Articolo 1119 Codice Civile

È sicuramente possibile ottenere dagli altri condomini collaborativi la cessione delle loro quote di comproprietà sopra i corridoi comuni: tuttavia, se anche si riuscisse ad ottenere la quasi proprietà totalitaria di tali cespiti non è assolutamente scontato che il giudice riconosca la possibilità di chiederne la divisione ai sensi dell’art.1111 del c.c.
Da quel che pare di capire, nel caso specifico esistono diversi titoli della provenienza che qualificano come condominiale i corridoi, a differenza, ad esempio, della fattispecie oggetto della sentenza Cass.Civ. n.4014/2020 da lei citata, ove tale titolo pareva mancare. Questa circostanza inevitabilmente attrae il suo caso nel perimetro applicativo dell’art.1119 del c.c. rendendo sicuramente più arduo ottenere uno scioglimento della comunione per via giudiziaria. Il fatto poi che lei abbia la disponibilità totale della parte comune in forza di un contratto di locazione certamente non rappresenta un vantaggio, anzi tale contratto non fa altro che confermare la natura condominiale
del cespite comune.

Ciò non vuol dire che una volta ottenuta la proprietà delle quote degli altri comproprietari non si possa tentare un approccio con il condomino riottoso per ottenere la sua collaborazione, eventualmente ricorrendo all’istituto della mediazione ex. D.Lgs n.28/10, oppure anche pensare di intraprendere la via giudiziaria: certamente, in questo secondo caso, è importante tenere ben presente i rischi che si sono sopra indicati.

A parere di chi scrive vi sono diversi ostacoli che si frappongono alle richieste dei condomini dell’edificio A.

Innanzitutto, la fornitura idrica pare possa considerarsi come un servizio supercondominiale tra i due edifici A e B: l’art.1119 del c.c. prevede che i beni e i servizi supercondominiali non possano essere divisi, salvo che la divisione non possa farsi senza rendere più incomodo l’uso del bene comune e in ogni caso ottenendo il consenso di tutti i partecipanti al condominio. In altre parole, ai sensi della norma in esame, per ottenere la divisione dell’impianto idrico comune ai due palazzi sarebbe necessario ottenere il consenso di tutti i proprietari che compongono i condomini A e B: certamente, quindi, un palazzo non può costringere l’altro a dividere. Se tecnicamente possibile, nulla vieta che il palazzo B decida di non utilizzare più l’impianto idrico in comune con l’edificio A e proceda ad installare un contatore autonomo all’interno del suo edificio, posando le relative tubature: questa, tuttavia, è una scelta che deve essere presa in assoluta autonomia dai proprietari del palazzo B nell’ambito della propria assemblea condominiale.

Visto che i due palazzi un tempo sono appartenuti al medesimo proprietario, in un ipotetico giudizio si potrebbe sostenere, inoltre, che tra i due edifici si sia costituita ai sensi dell’art.1062 del c.c. una servitù per destinazione del padre di famiglia, a carico del palazzo A (fondo servente) e a favore del palazzo B (fondo dominante). Orbene, ai sensi del successivo art. 1068 del c.c. il proprietario del fondo servente, quindi in questo caso i condomini dell’edificio A, non possono trasferire l’esercizio della servitù in un luogo diverso da quello originariamente stabilito, a meno che non si provi che l’esercizio della servitù sia divenuto per loro più gravoso. Tuttavia, in questo secondo caso, non possono pretendere che il condominio B si faccia il proprio contatore all’ interno del loro palazzo, ma devono offrire a tale condominio un altro luogo all’interno del palazzo A che garantisca un luogo altrettanto comodo per l’esercizio della servitù.

Gentile cliente,
all’interno della proprietà privata non si applica la disciplina in materia di trattamento dei dati personali (sul punto v. Reg. UE 679/2016 e c.d. Testo Unico Privacy) e di conseguenza non si può ipotizzare una violazione della privacy.

Ad avviso di chi scrive, pur trattandosi di un contesto non pubblico, la videosorveglianza non deve però ledere la dignità e il decoro delle persone o mettere in pericolo la loro incolumità.

In questo senso, a titolo meramente esemplificativo ma non esaustivo, si sconsiglia l’installazione di sistemi di videosorveglianza in zone dell’abitazione che possano essere definite come strettamente intime.

