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Articolo 1124 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 26/11/2024]

Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori

Dispositivo dell'art. 1124 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO TERZO - Della proprietà → Titolo VII - Della comunione → Capo II - Del condominio negli edifici

(1)Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono(2). La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo(3).

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) Articolo così sostituito con legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013.
Le modifiche hanno riguardato:
- aggiunta, accanto alle scale, degli ascensori, in accoglimento di un consolidato orientamento giurisprudenziale;
- la parola "ricostruite" è mutata con quella "sostituiti", non è chiaro con quale scopo;
- il riferimento ai piani o alle porzioni di piano è mutato in "valore delle unità immobiliari".
(2) La logica è diversa per quanto riguarda l'illuminazione della scala: la spesa va ripartita secondo quanto disposto dal secondo comma dell'art. 1123 del c.c., in quanto tutti ne beneficiano, quantomeno per ragioni di sicurezza.
(3) In base al criterio assunto dalla norma, i proprietari degli appartamenti al piano terra pagheranno la metà della spesa in ragione dei loro millesimi di proprietà, e null'altro dovranno, in quanto l'altezza del loro piano è pari a zero.

Spiegazione dell'art. 1124 Codice Civile

Ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale fra i proprietari che se ne servono

Dalla disposizione dell’ art. 1117 del c.c., che fra le parti di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani ricomprende le scale, e dalla disposizione dell’ art. 1123 del c.c., secondo la quale sono sostenute dai condomini le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, sarebbe derivato che anche le scale nel loro complesso di rampe avrebbero dovuto essere poste a carico di tutti i proprietari dei piani o porzioni di piani. E a tale conseguenza si è arrivati con il R.D.L. 15 gennaio 1934, n. 56.

Il nuovo codice ha ritenuto però, seguendo il vecchio, di dover dettare alcune disposizioni particolari, e la prima è quella in esame relativamente alla manutenzione e ricostruzione delle scale.

La regola fondamentale è analoga a quella dell'art. 562, quarto comma, del vecchio codice civile: le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. Pur essendo le scale comuni per proprietà tutti i partecipanti dell’ edificio, le spese di manutenzione e ricostruzione sono a carico soltanto di quei partecipanti che effettivamente usufruiscono delle varie parti di esse. Conseguentemente il proprietario del pianterreno, che delle scale non si serve, non partecipa a spese di manutenzione e di ricostruzione, ed il proprietario del primo piano non partecipa alle spese che possono occorrere per le rampe che conducono ai piani superiori e così via.

L’ identità di formula adottata non può lasciare dubbi a questo proposito, e la Relazione della Commissione reale conferma espressamente l’ esattezza dell’ interpretazione.

Quello che è variato è, però, il criterio di ripartizione della spesa fra i proprietari dei diversi piani a cui le scale servono.

Secondo l'art. 562 il concorso è, infatti, in ragione del valore di ciascun piano effettivamente servito, e come piani di casa sono considerate le cantine, i palchi morti e le soffitte o camere a tetto, con un evidente ed eccessivo aggravio dei proprietari di questi ultimi corpi: del resto, non diversamente disponeva l'art. 352 del Progetto della Commissione reale.

Il nuovo codice, invece, divide la spesa in due metà: alla ripartizione della prima metà si provvede in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano che delle scale si servono, alla ripartizione della seconda metà si provvede in misura proporzionale all'altezza di ciascuno degli stessi piani dal suolo. Le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, quando siano di proprietà separata, sono conside­rate come piani solo per quanto riguarda concorso nella prima meta di spese, mentre non concorrono al pagamento della seconda meta.

Si supponga un edificio formate da quattro piani, di eguale valore, ma appartenenti a quattro distinti proprietari, ed una riparazione occorsa nella prima rampa di scale, che è venuta a costare 2000 €. Secondo il nuovo codice, ammesso che i quattro piani abbiano una stessa altezza proporzionale dal suolo, si ha che il proprietario del primo piano partecipa per 350 € complessivamente, quello del secondo per 450 €, quello del terzo per 550 € e quello del quarto per 650 €. Se dovesse esserci poi una soffitta, il proprietario di questa non parteciperebbe che al pagamento in proporzione al valore della soffitta rispetto a quello dei piani.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

529 Nell'art. 1123 del c.c. ho fuso le disposizioni degli articoli 13 e 14 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934, concernenti la ripartizione delle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, nonché la ripartizione delle spese per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza nei limiti dei suoi poteri. Ho poi dettato negli articoli 1124, 1125 e 1126 particolari norme, come già faceva il codice del 1865 negli articoli 562 e 563, per le spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale, dei soffitti, delle volte, dei solai e di quei lastrici solari che siano di uso esclusivo. Per quanto riguarda le scale, ho abbandonato il sistema del codice del 1865 (art. 562, quarto comma), che poneva le spese relative a carico dei proprietari di quei piani a cui serviva ciascun tratto di scala, in ragione del valore dei piani stessi. Tale sistema infatti portava a conseguenze non dei tutto eque, aggravando eccessivamente l'onere dei proprietari degli ultimi piani. Ho ripartito invece le spese per la manutenzione e ricostruzione tra i proprietari dei diversi piani, a cui le scale servono, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (art. 1124, primo comma). È giusto che i proprietari degli ultimi piani contribuiscano in misura maggiore, perché è da presumere che col maggior uso diano luogo al maggior consumo delle scale. Sarebbe però eccessivo che i proprietari delle soffitte o camere a tetto e dei palchi morti contribuissero in ragione dell'altezza, perché in questi casi viene meno la presunzione del maggior logorio in conseguenza dell'uso, trattandosi di locali non destinati ad abitazione; perciò ho stabilito che questi proprietari, come quelli delle cantine, concorrano soltanto nella metà delle spese stesse che è ripartita in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano (art. 1124 del c.c., secondo comma). Circa le spese relative alla manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, ho creduto giusto disporre (art. 1125 del c.c.) che tali spese siano sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Le spese di manutenzione e di ricostruzione dei lastrici solari sono a carico dei condomini che ne traggono utilità, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di proprietà di ciascuno. Siccome però può darsi che del lastrico solare alcuni condomini traggano soltanto l'utilità che deriva dalla funzione principale del lastrico, che è quella di servire, come il tetto, alla copertura dell'edificio o di una parte dell'edificio, mentre altri condomini, oltre che trarre tale utilità, abbiano del lastrico solare l'uso esclusivo, il godimento diretto, in quanto si servono di esso come potrebbero servirsi di una terrazza, è sembrato giusto per questa ipotesi porre le spese di manutenzione e di ricostruzione per un terzo a carico dei condomini che del lastrico hanno l'uso esclusivo e per gli altri due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio a cui il lastrico serve di copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascun condomino (art. 1126 del c.c.). In fondo, la distinzione tra i due gruppi di condomini era già contenuta nell'art. 563 del codice del 1865, il quale disponeva che, ove l'uso del lastrico solare non fosse comune a tutti i condomini, quelli che ne avevano l'uso esclusivo,"per ragion del calpestio", erano tenuti a contribuire per un quarto - quota che mi è sembrata troppo esigua - nelle spese di riparazione e di ricostruzione, mentre gli altri tre quarti erano a carico così di costoro come degli altri condomini nelle proporzioni indicate dal precedente art. 562.

Massime relative all'art. 1124 Codice Civile

Cass. civ. n. 18187/2021

Il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo - che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile - di contribuire, a propria volta e "pro quota", alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati.
(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 18187 del 24 giugno 2021)

Cass. civ. n. 14697/2015

In tema di condominio negli edifici, tutti i condomini devono partecipare alle deliberazioni che concernono l'ascensore (nella specie, quella volta alla sostituzione dell'impianto), trattandosi di bene di cui si presume, agli effetti dell'art. 1117, n. 3, cod. civ., la proprietà comune in assenza di una diversa previsione contrattuale idonea a superare tale presunzione (come, nella specie, la clausola del regolamento condominiale integralmente esonerativa di alcuni partecipanti dall'onere di contribuire alle relative spese).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14697 del 14 luglio 2015)

Cass. civ. n. 432/2007

In tema di condominio negli edifici, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua dell'art. 1124 c.c., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall'art. 1123, secondo comma, c.c., della ripartizione della spesa in proporzione all'uso del bene e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi. (Nell'affermare tale principio, la S.C. ha anche precisato che, ai fini della ripartizione della spesa suddetta, deve considerarsi invece ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 432 del 12 gennaio 2007)

Cass. civ. n. 3264/2005

In tema di condominio d'edifici, la regola posta dall'art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo) in mancanza di criteri condizionali, è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica ratio alle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell'ascensore già esistente (su cui incide il logorio dell'impianto, proporzionale all'altezza dei piani). Pertanto anche nel caso in cui l'ascensore sia stato installato successivamente alla costruzione dell'edificio, ma con il consenso di tutti i condomini, l'impianto è di proprietà comune -secondo la presunzione di cui all'art. 1117 n. 3 c.c., in mancanza di titolo contrario - fra tutti i condomini in proporzione al valore del piano o porzione di piano di proprietà esclusiva (art. 1118 c.c.) e la ripartizione delle spese relative all'ascensore è regolata dai criteri stabiliti dall'art. 1124 c.c. e dall'art. 1123 c.c. che costituisce una specifica applicazione mentre se il contributo finanziario apportato dai condomini nella costruzione dell'impianto, è d'entità maggiore rispetto alla quota di comproprietà, può dare luogo soltanto ad un diletto di credito del singolo condomino verso il condominio.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3264 del 17 febbraio 2005)

Cass. civ. n. 5975/2004

In base all'art. 1124 c.c., le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e, quindi, dell'ascensore, sono assimilate e assoggettate alla stessa disciplina, senza alcuna distinzione tra le une e le altre, sicché la clausola di regolamento condominiale che esoneri una determinata categoria di condomini dal pagamento delle spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria), ove sia intesa dal giudice nel senso di modificare anche detta assimilazione legale, distinguendo le varie spese, richiede una motivazione adeguata (Fattispecie relativa a regolamento condominiale che, in deroga alla disciplina di cui agli artt. 1123-1125 c.c., prevedeva l'esenzione da tali spese per una categoria di condomini).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5975 del 25 marzo 2004)

Cass. civ. n. 3968/1997

In un edificio in condominio, le scale — oggetto di proprietà comune a norma dell'art. 1117 n. 1 c.c., se il contrario non risulta dal titolo — comprendono l'intera relativa «cassa», di cui costituiscono componenti essenziali ed inscindibili le murature che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse. Ne consegue che, anche quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale importino il rafforzamento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese deve avvenire in base alla regola posta dall'art. 1124, primo comma, c.c., salvo che (diversamente che nella specie pervenuta al giudizio della S.C.) oggetto dei lavori siano non il vano scale nel suo complesso ma solo le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale (e quest'ultimo in tutto o parte delimitanti), poiché in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante l'applicazione, opportunamente coordinata, dei criteri fissati dagli artt. 1123, secondo comma, e 1124, primo comma, c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 3968 del 7 maggio 1997)

Cass. civ. n. 8657/1996

In tema di ripartizione di oneri condominiali, le spese per la illuminazione e la pulizia delle scale non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l'integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (art. 1123, comma 1, e 1124, comma 1, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall'art. 1123, comma secondo, c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8657 del 3 ottobre 1996)

Cass. civ. n. 1357/1996

A norma dell'art. 1117, n. 1, c.c., le scale di un edificio condominiale, anche se più di una e poste concretamente al servizio di parti diverse dell'edificio stesso, vanno sempre considerate, in assenza di un contrario titolo negoziale, di proprietà comune di tutti i condomini, senza che a ciò sia di ostacolo il disposto dell'art. 1123, ultimo comma, c.c., il quale, proprio sul presupposto di tale comunione, disciplina soltanto la ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento di esse, ispirandosi al criterio della utilità che ciascun condomino o gruppo di condomini ne trae.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1357 del 22 febbraio 1996)

Cass. civ. n. 2018/1993

In tema di condominio di edifici, la disposizione dell'art. 1124 c.c. concernente la ripartizione fra i condomini delle spese di manutenzione delle scale, come la norma di regolamento condominiale che vi si conformi, riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne l'uso ed il godimento e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in efficienza. La disposizione non riguarda, pertanto, le spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell'utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno e che l'assemblea può legittimamente ripartire in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall'art. 1135 c.c., anche modificando i precedenti criteri con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 c.c. Trattandosi di criteri aventi natura solo regolamentare.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2018 del 19 febbraio 1993)

Cass. civ. n. 5479/1991

In tema di condominio di edifici la regola posta dall'art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, per l'altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica ratio, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente. Nell'ipotesi, invece, d'installazione ex novo dell'impianto dell'ascensore trova applicazione la disciplina dell'art. 1123 c.c. relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5479 del 16 maggio 1991)

Cass. civ. n. 2328/1977

Ove nell'edificio condominiale siano compresi locali forniti di un accesso diverso dall'androne e dal vano scale, anche i proprietari di detti locali sono tenuti — in difetto di difformi clausole del regolamento di condominio — a concorrere alle spese di manutenzione (ed, eventualmente, di ricostruzione) dell'androne e delle scale, in rapporto e proporzione all'utilità che anche essi possono, in ipotesi, trarne quali condomini, e ciò sia avuto riguardo all'uso, ancorché ridotto, che possono fare dell'androne e delle scale per accedere, come è loro diritto, nei locali della portineria e al tetto o lastrico solare, sia avuto riguardo all'obbligo e alle connesse responsabilità che anch'essi hanno, quali condomini, di prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare alla incolumità degli utenti dall'inefficiente manutenzione dei suddetti beni comuni. In particolare, per le ragioni esposte, alle spese di illuminazione dell'androne e delle scale devono concorrere, ancorché in misura ridotta, pure i condomini, quali i proprietari di autorimesse e di botteghe, che non ne usufruiscono per accedere alle loro proprietà esclusive.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2328 del 6 giugno 1977)

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Consulenze legali
relative all'articolo 1124 Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

L. P. chiede
venerdì 04/10/2024
“Spett.le Brocardi,
Abbattimento delle barriere architettoniche consistente nella sostituzione dell'ascensore condominiale, la spese deve essere ripartita con l'art. 1123 cc o 1124 cc.
L'amministratore del condominio ci ha fatto approvare l'abbattimento delle barriere architettoniche consistenti nella sostituzione dell'ascensore condominiale, con il pagamento della spesa con l'art. 1123 perché l'ufficio legale della associazione a cui è iscritto l'amministratore dice così (vedi allegato). Io non vorrei pagate in questo modo perché con l'art. 1124 pago molto meno. Preciso che non esiste un regolamento condominiale. Ho chiesto all'amministratore di rifare l'assemblea senza successo, se fosse giusto che devo pagare con l'art. 1124 come faccio a fare cambiare la delibera dell'assemblea. Saluti”
Consulenza legale i 09/10/2024
A parere di chi scrive, la consulenza che è stata resa all’amministratore di condominio è gravemente errata e ci si stupisce che a renderla sia stato l’ufficio legale di una delle più note associazioni di amministratori di condominio a livello nazionale.
La sostituzione dell’impianto ascensore può sicuramente rientrare tra quegli interventi tesi alla eliminazione delle barriere architettoniche indicate dal n. 2 del 2° comma dell’ art. 1120 del c.c.: come specificato espressamente da tale norma la realizzazione di tale opera potrà essere approvata con le maggioranze previste dal 2° comma dell’art. 1136 del c.c., ovvero maggioranza degli intervenuti alla riunione condominiale che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Da questo punto di vista la consulenza è assolutamente corretta.

