Articolo 1117 Codice Civile

Il n.1 dell’art.1117 del c.c. ci dice espressamente che la facciata dello stabile (assieme ai muri maestri, pilastri e travi portanti) è una parte dell’edificio necessaria all’uso comune: per tale motivo, se non vi è un titolo che dispone diversamente, essa deve considerarsi comune a tutti i condomini.

La norma in esame quando parla di titolo che dispone diversamente non fa altro che fare riferimento ad un rogito notarile o, più frequentemente, ad un regolamento condominio di natura contrattuale nel quale si specifica che una determinata parte del condominio, come può essere la facciata, invece di essere comune a tutti i condomini, deve considerarsi solo di proprietà di un gruppo di essi (costituendo un condominio parziale ex ult. co. art. 1123 del c.c.), oppure addirittura in proprietà esclusiva ad un singolo partecipante del condominio.

Per la verità, quanto detto accade molto di rado relativamente alla facciata del condominio, la quale ai sensi dell’art.1117 del c.c. deve considerarsi bene comune anche di quei condomini proprietari solo di autorimesse. Per tale motivo, nel caso specifico, se non vi è un regolamento di condominio contrattuale che dica il contrario, è corretto ripartire i lavori di rifacimento della facciata utilizzando la tabella A.

Bisogna precisare che a termini di legge la scelta della impresa che deve eseguire i lavori in condominio spetta esclusivamente ai proprietari riuniti in assemblea, la quale delibera con le maggioranze previste dall’ art. 1136 del c.c.. Purtroppo nella quotidianità lavorativa esiste la cattiva prassi di alcuni amministratori di orientare le scelte dei condomini verso imprese a loro gradite. Questo atteggiamento può, a volte, nascondere anche comportamenti poco chiari: è quindi sempre opportuno che il giorno della riunione, affianco ai preventivi presentati dall’amministratore, vengano proposti anche preventivi di imprese di fiducia dei singoli proprietari per dare alla assemblea una maggiore scelta.

Fatta tale premessa veniamo a trattare il cuore del quesito. Il balcone aggettante è una parte dell’edificio che la giurisprudenza ormai in maniera costante considera un naturale prolungamento della unità immobiliare a cui accede e come tale deve considerarsi una parte dell’edificio in proprietà esclusiva. Tale considerazione viene estesa a praticamente a tutte le parti che compongono tale manufatto, in particolare: la zona di calpestio, il parapetto interno e finanche il sottobalcone.
Per tale motivo i lavori di manutenzione su tali elementi, i quali vanno a costituire nella sostanza la totalità del balcone, non potranno essere decisi a colpi di maggioranza dalla assemblea, ma dovranno essere eseguiti solo previo consenso del proprietario dell’appartamento. Solo il proprietario può decidere in assoluta autonomia tempi e modalità di realizzazione dei lavori da eseguirsi nella sua abitazione. Per tale motivo è del tutto possibile per l’autore del quesito forzare la mano al suo amministratore e pretendere che i lavori sul suo balcone vengano eseguiti da imprese e con modalità a lui gradite.
Per quanto riguarda la restituzione di quanto finora versato si preferisce essere più prudenti nel dare una risposta, in quanto, per ciò che si è inteso, l’intervento che si sta sovvenzionando con dei versamenti mensili non riguarda solo i balconi, ma coinvolge anche altre parti dell’edificio.

La strada descritta non è però sempre percorribile nella pratica. I giudici non si dimenticano come il balcone aggettante faccia parte della facciata del fabbricato e pertanto esso costituisce anche un importante elemento del decoro architettonico del condominio. Per tale motivo, gli interventi che si vorranno fare sul proprio balcone devono comunque essere sempre rispettosi del decoro architettonico; per la giurisprudenza, inoltre, le ringhiere dei balconi rimangono degli elementi condominiali, con tutto ciò che questo comporta in termini di possibilità di intervento della assemblea sulla loro manutenzione. Anche per tale motivo nella pratica spesso i balconi vengono trattati come dei beni condominiali, ma ciò non vuole certamente dire che il singolo proprietario perda i suoi poteri di intervento su un bene che comunque per la sua maggior parte rimane un naturale prolungamento della sua unità immobiliare.

Si, in assenza di specifiche disposizioni nel regolamento condominiale (la cui legittimità, in ogni caso, sarebbe tutta da vagliare) il comportamento tenuto dagli addetti della scuola guida affittuaria dei box auto è assolutamente lecito.
La cessione in locazione dei box auto presuppone e porta anche con sé la possibilità per l’inquilino di utilizzare i servizi e le parti comuni condominiali necessarie a garantire il miglior godimento del garage ceduto in locazione: per tale motivo la scuola guida ha tutto il diritto di far accedere nel cortile i suoi studenti, come qualsiasi inquilino del palazzo ha tutto il diritto di far accedere nello stabile un suo ospite.

Ovviamente la scuola guida nell’utilizzare il box deve rispettare le norme sociali di convivenza in condominio.

Il numero 3 dell’art. 1117 del c.c. ci dice che i sistemi centralizzati di distribuzione dell’energia elettrica presenti in condominio devono essere considerati condominiali fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli proprietari, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, fatto comunque salvo quanto dispongono le singole normative di settore in tema di reti pubbliche, normativa e che certamente non rilevano nel caso specifico. L’art. 1117 del c.c., così come riformato dalla riforma del 2012, non fa altro che recepire sul punto i principi elaborati dalla giurisprudenza nei decenni precedenti proprio in materia di impianti condominiali.

Se ci si sofferma quindi ad analizzare la norma citata in maniera superficiale, si dovrebbe concludere che il cavo in quanto elemento esterno al singolo appartamento deve considerarsi condominiale: ma non è certamente possibile liquidare la questione in modo così superficiale. Le pronunce della Sezione 2° della Corte di cassazione ci dicono ormai da anni come l’art. 1117 del c.c. introduce una semplice presunzione di condominialità delle diverse parti dell’edificio in esso elencate. Tale presunzione può essere superata solitamente in due casi: il primo caso è quando vi è un titolo (tipicamente un rogito notarile) che ci va a dire che quel bene è in realtà di proprietà esclusiva di uno specifico proprietario, ciò capita spesso in tema di sottotetti, lastrici solari e giardini; il secondo caso si verifica quando si riesce a dimostrare che quel singolo manufatto, anche se presente nell’elenco di cui all’art.1117 del c.c., non ha un rapporto di accessorietà con tutte le unità immobiliari ricomprese in condominio, ma al contrario serve solamente per garantire il miglior godimento di uno specifico appartamento. In questo secondo caso, quel manufatto non può considerarsi comune a tutti i proprietari, in quanto esso è una mera pertinenza di quello specifico appartamento e quindi rientra nella proprietà esclusiva del singolo condomino.

Innumerevoli sono le pronunce da cui si può ricavare tale principio fondamentale nel diritto condominiale, per mera completezza espositiva si cita: Cass.Civ; Sez. 2 -, Ordinanza n. 9383 del 21/05/2020, Rv. 657705 – 01; Cass.Civ. Sez. 2, Sentenza n. 27145 del 21/12/2007, Rv. 601112 – 01.

Applicando quanto detto al caso specifico è necessario capire se quel singolo cavo è necessario per apportare la corrente a tutte le unità immobiliari ricomprese nel palazzo, verificando ad esempio se la sua eliminazione comporterebbe una disfunzione o un malfunzionamento dell’impianto elettrico dello stabile nel suo complesso. Se così non fosse, e quindi quel cavo ha il solo scopo, come tra l’altro sostenuto nel quesito, di apportare l’energia elettrica a quel singolo appartamento, è ovvio che esso deve considerarsi semplice pertinenza di quella unità immobiliare e le relative spese di manutenzione e sostituzione devono essere sostenute esclusivamente dal suo proprietario.

La situazione descritta non è di facile risoluzione trattandosi di spazio privato condominiale.

Analizzando il regolamento condominiale, di cui però non si conosce l’origine, se contrattuale o assembleare, non si è rivenuto nulla riguardo all’utilizzo di quell’area come carico e scarico merci o come uso per le necessità commerciali.
Anzi, il regolamento vieta che gli appartamenti possano essere adibiti a negozi, che invece sembrano essere presenti.
Si ritiene, quindi, che il condomino possa utilizzare come argomentazione per la regolamentazione dello spazio comune davanti al suo box proprio il fatto che l’area non sia adibita ad uso parcheggio e che sembra esserci una violazione del regolamento da parte di alcuni condomini che hanno utilizzato il proprio immobile come negozio.
Quest’ultima argomentazione potrà essere utilizzata qualora il regolamento risulti essere di origine contrattuale, cioè approvato all’unanimità dai condomini o redatto dal costruttore o dall’unico proprietario prima dell’alienazione dei singoli appartamenti.
Si consiglia di far redigere una comunicazione in tal senso da un legale, in modo che la richiesta possa avere un maggior impatto sugli amministratori e i condomini.

Qualora i condomini interessati non intervengano in alcun modo, si potrà valutare di promuovere una procedura di mediazione lamentando una violazione del regolamento condominiale e una lesione del diritto del condomino di godere pienamente della cosa comune perché impedito dal comportamento degli altri partecipanti alla comunione ai sensi dell’art. 1102 del c.c..
È un tentativo che, in assenza di un accordo bonario, può valere la pena intraprendere, sempre con l’assistenza di un legale.

L’eventualità di una denuncia penale per violenza privata potrebbe, infine, convincere i condomini più restii ad accettare in assemblea una regolamentazione dello spazio comune.

La questione è senza dubbio controversa. L’abbaino o il lucernario non sono tra le parti dell’edificio considerate comuni dall’art.1117 del c.c. e come tali non godono di una presunzione di condominialità. La giurisprudenza che si è reperito ritiene che la finestra aperta nei muri perimetrali di un edificio condominiale (quindi anche per analogia abbaini e lucernari), ma che danno luce ad una unità immobiliare in proprietà esclusiva non possono considerarsi beni comuni (Cass.Civ. n. 2285/1963; Cass. Civ. n.900/1955; Cass.Civ.n.2267/1997).

In linea di massima, quindi, l’orientamento più prudenziale ci porta a dire che la manutenzione dell’abbaino sia a carico del proprietario della unità immobiliare privata. È anche vero però che la fiancatura in muratura del medesimo può essere considerata da un punto di vista architettonico una parte integrante del tetto, necessaria per garantire la sua integrità e quindi la sua funzione di copertura. Per tale motivo si potrebbe sostenere anche la natura condominiale quantomeno di una parte del lucernario. Purtroppo, questo è un tipico caso in cui non è possibile dare una risposta netta a favore di una soluzione piuttosto che di un'altra: entrambe, infatti, avrebbero argomentazioni sostenibili in giudizio.

Nel rispondere al quesito è necessario tenere distinti gli oneri attinenti ai lavori riguardanti la facciata dello stabile (i muri che compongono il fabbricato, per intenderci) da quelli attinenti ai balconi in senso stretto. I primi devono infatti essere sopportati da tutti i condomini in base ai millesimi: la facciata, infatti, è un bene espressamente ritenuto comune ai sensi dell’art.1117 del c.c.; i secondi invece sono oneri che devono essere sopportati da ciascun proprietario singolarmente.

Per giurisprudenza assolutamente granitica e costante i balconi aggettanti, come quelli rappresentati nel materiale fotografico fornito a corredo, sono considerati una naturale prosecuzione della unità immobiliare a cui accedono: essi rientrano quindi nel diritto di proprietà del singolo condomino, salvo che per gli elementi ornamentali del manufatto (come le ringhiere) i quali essendo elementi del decoro dell’edificio rientrano tra i beni comuni condominiali.
Da ciò ne deriva che le spese riguardanti il rifacimento dei balconi ammalorati non possono essere complessivamente ripartite per millesimi tra tutti i condomini, ma esse devono essere sopportate per intero dal proprietario del singolo balcone, con esclusione del rifacimento degli elementi ornamentali (ringhiere) le cui spese devono essere ripartite seguendo la regola generale del riparto per millesimi.

Nel caso specifico l’amministratore non può quindi attribuire ad un condomino il cui appartamento è privo di balconi aggettanti, o che comunque non è coinvolto dai lavori di rifacimento, spese inerenti la ristrutturazione di balconi riferibili ad altre unità abitative: questo per il semplice motivo che così facendo l’amministratore accolla impropriamente a terzi estranei lavori che attengono ad una proprietà altrui (fatto salvo, come si è detto, il rifacimento degli elementi ornamentali)!

La delibera assembleare che approvasse a maggioranza un riparto così congegnato sarebbe gravemente nulla e come tale impugnabile in ogni tempo anche oltre i rigidi termini impugnatori previsti dall’art. 1137 del c.c.

Per rispondere al quesito bisogna premettere che il diritto condominiale rappresenta una parte della più ampia famiglia del diritto civile, la quale è chiamata a disciplinare molti aspetti del nostro vivere quotidiano.
Sovente ciò che governa il diritto civile non sono le norme di legge ma è la volontà dei privati: vi sono infatti numerose norme del codice civile che cedono il passo quando i privati desiderano disciplinare le loro questioni private in maniera diversa da quanto previsto dalla legge.
Un esempio di questa affermazione nel diritto condominiale è rappresentato dall’art. 1123 del c.c. il quale disciplina le modalità di suddivisione delle spese condominiali, ma espressamente fa salvo un diverso accordo sul punto che può intervenire tra i comproprietari. Quando questo succede, e capita spesso, il compito del civilista, vuoi che esso sia un avvocato, oppure un Notaio, è quello di valutare se l’accordo preso tra le parti è conforme allenorme imperative, all’ordine pubblico e al buon costume.

Questa premessa, che può sembrare un inutile giro di parole, si è resa però necessaria per dire che ciò che l’autore del quesito si prefigge di fare non trova ostacoli da parte dell’ordinamento e sicuramente può essere realizzata a patto che tutti e tre i proprietari del condominio prestino il loro consenso.

Certamente siamo di fronte ad un classico piccolo condominio di origine familiare che presenta i tipici problemi di queste realtà quando l’edificio esce in parte dalla disponibilità della famiglia e alcune unità immobiliari vengono cedute ad estranei: le prassi prima vigenti nell’edificio assolutamente tollerate, in quanto si era appunto in famiglia, non possono essere più portate avanti perché c’è un nuovo proprietario, il quale, del tutto lecitamente, vuole gestire la sua proprietà come meglio crede. Nel caso specifico il problema delle scale e del rubinetto centrale rappresenta un esempio classico di quello che ho appena detto, poiché i servizi che dovrebbero essere comuni spesso non sono pensati per un edificio abitato da proprietari tra loro estranei.

