Articolo 1134 Codice Civile

Come principio generale non è vietato che il condomino assuma su di sé l’onere di mantenere delle parti comuni dell’edificio: questa è una facoltà prevista dall’art. 1102 del c.c. e ribadito in buona sostanza anche dall’art. 1134 del c.c. Tale ultima norma prevede la possibilità che il condomino assuma la gestione della cosa comune senza l’autorizzazione degli organi condominiali, escludendo però che per detta attività il proprietario diligente possa essere rimborsato di quanto elargito di tasca propria, se non nel caso in cui si dimostri l’urgenza della spesa sostenuta.
Secondo la giurisprudenza maggiormente accredita ai fini dell’art. 1134 del c.c. la spesa può definirsi urgente quando essa appia necessaria per evitare un possibile, anche se non certo nocumento alla cosa comune (Cass. 4330/2012; Cass. 6400/1984; Cass. 475/1972). L’urgenza, quindi, deve essere commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell’edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass. 20151/2013).

Quindi se si volesse ottenere dal condominio il rimborso di quanto speso per la coibentazione del tetto si dovrebbe in sostanza sostenere e provare in giudizio la natura urgente della spesa, nei termini descritti dalla giurisprudenza citata. Da una rapida analisi del quesito però non pare che la coibentazione del tetto sia stata talmente urgente da giustificare il rimborso della spesa ai sensi dell’art.1134 del c.c. da parte del condominio, pur rimanendo comunque lecita e non censurabile l’iniziativa intrapresa dall’autrice del quesito.

Venendo a trattare poi il problema riguardante l’installazione del frangivento, non vi è una norma specifica che indica fino a che altezza è possibile installare un tale manufatto: la cosa migliore, suggerita in un certo senso anche dalla giurisprudenza, è quello di usare buon senso e soprattutto di rispettare le caratteristiche costruttive del fabbricato condominiale: in questo senso si richiama il rispetto del decoro architettonico del palazzo.
La giurisprudenza, infatti, è concorde nel ritenere che in ambito condominiale la normativa sulle distanze legali non trovi una applicazione in senso assoluto in quanto l’art.1102 del c.c. non deroga espressamente a quanto dispone il codice civile in merito alle distanze delle costruzioni dalle vedute. Nel condominio è il giudice di merito che deve verificare caso per caso se la normativa sulle vedute e sulle distanze sia o meno compatibile con i diritti dei condomini, tenendo in debito conto la struttura dell’edificio, le caratteristiche dello stato dei luoghi e il particolare contenuto dei diritti e delle facoltà spettanti ai proprietari. (Cass. n. 22838/2005).

Molto interessante per il caso specifico è Cass. n. 3891/2000 che ha reputato corretta la decisione del giudice di merito che aveva ritenuto legittima l’installazione da parte di un condominio della tettoia in lamiera di una tenda parasole, quest’ultima conforme al tipo e colore previsti dal regolamento condominiale, in virtù del principio secondo cui nell’ambito di un unico immobile condominiale le norme che regolano i rapporti di vicinato trovano applicazione solo in quanto compatibili con la struttura dell’edificio e con le caratteristiche dello stato dei luoghi.

Contrariamente a quanto si pensi, la villetta descritta nel quesito, la quale, a quanto par di capire, è suddivisa verticalmente in due unità immobiliari distinte, può giuridicamente considerarsi come un condominio minimo composto da soli due proprietari.
Il condominio così composto avrebbe tra le sue parti comuni quelle necessarie alla esistenza dell’edificio condominiale nel cui gruppo il n.1) dell' art. 1117 del c.c. fa espressamente rientrare i muri maestri, le travi portanti le fondazioni e i tetti.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con l’importantissima pronuncia n.2046 del 31.01.2006, hanno precisato in merito al condominio minimo che non vi è alcun motivo per negare a tale fattispecie l’applicazione delle norme di legge disciplinanti il condominio, non rilevando in alcun modo ai fini della predetta applicabilità il fatto che esso è composto da soli due proprietari.