Il problema sorge, invero, nel momento in cui si sostiene che gli oneri conseguenti alla sostituzione dell’ascensore debbano essere ripartiti ai sensi del 1° comma dell’art. 1123 del c.c.: tale affermazione non solo è contraria alla precisa lettera dell’art. 1124 del c.c., ma, inoltre, non tiene conto della giurisprudenza assolutamente maggioritaria in materia. Per esempio, tra le tante, Cass.Civ.Sez. 2, Sentenza n. 5975 del 25/03/2004, Rv. 571536 – 01: "In tema di condominio di edifici la regola posta dall'art. 1124 cod. civ. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione a ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica "ratio", alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente. Nell'ipotesi, invece, d'installazione "ex novo" dell'impianto dell'ascensore trova applicazione la disciplina dell'art. 1123 cod. civ. relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino).”

Tra l’altro, come già accennato tale interpretazione della corte di legittimità trova un preciso conforto normativo nel dato letterale dell’art. 1124 del c.c., rubricato: "Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori" il quale espressamente all’inizio del suo 1° comma dell’art. 1124 del c.c. recita espressamente: "Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono".
Sulla base di quanto detto, a parere di chi scrive, vi sono tutti gli estremi per impugnare una delibera assembleare che approvasse la ripartizione degli oneri condominiali straordinari conseguenti alla sostituzione dell’ascensore sulla base dell’art. 1123 del c.c., piuttosto che utilizzare correttamente l’art.1124 del c.c.: è importante però che detta impugnazione venga proposta entro i rigidi termini previsti dall’art. 1137 del c.c..
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M. G. chiede
venerdì 26/07/2024
“Buongiorno, il quesito che sono a porvi è relativo alla ripartizione delle spese ascensore.
Più precisamente la determinazione delle spese relative alla quota a parte per l'altezza di piano dell'unità immobiliare.
Abito al sesto piano di un condominio di tre scale, unica unità immobiliare del piano. Nella mia scala ogni piano è composto da due alloggi fatto salvo naturalmente il sesto dove abito.
L'ultimo dettaglio spese mi vede a dover pagare la somma di 500 euro contro una media condominiale relativa ai piani sesti di 230 euro.
Da una verifica del metodo di calcolo utilizzato o potuto appurare che la quota relativa all'altezza di piano viene determinata calcolando un valore di spesa per ogni singolo piano suddiviso poi per ogni unità immobiliare del piano.
Vi pare equa questa ripartizione.
Così facendo e supponendo che al piano sesto vi fossero tre unità immobiliari anziché una, ogni singola famiglia verrebbe a pagare meno di coloro che abitano al piano inferiore.
Ribadisco il fatto che sto parlando solo e soltanto del 50% di spesa relativa alle altezze.
Devo anche dire che nonostante abbia preparato tabelle dove dimostravo quanto detto precedentemente sia l'amministratore che i condomini non hanno voluto prendere in considerazione la cosa.
Sono pertanto qui a chiedere il vostro parere ritenendo che l'art. 1124 del CC sia nato per stabilire un minimo di equità nella ripartizione delle sopracitate spese anche se non è entrato nel metodo specifico per il loro calcolo.
Secondo la vostra esperienza 1000 euro come quota parte per l'altezza come dovrebbero essere ripartite in una scala di 6 piani con due alloggi per piano tranne il sesto con un unico alloggio?
Nel rimanere a disposizione per qualsiasi chiarimento o integrazione (tabelle in excel società Ascensoristi) ed in attesa del vostro riscontro colgo l'occasione per porgere distinti saluti.
”
Consulenza legale i 26/08/2024
I principi che disciplinano la suddivisione degli oneri condominiali sono racchiusi negli artt. 1123 e 1124 del c.c., con quest’ ultimo che prevede una specifica suddivisione applicabile alle scale e agli ascensori. Tali principi vengono poi tradotti aritmeticamente nelle tabelle millesimali redatte da un tecnico incaricato vuoi dal costruttore vuoi dai condomini: esse devono poi essere utilizzate dall’amministratore, tra le altre cose, per suddividere in maniera corretta gli oneri tra tutti i proprietari.

Nel caso specifico si tratta di capire se l’amministratore nel suddividere le spese inerenti l’ascensore abbia innanzitutto fatto applicazione della tabella “ascensore-scale” attualmente vigente nel palazzo: se così non fosse, vi sarebbero gli estremi per procedere alla impugnazione del riparto condominiale, a condizione però che non siano già decorsi i termini previsti dall’ art. 1137 del c.c.

Se le spese inerenti l’ascensore sono state suddivise utilizzando i coefficienti presenti nelle tabelle vigenti, si deve capire se esse sono state predisposte correttamente, rispettando le caratteristiche costruttive dell’edificio. Se vi fosse un dubbio su ciò, esso non può essere sciolto da un legale, ma si dovrebbe dare uno specifico incarico ad un tecnico, il quale previa esame dello stabile condominiale, potrebbe confermare o smentire l’operato del collega che lo ha preceduto.
A tal proposito, l’unica cosa che si può precisare sotto questo aspetto è che ai fini di poter attivare un eventuale procedimento di correzione delle tabelle vigenti ex art 69 disp.att. del c.c. è necessario che si accerti che le attuali tabelle siano affette da errori di fatto (come, ad esempio, una errata determinazione di una superficie utile), o da errori di diritto: ai fini del procedimento di correzione infatti sono assolutamente irrilevanti le valutazioni fatte dal tecnico riguardanti la determinazione di quei coefficienti (per es. l’esposizione della singola unità immobiliare) che per loro natura devono essere stabiliti seguendo il libero convincimento del tecnico che ha ricevuto l’incarico fiduciario di predisporre le tabelle.

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Anonimo chiede
giovedì 11/07/2024
“Aggiornamento della Tabella Millesimi Ascensore ex-post Art 1124 del Codice Civile

Gentile Studio Brocardi,
Nel condominio in cui vivo, la ripartizione dei millesimi ascensore risale alla fondazione del condominio (anni '60) e non sembra tenere conto dell'articolo 1124 o di altri sviluppi della normativa (ad esempio, il pianto terra non paga ascensore e i due appartamenti dell'ultimo piano pagano da soli più di 1/3 delle spese ascensore!).

E' legittimo richiedere un aggiornamento della tabella ascensori?

Unità Piano Millesimi Generale Millesimi Ascensore
A01 0 78,02 0,00
A02 0 31,52 0,00
A03 0 20,96 0,00
A04 0 94,28 0,00
A05 0 77,65 0,00
A06 1 18,54 15,00
A07 1 39,15 31,66
A08 1 30,77 24,88
A09 1 29,35 23,75
A10 1 34,45 27,86
A11 1 53,00 42,86
A12 2 18,54 20,05
A13 2 39,15 42,35
A14 2 30,77 33,28
A15 2 29,35 31,75
A16 2 34,45 37,26
A17 2 53,00 57,32
A18 3 50,30 76,72
A19 3 40,05 61,09
A20 3 44,45 67,80
A21 3 47,45 72,38
A22 4 40,23 124,14
A23 4 65,85 209,85
A24 Portineria Comune 0,00 0,00
Arrotondamenti -0,02 0,02
Totale 1.001,26 1.000,02

Qualora la richiesta fosse legittima, voi effettuate anche il servizio di ricalcolo dei millesimi?

Cordiali Saluti”
Consulenza legale i 14/07/2024
I millesimi devono essere predisposti da un tecnico edile sulla base delle condizioni strutturali dell’edificio condominiale e dei principi espressi in materia dalla giurisprudenza. Se si ritiene errata la tabella ascensore è quindi necessario nominare un tecnico di fiducia che proceda ad un suo controllo: qualora egli ravvisasse delle criticità, ci si potrà rivolgere ad un legale per intraprendere tutte quelle iniziative, anche eventualmente giudiziarie, tese ad una sua modifica.

In questa sede però possiamo dire che per giurisprudenza costante le unità immobiliari del piano terra non possono essere esentate dal pagamento delle spese inerenti all’ascensore, a meno che non sia vigente nel condominio un
regolamento di natura contrattuale che disponga diversamente. L’ascensore infatti è un mezzo necessario per raggiungere le parti di copertura dell’edificio: per tale motivo esso viene usufruito anche dai proprietari degli appartamenti posti al piano terra e dai proprietari dei negozi fronte strada, seppur in maniera meno intensa rispetto agli altri condomini: in questo senso tra le tante Cass.Civ.,Sez.II, ord n.22157\2018.

Se quindi la tabella ascensore che ci è stata presentata è stata redatta non attribuendo dei millesimi agli appartamenti dei piano terra, a discapito quindi dei proprietari dei piani via via superiori, esse sono affette da un errore di diritto che potrebbe giustificare una loro correzione ai sensi dell’art. 69 disp.att. del c.c. Tutto questo è vero, però, se non è presente nel palazzo un regolamento contrattuale che detta regole specifiche in relazione alla suddivisione delle spese inerenti all’impianto ascensore: se così fosse, tali norme prevarrebbero su quanto disposto dall’art.1124 del c.c.

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Anonimo chiede
lunedì 06/05/2024
“Per modificare la norma del C.C. (nel caso in questione quella riguardante la tinteggiatura e la pulizia delle scale), occorre la maggioranza normale, una maggioranza qualificata o l'unanimità?
Il condominio è dotato anche di terrazza panoramica aperta naturalmente a tutti.”
Consulenza legale i 04/06/2024
In assenza di un regolamento di condominio di natura contrattuale ove vi siano norme specifiche, l’unico modo per derogare agli artt. 1123 e ss. del c.c., disciplinanti la ripartizione tra i singoli proprietari degli oneri condominiali, è raggiungere un accordo unanime tra tutti i partecipanti al condominio. Tale accordo dovrà essere formalizzato
  • o in una scrittura firmata da tutti i condomini
  • oppure in una delibera condominiale approvata da tutti i partecipanti al condominio, i quali vadano a rappresentare personalmente o per delega la totalità dei millesimi.
Un tale tipo di accordo, però, non potrà mai essere efficace nei confronti di futuri proprietari entrati a far parte del condominio dopo la sua formazione, a meno che questi ultimi non aderiscano espressamente a quanto concordato dagli altri condomini, meglio se per mezzo di un atto scritto.
Se si ripartissero le spese condominiali con criteri differenti rispetto a quelli previsti dal codice civile, senza approvazione unanime, la delibera conseguente sarebbe annullabile e quindi impugnabile entro i termini previsti dall’art. 1137 del c.c.

Si precisa inoltre che gli oneri relativi alla tinteggiatura dei locali comuni interni all’edificio del palazzo non devono essere tutti ripartiti utilizzando la tabella scale ex art.1124 del c.c. Si possono infatti utilizzare i millesimi indicati nella tabella scale solo per ripartire le spese di tinteggiatura relativi ai muri che avvolgono il complesso scale, il quale architettonicamente è composto da: pedata, passamano, sottoscala, pianerottoli, anditi, corridoi e, ovviamente, i relativi muri ad essi circostanti.
Le spese inerenti alla tinteggiatura dei muri che avvolgono altre parti comuni, come, per esempio: il locale cantine, l’androne del palazzo, sala giochi, depositi vari e, appunto, terrazza panoramica condominiale, dovranno essere ripartite ai sensi della precedente art. 1123 del c.c., utilizzando i millesimi indicati nella tabella generale e non quelli indicati nella tabella scale.

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Gabriele M. chiede
venerdì 05/04/2024
“Spett. Redazione, salve, sono a chiedere un parere sulla seguente problematica, ripartizione spese di tinteggiatura di un vano scale che serve 3 piani, più i pianerottoli (ampi) che servono gli appartamenti (4) per piano, più un ampio androne che a forma di T serve due scale, scala A e scala B (uguali)

Chiedevo a riguardo, come vanno ripartite le spese per la tinteggiatura delle pareti e soffitti dell’androne e dei pianerottoli, che servono gli appartamenti: per mm di proprietà al 100%, o per mm di proprietà al 50% e per il restante 50% per altezza di piano; e come vanno ripartite le spese per la tinteggiatura delle pareti della cassa che sono anche pareti degli appartamenti,
considero che le spese di tinteggiatura delle rampe (cielo) e dei rispettivi pianerottoli di collegamento, siano ripartite al 50% mm e 50% per piano….per scala…
Grazie”
Consulenza legale i 09/04/2024
La ripartizione delle spese condominiali viene effettuata sulla base di due norme fondamentali: la prima, è quella contenuta nel primo comma dell’art. 1123 del c.c., la quale ci indica il criterio generale di riparto; la seconda è racchiusa nel primo comma del successivo art. 1124 del c.c., dettato per ripartire le spese di manutenzione attinenti a scale ed ascensori.
Il primo comma dell’art. 1123 del c.c. recita come principio generale che le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio sono ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino. Il successivo art. 1124 del c.c. al suo primo comma dispone che le spese attinenti alla manutenzione delle scale devono essere ripartite solo tra i proprietari a cui servono; poi dispone che tra questo gruppo di condomini la spesa venga suddivisa in ragione di una metà in proporzione al valore delle proprietà di ciascuno, e in ragione dell’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. I principi giuridici espressi da queste due norme fondamentali sono poi tradotti in termini matematici dalle tabelle millesimali, le quali vanno a rappresentare l’attuazione pratica e matematica delle norme giuridiche appena enunciate.

In tutti i condomini troviamo infatti una tabella dei millesimi generale, e una tabella scale: sicuramente lo stabile in cui è ricompreso l’appartamento dell’autore del quesito non farà eccezione. La tabella dei millesimi generale traduce in termini numerici il principio racchiuso nel 1° comma dell’art.1123 del c.c.; la tabella scale invece traduce in termini numerici la ripartizione prevista dal 1° comma dell’art. 1124 del c.c.: in particolare, i millesimi che vengono attribuiti a ciascun condomino in tale tabella tengono quindi già conto di quella quota di spesa che va ripartita in proporzione al valore di proprietà, e di quella quota che va ripartita in base all’altezza di ciascun piano dal suolo.
L’amministratore nel momento in cui è chiamato a ripartire le spese non deve quindi inventarsi nulla: egli deve limitarsi a capire se una determinata fattura attiene o meno alla manutenzione delle scale, e se così è, egli dovrà ripartire il relativo importo tra i condomini utilizzando i millesimi indicati nella relativa tabella, diversamente dovrà utilizzare la tabella dei millesimi generale. È importante sottolineare come la giurisprudenza in più arresti ha precisato come gli unici criteri legalmente validi per ripartire le spese condominiali sono quelli indicati dalle norme di legge, ed in particolare quelli indicati dalle due norme citate, a meno che il regolamento condominiale di natura contrattuale o successivi accordi adottati con l’unanimità di tutti i proprietari non disponga diversamente.

Fatto questo doveroso chiarimento, è necessario dire che la pitturazione delle scale è sicuramente un intervento di manutenzione e quindi le spese conseguenti rientrano nel perimetro applicativo dell’art.1124 del c.c.: si presti tuttavia attenzione, in quanto non è assolutamente scontato che tutta la spesa dovrà essere ripartita utilizzando la tabella scale.
Solitamente quando si commissiona la pitturazione “delle scale”, non ci si limita ad incaricare la ditta di procedere a rinfrescare i muri che costituiscono la cassa delle scale e dei pianerottoli, ma spesso si sta chiedendo alla ditta di procedere alla pitturazione di tutti gli spazi comuni ricompresi nel palazzo, o per lo meno della maggior parte di essi. A livello architettonico però, bisogna tenere distinto la scala da altri spazi comuni, anche se con essa possono avere un necessario rapporto di interconnessione. Il complesso scala è composto non solo dal passamano, pedata e le rampe che lo costituiscono, ma anche: dal sottoscala, ovvero lo spazio vuoto che si trova al di sotto della prima rampa; i pianerottoli, ovvero quella parte della scala che si interpone tra due rampe; gli anditi o corridoi necessari per accedere ai singoli appartamenti e, infine rientra nel complesso scale la sua cassa, intesa come i muri che avvolgono le parti che si sono prima elencate. Le spese attinenti alla pitturazione del complesso scale e di tutti gli elementi che lo compongono devono essere suddivise tra i proprietari ai sensi dell’art. 1124 del c.c. e quindi utilizzando la tabella scale.