Ad ogni modo, l’art.1117 del c.c. presume che le scale siano condominiali in quanto parti dell’edificio necessarie all’uso comune, salvo che non vi sia un titolo (tipicamente un rogito notarile), che disponga diversamente. Tale titolo manca nel caso specifico, anzi i rogiti notarili espressamente confermano la natura comune delle scale: questo impedisce che il nuovo proprietario possa chiudere il suo tratto di scala, ma nel contempo rende molto difficoltoso che l’autore del quesito possa asserire a sua volta di aver usucapito il tratto di scala di suo interesse.
Come infatti già è stato detto nella precedente consulenza, la giurisprudenza (tra le tante, Cass. Civ.Sez.II, n.20039 del 06.10.2016) ha ammesso in più di un arresto che è possibile per un singolo proprietario usucapire un bene condominiale, ma per farlo non è sufficiente dimostrare che gli altri comproprietari si siano astenuti dall’utilizzare il cespite: per fare ciò è necessario invece che si dimostri di aver sottratto in maniera pacifica e non clandestina il bene comune agli altri condomini, manifestando quindi la volontà di possederlo in maniera esclusiva, inoltre tale sottrazione si deve protrarre per un determinato periodo che è solitamente pari a venti anni, così come prevede l’art. 1158 del c.c.

Ora, il problema nel caso specifico è proprio quello di raggiungere la prova in un ipotetico giudizio di aver posseduto il bene condominiale come singolo possessore e non in comunione con gli altri. Se questa prova è sicuramente possibile nel caso del sottotetto che, come è stato riferito, è uno spazio chiuso di fatto annesso ad una proprietà esclusiva e da sempre utilizzato da quella medesima famiglia, lo stesso discorso non può farsi per le scale, la quale per sua stessa natura è una parte dell’edificio naturalmente destinata al transito degli altri condomini. Per usucapire un tratto di scala bisognerebbe: dimostrare di aver recintato tutta la rampa di interesse, e di averlo fatto in maniera pacifica e non clandestina; di aver escluso gli altri proprietari da un loro effettivo utilizzo e che tutto questo si sia protratto per un periodo ultraventennale. Francamente dimostrare tutto questo in giudizio è molto difficile.
Ovviamente, questi problemi verrebbero meno se, come già detto, i tre partecipanti del condominio all’unanimità raggiungessero un accordo che razionalizzasse e suddividesse al meglio l’edificio in maniera più funzionale alla nuova situazione di fatto che si è venuta a creare al suo interno.

In conclusione, sulla base delle informazioni avute si può affermare:

1. Appare fondato sostenere l’usucapione del sottotetto, ma non delle scale;
2. È assolutamente corretto e giudizialmente sostenibile pretendere che le scale non vengano parzialmente sottratte alla loro naturale destinazione condominiale dal nuovo proprietario, il quale se vuole procedere ad una recinzione della sua rampa deve comunque acconsentire l’accesso agli altri condomini, affinché sia garantito a tutti i proprietari l’accesso ai servizi comuni.

Ai sensi dell’art.1117 del c.c. il corridoio garage è una parte dell’edificio che deve considerarsi comune tra tutti i proprietari. Pertanto, se il suo rogito di acquisto o un eventuale regolamento di condominio di chiara natura contrattuale non la esclude espressamente dalla comproprietà, di tale parte comune lei può tranquillamente farne uso per uscire nella via adiacente, anche tramite il cancelletto.

Da quello che si è potuto capire, anche attraverso un successivo confronto con l’autore del quesito, allo stato attuale la copertura dello stabile condominiale è data da un tetto a falde. Tale tetto è stato edificato in epoca successiva alla costruzione del palazzo, nel momento in cui gli allora condomini hanno ceduto ad una impresa edile i loro diritti insistenti sul lastrico solare condominiale, impresa che ha poi provveduto ad erigere in sostituzione del lastrico un nuovo piano mansardato, e a ricoprire poi l’intero stabile con l’attuale tetto a falde.

Analizzando la giurisprudenza sul punto possiamo dire che da un punto di vista giuridico la successiva costruzione del piano mansardato ha dato origine ad una fattispecie a formazione progressiva, in forza del quale man mano che il nuovo piano veniva eretto, i suoi proprietari (in un primo momento l’impresa costruttrice, poi successivamente i suoi acquirenti) divenivano comproprietari ai sensi dell’art.1117 del c.c. degli impianti e servizi comuni esistenti nel palazzo; nel contempo i già proprietari esistenti estendevano automaticamente i loro diritti di comproprietà sulle nuove parti condominiali che venivano aggiunte all’edificio a seguito della costruzione del nuovo piano. In particolare, ai sensi dell’art. 1117 del c.c. vecchi e nuovi condomini divenivano tutti comproprietari del tetto che veniva necessariamente edificato in sostituzione del lastrico.
La giurisprudenza è granitica nel precisare come il condominio sia una fattispecie che sorge di fatto e automaticamente nel momento in cui l’originario ed unico proprietario dell’edificio (solitamente il suo costruttore), inizi a cedere dei suoi piani o porzioni di piano a soggetti differenti di modo tale che nel palazzo si arrivi ad avere la coesistenza di parti in proprietà esclusiva a tali acquirenti e parti in proprietà comune a tutti (in questo senso recentemente Cass.Civ.,Sez.II, n.32857 del 27.11.2023).

La presunzione di condominialità prevista dall’art.1117 del c.c. può essere derogata da una diversa disposizione prevista dai rogiti notarili di vendita dei singoli appartamenti, i quali possono del tutto legittimamente prevedere che determinate parti dell’edificio abitualmente comuni siano attribuite in proprietà esclusiva ad un singolo condomino. Il caso più frequente e anche normativamente previsto dall’art. 1126 del c.c., è quello del lastrico solare, ma nulla vieta che anche il tetto o una porzione di esso venga attribuito in proprietà o in uso esclusivo ad un singolo condomino. Tuttavia, nel caso di specie non pare che questo sia avvenuto, anzi, a quanto pare, nel rogito che ha portato alla cessione del lastrico condominiale alla impresa edile, si dice espressamente che il tetto di futura edificazione diverrà un bene comune a tutti i condomini, ribadendo di fatto quanto previsto ieri come oggi dal codice civile. Esso quindi una volta edificato è divenuto automaticamente di comproprietà di tutti i condomini, sia quelli già esistenti che quelli successivamente sopravvenuti, e gli eventuali lavori di manutenzione straordinaria che lo riguardano devono essere sopportati da tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

Ovviamente l’assemblea di condominio nell’ambito dei poteri a lei attribuiti dalla legge potrà decidere e deliberare in assoluta autonomia quali sono gli interventi più opportuni in base alla situazione in cui versa il tetto condominiale.

Occorre premettere che le parti comuni di un condominio, quali il vano scale o il vano ascensore o anche i cortili, sono escluse dall’accatastamento.

Diverso è, invece, il discorso relativo ai parcheggi auto, ancorché scoperti e ricadenti su area condominiale, qualora oggetto di un diritto d’uso esclusivo come sembrerebbe desumersi dall’atto notarile allegato in cui si legge “viene attribuito all'unità abitativa del piano primo qui compravenduta il diritto di uso esclusivo di un posto auto sito sulla porzione sud-ovest del cortile quale contraddistinto con il n. l (il primo da est)”.

In questa ipotesi, e sempre che il posto auto non sia oggetto di un uso indistinto e comune come potrebbe essere eventualmente previsto dal Regolamento condominiale, esso dovrà essere accatastato come Categoria C/6.

Le consigliamo di rivolgersi pertanto ad un tecnico abilitato che possa coadiuvarla nella presentazione e gestione della pratica di accatastamento.

L’atto di compravendita dell’immobile oggetto del presente quesito riporta che sono espressamente vietate la sosta, il parcheggio ed il lavaggio di automezzi.

Il Codice della Strada definisce all’art. 157 del Codice della strada la sosta come la sospensione del veicolo protratta nel tempo con possibilità di allontanarsi dallo stesso.

Poiché esiste però l’accesso carraio, si ritiene che, in assenza di disposizione contraria, i condomini abbiano il diritto di passo pedonale e di passo carraio sul cortile condominiale indicato come parte comune.

È però necessario consultare anche cosa ci sia scritto nel regolamento condominiale.

Il regolamento infatti, anche se approvato con la maggioranza prescritta dall’art. 1138 del c.c. e dall’art. 1136 del c.c. e quindi con natura assembleare, può disciplinare le modalità di uso dei beni comuni come ad esempio vietarne un determinato utilizzo (Cass. civ. n. 29838/2023).

Nel caso di specie, in conclusione, a meno che esista un regolamento che vieti espressamente l’accesso carraio nel cortile comune per i condomini che non possiedono un posto auto, si ritiene che i condomini possano entrare nel cortile per il tempo necessario per scaricare o caricare la propria autovettura.

La vicenda va affrontata chiarendo se il balcone ed in particolare il sottobalcone (anche detto cielino) debba considerarsi una parte dell’edificio in proprietà esclusiva oppure un bene condominiale.
Un principio che ormai può definirsi acquisito nel nostro diritto condominiale ritiene che il balcone debba considerarsi una parte dell’edificio che rientra nel diritto di proprietà esclusiva del singolo condomino in quanto naturale pertinenza del suo appartamento (tra le tante pronunce Cass. Civ. n.14576 del 04.07.2004).
Nello specifico il cielino è quella parte del balcone immediatamente sottostante alla soletta di calpestio del balcone: anche tale parte ormai viene considerata un elemento che rientra nel diritto di proprietà del singolo condomino, salvo che per i suoi aspetti decorativi che concorrono a determinare la facciata del fabbricato e quindi il suo decoro architettonico, bene quest’ultimo che rientra nelle competenze condominiali (Cass.Civ. n30071/2017).

Si segnala anche il fatto che vi sono parecchie pronunce nella Cassazione che sostengono come il condomino del piano di sotto non possa agganciare la propria tenda da sole utilizzando il cielino del balcone del condomino del piano di sopra: i giudici giungono a tale conclusione proprio facendo leva sul principio in base al quale anche il sottobalcone sia una parte dell’edificio che rientra nella proprietà esclusiva del singolo e non un bene comune a tutti i condomini. (es. Cass.Civ., Sez.II, n.15913 del 17.07.2007).

Per tali motivi si ritiene che l’autore del quesito possa rimuovere in assoluta autonomia le pensiline oggetto del presente quesito, senza quindi richiedere la autorizzazione degli altri proprietari: esse infatti sono agganciate ai balconi del suo appartamento, i quali come si è già detto devono considerarsi di sua esclusiva proprietà.
Se il condomino del piano terra dovesse muovere delle ipotetiche opposizioni si potrebbe anche sostenere che tali pensiline ledano il decoro architettonico del fabbricato e pertanto si è deciso di rimuoverle per evitare future ed ipotetiche contestazioni sotto questo aspetto da parte degli altri condomini. A sostegno di tali argomentazioni si consiglia di conservare il materiale fotografico e video fornito a corredo del presente parere.

L’art.1117 del c.c. inserisce il tetto tra le parti comuni dell’edificio a meno che non vi sia un titolo che disponga diversamente.
Nel caso specifico non pare vi siano titoli che attribuiscono il tetto od una sua porzione alla proprietà esclusiva di un singolo condomino: a quanto pare, nulla viene detto nei rogiti di acquisto e nulla viene specificato nel regolamento di condominio, il quale comunque per derogare a quanto dispone l’art.1117 del c.c. dovrebbe avere natura contrattuale.
Per tale motivo si deve concludere che il tetto dell’edificio deve considerarsi una sua parte comune con tutto ciò che questo comporta: in particolare ogni manutenzione riguardante il tetto dovrà essere deliberata dalla maggioranza dei proprietari riuniti in assemblea, opportunamente convocata a norma di legge.

Stante la descrizione del complesso edile descritto non tutte le facciate possono considerarsi di proprietà condominiale. Sicuramente non ricadono tra i beni comuni ex art. 1117 del c.c. e quindi non possono essere oggetto di una qualche sorta di sindacato da parte della assemblea dei proprietari quelle facciate proprie dei singoli corpi di fabbrica e dei giardini privati in proprietà esclusiva. Rimane invece di proprietà condominiale la facciata comune propria dell’intero complesso edile: ma solo quest’ ultimo manufatto può definirsi condominiale e comune, e solo lui può essere fatto oggetto di discussione assembleare, ad es. per la manutenzione ordinaria o straordinaria.
Quindi il comportamento che si è tenuto finora è assolutamente corretto in quanto la collettività dei proprietari non ha alcun potere in merito alla gestione delle singole proprietà esclusive autonome e delle loro facciate: ogni delibera in questo senso sarebbe gravemente nulla.

L’unico modo per ricondurre ad un certo ordine “visivo” le facciate delle singole abitazioni private sarebbe quello di fare ricorso al concetto di decoro architettonico. Tuttavia, se certamente il decoro architettonico è un concetto assolutamente previsto e normato in relazione al condominio “classico”, ovvero il classico stabile in cui vi sono ricompresi degli appartamenti privati, lo stesso non può dirsi per complessi edili come quelli descritti nel quesito, anzi in questo caso la sua ammissibilità è discussa tra gli operatori del dirtto.
Vi sono alcune pronunce della Cassazione che hanno vagamente fatto cenno a questa possibilità in relazione a fattispecie simili a quella descritta come ad es. il condominio parziale (Cass.Civ. n.17875 del 23.07.2013), ma, a parte qualche teorizzazione da parte di alcuni studiosi della materia, non vi è un riconoscimento ufficiale del decoro architettonico in relazione al contesto urbano in cui una singola proprietà è inserita.

Non è detto però che in un caso come quello descritto non si possa imbastire una qualche causa facendo leva su questo concetto grazie magari alla iniziativa personale di un condomino volenteroso. Certamente questo condomino dovrebbe procurarsi delle accurate foto del complesso che raffigurino la situazione delle facciate delle unità abitative autonome; è necessario poi che tali foto vengano valutate da un perito il quale vada ad accertare come la situazione attuale di dette facciate alteri in maniera importante l’armonia architettonica dell’intero contesto urbano. Ovviamente è infine necessario un avvocato che ben argomenti la vicenda e provi a fare una applicazione estensiva dell’istituto del decoro architettonico spingendo la sua applicazione ben oltre al singolo corpo di fabbrica, ma riferendolo all’ aspetto urbano dell’intero condominio orizzontale. Affinché poi tutto questo possa avere un valore giuridico è necessario che il condomino volenteroso coinvolga tutti i proprietari del complesso prima in un procedimento di mediazione, e poi in un successivo ipotetico contenzioso: in un caso come quello descritto infatti si dubita fortemente che possa sussistere la legittimazione passiva dell’amministratore di condominio.

Il n.3) dell’art.1117 del c.c. ci dice che devono considerarsi condominiali le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune come, ad esempio, gli impianti per la distribuzione del gas. La natura condominiale cessa tuttavia nel momento in cui l’impianto arriva al punto di diramazione per poi immettersi nelle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva, o in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza. L’impianto, quindi, dal punto di diramazione (o di utenza), cessa di essere condominiale per divenire di proprietà esclusiva del singolo condomino.

Un ulteriore principio assolutamente granitico del nostro diritto condominiale riguarda l’ambito di competenza della assemblea. Tale organo collegiale è infatti competente a deliberare a colpi di maggioranza solo interventi straordinari ed innovazioni che riguardano le parti comuni dell’edificio. In altre parole, l’assemblea a colpi di maggioranza non può certo costringere il singolo proprietario a compiere interventi all’interno del proprio appartamento, i quali potranno essere effettuati solo con il suo consenso.