Partendo da tale importante pronuncia delle Sezioni Unite è possibile ad esempio concludere che se è vero da un lato che il 1° co. dell’art. 1129 del c.c. esclude l’obbligo nel condominio minimo di nominare un amministratore, è parimenti vero che i compiti attribuiti dalla norma in commento a tale figura dovrebbero essere svolti direttamente dai due proprietari, alternativamente o congiuntamente tra loro.
In particolar modo il n.4 dell’art. 1130 del c.c. attribuisce all’ amministratore il fondamentale compito di compiere sulle parti comuni tutti gli atti conservativi, senza la necessità di una espressa autorizzazione della assemblea.
Tale norma, applicata al condominio minimo legittimerebbe un proprietario a compiere atti conservativi e urgenti sulle parti comuni, e quindi sul tetto dello stabile e sui muri maestri, senza il consenso dell’altro proprietario.
Trattandosi di spesa urgente, il proprietario diligente, una volta effettuato l’intervento, potrebbe richiedere all’altro condomino il rimborso pro quota delle spese anticipate invocando l’art. 1134 del c.c., applicato proprio dalle Sezioni Unite citate ad un condominio composto da soli due proprietari.

Quindi nel caso specifico attraverso l’applicazione della normativa condominiale si potrebbero compiere sul tetto e sulla trave maestra della villetta, senza il consenso dell’altro proprietario, tutti quegli interventi ritenuti necessari a mettere in sicurezza l’edificio, per poi richiedere ai sensi dell’art. 1134 del c.c. il rimborso pro quota di quanto sostenuto, eventualmente attraverso il ricorso alla autorità giudiziaria.

Si deve però fare una importante precisazione, in quanto tale soluzione può trovare applicazione solo ed esclusivamente per quegli interventi necessari a mettere in sicurezza le parti comuni, non per un intervento di ristrutturazione definitivo e completo.
Per questa seconda tipologia di interventi, se permane disaccordo tra i due condomini, l’unica strada è quella di ricorrere al giudice ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1105 del c.c.
Si precisa ad ogni modo che la soluzione che si è descritta è stata consigliata avendo come punto di riferimento la necessità dell’autore del quesito di evitare, almeno in prima battuta, il ricorso al giudice.

È chiaro, tuttavia, che essa presente delle criticità nel momento in cui si compiono degli interventi sull’edificio senza il preventivo consenso dell’altro proprietario o senza aver prima ottenuto un provvedimento del giudice che autorizza i lavori quantomeno urgenti. Per tale motivo, prima di compiere un qualsiasi intervento è comunque opportuno inviare all’altro condomino una comunicazione per mezzo di una raccomandata con ricevuta di ritorno avvisandolo della intenzione di compiere i lavori di messa in sicurezza del tetto in quanto bene comune condominiale, indicando giorno e ora di inizio dei lavori, e riservandosi ovviamente di richiedere il rimborso pro quota delle spese sostenute ex art. 1134 del c.c.

Ad ogni modo, pur capendo le esigenze concrete dell’autore del quesito, il modus operandi che ci si sente di consigliare è quello di effettuare i lavori sul tetto e sulle altre parti comuni dell’edificio solo dopo essersi rivolti ad un legale ed aver ottenuto dalla autorità giudiziaria un provvedimento che legittimi e autorizzi l’intervento.
La strada che si è descritta, infatti, dovrebbe essere percorsa solo nel caso in cui il tetto versi in condizioni tali da temere un crollo imminente. Ovviamente prima di compiere qualsiasi intervento sarebbe anche necessario procurarsi una perizia di un tecnico che certifichi la situazione dell’edificio.

Il balcone è sicuramente uno dei manufatti più complessi e controversi del edificio condominiale, in quanto ogni sua parte soggiace ad un regime giuridico differente e ciò, come è facile immaginare, ha causato diversi contenziosi che hanno portato negli anni la giurisprudenza sia di merito che di legittimità ad affrontare il tema diverse volte.
Per fortuna vi sono alcuni punti fermi, come ad esempio i frontalini. I frontalini vengono considerati dai giudici parte integrante della facciata dello stabile e quindi bene comune: si deve però prestare attenzione a cosa si fa riferimento con il termine "frontalini", perché la giurisprudenza quando parla di questi fa riferimento solamente alla parte esterna e frontale della soletta dei balconi (comunemente detta "ringhiera", se fatta di ferro) e non anche ad altri elementi del balcone.

