Articolo 1118 Codice Civile

A parere di chi scrive le richieste avanzate dall’autore del quesito difficilmente troverebbero accoglimento in una aula di giustizia. Come è noto, uno dei principi fondamentali del diritto condominiale è la indivisibilità tra i condomini della comunione che si viene a creare sulle parti comuni dell’edificio prevista dall’art. 1119 del c.c.. Strettamente correlato a tale principio, è la impossibilità per il condomino di rinunciare al suo diritto sulle parti comuni al fine di sottrarsi al pagamento delle spese condominiali. Questo ultimo concetto viene chiaramente espresso al 2° comma dell’art. 1118 del c.c.: una diretta applicazione pratica di tale principio, ci viene fornita subito dal legislatore nel 4° comma della medesima norma, ove si precisa che il proprietario che si distacca dall’impianto di riscaldamento centralizzato rimane comunque obbligato a sopportare pro quota in concorso con gli altri condomini il pagamento delle spese dell’impianto centralizzato inerenti la manutenzione straordinaria, la sua conservazione e messa a norma. La giurisprudenza ricomprende tra queste voci di spesa gli oneri riconducibili al consumo involontario di energia.
Tali principi verrebbero facilmente aggirarti se si permettesse a colui che si distacca dall’impianto comune di non pagare le spese inerenti il consumo involontario di energia per il semplice fatto che egli nel distaccarsi ha volontariamente reciso e reso impossibile ogni futuro allaccio del suo appartamento all’impianto comune. Tale comportamento da parte del distaccante non è altro che il concretizzarsi per facta concludenda di un atto di rinuncia ai diritti sul bene comune che, come abbiamo visto, è vietato per precisa disposizione normativa.

Se si analizza con attenzione le pronunce che sono state reperite ed in particolare Cass.Civ. n. 18131/2020 esse trattano un caso ben differente da quello che si è prospettato.
Qui la cassazione fa riferimento ad un intervento sulla caldaia centralizzata, deciso dal condominio e non dal singolo condomino, la quale per ragioni tecniche non può essere in futuro allacciata a determinati appartamenti già in precedenza scollegati dall’ impianto comune. "Se in seguito ad un intervento di sostituzione della caldaia dell'impianto termico centralizzato, il mancato allaccio di un singolo condomino non si intenda quale volontà unilaterale dello stesso di rinuncia o distacco, ma appaia quale conseguenza della impossibilità tecnica di fruizione del nuovo impianto condominiale a vantaggio di una unità immobiliare, restando impedito altresì un eventuale futuro riallaccio, deve ritenersi che tale condomino non sia più titolare di alcun diritto di comproprietà sull'impianto, e non debba perciò nemmeno più partecipare ad alcuna spesa ad esso relativa."

Per quanto ci sembra di capire, nel caso prospettato il mancato allaccio non è causato da oggettivi impedimenti tecnici dovuti ad un intervento sull’impianto centralizzato: al contrario, è il singolo condomino che volontariamente e per interventi fatti nella sua unità immobiliare decide di rendere impossibile un futuro riallaccio della medesima all’impianto comune, semplicemente perché non gli interessa più riutilizzarlo in futuro. Come già precisato, quanto fatto in realtà non è altro che il concretizzarsi di un atto di rinuncia ai diritti sulla cosa comune, atto che rimane vietato ai sensi dell’art.1118 del c.c.

Come ha chiarito con più arresti la giurisprudenza della Corte di cassazione la costituzione del condominio non è una scelta rimessa alla volontà dei suoi partecipanti: il condominio esiste, e scatta quindi l’obbligo di applicare la normativa che lo disciplina, quando in un edificio (vuoi che si sviluppi in verticale, vuoi che si sviluppi in senso orizzontale), vi sono parti di esso attribuite in proprietà esclusiva ad alcuni soggetti, e altre parti di proprietà comune che hanno con le prime un rapporto di accessorietà ed hanno la funzione di garantire ai condomini il miglior godimento della loro proprietà (tra le tante, Cass.Civ.Sez.II, sentenza n. 1344 del 19.01.2018). Quindi, il riunirsi in assemblea, il nominare un amministratore, il richiedere alla amministrazione finanziaria l’attribuzione di un codice fiscale ecc. ecc., non hanno la funzione di costituire e far sorgere il condominio: tali attività sono semplicemente una conseguenza che la legge riconduce alla circostanza che tale ente è già di fatto esistente.
Nel complesso descritto, vi è già quindi l’obbligo di riunirsi in condominio e ciò, a stretto rigore di legge, dovrà essere fatto quando, per esempio, sorgerà la necessità di effettuare dei lavori di manutenzione alle parti comuni, come i muri maestri, o le fondamenta della costruzione.

Fatta questa doverosa premessa bisogna chiedersi fin dove possono spingersi i poteri degli organi condominiali. Nel caso specifico, per quel che pare di capire, siamo innanzi ad un appartamento che possiede impianti del tutto autonomi rispetto alle altre unità immobiliari dello stabile: su di essi quindi gli altri proprietari e gli organi condominiali non hanno alcun potere di intervento, trattandosi di beni che rientrano nella proprietà esclusiva dell’autore del quesito. Per tale motivo egli potrà fare su tali impianti tutti gli interventi che riterrà opportuno senza che gli altri condomini possano avere una qualche voce in capitolo: ovviamente nell’eseguire i lavori si dovranno rispettare i beni comuni e quelli di proprietà degli altri condomini, oltre al fatto che gli oneri relativi a tali interventi rimarranno ad esclusivo carico del singolo proprietario.

Leggendo il quesito, pare di intuire che fondamentalmente l’unico impianto comune condominiale è proprio quello idrico - fognario: facendo riferimento a quanto già detto in precedenza, se vi sarà la necessità di effettuare dei lavori di manutenzione vi è già l’obbligo in teoria di riunirsi in assemblea e dividere la spesa in base ai millesimi di proprietà, i quali con ogni probabilità non sono mai stati concretamente determinati, vista la realtà piccolo condominiale di cui si sta trattando.
Il fatto però che l’impianto idrico sia comune, non vuol dire che vi sia anche l’obbligo per il singolo proprietario di rimanere allacciato ad esso. Le norme condominiali non prevedono nessun obbligo per il singolo condomino di rimanere allacciato agli impianti comuni: semmai, ragionando ai sensi dell’art. 1118 ultimo comma del c.c., vi è sempre il diritto di potersi distaccare da essi, senza la necessità di chiedere una qualsivoglia autorizzazione alla assemblea. In questo caso, il distaccante rimane comunque comproprietario degli impianti comuni, e rimane quindi fermo nei suoi confronti l’obbligo di accollarsi pro quota i relativi oneri di manutenzione straordinaria, ma diviene esente dal pagamento degli oneri attinenti al consumo della singola utenza.

Calando quanto detto finora nel caso prospettato, si può concludere che l’autore del quesito ha tutto il diritto di collegare autonomamente la sua unità abitativa alla rete fognaria pubblica senza la necessità di chiedere il permesso agli altri condomini: ovviamente questo sarà possibile se il distacco sarà tecnicamente fattibile e ciò non causerà un malfunzionamento dell’impianto comune. Tale operazione permetterà al distaccante di non corrispondere pro quota le spese riguardanti il consumo condominiale di acqua potabile; in ogni caso, il distacco non farà venir meno la sua comproprietà sui tubi dell’impianto comune e pertanto egli dovrà corrispondere in proporzione ai millesimi gli oneri per la loro manutenzione straordinaria.

L’art. 1118 del c.c. al suo comma 3° dispone che il condomino non possa sottrarsi al pagamento delle spese inerenti alla conservazione delle parti comuni.
Non può considerarsi eccezione a tale principio fondamentale del diritto condominiale il successivo comma 4° del medesimo articolo che disciplina il distacco del condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato. Come già detto varie volte nelle precedenti consulenze pubblicate in queste pagine, il legislatore concepisce tale fattispecie non come una rinuncia alla proprietà del singolo condomino insistente sull’impianto comune, ma piuttosto come una rinuncia al suo utilizzo. Chiara riprova di quanto appena detto è l’ultima parte del comma 4°, ove si precisa che il condomino rinunciante rimane comunque obbligato al pagamento delle spese inerenti la manutenzione straordinaria, messa a norma e conservazione dell’impianto di riscaldamento comune. Si giustifica la permanenza di questo obbligo proprio perché colui che si è distaccato, rimane comunque proprietario del bene: la legge ricollega infatti inscindibilmente il pagamento degli oneri condominiali relativi alla caldaia comune al fatto di rimanere comproprietario di detto impianto nonostante il mancato suo utilizzo.