Parte per sua natura comune ma distinta dalla scala, anche se con essa sicuramente connessa, è il vestibolo o androne del palazzo. Nell'architettura moderna con tale termine s'indica quel locale terreno che dalla porta principale d'ingresso conduce alla scala e permette alle persone di uscire dal palazzo condominiale ed accedere al cortile comune. Un altro spazio comune che solitamente viene pitturato insieme alla scala è il locale cantine: anche tale spazio deve considerarsi sicuramente bene comune, ma è comunque qualcosa di distinto dalla scala. Poiché tali due elementi dell’edificio non fanno parte delle scale strettamente intese, le spese relative alla pitturazione dei muri che li compongono devono essere suddivise utilizzando la tabella generale e quindi in base al 1° comma dell’art.1123 del c.c., non rientrando nel perimetro applicativo del successivo art. 1124 del c.c.

In termini pratici, fatto 100 l’ammontare complessivo della spesa necessaria per pitturare le scale e gli altri spazi comuni ad esse attigui, la ditta incaricata dovrà indicarci di questa somma quale è la quota riferibile al complesso scale (composto come detto da: pedata, passamano, sottoscala, pianerottoli, anditi, corridoi e relativi muri circostanti) e solo tale quota dovrà essere ripartita utilizzando il criterio previsto dall’art. 1124 del c.c.,quindi la tabella scale; la restante quota di spesa riconducibile alla pitturazione dei muri che avvolgono l’androne o altri spazi comuni dovrà essere ripartita in forza del criterio previsto dal 1° comma dell’art.1123 del c.c., utilizzando la tabella dei millesimi generale.

Ovviamente se l’edificio è suddiviso in più complessi di scale, quindi scala A, B, C ecc. ecc., le spese per la loro manutenzione dovranno essere ripartite, in forza dell’ultimo comma dell’art 1123 del c.c., solo tra quel gruppo di condomini che ne trae utilità, ma nel ripartire la spesa tra di essi si dovrà sempre fare applicazione del criterio previsto dall’art. 1124 del c.c. Proprio per tale motivo nei complessi condominiali di notevoli dimensioni composti da più scale troviamo sempre tante tabelle, a seconda del numero di scale presenti nell’ edificio.

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A. P. chiede
giovedì 21/03/2024
“tinteggiatura scale condominiali
buongiorno, vorrei chiederVi informazioni riguardo tinteggiatura muri scale condominio. Io abito al piano terra e dalla riunione condominiale di ieri ho detto che io dovrei pagare metà della somma calcolata x i miei millesimi e metà a seconda del piano in cui abito. Mi è stato detto da un condomino che le scale fanno parte del decoro parti comuni, che devo pagare per intero la mia parte.
Vorrei avere una risposta precisa e nel caso mandarLe in allegato il regolamento del nostro condominio.


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Consulenza legale i 22/03/2024
L’art. 1124 del c.c. al suo primo comma dispone che le scale condominiali sono mantenute dai proprietari a cui servono. Ovviamente questa affermazione non vuol dire che i condomini che hanno il loro appartamento situato al piano terra non siano tenuti a sopportare gli oneri di manutenzione di tale parte comune del palazzo (come nel caso specifico la tinteggiatura), in quanto ciò che rileva non è l’uso effettivo che ciascuno fa del bene ma il suo uso potenziale: questo è purtroppo un principio assolutamente costante nella giurisprudenza del diritto condominiale (Cass. sent. n.13161/1991). Tradotto in parole molto povere, anche se i proprietari del piano terra non usano le scale (o anche l’ascensore) devono comunque sopportare gli oneri relativi alla loro manutenzione.

Ovviamente il fatto che gli appartamenti siano situati al piano terra non è irrilevante, in quanto ad essi, proprio in attuazione dei principi previsti dall’art. 1124 del c.c., verrà attribuito nella tabella scale un numero di millesimi inferiore rispetto ai proprietari dei piani superiori e quindi rispetto ad essi parteciperanno con una quota minore nella suddivisione delle spese di manutenzione.
Può capitare (ma non sempre) che il regolamento condominiale disponga tuttavia disposizioni particolari relativamente alla suddivisione delle spese condominiali, disposizioni che prevalgono sulle norme del codice civile solo se il regolamento ha natura contrattuale (i.e: è stato sottoscritto da tutti i condomini).

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G. R. chiede
lunedì 20/11/2023
“Buongiorno.
Sono un medico e possiedo in proprietà uno studio medico situato in un condominio al piano terra (0) e di conseguenza non utilizzo l’ascensore, nè lo ho mai utilizzato.
L’assemblea condominiale ha approvato delle sistemazioni / rifacimenti dell’ascensore condominiale e, anziché inserirli a carico di chi utilizza l’ascensore ossia i reali beneficiari, hanno utilizzato la seguente formula per la retribuzione: “50% per i proprietari di appartamenti nel palazzo + 50% per chi utilizza realmente Ascensore”, trovando questa modalità per abbassare le rate di chi lo utilizza. Volevo sapere se fosse impugnabile siccome come detto, non lo utilizzo nè lo ho mai utilizzato essendo al piano terra. Se può esservi utile posso inviarvi il verbale di assemblea di n.6 pagine. Nel frattempo Vi ringrazio e attendo. Cordiali Saluti.”
Consulenza legale i 28/11/2023
L’art. 1117 del c.c. indica che l’ascensore è un bene comune a tutti i proprietari di unità immobiliari all’interno del Condominio.
Lo stesso regolamento di Condominio stabilisce che le spese per le parti comuni sono sostenute dai condomini in base al valore della proprietà di ciascuno e cioè alla tabella millesimale allegata al regolamento come prescritto dalla legge all’art. 1123 del c.c..
Tale principio si applica salvo diversa convenzione.

Poiché nel caso di specie non risulta ci sia un titolo contrario, si ritiene che sia da considerare applicabile il regolamento di Condominio e che quindi l’ascensore sia parte comune alle cui spese sono obbligati tutti i condomini.

L’art. 1123 c.c. stabilisce anche che se i beni sono destinati a servire in maniera diversa i singoli condomini, le spese vengono calcolate in misura proporzionale all’uso.

Tale principio trova esplicazione nell’ art. 1124 c.c. che indica le modalità di ripartizione delle spese per le scale e gli ascensori.
È infatti proprio la legge che prevede che le spese siano ripartite per metà in ragione del valore di proprietà delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano.

Nella delibera assembleare del quesito proposto, non c’è stata una deroga al principio di ripartizione in base al valore di ciascuna unità immobiliare e quindi non sono state modificate le modalità di ripartizione delle spese come stabilite dal regolamento.
La divisione è stata fatta rispettando i criteri di legge che prevedono che il 50% della spesa sia sostenuta da tutti i proprietari in base ai millesimi di proprietà.
Il restante 50% invece rimane a carico solo dei soggetti che lo utilizzano e in proporzione all’altezza di ciascun piano.

L’unico modo per il condomino per essere esonerato dal pagamento delle spese di rifacimento dell’ascensore che non usa, potrà essere l’approvazione di una delibera assembleare votata all’unanimità o la stipula di una convenzione tra tutti i condomini e da essi sottoscritta, che sia opponibile anche ai futuri acquirenti delle unità immobiliari.
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A. M. chiede
giovedì 27/04/2023
“Sono stati eseguiti lavori di manutenzione ordinaria alle vetrate che, interrompendo il paramento murario perimetrale del fabbricato in corrispondenza dei ballatoi, delimitano all’esterno la gabbia scale e ne costituiscono anche superficie interna a tutta altezza. Situazione rilevabile in foto che saranno allegate.
L’assemblea, motivando che “la vetrata costituisce preponderante elemento di facciata dello stabile”, ha approvato la ripartizione della spesa secondo la tabella di proprietà generale.
In tale decisione non si è tenuto conto che la medesima struttura vetrata costituisce anche la superficie interna della gabbia scale, in particolare dei ballatoi. Ed è di indubbia evidenza che l’ammaloramento del manufatto (manifestatosi con rottura di specchiature vetrate e degrado delle stuccature fermavetri) sia strettamente connesso all’uso dei ballatoi, alla stessa stregua di una muratura intonacata e verniciata: ovvero il transito continuativo di persone e cose, indispensabile per raggiungere le unità immobiliari dei piani superiori. Il che determina, quindi, un utilizzo differenziato del bene da parte dei vari condomini, che mal si concilia col concetto di facciata la cui utilità/godimento è sicuramente indifferenziata per tutti.
E’ ancora da sottolineare che tutti i lavori sono stati eseguiti dall’interno del ballatoio.
Pertanto, si richiede parere circa il corretto criterio di ripartizione della spesa in oggetto: tabella di proprietà generale (quale facciata) o secondo la tabella scale ex art. 1124 (quale parte della cassa scale). In quest’ultimo caso è proponibile da parte dei dissenzienti opposizione alla delibera attraverso la mediazione obbligatoria?
Grazie”
Consulenza legale i 03/05/2023
La giurisprudenza ha precisato che: "le scale… comprendono l’intera relativa "cassa", di cui costituiscono componenti essenziali ed inscindibili le murature che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse. Ne consegue che, anche quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale importino il rafforzamento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese deve avvenire in base alla regola posta dall’art. 1124, 1° co., c.c., salvo che… oggetto dei lavori siano non il vano scale nel suo complesso ma solo le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale (e quest’ultimo in tutto o parte delimitanti), poiché in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante l’applicazione, opportunamente coordinata, dei criteri fissati dagli artt. 1123, 2° co., e 1124, 1° co., c.c." (Cass. 3968/1997).

Per comprendere se nel caso specifico siamo di fronte alla prima piuttosto che alla seconda delle due ipotesi descritte dalla Cassazione sarebbe necessario un serrato confronto tra il legale e un tecnico edile, con cui chiarire le modalità esecutive dell’intervento. Confronto che diverrebbe ancora più essenziale se si decidesse di impugnare la delibera assembleare che ha disposto la ripartizione delle spese che si ritiene errata.

Ad ogni modo, da una prima analisi sommaria di quanto descritto nel quesito, pare vi siano gli estremi per i condomini dissenzienti o astenuti di procedere ad una impugnazione della delibera di riparto delle spese dell’intervento, in quanto esse, secondo la pronuncia reperita, non potevano essere unicamente ripartite ricorrendo al solo art. 1123 del c.c.. L’ impugnazione, ovviamente, potrà essere proposta se non è decorso il termine previsto dall’art. 1137 del c.c. e dovrà necessariamente essere preceduta da un tentativo obbligatorio di mediazione ex art. art. 5 del D.lgs. 28 del 2010.

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S. M. chiede
venerdì 23/12/2022 - Piemonte
“Buongiorno,
recentemente abbiamo unito 2 appartamenti i quali avevano accesso da 2 scale diverse.
In seguito all'unione e la relativa modifica catastale, una delle due scale non la utilizziamo più.
L'amministratore continua comunque ad addebitarci le spese per la gestione ordinaria e straordinaria della scala inutilizzata. Volevo sapere se siamo obbligati a dover partecipare a tali spese.
In attesa di cortese riscontro porgo cordiali saluti.
”
Consulenza legale i 02/01/2023
Le scale, come stabilito dall’art. 1117 del c.c., sono considerate bene di proprietà comune di tutti i condomini, salvo l’esistenza di un titolo contrario.
Infatti, le scale e i relativi pianerottoli sono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato che servono, oltre che per permettere di raggiungere i singoli appartamenti, anche come mezzo per accedere al tetto dell’edificio, anch’esso parte comune condominiale in assenza di un titolo negoziale contrario (Cass. civ. n. 9986/2017, Cass. civ. n. 4372/2015, Cass. civ. n. 1498/1998).

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese delle parti comuni, il riferimento è l’art. 1123 del c.c. che stabilisce l’obbligatorietà del pagamento di esse per tutti i condomini in base al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convezione.
Lo stesso articolo indica che: 1) se i beni sono destinati a servire in maniera di diversa i singoli condomini, le spese vengono calcolate in misura proporzionale all’uso; 2) le spese per i beni che servono solo una parte dell’edificio, sono a carico solo di coloro che ne godono.

Il principio generale stabilito dall’art. 1123 c.c. si trova esplicitato dall’art. 1124 c.c. che indica le modalità di ripartizione delle spese delle scale.
Le spese sono ripartite tra le unità immobiliari a cui sono asservite e la quantificazione è fatta in base al valore di ciascun immobile e in misura proporzionale all’altezza dal suolo.

Dalle norme di legge si nota che non c’è alcun riferimento all’utilizzo effettivo come criterio per la ripartizione delle spese, sicché si considera che il principio che vige sia quello della potenzialità all’uso del bene comune, non rilevando l’uso più intensivo o la diversa destinazione data ad un appartamento.

Non è quindi rilevante, ai fini di stabilire se le spese per il mantenimento della scala siano dovute o meno, il fatto che il proprietario dell’appartamento non la utilizzi perché non serve più per l’ingresso nella propria unità immobiliare.

Nel caso di specie, dunque, il proprietario delle due unità immobiliari unite che affacciano su scale e pianerottoli diversi, dovrà continuare a sostenere i costi per il mantenimento di essi, indipendentemente dal fatto che usi o meno in concreto la scala.
Può, infatti, potenzialmente riprendere ad utilizzarla in qualsiasi momento e per la natura di bene comune essenziale per la struttura dell’edificio, rimarrà sempre obbligato a sostenerne le spese.

L’unico modo per esonerare il condomino dal pagamento delle spese della scala che non usa, potrà essere l’approvazione di una delibera assembleare votata all’unanimità o la stipula di una convenzione tra tutti i condomini e da essi sottoscritta, che sia opponibile anche ai futuri acquirenti delle unità immobiliari.
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G. G. chiede
domenica 20/11/2022 - Lombardia
“Buongiorno !
Mi è chiaro il criterio di ripartizione delle spese scala/ascensore . Ma il dubbio riguarda la META' delle spese determinate in base all' ALTEZZA PIANO. Infatti se su un determinato piano coesistono più proprietà/appartamenti, COME va ripartita tra essi la spesa per altezza piano ? In parti uguali ? O o in base ai millesimi di ciascuna proprietò insistente sul piano ? Questo l' art.1124 non lo dice e gradirei avere dei RIFERIMENTI INCONTESTABILI che stabilissero la REGOLA CORRETTA.”
Consulenza legale i 22/11/2022
Purtroppo non è possibile rispondere alla sua domanda: il suo quesito attiene alle modalità di redazione delle tabelle millesimali, materia caratterizzata da una forte incertezza interpretativa e comunque non di competenza di un legale ma di un tecnico edile.

Gli artt. 1123 e ss. del cc. dettano i principi attraverso i quali vengono ripartite le singole voci di spesa del nostro bilancio condominiale, principi che nella pratica sono attuate matematicamente dalle tabelle millesimali. Il tecnico incaricato di redigere tale vitale documento per la conduzione dello stabile tuttavia non ha una base normativa solida da cui partire: per prassi consolidatissima in mancanza di norme certe, i tecnici prendono le mosse dai criteri dettati dalla Circolaredel Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480/1966 intitolata: "Norme per i collaudi dei fabbricati costituiti da cooperative edilizie fruenti del contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci".

Esemplificando, in quanto chi scrive non è un tecnico, sulla base di questa circolare, per determinare i millesimi attribuibili a ciascun appartamento si parte dalla superficie reale di ciascun vano o dalla loro cubatura, se i vani dovessero risultare di altezza differente: a tale valore verranno applicati determinati coefficienti.

I principi racchiusi nell’art.1124 del c.c. vengono matematicamente tradotti nella tabella di gestione denominata solitamente “Scale – Ascensore”: come è noto i millesimi in essa espressi vengono utilizzati dall’amministratore per ripartire in proporzione tra i condomini le spese di gestione di tali beni comuni.
Il valore millesimale, se ben calcolato, deve tenere conto dei due criteri espressi dalla norma, ovverosia il valore delle singole unità immobiliari e la proporzione dell’altezza di ciascun piano dal suolo, non essendo in alcun modo previsto dalle norme di legge che le voci di spesa vengano poi ulteriormente ripartite tra i singoli appartamenti del medesimo piano.
Quindi si consiglia di rivolgersi ad un tecnico edile, come un geometra, per avere ulteriori chiarimenti su criteri di redazione delle tabelle vigenti nel proprio stabile.