Per quanto ci è dato capire i due ex coniugi vivono in una unica abitazione divisa in due subalterni autonomi che di per se costituiscono due unità immobiliari distinte e separate di cui una intestata alla ex moglie e l’altra intestata all’ex marito.
Secondo le norme del codice civile nella abitazione così suddivisa si è venuto a costituire un condominio minimo composto da soli due proprietari, a cui dovranno essere applicate per quanto compatibili tutte le norme previste in materia dalla legge.
In particolare trova applicazione l’importante principio racchiuso nell art. 1119 del c.c., secondo il quale le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione a meno che ciò non possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino.
Nel condominio quindi la suddivisione delle parti comuni non è vista con favore dalla legge ma è condizionata al fatto che essa possa realizzarsi senza creare disagio ai proprietari nell’utilizzo dei beni e servizi un tempo comuni e nel godimento delle loro proprietà.
Sotto questo aspetto è molto interessante la pronuncia della Corte di Appello di Roma del 13.05.2008:” Poiché l’uso delle cose comuni è in funzione del godimento delle parti di proprietà esclusiva, la maggiore o minore comodità d’uso di cui all’art. 1119 c.c. ai fini della divisibilità delle coste stesse, va valutata, oltre che con riferimento all’originaria consistenza e destinazione della cosa comune, all’uopo considerata nella sua funzionalità più che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto tra le utilità che i singoli condomini ritraevano da essa ai fini del godimento delle parti dell’edificio di proprietà esclusiva e le utilità che, agli stessi fini, ne ricaverebbero dopo la divisione. Occorre, cioè, che questa non incida sull’essenza e funzione delle porzioni della cosa già comune, di guisa che ciascuna di dette porzioni risulti idonea a realizzare il servizio a vantaggio dei beni di proprietà esclusiva cui era destinato, il tutto, senza che il godimento di essi ne risulti pregiudicato o diminuito.”
La suddivisione degli impianti comuni condominiali non è vietata in senso assoluto ma è necessario capire se essi una volta suddivisi conservino la loro utilità in rapporto all’utilizzo verso le singole unità immobiliari in proprietà esclusiva.
In concreto, è necessario che l’autrice del quesito dia incarico ad un perito il quale, esaminata l’abitazione, proceda a redigere un progetto di divisione degli impianti.
Tale progetto di divisione degli impianti potrà poi essere utilizzato da un legale per trovare un accordo bonario con l’ex marito e i suoi legali con ogni probabilità nell’ambito di una procedura di mediazione. Se tale procedura non sfocerà in un accordo sarà necessario incardinare innanzi al giudice un processo teso ad ottenere per via giudiziaria la suddivisione degli impianti ove l’utilizzo del progetto divisionale elaborato dal perito di parte avrà un ruolo fondamentale.
In merito alla installazione di un contatore autonomo per l’energia elettrica si fa presente che l’Arera (Autorità di regolazione per energia reti e ambiente) con delibera n.276/2017 ha precisato che è in linea di massima è illegale allacciare allo stesso contatore due unità abitative di per se autonome intestate a proprietari differenti.
Quindi in merito all’ impianto di energia elettrica sussiste un vero e proprio obbligo di distacco che sfugge al perimetro applicativo dell’art. 1119 del c.c. Ovviamente anche questo aspetto dovrà essere inserito nel contenzioso che si è tratteggiato poco sopra.

Come è noto l’art. 1129 del c.c. rende obbligatoria la nomina di un amministratore per condomini composti da un numero di proprietari superiori ad otto. Per i piccoli condomini con meno di otto componenti, quindi, non è necessario procedere alla nomina di un amministratore, ma ciò non vuol dire che anche le altre norme del diritto condominiale rimangono inapplicate.

In particolare l’art. 1119 del c.c. dispone la indivisibilità delle parti comuni dell’edificio, salvo il caso che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa e comunque con il consenso dell’intera compagine condominiale. Da tale norma deriva che l’assemblea di condominio non può decidere a colpi di maggioranza la dismissione dell’impianto condominiale di acqua calda sanitaria, dovendo tale decisione essere raggiunta con il consenso unanime di tutti i proprietari. Una delibera di tale tenore deve considerarsi radicalmente nulla e può essere impugnata innanzi alla autorità giudiziaria in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse (quindi anche dai condomini contrari), benché siano decorsi i termini di trenta giorni previsti dall’art.1137 del c.c.