Il caso specifico parrebbe in qualche modo rientrare nel perimetro applicativo di tale norma: seppur non vi sia stato da un punto di vista tecnico un vero e proprio distacco dall’impianto centralizzato, vi è senza dubbio una rinuncia al suo utilizzo da parte del proprietario dovuto al fatto che egli non abita nell’appartamento. L’ applicazione del comma 4° al caso descritto fa sì che l’autrice del quesito dovrà senza dubbio sobbarcarsi:

• le spese straordinarie inerenti all’installazione di un nuovo impianto comune o alla riparazione dell'impianto esistente
• le spese ordinarie di detto impianto riguardanti la sua manutenzione e messa a norma
• e, per giurisprudenza assolutamente granitica, i consumi involontari di riscaldamento (la cosiddetta "quota fissa").

A parere di chi scrive invece l’autrice del quesito non è assolutamente tenuta a pagare né i costi di installazione, né i costi di noleggio del muletto proprio perché essa non è proprietaria di questo bene, il quale è stato noleggiato solo per fare fronte alla emergenza venutasi a creare nel bel mezzo della stagione termica. I costi relativi, quindi, dovranno essere sopportati integralmente solo da quei condomini che effettivamente usufruiscono del servizio di noleggio. Come già accennato, l’autrice del quesito dovrà però senz'altro sobbarcarsi il pagamento pro quota dei consumi involontari di riscaldamento prodotti anche durante il funzionamento del muletto (la cosiddetta "quota fissa"). Li avrebbe, infatti, dovuti comunque pagare, se fosse stato in uso l'impianto ordinario (quello guastatosi).

Le maggioranze necessarie per addivenire a ciò che ci si prefigge variano in base a come verrà congeniata e predisposta la delibera assembleare: proviamo ad argomentare.

Il co. 4° dell’art.1118 del c.c. prevede il diritto soggettivo del singolo condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento (o di condizionamento) comune, a condizione che ciò non determini un aggravio di spesa per gli altri condomini o squilibri nel funzionamento dell’impianto. Il diritto a distaccarsi, il quale non può essere in alcun modo condizionato o limitato da una delibera assembleare adottata a colpi di maggioranza, costituisce tuttavia una rinuncia ad utilizzare l’ impianto di riscaldamento comune, ma non certo una rinuncia alla proprietà del medesimo: prova di ciò ne sia il fatto che la stessa norma che introduce la possibilità di distaccarsi, precisa come il distaccante rimanga comunque obbligato a corrispondere gli oneri condominiali relativi alla manutenzione straordinaria, alla sicurezza e messa norma dell’ impianto comune.

Applicando questa norma al caso specifico, se l’assemblea si limitasse ad adottare una delibera che disponga la semplice rinuncia all’utilizzo dell’impianto di riscaldamento comune da parte di quei proprietari che ancora lo utilizzano, essa dovrebbe essere adottata con il voto unanime di tutti quei condomini che hanno le loro unità abitative ancora allacciate all’impianto condominiale. L’ unanimità dei consensi, seppur limitata a quel gruppo di condomini che ancora utilizza l’ impianto di riscaldamento centralizzato, è resa necessaria dal fatto che l’assemblea non può imporre a colpi di maggioranza anche solo ad un singolo proprietario di distaccarsi da un impianto comune condominiale di cui egli intende ancora fare utilizzo: una delibera di questo tipo, sarebbe gravemente nulla in quanto lesiva dei diritti che la legge attribuisce ai condomini sulle parti comuni dell’edificio: in questo, senso è molto chiara Cass.Civ.,Sez.II, n.4219 del 23.02.2007. Parimenti, oltre al raggiungimento di un tale alto consenso, si dovrà valutare con un termotecnico se un distacco di tutti i condomini ancora rimasti sia tecnicamente fattibile e non danneggi l’impianto esistente.

Ovviamente, sempre in forza di quanto disposto dal 4° co. dell’art. 1118 del c.c., anche se si addivenisse in forza di una delibera di tale tenore al distacco di tutti i condomini dall’ impianto condominiale, ciò non potrebbe comunque costituire una rinuncia alla comproprietà del medesimo: quindi, tutti i condomini, sia quelli che hanno esercitato il distacco in un primo momento sia i successivi, sarebbero comunque tenuti a sopportare in proporzione ai rispettivi millesimi le spese di manutenzione straordinaria, di conservazione e messa a norma dell’impianto anche se di fatto dismesso.

Il discorso fatto finora muterebbe però radicalmente nel caso in cui l’assemblea di condominio non si limitasse ad adottare una delibera meramente abdicativa all’ utilizzo dell’impianto centralizzato comune già esistente, ma deliberasse invece la sua sostituzione con un nuovo impianto di riscaldamento che permetta, oltre ad un risparmio energetico, anche la coesistenza per ciascuna unità immobiliare del palazzo di tanti impianti unifamiliari di riscaldamento autonomi l’uno con l’altro.

In forza di quanto disposto dagli artt. 1120 2° co. e 1136 2° co. del c.c., una delibera di questo tenore, può essere adottata con la maggioranza degli intervenuti alla riunione condominiale, opportunamente convocata secondo le norme di legge, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, ovvero 500 millesimi. Si presti tuttavia attenzione, in quanto il quorum deliberativo indicato non potrà essere calcolato solo sulla base di quel gruppo di condomini che ancora utilizza l’impianto centralizzato esistente ma si dovrà tenere conto anche di quei proprietari che già sono da esso distaccati: come già detto infatti, anche tali condomini rimangono pieni comproprietari dell’ impianto e quindi mantengono fermi i loro diritti assembleari nel caso in cui si decidesse la sostituzione dell’ impianto o un intervento straordinario sullo stesso. È anche vero però che rimarrà parimenti fermo in capo a tale secondo gruppo di condomini - unitamente a tutti gli altri proprietari - l’obbligo di corrispondere in proporzione ai millesimi, gli oneri condominiali che deriveranno dai lavori di sostituzione dell’impianto.

Le argomentazioni che si sono finora sviluppate trovano conforto e sostegno in una interessante pronuncia della II° sezione civile della Corte di Cassazione n. 24976 del 19.08.22 secondo la quale: "la delibera che dispone l’eliminazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato per creare singoli impianti autonomi in tanto può essere adottata a maggioranza, e quindi in deroga agli artt. 1120 e 1136 c.c., in quanto sia previsto che avvenga nel rispetto delle previsioni legislative di cui alla L. n. 10 del 1991, ossia

• a garanzia sull'an e sul quomodo della riduzione del consumo specifico di energia,
• del miglioramento dell'efficienza energetica,
• dell'utilizzo di fonti di energia rinnovabili".

Si segnala che tale pronuncia parrebbe ammettere che qualora la sostituzione dell’ impianto comune con più impianti individuali comporti un contenimento dei consumi, accertato per mezzo di un attestato di prestazione energetica eseguito da un tecnico abilitato, la delibera di approvazione dei lavori possa essere adottata ai sensi del co. 2° dell’art. 26 della L. n.10 del 09.01.1991 nel testo oggi vigente con un numero di voti che rappresentino solo un terzo del valore dell’edificio, (333 millesimi): quindi addirittura con un quorum più basso di quello in precedenza indicato. Tuttavia per ragioni prudenziali si ritiene che nel caso indicato il quorum corretto da applicare sia quello indicato dagli art. 1120 2° co. e 1136 2°co. del c.c., anche perché l’applicabilità di tale normativa è sicuramente più agevole, poiché non condizionata all’ ottenimento di un qualsivoglia attestato energetico, come invece previsto dall’art. 26 della L. n.10/91.
Quindi, concludendo e riassumendo, in relazione al caso prospettato i quorum deliberativi e i soggetti che avranno diritto di voto varieranno in base al tipo di delibera che l’assemblea sarà chiamata ad approvare. Se ci si limiterà a votare la semplice rinuncia all’ utilizzo dell’impianto di riscaldamento centralizzato esistente, tale tipo di delibera sarà validamente adottata con l’unanimità dei consensi di coloro che ancora utilizzano l’impianto centralizzato. Se invece, si adotterà una delibera precettiva in cui non ci si limiterà a disporre il distacco da un impianto comune esistente, ma si delibererà la sua sostituzione indicando nel contempo quale tipologia di impianto andrà a sostituire il precedente, tale tipo di delibera si potrà adottare a maggioranza, utilizzando i quorum deliberativi già indicati nel parere, calcolati però sulla totalità dei componenti il condominio, indipendentemente dal fatto che essi abbiano o meno già esercitato il diritto al distacco previsto dal 4° co. dell’art. 1118 del c.c.