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P. G. chiede
mercoledì 19/01/2022 - Sicilia
“Buongiorno, con la presente vi chiederei fornire una vostra consulenza legale circa la corretta applicazione dell'art. 1124 relativo alla ripartizione delle spese di manutenzione dell'ascensore.
Nel nostro condominio le spese di manutenzione ordinarie vengono suddivise esclusivamente con le tabelle degli ascensori, che presentano millesimi in funzione dell'altezza e delle dimensioni di ciascun appartamento, mentre le spese di manutenzione straordinaria vengono suddivise per metà in base alle tabelle sopra citate e per metà in base alle tabelle millesimali di proprietà, quindi secondo l’art. 1124.
Secondo l'amministratore va applicato tale criterio poiché la legge dice: "Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono", ritenendo che, siccome viene utilizzato il termine “proprietari” ed i proprietari sostengono solo le spese di manutenzione straordinaria (mentre quelle di manutenzione ordinaria vengono sostenute dagli inquilini), l’applicazione dell’articolo 1124 vada fatta solo in presenza di lavori di manutenzione straordinaria.
Io mi trovo in totale disaccordo poiché, a mio avviso, il legislatore non entra nel merito di appartamenti affittati piuttosto che occupati dai proprietari ed utilizza il termine “proprietario” poiché, di fatto, l'unico soggetto obbligato nei confronti del condominio al pagamento delle spese condominiali (ad.es nel caso di inquilino moroso) è il proprietario.
Inoltre non esiste un articolo del codice civile che ripartisca le spese dell’ascensore esclusivamente in funzione dell’uso e dell’altezza del proprio appartamento.
Ritengo pertanto che tutte le spese di manutenzione, ordinarie o straordinarie che siano, debbano essere ripartite per metà con le tabelle degli ascensori e per metà con le tabelle di proprietà, applicando indistintamente l’art. 1124 del c.c..
Vi chiedere quindi di fornire Vs parere legale a supporto della mia tesi.
Grazie
Cordiali saluti”
Consulenza legale i 24/01/2022
Le tabelle millesimali, se redatte a regola d’arte, non fanno altro che tradurre in termini numerici i principi espressi dagli artt. 1123 e 1124 del c.c. In altre parole, la tabella millesimi generali esprime numericamente quel valore proporzionale alla proprietà di ciascun condomino previsto dall’art.1123 del c.c., mentre i millesimi indicati dalla tabella ascensore sono redatti tenendo conto sia del valore delle singole unità immobiliari, che della misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Dando quindi per presupposto che le tabelle millesimali del condominio di cui al quesito siano realizzate a regola d’arte, non è assolutamente corretto suddividere le spese inerenti all’ascensore al 50% con la tabella proprietari e con il restante 50% con la tabella ascensore: tutte tali spese, invece, dovrebbero essere ripartite con la sola tabella ascensore a prescindere che esse possano qualificarsi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Tra l’altro, l’art.1124 del c.c., dicendo che gli ascensori devono essere mantenuti e sostituiti dai proprietari a cui servono, non fa distinzione tra spese ordinarie o straordinarie, dovendosi applicare tale criterio di riparto sia per le spese di tutti i giorni (es. il costo annuale della ditta di manutenzione) che per le spese di rilevante entità (es. il rifacimento della cabina ascensore).

Del tutto prive di fondamento giuridico sono le considerazioni svolte dall’amministratore.
Come ogni buon amministratore di stabili sa (o dovrebbe sapere), l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali sorge nel momento in cui un determinato soggetto diviene proprietario di una unità immobiliare in condominio.

È del tutto ininfluente sotto questo aspetto il fatto che l’immobile venga concesso in locazione o meno. L’ inquilino corrisponde, infatti, gli oneri condominiali a lui spettanti in virtù del contratto di locazione che lo lega al padrone di casa. In altre parole, in forza di detto contratto l’inquilino assume nei confronti del proprietario l’obbligo di tenerlo sollevato dal pagamento degli oneri condominiali di sua competenza, ma tale obbligo ha efficacia solo nel rapporto proprietario-inquilino rimanendone del tutto estraneo il condominio, il quale ha come suo unico debitore e interlocutore il proprietario.

In conclusione, si ritiene che tutte le spese inerenti all’ascensore, siano esse ordinarie o straordinarie, debbano essere ripartite con la sola tabella ascensore, facendo applicazione del solo art. 1124 del c.c.

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Mario C. chiede
giovedì 09/07/2020 - Veneto
“Buongiorno, richiesta ripartizione tra condomini spese ascensore, pulizia e illuminazione. Negli ultimi anni la ripartizione è stata fatta in base ai millesimi di proprietà (appartamento + garage + cantina) in mancanza della cosiddetta tabella scale. Non esiste non accordo tra condomini né tantomeno nessuna convenzione. Ho chiesto di redigere una tabella millesimale specifica, la quale i condomini degli ultimi piani si sono opposti. Il condominio è un condominio parziale (scala A con ascensore e scala B senza ascensore ) il mio appartamento si trova al primo piano (scala B) con 48,976 millesimi e 8,988 millesimi (garage e cantina nella scala A) . Richiesta come dovrebbe essere ripartita la spesa, tenendo conto anche del cosiddetto condominio parziale (appartamento scala B, garage e cantina scala A). Ringrazio e porgo distinti saluti. Mario C.”
Consulenza legale i 13/07/2020
Dando per presupposto che non vi è la presenza di un regolamento contrattuale o di altri accordi che vincolano gli attuali proprietari, la vicenda descritta dovrà essere risolta applicando la normativa del codice civile prevista dagli artt. 1123 e 1124 del c.c.
In particolare nel caso prospettato deve trovare applicazione il 3° co. dell’art. 1123, norma da cui la giurisprudenza ha ricavato la figura del condominio parziale.
Secondo il 3° comma dell’art.1123 del c.c.: "Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".
Applicando tale importante principio al caso prospettato, è chiaro che i proprietari delle unità immobiliari ricomprese nella scala “A” dovranno farsi carico delle spese di illuminazione, pulizia che si riferiscono a quella scala e alle spese riguardanti l’ascensore, in quanto tale impianto è posto al servizio di solo quel gruppo di unità immobiliari. A loro volta i proprietari delle unità ricomprese nella scala “B”, dovranno farsi carico solo ed esclusivamente delle spese di pulizia ed illuminazione di quella scala, ma sicuramente non dovranno sobbarcarsi le spese riguardanti l’impianto ascensore in quanto esso è posto al servizio della sola scala “A”.

Posta questa macrodivisione, bisogna chiarire come le singole voci di spesa dovranno essere suddivisi tra i singoli proprietari all’interno di ciascuna scala: in questo caso soccorre l’art. 1124 del c.c. Tale norma ci dice innanzitutto, ribadendo nei fatti il principio sopra riferito del condominio parziale, che le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.
Prosegue la norma specificando che la spesa relativa è ripartita per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Tale principio viene matematicamente attuato attraverso la tabella scala che deve essere utilizzata dall’amministratore nel ripartire tra i singoli condomini le voci di spesa previste nel bilancio riguardanti la manutenzione delle scale e dell’ascensore.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione è assolutamente costante nel ribadire che in assenza di specifici regolamenti contrattuali o altri accordi adottati dalla unanimità dei proprietari, i quali possono legittimamente derogare alla disciplina che si è sopra tratteggiato, gli unici criteri a cui si deve fare riferimento per suddividere le voci di spese delle parti comuni sono quelli indicati dagli artt.1123 e 1124 del c.c. Da ciò deriva, secondo i giudici di legittimità, che è radicalmente nulla la delibera condominiale che, in assenza di un regolamento contrattuale, deroga a colpi di maggioranza alle disposizioni codicistiche suddividendo le spese condominiali secondo criteri non normativamente previsti (si veda in questo senso, tra le tante, Cass. Civ., Sez.II, n.15042 del 14.06.2013). Per fare un esempio, in assenza di un regolamento contrattuale che dispone in tal senso, è da considerare nulla la delibera condominiale che approva un bilancio consuntivo nel quale la spesa per la manutenzione dell’impianto ascensore viene suddiviso utilizzando il criterio previsto dal 1° co. dell’art. 1123 del c.c., in luogo di quello suo proprio previsto dall’art. 1124 del c.c.
È utile ricordare come una delibera nulla può essere impugnata in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, anche oltre il termine di 30 gg. previsto dall’art. 1137 del c.c.

Applicando quanto finora illustrato al caso prospettato si possono trarre due importanti conclusioni: la prima, è che le delibere che hanno finora approvato rendiconti condominiali nei quali le spese venivano suddivise in totale spregio agli artt. 1123 e 1124 del c.c., potrebbero essere affette da un grave vizio di nullità; la seconda, è che essendo il criterio di cui all’art.1124 del c.c. l’unico giuridicamente valido per suddividere le spese di ascensore, scale ed illuminazione, la tabella che attua tali principi deve essere obbligatoriamente predisposta.

Sotto questo secondo aspetto, a fronte dell’inerzia dell’organo assembleare nel dare incarico ad un professionista per la redazione della tabella scale-ascensore, ciascun condomino interessato potrebbe convenire in giudizio il condominio in persona dell’amministratore pro-tempore ai sensi dell’art. 69 disp.att. del c.c. per fare in modo che detta tabella venga adottata tramite decisione giudiziaria previa consulenza tecnica.
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Giuseppina F. chiede
giovedì 27/06/2019 - Lombardia
“Oggetto:
Contestazione ripartizione millesimale per spese straordinarie ascensore.

Abito in un condominio dal 1986 anno di costruzione, con tre scale, a Settimo Milanese (Mi)
nel mese di Maggio, sono state sostituite corde pulegge, quadro di manovra, sostituite tutte le linee elettriche e le pulsantiere di cabina come da normativa nelle 3 scale.
Il nostro nuovo Amministratore, ci ha inviato pagamenti con le ripartizione spesa, calcolando le tre scale insieme e dividendo i costi esclusivamente con i millesimi di ascensore (compreso il 2% senza applicazione dell’IVA per i lavori straordinari). Ho contestato le ripartizioni fatte in questo modo.
Ho chiesto di recarci per un confronto da una associazione riconosciuta, nessuna risposta.
Con alcuni condomini siamo andati all’associazione APPC di Milano, l’Avv. Che ci ha ricevuti ha detto che le spese ascensore devono essere suddivise per scala, concordava con la divisione spese con l’art. 1124, non si esponeva oltre, perché sul regolamento in nostro possesso non c’è il numero di registrazione e non poteva valutare di che tipo di regolamento si tratta. ( mi è stato consegnato con il rogito dal costruttore).

Mi sono nuovamente rivolta all’Amministratore chiedendo di calcolare le spese suddivise per scala ( i millesimi sono diversi) e di applicare l’art. 1124 della legge 220. Nessuna risposta!

L’Amministratore risponde alla raccomandata PEC da me inviata, asserendo che il regolamento può derogare all’art 1124 secondo una sentenza di (Cassazione civile, sez II del 25/03/2004 n.5975) e si attiene esclusivamente a quello.

Dal nostro regolamento,
l’ art. 33 Ascensori :-le spese per l’ascensore restano a carico dei condomini dal piano rialzato al 7° piano e le relative spese verranno suddivise in base ai millesimi di ascensore.
L’art. 34:- per quanto non previsto specificatamente dal presente regolamento, saranno applicate le disposizioni di legge in materia, nonché le consuetudini locali.

Faccio presente inoltre, che alla delibera dei lavori, non si è parlato della suddivisione e neppure sul verbale, a differenza di sempre dove la dicitura era( si delibera … e sue ripartizioni) inoltre tutti gli appartamenti partono dal 1° piano.
Avrei bisogno di sapere se è corretto quanto dice l’Amministratore, nel caso in cui fossi io ad avere ragione, come posso fare per far valere i miei diritti? Abito al 7° piano e la differenza con i miei calcoli e quelli dell’Amministratore è notevole.

Grazie per la risposta

”
Consulenza legale i 02/07/2019
Per dare una risposta soddisfacente al quesito proposto è opportuno esaminare l’importante istituto del regolamento condominiale.
Il regolamento condominiale può definirsi come la legge interna del condominio con il quale vengono disciplinate le modalità di utilizzo delle cose e dei servizi comuni e al quale tutti i proprietari devono attenersi. Nella prassi condominiale possiamo trovare due tipologie di regolamenti: quello assembleare e quello contrattuale.
Si ha il primo quando lo stesso viene approvato dalla assemblea di condominio secondo le maggioranze indicate dal 2° co. dell’art.1136 del c.c.: tale tipo di regolamento, proprio perché adottato in seno all’assise dei proprietari, viene imposto dalla maggioranza assembleare sulla minoranza che ha eventualmente espresso voto contrario alla sua adozione.
Si ha invece il regolamento contrattuale, quando lo stesso viene unilateralmente predisposto dall’ originario costruttore ed inserito o richiamato nei singoli atti di vendita delle unità immobiliari. Contrariamente al regolamento assembleare, quello contrattuale non viene “imposto” dalla maggioranza della assemblea e non promana da tale organo, ma viene accettato dai condomini nel momento dell’acquisto delle unità abitative. Proprio per tale motivo, questa tipologia di regolamento assume la natura di contratto ed è espressione della libertà contrattuale dei singoli proprietari ex art.1322 del c.c.: principio che trova piena applicazione anche in ambito condominiale. Proprio per questo eventuali successive modifiche a tale tipo di regolamento necessita di una nuova convenzione che promani sempre dalla unanimità dei condomini
.
La differenza appena descritta non è di poco conto e presenta innumerevoli risvolti pratici, tra cui il più comune è rappresentato proprio da quelle frequentissime disposizioni regolamentari che esonerano o limitano sotto determinati aspetti alcuni gruppi di proprietari dal pagamento degli oneri condominiali, derogando ai criteri legali previsti dagli artt. 1123 e 1124 del c.c.
Per giurisprudenza assolutamente costante e dominante, tali tipologie di clausole conservano la loro validità solo se racchiuse in regolamenti condominiali di natura contrattuale, approvati, quindi, dalla unanimità dei proprietari. La ragione di tale conclusione è molto semplice: la normativa codicistica riguardante la suddivisione delle spese può essere revocata, come recita chiaramente l’art.1123 del c.c., solo da una diversa convenzione, la quale necessariamente per avere forza vincolante, secondo i principi generali in materia di contratti, deve essere fatta propria dalla volontà di tutti i condomini.

Il discorso appena fatto muta radicalmente per i regolamenti assembleari; questi essendo emanati dalla assemblea condominiale e imposti da una parte dei proprietari (la maggioranza), sugli altri (la minoranza che ha espresso voto contrario), non ha la forza sufficiente per andare a derogare agli artt.1123 e 1124 del c.c.
Tra le tante pronunce in questo senso possiamo citare Cass. Civ., sez.II, sentenza n. 17268 del 28.08.2015, La quale dispone:” In materia di delibere condominiali sono affette da nullità…quelle con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c.”
Seguendo l’insegnamento dominante della giurisprudenza si può concludere che ogni delibera assembleare che a colpi di maggioranza deroghi agli artt. 1123 e 1124 del c.c. deve considerarsi radicalmente nulla per eccesso di potere, in quanto l’organo assembleare ha adottato una delibera che non ha e non aveva la giuridica possibilità di approvare.
Una delibera assembleare nulla, può essere rimessa in discussione da chiunque vi abbia interesse, anche da chi paradossalmente ha contribuito con il suo voto favorevole alla sua adozione, e può essere impugnata innanzi alla autorità giudiziaria in ogni tempo, anche oltre il rigido termine di 30gg. prescritto dall’art. 1137 del c.c.