Bisogna però tener presente che nella fattispecie descritta entra in gioco anche un'altra norma molto importante che è quella prevista dal 4° co. dell’art. 1118 del c.c. Tale comma riconosce il diritto soggettivo del singolo proprietario di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento comune, a condizione che da tale distacco non derivi squilibri di funzionamento dell’impianto e aggravi di spesa per gli altri condomini. Rimane comunque fermo, però, l’obbligo per chi si distacca di partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto. La norma in commento, a parere nostro, deve trovare applicazione anche nel caso di distacco della sola acqua calda sanitaria che è solitamente uno dei servizi erogati dall’impianto di riscaldamento dell’edificio.

Quindi, riassumendo, se da un lato l’assise non può a colpi maggioranza imporre la dismissione e la chiusura per tutti i proprietari dell’impianto di acqua calda sanitaria comune, dall’altro lato, sussistendone i presupposti, il singolo proprietario può chiedere ex art. 1118 co. 4° del c.c. di rendersi autonomo.
La richiesta di distacco deve essere corredata da una perizia di un termotecnico che dimostri che l’operazione non comporta squilibri termici nell’impianto comune o aggravi di spesa; i costi della perizia dovranno essere sostenuti da chi chiede il distacco.

Le lettrici nel quesito proposto offrono diversi spunti e diverse idee, ma è opportuno inquadrare correttamente la vicenda con la speranza che si riesca a chiarire a chi ci legge i corretti termini giuridici del problema.
L’edificio in cui è ricompresa l’unità immobiliare di proprietà delle autrici del quesito è un classico caso di condominio minimo, in quanto composto da solo due proprietari-condomini.
Il condominio è di fatto sorto nel momento in cui gli eredi dell’allora unico proprietario del piccolo edificio, con il rogito del 1985 procedono alla sua suddivisione, assegnandosi ciascuno una unità immobiliare.
Come ha chiarito a più riprese la giurisprudenza, il condominio minimo, rimane comunque un condominio, e come tale si deve applicare la relativa disciplina seppur con determinati distinguo dovuti, appunto, al fatto che vi è la presenza di sole due proprietà.

Alla luce di ciò, in merito all’impianto fognario deve trovare applicazione dal 1985 l’art. 1117 del c.c., che sia nel testo antecedente alla riforma del 2012 che in quello attualmente in vigore, qualifica le fogne e l'impianto idrico in genere come bene comune ai proprietari delle singole unità immobiliari. In forza di questo, quindi, nel momento in cui le autrici del quesito hanno acquistato la proprietà dell’appartamento, hanno acquisito automaticamente anche la comproprietà delle parti comuni del piccolo edificio, tra cui, inevitabilmente, è ricompreso ai sensi dell’art.1117 del cc. l’impianto idrico fognario. Tale comproprietà, deve essere necessariamente condivisa con l’altro condomino in quote che si presumono uguali secondo quanto dispone il 1° co. dell'art. 1101 del c.c.

Un'altra norma fondamentale nel diritto condominiale che trova sicuramente applicazione nel caso descritto è l’art. 1119 del c.c., il quale ci dice che la comunione che insiste nelle parti comuni dell’edificio, quindi nel nostro caso insistente sull’ impianto fognario, non può essere sciolta, a meno che non vi sia il consenso unanime di tutti i proprietari, e ciò non comporti un uso più incomodo della cosa.
La norma appena citata risulta essere fondamentale per dare una risposta al caso illustrato e deve essere tenuta ben presente dalle lettrici, in quanto ogni lavoro di modifica all’impianto idrico e fognario della casa deve essere fatto di comune accordo con la loro vicina di casa, e, in ogni caso, non deve andare ad arrecare pregiudizio all’efficienza del sistema fognario stesso.