Ciò che vorrebbero fare il gruppo dei condomini al piano terra è vietato dalla legge.
Il 2° e 3° co. dell’art.1118 del c.c. ci dice chiaramente come il singolo proprietario non possa in alcun modo rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e neppure sottrarsi al pagamento degli oneri condominiali che derivano da tale diritto.
Quanto detto è un principio cardine della disciplina del condominio espressamente definito inderogabile dal’ ultimo comma dell’ art. 1138 del c.c. 
Il pagamento degli oneri condominiali derivanti dall’utilizzo dell’impianto ascensore anche da parte dei condomini al piano terra è piuttosto sentito nella vita di tutti i giorni, tuttavia la più recenti e migliori pronunce della Corte di Cassazione hanno precisato come tali oneri, anche derivanti da manutenzioni straordinarie dell’ impianto, debbano essere corrisposti anche dai condomini al piano terra o anche da eventuali negozi fronte strada (per esempio, Cass.Civ.,Sez.II, n.23222 del 27.09.2018) in quanto l’ascensore è un impianto comunque necessario per raggiungere anche le estremità superiori dello stabile.

A tale affermazione i condomini del piano terra non possono opporre la circostanza di un loro non utilizzo del bene in quanto secondo la giurisprudenza sussiste una presunzione di condominialità del bene che si estende anche ai condomini dei piani terra (Trib. Salerno del 03.11.2009).
L’unico modo per i proprietari del piano terra di sottrarsi dal pagamento degli oneri straordinari riconducibili alla manutenzione dell’ascensore sarebbe quello di raggiungere un accordo con tutti gli altri proprietari che li esentasse dal pagamento: questa purtroppo anche se possibile è una ipotesi che si verifica molto di rado nella quotidianità.
  

Così come nel precedente quesito anche in questo caso ciò che è stato deliberato dai condomini distaccanti è totalmente privo di valore giuridico e a parere dello scrivente se l’amministratore eseguisse tale decisione commetterebbe un grave negligenza professionale passibile di revoca ai sensi dei co.11° e 12° dell’art. 1129 del c.c.
Già in precedenza si è detto che il co. 4° dell’art.1118 del c.c. prevede il diritto soggettivo del singolo condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento (o di condizionamento) comune, a condizione che ciò non determini un aggravio di spesa per gli altri condomini o squilibri nel funzionamento dell’impianto.

Più volte tra le pagine di questo sito si è detto come il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento non può costituire una rinuncia del condomino distaccante al diritto di comproprietà sul medesimo, e proprio per questo la norma in commento precisa come permangano in capo a tale proprietario l’obbligo di contribuire alle spese relative alla sua manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma: in tali categorie di spesa, come vedremo meglio tra un attimo, la giurisprudenza in maniera assolutamente costante fa rientrare anche l’obbligo di contribuire al pagamento della quota di consumo involontario della forza calore. Il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento costituisce quindi una semplice rinuncia da parte del distaccante all’utilizzo del bene comune e non alla sua comproprietà: tale affermazione trova sostegno prima di tutto nella semplice lettura dell’incipit del co 4° dell’art. 1118 del c.c., il quale recita: "Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento…"

La rinuncia all’utilizzo ovviamente si riverbera anche sui poteri assembleari che possono essere esercitati dal condomino distaccante in relazione all’impianto di riscaldamento: se è vero, come è vero, che colui che si è distaccato ha rinunciato ad utilizzare tale bene comune, è altrettanto vero che egli non ha certamente diritto di voto in assemblea nel momento in cui il consesso dei proprietari è chiamato a decidere sulle modalità del suo utilizzo, viceversa permane il diritto di voto nel caso in cui l’assemblea dovrà decidere una manutenzione straordinaria sul bene o effettuare un intervento per la sua messa a norma.
In altri termini, in uno stabile in cui vi è la presenza di un impianto centralizzato comune di riscaldamento e in cui una parte dei condomini ha correttamente esercitato il diritto al distacco di cui al co 4° dell’art.1118 del c.c. e ha quindi rinunciato ad utilizzarlo, solo quei condomini che ancora hanno le proprie unità immobiliari direttamente allacciate ad esso possono decidere le modalità di utilizzo del medesimo e quindi i periodi in cui metterlo in funzione durante l’anno! A ciò non si può certamente obbiettare il fatto che colui che si è distaccato continua comunque a corrispondere la quota di consumo involontario di forza calore, in quanto l’obbligo di tale pagamento certo non deriva dalla possibilità di usare tale bene comune.

Come infatti è stato chiarito dalla giurisprudenza (si vedano, ad esempio, le recenti pronunce di merito reperite: Tribunale di Savona sentenza n.115 del 10.02.22; Tribunale Venezia sentenza n. 1506 del 26.07.21), l’obbligo di corrispondere la quota di consumo involontario per coloro che si distaccano non trova la sua giustificazione nel diritto di proprietà sull’impianto comune, ma sul presupposto che la rinuncia ad utilizzare tale bene è valida e giuridicamente giustificata a condizione però che il non utilizzo di un gruppo di proprietari non comporti squilibri di funzionamento e aggravi di spesa per quegli altri proprietari che altrettanto legittimamente decidono di servirsi ancora dell’impianto condominiale. Il pagamento dei consumi involontari viene quindi giustificato da queste pronunce dal fatto di non rendere più oneroso l’utilizzo dell’impianto a quel gruppo di proprietari che ancora si servono del riscaldamento comune del palazzo.

Per tale motivo nel caso specifico solo il gruppo di condomini che è ancora allacciato all’impianto di riscaldamento comune è legittimato a decidere in assoluta autonomia le modalità di funzionamento del medesimo: l’amministratore, quindi, è tenuto a dare esecuzione solo a quella decisione adottata con l’esclusivo di quel gruppo di proprietari, nulla centrando i condomini che si sono distaccati.
Per questo motivo, a parere di chi sta scrivendo, come già accennato sopra, sarebbe altamente illegittimo e gravemente inadempiente il comportamento dell’amministratore che si rifiutasse di accendere il riscaldamento centralizzato del palazzo nascondendosi dietro la volontà dei condomini non utilizzatori dell’impianto, condotta che potrebbe giustificare anche una revoca giudiziaria del professionista secondo le modalità previste dall’art. 1129 del c.c..

Il co. 4 dell’art 1118 del c.c. ha stabilito il diritto di ogni condomino a distaccarsi dall’impianto condominiale comune di riscaldamento a condizione, però, che detto distacco

• non comporti notevoli squilibri di funzionamento (il c.d. squilibrio termico)
• oppure aggravi di spesa per gli altri condomini.
  
  La possibilità di distaccarsi dall’ impianto comune sancita dal co 4° dell’art. 1118 del c.c. è un diritto soggettivo direttamente attribuito al proprietario dalla legge non derogabile da alcun regolamento condominiale né condizionabile da una qualsivoglia autorizzazione assembleare. L’unica condizione che la legge pone per l’esercizio del distacco è che essa non crei nell’ impianto uno squilibrio termico, che diviene quindi un presupposto necessario per esercitare tale diritto ma che nulla centra col pagamento dei consumi involontari.

Una volta distaccato infatti, il condomino, sempre secondo l’art.1118 del c.c., rimane obbligato comunque a corrispondere le spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto o per la sua conservazione e messa a norma. In altri termini una volta distaccato il condomino è tenuto a concorrere insieme agli altri proprietari ed in proporzione ai rispettivi millesimi, solo per quelle spese necessarie al corretto funzionamento e alla manutenzione dell’impianto.
Purtroppo la giurisprudenza finora pare costante nel far rientrare nella contribuzione per la conservazione dell’impianto i consumi involontari derivanti dalla dispersione di calore. In questo senso ad esempio si veda la decisione della Sez. V del Tribunale di Roma n.8386 del 10.06.2020, la quale ha posto il pagamento dei consumi involontari anche in capo al condomino distaccante: secondo i giudici romani, infatti l’unità immobiliare distaccata usufruisce comunque della dispersione di calore prodotta dall’impianto e questo perché: "la dispersione si verifica in ragione del fatto che l’impianto è strutturato per servire tutti gli appartamenti, a prescindere dal fatto che il condomino sia o meno allacciato alla rete di distribuzione."