Più controverso, invece, è il sotto balcone, anche detto cielino, ovvero quella zona posta sotto al balcone del nostro vicino del piano di sopra e che funge anche da tetto del nostro balcone. Una parte della giurisprudenza più remota applicando l’art.1125 del c.c. ritiene che la manutenzione e il ritinteggio del cielino competa al proprietario dell’appartamento al piano sottostante, in quanto esso funge da tetto del suo balcone. Vi è però una giurisprudenza più recente, che pare si stia affermando tra i giudici, che considera il sotto balcone come una parte che rimane in proprietà esclusiva al proprietario del balcone del piano di sopra e che quindi spetterebbe a lui e a lui solo manutenere e ricostruire, se necessario.

Tale premessa, come vedremo a breve, si è resa necessaria per rispondere in maniera più esauriente al quesito posto. L’art 1134 del c.c. ci dice che: "Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente". Letta al contrario, tale norma sembra ammettere il rimborso delle spese sostenute dal singolo proprietario per la gestione e la manutenzione delle parti comuni se la gestione è stata autorizzata dall’amministratore o essa abbia il carattere dell’urgenza.

Detto ciò, per ottenere il rimborso da parte del condominio della spesa sostenuta il primo presupposto indispensabile è che si sia ottenuta l’autorizzazione alla spesa da parte dell’amministratore in carica e che tale autorizzazione sia stata rilasciata per iscritto. Se, infatti, non si è in possesso di alcun pezzo di carta che possa provare il rilascio del permesso da parte dell’organo amministrativo, il condominio avrebbe gioco facile nel negare il rimborso opponendo che la gestione è stata effettuata in assenza di un qualsiasi valido permesso. Di contro, non è detto che si possa validamente opporre a tale obiezione il fatto che i lavori sostenuti rivestano il carattere di urgenza, poiché i lavori per mettere in sicurezza i frontalini erano già stati fatti in passato.

In secondo luogo, le spese sostenute devono riguardare lavori di manutenzione e rifacimento dei soli frontalini e non anche del sotto balcone. Come infatti si è detto poco sopra, solo i frontalini possono considerarsi bene comune condominiale e come tali rientranti nel perimetro applicativo dell’art. 1134 del c.c., non anche i sotto balconi, per i quali è più complesso capire se si ha diritto o meno al rimborso. Se si aderisce infatti all’orientamento giurisprudenziale tradizionale che considera la manutenzione del cielino di competenza del proprietario del balcone del piano di sotto, non si avrebbe diritto ad alcun rimborso; se invece, al contrario, si aderisse all’orientamento più recente che pone in capo al proprietario del piano di sopra la manutenzione e il rifacimento del cielino del suo balcone di pertinenza, sarebbe a lui e solo a lui che si potrebbe avanzare, ai sensi dell’art.2031 del c.c., una eventuale richiesta di rimborso, e non al condominio nel suo complesso.

La possibilità di chiedere un rimborso viene espressamente esclusa dall’art. 1134 del c.c. Tale articolo, da un lato riconosce il diritto del singolo condomino ad assumere su di se e a proprie spese la gestione delle parti comuni, ad esempio, come in questo caso, installando un manufatto utile alla collettività del palazzo, ma dall’altro, espressamente esclude la possibilità di richiedere agli altri proprietari il rimborso di quanto speso, a meno che non si dimostri che l’esborso sostenuto rivesta il carattere dell’urgenza.

La giurisprudenza ha precisato in diversi arresti come possono definirsi urgenti ai fini dell’art.1134 del c.c. quelle spese che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiono indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo nocumento alla cosa comune. Purtroppo, ai sensi della giurisprudenza citata, non può ritenersi di certo urgente l’installazione di una rete elettrificata scaccia piccioni. La sua installazione, anche se senza dubbio ha reso più efficiente la cosa comune nell'espletare la sua funzione, era si utile ma altresì superflua e non necessaria per evitare un possibile pericolo o nocumento all'edificio condominiale.