Applicando tutto quanto finora detto al caso prospettato dal quesito, si devono fare due ipotesi: la prima, che si ritiene più probabile sulla base degli elementi forniti, è che il regolamento vigente nel condominio sia di natura contrattuale; la seconda è che siamo di fronte ad un regolamento assembleare.
Nel primo caso le spese di ristrutturazione dell’ascensore devono essere suddivise seguendo gli artt. 33 e 34 del regolamento vigente, norme che prevalgono sull’art.1124 del c.c.: la ripartizione effettuato dall’amministratore di condominio, quindi, non può essere oggetto di alcuna censura. In questo caso l’unico modo per modificare le modalità di riparto delle spese ascensore, sarebbe quello di andare a modificare le relative norme del regolamento adottandone uno nuovo con l’approvazione della unanimità dei proprietari: ipotesi che nella pratica è solitamente difficilmente percorribile.
Se invece siamo di fronte ad un regolamento assembleare (ipotesi che, lo si ribadisce, pare poco probabile), gli artt. 33 e 34 del regolamento, riguardanti il riparto delle spese ascensore, sono prive di efficacia in quanto prevale la normativa codicistica di cui all’art. 1124 del c.c.: le ragioni della autrice del quesito, quindi, troverebbero ampie ragioni di accoglimento, anche in un ipotetico contenzioso. Come, infatti, si è visto poco sopra, una delibera assembleare che, in assenza di un regolamento contrattuale derogatorio, suddividesse le spese condominiali in senso contrario a quanto dispongono le norme del codice civile, sarebbe radicalmente nulla ai sensi dell’art.1137 del c.c.



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Francesco A. chiede
martedì 14/05/2019 - Emilia-Romagna
“Buongiorno vorrei sottoporVi un quesito per conto di un mio amico, che occupa un appartamento al terzo e ultimo piano di un fabbricato, senza ascensore, composto da sette unità abitative, dei quali:
- 3 al primo piano;
- 3 al secondo piano;
- 1 al terzo piano;
I Millesimi di Proprietà delle unità abitative sono:
Appart. Piano mill. proprietà
1 1 101,167
2 1 154,878
3 1 142,271
4 2 110,160
5 2 160,288
6 2 160,291
7 3 170,945
Totali 1.000,000
Unitamente alla suddetta tabella, nel primo trimestre 2015, fu redatta anche la Tabella dei millesimi scala, senza tener conto, a mio parere, delle modifiche apportate all’articolo 1124 del C.C. dalla Legge 220/2012:
alt. mill. mill. mill.
Appart. Piano piano 1^ metà 2^ metà Scala
1 1 2,70 50,584 20,052 70,635
2 1 77,439 30,697 108,136
3 1 71,136 28,199 99,334
4 2 5,70 55,080 42,624 97,704
5 2 80,144 62,021 142,165
6 2 80,146 62,022 142,167
7 3 8,70 85,473 254,386 339,858
Totali 17,10 500,000 500,000 1.000,000
La suddetta tabella determina le spese di manutenzione e sostituzione, rapportando il valore millesimale di proprietà, di ciascuna appartamento sul piano, al valore millesimale di proprietà del piano, calcolato in funzione dell’altezza di piano. È da specificare che l’amico è un inquilino e che l’amministratore utilizza gli stessi millesimi per ripartire anche le spese per la pulizia della scala.
Pertanto poiché egli occupa l’appartamento 7 che, come anzidetto, risulta la sola unità abitativa del terzo piano, si trova a corrispondere, per la pulizia delle scale, un importo di poco superiore a 1/3 di quello complessivo occorrente. Importo, a mio parere, eccessivo, pur tenendo conto del maggiore uso, che l’amico fa delle scale rispetto ai condomini dei piani inferiori.
Credo che un importo equo, debba determinarsi unicamente in funzione dell’altezza di piano e dei condomini presenti su ogni piano (formula 3+6+3, tenendo conto delle diverse altezze di piano), operando in tal modo si avrebbe la seguente tabella millesimale delle scale:
alt. mill. param. mill. mill.
Appart. Piano piano 1^ metà piano 2^ metà Scala
1 1 2,70 50,584 0,158 39,823 90,407
2 1 77,439 0,158 39,823 117,262
3 1 71,136 0,158 39,823 110,959
4 2 5,70 55,080 0,333 84,071 139,151
5 2 80,144 0,333 84,071 164,215
6 2 80,146 0,333 84,071 164,216
7 3 8,70 85,473 0,509 128,319 213,791
Totali 17,10 500,000 1,982 500,000 1.000,000
Tale ultima tabella assegnerebbe all’appartamento 7:
- mill. 213,791 (anziché 339,858) per le spese di manutenzione e sostituzione delle scale;
- mill. 256,638 (2x128,319 anziché 339,858) per le spese per la pulizia delle scale.
Quanto sopra Vi chiedo, qualora sia condivisibile il suddetto ragionamento, quali siano le opportune azioni da intraprendere, sia nei confronti del proprietario che dell’amministratore, per far valere tali ragioni.
Distinti saluti.
”
Consulenza legale i 15/05/2019
Prima di iniziare la trattazione è opportuno precisare che la stessa riguarderà i principi giuridici e giurisprudenziali sviluppatisi intorno all’art.1124 del c.c. con particolare riferimento alla manutenzione, pulizia e illuminazione delle scale condominiali; come poi questi principi debbano essere tradotti numericamente nelle tabelle millesimali non rientra nelle competenze di un legale, ma di un tecnico edile a cui ci si deve rivolgere ogni qual volta si deve provvedere alla revisione di tali importanti documenti per la vita condominiale.

Fatta tale doverosa premessa, è opportuno preliminarmente precisare che indipendentemente dal fatto che i ragionamenti svolti nel quesito possano essere corretti o meno (questo lo si vedrà poco più avanti), l’inquilino di una unità immobiliare non ha alcuna azione né nei confronti del condominio né nei confronti del suo proprietario per fare in modo che le tabelle millesimali possano essere modificate.

Ai sensi dell’art. 69 disp.att. del c.c. solo il singolo condomino, e quindi il proprietario, può adire l’autorità giudiziaria, convenendo il condominio nella persona dell’amministratore pro tempore, per chiedere la revisione delle singole tabelle.
L’ inquilino ha tra i suoi obblighi accessori quello di pagare le spese condominiali di sua competenza ripartite secondo le tabelle vigenti. In questo senso l’art. 9 della L. n. 392 del 27.07.1978 dispone al suo 3° comma che gli oneri condominiali devono essere corrisposti dall’inquilino entro 60 giorni dalla richiesta: tuttavia, prima di effettuare il pagamento lo stesso ha diritto di avere la precisa indicazione delle spese di sua competenza con menzione dei criteri di ripartizione.
L’inquilino ha inoltre diritto di estrarre copia presso l’amministratore di condominio di ogni singolo documento giustificativo. I diritti che la legge riconosce all’affittuario in merito alle spese condominiali terminano qui: non vi è nel nostro ordinamento alcuna norma che impone al proprietario l’obbligo di richiedere le modifiche delle tabelle millesimali se il suo inquilino le ritiene errate.

In merito alla manutenzione delle scale l’art. 1124 del c.c. dispone che le relative spese devono essere sostenute dai proprietari a cui servono, ripartendole per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari, e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Sovente gli amministratori utilizzano la “tabella scale-ascensore” anche per ripartire le spese di pulizia ed illuminazione di tale parte comune, ma tale prassi non è del tutto conforme ad una parte della giurisprudenza che si è venuta a formare sul punto.
In tema, infatti, vi è da registrare un forte contrasto tra i giudici di legittimità e di merito che non pare ad oggi risolto: una parte (si veda Cass. Civ. n.971 del 24.01.01) ritiene applicabile in maniera pedissequa il criterio millesimi-altezza previsto dal’art.1124 del c.c.; un'altra parte, non ritenendo le spese di pulizia e illuminazione rientranti nel concetto di “manutenzione” delle scale ma piuttosto della loro sicurezza, applica un criterio coordinato degli artt. 1123 e 1124 del c.c. (Cass. Civ. n.2018 del 19.02.1993).

Vi è da segnalare, infine, un più recente orientamento che superando le precedenti pronunce ha ritenuto non applicabile alle spese di illuminazione e pulizia delle scale l’art. 1124 del c.c., in quanto per la equa ripartizione di tali spese si deve utilizzare solo il criterio proporzionale della altezza dal suolo (si veda Cass. Civ. n.432 del 12.01.2007).

Quindi, in conclusione, tralasciando il fatto che nessuna contestazione può essere mossa dall’inquilino dell’appartamento né al condominio né al suo proprietario, le considerazioni svolte nel quesito possono anche essere condivise e sostenute in un ipotetico giudizio, tenendo conto però che comunque per la fluidità della giurisprudenza sul punto l’esito del contenzioso sarebbe comunque incerto.
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F. D. C. chiede
lunedì 15/10/2018 - Lazio
“DESCRIZIONE IMMOBILE
UNITA’ ESTERNE AL VANO SCALE - ASCENSORE
P.T. – n. 3 autorimesse + n. 1 negozio
UNITA’ INTERNE AL VANO SCALE NON SERVITE DA ASCENSORE
– P.S1 – n. 15 cantine + locale condominiale ( ex centrale termica ) ;
UNITA’ INTERNE SERVITE DA SCALE - ASCENSORE
- P.T/R. “ 1 magazzino + n. 2 alloggi ( totali unità 3 ) ;
- P. 1/2/3/4/ - n. 3 alloggi a piano ( totali unità 12 ) ;
- P. 5 - n. 1 alloggio + locale condominiale lavatoio + lastrico solare ( totali unità 2 ).

DOMANDE RELATIVE ALL’ART. 1124 ( TABELLA B / C ) :
1. Le 4 unità esterne a P.T. concorrono solo X il 1° 50% in base ai millesimi di proprietà ?
2. Il locale condominiale a P.5 al servizio dei 15 alloggi va considerato o escluso dalle spese di manutenzione essendo comunque un’unità di piano servita da scale e ascensore ?
3. Se partecipa nella 2^ metà , attribuendogli ½ del piano cioè ( 5/21 x 500 : 2 ) è corretto ripartire questi millesimi considerando piano 0.00 il P.5 e P.5 il P.T/R ( gli alloggi a P.T/R salgono 5 piani per usare il lavatoio mentre l’alloggio a P.5 nessuno visto che si trova allo stesso livello ) oppure vanno divisi equamente fra i 15 alloggi ?
4. Le considerazioni di cui sopra valgono pure per il locale condom. a P.S1 ? ( al contrario ).”
Consulenza legale i 20/10/2018
Prima di dare una risposta alle domande poste, ritengo sia opportuno effettuare una piccola precisazione di premessa.
Il condominio è un fenomeno giuridico che si concretizza nel momento in cui in un medesimo edificio, o complesso edile, vi sia la convivenza di parti dello stesso in proprietà esclusiva ad un singolo soggetto, detto condomino (si pensi alle autorimesse, agli appartamenti e alle cantine), e parti in proprietà comune a tutti i proprietari (si pensi, tra le altre cose ai locali stenditoi, ai locali caldaia, scale o ascensori). I millesimi rappresentano la quota ideale di proprietà che ciascun condomino vanta nei confronti delle parti comuni, e, oltre a determinare il peso che ciascun condomino ha all’interno della assemblea, è il parametro che viene utilizzato per determinare il grado di partecipazione di ciascun proprietario alle spese condominiali e al mantenimento delle parti comuni dell’edificio.

I millesimi vengono attribuiti a ciascun condomino, in base a determinati coefficienti, tenendo conto delle caratteristiche delle singole unità abitative di loro proprietà, a nulla rilevando le parti comuni dell’edificio.
Questa premessa si è resa necessaria per sgomberare il campo da un primo equivoco che sembra presente interpretando le domande rivolte: per il fatto stesso di essere parti comuni di un edificio, ai locali condominiali non possono essere attribuiti dei millesimi, in quanto essi non concorrono al pagamento degli oneri condominiali (nello specifico le spese di manutenzione dell’ascensore) ma, semmai, saranno la causa di questi ultimi. Gli oneri di manutenzione dei locali lavatoio e caldaia, infatti, dovranno essere ripartiti tenendo conto dei millesimi attribuiti a ciascuna unità abitativa nella tabella generale.

Quando nel complesso condominiale vi è un ascensore, ecco che affianco alla tabella dei millesimi generali (detta anche Tabella A), vi è la tabella ascensore (detta anche Tabella B), chiamata a tradurre numericamente i principi racchiusi nell’art. 1124 del c.c.

Le tabelle millesimali sono redatte da tecnici specializzati (generalmente geometri, architetti o ingegneri), tenendo conto di determinati coefficienti. Si tiene anche conto se un determinato condomino, oltre ad una unità principale, è proprietario di pertinenze al piano terra, siano esse garage o cantine.
Tenuto conto di ciò se una autorimessa o una cantina sono pertinenziali ad una unità abitativa ai piani superiori, esse concorreranno a determinare i millesimi di detta unità nella tabella ascensore, e pertanto concorreranno nella manutenzione del servizio, indipendentemente dal fatto che siano interne o esterne al vano scala.

L’ascensore, tuttavia, è un servizio che in alcuni casi può servire i singoli componenti del condominio in misura diversa, e per questo la prima parte dell’art. 1124 del c.c. dispone che:” Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.”
In virtù di tale norma, ritengo, sulla base della descrizione dell’edificio fornita dal quesito, che debbano essere escluse dalla partecipazione alla manutenzione dell’ascensore i condomini che sono proprietari di sole autorimesse site al piano terra, e il proprietario di unità commerciali fronte strada.
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Giorgio B. chiede
mercoledì 05/09/2018 - Lombardia
“Spett. Brocardi,

Mi pregio formulare un quesito su una materia condominiale :
In sede di accantonamento di un fondo per il rinnovo dell’ascensore nell’immobile ove abita mia figlia a Varese, si sono delineate due tendenze:
1. quella apparentemente più logica secondo cui le spese previste da anticipare per la sostituzione dell’ascensore, sono da ripartire in modo differenziato, tenendo conto del livello dei piani, e quindi dell’uso;
2. quella secondo cui le spese previste da anticipare per la sostituzione dell’ascensore, tenendo conto esclusivamente del “valore della proprietà di ciascuno” (“in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” (per usare la terminologia di cui all’art. 1123 c.c.), e cioè dei millesimi di proprietà, e senza tener conto del piano abitato.

Secondo la prima tendenza, la ripartizione delle spese sarebbe conforme al secondo cpv dell’art. 1123 c.c. (“se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può fare”).

Mi sembra evidente, soprattutto per chi abita ai piani bassi, che le spese di rinnovo dell’ascensore vadano ripartite in base all’uso dell’ascensore, e non considerando l’ascensore stesso alla stessa stregua di un muro maestro o delle fondazioni dell’edificio.

Sembrerebbe invece che in base alla sentenza di Cassazione 14697 del 14.7.2015, le spese di rinnovo vadano ripartite senza tener conto “dell’uso che ciascuno può fare” (di cui a detto art. 1123 c.c.).

Gradirei un parere motivato tenendo conto anche della giurisprudenza in materia.