Si deve tenere conto anche della normativa nel frattempo intervenuta ed in particolare dell’art. 9 del D.lgs. n.102/2014 come modificato dal recente art. 9 del D.Lgs n.73/20.
Tale articolo introduce un nuovo criterio di riparto degli oneri condominiali riferibili alle spese relative al consumo di forza calore che si affianca a quelli indicati dagli artt. 1123 e ss. del c.c., il quale deve essere applicato dall’amministratore allo stesso modo degli altri criteri di riparto previsti dalle norme del codice civile.
In particolare l’art. 9 D.lgs. n.102/2014 dispone che negli edifici serviti da sistemi di riscaldamento centralizzato in cui sono stati installati in ciascuna unità immobiliare apparecchi per la contabilizzazione individuale del consumo (come nel caso specifico), una quota di almeno il 50% della spesa complessiva sia attribuita ai prelievi volontari di energia, e quindi accollata alla singola unità immobiliare in base ai mc dalla stessa effettivamente consumati. L’ altra quota della spesa derivante dalla forza calore invece, riferibile ai consumi involontari, prosegue la norma, potrà essere ripartita: "a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate".

Come si può facilmente notare la norma lascia un ampio margine di discrezionalità sia in merito alla quota da attribuire ai consumi volontari o involontari sia per quanto riguarda i criteri da utilizzare per ripartire tra i proprietari la quota di consumo involontario. Ovviamente però l’amministratore nel ripartire le spese non potrà applicare tale norma a sentimento: egli dovrà necessariamente fare riferimento alle indicazioni che gli verranno forniti dagli stessi condomini in una apposita delibera adottata dalla assemblea di condominio. Quest’ ultima a sua volta dovrà deliberare avendo come riferimento le indicazioni che gli verranno date da un termotecnico in una apposita perizia nella quale il professionista incaricato dovrà indicare, sulla base delle caratteristiche del singolo edificio e dell’impianto presente nello stabile, quale sia la quota più opportuna da attribuire ai consumi volontari e i criteri più idonei per ripartire quelli involontari.
Ovviamente nel caso di distacco dall’ impianto centralizzato effettuato ai sensi del 4° co. dell’art.1118 del c.c. il condomino che si è distaccato, come, ad esempio, l’autore del quesito,
dovrà corrispondere solo la quota di consumi involontari.

Stante il quadro normativo è giurisprudenziale che si è tentato di tratteggiare finora, il fatto che nel complesso edile descritto nel quesito vi siano alcune unità immobiliari che seppur distaccate non corrispondano la loro quota di consumi involontari appare come una forzatura contraria alla legge, a meno che questo non trovi una giustificazione tecnica che risiede nelle caratteristiche dell’impianto condominiale: ovviamente questo è un dubbio che solo un termotecnico può sciogliere.

In realtà proprio la presenza del pozzo artesiano dimostra come sulla restante porzione di giardino insista una servitù, con ogni probabilità di acquedotto o presa d’acqua, che grava sul giardino (fondo servente) a favore delle altre unità immobiliari (fondi dominanti) le quali usufruiscono della utilità apportata dall’attingere l’acqua dal pozzo per gli usi domestici. Con ogni probabilità in epoca remota l’intero complesso aveva un unico proprietario e la servitù ha avuto origine per destinazione del padre di famiglia ai sensi dell’art. 1062 del c.c.

La natura condominiale della servitù fa sì che il pozzo debba considerarsi bene comune a tutti i condomini e non possa considerarsi di sola proprietà dell’autrice del quesito: non è quindi possibile pretendere che gli altri appartamenti si distacchino da esso, poichè ogni condomino ex art. 1118 del c.c. è comproprietario unitamente agli altri partecipanti al condominio dei beni comuni e ha quindi il diritto di utilizzarli. Tuttalpiù, il distacco dal pozzo può derivare da una libera scelta del singolo condomino o da una decisione unanime dei proprietari adottata in seno alla assemblea, ma esso non potrà essere imposto in alcun modo.

Vi è da dire però, che la natura condominiale del pozzo artesiano fa sì che eventuali sanzioni derivanti dalla sua irregolarità da un punto di vista amministrativo dovranno essere sopportate dalla collettività condominiale e la spesa conseguente dovrà essere ripartita tra i singoli proprietari ex art. 1123 del c.c. utilizzando la tabella dei millesimi generali.
Seppur gravato da diverse servitù, il giardino rimane di proprietà esclusiva del singolo condomino e quindi egli ex art. 841 del c.c. può procedere alla sua recinzione: ovviamente dovrà essere sempre garantito il corretto esercizio delle servitù all’oggi in essere e l’accesso al giardino per le loro manutenzioni ordinarie e straordinarie (che dovranno sempre essere sopportate dalla collettività dei proprietari). La recinzione, inoltre, non dovrà impedire il pacifico godimento delle altre parti comuni dell’edificio.

Le considerazioni giuridiche che sono state fatte nel quesito sono da condividere.
Seppur la gran parte dei proprietari si è distaccato dal vecchio impianto di riscaldamento esso rimane un bene comune ai sensi dell’art.1117 del c.c. e come tale rimane fermo l’obbligo di provvedere alla sua manutenzione e messa in sicurezza. Tale principio da sempre ribadito dalla giurisprudenza è stato confermato dallo stesso legislatore con la riforma del condominio del 2012 che ha modificato il 4° co. dell’art. 1118 del c.c. Tale comma da un lato riconosce espressamente al singolo proprietario il diritto di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato (se da ciò non deriva uno squilibrio termico), ma dall’altro ribadisce che rimane fermo anche per chi si distacca l’obbligo di provvedere alla manutenzione straordinaria, alla conservazione e messa a norma del vecchio sistema di riscaldamento. In altre parole il distacco dà il vantaggio di non dover più corrispondere al condominio il consumo di forza calore ma gli altri obblighi rimangono pienamente in vigore.

Posto questo, la richiesta danni avanzata dal proprietario del negozio può avere si un fondamento, ma comunque essa deve essere rivolta non solo ai due proprietari che sono rimasti allacciati al vecchio impianto ma all’intera compagine condominiale, e se la controparte insisterà nelle sue pretese si avrà sicuramente pieno titolo per estendere il contraddittorio all’intero condominio.
La possibilità di coinvolgere il condominio nel contenzioso non è sicuramente di poco conto perché potrà dare la possibilità di chiamare in causa anche l’assicurazione condominiale e la polizza che copre tale tipologia di danni.
Fermo restando questa solida linea difensiva è possibile che la vicenda possa sfociare in un contenzioso innanzi al giudice, evitabile con il ricorso a procedure di risoluzione alternative delle controversie come la mediazione civile di cui al D.Lgs. n.28/2010, istituto assolutamente applicabile al caso specifico.

Per dare una risposta precisa al quesito sarebbe necessario un confronto approfondito tra il legale condominialista ed un bravo geometra che sicuramente potrebbe aiutare il primo a sbrogliare meglio la matassa, che pare allo stato un po’ ingarbugliata.
Sulla base però di quanto si è detto nel quesito però si possono fare alcune considerazioni.

Ai sensi dell’art. 1118 del c.c. l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali trova la sua giustificazione non perché la nostra proprietà gode di un diritto di servitù a carico di un fondo adiacente, ma perché si è proprietari di una unità immobiliare ricompresa nel condominio da cui deriva la spesa. E’ ben possibile poi che all’interno del condominio vi possano essere delle servitù a favore delle parti esclusive e a carico delle parti comuni (o anche viceversa), ma ciò non influisce sull’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali. Si ha il forte sospetto che siano state approvate delle nuove tabelle millesimali le quali considerano i due condomini A e B non come due enti distinti ma come un corpo di fabbrica unico e da qui scaturisce la richiesta di pagamento avanzata dall’amministratore. Diviene quindi essenziale far esaminare da un tecnico le nuove tabelle millesimali per capirne la correttezza redazionale sula base delle costruzioni a cui si riferiscono.

Per quanto riguarda la servitù si pensa che l’interpretazione prospettata nel quesito sia corretta e ad ogni modo se il magazzino risulta essere intercluso ovviamente il suo proprietario avrà diritto di pretendere, anche giudizialmente, uno sbocco sulla pubblica via. Tuttavia come si è illustrato, la vera questione non ruota attorno alla servitù ma alle tabelle millesimali e a come le stesse sono state redatte.
Si consiglia quindi di pretendere di avere in visione queste “nuove” tabelle millesimali, e ad ogni modo allo stato attuale negare la debenza di ogni somma sostenendo di non essere in alcun modo condomino del condominio B.