Prima di entrare nel merito della questione, è opportuno premettere che nel caso vi sia la necessità di promuovere una controversia che coinvolga l’intero condominio, presupposto indispensabile affinché l’amministratore possa validamente rappresentarlo, o in sede di procedure conciliative ante causa o nell’eventuale successivo giudizio, è l’autorizzazione assembleare.

L’unico caso in cui l’amministratore può coinvolgere il condominio in una lite senza l’indispensabile passaggio assembleare, è quello in cui si debba procedere giudizialmente per il recupero degli oneri condominiali: questo perché il n. 3) dell’art. 1130 c.c. attribuisce direttamente al professionista il compito di procedere all’incasso dei contributi. Anche nel caso appena descritto, però, qualora le operazioni di recupero del credito condominiale dovessero complicarsi (si pensi alla necessità di dover instaurare procedure esecutive particolarmente gravose), è sempre buona norma, che ci sia una autorizzazione assembleare.

Non può quindi stigmatizzarsi il comportamento dell’amministratore descritto nel quesito, che prima di intraprendere qualsiasi iniziativa a tutela di interessi condominiali richiede l’obbligatorio nulla osta da parte dei proprietari riuniti nell’assise.

E’ altrettanto possibile, poi, che per le ragioni più varie, ad esempio economiche, i proprietari decidano di non dare corso all'azione giudiziaria.
Tuttavia, a fronte del rifiuto della maggioranza dei proprietari, la minoranza interessata comunque ad instaurare delle iniziative, vuoi stragiudiziali vuoi giudiziali, a tutela degli interessi condominiali, non rimane priva di tutela.
La giurisprudenza ha infatti riconosciuto da tempo che la legittimazione ad agire in giudizio per interessi di natura condominiale, non è esclusivamente riconosciuta all’amministratore, ma anche ai singoli condomini, i quali possono autonomamente intraprendere tutte le iniziative necessarie a tutela degli interessi del condominio, nel momento in cui però l’azione giudiziaria sia tesa a tutelare non solo interessi riconducibili alla compagine condominiale nel suo complesso, ma anche, in maniera diretta ed immediata, interessi del singolo proprietario. (si veda da ultimo su tutte Cass. Civ., Sez.II, n. 2411 del 31.01.2018).

Il principio appena enunciato trova sicuramente applicazione nel caso descritto nel quesito, in quanto è interesse immediato e diretto del singolo proprietario far cessare i disagi arrecati alla sua proprietà dall’esercizio di una attività espressamente vietata dal regolamento di condominio (attività da ballo e musica dal vivo).

E’ chiaro che nel caso descritto saremmo di fronte ad una gestione intrapresa dal singolo proprietario senza autorizzazione né dell’amministratore di condominio, né della assemblea dei proprietari: pertanto, ai sensi dell’art.1134 del c.c., non si avrà diritto ad alcun rimborso da parte del condominio per le spese di lite eventualmente anticipate.
Nel caso in cui, però, l’esito della lite sia vittorioso, si ritiene che possa trovare applicazione il 3° co. dell’art.1132 del c.c.: pertanto i condomini dissenzienti che hanno tratto vantaggio dall’esito della lite, sarebbero tenuti a concorrere nelle spese di giudizio che non sono state recuperate dalla parte soccombente.

Per rispondere adeguatamente al quesito, è necessario innanzitutto chiarire il titolo che giustifica il diritto di proprietà esclusiva del lastrico solare, per poi andare ad analizzare la normativa che ne disciplina le spese di manutenzione.

1) Il titolo che giustifica la proprietà esclusiva del lastrico solare.

La proprietà esclusiva del lastrico solare trova la sua origine in una fattispecie a formazione progressiva. Con il rogito di acquisto del terreno del 16 giugno 1973, infatti, gli allora proprietari del terreno, oggi proprietari degli appartamenti al primo piano, obbligavano l’impresa costruttrice dell’allora erigendo fabbricato a farsi riservare la proprietà esclusiva del lastrico solare del primo piano. Una volta eretto il fabbricato, tale obbligo trovava attuazione nei rogiti che trasferivano la proprietà delle singole unità abitative ai futuri condomini; in essi, infatti, si andava a costituire la proprietà esclusiva sul lastrico escludendone la natura condominiale, richiamando il primo rogito del 16 giugno 1973.