Il caso che è stato prospettato è sicuramente un tipico caso di scuola del diritto condominiale ed è un tipico esempio dei principi che sono stati sopra richiamati.
La canna fumaria è un bene sicuramente condominiale, e certamente l’assemblea ai sensi del n. 4) dell’art. 1135 del c.c. è competente a deliberare opere di ristrutturazione su tale impianto, previa contestuale istituzione di un fondo spese pari all’importo dei lavori che dovranno realizzarsi. Tali lavori potranno essere deliberati con le maggioranze di cui al 2° e 4° comma dell’art. 1136 del c.c., ovvero maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi. Se durante la riunione condominiale si raggiungerà tale quorum deliberativo e la decisione della assemblea verrà adottata nel rispetto delle altre norme di legge, essa, ai sensi del 1° co. dell’ art. 1137 del c.c., diverrà obbligatoria per tutti i condomini, anche quindi per la minoranza dissenziente che vi dovrà sottostare.

Tuttavia, per i principi che si sono detti sopra, l’assemblea non può certo obbligare il gruppo di condomini dissenzienti a cambiare la propria caldaia in quanto questa, essendo all’ interno della abitazione privata (o sul punto di diramazione dell’impianto), è una parte in proprietà esclusiva e solo il singolo proprietario può decidere se, come e quando effettuare un intervento manutentivo su di esso.
Per tale motivo, se a livello tecnico la sostituzione della caldaia interna all’appartamento diviene una condizione indispensabile per addivenire alla ristrutturazione della canna fumaria, negare del tutto legittimamente il proprio consenso a tale sostituzione porterà con ogni probabilità al blocco dei lavori, al di là di quanto deliberato dall'assemblea. Per i medesimi motivi l’assemblea non può deliberare ristrutturazioni che comportino l’obbligo di andare a sostituire impianti e manufatti presenti all’ interno delle singole abitazioni e quindi una delibera di questo tipo potrebbe essere oggetto di impugnazione entro i termini di legge.

Si precisa che quanto detto è valido se gli impianti attualmente installati nello stabile sono in regola con le vigenti normative in materia di sicurezza, salute pubblica ed efficientamento energetico e la loro sostituzione non sia resa obbligatoria proprio per rispettare la predetta normativa.
In questa sede non è possibile quantificare i costi legali per procedere all'impugnazione della delibera assembleare a cui si è fatto riferimento. Si può dire che le spese legali varieranno se la vicenda si chiuderà già in fase precontenziosa all’interno di un procedimento di mediazione (tentativo obbligatorio visto la materia condominiale), oppure si dovrà procedere a radicare un giudizio innanzi al giudice competente.

La natura giuridica dei balconi è stata a lungo dibattuta in giurisprudenza, ma oggi sicuramente sul punto si sono raggiunti diversi punti fermi.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione oggi pare piuttosto ferma nel dire che il balcone aggettante, in quanto naturale prolungamento della unità immobiliare a cui accede, deve considerarsi una parte in proprietà esclusiva del singolo proprietario, rimanendo condominiale solo quelle parti del manufatto che sono essenziali per determinare le linee architettoniche dello stabile.
Questo ovviamente ha un risvolto molto pratico in quanto ogni lavoro di ristrutturazione e rifacimento del balcone deve essere sopportato esclusivamente dal singolo proprietario e non ripartito tra tutti i condomini per millesimi. Rimangono invece ancora di competenza condominiale quegli interventi che attengono agli aspetti estetici dei parapetti e delle ringhiere in quanto direttamente rientranti nella tutela del decoro architettonico dell’edificio, bene di assoluta natura condominiale.

Venendo al caso concreto, si può dire che con ogni probabilità la maggior parte dei costi relativi ai lavori di messa in sicurezza dei balconi, dovranno essere sostenuti dai singoli proprietari dei balconi medesimi: forse il proprietario del negozio dovrà sostenere, unitamente agli altri condomini, i costi relativi alla rifinitura di detti lavori (es. tinteggiatura ringhiere) in quanto tesi anche a preservare il decoro dello stabile.

L’art. 1117 del c.c. indica i beni che devono essere considerati condominiali: come specifica chiaramente la medesima norma però i beni in essa elencati devono considerarsi comuni se non è previsto diversamente dal titolo. Se, quindi, il fondino esterno che lei ha recintato le viene espressamente attribuito in proprietà esclusiva nel rogito di acquisto del 1999, esso non può considerarsi condominiale ma al contrario è una pertinenza del suo appartamento e come tale bene di sua proprietà esclusiva.

Questo le dà ovviamente la facoltà ai sensi dell’art. 841 del c.c., di poter recintare il fondo ed impedire l’accesso agli altri condomini con un lucchetto, salvo garantire il passaggio se sono vigenti nel palazzo servitù di natura condominiale o a favore di specifici appartamenti. Tutto questo però non pare essersi verificato nel caso specifico. Ad ogni modo, per un parere più approfondito e preciso sarebbe necessario effettuare una ispezione ipotecaria del fondino presso la Conservatoria competente tesa a chiarire la natura condominiale o meno del cespite. L’ispezione ipotecaria potrà essere commissionata ad un visurista, figura che solitamente collabora con studi legali e notarili.

Innanzitutto è necessario precisare che i 6 manufatti a cui si fa riferimento nel quesito non sono per nulla dei terrazzini a livello, ma sono al contrario dei piccoli balconi aggettanti in quanto sporgenti dalla facciata dello stabile, e questo lo si può tranquillamente evincere dall’esame del materiale fotografico dato a corredo. Saremmo di fronte a delle terrazze livello nel caso in cui detti manufatti fossero incassati nello stesso corpo del fabbricato condominiale, ma così non è, come si evince chiaramente dalle foto. Ciò è estremamente rilevante soprattutto per determinare chi deve sostenere gli oneri per la loro manutenzione e ristrutturazione. Per giurisprudenza assolutamente costante e granitica infatti il balcone aggettante è una parte dell’edificio che deve considerarsi pertinenza dell’appartamento a cui accede e pertanto non può essere un bene condominiale: esso rimane in proprietà esclusiva al singolo condomino il quale è ovviamente chiamato a sopportarne le spese di manutenzione (tra le tante Cass.Civ. n.637/00 Cass.Civ. n.1156/2015 Cass.Civ n.14576/04; Cass.Civ.587/11). Non trova quindi in alcun modo applicazione nel caso specifico l’ art. 1126 del c.c.

Sempre la giurisprudenza (tra le tante Cass.Civ. n.218/11; Cass.Civ. n.21641/17) ha chiarito come il rifacimento dei parapetti e degli elementi decorativi dei balconi aggettanti sono a carico dell’intera compagine condominiale, e quindi possono considerarsi a tutti gli effetti beni comuni ex art. 1117 del c.c., quando essi abbiano natura decorativa e concorrono a determinare le linee estetiche ed architettoniche del fabbricato.
Nel caso specifico, stante la particolarità delle linee estetiche del palazzo, è evidente come le ringhiere di questi balconcini aggettanti siano parte integrante del decoro architettonico dell’edificio e quindi la loro manutenzione e ristrutturazione deve essere sopportata dall’ intera compagine condominiale.

Al contrario, le spese di rifacimento e la manutenzione della zona di calpestio di questi balconcini, anche nella sua parte sottostante, spettano esclusivamente al proprietario della unità immobiliare a cui accedono.

L’art. 1117 comma 2 del c.c. elenca i locali lavanderia e stenditoi come parti comuni del Condominio, salvo che sussista un titolo contrario.
Per l’alienazione delle parti comuni è quindi necessario che ci sia il consenso di tutti i proprietari a pena di nullità dell’atto.
Nel caso di specie, sono presenti all’interno del Condominio cinque scale differenti ed ognuna di esse all’ultimo piano ha il locale lavatoio e stenditoio.
L’art.1123 comma 3 del c.c. stabilisce che quando ci sono più scale e beni destinati a servire solo una parte dell’edificio, l’onere delle spese per la manutenzione grava su chi ne trae utilità.
La legge, quindi, distingue tra la titolarità della proprietà del bene comune, in capo a tutti i partecipanti del Condominio, e la modalità di ripartizione dei costi del bene, gravanti su chi usufruisce del bene destinato solo ad una parte di edificio.
Si ritiene, quindi, che i locali condominiali che si vogliono acquistare, essendo di proprietà di tutti i condomini indipendentemente dall’appartenenza o meno alla scala interessata, devono essere alienati con il consenso di tutti i condomini.
L’unico elemento da verificare e di cui non sia ha conoscenza, è che il regolamento condominiale non assegni in via esclusiva la titolarità di detti spazi ai proprietari degli appartamenti delle singole scale.
In quel caso il consenso necessario si limiterebbe ai soli condomini della scala interessata.

Per quanto riguarda l’iscrizione di ipoteca sulle parti comuni, si espone quanto segue.
Poiché la titolarità del diritto di proprietà di un appartamento facente parte di un Condominio, fa sorgere in automatico il diritto alla proprietà sulla parte comune condominiale in quanto pertinenza, si ritiene che l’iscrizione di ipoteca su tali parti non abbia ragion d’essere.
Il bene ipotecato che viene venduto per il soddisfacimento del credito garantito è quello di proprietà esclusiva.
Chi lo acquista diventerà proprietario anche delle parti comuni in proporzione ai propri millesimi.
Inoltre la legge stabilisce che l’ipoteca è indivisibile e sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati (art. 2809 del c.c.).
Si ritiene quindi che non sia ammissibile un’ipoteca iscritta solo su una porzione di bene comune poiché la stessa insisterebbe su tutta la parte condominiale indivisa.
Si ritiene, in ogni caso, che sia necessario verificare se i locali che si vogliono acquistare siano già accatastati individualmente e se su essi gravino o meno ipoteche.

Sinceramente si rimane stupiti dall'affermazione dell’amministratore di condominio, in quanto la tenda da sole è pacificamente considerata un accessorio del singolo appartamento e pertanto un bene in proprietà esclusiva, che ciascun condomino può scegliere se installare o meno: le spese di installazione e manutenzione di tale manufatto sono quindi esclusivamente e per intero a carico del singolo proprietario. Questo principio all’oggi non è mai stato messo in discussione.
Forse chi amministra si confonde con il decoro architettonico dell’edificio, il quale a differenza dei tendoni dei balconi, deve considerarsi di interesse condominiale e il cui rispetto si riflette sul montaggio delle tende da balcone.

È infatti parimenti pacifico in giurisprudenza come sia legittima una delibera della assemblea condominiale che prescriva tassativamente le caratteristiche estetiche e costruttive delle tende da sole, delibera pienamente opponibile agli altri proprietari i quali, ai sensi del 1° co. dell’art. 1137 del c.c., sono chiamati poi a rispettarla nel momento in cui dovranno installare il manufatto (tra le tante: Tribunale di Monza del 16.11.1990). Quanto detto però non trasforma la tenda del terrazzo in un bene condominiale al pari, ad esempio, dei muri maestri o del tetto. Come già detto i tendoni rimangono beni in proprietà esclusiva e pertanto ogni condomino dovrà sopportare per intero le spese di montaggio della sua tenda nel suo balcone di proprietà: il montaggio dovrà rispettare tuttavia le caratteristiche estetiche e funzionali prescritte dalla assemblea anche in funzione dei successivi interventi eseguiti sul palazzo, e questo nel rispetto del decoro architettonico dell’edificio.

Per inquadrare correttamente la fattispecie del presente quesito è necessario analizzare quale sia il momento in cui sorge un Condominio.
Il Codice civile si limita ad elencare quali sono le parti comuni di un edificio all’art. 1117 c.c. ma nulla dice in relazione a quando il Condominio inizia a esistere.
La giurisprudenza ha ripetutamente affermato il principio per cui il Condominio sorge “ipso iure et de facto” nel momento in cui il costruttore o l’unico proprietario dell’edificio alieni anche una sola unità immobiliare, così utilizzabile in maniera autonoma e separata dalle altre (Cass. civ. n. 9361/2021, Cass. civ. n. 19829/2004).
In questo caso, quindi, i beni elencati nell’art. 1117 c.c. diventano ex lege di proprietà comune proprio grazie al loro carattere di accessorietà all’unità immobiliare di cui è stata acquistata la proprietà esclusiva (Cass. civ. n. 27363/2021).
Solo l’esistenza di un titolo contrario può superare questa presunzione di comunione (Cass. civ. n. 3852/2020).

È chiaro, quindi, che si è costituito un Condominio, seppure minimo, nel momento in cui il proprietario di tutto l’immobile ha alienato nel 1981 l’appartamento al primo piano.
L’area al piano terra di cortile e spazio per parcheggio e manovra sembra quindi ricadere nella presunzione di bene condominiale ai sensi dell’art.1117 c.c.

C’è però un elemento non trascurabile e che deve essere soggetto ad un’attenta analisi interpretativa della volontà delle parti al momento della stipula dell’atto di compravendita nel 1981.
In tale documento, infatti, viene così riportato: “fa altresì parte della compravendita la proprietà del lastrico solare sovrastante il fondo al piano terreno che resta di proprietà della parte venditrice”.
Non è chiaro se la parte che resta di proprietà della venditrice è solo quella sottostante il lastrico solare – e quindi l’unità immobiliare ora adibita a bar - oppure tutto il fondo al piano terreno, compresa quindi l’area esterna.
Ciò cambia radicalmente la questione: nel primo caso l’area di pertinenza dell’immobile è diventata parte comune e il nuovo acquirente del primo piano può usufruirne in quanto condomino, sostenendone anche le spese; nel secondo caso invece, la riserva di proprietà del fondo al piano terreno lascia intendere che anche le parti esterne a servizio dell’immobile sono rimaste di proprietà dell’alienante nell’atto del 1981 e quindi che l’odierna controparte non può reclamare nulla.

Per capire quale fosse la volontà delle parti bisogna valutare in concreto il loro comportamento complessivo anche successivamente alla conclusione del contratto ai sensi dell’ art. 1362 del c.c..
A parere dello scrivente, il fatto che il primo acquirente del primo piano dell’immobile non abbia mai richiesto di utilizzare gli spazi esterni e i proprietari del piano terreno abbiano sempre usato come unici titolari l’area senza chiedere di ripartire le spese di gestione, fa presumere che l’intenzione fosse di mantenere il diritto di proprietà esclusiva anche sulle parti accessorie all’immobile proprio per poterci svolgere le attività commerciali in totale libertà.

Si ritiene, quindi, che si possa argomentare con la controparte che dal titolo del 1981 risulta che tutto il fondo al piano terreno è rimasto di proprietà di colui che ha venduto, tenendo però presente che l’atto non è esplicito a tal punto da poter incontrovertibilmente superare la presunzione di parti comuni prevista dall’art. 1117 c.c.
In altre parole, non è detto che in caso di controversia giudiziaria il Giudice possa interpretare i fatti e i documenti nella stessa maniera qui esposta.

Il quesito è assolutamente chiaro e da un punto di vista giuridico e legale le considerazioni in esso contenute sono assolutamente condivisibili e in linea con la giurisprudenza della Corte di Cassazione.