Le intenzioni dell’autore del quesito per quanto condivisibili non sono di facile attuazione alla luce della vigente normativa.
Il problema principale risiede soprattutto nel 2° co. dell’art. 1118 del c.c. il quale dispone che nessun condomino possa rinunziare alla proprietà delle parti comuni dell’edificio: nel caso specifico, quindi, alla proprietà sull’impianto di riscaldamento ed acqua calda sanitaria.

Da ciò deriva che se si volesse realizzare fino in fondo l’intendimento che ci si propone, ovvero la totale dismissione dell’impianto, l’unica strada sarebbe quella di ottenere l’unanimità di tutti i proprietari facenti parte del supercondominio nel suo complesso. Ciò è ancora più vero se si pensa al fatto che vi sarebbe la necessità che ciascun proprietario installi nel suo appartamento uno scaldabagno autonomo. Il problema è che l’unità abitativa è una proprietà esclusiva del singolo e non può l’assemblea a colpi di maggioranza imporre la realizzazione di determinati lavori al suo interno: questo può avvenire solo col consenso del singolo proprietario. Visto che vi sono proprietari che da questa iniqua situazione ottengono evidenti vantaggi è improbabile ottenere il loro indispensabile consenso alla realizzazione dei lavori.

Vi è però una scappatoia, in quanto se è vero che l’art. 1118 del c.c. vieta la rinunzia del condominio alle proprietà sulle parti comuni, è pacificamente ammissibile che il singolo possa rinunziare non alla proprietà ma all’utilizzo dei servizi condominiali e questo accade molto spesso proprio nei confronti degli impianti di riscaldamento condominiale, tanto è vero che il legislatore ha affrontato il problema nella riforma del condominio del 2012.
Infatti, il 4° comma dell’art. 1118 del c.c. riconosce il diritto soggettivo del singolo proprietario di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento comune, a condizione che da tale distacco non derivi squilibrio di funzionamento dell’impianto e aggravio di spesa per gli altri condomini. E’ importante sottolineare che se non vi sono problemi di squilibrio termico o aggravi di spesa, il diritto al distacco viene riconosciuto direttamente dalla legge senza che esso sia condizionato da una qualche autorizzazione assembleare. Bisogna però prestare attenzione, in quanto il distacco del singolo dall’impianto centralizzato di riscaldamento non significa rinuncia alla sua proprietà. Il 4° comma dell’art. 1118 del c.c. si affretta a precisare che rimane fermo per il distaccante l’obbligo di far fronte alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto, a quelle di conservazione e relative alla sua messa a norma.
Purtroppo, però, anche se questa soluzione fosse percorribile nel caso specifico e l’autore del quesito decidesse di intraprenderla, per costante giurisprudenza egli rimarrebbe sempre obbligato a pagare anche la quota di riscaldamento relativa ai consumi involontari derivati dalla naturale dispersione termica dell’impianto.

In questo senso si veda la decisione della Sez. V del Tribunale di Roma n.8386 del 10.06.2020, la quale ha posto il pagamento dei consumi involontari anche in capo al condomino distaccante: il suo appartamento, secondo i giudici romani, usufruisce di tale dispersione al di là del fatto che egli si sia volontariamente distaccato e questo perché: "la dispersione si verifica in ragione del fatto che l’impianto è strutturato per servire tutti gli appartamenti, a prescindere dal fatto che il condomino sia o meno allacciato alla rete di distribuzione".

A conti fatti, quindi, il condomino distaccante sarebbe esentato dal pagamento delle sole spese riconducibili alla sola manutenzione ordinaria dell’impianto e al consumo volontario di calore.

Giungendo alla conclusione è giusto precisare che se si volesse intraprendere tale strada, che può essere percorsa singolarmente o anche collettivamente dai proprietari di un singolo palazzo, è necessario corredare la richiesta con una perizia di un termotecnico che accerti la fattibilità dell’operazione e che essa non comporti squilibri termici a danno degli altri proprietari. Ovviamente, se il condominio dovesse fare resistenza a questa soluzione, l’unica scelta possibile sarebbe quella di intraprendere un cammino giudiziario teso a far valere nei confronti della compagine supercondominiale il diritto al distacco.

Le pretese del proprietario del piano terra non hanno alcun fondamento giuridico. Il 2° co. dell’art.1118 del c.c. ci dice chiaramente che il singolo proprietario non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni; il successivo 3°co. specifica, ulteriormente, che il condomino non può sottrarsi al pagamento degli oneri riguardanti la conservazione delle parti comuni dell’edificio, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare.
Tali fondamentali principi sono stati espressamente applicati dal successivo comma 4° dell’art. 1118 del c.c. proprio in merito al servizio di riscaldamento condominiale, di cui ovviamente la canna fumaria costituisce una necessaria ed indispensabile propaggine.

Il comma che si sta commentando, riconosce al singolo proprietario il diritto a determinate condizioni di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento: tuttavia, a tale operazione non fa da contraltare il diritto del distaccante di disinteressarsi completamente dell’impianto comune. Il codice specifica, infatti, che il proprietario che si è reso autonomo è comunque tenuto a concorrere insieme agli altri condomini al pagamento delle spese necessarie per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Anche la giurisprudenza antecedente alla riforma del 2012, pur riconoscendo il diritto del proprietario a distaccarsi, aveva comunque tenuto fermo l’obbligo per lo stesso di contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto, e i giudici arrivavano a tale conclusione partendo dall’ imprescindibile presupposto che il singolo proprietario non può rinunciare ai suoi diritti sulle parti comuni e non può sottrarsi al pagamento degli oneri condominiali conseguenti.

È interessante notare come il D.P.R. n. 412 del 26.08.1993 (Regolamento recante norme per la progettazione, l'installazione, l'esercizio e la manutenzione degli impianti termici degli edifici ai fini del contenimento dei consumi di energia, in attuazione dell'art. 4, comma 4, della legge 9 gennaio 1991, n. 10) al suo art.1 lett.i) chiarisce che per manutenzione straordinaria dell'impianto termico deve intendersi: "gli interventi atti a ricondurre il funzionamento dell'impianto a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente mediante il ricorso, in tutto o in parte, a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parti, ripristini, revisione o sostituzione di apparecchi o componenti dell'impianto termico". Anche ad un occhio non tecnico, pare evidente che l’intervento descritto nel quesito sulla canna fumaria debba rientrare nel concetto di manutenzione straordinaria specificato nella norma regolamentare citata.

Più che altro, ci si chiede se l’installazione della pompa di calore effettuata molto alla chetichella, abbia comportato un effettivo e fisico distacco della unità immobiliare dall'impianto comune, e se questo è avvenuto, se l'operazione possa considerarsi legittima ai sensi del co. 4° dell’art. 1118 del c.c. Tale comma subordina il diritto al distacco, al fatto che dallo stesso non derivino aggravi di spesa per gli altri condomini e squilibri termici nel funzionamento dell’ impianto. Se tali presupposti non sono stati rispettati è indubbio che il distacco deve considerarsi illegittimo, e da ciò potrebbe derivare l’obbligo per chi si è reso autonomo di risarcire i danni agli altri proprietari e anche, secondo il parere di chi scrive, di continuare a concorrere con gli altri condomini al pagamento della manutenzione ordinaria (non solo straordinaria), e della forza calore consumata dall'impianto.

La ricostruzione operata dall’amministratore di condominio appare assolutamente corretta e conforme a quanto disposto dai commi 3° e 4° dell’art. 1118 del c.c. Il terzo comma ci dice che nessun condomino può sottrarsi dal pagamento delle spese comuni, neppure modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare. Il successivo 4° comma non è altro che una attuazione di tale importante principio: con esso il legislatore ha riconosciuto il diritto del singolo condomino di distaccarsi dall’ impianto di riscaldamento centrale, a patto che ciò non comporti notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini (il c.d. squilibrio termico). Anche per chi si distacca, però, viene mantenuto fermo l’obbligo di pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma, e questo perché l’impianto di riscaldamento condominiale rimane bene comune e ogni proprietario non può sottrarsi alle spese che lo riguardano. La giurisprudenza successiva alla riforma del 2012 è costante finora nel far rientrare nella contribuzione per la conservazione, i consumi involontari derivanti dalla dispersione di calore dell’impianto. Interessante in questo senso è la pronuncia del Tribunale di Roma,Sez.V, n.18478 del 11.10.2016, nella quale si statuisce che la spesa riconducibile alla percentuale di consumo involontario di calore, deve essere ripartita tra tutti i condomini, in proporzione alla loro rispettiva quota millesimale, anche nel caso in cui essi non utilizzino l’impianto. In questo senso quindi il comportamento tenuto dal tecnico incaricato parrebbe censurabile, ma chi scrive non è un termotecnico abilitato ma un avvocato: pertanto è consigliabile capire le motivazioni che hanno portato il tecnico a compiere tale scelta e, se del caso, consultare un altro perito.