Tale modalità di acquisto della proprietà è del tutto lecita, ed in ogni caso l’epoca oramai remota in cui i proprietari degli appartamenti del primo piano hanno preso possesso del lastrico solare (oramai 40 anni fa), ha comportato la maturazione del tempo necessario affinché si acquisisse la proprietà dello stesso per usucapione.

2) La ripartizione delle spese del lastrico solare ad uso esclusivo di un solo proprietario. L’urgenza dei lavori.

Il lastrico solare, anche se di proprietà esclusiva ad uno dei condomini, assolve ad una duplice funzione: esso è sia pertinenza dell’appartamento alla quale accede sia copertura dell’intero edificio, o quanto meno delle unità abitative ad esso sottostanti. Nel lastrico solare ad uso esclusivo convive quindi una doppia natura sia di proprietà esclusiva che di elemento condominiale. Tale duplice funzione è stata valorizzata dal legislatore nell’art. 1126 del c.c. Tale articolo prevede che le spese di manutenzione e ricostruzione del lastrico solare ad uso esclusivo di un condomino, debbano essere ripartite per 1/3 a carico del proprietario esclusivo, per 2/3 a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui lastrico serve. La quota di 2/3 deve essere poi suddivisa tra i restanti condomini, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Essendo i restanti proprietari coinvolti dalla legge nella manutenzione del lastrico, nei termini dell’art 1126 del c.c. che si sono sopra illustrati, il proprietario esclusivo dello stesso non può escludere gli altri condomini nelle attività di manutenzione, come a sua volta l’amministratore di condominio, organo deputato alla gestione delle parti comuni dell’edificio, non può disinteressarsi alle attività di riparazione del lastrico e a vigilare circa il suo stato di manutenzione. Per questo motivo ogni lavoro riguardante la impermeabilizzazione del lastrico solare che vadano comunque ad incidere sulla sua funzione di copertura dell’edificio, dovranno essere deliberati dall’organo assembleare, il quale si esprimerà anche sulla scelta dell’impresa appaltatrice a cui affidare i lavori, sui costi degli stessi e sul riparto dei lavori tra i singoli proprietari, il quale dovrà essere redatto dall'amministratore seguendo quanto previsto dal citato art. 1126 del c.c.
Al contrario quei lavori che vanno ad incidere maggiormente sul godimento e sulla fruibilità del lastrico da parte del suo proprietario esclusivo, possono essere eseguiti da quest’ultimo in assoluta autonomia, sobbarcandosene le spese per intero: si pensi ad esempio al rifacimento della pavimentazione.

La giurisprudenza ha esteso l’applicabilità dell’art. 1126 del c.c. anche nel caso in cui dalla mancata manutenzione del lastrico solare, derivino danni da infiltrazione agli appartamenti sottostanti (si veda Cass. Civ. Sez. II, del 09.01.2017 n. 199). Anche per tali danni, secondo i giudici sono chiamati a rispondere per 1/3 il proprietario del lastrico solare, per i restanti 2/3 la compagine condominiale.

Il proprietario del lastrico solare, dovendo rispondere in caso di danni per infiltrazioni ai proprietari delle unità abitative sottostanti, ben può compiere in autonomia, in caso di disinteresse degli organi condominiali, quei lavori di copertura che si rendessero urgentemente necessari, al fine di evitare che i danni da infiltrazione possano sorgere, o, se già presenti, possano aggravarsi.
Tale facoltà viene prevista dall’art. 1134 del c.c. In tale articolo si prevede che un condomino non possa assumere in maniera autonoma la gestione di una cosa comune senza autorizzazione dell’amministratore dell’assemblea, salvo che si tratti di spesa urgente: in tale caso la normativa prevede che la spesa possa essere rimborsata al condomino che l’ha anticipata.
Ovviamente nel caso di lavori riguardanti il lastrico solare i cui costi sono stati legittimamente anticipati dal suo proprietario, deve trovare comunque applicazione l’art. 1126 del c.c: quindi il proprietario dovrà fare fronte ai lavori per la quota di 1/3, i restanti condomini per la quota di 2/3.
Al contrario qualora i lavori non fossero urgenti o, addirittura, fossero realizzati per soddisfare le sole esigenze di maggior godimento e fruibilità del lastrico da parte del suo proprietario, esso non avrebbe diritto ad alcun rimborso.