La disciplina del condominio negli edifici è ravvisabile ogni qualvolta sia accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni, come ad esempio quelle elencate dall’art.1117 del c.c., ad unità e porzioni di proprietà individuale, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso.
Quindi, affinché una parte di un edificio possa considerarsi condominiale, non è sufficiente che esso sia presente nell’elenco di cui all’art.1117 del c.c., la quale indica una semplice presunzione di condominialità vincibile in giudizio con prova contraria, ma è necessario che il giudice verifichi in concreto se nell’edificio per cui si è in causa la parte ritenuta comune abbia questo rapporto di accessorietà nei confronti delle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva.
Dunque, quando il bene, anche se rientrante nell’elenco di cui all’art.1117 del c.c., per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, serve in modo esclusivo al godimento di una parte dell’edificio condominiale, la quale, come nel caso specifico, forma oggetto di un autonomo diritto di proprietà, non può considerarsi comune e quindi applicarsi ad esso la normativa condominiale (Si veda tra le tante Cass.Civ.,Sez.II n.884/2018; Cass.Civ.,Sez.II, n. 10073/2018).

Sulla base di quanto riferito, l’ala più grande non riceve alcuna utilità dall’ala più piccola dello stabile complessivo: viene quindi a mancare quel rapporto di accessorietà richiesto dalla giurisprudenza affinché un bene possa considerarsi condominiale.

È consigliabile, tuttavia, affiancare il presente parere legale a quello di un tecnico edile che possa confermare se a livello costruttivo e strutturale le due parti del complesso sono effettivamente autonome, e non ricevono una utilità specifica l’una dall’altra: se così non fosse, ovviamente, le conclusioni sarebbero radicalmente diverse, dovendosi infatti applicare la disciplina di cui agli artt. 1117 e ss. del c.c.

Rimane parimenti un compito del tecnico edile fornire un parere in merito alla redazione delle tabelle millesimali, da redigersi ovviamente sulla base delle caratteristiche costruttive dello stabile.

Il tetto di un edificio condominiale rientra tra i beni comuni come previsto dall’ art.1117 c.c., a meno che non risulti il contrario in modo chiaro ed univoco, dal titolo di acquisto dei singoli appartamenti o dal regolamento condominiale approvato da tutti i condomini (Cass. civ. 8593/2022, Cass. civ. n. 4060/1995).

Nel caso di specie sono presenti due edifici distinti, entrambi facenti parte dello stesso Condominio e si pone il problema di come suddividere la quota di spese straordinarie, rimaste insolute, per il rifacimento del tetto della palazzina B, relative ad un’unità immobiliare in vendita all’asta.

A tal proposito si osserva quanto segue.
La presunzione di comunione del tetto è stata esclusa nei casi in cui il Condominio sia costituito da più unità immobiliari autonome tali da dar vita ad un “condominio orizzontale” (Cass. civ. n. 10370/2021; Cass. civ. n. 22466/2010).
Il principio alla base di queste pronunce giurisprudenziali è la necessità, affinché si possa ritenere il bene comune a tutti i partecipanti, della sussistenza di “connotati strutturali e funzionali comportanti la materiale destinazione del bene al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari”.
È facilmente applicabile il medesimo principio anche alla fattispecie in esame in cui il Condominio è costituito da due edifici distinti.
In questo caso il tetto di ogni palazzina è un bene comune per i proprietari sottostanti per cui svolge la funzione di copertura.
Le spese per gli interventi su di esso, quindi, dovranno essere sostenute solo da questi e non da tutti i condomini.

Anche l’analisi dell’art. 1123 del c.c. viene a sostegno di questo principio.
L’art. 1123 c.c. comma 1 del c.c. stabilisce che le spese sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
I commi seguenti dell’articolo invece stabiliscono che se il bene comune serve i condomini in misura diversa, le spese saranno ripartite in base all’uso che ciascuno può farne (art. 1123 c.c. comma 1) oppure che in caso in cui una parte comune serve solo una parte dell’immobile, le spese saranno sostenute dai condomini che ne traggono utilità (art. 1123 c.c. comma 1).
Da quest’ultima disposizione è nata la figura del “Condominio parziale” di matrice giurisprudenziale.
Ciò accade quando alcune parti o servizi comuni dell’edificio appartengano o servano solo ad alcuni partecipanti.
Ne deriva quindi un’implicazione riguardo alla gestione e imputazione delle spese perché non sussiste il diritto di tutti i condomini di partecipare all’assemblea e deliberare sui beni o servizi di cui non hanno la titolarità e di conseguenza nemmeno il dovere di pagare le spese.

I condomini di ciascuna palazzina avrebbero dovuto deliberare autonomamente i lavori per il tetto del proprio edificio con la composizione e la maggioranza necessaria per l’approvazione calcolate sulla titolarità effettiva e non sul totale del Condominio (Cass. civ. n. 791/2020, Cass. civ. n. 23851/2010).

Nonostante pare che questo non sia stato fatto e siano stati approvati i lavori con un’unica delibera per tutto il Condominio, a nostro parere i costi dei rifacimenti dei due tetti dovranno rimanere in ogni caso separati.
Le rate straordinarie del costo dei lavori approvate dall’Assemblea si basano su due preventivi differenti per ciascun edificio il che implica che, ragionevolmente, anche le spese siano state suddivise autonomamente per ciascun edificio.
Il Condominio, quindi, ha approvato spese diverse e autonome per ciascuna palazzina per il rifacimento del proprio tetto e i partecipanti rimangono obbligati al pagamento dell’importo approvato relativo alla propria copertura e non certo a quella dell’altro edificio.

Si ritiene, in ogni caso, che l’Assemblea debba deliberare su come assorbire la quota non pagata relativa all’immobile andato all’asta non potendo essere suddivisa sugli altri condomini senza un’approvazione specifica.
In questo caso l’Assemblea avrà il diritto di stabilire come coprire il debito nella maniera che ritiene più opportuna anche, eventualmente, derogando ai principi di legge come stabilisce l’art. 1123 c.c. comma 1 del c.c.

In tutta sincerità allo stato attuale della vicenda si ha difficoltà a rispondere al quesito proposto con un parere giuridicamente articolato. Il motivo di ciò è che le accuse che la vicina muove verso il “muretto della discordia” sono piuttosto disarticolate e confusionarie.
In linea generale possiamo dire che la zona di calpestio del balcone su cui è stato installato il muretto divisorio non è un bene comune a tutto il condominio ma tuttalpiù potrebbe essere considerato bene comune ai due vicini di piano. Tra l’altro, tale bene potrebbe anche essere comodamente diviso tracciando un muretto lungo il confine delle due proprietà: cosa che a quanto pare già è presente e comunque è stata fatta con la realizzazione del muretto.

Non sorprende che nel regolamento di condominio non vi sia alcun riferimento alle zone di calpestio, che sono parti del balcone tradizionalmente considerate come naturale prolungamento dell’appartamento al quale accedono e quindi parti in proprietà esclusiva al singolo condominio.
Posta questa premessa possiamo dire che l’opera, per quanto ci è stato descritto, appare perfettamente in linea con la normativa condominiale, a condizione che essa non sconfini nella proprietà del balcone della vicina.

Anche da un punto di vista della lesione al decoro architettonico il muretto non pare possa destare particolare criticità. La giurisprudenza ha più volte precisato, infatti, che per aversi lesione al decoro architettonico è necessario che l’innovazione che si è realizzata arrechi una considerevole alterazione delle linee del fabbricato, che si concretizzano poi in una svalutazione economica delle proprietà in condominio: non pare proprio che con l’edificazione di tale muretto si sia arrecato un tale danno alla facciata dello stabile, tenendo conto anche del fatto che esso non è visibile dall’esterno.

La verità è che le accuse che vengono mosse dalla vicina appaiono allo stato attuale confusionarie ed incomplete, fatte, forse, nella speranza di mettere paura più che per giungere ad una azione realmente concreta.

Si consiglia, quindi di mantenere ferma la propria posizione facendo presente che non si ha intenzione di rimuovere quanto realizzato: si vedrà poi se la vicina si rivolgerà ad un legale (circostanza allo stato attuale delle cose assolutamente non scontata), e se il professionista incaricato poi riterrà opportuno muovere contestazioni più precise e puntuali a cui si potrà opporre una congrua difesa.

Se, ovviamente, nel momento in cui si scrive si è andati oltre alle semplici accuse verbali e si è già ricevuto una missiva da parte del legale di controparte si rimane a disposizione per fornire una risposta più puntuale sulla base delle contestazioni in essa presenti.

• tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
• le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Ad avviso di chi scrive, è necessario partire da un presupposto leggermente differente rispetto a quello prospettato nel quesito.
Sulla base di quanto viene descritto infatti, non è assolutamente scontato ritenere che l’autore del quesito possa considerarsi comproprietario della scala, bene che rimane sicuramente comune agli altri proprietari del condominio.

Ma partiamo con ordine. L’art. 1117 del c.c., come è noto, indica al suo n.1 le scale tra le parti comuni dell’edificio. La giurisprudenza in maniera costante ha però chiarito una circostanza fondamentale in merito a tale norma: il fatto che una determinata parte di un edificio sia di per sé elencata dall’art.1117 del c.c., non comporta che essa deve considerarsi di per sé un bene comune. In altre parole, l’art. 1117 del c.c. detta semplicemente una presunzione di condominialità che può essere tranquillamente vinta fornendo prova contraria.
La giurisprudenza che si sta esaminando, che può definirsi assolutamente costante, precisa infatti che una parte dell’edificio (come ad esempio le scale) può considerarsi comune quando vi sia un nesso di accessorietà tra tale bene e la singola unità immobiliare in proprietà esclusiva: in forza di tale nesso l’esistenza del bene comune è necessario per garantire un miglior godimento e utilizzo al singolo proprietario del suo appartamento. Tuttavia quando tale nesso non esiste, ad esempio per determinate caratteristiche costruttive dell’edificio, il bene non può considerarsi comune, anche se astrattamente elencato nell’art. 1117 del c.c. (Si veda ad esempio tra le tante in questo senso Cass.Civ.,Sez.II, n.10073/2018).
Solitamente le scale sono un bene comune e quindi elencate dall’art.1117 del c.c. proprio perché necessarie ed indispensabili per raggiungere i piani dell’edificio e quindi i singoli appartamenti in proprietà esclusiva, ma nel caso di specie il nesso di accessorietà descritto dalla giurisprudenza pare mancare.

Infatti, sulla base di quanto viene riferito, la scala protagonista del quesito non solo non è assolutamente necessaria per raggiungere l’appartamento al piano terra, il quale ha un ingresso autonomo, ma non è neppure necessaria per raggiungere altre parti comuni dell’edificio legate da un rapporto accessorietà con la proprietà dell’autore del quesito. Per tale motivo, si deve concludere che la scala è un bene comune ai soli proprietari degli appartamenti siti ai piani superiori e quindi, ai sensi dell’ultimo comma dell’art.1123 del c.c., solo tale gruppo di condomini deve partecipare agli oneri manutentivi ordinari e straordinari riconducibile a tale bene comune.

Si precisa, inoltre, che la conclusione a cui si è giunti è resa ancora più agevole dal fatto che, per quanto ci è dato sapere, non esiste un regolamento di condominio che ponga espressamente le scale tra i beni comuni a tutti i proprietari del complesso.

1) Centrale Termica (spese di conduzione, ricambi, eccetera).
Ci si sente di condividere le considerazioni espresse sul punto, a cui francamente rimane da aggiungere ben poco. Le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria attengono alla proprietà dell’impianto e non al consumo della forza calore e come tale devono essere ripartite in proporzione alle singole quote di comproprietà dei condomini e non in base al livello di consumo di ciascuna famiglia che abita nei singoli appartamenti. In questo senso è piuttosto chiara anche Cass.Civ. n.1420 del 27.01.2004,la quale ha precisato che tutte le spese che attengono alla integrazione dell’ impianto comune e alla conservazione del suo valore capitale:”… interessano i condomini quali proprietari dell’impianto, a cui carico la legge (articolo 1123 primo comma Cc) pone l’obbligo di concorrere alle spese, configurando a carico di essi obbligazioni propter rem, che, nascendo dalla contitolarità del diritto reale sull’impianto comune, sono dovute in proporzione della quota che esprime la misura della appartenenza.”
Applicando tali principi le spese di manutenzione della centrale termica devono essere ripartite attraverso la tabella millesimi generali e non in proporzione al consumo della forza calore effettuato durante l’anno da ciascun proprietario.


2-3) Cassetta di contabilizzazione posta in prossimità dell’appartamento (ricambi)- Videocitofono (ricambi).

I punti 2 e 3 possono essere trattati congiuntamente, ma in questo caso non è possibile dare sostegno alle ragioni dell’autore del quesito

Il n.3 dell’art. 1117 del c.c. detta un principio estremamente importante in merito agli impianti condominiali, che il legislatore ha ripreso dalla giurisprudenza che è in questo senso è sempre stata costante.

Gli impianti, secondo la norma in esame, devono considerarsi condominiali fino al punto di diramazione ai locali in proprietà individuale dei singoli condomini, o, in caso di impianti unitari fino al punto di utenza.

Ulteriormente banalizzando, la parte dell’impianto che sta all’esterno dell’appartamento è da considerarsi condominiale, mentre la parte che entra nella nostra abitazione diviene in proprietà esclusiva.

Applicando tale principio all’impianto citofonico, deve essere addebitato al singolo condominio la sostituzione del risponditore installato all’interno dei locali in proprietà individuale, devono essere ripartite ai sensi dell’art. 1123 del c.c. e in base alle tabelle generali i lavori che attengono ad esempio alla manutenzione della pulsantiera esterna all’edificio o i fili di collegamento ai singoli punti di utenza.

In merito agli apparecchi di contabilizzazione posti in prossimità dell’appartamento essi rappresentano proprio il punto di utenza del singolo impianto unitario costituendo il punto di snodo tra la parte condominiale e la parte in proprietà individuale dell’impianto. Per tale motivo essi devono considerarsi di proprietà individuale e i costi per la loro manutenzione e sostituzione devono essere sopportati dal singolo proprietario.

L’art. 1117 del c.c. individua i beni che possono considerarsi comuni, se non risulta una disposizione contraria nei rogiti di acquisto delle unità immobiliari in proprietà esclusiva oppure dal regolamento di condominio.
La giurisprudenza ha chiarito a più riprese come l’elencazione racchiusa nell’art. 1117 del c.c. non abbia un carattere tassativo: è ben possibile, infatti, che parti dell’edificio non espressamente previste dall’art.1117 del c.c. possano considerarsi comuni quando vi sia un legame di accessorietà e strumentalità funzionale tra la porzione di piano in proprietà esclusiva e gli impianti e servizi comuni. In forza di tale legame, il godimento del bene comune condominiale diviene utile se non necessario per il godimento della parte di piano in proprietà esclusiva (tra le tante: Cass.Civ.,Sez.II, n.008844/2018).

In parole semplici per capire se le pensiline descritte nel quesito siano beni comuni condominiali o beni in proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento del piano di sotto, dobbiamo domandarci se esse svolgono una qualche utilità per tutte o alcune delle unità immobiliari ricomprese nel condominio agevolando o assicurando un loro miglior godimento o utilizzo da parte dei rispettivi proprietari.