In merito alla sostituzione della caldaia condominiale, si ritiene che tutti i proprietari distaccati siano comunque tenuti a partecipare alla spesa di sostituzione in attuazione di quanto disposto dal 4° co. dell’1118 del c.c. D’altronde nulla vieta che in un futuro chi si è distaccato possa scegliere di ritornare sui suoi passi e riallacciarsi all’impianto condominiale che rimane e non può non rimanere bene comune.
Come sottolineato dal Tribunale di Parma con sentenza n. 1281 del 1.10.2019, proprio in merito alle spese di rifacimento della caldaia condominiale, solo un accordo sottoscritto da tutti condomini potrebbe sottrarre chi si è distaccato dal pagamento delle spese di manutenzione straordinaria e di conservazione dell’impianto previsti dall’ultimo comma dell’art.1118 del c.c.

Il 3° comma dell’art 1118 del c.c. detta un principio fondamentale in tema di condominio: nessun proprietario può sottrarsi al pagamento delle spese comuni dell’edificio, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare (salvo i casi previsti dalla legge).
In attuazione di tale importante principio, il successivo 4° comma dell’art. 1118 del c.c. nell’introdurre il diritto di ogni condomino a distaccarsi dall’ impianto di riscaldamento centralizzato, ribadisce comunque che anche il proprietario distaccato è tenuto a concorrere con gli altri proprietari alle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto.

Quanto finora detto vale sicuramente nel momento in cui si è proprietari in condominio di una unità immobiliare che abbia una destinazione d’uso o abitativa o lavorativa: si pensi ad un appartamento, un ufficio o un negozio in condominio. In questo caso, infatti, anche in caso di distacco, l’impianto di riscaldamento centralizzato è un servizio condominiale accessorio alla unità immobiliare, la quale usufruisce comunque, a proprio vantaggio, della dispersione di calore dell’impianto, il cui consumo, secondo la normativa UNI10200 recepita dall’art. 9, comma 5, lett. d) del D.Lgs n.102 del 04.07.2014 e la giurisprudenza dominante, deve essere addebitato anche a chi si è distaccato dall’impianto centralizzato.

Il discorso muta nel momento in cui si è proprietari di un solo posto auto sito ad esempio nel piano pilotis o in un piano sotterraneo del palazzo. In questo caso infatti, per destinazione oggettiva, l’impianto di riscaldamento non può considerarsi un accessorio posto al servizio e al miglior godimento della unità immobiliare: per l’utilizzo di un posto auto non è certo necessario l’esistenza e il funzionamento di un impianto di riscaldamento, e quindi il proprietario di tale unità non può vantare dei millesimi di comproprietà su tale bene comune e non deve di conseguenza sopportarne le spese di manutenzione straordinaria.

In questo senso è molto chiara Cass. Civ.sez. II, n. 1420 del 27.01.2004:” le spese di sostituzione della caldaia condominiale devono essere ripartite secondo i millesimi di proprietà e non secondo l’uso che ciascun condomino può farne, trattandosi di spese che riguardano la proprietà di un impianto: va infatti, in generale, precisato che, trattandosi di spese che attengono alla conservazione, cioè alla tutela dell’integrità materiale e, quindi, del valore capitale dell’impianto comune, esse interessano i condomini quali proprietari dell’impianto, a cui carico la legge (articolo 1123 primo comma c.c.) pone l’obbligo di concorrere alle spese, configurando a carico di essi obbligazioni propter rem (obligatio propter rem n.d.r.), che, nascendo dalla contitolarità del diritto reale sull’impianto comune, sono dovute in proporzione della quota che esprime la misura della appartenenza”.

È evidente l’errore effettuato dall’amministratore di condominio. Esso ha ripartito le spese straordinarie di manutenzione e rifacimento dell’impianto centralizzato considerandole attinenti al suo utilizzo e al consumo di energia derivante, applicando in conseguenza il D.Lgs n.102 del 04.07.2014 e la normativa UNI in esso richiamato. Il professionista, invece, avrebbe dovuto considerare tali spese come attinenti alla proprietà dell’impianto medesimo, utilizzando il criterio di riparto indicato dal co. 1° dell’art. 1123 del c.c. e le conseguenti tabelle millesimali che ne costituiscono attuazione.

Se l’assemblea condominiale dovesse approvare il riparto delle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto avvallando tale errore, la delibera conseguente sarebbe affetta da un vizio insanabile di nullità, in quanto l’assise, statuendo su argomenti su cui non aveva alcun potere di intervento, accolla a chi non era proprietario dell’impianto di riscaldamento degli oneri attinenti alla sua conservazione e quindi alla proprietà.

La Cass. Civ.,sez. II, n. 6714 del 10.03.2010 ha statuito sul punto che :”in tema di condominio, sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 cod. civ. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini…”

Una delibera assembleare nulla, può essere impugnata in ogni tempo, anche oltre i rigidi termini impugnatori indicati dall’ art. 1137 del c.c., da chiunque vi abbia interesse, anche paradossalmente da quel condomino che col suo voto ha contribuito a formare la delibera viziata.

L’autore del quesito si è distaccato dall’impianto centralizzato condominiale, installando un impianto di riscaldamento autonomo. Tale situazione molto frequente negli edifici non di recente costruzione ha generato diversi contenziosi tra condomini e ha indotto il legislatore della riforma del condominio del 2012 ad intervenire. Il nuovo co. 4 dell’art 1118 del c.c., recependo la giurisprudenza maggioritaria antecedente al 2012, ha stabilito il diritto di ogni condomino, non derogabile da alcun regolamento condominiale né sottoposto ad alcuna autorizzazione assembleare, a distaccarsi dall’ impianto condominiale di riscaldamento a condizione, però, che detto distacco non comporti notevoli squilibri di funzionamento (il c.d. squilibrio termico), oppure aggravi di spesa per gli altri condomini.

Una volta distaccato il condomino, sempre secondo la normativa citata, rimane obbligato comunque a corrispondere le spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto o per la sua conservazione e messa a norma. In altri termini una volta distaccato il condomino è tenuto a concorrere insieme agli altri proprietari ed in proporzione ai rispettivi millesimi, solo per quelle spese necessarie al corretto funzionamento e alla manutenzione dell’impianto. Il mantenimento da parte del legislatore del 2012 di tale contribuzione è posto in attuazione del principio previsto dal co. 3° dell’art. 1118 del c.c. secondo il quale il condomino non può in ogni caso, salvo disposizioni di leggi speciali, sottrarsi al pagamento delle spese per la conservazione delle parti comuni.

La giurisprudenza successiva alla riforma del 2012 è costante finora nel far rientrare nella contribuzione per la conservazione, i consumi involontari derivanti dalla dispersione di calore dell’impianto.
Interessante in questo senso è la pronuncia del Tribunale di Roma,Sez. V, n. 18478 del 11.10.2016, nella quale, proprio richiamando la normativa UNI 10200/2013, statuiva che la spesa riconducibile alla percentuale di consumo involontario di calore, deve essere ripartita tra tutti i condomini, in proporzione alla loro rispettiva quota millesimale, anche nel caso in cui essi non utilizzino l’ impianto.

La normativa UNI sono norme volte ad uniformare determinate prassi tecniche nei più diversi settori industriali e adottate volontariamente (e quindi non per forza di una normativa imperativa statale), dagli operatori di quel determinato specifico settore. Certo, per l’importanza che tali normative rivestono nella vita quotidiana, esse possono andare ad influenzare o essere recepite in toto dalla normativa nazionale. È il caso, ad esempio, del D.lgs. n. 102 del 04.07.2014 (come modificato dal D.Lgs. n. 141/2016) che fa espressamente rinvio alla normativa UNI10200.
La normativa Uni a cui fanno riferimento i testi normativi e il giudice romano nella sentenza citata va a disciplinare, appunto, i criteri di ripartizione delle spese negli impianti centralizzati condominiali di climatizzazione e produzione di acqua calda sanitaria. Tale normativa distingue tra consumo di calore volontario ed involontario. Il primo è deriva dall’azione volontaria dell’utente che, regolando il termostato chiama calore nella propria unità abitativa, la seconda invece deriva dalla dispersione di calore tipica di ogni impianto.
È importante però sottolineare come la percentuale di consumo involontario che deve essere ripartita tra tutti i condomini non può essere determinata arbitrariamente dall’amministratore o da una delibera assembleare.