Rimane quindi da chiarire che cosa si deve intendere per lavori urgenti. La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha più volte statuito che la spesa urgente rilevante ai sensi dell’articolo 1134 del c.c., è quella che non può essere differita senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea del condominio possa utilmente provvedere (si veda fra le tante: Cass. Civ. del 12 09 1980 n. 5256).

Ovviamente, qualora vi sia controversia circa l’urgenza o meno della spesa, e quindi il condominio non rimborsi spontaneamente quanto anticipato dal condomino, o nel caso di specie dal proprietario del lastrico solare, quest’ultimo sarà costretto a citare in giudizio l’intera compagine condominiale, per vedersi riconosciuto il suo diritto ad essere ristorato della somma spesa. In questo caso la giurisprudenza già citata ha specificato che incombe sul condomino che richiede il rimborso, l’onere di provare la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini. Qualora tale onere probatorio non fosse adeguatamente assolto, al giudice non rimarrà altra alternativa che rigettare la domanda giudiziale avanzata.

L’art. 1104 del c.c. dispone che ciascun partecipante alla comunione deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione della cosa comune, salva la facoltà di liberarsene con la rinuncia al suo diritto.
L'art. 1134 del c.c. prevede, inoltre, il diritto del singolo condomino, che si è assunto individualmente la gestione della cosa comune senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea, di essere rimborsato delle spese sostenute, se dimostra che esse rivestano il carattere dell’urgenza. Tale ultima norma, seppur prevista nella disciplina del condominio, rappresenta un principio generale che può trovare applicazione pacifica anche al caso descritto.

Sulla base di quanto riferito, si ritiene che vi siano tutti i margini di manovra per poter pretendere dall'altro partecipante alla comunione (l'ex convivente del figlio) il pagamento della metà della somma corrisposta per far fronte alle spese necessarie per ripristinare il corretto funzionamento della abitazione comune, anche ricorrendo, se del caso, alla autorità giudiziaria.

Le irregolarità compiute dall’amministratore nella gestione dello stabile sono sicuramente diverse e vanno dalla mancata esecuzione di ben due delibere assembleari fino a spingersi al grave inadempimento di non presentare un rendiconto condominiale.
Anche se l’amministratore è interno e non svolge tale attività professionalmente, non viene meno l’obbligo, nel momento in cui si assume l’ufficio, di far fronte a tutti gli adempimenti che la carica comporta.
Vi sono quindi tutti gli estremi per richiederne la revoca per giusta causa e ciò, ai sensi del co. 11° dell’art. 1129 del c.c,. può essere raggiunto attraverso due strade: o si convoca una apposita riunione assembleare in cui tra gli argomenti all’ordine del giorno viene inserito espressamente la revoca dell’attuale amministratore e la nomina di un sostituto, oppure ci si rivolge direttamente alla autorità giudiziaria.
Visto la gravità dei comportamenti tenuti dall’amministratore, è proprio il ricorso alla autorità giudiziaria la via che ci si sente di consigliare: sovente il richiedere la revoca direttamente alla assemblea non porta al risultato sperato, in quanto tutto si può impantanare tra tempistiche necessarie per convocare la riunione e indecisioni degli altri proprietari, magari alimentate proprio dall’amministratore uscente.

La revoca giudiziaria prevista dal co. 11° dell’art.1129 del c.c. può essere innanzitutto incardinata su iniziativa di ciascun condomino ed è un tipico procedimento di volontaria giurisdizione, caratterizzato quindi da tempistiche relativamente celeri ed un rapido contraddittorio con l’amministratore uscente. Nel ricorso introduttivo si dovrà rendere conto delle diverse inadempienze compiute, che nel caso specifico rasentano quasi l’assenza di gestione. Ai sensi dell’art. 64 disp.att. del c.c. il Tribunale adito si pronuncerà sul ricorso presentato con decreto motivato adottato in Camera di Consiglio, provvedimento che comunque rimane appellabile nel termine di 10 giorni alla Corte di Appello competente.
Con il provvedimento di revoca il Tribunale nominerà un amministratore professionista, il quale però potrà sempre essere sostituito dalla assemblea di condominio se non gradito agli altri proprietari: tuttavia, il comma 13 dell'art. 1129 del c.c. chiarisce che l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore a suo tempo revocato dalla autorità giudiziaria.