La risposta a tale domanda non può essere trovata da un legale, ma ci si deve rivolgere ad un tecnico edile come ad esempio ad un geometra: se si trovasse infatti un tecnico che certificasse in una perizia che tali pensiline non hanno una reale funzione condominiale si potrebbe contestare l’addebito delle spese necessarie per la loro ristrutturazione.
Tuttavia, pur non essendo un geometra, si ha il sospetto che tali pensiline siano necessarie per un efficiente scolo delle acque meteoriche del palazzo e che esse assolvano ad una funzione condominiale e debbano pertanto considerarsi comuni a tutti i proprietari: ma come già detto, tale affermazione deve essere confermata o tranquillamente smentita da un tecnico.

L’art.1117 del c.c. nel testo successivo alla riforma del 2012 indica espressamente tra le parti comuni del condominio il lastrico solare (si veda il n.1 dell’art. 1117 del c.c.). Tale importante norma ci ricorda anche che la presunzione di condominialità per i beni da essa elencata non opera se il titolo disponga diversamente, ovvero se nei rogiti di acquisto dei singoli appartamenti o nel regolamento contrattuale del costituito condominio venga convenuto che il lastrico solare è attribuito in proprietà o in uso esclusivo ad un singolo condomino.

Per rispondere al quesito in maniera esaustiva e puntuale si dovrebbe avere in visione i due rogiti che vengono menzionati: ovvero quello del 1971 e quello del 1972. Chi scrive però ha il forte sospetto che il rogito del 1971 fosse incentrato sul mero obbligo di costruire un determinato edificio, ma esso non aveva l’effetto di per se di trasferire sugli acquirenti del secondo e terzo piano la proprietà di un bene che ancora nei fatti non era stato edificato. Tale affermazione è comprovata dal successivo rogito del 1972 che, a quanto riferito, si preoccupa di trasferire materialmente la proprietà delle unità immobiliari precedentemente costruite. In altri termini con il primo rogito del 1971 i futuri acquirenti assumevano il mero obbligo di costruire, mentre è con il successivo del 1972 che acquistavano materialmente la proprietà di quanto edificato.

Tale differenza non è sicuramente di poco conto, in quanto con il rogito del 1971 le parti hanno semplicemente convenuto le caratteristiche principali del successivo edificio, e in quella sede si è convenuto che dopo la sua costruzione la proprietà del lastrico solare sarebbe stata trasferita ad uno specifico condomino. Tale obbligo tuttavia doveva poi essere attuato nel successivo rogito del 1972: in quella sede, infatti si sarebbe dovuto trasferire materialmente la proprietà del lastrico solare. Solo in questo modo si sarebbe quindi potuto escludere la presunzione di condominialità indicata dall’art. 1117 del c.c.

A quanto pare però per motivi ignoti tale ultimo passaggio non è stato realizzato e quindi il lastrico solare deve considerarsi bene condominiale e non bene concesso in proprietà esclusiva.

Con ogni probabilità è per questo che il lastrico solare non è stato coinvolto espressamente nella procedura esecutiva immobiliare, anche perché è improbabile che il pignoramento predisposto dal legale del creditore procedente possa aver colpito direttamente tale cespite o se lo ha fatto, ciò è avvenuto solo pro quota.

È molto probabile però che il debitore esecutato abbia utilizzato il lastrico solare come se fosse proprio, escludendo la sua natura comune. In questo senso potrebbe essere utile verificare con l’ausilio di un legale se possa essere spendibile un acquisto del lastrico per usucapione.

Rimaniamo a disposizione per un approfondimento a seguito di integrazione documentale.

Il balcone aggettante è una delle parti dell’edificio condominiale maggiormente controverse che ha causato negli anni diversi contenziosi e conseguentemente numerose pronunce.

Ad oggi comunque possiamo dire che i giudici sono giunti a dei punti fermi soprattutto in merito alla natura del balcone aggettante, il quale deve considerarsi per intero un bene in proprietà esclusiva e naturale prolungamento della unità immobiliare alla quale accede.
Addirittura recenti pronunce della Corte di Cassazione, affrontando l’annoso problema delle tende da sole e del loro ancoraggio, hanno ritenuto di proprietà esclusiva il cielino, ovvero la parte sottostante del balcone e della sua soletta, che si scorge affacciandosi dal piano di sotto e guardando in alto.
Ad ogni modo è sicuramente di proprietà esclusiva, la zona di calpestio del balcone e la sua soletta.
Visto che il balcone diviene quindi una pertinenza dell’appartamento a cui accede, vi è il pieno diritto del singolo condomino di procedere alla sua riparazione e messa in sicurezza, fermo restando il rispetto del decoro architettonico dell’edificio, forse l’unico limite condominiale che ancora rimane fermo nella disciplina giuridica dei balconi aggettanti.

In merito ad una possibile causa nei confronti della vicina del piano di sopra, si condivide le considerazioni fatte nel quesito. Fermo restando che la vicina ha violato le norme del regolamento contrattuale, per procedere ad una richiesta di risarcimento del danno nei suoi confronti si dovrebbe comunque dimostrare con apposita perizia che lo stato attuale dei balconi è stato causato da condotte a lei riconducibili (l’annaffio dei fiori). I costi peritali e di causa però sarebbero di gran lunga superiori al danno esiguo effettivamente causato, che a quanto pare non supera gli € 2.600,00 ivati.

Da un punto di vista civilistico e di diritto condominiale il nocciolo della questione ruota nel capire la natura giuridica della scala e delle finestre: è necessario, infatti, comprendere se tali parti dell’edificio possano essere considerate parti in proprietà esclusiva o comune a tutti i condomini.

Per quanto riguarda le finestre rispondere a questa domanda è piuttosto semplice in quanto se esse servono a garantire l’affaccio o anche la semplice luce ai locali dell’appartamento di proprietà dell’autore del quesito, il problema non si pone: esse sono in proprietà esclusiva e pertanto gli organi del condominio non hanno competenza sul punto.

Contrariamente a quanto a prima vista potrebbe sembrare, il discorso non è così scontato, invece, per quanto riguarda la scala, non potendosi liquidare il discorso sostenendo che il fatto che essa non sia citata in nessun rogito di acquisto faccia derivare in automatico che debba considerarsi condominiale.

La giurisprudenza ci insegna, infatti, che l’elenco delle parti comuni dell’edificio fatto dall’art.1117 del c.c., deve considerarsi meramente esemplificativo e non esaustivo e che esso stabilisce una presunzione di condominialità non assoluta che può essere superata dalla prova contraria. Certo, se il rogito di acquisto del nostro appartamento ci dice che una determinata parte comune elencata nell’art.1117 del c.c. (come ad esempio la scala), deve considerarsi di pertinenza della unità abitativa da noi acquistata, il problema è considerare risolto ab origine, ma non è vero in senso assoluto il ragionamento contrario: ovvero, se il rogito nulla dice ciò che viene elencato dall’art. 1117 del c.c. deve considerarsi sic et sempliciter condominiale.

Molto chiara in questo senso è Cass.Civ.,Se.II, n.10073 del 24.04.2018. Tale pronuncia, sulla scia di tante altre, riafferma il principio secondo il quale il presupposto perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune è costituito dalla relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano in proprietà esclusiva agli impianti e servizi di uso comune. Tale relazione rende il godimento del bene comune strumentale all’utilizzo del singolo appartamento e non suscettibile di una autonoma utilità. Per esemplificare tale affermazione, possiamo immaginare per assurdo un edificio condominiale privo di qualsiasi unità immobiliare in proprietà esclusiva e composto dai soli beni indicati dall’art.1117 del c.c.: ma se un edificio del genere esistesse davvero, che senso avrebbe la presenza delle scale che collegano i vari piani o dell’ascensore condominiale?
Posto questo principio fondamentale, la Cassazione conclude dicendo che se un determinato bene, seppur elencato dall’art.1117 del c.c., per obbiettive caratteristiche funzionali e strutturali serve in modo esclusivo una sola unità immobiliare, esso perde la sua natura di bene comune seppur il rogito di acquisto nulla dica in proposito.

Ora posto questo, il quesito non si sofferma a descrivere in maniera chiara la scala oggetto di accertamento da parte del Comune né l’edificio condominiale su cui esso è posta, ma possiamo dire che se essa, per caratteristiche costruttive funzionali, ha come unico scopo quello di garantire accesso alla sola unità abitativa dell’autore del quesito, essa deve considerarsi di sua esclusiva proprietà e quindi è solo lui che deve far fronte agli oneri per la sua regolarizzazione.

Se, viceversa, tale scala conserva una funzionalità condominiale anche minima e potenziale (perché, ad esempio, garantisce di accedere ad altre parti comuni del palazzo o ad altre unità immobiliari in proprietà esclusiva), indipendentemente dal fatto che questa funzione sia poi concretamente utilizzata dagli altri proprietari, ecco che essa assume carattere condominiale.
Questa seconda ipotesi (e solo questa), farebbe si che l’amministratore di condominio e gli altri proprietari non possano disinteressarsi del problema, lasciando un solo condomino a sopportare l’intero contenzioso con l’ente comunale; ciò potrebbe comportare oltre alla possibilità di chiedere la rimozione dell’amministratore, anche quella di poter pensare ad una eventuale richiesta di rimborso delle spese sostenute da far valere nei confronti degli altri partecipanti al condominio.

Il n. 1) dell’art.1117 del c.c. ci dice che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio tutte le parti di esso necessarie all’uso comune, includendo in tale primo gruppo specificatamente i muri maestri.

Ora chi scrive non è un tecnico edile bensì un avvocato, ma si può affermare senza timore di essere smentito che il muro che compone la facciata esterna dell’edificio è sicuramente un muro maestro e quindi bene comune ai sensi dell’art.1117 del c.c.: la sua manutenzione quindi spetta all’ intera compagine condominiale, suddividendo le spese secondo gli artt.1123 e ss. del c.c. salvo diversa convenzione.

La piscina rientra sicuramente tra i beni comuni previsti dal n. 3) dell’art.1117 del c.c. e come tale le decisioni relative alla sua gestione spettano alla assemblea di condominio, la quale di esprime a maggioranza. L’amministratore è solo un esecutore materiale di quanto deciso dall'assemblea.
Sotto questo aspetto l’assemblea ha un potere molto ampio e nulla vieta che i proprietari nel suo seno possano decidere di dismettere un determinato servizio condominiale al fine di ridurre i costi di gestione: l’amministratore non potrebbe fare altro che prendere atto di quanto deciso ed eseguirlo. La condotta dell’amministratore, come tra l’altro la decisone della assise, è del tutto legittima e non si ravvisano elementi di responsabilità.

Il mancato funzionamento della piscina non giustifica la sospensione del pagamento delle spese condominiali. E’ utile ricordare che tra il singolo proprietario e il condominio non sussiste un rapporto contrattuale in forza del quale il contributo condominiale è dovuto a seguito di una concessione di un servizio, ma l’obbligo di pagamento sorge per il semplice fatto di essere proprietari di una unità immobiliare ricompresa nel complesso edile. In questo senso sono molto chiare le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la pronuncia n.10492 del 26.11.1996, pronuncia sicuramente ancora attuale.

Rimane da chiarire se la mancata attivazione della piscina possa giustificare una richiesta di risarcimento danni da muovere non tanto nei confronti dell’amministratore, quanto nei confronti degli altri proprietari. Si è molto dubbiosi che una richiesta risarcitoria di questo tenore possa trovare accoglimento da parte del giudice. Come si è già detto all’inizio del parere, l’assemblea è assolutamente sovrana nel decidere se usufruire o meno di un determinato servizio condominiale: ciò rientra, tra l’altro, nelle facoltà che sono proprie dello stesso diritto di proprietà previsto dall’art. 832 del c.c., ma anche costituzionalmente tutelato dall’ art. 42 Cost. In altri termini, il proprietario come ha la facoltà di utilizzare e godere del bene oggetto del diritto (la piscina), anche la piena facoltà di non utilizzarlo.

In ambito condominiale in relazione ai soli beni comuni, le facoltà del diritto di proprietà vengono esercitate unitamente agli altri condomini in seno alla assemblea che come già detto decide a maggioranza. Non si potrebbe neppure sostenere che la piscina sia di fatto un elemento essenziale per garantire al bar l’assolvimento della sua naturale destinazione economica, in quanto l’esercizio può tranquillamente operare anche in assenza della piscina. Vi è da dire inoltre che se anche una tale richiesta risarcitoria fosse astrattamente proponibile, sarebbe assai arduo per non dire impossibile dimostrare che la perdita di clientela e la impossibilità di affittare i locali siano derivati ai sensi dell’art.1223 del c.c. dal suo non funzionamento.
In conclusione si segnala che nulla vieta che il singolo proprietario o futuro affittuario dei locali possa decidere di attivare spontaneamente la piscina scavalcando la decisione dell’assemblea, ovviamente sobbarcandosi per intero i relativi costi. Tale possibilità rende ancora più complessa la proponibilità di una azione di risarcimento.

Il tetto in quanto parte dell’edificio destinato alla sua copertura deve considerarsi comune ai sensi del n.1) dell’art.1117 del c.c., salvo che il titolo non disponga diversamente. Nel caso specifico non vi è alcun titolo che deroghi a quanto disposto dalla norma citata anzi, la natura condominiale del tetto viene ribadita dal regolamento di condominio. Anche la gronda, in quanto accessorio del tetto medesimo ed elemento fondamentale per il sistema di scolo delle acque meteoriche del palazzo segue la medesima sorte, dovendosi anch’esso considerare bene comune (Trib. Genova n.4766 del 23.11.2005 Trib. Milano del 14.11.1991 e Cass.Civ.,Sez.II, n. 11109 del 15.05.2007).

Accertata la natura condominiale del tetto e della relativa gronda, si dovrebbe concludere che le spese per la loro manutenzione debbano essere ripartite applicando il 1° co. dell’art. 1123 del c.c. e quindi utilizzando la tabella dei millesimi generali, proprio perché il tetto è una parte dell’edificio che assolve ad una funzione utile per l’intera collettività condominiale. Non può quindi farsi applicazione del successivo comma 3° dell’art. 1123 del c.c., il quale troverebbe applicazione quando vi sono beni comuni destinati a servire solo una parte del fabbricato. Vi è da dire però che stante la presenza di un regolamento di condominio è fondamentale verificare che in tale documento non vi siano disposizioni che deroghino a quanto previsto dal codice civile, in quanto in questo caso sarebbero le norme del regolamento a prevalere.

La giurisprudenza in maniera assolutamente pacifica e costante ci dice che il condominio è una situazione di fatto che si realizza nel momento in cui in un medesimo edificio vi sia la coesistenza ai sensi dell’art.1117 del c.c. di unità immobiliari in proprietà esclusiva ai singoli condomini e parti in proprietà comune accessorie alle prime e necessarie per il loro miglior godimento. Nel momento in cui il C2 è divenuto di esclusiva proprietà del figlio, è sorto il condominio senza che vi fosse la necessità di una espressa manifestazione di volontà dei proprietari in tal senso.

Posto che il condominio è sorto, scatterebbe in linea teorica l’applicazione della relativa normativa (es.: obbligo di costituirsi l’assemblea, approvazione di un bilancio ecc. ecc.) ma da un punto di vista pratico se padre e figlio vanno d’accordo e vi è comunanza di intenti il fatto che il palazzo debba considerarsi un condominio minimo (in quanto composto da due soli proprietari), non va a mutare le modalità di gestione dell’edificio finora tenute nell’ambito del contesto famigliare.

