La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14300/2020, ha avuto modo di precisare se il condominio possa o meno imporre ai condomini l’esecuzione di lavori straordinari all’interno delle loro singole proprietà esclusive, al fine di ammodernare l’impianto elettrico dell’edificio sulla base delle disposizioni di legge.
La questione sottoposta al vaglio degli Ermellini era nata in seguito alla decisione di alcuni condomini di citare in giudizio il condominio affinché fosse dichiarata nulla o, comunque, annullata la deliberazione assunta dall’assemblea condominiale, nella parte in cui aveva deliberato e ripartito alcune spese. Gli attori chiedevano, in particolare, che, in relazione ad opere elettriche eseguite sui beni di proprietà esclusiva, l’impianto degli interruttori fosse configurato in modo tale da consentire ai singoli condomini di provvedere autonomamente al suo adeguamento.
Nonostante l’iniziale rigetto delle istanze attoree da parte del Tribunale, adito in primo grado, le stesse venivano, poi, parzialmente accolte dalla Corte d’Appello, la quale annullava la deliberazione assembleare impugnata nella parte in cui, in sede di approvazione dei lavori di adeguamento dell’impianto elettrico ai sensi della l. n. 46/1990, aveva ripartito su base millesimale anche le spese relative ad interventi su parti di proprietà esclusiva.
Tale decisione veniva, tuttavia, impugnata dinanzi alla Corte di Cassazione dall’erede di due degli originari attori, nel frattempo deceduti. Il ricorrente denunciava, in particolare, la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1112 e 1117 del c.c., deducendo come, con riferimento alla voce di spesa relativa all’adeguamento dell’impianto elettrico condominiale alle disposizioni dettate dalla l. n. 46/1990, l’assemblea condominiale non avesse mai deliberato, in precedenza, l’esecuzione di tali lavori, per cui la successiva deliberazione doveva essere dichiarata nulla in relazione a tale voce di spesa, la quale ledeva i diritti dei singoli condomini sulle porzioni di proprietà esclusiva.
La Suprema Corte ha accolto il suddetto motivo di ricorso.
Gli Ermellini hanno, innanzitutto, evidenziato come l’adeguamento dell’impianto elettrico condominiale alle prescrizioni dettate dalla l. n. 46/1990 costituisca un intervento urgente di straordinaria manutenzione, motivo per cui viene in rilievo l’ultimo comma dell’art. 1135 del c.c., secondo cui “l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea”. Tale norma permette, infatti, di riconoscere come, nel caso di specie, l’assemblea, con la propria deliberazione, abbia, di fatto, ratificato i lavori disposti in via urgente dall’amministratore.
Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, in tema di condominio di edifici, tuttavia, “i poteri dell’assemblea non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio che la preveda” (cfr. Cass. Civ., n. 26468/2007; Cass. Civ., n. 9157/1991).
È, quindi, chiaro che, nel caso de quo, essendo stati inseriti degli interruttori all’interno delle singole proprietà esclusive, la deliberazione impugnata abbia senza dubbio realizzato un’invasione dei diritti dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, dovendo, perciò, essere considerata nulla.
Non si può imporre l’esecuzione di lavori straordinari all’interno delle proprietà esclusive anche se c'è un'urgenza di ammodernare l’impianto elettrico.