Quanto descritto è sicuramente il primo passo poi per poter pensare ad una successiva richiesta risarcitoria nei confronti dell’amministratore per i danni causati dalle sue inadempienze, richiesta la quale potrà provenire sia dalla compagine condominiale nel suo complesso, se i danni colpiscono interessi dello stabile, ma anche da un singolo proprietario se si riterrà lui personalmente danneggiato dalle condotte tenute dall’amministratore.

Nel caso specifico non si è in grado di dire allo stato delle cose se è possibile procedere ad una richiesta risarcitoria per la mancata riparazione del citofono (che comunque rimane un comportamento inadempiente, valido, unitamente agli altri comportamenti descritti, per chiedere la revoca), in quanto il quesito sul punto non offre spunti sufficienti per un migliore approfondimento: si invita sotto questo aspetto ad avere un contatto diretto con un legale.

Al di là di tutto quanto detto finora, rimane comunque l’esigenza di rimettere in funzione l’impianto citofonico nel più breve tempo possibile. Sotto questo aspetto l’unica strada praticabile, stante l’inattività di chi dovrebbe provvedere, è quello di inviare all’amministratore una raccomandata in cui si fa presente la situazione del bene comune, metterlo quindi in mora, ed avvertirlo che se non si provvederà a dare immediata esecuzione alle delibere del febbraio ed ottobre del 2022 si provvederà a far eseguire le riparazioni necessarie a proprie spese, salvo poi richiederne al condominio il rimborso ex art. 1134 del c.c.
Tale norma ammette infatti che il singolo condominio possa assumere la gestione delle parti comuni dell’edificio senza autorizzazione dell’amministratore o della assemblea e chiedere il rimborso delle spese sostenute nel caso in cui si tratti di una spesa urgente.
È giusto dire che la giurisprudenza assolutamente costante adotta una interpretazione restrittiva del concetto di spesa urgente previsto dalla norma in esame: l’ordinamento non vuole favorire infatti l’ingerenza del singolo proprietario nella gestione del bene comune in sostituzione degli organi condominiali. Tuttavia, nel caso specifico si potrebbe far leva sulla circostanza che la spesa è necessaria per far riacquistare al citofono la sua piena ed effettiva funzionalità (Corte di Appello di Firenze n.114 del 16.01.2020), allo stato attuale del tutto inesistente, e che il funzionamento dell’impianto è essenziale per garantire la sicurezza degli abitanti dello stabile. Si ritiene che tale ultima argomentazione sia molto forte e possa avere una forte presa in un ipotetico contenzioso se il palazzo è abitato da persone avanti in età o da famiglie con minori o anche da persone con malattie varie e vari handicap.

Se non si desidera anticipare di tasca propria le spese di riparazione, che rimane sicuramente la via più rapida per ottenere il risultato sperato, l’unica strada alternativa è quella di affiancare al ricorso ex art. 1129 del c.c. già detto sopra, un ricorso ai sensi del comma 4 dell’art. 1105 del c.c.
Tale norma, prevista nella disciplina della comunione ordinaria ma applicabile anche al condominio, prevede che nel caso in cui l’amministratore non dia esecuzione alle delibere adottate dalla assemblea, il singolo condomino possa rivolgersi al giudice il quale con decreto motivato può adottare i provvedimenti che ritiene necessari e nominare anche un amministratore ad hoc (da non confondersi con la figura nominata a seguito del ricorso ex art. 1129 del c.c.). Tale amministratore, sostituendosi momentaneamente a quello in carica, avrà l’esclusivo compito di dare attuazione a quanto deliberato dalla assemblea in merito alla riparazione del citofono.