Innanzitutto è opportuno precisare che quando in un corpo di fabbrica unico (come quello che sembra essere raffigurato dalla foto), si verifica la coesistenza di parti comuni e parti in proprietà esclusiva, in cui le prime sono necessarie all’esistenza o anche al miglior godimento delle seconde, si ha un condominio e come tale l’obbligo di applicare la relativa disciplina.
Non è possibile per i singoli proprietari dissociarsi dal condominio: questo perché l’art. 1119 del c.c. impone la indivisibilità delle parti comuni dell’edificio e anche perché l’art. 1118 del c.c. specifica che il condomino non può rinunciare alla proprietà sulle parti comuni.
Per capire se la copertura delle mansarde sia in proprietà esclusiva o condominiale sarebbe necessario esaminare i rogiti di acquisto della proprietà e capire se al loro interno vengano meglio elencate le parti del corpo di fabbrica che devono intendersi comuni; sarebbe parimenti interessante capire se nel complesso sia vigente un qualche regolamento condominiale, documento ove di solito vengono meglio distinti le parti comuni da quelle in proprietà individuale.
Se manca tutto questo, si ritiene che debba trovare applicazione il n.1) dell’art. 1117 del c.c., il quale ci dice che sono comuni tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, tra cui la norma ricomprende i tetti. In forza di ciò, la spesa di rifacimento della copertura andrebbe suddivisa tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali ai sensi del 1° co. dell’art. 1123 del c.c.
Si potrebbe però sostenere che tali coperture non sono elementi necessari all’uso comune, andando a dimostrare che essi non sono essenziali per il sistema di scolo delle acque del complesso. Secondo giurisprudenza piuttosto recente infatti, la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 del c.c. verrebbe meno se si dimostra che non vi è alcun vincolo di accessorietà ed indissolubilità tra la parte dell’edificio che si asserisce essere comune e il bene in proprietà individuale; quando ciò si verifica, non è necessaria la presenza di un titolo contrario alla predetta presunzione. (Cass.Civ.,sez.II, n.10073 del 24.04.2018).
Per verificare la sussistenza e la sostenibilità in giudizio di tale ipotesi difensiva, bisognerebbe rivolgersi ad un tecnico edile il quale chiarisca se la copertura delle mansarde sia parte integrante del sistema di scolo delle acque piovane dell’intero corpo di fabbrica.

Il quesito descrive un tipico caso di condominio parziale, fattispecie che la giurisprudenza ha teorizzato partendo dall’ultimo comma dell’art. 1123 del c.c. Tale articolo dispone che: "Qualora un edificio abbia più scale…opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità". Nel caso descritto addirittura si va oltre al concetto di servizio ed utilità richiesto dalla norma citata, in quanto vi è uno specifico titolo (i singoli rogiti di acquisto degli appartamenti al primo e al secondo piano), che espressamente attribuiscono la proprietà della scala esterna solo ed esclusivamente ad un gruppo di condomini (quelli del primo e del secondo piano), escludendone altri (quelli del piano terra). In questo senso è giusto ricordare che l’art. 1117 del c.c., prevede una presunzione di comproprietà tra tutti i componenti del condominio avente ad oggetto i beni e i servizi indicati nella norma, presunzione che però può essere espressamente derogata dal titolo (i rogiti di acquisto).

In applicazione, pertanto, delle norme previste dai rogiti e dagli artt. 1117 e 1123 ult. co. del c.c., si deve concludere che le spese di manutenzione della scala esterna devono essere sopportate solo da quel gruppo di condomini che risulta essere comproprietario del bene e non dagli altri.

Vi è da fare, però, una ulteriore precisazione, in quanto se è vero che da un lato solo un gruppo di condomini devono sopportare le spese per la manutenzione della scala, è anche vero che solo quel gruppo è chiamato a prendere le decisioni circa la sua amministrazione e ciò influisce sulla composizione della assembleachiamata a pronunciarsi sull’argomento e sul computo delle sue maggioranze. In altri termini si dovrebbe redigere una tabella millesimale “scala esterna”, in cui vengano indicati solo per i comproprietari della scala la quota millesimale di partecipazione al diritto di proprietà. Tale tabella, poi, dovrebbe essere utilizzata per determinare le modalità di riparto delle spese di manutenzione e i quorum costitutivi e deliberativi della assemblea chiamata prendere decisioni su quel bene comune.

Nel caso specifico però, visto che il protagonista del quesito è un piccolo condominio, si potrà soprassedere alla procedura appena descritta se le decisioni sulla manutenzione della scala esterna e sul riparto delle spese venga adottata con l’unanimità dei consensi dei condomini comproprietari del manufatto.

I balconi aggettanti sono quella parte dell’edificio che sporgono dalla sua facciata e hanno la funzione principale di consentire il diritto di affaccio all’esterno ai singoli proprietari delle unità abitative a cui accedono. Proprio per questo, tali parti non sono di proprietà comune a tutti i condomini, ma vengono considerati pertinenze dei singoli appartamenti e quindi parti in proprietà esclusiva.
Bisogna tenere ben presente però che il balcone aggettante, seppur di proprietà esclusiva al singolo condomino, è elemento della facciata dell’edificio e come tale concorre a formare il decoro architettonico del condominio.

Il forte contenzioso che scaturisce attorno a questo elemento dell’edificio, risiede proprio nell’essere per la maggior parte una pertinenza della singola unità immobiliare, ma esso assolve anche un importante ruolo come elemento del decoro architettonico dello stabile. Questa doppia natura ha come conseguenza che alcune parti del balcone rimangono di proprietà esclusiva del singolo condomino, mentre altre vengono attratte nella sfera dei beni condominiali in quanto elementi della facciata dell’edificio.

I frontalini, le ringhiere ornamentali e tutti gli elementi decorativi del balcone sono parti integranti della facciata dello stabile, caratterizzanti il suo decoro architettonico. Per tale motivo la giurisprudenza in maniera assolutamente costante ritiene tali elementi del balcone come parti comuni dell’edificio: gli oneri riconducibili alla loro manutenzione devono in conseguenza ripartirsi tra tutti i proprietari (si veda tra le tante Cass. Civ., Sez.II, n.12792 del 28.11.1992).

Nel caso specifico è evidente che le fioriere in cemento, oltre a fungere da parapetto del balcone, hanno una chiara funzione decorativa ed ornamentale e quindi giustamente, in base alla giurisprudenza citata, le spese relative alla loro manutenzione o rifacimento devono essere sopportate dalla collettività condominiale e ripartite tra tutti i proprietari.

Visto che la necessità di svuotare e rinvasare le singole fioriere deriva dalla necessità di ripristinare una parte comune dell’edificio, e non dal desiderio del singolo condomino, anche tale spesa deve essere sopportata dal condominio e ripartito tra i singoli proprietari, anche perché è molto probabile che anche la singola pianta coltivata nella fioriera contribuisce a caratterizzare il decoro dell’edificio e quindi diventa inevitabilmente parte comune ai sensi dell’art. 1117 del c.c.

Ad ogni modo per dare una risposta più precisa sarebbe utile sapere se nell’edificio sia vigente un qualche regolamento di condominio e se in tale documento vi sia qualche norma disciplinante l’uso e la manutenzione delle fioriere.

Come è noto l’art. 1117 del c.c. ci indica le parti dell’edificio che devono considerarsi condominiali, se non risulta il contrario dal titolo, ovvero se non risulta il contrario dai rogiti di acquisto o dai regolamenti di condominio aventi natura contrattuale.
In tale articolo vengono indicate quelle parti dell’edificio che più comunemente devono considerarsi condominiali, e al n.3) di tale articolo vengono espressamente indicati gli impianti idrici e fognari: all’interno di tale locuzione pare possa farsi tranquillamente rientrare in linea generale il canale di scolo, in quanto opera necessaria per il sistema di deflusso delle acque piovane dell’intero edificio.

La giurisprudenza ha però tenuto a precisare che il fatto che un determinato manufatto sia inserito nell’elenco di cui all’art. 1117 del c.c., non è di per sé garanzia assoluta della sua condominialità: per i giudici vi deve essere un rapporto di indissolubilità e/o accessorietà, tra la parte ritenuta comune e le singole unità immobiliari, in forza del quale la prima deve essere necessaria per il miglior godimento delle seconde, in questo senso si veda Cass.Civ.,Sez.II, n.10073 del 24.04.2018.

Venendo al caso specifico se il canale di scolo è necessario al deflusso delle acque dell’intero condominio o di una parte delle singole unità immobiliari, come pare molto probabile, esso deve considerarsi condominiale, ed era onere dell’amministratore di condominio curarne per mezzo di ditte specializzate la pulizia ed assicurarne il funzionamento; se invece quel canale è al servizio solo di una singola unità immobiliare, allora siamo di fronte ad un bene che non può considerarsi comune. Tutto ciò però ha valore se non esiste un regolamento di condominio contrattuale che preveda specifiche disposizioni in merito a tali manufatti.
E’ chiaro che se il canale è condominiale e dalla sua ostruzione deriva il danno, esso può rientrare nella copertura assicurativa del condominio, ma per le tempistiche di denuncia del danno è necessario esaminare le condizioni di polizza.

L’elenco delle parti comuni dell’edificio di cui all’art.1117 del c.c., per quanto molto esaustivo, è solo dispositivo, nel senso che i rogiti di acquisto delle singole unità abitative, o i regolamenti di condominio contrattuali ad essi allegati, possono prevedere che determinati parti dell’edificio elencate nell’art.1117 del c.c. siano sottratte alla comproprietà condominiale (il caso tipico è il lastrico solare), come, al contrario, specifiche aree o manufatti non espressamente citate da tale norma vengano considerati beni comuni.

Nella fattispecie descritta è proprio questo secondo caso che è avvenuto: il rogito di acquisto delle singole unità immobiliari prevede che una determinata area sia di comproprietà dei singoli proprietari che hanno originariamente acquistato le unità immobiliari e, in caso di cessione di dette unità, dei loro eventuali successori od aventi causa.

Non si ha avuto la possibilità di esaminare la documentazione che si è richiesto a corredo del quesito, ma “tirando ad indovinare” si può pensare che tale area si stata oggetto di una specifica convenzione urbanistica tra il Comune che ha rilasciato il titolo edificatorio e l’originaria impresa costruttrice. In tale convenzione l’area veniva gravata di una servitù ad uso pubblico in forza del quale la particella di terreno, seppur di proprietà privata e condominiale, doveva essere destinata ad area verde pubblica in cui tutti i cittadini potevano accedervi ed utilizzarla.
Ciò fa sì che l’area possa sembrare “pubblica”, ma in realtà rimane un bene privato rientrante tra i beni condominiali. La convenzione dovrebbe prevedere però anche a chi compete la manutenzione di tale area, ma per un esame più completo si dovrebbe visionare la convenzione urbanistica di riferimento.
Di solito gli enti comunali in merito a tali mappali si riservano il diritto di richiederne la restituzione per farle diventare aree pubbliche a tutti gli effetti, ma in concreto è molto raro che tale possibilità venga realmente esercitata dall’ente di competenza.

Per dare una risposta totalmente esauriente, sarebbe opportuno esaminare i rogiti di acquisto (attuale e quelli precedenti) della unità immobiliare di proprietà dell’autore del quesito per capire se l’area di sedime in cui è costruito il pozzetto di scarico sia in proprietà esclusiva o condominiale. Nell’ incertezza, si darà per presupposta la situazione più ovvia: ovvero che l’area sia condominiale.

L’art. 1117 del c.c. elenca al numero 1) le parti che sono necessarie alla stessa esistenza dell’edificio e come tale non possono che essere considerate dal codice di natura condominiale, sempre che il titolo di acquisto non disponga diversamente. Tra queste parti essenziali, viene per ovvie ragioni necessariamente previsto il suolo su cui sorge il fabbricato.
Le stesse considerazioni devono essere ovviamente rivolte verso il pozzetto di scarico descritto, il quale se i rogiti di acquisto o un regolamento condominiale non dispongono diversamente, deve considerarsi di natura comune, anche pensando alla importante funzione di scolo delle acque che lo stesso manufatto è chiamato a svolgere a servizio dell’intero edificio.

In questo senso, la seconda sezione della Corte di Cassazione con la sentenza n.884/2018 ha precisato che sussiste la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 del c.c., ogni qualvolta si accerti un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni dell’edificio ad unità o porzioni di proprietà individuale, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso.
Posta l’assoluta natura condominiale del pozzetto, è chiaro che qualsiasi lavoro che abbia in qualche modo reso più arduo l’accesso o la manutenzione del manufatto devono considerarsi vietati, in particolare perché si impedisce e si ostacola la naturale funzione a cui lo stesso è destinato e si impedisce agli altri proprietari di farne parimenti uso ai sensi dell’art. 1102 del c.c.

Posto questo, è giusto dire che in una ottica di ipotetico contenzioso il condominio, ha l’onere di provare quanto asserito nella missiva di contestazione. In particolare, si deve dimostrare che esisteva un varco di accesso a tale fossa settica che è stato successivamente eliminato a seguito dei lavori di scavo e ristrutturazione che furono all’epoca svolti: tale onere probatorio, per esempio, potrà essere assolto attraverso la produzione dei progetti originali dell’edificio. Non si può prevedere se il condominio riuscirà ad assolvere all’ onere probatorio posto dalla legge a suo carico, ma ci si sente di invitare l’autore del quesito a non dare per scontato l’assoluta inesistenza di documentazione che possa dare sostegno alla tesi avanzata dall’ amministratore.

È consigliabile, quindi, prendere in considerazione anche ipotesi di chiusura bonaria della vicenda che possono maturare o in seno alla assemblea condominiale che affronterà il problema, o per mezzo di procedure di risoluzione alternativa delle controversie. Sotto tale ultimo aspetto è giusto precisare che l’istituto della mediazione di cui al D.Lgs n.28/2010, è condizione di procedibilità per le controversie avente ad oggetto la materia condominiale.

Data la natura comune del pozzetto, una sua eventuale rimozione e ricostruzione in un'altra parte dell’edificio pare essere una soluzione giuridicamente più difficile da praticare, in quanto l’intervento, comportando una distruzione del manufatto e una sua ricostruzione in altra sede, necessita del consenso di tutti i proprietari, consenso unanime che, stante il presumibile alto tasso di litigiosità che la vicenda porta con sé, pare difficile da raggiungere. La seconda soluzione prospettata, parrebbe essere più agevole in quanto si configurerebbe come un intervento straordinario sulle parti comuni dell’edificio approvabili in assemblea dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio, così come prevedono i co. 2° e 4° dell’art. 1136 del c.c. Ovviamente non è di competenza di chi scrive giudicare sulla effettiva realizzabilità tecnica degli interventi descritti, sotto questo aspetto è consigliabile chiedere idoneo parere ad un tecnico edile.

L’art 2 del Regolamento condominiale non vieta espressamente la trasformazione e il cambio di destinazione dei giardini in proprietà esclusiva e pertinenziali agli appartamenti al piano terra, quindi gli interventi compiuti sarebbero ammissibili secondo le norme del regolamento, fermo restando il rispetto del decoro architettonico dello stabile.