In questo senso è molto chiara la sentenza del Tribunale di Verbania n.52 del 10.02.2017 la quale ha statuito la nullità della delibera condominiale che statuiva arbitrariamente la suddivisione tra consumi volontari ed involontari in base a percentuali fisse predeterminate dai condomini in assenza di una perizia tecnica asseverata.
Come è noto, una delibera nulla può essere impugnata in ogni tempo, anche oltre i rigidi termini impugnatori di cui all’art. 1137, da chiunque vi abbia interesse e quindi anche da chi, paradossalmente, ha contribuito alla adozione della delibera viziata con il suo voto favorevole.

Quindi in conclusione, anche in caso di distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato è possibile, in base alla vigente normativa, ripartire tra tutti i condomini, compresi quelli che si sono distaccati dall’impianto comune centralizzato, il consumo involontario di riscaldamento. La percentuale di consumo involontario, tuttavia deve essere determinata sulla base di perizia eseguita da un tecnico incaricato dalla assemblea, il quale dovrà andare ad applicare la appropriata normativa UNI.
In applicazione della normativa generale di cui all’art. 1123 del c.c. e della normativa speciale di cui alla lett. d) co. 5 dell’art. 9 del D. Lgs.n102 del 2014 la ripartizione della quota involontaria di calore così accertata potrà essere ripartita in base ai millesimi, o in base anche ad altri criteri di riparto adottati, tuttavia, col consenso unanime di tutti i condomini.

Quando si affronta il tema del distacco dall’impianto di riscaldamento centrale, occorre sempre tenere presente sia il disposto di cui all’art. 1117 c.c. (nella parte in cui stabilisce che l'impianto di riscaldamento si presume di proprietà comune a tutti i condomini fino al punto di diramazione nelle varie proprietà esclusive), sia la norma di cui all'art. 1102 c. c., secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Inoltre, non va mai trascurato che l'impianto è stato progettato per tutto l'immobile, ossia per assicurare una temperatura base equilibrata in tutto lo stabile.

Premesso ciò, va osservato che prima della riforma del condominio, la rinuncia unilaterale al riscaldamento operata da un singolo risultava vietata se da ciò ne potevano derivare squilibri termici con aggravi di spesa per gli altri condomini (così Cassazione n. 4023/1966), mentre era consentita qualora risultasse prevista dal regolamento condominiale, fosse stata deliberata dall'assemblea ovvero se il proprietario interessato fosse stato in grado di dimostrare che il distacco avrebbe comportato una effettiva riduzione dei costi rapportata al costo complessivo.

Nel caso in cui, invece, il distacco dall'impianto centrale di riscaldamento di uno o più condomini avesse comportato un aumento di costi per gli altri fruitori, i primi erano tenuti a sostenerli (così Cassazione n. 10214/96 e n. 8924/2001).

Con la riforma del condominio il legislatore ha espressamente riconosciuto al singolo condomino il diritto di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento.
Tuttavia, lo stesso art. 1118 c.c., nel riconoscere tale diritto, ha posto quale condizione indispensabile che dal distacco non possano derivare notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Risulta evidente, quindi, che colui il quale intende distaccarsi, prima di porre in essere il distacco, dovrà provvedere a darne comunicazione agli altri condomini, per il tramite dell’amministratore ex art.1122 c.c., trattandosi di intervento che sicuramente va ad interessare i beni comuni, corredando l’informativa con la documentazione tecnica redatta da un tecnico abilitato, comprovante o meno l’esistenza dei presupposti che rendono possibile la rinuncia all’impianto di riscaldamento centralizzato.
Nei fatti appare poco praticabile un distacco senza che si verifichino “aggravi di spesa” per coloro che continuano a servirsi di tale impianto, ancor più quando, come nel caso di specie, il condomino non abbia provveduto a dotare la propria unità abitativa di un impianto di riscaldamento autonomo.

Corretto appare anche il riferimento fatto nel testo del quesito al D.lgs. 102/2014 il quale, avendo previsto l’installazione dei c.d. sottocontatori nei condomini con impianto di riscaldamento centralizzato (da effettuare entro il 31.12.2016), ha di fatto posto il condominio nelle condizioni di poter misurare l’effettivo consumo da parte di ogni singola unità abitativa e di far si che ciascun condomino possa gestire l’erogazione del calore all’interno della sua unità quasi come se fosse dotato di impianto termoautonomo.

Lo stesso decreto si è anche occupato di disciplinare la ripartizione dei costi del riscaldamento, prevedendo che questa debba essere effettuata suddividendo l’importo finale in base alla norma tecnica UNI 10200, ossia quella norma la quale distingue tra “consumo involontario” e “consumo volontario”.
È proprio tale distinzione che costringe quasi a dover escludere che il condomino che intenda distaccarsi possa essere in grado di dimostrare che non vi siano “aggravi di spesa” per gli altri condomini, poiché la quota di “consumo involontario”, cui tutti i condomini sono chiamati a contribuire in quanto non dipendente dalla volontà del singolo, determina senza alcun dubbio un aggravio di costi per i rimanenti condomini, non imputabili tra quelle che l’art. 1118 c.c. qualifica come spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma, a cui il condomino resta obbligato.

Tanto si ritiene possa essere sufficiente per chiedere all’amministratore di condominio di convocare senza indugio una assemblea straordinaria ex art. 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile, nel corso della quale richiedere che venga disposta una ulteriore perizia come condominio, a seguito della quale poter formalmente constatare la mancata installazione di un impianto di riscaldamento autonomo nell'appartamento e pretendere così il ripristino della situazione iniziale.

Si tenga peraltro conto del fatto che l’amministratore di condominio risulta in certo qual modo obbligato a convocare l’assemblea straordinaria per tale finalità, incombendo sullo stesso l’obbligo di effettuare con scadenze temporali ben determinate i controlli di efficienza energetica degli impianti, ancor più nel caso di installazione di nuovi impianti termici o di ristrutturazione di impianti esistenti (in tale concetto potrebbe anche farsi rientrare il distacco di uno o più appartamenti dall’impianto centralizzato).

Sotto il profilo delle eventuali responsabilità dell’amministratore, può invocarsi la normativa sulla prestazione energetica degli edifici, contenuta nel decreto 22 novembre 2012 del Ministero dello sviluppo economico e delle attività produttive, modificativo del decreto 26 giugno 2009 (recante le Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici), normativa che, probabilmente rispondendo ad una specifica necessità dei certificatori energetici, dispone che gli amministratori degli stabili e i responsabili degli impianti forniscano ai condomini o ai certificatori, da questi incaricati, tutte le informazioni e i dati edilizi e impiantistici, compreso il libretto di impianto (o di centrale) per la climatizzazione, necessari alla realizzazione della certificazione energetica degli edifici.

Il Decreto Ministeriale in parola, con espresso riferimento agli impianti di climatizzazione invernale, stabilisce che per gli edifici residenziali la certificazione energetica debba riguarda il singolo appartamento; a tal fine è fatto obbligo agli amministratori degli stabili e ai responsabili degli impianti di fornire ai condomini o ai certificatori, da questi incaricati, tutte le informazioni e i dati edilizi e impiantistici, compreso il libretto di impianto (o di centrale) per la climatizzazione, necessari alla realizzazione della certificazione energetica degli edifici.
L’inottemperanza a tali controlli e manutenzioni da parte dell’amministratore può avere come conseguenza l’applicazione di una sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3.000 euro (v. comma 5 dell’art. 15 D.lgs. n. 192/2005).

Ai sensi dell’art. 1118 c.c., “Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene”. In altre parole, la ripartizione delle c.d. parti comuni dell’edificio e delle spese ad esse inerenti dovrà tener conto del valore dell’unità immobiliare, sempre che il titolo da cui scaturisce la proprietà dell’unità immobiliare stessa non stabilisca diversamente.
Nel caso di specie, parrebbe essere proprio questa la situazione: per il secondo stabile è espressamente prevista l’esclusione dalla contribuzione alle spese condominiali per alcune delle parti comuni.
Naturalmente, però, stante quanto sopra esposto, le spese per la straordinaria manutenzione e per la conservazione e il godimento delle parti comuni dovrà comunque essere ripartita fra tutti i condomini. Ciò anche alla luce dell’art. 1139 c.c. che richiama le norme della comunione, tra cui emerge l’art. 1102 c.c. che prevede “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”.
In altre parole, il condomino può comunque servirsi della cosa comune: ciò non fa sorgere “in automatico” la ripartizione delle spese condominiali per il semplice uso, posto che il titolo da cui deriva la comproprietà stabilisce espressamente l’esclusione dalla contribuzione alle spese condominiali. Naturalmente, le spese c.d. straordinarie invece dovranno essere ripartite secondo le norme di legge (millesimi di proprietà).