”
Consulenza legale i 11/09/2018
La giurisprudenza in materia di installazione manutenzione e sostituzione degli impianti ascensori in condominio in maniera oramai dominante tende ad effettuare una importante distinzione:

a) le spese per la installazione di un impianto ascensore ex novo in un edificio ove prima non vi fosse la presenza di alcun impianto.
In questo caso, sostiene la giurisprudenza, siamo difronte ad una vera e propria innovazione ex art. 1120 del c.c., in quanto i condomini vanno ad introdurre nel condominio un servizio comune che prima non era presente.
In questo caso le spese sostenute per l’installazione dell’impianto, vanno ripartite seguendo il principio dell’art 1123 co.1 del c.c. che, tra le altre cose, disciplina la suddivisione delle spese per le innovazioni deliberate durante la vita condominiale. Applicando il criterio adottato da tale norma, gli oneri condominiali si ripartiscono in proporzione al valore delle singole unità immobiliari, e quindi, in termini pratici, applicando la tabella dei millesimi generali. Ovviamente anche gli oneri per costituire un fondo per l’installazione di un nuovo impianto ascensore dovranno seguire tale criterio di riparto.

b) Le spese per la manutenzione o per la sostituzione di un impianto ascensore che era già presente nel momento in cui l’assemblea delibera su dette spese
In questo caso, secondo la giurisprudenza, il criterio da seguire non è quello dell’art 1123 del c.c., ma della successiva art. 1124 del c.c. In questo caso le spese per la manutenzione e la sostituzione degli ascensori, sono ripartite tra i proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa viene poi tra essa ripartita per metà in base al valore delle singole unità immobiliari, per l’altra metà esclusivamente in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Generalmente i criteri di riparto indicati nell’art. 1124 del c.c. vengono matematicamente attuati dalla tabella ascensore, la quale viene utilizzata (o dovrebbe esserlo) dagli amministratori per ripartire le spese di manutenzione e rifacimento dell’ascensore. Pertanto, anche qualora si decidesse di costituire un fondo per la ristrutturazione straordinaria di un impianto ascensore già esistente nell’edificio, i relativi oneri andrebbero divisi secondo l’art. 1124 del c.c.

Dalla lettura del quesito non è chiaro in quale delle due fattispecie ci si trovi difronte; il fatto che venga utilizzato il termine:” rinnovo dell’ascensore”, parrebbe far credere che siamo difronte alla seconda ipotesi descritta.

Le pronunce giurisprudenziali, sia di merito che di legittimità, che effettuano questa distinzione sono veramente copiose; si è usato come faro e guida Cass. Civ., Sez. II, del 25.03.2004 n.5975.
La sentenza citata dall’autore del quesito Cass. Civ., Sez.II, del 14.07.2015 n. 14697, affronta un aspetto un attimo differente rispetto a quello sollevato, seppur ad esso affine.
Tale pronuncia, inserendosi in un solco oramai consolidato della giurisprudenza, ammette la derogabilità degli artt. 1123 e 1124 del c.c., qualora il condominio sia disciplinato da unregolamento di condominio contrattuale, che ripartisce le spese condominiali in maniera difforme da quanto previsto dalla normativa codicistica.
Il regolamento condominiale contrattuale è quella tipologia di regolamento che non trova la sua origine in una delibera assembleare, ma, allegato ai rogiti di acquisto delle singole unità immobiliari, viene firmato da tutti i partecipanti al condominio nel momento in cui vengono acquistati gli appartamenti e successivamente trascritto nei registri immobiliari, vincolando, conseguentemente, sia gli originari condomini sia eventuali futuri aventi causa degli stessi.

Chiaramente, seguendo detta pronuncia, se nel condominio del quesito fosse vigente un regolamento contrattuale che va a disciplinare in maniera specifica la ripartizione delle spese di installazione, manutenzione e rifacimento dell’impianto ascensore, prevarrebbe sicuramente la normativa del regolamento contrattuale in luogo degli artt. 1123 e 1124 del c.c., potendo il regolamento contrattuale anche validamente escludere un condominio dalla partecipazione agli oneri relativi alla manutenzione o rifacimento dell'ascensore. Qualora, invece, non fosse vigente alcun regolamento contrattuale, si dovrebbe applicare la normativa codicistica con le modalità e distinzioni che si sono sopra descritte.

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Marco P. chiede
venerdì 10/08/2018 - Trentino-Alto Adige
È corretto che le spese per i consumi elettrici di scale e ascensore (che hanno un unico contatore e sono quindi indicate come spese elettricità nella tabella ascensore) di un condominio siano inserite in una tabella millesimale in base all'art. 1124?
Nella riunione condominiale del 2017 era stata fatta richiesta da uno dei condomini di ripartire le spese di manutenzione dell'ascensore applicando l'art. 1124 in accordo poi con il resto dell'assemblea. L'amministratore allora aveva deciso di redigere una nuova tabella che sarebbe stata sottoposta ad approvazione dell'assemblea nella seguente seduta (2018). In tale seduta (06/2018) l'amministratore ha presentato nuova tabella che pero' sostituisce la precedente che conteneva le voci consumi elettrici e manutenzione ascensore, dichiarando a voce che non poteva separare tali spese dalle altre. Sul verbale e' stato scritto che mi opponevo all'approvazione di tale tabella, ma la maggioranza, tra cui un affittuario dell'ultimo piano con delega dei proprietari di 3 appartamenti, ha votato a favore in quanto era di suo interesse il risultato. Siamo in una palazzina di sei appartamenti, io abito al piano terra, esiste un interrato con cantine e garages. Io penso sarebbe corretto che l'amministratore avesse mantenuto la vecchia tabella per i consumi e istituito la nuova solo per manutenzione e ricostruzione scale e ascensore. Se ho ragione cosa devo fare per impugnare tale decisione?”
Consulenza legale i 23/08/2018
E’ importante, per la risposta al quesito, capire innanzitutto cosa siano le tabelle millesimali e quale sia la loro disciplina.

Le tabelle millesimali esprimono, com’è noto, il valore proporzionale delle singole unità di cui si compone il condominio e quindi costituiscono la fonte dei diritti e degli obblighi facenti capo a ciascun condòmino in funzione di tale valore.
La disciplina specifica delle tabelle è contenuta negli articoli 68 e 69 delle disposizioni attuative del codice civile, dai quali si può evincere l’esistenza di due differenti tipi di tabelle.

Quando si parla di “tabelle millesimali” solitamente si intendono quelle cosiddette “di proprietà”, che differiscono tuttavia da quelle cosiddette “di gestione”, cui fa invece riferimento l’ultimo comma del citato art. 69 disp. att.
Le “tabelle di gestione”, o di ripartizione delle spese, sono quelle – non necessariamente formate ed allegate al regolamento di condominio – che riguardano appunto le spese di gestione e di manutenzione o pulizia dei beni comuni che sono destinati a servire i condòmini in misura diversa, come la “tabelle riscaldamento” o la “tabella scale”.

Per tornare al quesito, dunque, è senz’altro possibile predisporre una tabella millesimale distinta da quella “generale” relativa alla proprietà e/o da altre tabelle relative a diversi consumi e che si riferisca espressamente alle spese per la sola manutenzione e ricostruzione di scale ed ascensore.

E’ bene, però specificare – a tale ultimo proposito - che l’art. 1124 c.c. si riferisce solo alle spese per la manutenzione e ricostruzione di scale ed ascensori e non a spese diverse (come quelle per la pulizia e l’illuminazione). Infatti, poiché l’art. 1124 c.c. è norma che deroga al principio generale di cui all’art. 1123 c.c., secondo la giurisprudenza ormai consolidata non è consentito che essa trovi applicazione al di fuori dei casi espressamente indicati; di conseguenza, le spese per pulizia ed illuminazione di scale ed ascensori rientreranno nell’ambito di applicazione dell’art. 1123 c.c., ed in particolare – in conformità a quanto stabilito dal secondo comma di quest’ultima norma – saranno ripartite esclusivamente in misura proporzionale (non ai millesimi di proprietà) ma all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Ciò detto, la risposta dell’amministratore – ovvero che non sarebbe possibile separare le spese relative a scale ed ascensori in due tabelle distinte – non è corretta nella misura in cui nega la formazione di due tabelle distinte per consumi elettrici da una parte e spese per manutenzione e ricostruzione dall’altra.

Sull’approvazione, ancora, dei criteri di ripartizione delle spese condominiali e delle tabelle si osserva come:
  1. le tabelle possono essere modificate solo all’unanimità, salvo in due soli casi previsti dalla legge (cioè quando sono conseguenza di un errore oppure quando per le mutate condizioni di un parte dell’edificio si venga a modificare per oltre un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condòmino);
  2. i criteri di cui all’art. 1124 c.c. possono essere derogati solo all’unanimità.

In forza di quanto appena detto, dunque, nel caso che ci occupa, l’approvazione di una nuova tabella millesimale oppure di una nuova tabella di gestione che si affiancasse a quella precedente avrebbe dovuto avvenire comunque all’unanimità.
Si accenna nel quesito al voto dell’affittuario/inquilino: ricordiamo, a tal proposito, che se l’affittuario ha votato in luogo dei proprietari ed era munito di regolare delega il suo voto è risultato valido ed efficace: la legge, infatti, limita la partecipazione ed il voto dell’inquilino solo in quanto tale ma non come delegato di altri condòmini. Non ci sono limiti alle deleghe in assemblea - tanto che può essere delegato anche un estraneo - salvo una, ovvero non è consentito delegare l’amministratore di condominio.

Qualora un condomino voglia impugnare una deliberazione (o delibera) assembleare dovrà farlo entro il termine di decadenza di 30 giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
Tuttavia, questo vale per i soli casi in cui il vizio da cui è affetta la delibera sia di semplice annullabilità (ad esempio, quando la decisione è assunta senza che sia stato dato avviso a tutti i comproprietari).
Nei casi più gravi, invece, come quello di specie in cui l’assemblea modifica il criterio di ripartizione delle spese senza il consenso unanime, la delibera è affetta da nullità e quindi il vizio può essere fatto valere senza limiti di tempo.

Concretamente, l’iter prevede dapprima un tentativo obbligatorio di mediazione: dunque entro i 30 gg (nel caso di vizio di annullabilità) oppure senza termini particolari (negli altri casi) occorre rivolgersi ad uno degli organismi di mediazione abilitati nella zona dove si trova il Tribunale competente per la eventuale controversia e presentare domanda di mediazione, illustrando la questione.
La mediazione richiede l’assistenza obbligatoria di un legale: si consiglia, dunque, di rivolgersi ad un professionista competente per predisporre la domanda di mediazione e, successivamente, l’eventuale ricorso al Giudice.
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Giordano B. chiede
venerdì 28/04/2017 - Marche
“Sono proprietario di un locale che inizialmente aveva due accessi di cui uno, con un portoncino, sul vano scale condominiale con relativo ascensore. In seguito, con autorizzazione comunale, il suddetto accesso è stato chiuso con un muro e pertanto il locale non può più accedere al vano scale condominiale. Posso essere esentato dal pagamento delle spese condominiali relative alle scale e all'ascensore?”
Consulenza legale i 06/05/2017
Le scale, così come ormai l’ascensore, costituiscono un elemento imprescindibile di ogni edificio condominiale, integrando quella parte della struttura che consente di mettere in comunicazione i vari piani dello stesso edificio.
Si ha conferma di ciò dalla semplice lettura del testo dell’art. 1117 n. 1 c.c., il quale, proprio per questa loro funzione, inserisce le scale tra i beni oggetto di proprietà comune.
Come per le altre parti necessarie, si tratta di una presunzione legale, che può essere contraddetta soltanto da una diversa convenzione inserita negli atti d'acquisto delle unità immobiliari.

In svariate occasioni, nel corso degli anni, il tema della proprietà delle scale e dell’ascensore ha formato oggetto di contenzioso e di una approfondita analisi giurisprudenziale, e ciò in particolare in relazione a casi come quello che si prospetta, ossia di condomini che abitano il piano terra e che hanno un ingresso autonomo.
Al riguardo due sono gli orientamenti che si contendono il campo.

Secondo una tesi risalente alla sentenza della Corte di Cassazione n. 7885 del 27.9.1994 i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono destinati all'uso o al servizio non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune parti di esso.
Si parla in questi casi di una situazione di c.d. condominio parziale, la quale troverebbe il proprio fondamento normativo nell’art. 1123 co. 3 c.c., nella parte in cui prevede che alcune spese, ricorrendo i presupposti in tale norma previsti, debbano essere poste a carico soltanto di alcuni condomini.
Secondo tale orientamento, dunque, sarebbero esclusi dalla partecipazione alle relative spese di manutenzione e/o ricostruzione quei condomini (come quelli aventi un autonomo accesso dalla strada) che di fatto non fanno uso delle scale, così come non sussiste, per coloro che non ne hanno la titolarità, il diritto di partecipare all' assemblea relativamente alle cose, ai servizi ed agli impianti di cui non fanno uso.

E’ questo, però, un orientamento nettamente minoritario, al quale si contrappone altro orientamento, di gran lunga prevalente perché sostenuto in diverse sentenze della Corte di Cassazione, fino alla recentissima sentenza della Sezione Seconda civile n. 9986 del 20.04.2017, sulla scorta del quale si nega che possa ammettersi l’esistenza di un condominio parziale.
Secondo quest’ultimo filone giurisprudenziale, l'androne e le scale di un edificio sono ex art. 1117 c.c. oggetto di proprietà comune anche dei proprietari dei locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano, rappresentando, peraltro, il tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte od a vantaggio di tali soggetti, delle strutture di copertura, a tetto od a terrazza (cfr. Cass. 5.2.1979, n. 761; Cass. 10.7.2007, n. 15444).

Con particolare riferimento poi alla fattispecie del c.d. condominio parziale ed a quanto disposto dal 3° comma dell’art. 1123 c.c., si fa in contrario osservare che, secondo quanto previsto dal n. 1 dell’art. 1117 c.c., le scale di un edificio condominiale, anche se più di una e poste concretamente al servizio di parti diverse dell'edificio stesso, vanno sempre considerate, in assenza di un contrario titolo negoziale, di proprietà comune di tutti i condomini.
In tal senso si argomenta dalla considerazione che il condominio parziale postula pur sempre che il condominio originario non si frantumi in nuovi e distinti condomini, con la conseguenza che anche nell'evenienza in cui le scale, i cortili, i lastrici solari, gli impianti siano "destinati a servire una parte dell'intero fabbricato", permane in ogni caso l'inclusione strutturale di tali beni e opere nell' "unico edificio" e con essa la comproprietà ex art. 1117 cod. civ. degli stessi beni e delle stesse opere in capo a tutti ed a ciascun condomino.
Sulla scorta di ciò si sostiene che la locuzione "destinati a servire una parte dell'intero fabbricato", contenuta nel corpo del 3° co. dell'art. 1123 cod. civ., non possa essere intesa a tal punto da azzerare l'utilità della partecipazione al condominio, utilità che, seppure ridotta, è comunque destinata a persistere e ad esser ricavata da ciascun condomino per effetto della stessa inclusione della sua proprietà esclusiva nell' "unico edificio".

A ciò si aggiunga che lo stesso legislatore ha espressamente previsto agli artt. 61 e 62 disp. Att. c.c. la diversa figura del “condominio separato” , ossia la possibilità giuridica che un condominio possa essere sciolto qualora un edificio o un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, ciò che invece non è sicuramente possibile nel caso che ci riguarda, con tutto ciò che ne consegue in termini di partecipazione alle spese.

La tesi appena esposta era stata già fatta propria dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 2328 del 6 giugno 1977, nei cui passaggi motivazionali viene espressamente affermato che, ove nell'edificio condominiale siano compresi locali forniti di un accesso diverso dall'androne e dal vano scale, anche i proprietari di detti locali sono tenuti a concorrere, sia pure in misura minore, alle spese di manutenzione (ed eventualmente di ricostruzione) dell'androne e delle scale, ovviamente in rapporto e in proporzione all'utilità che anche essi possono in ipotesi trarne quali condomini (in quest’ultimo senso va inteso il disposto del 3° comma dell’art. 1123 c.c.).
Anche qui è detto che il diritto ad un uso, seppure ridotto di tali beni, si individua sia nella possibilità di accedere nei locali della portineria nonché al tetto o al lastrico solare, sia avuto riguardo all'obbligo e alle connesse responsabilità che anche i condomini del piano terra con accesso autonomo hanno, quali condomini, di prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare all'incolumità degli utenti dalla insufficiente manutenzione dei suddetti beni comuni.