Il decoro architettonico seppur non espressamente definito dal nostro codice civile, rimane uno degli istituti più rilevanti del diritto condominiale e una delle cause che più genera contenzioso tra i proprietari.
La mancanza di una specifica definizione legislativa, è stata colmata dalla giurisprudenza che oramai con le pronunce che si sono susseguite negli anni è giunta ad una definizione che si può oramai considerare acquisita.
Per decoro architettonico si intende l’insieme delle linee armoniche che caratterizzano l’estetica del fabbricato: si ha la sua lesione quando un determinato intervento, sia su parti comuni che su parti in proprietà esclusiva, comporta una loro alterazione esteticamente peggiorativa.

Il decoro è un bene giuridico condominiale su cui l’amministratore, al pari degli altri beni e servizi comuni indicati dall'art 1117 del c.c., è chiamato ad espletare la sua funzione di vigilanza e di conservazione di cui al n.4) dell’art. 1130 del c.c. Pertanto nel momento in cui un condomino realizzi nella sua proprietà esclusiva un’opera che leda le linee architettoniche del fabbricato, è preciso dovere dell’amministratore, anche per evitare in futuro eventuali richieste risarcitorie da parte degli altri proprietari, convocare l’assemblea di condominio affinché la stessa possa valutare se e come agire per rimuovere l’opera lesiva.
La tutela giudiziaria avverso le opere lesive al decoro, si caratterizza da due tipologie di rimedi il primo si sostanzia nella richiesta di demolizione dell’opera e del ripristino della situazione dei luoghi nello stato antecedente. Il secondo rimedio ha carattere risarcitorio, e permette al condominio come ai singoli proprietari di richiedere al condomino che ha realizzato l’opera lesiva un risarcimento; tale risarcimento è quantificabile, secondo la giurisprudenza costante, nella diminuzione di valore commerciale che le singole unità in proprietà esclusiva hanno subito a seguito del peggioramento della architettura del fabbricato.

La giurisprudenza assolutamente costante, però, ritiene che affinché possa scattare la tutela giudiziaria sopra descritta, in particolar modo da un punto di vista risarcitorio, è necessario che la lesione al decoro architettonico sia importante e consistente; è qui che sorge il maggior problema nel momento in cui ci si trova ad affrontare tali tipologie di liti condominiali, in quanto determinare se vi è stata o meno lesione delle linee estetiche del fabbricato passa necessariamente da un giudizio altamente soggettivo, e quindi variabile, del singolo professionista chiamato ad esprimere la sua valutazione. In altre parole in un’ottica di contenzioso giudiziario, ciò che può essere lesivo per il consulente tecnico assunto dal condominio potrebbe non esserlo per il consulente tecnico assunto da controparte o da quello nominato dal giudice.

Ad ogni modo, alla luce di quanto è stato riferito nel quesito, si consiglia all’amministratore di condominio di investire del problema l’assemblea dei proprietari e spingere affinché la stessa nomini un architetto o ingegnere edile (prima ancora di un legale) perché lo stesso possa dare un suo parere, anche magari inizialmente in maniera informale riferendo solo oralmente in assemblea, sulla sussistenza o meno di una lesione al decoro del fabbricato.

Per completezza in conclusione del parere reso, è giusto dire che la norma del regolamento citata nel quesito (qualsiasi modifica o innovazione deve essere approvata coi voti favorevoli dei due terzi dei componenti il condominio e rappresentanti almeno i due terzi del valore dell'edificio), presenta dei seri problemi di nullità alla luce della vigente normativa, ma siccome tale problema nulla ha a che vedere con la tutela del decoro architettonico, non lo si affronterà in tale sede al fine di non confondere le idee a chi ci legge.

La scelta che fu a suo tempo adottata dalla assemblea pare corretta in base alle informazioni fornite.
Se andiamo ad analizzare il regolamento condominiale, per quanto sia scritto in maniera piuttosto atecnica, si può facilmente dedurre che le terrazze sono beni di proprietà esclusiva ai singoli condomini e pertinenze alle singole unità abitative a cui sono state assegnate. Il regolamento infatti specifica che le terrazze al piano seminterrato sono escluse dalla proprietà condominiale.
Lo stesso non può dirsi per il suolo e il sottosuolo. L’ art. 1117 del c.c. elenca, raggruppandoli in tre numeri, tutte le parti che devono considerarsi comuni ai proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio. Al n. 1 di detto articolo vengono indicate tutte quelle parti dell’edificio che si considerano assolutamente necessarie all’uso comune, e senza le quali la struttura stessa dell’edificio sarebbe compromessa. In particolare vengono specificatamente indicati: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti.

Da quanto detto deriva che le spese per il ripristino del sottosuolo, in quanto parte strutturale dell’edificio, debbano essere ripartite tra tutti i proprietari ex art.1123 co. 1 del c.c. utilizzando la tabella generale di proprietà; tale affermazione è confortata dal fatto che il cedimento del sottosuolo non ha interessato solo il terrazzo ad esso sovrastante, ma ha coinvolto anche le proprietà limitrofe.
Il discorso muta per il rifacimento relativo al terrazzo e la sua pavimentazione: i lavori necessari coinvolgono, come si è detto, una parte di proprietà esclusiva del singolo condomino, pertinenziale alla sua abitazione, e quindi le spese conseguenti devono essere dallo stesso sopportate.

Per completezza, è utile accennare al fatto che la conclusione a cui si è giunti potrebbe mutare se si dimostrasse che il cedimento del sottosuolo non è stato causato da un naturale processo di invecchiamento del fabbricato, ma dalla incuria dei condomini e dell’amministratore (quest’ultimo custode delle parti comuni ai sensi dell’art. 2051 del c.c.) che, per esempio, ignorando specifici segnali, hanno evitato di intervenire sul sottosuolo del fabbricato prima che questo cedesse in maniera importante causando i danni al terrazzo soprastante e mettendo in pericolo la stabilità dell’edificio. Sotto questo aspetto però il quesito non offre sufficienti spunti per poter approfondire.

Per capire chi è tenuto al ristoro dei danni nel caso prospettato, è importante partire dal dato normativo rappresentato dal n.3) dell’art. 1117 del c.c. Tale articolo dispone che gli impianti idrici e fognari devono intendersi destinati all’uso comune fino al punto di diramazione ai locali in proprietà individuale ai singoli condomini.
In altri termini, supponendo che vi siano due villette che chiameremo per comodità :” villetta A” e “villetta B”, il tubo che attraversa l’intercapedine del muro nelle due unità abitative, deve intendersi di proprietà esclusiva al proprietario della “villetta A”, quando esso è all’interno del perimetro di detta villetta; diviene di proprietà esclusiva del proprietario della “villetta B” quando raggiunge i locali di questa unità abitativa, per poi divenire di proprietà comune ad entrambe le villette ex art 1117 del c.c. nel momento in cui esso confluisce nel punto di raccolta.

Quindi per capire chi dei due vicini è tenuto al pagamento del danno, è importante capire l’origine della rottura: se è essa ha avuto origine nella parte del tubo rientrante nel perimetro della villetta “A”, è il proprietario di essa che dovrà sopportare i costi di riparazione e risarcimento danni; viceversa, se la rottura si è manifestata all’ interno della villetta “B”, è il proprietario di questa che si dovrà far carico dei costi di riparazione e dei danni derivati; se, infine, la rottura si è manifestata nel punto in cui l’impianto idrico confluiva nel tubo di raccolta delle acque, siamo di fronte ad un guasto di un bene condominiale che dovrà essere sopportato da tutti i comproprietari in ragione dei millesimi di proprietà.

Ovviamente, se è stata sottoscritta dai proprietari personalmente o dal condominio, se esistente, una qualche garanzia assicurativa che tenga indenne i soggetti assicurati da tali tipi di inconvenienti, è assolutamente possibile, e assolutamente consigliabile, coinvolgere la compagnia nel pagamento delle riparazioni necessarie a ripristinare il corretto funzionamento dell’impianto e nel ristoro dei danni eventualmente causati. Tuttavia, per un parere più preciso sul punto, è necessario capire l’estensione delle garanzie assicurative sottoscritte. In linea generale, tutte le polizze condominiali o che comunque coprono i danni causati dalla proprietà, prevedono delle garanzie aggiuntive che tengono indenni dai danni causati al vicino da infiltrazioni di acqua e perdite derivanti da rotture delle tubazioni rientranti nella nostra proprietà, ma, solitamente, affinché esse siano pienamente operative, devono essere espressamente sottoscritte.

In base all’art. 1102 del codice civile, ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
L’assemblea dei condomini è assolutamente legittimata a decidere in merito alle parti comuni condominiali.
Non lo sarebbe se andasse ad incidere su diritti individuali su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di un condomino. Sul punto, la Corte di Cassazione con ordinanza n°6652 del 15 Marzo 2017 ha sottolineato che: “l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni”.

L’art. 1117 quater quater c.c. (introdotto con la novella del 2012) stabilisce poi che “in caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni” i condomini possano “diffidare l'esecutore”. In tale ipotesi, le decisioni vengono prese con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 (cioè maggioranza degli intervenuti in assemblea e un numero di voti che rappresenti la metà del valore dell'edificio).

Il successivo art. 1118 c.c. prevede altresì che il singolo condomino possa “rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.” Una tale disposizione, laddove dal punto di vista tecnico sia possibile, potrebbe essere applicata anche all’impianto idrico centralizzato.

Ciò molto brevemente premesso in punto di normativa, venendo allo specifico del caso in esame si osserva quanto segue.

La pompa generale dell'acqua, che attinge ad una cisterna comune è compresa nelle parti comuni condominiali per espressa previsione normativa (art. 1117 n.3 del codice civile).
Pertanto, la decisione presa dalla maggioranza dei condomini sulla predetta pompa è assolutamente valida ed efficace.
La circostanza di possedere delle piante (deduciamo nell’area di proprietà esclusiva) che necessitano di irrigazione costante non riteniamo possa in qualche modo inficiare quanto deliberato dalla maggioranza.
Infatti, l’irrigazione delle Sue piante non è stata l’oggetto della delibera di quest'ultima.
Quindi, possiamo affermare che quanto deciso dagli altri condomini nell’interesse comune, da questo punto di vista sia legittimo e prevalga sul Suo interesse particolare relativo alla cura delle Sue piante.

Fermo ciò, alla luce di quanto previsto dal sopra citato art. 1118 c.c., laddove ciò sia tecnicamente possibile e non comporti uno squilibrio nel suo funzionamento né maggiori consumi, si potrebbe comunque valutare l’ipotesi di un distacco dall’impianto idrico condominiale.
Dal punto di vista delle spese, un tale distacco avrebbe come conseguenza l’esonero “dal pagamento delle spese per il consumo ordinario” ma non quello relativo ai “costi di manutenzione.”(Cass.ordinanza n. 28616 del 2017).

Dalla copiosa corrispondenza intercorsa con la lettrice, risulta che la stessa ha acquistato una unità abitativa incondominio, a favore della quale sussiste un diritto di uso esclusivo ad un sottotetto condominiale non abitabile, a cui vi si può accedere direttamente da una scala interna che collega l’appartamento al bene comune.
Il diritto di uso esclusivo, come accade sempre, parrebbe costituito all’epoca in cui l’originario costruttore del fabbricato vendette le singole unità abitative, e, come riferito dalla lettrice, per il suo esercizio il proprietario della unità abitativa versa alla compagine condominiale un canone annuale.
Il precedente proprietario, in sfregio ad ogni norma edilizia, ha trasformato il sottotetto non abitabile concesso in uso esclusivo in un bagno con doccia; ora la lettrice chiede se è possibile acquisire il sottotetto alla proprietà esclusiva dell’appartamento al fine di evitare contestazioni da parte degli altri proprietari.

Al di là del fatto che l’abuso edilizio commesso dal precedente proprietario è stato sanato in quanto altrimenti, per le normative attualmente vigenti, il notaio rogante non avrebbe potuto né voluto ricevere l’atto di vendita, rimane in piedi la violazione da punto di vista civilistico condominiale.

La trasformazione del sottotetto in un locale bagno con doccia, costituisce, infatti, un cambio di destinazione d’uso di un bene comune non consentito, e un comportamento che viola il diritto di utilizzo all’epoca concesso.
Posto questo, non è possibile annettere alla proprietà esclusiva dell’appartamento il sottotetto contro la volontà degli altri condomini. L’unica strada possibile è che tutti i partecipanti al condominio vendano alla proprietaria del monolocale il sottotetto condominiale attraverso un rogito notarile regolarmente trascritto presso la competente conservatoria.
Tale rogito oltre a comportare il passaggio delle quote condominiali del sottotetto in capo ad un unico proprietario, avrebbe come ulteriore effetto la estinzione del diritto di utilizzo a suo tempo concesso e la cessazione dell’obbligo di pagare il relativo canone. Ovviamente divenuta oramai unica proprietario del sottotetto il condomino occupante il monolocale ne avrebbe comunque pieno esclusivo uso.

Il sottotetto è una delle parti dell’edificio la cui condominialità è stata da sempre molto controversa; il testo dell’art.1117 del c.c. antecedente alla riforma del 2012 non lo prevedeva neppure tra le parti comuni dello stabile. Dopo il 2012 il n.2) dell’art. 1117 del c.c. prevede espressamente i sottotetti tra le parti comuni a condizione che essi abbiano caratteristiche strutturali e funzionali idonee all’uso comune.

Proprio per questa sua natura (ci si passi il termine) “ibrida”, attorno al sottotetto si è sviluppato un forte contenzioso che la L. n. 220/2012 non ha del tutto risolto, in quanto è vero che da un lato il sottotetto viene riconosciuto come bene comune, ma dall’altro la sua condominialità viene condizionata alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, riproponendo, nei fatti, il problema di capire se il sottotetto sia un bene comune oppure no, in assenza di un titolo (rogito di acquisto dell’appartamento o regolamento condominiale contrattuale) che prenda espressamente posizione sul punto.

Negli anni però la giurisprudenza sia di merito che di Cassazione ha fornito una serie di linee guida che si possono ormai definire acquisite. Se il sottotetto è destinato esclusivamente a protezione e camera d’aria dell’ultimo piano dell’edificio, esso deve considerarsi sua pertinenza e pertanto proprietà esclusiva del condomino che ne è proprietario: se, viceversa, il sottotetto è idoneo, anche solo potenzialmente, agli usi comuni scatta la presunzione di condominialità prevista dal n.2) dell’art. 1117 del c.c.

Si può quindi concludere che, sulla base di quanto riferito nel quesito, il sottotetto parrebbe essere di pertinenza esclusiva dell’ultimo piano dell’edificio e quindi in proprietà esclusiva del proprietario di tale unità abitativa.

L’art.1122 del c.c. ci dice che il condomino nelle parti dell’edificio di sua proprietà esclusiva non può compiere opere che danneggino le parti comuni o comunque determinino pregiudizio alla stabilità, sicurezza e decoro architettonico dell’edificio.
Ragionando all’ inverso la norma che si sta commentando non fa altro che ribadire il principio secondo il quale il singolo proprietario all’ interno della propria unità immobiliare può compiere tutte le opere che ritiene utili e necessarie seppur debba rimanere entro i limiti dettati dalla norma medesima.