L’art. 1119 del c.c. impedisce che uno dei due condomini possa procedere unilateralmente al distacco delle condotte di scarico pertinenziali all’abitazione del vicino, escludendo di fatto l’unità immobiliare dalla fruizione di un servizio comune condominiale.
Alla luce di ciò, se le lettrici volessero intraprendere questa strada, compirebbero un atto illecito, contrario ad una basilare norma di diritto condominiale, e offrirebbero la possibilità al legale che tutela gli interessi della loro controparte di adire il giudice al fine di ottenere un provvedimento di urgenza per bloccare i lavori intrapresi, chiedendo, inoltre, il ristoro di tutti i danni subiti.
L’art. 1119 del c.c. non può essere derogato dal fatto che i lavori sono stati autorizzati dal Comune da un apposito titolo edilizio. Ogni provvedimento edilizio emesso dalla autorità comunale volto ad autorizzare la realizzazione di ristrutturazione negli edifici, reca sempre una clausola molto importante: i diritti dei terzi devono essere sempre rispettati in ogni fase della esecuzione dei lavori; e il provvedimento che è stato dato in visione, ovviamente, non fa eccezione.

Non può derogare all’art. 1119 del c.c. neppure il comma 9 dell’art. 10 del D.L. n.32 del 2019, in quanto norma eccezionale che trova applicazione solo in determinati comuni interessati da eventi sismici, e il comune in cui è sito l’edificio descritto nel quesito non è ricompreso tra i comuni in cui possa trovare applicazione il provvedimento legislativo citato, e comunque il comma 9 dell’art. 10 del D.L n32/2019 non deroga espressamente all’art. 1119 del c.c.

Il consiglio, quindi, che ci si sente di dare è quello di tentare di “seppellire l’ascia di guerra” appianare il più possibile ogni divergenza insorta e cercare di trovare un accordo con la vicina, in quanto senza la sua approvazione nessuna modifica potrà essere fatta all’impianto fognario.

La comunione ordinaria disciplinata dagli artt. 1100 e ss. del c.c., si verifica quando più soggetti sono contitolari della proprietà su un bene o di altri diritti reali. Il legislatore ritiene tale fattispecie come un impedimento alla normale circolazione del bene, e pertanto all’art. 1111 del c.c., dispone come principio generale che ogni partecipante possa sempre richiedere lo scioglimento della comunione.
Il condominio è una particolare forma di comunione, disciplinata dagli artt. 1117 e ss. del c.c., che viene posta in essere per il solo fatto che in un edificio, vi siano parti in proprietà esclusiva, e parti in proprietà comune a tutti i proprietari, volte a rendere più comodo e meno gravoso il godimento e l’utilizzo delle singole unità abitative.
Se la comunione ordinaria è una fattispecie che può porsi in essere anche per la volontà degli stessi partecipanti (si pensi al caso di una coppia convivente che acquista in ragione di una metà ciascuno un immobile),il condominio viene definita una comunione forzosa, che si realizza necessariamente per disposizione di legge a prescindere dalla volontà dei singoli condomini. Proprio per questo motivo i commi 2° e 3°dell’art. 1118 del c.c. dispongono che il partecipante al condominio non può rinunziare al suo diritto sulle cose comuni e sottrarsi al pagamento degli oneri condominiali.
Il successivo art. 1119 del c.c. dispone, inoltre, contrariamente a quanto disposto dall’art.1111 del c.c. per la comunione ordinaria, che le parti comuni dell’edificio non sono suscettibili di divisone.
L’ unica deroga a questo importante principio, è la possibilità di procedere alla divisione quando questa non rechi pregiudizio all’ uso delle parti comuni, e sia fatto con il consenso di tutti i condomini.
I servizi e i beni comuni elencati nel quesito (riscaldamento, scale, corridoio e contatori elettrici), non sono di certo suscettibili di divisione, in quanto il farlo comporterebbe un totale sventramento e modifica dell’intero edificio.
Motivo per cui l’unico modo per l’autore del quesito di liberarsi della comunione condominiale e dello scomodo vicino è quello di porre in vendita la propria unità abitativa e andarsene da un’altra parte. Non esistono, d’altro canto, nel nostro ordinamento degli istituti che costringano una persona a porre in vendita forzatamente il proprio immobile, per fare in modo di appianare liti condominiali; delle disposizioni di legge di tal fatta, sarebbero altamente incostituzionali. Nulla vieta che l’autore del quesito, in alternativa alla vendita della propria unità abitativa, faccia una offerta in libero mercato al suo vicino molesto per l’acquisto dell’appartamento da lui abitato.