Concludendo, dunque, può dirsi che l’autorevolezza e la netta prevalenza delle argomentazioni sostenute dal secondo degli orientamenti sopra riportati, inducono a consigliare di non astenersi del tutto dal partecipare alle spese di cui si discute, ma piuttosto di cercare di far valere il proprio diritto a parteciparvi in misura ridotta ex art. 1123 co. 3 c.c.
Infatti si ritiene che, allo stato attuale della giurisprudenza, un ipotetico tentativo di far valere in sede giudiziaria la teoria del c.d. condominio parziale, con conseguente richiesta di esclusione dalla partecipazione alle spese relative a quei beni di cui di fatto non si fruisce, rischierebbe di avere un esito negativo, perché contrario alla tesi per il momento fatta propria dalla giurisprudenza prevalente e da ultimo dalla recentissima sentenza sopra riportata del 20 aprile 2017, relativa proprio alla ipotesi qui prospettata.

Infine, si ritiene indispensabile evidenziare che, per effetto della riforma del condominio, intervenuta con la L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013, il legislatore ha modificato l'art. 1124 c.c., equiparando gli ascensori alle scale, quindi tutto ciò che è stato sostenuto con riferimento alle scale vale anche per l’ascensore.
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Rosa B. chiede
sabato 22/04/2017 - Campania
“Voglio porre alla vostra attenzione un quesito in riferimento ad una mia proprietà.
Nello specifico, l'immobile in questione è parte di un condominio composto da tre unità abitative, quello in mio possesso è sito all'ultimo piano (terzo) e l'accesso alla copertura dello stabile è possibile solo mediante scala ubicata nella mia proprietà.
Il contratto di compravendita prevede: “Gli appartamenti all'ultimo piano e i soprastanti terrazzi sono gravati dalla servitù di accesso a favore degli altri appartamenti di ogni singola palazzina per l'ispezione e la manutenzione di tutti i servizi in detti terrazzi allocati.” L'accesso al terrazzo avviene mediante una scala posizionata su di un mio balcone, che sale aderente alla facciata esterna dell'edificio.
La stessa scala, con il tempo, a seguito di infiltrazioni, che ne hanno minato la struttura, presenta nella parte sottostante la possibile caduta di calcinacci che possono rappresentare un pericolo per la pubblica incolumità.
La scala è un elemento necessario per l'accesso allo spazio sovrastante, pertanto alla luce di ciò ritengo che le spese di riparazione non debbano essere solamente a mio carico.
La questione nasce dal fatto che l'amministratore, interpellato in proposito, adduceva che le stesse spese di riparazione spettassero per intero a me, mentre altri due amministratori estranei alla vicenda hanno verbalmente sostenuto che ci dovesse essere una contribuzione anche degli altri due condomini.
Vi chiedo dunque un parere legale in merito a quanto specificato, facendo presente che posso fornire, in caso di necessità, una prova fotografica dello stato dei luoghi onde consentirvi una più rapida soluzione.”
Consulenza legale i 27/04/2017
Per rispondere al quesito che si pone occorre prendere in esame sia le norme in materia di condominio che quelle in materia di servitù.

Sotto il profilo della disciplina condominiale, norma di sicuro riferimento è quella contenuta nell’art. 1117 comma 1 n. 1 del codice civile, la quale include espressamente le scale tra i beni oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio.
Esse, infatti, sono un elemento indefettibile di ogni condominio, costituendo quella parte della struttura che consente di mettere in comunicazione i vari piani di un edificio condominiale.

Ovviamente, come dispone la norma appena citata, e come del resto per le altre parti necessarie, si tratta di una presunzione legale, che può trovare smentita negli atti d'acquisto delle unità immobiliari (si dice, infatti, se il contrario non risulta dal titolo).
Nel caso che ci riguarda sembra che nulla in proposito disponga il titolo di acquisto, seppure la scala si trovi collocata sul balcone dell’appartamento di uno dei condomini, e quindi in un parte di proprietà esclusiva.

Va anche precisato che, secondo una consolidata giurisprudenza, le scale sono comuni ai condomini per tutta l'estensione della loro struttura e che nella nozione di scale vanno ricompresi tutti gli elementi costruttivi necessari alla predetta funzione (quali, ad esempio, i gradini, le ringhiere, i corrimani, la struttura portante, ecc.) nonché qualsiasi accessorio sia posto a loro completamento, servizio o abbellimento.

Accertato che siamo in presenza di un bene di proprietà comune, sia per legge sia perché il contrario non risulta dal titolo, vediamo come vanno ripartite le spese relative a tale scala.

Su questa tipologia di spese è intervenuta espressamente la riforma del condominio (L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013) la quale, modificando l'art. 1124 c.c. con l'equiparazione degli ascensori alle scale medesime, nonché con l'inserimento del termine "sostituzione" in luogo della precedente "ricostruzione", ha per il resto ribadito il concetto secondo cui le scale devono essere mantenute e sostituite dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.

Così, secondo i criteri dettati dall’art. 1124 c.c., le spese relative alle scale ed agli elementi ad esse connessi, vanno ripartite per metà in ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari cui la struttura serve, e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
I criteri stabiliti dall'art. 1124 ineriscono a tutte le spese relative alla conservazione della cosa comune, per mantenere l'uso e il godimento a vantaggio dei condomini, facendo fronte alla naturale deteriorabilità delle strutture.

Va tuttavia precisato che nel caso di specie il disposto normativo di cui all’art. 1124 c.c. potrà trovare solo parziale applicazione, e precisamente per la parte in cui statuisce che le spese vanno ripartite in ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari cui la struttura serve, mentre non potrà trovare concreta applicazione la seconda parte della norma, che commisura il 50% di tali spese all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Quest’ultima parte della norma, infatti, non può che riferirsi alle c.d. scale interpiano, ossia alle scale che dall’androne di ingresso consentono di raggiungere l’ultimo piano per poi accedere al lastrico solare; ne è prova evidente il fatto che il secondo comma dello stesso art. 1124 c.c. si preoccupa di stabilire espressamente quali porzioni dell’edificio condominiale debbano qualificarsi come piano.

Nel caso che viene proposto, invece, non siano in presenza di una scala interpiano, bensì di una struttura a sé stante, realizzata unicamente al fine di consentire a tutti i condomini, in egual misura e con pari diritto, di accedere al terrazzo al solo fine di ispezionare e manutenere i servizi ivi posizionati.
Inoltre, essendo l’accesso al terrazzo fruibile attraverso tale scala posizionata nell’appartamento del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio (e precisamente in uno dei balconi di questo appartamento), siamo in presenza di una vera e propria servitù gravante sul proprietario dell’immobile ove la scala è posizionata, per la quale si applica la relativa disciplina, ed in particolare la disposizione contenuta nell’art. 1030 c.c., secondo cui il proprietario del fondo servente non è tenuto a compiere alcun atto volto a rendere possibile l'esercizio della servitù.

Da questa norma, dunque, se ne ricava che nessun ulteriore onere, se non quello di dare il passaggio, può addossarsi al proprietario dell’appartamento ove la scala è posizionata, con la conseguenza che, svolgendo la scala una funzione di utilità collettiva per tutti i condomini, ciascuno di essi dovrà contribuire alle spese che si renderanno necessarie per conservarne la funzione, e dovrà farlo secondo il criterio di cui all’art. 1124 comma 1 seconda parte c.c., limitatamente alla parte di tale norma di cui prima si è detto.
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Antonio C. chiede
domenica 08/01/2017 - Campania
“Abito al 5° piano in un edificio di 5 piani più il pianoterra. L'ascensore, esistente da quando è stato costruito l'edificio, serve i 5 piani. Al piano terra insistono n°3 appartamenti, dal 1° e fino al 3° piano n°5 appartamenti per piano e infine al 4° e al 5° piano n°2 appartamenti per piano. Tutti gli appartamenti dell'edificio hanno all'incirca la stessa quota di proprietà. Con questa situazione mi trovo a pagare sempre degli importi esagerati relativamente alla tabella B (Scale) e ancora tantissimo di più per la tabella C (Ascensore). Per il fatto che ci sono 2 soli appartamenti per il 4° e il 5°piano, la quota parte relativa all'altezza (piano) nel calcolo delle tabelle B e C, viene a gravare solo su 2 Condomini. Mi chiedo : Ammesso che ci sia un solo appartamento al piano attico con una certa quota di tabella A in un edificio di (per esempio) 10 piani e in ogni piano ci siano 5 appartamenti di cui ognuno con all'incirca la stessa quota di tabella A supposta per l'appartamento posto all'attico, quanto verrebbe a pagare il proprietario dell'attico per le tabelle B (Scale) e C (Ascensore) ? Una fortuna ?!?!? Non c'è qualche fattore di correzione che tenga presente casi del genere ? Grazie !”
Consulenza legale i 09/01/2017
Ai sensi dell’art. 1123 c.c., le spese necessarie per il godimento e la conservazione delle parti comuni di un condominio sono ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, di solito misurata in millesimi, ed in base all’uso che ciascun condomino può farne. Ai sensi del successivo art. 1124 c.c., le spese relative alle scale e agli ascensori sono ripartite per metà in ordine al valore di ogni unità immobiliare (espressa in millesimi) e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ogni piano dal suolo.
Per dare una risposta al suo quesito, pertanto, le spese relative alle scale e all’ascensore andranno ripartite in base al valore del Suo appartamento e – in buona sostanza – per la restante metà divise per due. Naturalmente Lei si trova a dover pagare di più in quanto sta all’ultimo piano, con un uso ben diverso dell’ascensore e delle scale rispetto agli inquilini dei piani sottostanti.
Una correzione potrebbe essere possibile solo in sede di regolamento condominiale, che può derogare alle disposizioni di legge, obbligatorio ai sensi dell’art. 1138. c.c. nel caso di numero di condomini superiore a dieci ed approvato con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c. (la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio). Di solito però i criteri di ripartizione delle spese utilizzati in sede di regolamento condominiale rispecchiano esattamente quelli previsti dal legislatore.
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Maria chiede
venerdì 21/10/2016 - Emilia-Romagna
“Egregia Redazione Brocardi,

Quale proprietaria d’immobile al quarto e ultimo piano di un fabbricato in un Supercondominio di 03 fabbricati a B., mi riferisco a quanto applicato in millesimi per il rinnovo di TUTTI i COMPONENTI (a parte la struttura cabina) dell’ascensore - con adeguamento CEE- di 02 fabbricati - tra cui il mio con 12 proprietà, anno di costruzione 1977/ ‘78.

Per tale spesa nella “ Ripartizione Preventivo Gestione Straordinaria Ascensore “ l’Amministratrice ha applicato in addebito le quote millesimali come da “novellato art 1124 c.c” “proprietà+piano”, anziché i millesimali di proprietà art 1123 1° comma - come calcolati all’origine della costruzione, dal costruttore.

Il suddetto preventivo e addebito sono stati da me contestati. considerando QUANTO SEGUE :

E’ noto che già dal 1966, con installazione ascensore alla costruzione, per la determinazione del costo /valore degli immobili, ci si atteneva alle norme dettate dalle Circolari Ministeriali nr. 12480/1966 le cui norme di attuazione per i criteri di valutazione immobile , nei coefficienti dei valori determinanti le quote millesimali , includevano anche il “coefficiente di piano” cioè l'ALTEZZA DEL PIANO dell’immobile , con efficacia vincolante da rogito d’acquisto dal costruttore.

ORA, il suddetto ascensore è stato realizzato contestualmente all’edificio costruito nel 1977 , e nel rogito d'acquisto si cita che ……." comprensivamente alla porzione compravenduta vengono pure trasferite pro-quota ,alla parte acquirente, le comproprietà tutte dell'edificio quali :atrio d'ingresso ,scale,vano scale , vano ascensore e relativo impianto , lastrico solare di copertura dell’edificio all’ultimo piano , ecc.”……..

Pertanto In conformità alla C.M 12480/1966, essendo la costruzione edificio del 1977, ed essendo l’ascensore parte della comproprietà edificio, è da ritenersi che nella determinazione delle quote millesimali di “proprietà fabbricato”, alla costruzione, il costruttore abbia applicato il coefficiente di “altezza piano” anche per l’ascensore, e quindi rimanendo l’ascensore parte del fabbricato, le spese straordinarie di rinnovo debbono essere ripartite in misura proporzionale al valore di “proprietà fabbricato” di ciascun proprietario come da art 1123 c.c..

Per altri Amministratori, sempre in conformità a quanto di attuazione della C.M 12480/1966-- l’applicazione del novellato art 1124 c.c. sarebbe da intendersi per vecchi edifici - anche storici - di costruzione antecedente il 1966 (1951-1952- 53-54- - 60-64 ecc.) - alquanto numerosi, e a cui, per i criteri di valutazione, alle quote millesimali non veniva ancora applicato il coefficiente” altezza piano”, da farsi ora da parte dei condomini che intendono mettere l’ascensore. (già molteplici a Bologna)

Se non errato, con la sopracitata ripartizione spese , il “coefficiente di piano” viene applicato alla proprietà fabbricato ben DUE VOLTE.

La prima alla costruzione edificio e la seconda con detta ripartizione. Con ingiustificato vantaggio per i piani bassi e svantaggio per i piani alti.

Ritengo inoltre che, così stante, vengono a modificarsi i millesimi di “ proprietà fabbricato “ da art 1123 c.c ad Art 1124 c.c. che poi - così modificati - dovranno essere obbligatoriamente applicati per un prossimo vicino restauro palazzo. E altri interventi, tra cui il cambio della cabina, apportando così un danno economico per alcuni condomini come un ingiustificato arricchimento ad altri.

Personalmente ho fatto preciso rifiuto all'addebito, pagando la mia quota da me ricalcolata con i mill proprietà, art 1123 c.c1° comma e conseguentemente mi sono premurata a contestare via mail , il preventivo e le relative ripartizioni millesimali

In risposta l’Amministratrice mi ha “significato ” che ha opportunamente applicato quanto per legge nel novellato art 1124, c.c

I motivi per cui rettificare la ripartizione applicando l’ Art.1123 c. c.:

1)-L’ascensore è stato costruito contestualmente insieme all’edificio quindi fa parte dei millesimi di” proprietà fabbricato” .

2)- I millesimi art 1123 c.c “proprietà fabbricato” sono già stati applicati in opere di restauro del fabbricato nel 2003.

3)- Non vi è regolamento condominiale approvato che indichi ripartizioni millesimali in caso di opere straordinarie, e in riunione condominiale all’’ approvazione del preventivo della Ditta esecutrice, l’Amministratrice non ha spiegato che avrebbe ripartite le spese applicando mill. Art. 1124 c.c , anziché quelli di proprietà art 1123 1° già usati per precedenti restauri al palazzo, cogliendo tutti di sorpresa.

4) “Art 1123 . 2° comma c.c. diverso uso dell’ascensore.

5)-Se mai si volesse fare riferimento al l’Art 1123- 2° comma- per l’applicazione di minor spesa per i piani bassi che fanno minor uso dell’ascensore )-, la presenza del lastrico solare in comproprietà all’ultimo piano del fabbricato, a cui conduce l’ascensore, è ad uso comune di tutti come stenditoio, solarium, e appoggio di piante, antenne , ed altro , ed è raggiungibile anche dai primi piani.
Quindi anche per ciò ci si dovrebbe attenere all’art 1123 c.c.

6) -I componenti dell' ascensore - escluso il cambio cabina- sono stati adeguati alle direttive CEE per la sicurezza, come da preventivo ed esecuzione della Ditta Esecutrice -

Pertanto non soggetti all'applicazione del novellato art 1124 c.c. ma all' ex art 1123 c.c.

ASSEMBLEA DEL 05 – Ott. 2016 – ultimi avvenimenti -

A fine settembre c.a. unitamente a convocazione assembleare per il 05-Ottobre 2016 - veniva presentato un RENDICONTO delle Straordinarie Ascensore, - ovviamente non rettificato - con un ulteriore maggiorazione delle spese – sempre calcolate con l’applicazione delle quote millesimali “novellato art 1124” precedentemente applicate nel preventivo.

Essendo io assente venivo rappresentata con delega e dal delegato veniva consegnata all’Amministratrice documenti da allegare al verbale, tra cui la mia disapprovazione del rendiconto spese straordinarie ascensore, di cui l'Amministrativa sotto richiesta del delegato, faceva lettura.