A parere di chi scrive nel caso prospettato non può trovare applicazione la normativa sul distacco.
Come è noto in forza della presunzione prevista dall’art. 1117 del c.c. nel momento in cui si diviene proprietari di una unità immobiliare ricompresa in un edificio condominiale, si diviene nel contempo comproprietari di tutti gli impianti già presenti nello stabile, se ovviamente il titolo da cui deriva il nostro diritto di proprietà sulla unità immobiliare non disponga diversamente. Argomentando ai sensi degli artt. 1118 e 1119 del c.c. possiamo dire che la comproprietà sugli impianti condominiali è indivisibile quindi non può sciogliersi (salvo casi particolari che qui non rilevano) e il singolo condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni né sottrarsi all’obbligo di pagamento degli oneri condominiali che appunto derivano da tale comproprietà.

Un evidente applicazione pratica dei principi appena illustrati è rappresentata dalla fattispecie del distacco dall’impianto di riscaldamento comune già esistente nello stabile condominiale, ipotesi oggi espressamente disciplinata dal 4° co. dell’art. 1118 del c.c., come modificato dalla L. n.220/2012. Tale comma introduce il diritto soggettivo del singolo proprietario di potersi distaccare dall’impianto centralizzato di riscaldamento a condizione che ciò non comporti squilibri termici o aggravi di spesa per gli altri proprietari. Tuttavia la norma precisa repentinamente che il condomino distaccante rimane obbligato a corrispondere le spese di manutenzione straordinaria dell’impianto comune e quelle relative alla sua conservazione e messa norma, tra cui rientrano per giurisprudenza assolutamente costante anche le spese riconducibili ai consumi involontari di forza calore.
Il motivo per cui il legislatore della riforma condominiale ha optato per mantenere in capo al condomino distaccante tali oneri di spesa ci viene spiegato dalla stessa giurisprudenza che riconobbe il diritto al distacco ben prima della sua introduzione a livello legislativo: il condomino pur se distaccato dall’ impianto centralizzato di riscaldamento ne rimane comunque comproprietario assieme agli altri proprietari e quindi è tenuto a pagare le spese di manutenzione straordinaria e quelle relative alla sua conservazione e messa a norma, nella cui categoria rientrano gli oneri attinenti al consumo involontario della forza calore.

Come però è già stato in parte accennato, la disciplina prevista dall’art. 1118 del c.c. è applicabile nel caso in cui l’impianto di riscaldamento centralizzato sia presente nello stabile nel momento in cui il singolo condomino acquisisce la proprietà del suo appartamento. Nel caso prospettato, tuttavia, l’introduzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato è avvenuto diversi anni dopo l’acquisto della proprietà da parte del defunto padre dell’autrice del quesito: in questo caso entra in gioco la disciplina delle innovazioni prevista dagli artt. 1120 e 1121 del c.c.
Per innovazione si intende quell’opera nuova e prima non esistente che viene introdotta all’ interno dello stabile condominiale e che trasforma radicalmente la cosa comune: si pensi, per fare degli esempi, alla installazione di un ascensore in un palazzo che prima ne era privo, oppure, proprio come nel caso prospettato, l’installazione di un impianto riscaldamento centralizzato in uno stabile dove prima vi era un vecchio riscaldamento a stufa individuale.

Come norma generale vigente nella sostanza anche all’epoca dei fatti narrati il 1° co. dell’art.1120 del c.c. dispone che i condomini riuniti in assemblea possono deliberare con le maggioranze previste dalla legge tutte le innovazioni che ritengono necessarie tese al miglioramento, al maggior rendimento e al miglior uso della cosa comune. Per il principio espresso dal 1° co. dell'art. 1137 del c.c. se si raggiungono le maggioranze previste dalla legge il gruppo di condomini dissenzienti deve sottostare alla volontà espressa dalla maggioranza in assemblea e accettare la realizzazione della innovazione e il pagamento degli oneri condominiali che ne conseguono. Tuttavia in forza di questo pagamento obbligato, una volta che l’innovazione è stata realizzata e messa in opera anche il condomino contrario alla sua realizzazione in forza di quanto prevede il già citato art.1117 del c.c.ne diviene comproprietario.

Una importante eccezione al meccanismo appena descritto a tutela della minoranza dissenziente è rappresentata dall’art.1121 del c.c.. Tale norma dispone che quando la innovazione importi una spesa particolarmente gravosa e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata (come appunto l’impianto di riscaldamento centralizzato descritto), il proprietario che non intende tranne vantaggio è esonerato da ogni contributo e spesa. L’ultimo comma dell’art. 1121 del c.c. fa comunque salva la facoltà esercitabile in qualsiasi momento per il condomino dissenziente di partecipare ai vantaggi della innovazione successivamente alla sua realizzazione contribuendo alle spese di realizzazione e manutenzione dell’opera.

L’ art. 1121 del c.c. ha tra le altre cose un effetto estremamente importante per il caso descritto in quanto come ha chiarito bene la giurisprudenza (Cass.Civ. Sez.II, n.10850 del 08.06.2020 e Cass. Civ.,Sez.II, n.20713 del 04.09.2017), l’ esercizio del dissenso alla realizzazione della innovazione gravosa (o voluttuaria) da parte di un condomino o di un gruppo di essi impedisce che essi possono considerarsi comproprietari ai sensi dell’art. 1117 del c.c. dell’impianto poi realizzato, fatta salva comunque la possibilità di acquisirne una quota di proprietà in un momento successivo, esercitando la facoltà prevista dall’ ultimo comma dell’art.1121 del c.c., di cui si è già detto poco sopra.

Per tale motivo nel caso specifico, visto che il padre dell’autrice del quesito nel rispetto di quanto prevedeva il testo allora vigente dell’art.1121 del c.c. esercitò a suo tempo in maniera del tutto corretta il dissenso alla realizzazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato, facendosi solo salva la possibilità di esercitare in un tempo futuro la facoltà di partecipare ai successivi vantaggi, facoltà tra l’altro mai esercitata nel concreto, egli non poteva considerarsi comproprietario dell’ impianto di riscaldamento, come certamente non possono considerarsi comproprietari di tale impianto i suoi eredi e aventi causa.
Quanto detto impedisce che oggi l’amministratore del condominio possa pretendere che l’autrice del quesito, e ovvia erede di colui che esercitò il dissenso ex art.1121 del c.c., paghi gli oneri derivanti dal consumo involontario di forza calore, e questo, come si è già detto meglio nella prima parte del parere, per il semplice motivo che tale obbligo di pagamento ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1118 del c.c. discende sempre e comunque da un diritto di proprietà sull’ impianto comune: ma nel caso specifico, come si è già argomentato, colui che esercitò il dissenso ex art. 1121 del c.c. così come ovviamente la sua erede e avente causa (figlia) non possono considerarsi proprietari dell’impianto di riscaldamento e quindi conseguentemente obbligati a partecipare al pagamento degli oneri di spesa che derivano da tale diritto di comproprietà.

L’autrice del quesito ha quindi buone argomentazioni sostanziali per sostenere la non debenza del pagamento delle spese derivanti dal consumo involontario della forza calore. Tuttavia, nell’ottica di un ipotetico contenzioso con il condominio, sia nella fase di mediazione stragiudiziale che nel successivo giudizio vero e proprio, è importante procurarsi la prova che il suo dante causa (ovvero il padre) esercitò in maniera corretta il dissenso ai sensi dell’art. 1121 del c.c. Non pare che i documenti in possesso dell’autrice del quesito siano sufficienti di per se da soli ad assolvere tale onere probatorio: è opportuno che essi vengano quindi valutati da un legale di fiducia e magari rafforzati con altro materiale, come ad esempio gli estratti delle riunioni di condominio all’epoca della realizzazione dell’ impianto di riscaldamento centralizzato. Se infatti non si riuscisse a raggiungere la prova che il padre ha correttamente esercitato un valido dissenso ex art 1121 del c.c. alla realizzazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, il giudice inevitabilmente dovrebbe presumerlo comune anche all’autrice del quesito così come prevede l’art. 1117 del c.c.: da ciò inevitabilmente ne discenderebbe il pagamento degli oneri derivanti dal consumo involontario della forza calore ed ogni altro onere derivante dalla proprietà dell’ impianto.