D'altronde l’ art. 832 del c.c., il quale introduce nel nostro ordinamento il diritto di proprietà tutelato a livello costituzionale anche dall’ art. 42 Cost., prevede che il proprietario possa godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo con i limiti e l’osservanza delle norme dell’ordinamento giuridico: l’art.1122 del c.c. non è altro che un evidente esempio di questi limiti imposti dall’ ordinamento a cui faceva appunto cenno l’art. 832 del c.c.

Per dare una risposta all’autore del quesito quindi è prima di tutto necessario chiedersi se l’intervento operato dal condomino nel suo appartamento abbia in effetti causato un danno ed un pregiudizio alla colonna di scarico che è appunto una parte comune dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 del c.c. Purtroppo però non vengono offerti sotto questo aspetto sufficienti spunti di riflessione per dare una risposta approfondita, risposta che comunque non deve essere fornita da un legale, ma da un tecnico edile a cui ci si dovrebbe rivolgere per capire se effettivamente gli interventi effettuati nell’appartamento privato abbiano creato nocumento alla colonna fognaria.

Se il tecnico confermasse l’illegittimità dell’intervento di ristrutturazione, vi sarebbero gli estremi per pretendere anche per via giudiziaria che il condomino ripristini la situazione della colonna di scarico nella situazione antecedente alla realizzazione dei lavori, in quanto sarebbe evidente la violazione dell’art. 1122 del c.c.

Al contrario, se invece il tecnico confermasse il fatto che i lavori effettuati dal condomino non hanno in realtà arrecato alcun danno alla colonna di scarico, e quindi non comportano una violazione delle norme del codice civile che si sono citate, le pretese del proprietario che ha ristrutturato il suo appartamento sarebbero del tutto legittime.
Infatti, confermata la legittimità dell’intervento, l’inglobamento della colonna di scarico all’interno dell’appartamento non ne fa venir meno la natura condominiale: essa rimane un bene necessario al funzionamento dell’impianto comune e quindi utile a tutti i proprietari.

La giurisprudenza (Cass. Civ. n. 20593/2018) ha ribadito come la condominialità di un determinato bene o servizio ricompreso nell’edificio risieda nella sua attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo: e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale.
In questa seconda ipotesi quindi i lavori per ripristinare la corretta funzionalità della colonna di scarico dovranno essere ripartiti tra tutti i condomini, ivi compresi i lavori di ripristino nei locali ad uso esclusivo.

Le scale, come stabilito dall’art. 1117 del c.c., sono considerate bene di proprietà comune di tutti i condomini, salvo l’esistenza di un titolo contrario.
Infatti, le scale e i relativi pianerottoli sono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato che servono, oltre che per permettere di raggiungere i singoli appartamenti, anche come mezzo per accedere al tetto dell’edificio, anch’esso parte comune condominiale in assenza di un titolo negoziale contrario (Cass. civ. n. 9986/2017, Cass. civ. n. 4372/2015, Cass. civ. n. 1498/1998).

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese delle parti comuni, il riferimento è l’art. 1123 del c.c. che stabilisce l’obbligatorietà del pagamento di esse per tutti i condomini in base al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convezione.
Lo stesso articolo indica che: 1) se i beni sono destinati a servire in maniera di diversa i singoli condomini, le spese vengono calcolate in misura proporzionale all’uso; 2) le spese per i beni che servono solo una parte dell’edificio, sono a carico solo di coloro che ne godono.

Il principio generale stabilito dall’art. 1123 c.c. si trova esplicitato dall’art. 1124 c.c. che indica le modalità di ripartizione delle spese delle scale.
Le spese sono ripartite tra le unità immobiliari a cui sono asservite e la quantificazione è fatta in base al valore di ciascun immobile e in misura proporzionale all’altezza dal suolo.

Dalle norme di legge si nota che non c’è alcun riferimento all’utilizzo effettivo come criterio per la ripartizione delle spese, sicché si considera che il principio che vige sia quello della potenzialità all’uso del bene comune, non rilevando l’uso più intensivo o la diversa destinazione data ad un appartamento.

Non è quindi rilevante, ai fini di stabilire se le spese per il mantenimento della scala siano dovute o meno, il fatto che il proprietario dell’appartamento non la utilizzi perché non serve più per l’ingresso nella propria unità immobiliare.

Nel caso di specie, dunque, il proprietario delle due unità immobiliari unite che affacciano su scale e pianerottoli diversi, dovrà continuare a sostenere i costi per il mantenimento di essi, indipendentemente dal fatto che usi o meno in concreto la scala.
Può, infatti, potenzialmente riprendere ad utilizzarla in qualsiasi momento e per la natura di bene comune essenziale per la struttura dell’edificio, rimarrà sempre obbligato a sostenerne le spese.

L’unico modo per esonerare il condomino dal pagamento delle spese della scala che non usa, potrà essere l’approvazione di una delibera assembleare votata all’unanimità o la stipula di una convenzione tra tutti i condomini e da essi sottoscritta, che sia opponibile anche ai futuri acquirenti delle unità immobiliari.

Il quesito offre diversi spunti di riflessione che si andranno ad affrontare per paragrafi separati.

a) Immissioni fumi
L’art. 844 del c.c. al suo primo comma ci detta una regola estremamente importante che giova ripeterla in tale sede: "Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi".

Se si analizza sommariamente tale importante norma del codice civile, si nota subito una prima importante regola: le immissioni di fumo e le esalazioni derivanti dal fondo del vicino sono di per se considerate lecite e non possono essere vietate o limitate.
Tale principio generale trova una importante limite nel momento in cui la immissione supera la normale tollerabilità. Interessante in questo senso e Cass.Civ.,Sez.II, n.939 del 17.01.2011, la quale ci dice che l’immissione supera la normale tollerabilità quando essa pregiudica le altrui condotte di vita.
Da qui ne discende che l’esalazione di fumo e l’odore acre diventano un atto illecito del nostro vicino e quindi come tale idonei per essere contestati in giudizio, solo nel momento in cui essi non siano meramente episodici, ma si protraggono per un considerevole periodo di tempo durante la giornata. Solo in questo caso si potrebbe ragionare di una eventuale illiceità della immissione con tutte le conseguenze che ne deriverebbero.
Da quello che ci è dato capire, le immissioni non sono di una intensità tale da integrare il requisito richiesto dalla giurisprudenza assolutamente dominante.

Forse sarebbe più interessante e proficuo capire se lo scarico dei fumi possa considerarsi a norma ed anche capire la eventuale tossicità di ciò che promana dall’impianto, ma sotto questo aspetto non sono stati dati sufficienti elementi per esprimere un parere sul punto. Il consiglio che ci si sente di dare è di far periziare lo scarico da un termotecnico per avere una prima idea su come muoversi.

b) Decoro architettonico
Il decoro architettonico seppur non espressamente definito dal nostro codice civile, rimane uno degli istituti più rilevanti del diritto condominiale e una delle cause che più genera contenzioso tra i proprietari.
La mancanza di una specifica definizione legislativa è stata colmata dalla giurisprudenza che oramai con le pronunce che si sono susseguite negli anni è giunta ad una definizione che si può considerare acquisita.
Per decoro architettonico si intende l’insieme delle linee armoniche che caratterizzano l’estetica del fabbricato: si ha la sua lesione quando un determinato intervento, sia su parti comuni che su parti in proprietà esclusiva, comporta una loro alterazione esteticamente peggiorativa.

La problematica maggiore delle controversie aventi ad oggetto la tutela del decoro architettonico, sta proprio nella soggettività del concetto, rendendo di fatto estremamente incerto l’esito di un eventuale contenzioso. Una determinata opera, infatti, può apparire del tutto in linea con l’estetica del fabbricato per il tecnico edile chiamato da un condomino a difenderlo in giudizio, come invece può apparire del tutto disarmonioso per il tecnico di controparte, o per quello nominato dal giudice chiamato a dirimere il contenzioso.

A mitigare l’assoluta soggettività del concetto la giurisprudenza a più riprese ha precisato che l’alterazione delle linee estetiche del fabbricato non è di per sé sufficiente affinché si possa verificare una lesione del decoro architettonico, ma tale alterazione deve essere significativa e rilevante per portare ad una rimozione dell’opera lesiva e tradursi in un pregiudizio economicamente valutabile per giustificare un eventuale risarcimento del danno.

Fatta questa dovuta premessa è importante, anche in questo caso, far periziare la facciata dell’edificio da un tecnico edile che possa dire se le opere contestate dall’autore del quesito provochino una alterazione delle linee architettoniche del palazzo tale da poter giustificare un contenzioso.

Soffermiamoci però un po’ più attentamente su un aspetto importante che viene fatto notare nel quesito: le opere che vengono accusate di ledere il decoro, erano un tempo al servizio esclusivo di un appartamento e oggi, a seguito di ristrutturazione, sono inutilizzate.
Sulla base di quanto riferito nel quesito, si ritiene che tali opere sono inerenti ad un diritto di servitù, molto probabilmente costituitosi per destinazione del padre di famiglia, a favore dell’appartamento del vicino e a carico del condominio, in quanto i muri portanti ed esterni del corpo di fabbrica devono considerarsi comuni a tutti.

Posto questo, può il singolo condomino richiedere la rimozione delle opere attinenti ad una servitù inutilizzata? L’art. 1027 del c.c., ci dice che le servitù sono un peso posto su un fondo detto servente per l’utilità di un altro fondo detto dominante. In altri termini, la servitù trova la sua giustificazione nel momento in cui essa arreca un vantaggio al fondo dominante che giustifica una limitazione al diritto di proprietà del fondo servente: nel caso specifico, l’utilità era rappresentata dalla possibilità per l’appartamento del vicino di allacciarsi alla rete del gas.

Tale utilità è sicuramente venuta meno a seguito della ristrutturazione del 2015, ma ciò, purtroppo, non è causa di per se per chiederne la rimozione. L’art.1074 del c.c. ci dice che il venir meno della utilità della servitù non fa estinguere la servitù, se non dopo che sia decorso il termine di prescrizione ventennale indicato dal precedente art. 1073 del c.c. Il termine di prescrizione decorre dal giorno in cui si è cessato di usare la servitù.

La rimozione di tali opere quindi potrà essere pretesa solo se si dimostrerà in giudizio che esse non sono utilizzate da venti anni, a meno che non si riesca a dimostrare che esse ledono il decoro architettonico nei limiti che si sono detti poco sopra.

Attenzione ad un altro aspetto importante. Nel quesito si dice che vi sono alcuni muri di proprietà esclusiva, perché facenti parte delle singole unità immobiliari: tale affermazione non può dirsi scontata. Se infatti, il muro è parte integrante della facciata del corpo di fabbrica, o è elemento portante della costruzione esso viene considerato comune ai sensi del n.1) dell’art. 1117 del c.c. e quindi sicuramente condominiale. Anche in questo caso solo un tecnico edile può illuminarci sulla effettiva natura del bene.


c) Manutenzione del canale di gronda
Sotto questo aspetto, sarebbe utile esaminare i rogiti di acquisto delle singole unità abitative per capire se sono stati costituiti delle specifiche servitù.

Tuttavia al di là di quello che dispongono i rogiti, si ha il forte sospetto (per non dire la certezza), che tutto il sistema di scolo di acque del corpo di fabbrica, e quindi anche la gronda ricompresa in tale sistema debba considerarsi bene condominiale ai sensi del n.1) dell’art.1117 del c.c,. in quanto necessario all’uso comune. La riprova di tale affermazione risiede proprio nel fatto che la scarsa manutenzione della gronda pregiudica anche le proprietà circostanti.
Ciò comporta un vantaggio, in quanto l’autore del quesito avrebbe tutto il diritto di attivarsi autonomamente per pulire la gronda intasata: anche essa infatti deve considerarsi bene di sua proprietà. Quanto sostenuto per la pulizia potrà poi essere preteso pro quota agli altri proprietari o ai sensi dell’art. 1134 del c.c., se la spesa riveste il carattere di urgenza, o, altrimenti, ai sensi dell’art. 2031 del c.c.

E’ ovvio che se gli altri proprietari non provvedono al pagamento spontaneamente sarebbe possibile teorizzare un ricorso alla autorità giudiziaria, come lo si potrebbe fare nel caso in cui la situazione di inefficienza della gronda causasse un danno alla proprietà esclusiva dell’autore del quesito, ma in questo caso i danni vanno dimostrati.

Se, viceversa, la gronda deve considerarsi come bene esclusivo del vicino e quindi non condominiale, l’autore del quesito può pretendere, anche giudizialmente, che la stessa sia tenuta in buono stato manutentivo invocando l’art. 908 del c.c., il quale dispone: "Il proprietario deve costruire i tetti in maniera che le acque piovane scolino sul suo terreno e non può farle cadere nel fondo del vicino". Anche in questo caso se lo scolo abusivo causa un danno dimostrabile questo può essere fatto valere in giudizio.
Ad ogni modo per tutte le motivazioni che si sono già dette si è convinti che la gronda rivesta carattere di bene comune condominiale

d) Disturbo diritto di servitù accesso locale caldaia e diritto di veduta

Da quanto ci è dato capire l’autore del quesito è molestato nel possesso di due diritti di servitù, uno di veduta e uno di passaggio e utilizzo del locale caldaia. Nel quesito non ci si dilunga particolarmente nel descrivere come in concreto vengono poste in essere tali azioni di disturbo, ma, anche analizzando il materiale fotografico a corredo, si ritiene che i vicini pongano in essere varie, distinte condotte tese ad ostruire e a rendere più difficoltoso il pacifico godimento di tali diritti regolarmente riconosciuti nei rogiti di acquisto della proprietà.

Se si riuscisse a dimostrare le azioni di disturbo con materiale fotografico e testimonianze, si potrebbe teorizzare la possibilità di radicare innanzi alla autorità giudiziaria una azione di manutenzione del possesso ex art. 1170 del c.c., tesa ad ottenere un provvedimento che imponga ai vicini la cessazione dei comportamenti molesti. Anche in questo caso si potrebbe pretendere un risarcimento, se si riuscisse a raggiungere la prova di aver subito un effettivo danno patrimoniale derivante dalle condotte di disturbo. L’azione di manutenzione ha il vantaggio di poter godere di un rito piuttosto celere, compatibilmente alla situazione dei tribunali nel nostro paese, ma deve essere iniziata entro l’anno dalla sofferta turbativa. Tale rigido termine decadenziale non deve di per sé spaventare, in quanto, se i comportamenti che arrecano molestia sono più di uno e distinti nel tempo, tale termine si rinnova al compimento di ogni condotta.

In conclusione vi sono diversi spunti per tutelare entro certi limiti le ragioni dell’autore del quesito, spunti che necessariamente devono essere approfonditi, non solo con un legale ma anche con un tecnico che necessariamente affianchi l’avvocato nella sua attività.

Ci si sente comunque di consigliare, piuttosto che una causa giudiziaria, l’istituto della mediazione civile, strumento che se accompagnato da buon senso e spirito conciliativo potrebbe dare maggiori soddisfazioni in tempi più rapidi.