Ad interrogazione dell’ Assemblea in merito, la stessa spiegava che aveva applicato quanto di legge e non si poteva fare diversamente.

Da ciò il rendiconto con i nuovi millesimi veniva approvato da ambo i fabbricati, con i nuovi millesimi “novellato art 1124c.c”.

NON AVENDO ANCORA RICEVUTO IL VERBALE , risulterebbe comunque, che per quanto riguardava il mio fabbricato, vi fossero presenti soltanto 4 proprietà su 12.

CHIEDO PERTANTO A QUESTA REDAZIONE consiglio su come procedere in merito ponendo alcuni quesiti :

8)- L’ approvazione del rendiconto da parte del mio civico sarebbe valida con solo 4 teste su 12, di cui una - la mia - che non ha approvato o in tal caso , si può ricorrere all’annullamento della delibera per mancanza di millesimi necessari ?.

9)- Tali nuovi millesimi approvati unitamente alla ripartizione - così modificati – dovranno obbligatoriamente essere applicati per altre opere straordinarie nel fabbricato .??

10)- L’approvazione del detto rendiconto con i millesimi –“ proprietà + piano “ comporterebbe la variazione dei millesimi di " proprietà fabbricato" e di conseguenza dei "millesimi generali " essendo l’ascensore parte della porzione compravenduta del fabbricato.

11)- In tal caso sarà necessaria la REVISIONE e ricalcolo dei millesimi di proprietà generale, visto che tale sopracitata applicazione ne modifica il valore ?? ( art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile )

12 ) Si può obbligare l’Amministratrice a rettificare la ripartizione spese applicando i millesimi proprietà fabbricato art 1123 1°comma, senza adire alle vie legali??

13) – se è sì, posso rendere nota la Vs risposta o soluzione, alle altre proprietà con circolare condominiale al fine di fargli comprendere la necessità di rettifica onde evitare future problematiche?”
Consulenza legale i 27/10/2016
Tra le norme che disciplinano la materia condominiale particolare rilievo assumono gli articoli da 1123 a 1125 del codice civile, relative al dovere di contribuire nelle spese occorrenti per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio.
L’art. 1123 detta la disciplina di carattere generale sulla ripartizione delle spese, sancendo quale regola fondamentale l’obbligo per ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni in misura proporzionale al valore della proprietà; in tal senso soccorre l’art. 68 comma 1 disp. Att. del codice civile, per effetto del quale il valore di ciascuna proprietà esclusiva va espresso in millesimi, normalmente indicati in una apposita tabella annessa al regolamento condominiale.

A tal proposito va detto per inciso che devono distinguersi due tipi di regolamento condominiale, e precisamente:
a) Regolamento c.d contrattuale, che viene predisposto dall’unico proprietario originario dell’edificio e richiamato negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, formando parte integrante degli stessi atti; le relative norme, in quanto accettate dai singoli condomini e loro aventi causa, sono legittime e vincolanti per tutti i condomini e possono prevedere limitazioni anche per l’esercizio dei diritti relativi alle proprietà esclusive)
b) Regolamento assembleare, può essere formato in mancanza del regolamento contrattuale.

Altra distinzione di cui occorre tener conto per giungere ad una corretta soluzione del caso che si propone è quella tra ascensore installato nell’edificio condominiale sin dalla sua costruzione (il quale è di proprietà di tutti i condomini) e ascensore installato successivamente o destinato a servire solo una tra più scale di uno stesso stabile (la cui proprietà spetta solo a coloro che hanno provveduto all’installazione oppure ai soli condomini che hanno l’appartamento servito dall’ascensore): trattasi di una importante distinzione per capire chi, tra tutti i condomini, deve sopportare le spese per la conservazione e la manutenzione dell’impianto nonché per il suo adeguamento a quelle norme che vengono con sempre più frequenza emanate a salvaguardia della sicurezza delle persone.

Fatte queste considerazioni di carattere generale, va detto che l’ascensore, quale bene in sé, anche se posto al servizio dell’intero edificio, dà una maggiore utilità ai proprietari dei piani più elevati, i quali ne fanno senza dubbio un uso maggiore rispetto a quelli dei piani sottostanti, ragion per cui i primi saranno tenuti a contribuire alle relative spese in misura maggiore.
Infatti è principio generale quello secondo cui le spese che riguardano il mantenimento e l’uso dell’ascensore (quali le spese per la forza motrice, per la manutenzione ordinaria, per la sostituzione delle funi e in genere per la piccola manutenzione dell’impianto) vanno ripartite tra i condomini per metà in ragione dell’altezza del piano dell’unità immobiliare servita dall’ascensore e per l’altra metà in base al valore millesimale di ciascun appartamento (così art. 1124 c.c.)

Vi sono però anche altre spese straordinarie (quali, a titolo meramente esemplificativo, la ricostruzione totale o parziale dell’impianto oppure la sostituzione della cabina e delle porte ai piani), che riguardano l’ascensore nella sua stessa esistenza e che non sono direttamente collegate all’uso, per le quali, se nulla è detto nel regolamento di condominio (sia esso contrattuale o assembleare, secondo la distinzione sopra vista) vale la regola secondo cui vanno sopportate da tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà (così art. 1123 c.c.).
Tra queste ultime spese si ritiene debbano anche annoverarsi gli interventi necessari per l’adeguamento dell’impianto di ascensore alla normativa dettata in tema di sicurezza, spese che non possono farsi rientrare nell’ordinaria manutenzione in quanto non dipendono né dall’intensità dell’uso né dalla vetustà dell’impianto né tanto meno sono collegati con guasti accidentali; trattandosi di spese di carattere straordinario, dovranno essere sopportate da tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, dovendosi ricomprendere tra i condomini anche quelli del piano terreno il cui appartamento, anche se di fatto non viene servito dall’ascensore, riceve comunque indiretto maggior valore dalla sola presenza nell’immobile dell’impianto di ascensore stesso.

La ratio di tale suddivisione si rinviene nella regola di carattere generale, vigente in materia di condominio, secondo cui, ai fini della partecipazione alle spese, occorre in ogni caso fare riferimento non già all’uso effettivo che il singolo fa del servizio comune, bensì a quello che potenzialmente egli può fare: il non uso dell’ascensore da parte di alcuni non genera un risparmio di spesa per gli altri condomini e, quindi, non può dirsi che se uno di essi non vi partecipa, la sua quota va ad incrementare quella degli altri; potrebbe eventualmente deliberarsi una esenzione dal pagamento del consumo dell’energia per chi se ne astiene dall’uso per tanto tempo, ma non certo una esenzione dal pagamento delle spese generali, che vanno sopportate per il solo fatto di essere proprietari dell’ascensore.

Peraltro, come correttamente fa osservare il richiedente la consulenza, non va trascurato che anche i proprietari dei piani più bassi sono comproprietari del lastrico solare, per il raggiungimento del quale non è loro inibito l’uso dell’ascensore.

Potrebbe in contrario a quanto detto sopra rilevarsi che, sotto un profilo tecnico, le spese di adeguamento dell’impianto di ascensore alle normative di sicurezza, sia pur rientrando in linea di principio nella straordinaria manutenzione, debbano in effetti considerarsi come una categoria a parte, non potendo farsi rientrare nella disciplina delle spese usualmente definite di manutenzione e ricostruzione per il fatto che non rispondono alla necessità di mantenere in funzione, riparare o ricostruire parti più o meno importanti dell’impianto, ma essendo dettate dalla necessità di adeguare l’impianto a criteri tecnici più avanzati aventi finalità di ordine generale, quali la pubblica sicurezza e la tutela della incolumità degli utenti.

Ad una osservazione di tale specie, però, è possibile controbattere richiamando alcune significative sentenze sul tema emesse dai giudici di merito, tra le quali si segnalano Trib. La Spezia 17 novembre 1967, secondo cui le spese da sopportare in applicazione del nuovo regolamento degli ascensori (decreto 1497 del 29 maggio 1963) vanno ripartite in ragione del valore delle rispettive proprietà e non in ragione della diversità dell’uso secondo i piani; Appello Genova 14 ottobre 1969, secondo cui le spese per l’adeguamento dell’impianto di ascensore alle prescrizioni dell’ENPI, non possono inquadrarsi fra quelle previste dall’art. 1123 c.c. in quanto la loro finalità non è quella di conservare l’impianto né tanto meno è una finalità attinente all’uso, ma è una finalità di carattere sociale, imposta dalla legge e che comporta una modifica e un potenziamento dell’impianto, per cui esse vanno ripartite fra tutti coloro che partecipano alla proprietà in proporzione alla quota millesimale e indipendentemente dall’uso; Trib. Parma n. 859 del 29/09/1994, secondo cui gli interventi di adeguamento alle norme CEE, avendo finalità di sicurezza pubblica e riguardando l’impianto nella sua unità strutturale, esulano dalla ordinaria manutenzione e quindi le relative spese vanno ripartite tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà, compresi i proprietari degli appartamenti in pianterreno.

Pertanto, anche a non voler considerare tali spese quali aventi carattere di spese straordinarie da suddividere ex art. 1123 co. 1 c.c., neppure corretta sarebbe una loro suddivisione ex art. 1123 co. 2° c.c. o 1124 c.c., norme che tengono conto del diverso uso che dell’ascensore viene fatto, e ciò perché dal punto di vista tecnico trattasi di spese che nulla hanno a che fare con l’uso e la manutenzione degli ascensori.

In assenza di disposizioni specifiche, appare corretto poter affermare che le spese di adeguamento degli ascensori a speciali norme di legge devono essere ripartite fra tutti i partecipanti al condominio in base alla tabella principale “A” dei valori condominiali delle proprietà individuali.

A completamento dell’esame delle norme fin qui condotto, valevole come quadro generale per affrontare il tema delle spese particolari di cui si discute, cercando adesso di dare una risposta alle domande nel dettaglio poste, può dirsi quanto segue:
a) Per l’approvazione del rendiconto trovano applicazioni i quorum costitutivi e deliberativi previsti dall’art. 1136 c.c.; in particolare il terzo comma di tale norma dispone che in seconda convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio (quorum costitutivo), mentre la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio (quorum deliberativo). Nel caso proposto, dunque risulta rispettato il quorum costitutivo ma non quello deliberativo, poiché il numero dei voti, pari a 3, non può raggiungere il terzo del valore dell’edificio.
In conseguenza di ciò troverà applicazione la norma di cui al successivo art. 1137 c.c., la quale dispone che sono obbligatorie per tutti i condomini solo quelle delibere prese nel rispetto degli articoli precedenti, tra cui appunto l’art. 1136 c.c.
b) In ogni caso non può in alcun modo configurarsi una variazione delle tabelle millesimali in quanto, dovendo tali tabelle essere annesse al regolamento condominiale, per la loro modifica si richiede il consenso unanime di tutti i condomini
c) Non è possibile obbligare l’amministratore ad effettuare una ripartizione delle spese che tenga conto dei criteri di cui all’art. 1123 co. 1 c.c., ma lo si può diffidare dal dare esecuzione ad una delibera contraria alla legge, ed in particolare all’art. 1136 co. 2 c.c., perché adottata in assenza del quorum deliberativo richiesto.

Contro tale delibera il secondo comma dell’art. 1137 c.c. legittima il condomino dissenziente ad adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento, ma ciò entro il termine perentorio di 30 giorni dalla data della delibera.
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Moreno G. chiede
lunedì 30/05/2016 - Lombardia
“l'edificio in oggetto consta di un piano terra + 7 piani, ma l'ascensore arriva solo fino al 6o piano; domanda: gli inquilini del 7o piano che hanno appartamenti con la stessa superficie dei restanti piani devono pagare come il 6o piano oppure dividono le spese con esso?
in pratica, per la sola parte dei 500esimi suddivisi in base al piano, la formula è la 1 o la 2?
1) 0+1+2+3+4+5+6+6 (il 7o paga come il 6o)
2) 0+1+2+3+4+5+6 (il 6o e il 7o dividono le spese come se fosse un piano unico)
Siccome le proporzioni corrette le ho già calcolate da me, vi sarei grato se mi deste un'indicazione giuridica (legge o sentenza) in merito, perché gli amministratori che ho contattato dicono tutti che la seconda ipotesi è quella applicata nella pratica. GRAZIE”
Consulenza legale i 13/06/2016
In materia di ascensore e ripartizione delle relative spese vale l’art. 1124 cod. civ., per il quale “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. (…)”.

In merito, la Corte di Cassazione ha individuato alcuni principi di riferimento:

- il criterio di ripartizione delle spese di cui all’art. 1124 cod. civ. non incide sul regime della proprietà del bene, pertanto l’impianto dell’ascensore (salvo che il titolo della proprietà non disponga altrimenti) si presume appartenere a tutti i condomini quale bene comune ai sensi dell’art. 1117 cod.civ.; in questo senso, essi devono partecipare a tutte le decisioni relative all’impianto e farsi carico anche delle spese di manutenzione, ricostruzione ed installazione;

- è possibile e legittima una deroga convenzionale alla suddetta presunzione di legge, per cui “deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime. In quest'ultima ipotesi, nel caso cioè in cui una clausola del regolamento condominiale stabilisca in favore di taluni condomini l'esenzione totale dall'onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese (comprese quelle di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune (come ad es. l’ascensore, si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato". (Cassazione civile, sez. II, 14 luglio 2015, n. 14697).

Ciò premesso, per rispondere al quesito in esame, va detto che non esiste una norma di legge che chiarisca come effettuare in concreto la ripartizione della spesa in un caso concreto come quello in esame, né la giurisprudenza si pronuncia in modo esplicito in tal senso.

La Corte di Cassazione ha emesso, tuttavia, di recente una pronuncia in materia che viene assunta come punto di riferimento in tema di riparto delle spese relative all’ascensore ed alla quale è possibile ricorrere altresì per la risoluzione del quesito posto.

Si trattava, nella fattispecie, di un condominio nel quale l’ultimo piano – il sesto – non era servito dall’ascensore, che si fermava al quinto (quindi la situazione era del tutto analoga a quella in esame); il condomino al piano terra lamentava, poi, la partecipazione alla spesa secondo il proporzionale criterio dell’altezza di cui all’art. 1124 c.c., perché appunto – trovandosi al piano “zero” - non usufruiva dell’ascensore.

La sentenza, nella parte motiva, per quel che qui interessa, così conclude: “Ora, nel caso in esame, la sentenza impugnata ha, sostanzialmente, disatteso i principi suddetti non avendo chiarito - e lo avrebbe dovuto, se tutti i condomini all'unanimità avevano concordato una deroga al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali relative alla manutenzione dell'ascensore. La Corte distrettuale (…) non indica se fosse stata approvata all'unanimità dei condomini e con quale delibera condominiale (…). Epperò, il suddetto accordo unanime occorreva, in quanto non è conforme al disposto dell'art. 1224 c.c., né la suddivisione al 40/60% (anziché al 50/50%) della spesa secondo i valori e le altezze, né l'inclusione della proprietà individuale al piano terra nel riparto secondo l'altezza dato che il ricorrente è bensì servito dall'ascensore, non però per il suo appartamento, ma per i locali condominiali al sesto piano, che possono essere raggiunti in ascensore fino al quinto piano; ed è in questo presupposto che la sua partecipazione alla spesa avrebbe dovuto essere calcolata.”

La Corte, in definitiva, sostiene che anche il sesto ed ultimo piano deve partecipare delle spese per l’ascensore, nella misura in cui viene servito fino al quinto piano. Pertanto, ragionando sulla base di tale assunto, pare logico ad avviso di chi scrive ritenere più corretta – tra le due modalità di calcolo evidenziate nel quesito – la seconda, peraltro utilizzata anche dagli amministratori.
Non pare, in buona sostanza, corretto che il settimo ed ultimo piano - poiché non servito dall'ascensore se non fino all'altezza del piano di sotto (quindi per sei piani e non per sette) paghi tanto quanto il sesto, ma piuttosto che si divida la spesa con quest’ultimo.
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Luca Z. chiede
giovedì 28/01/2016 - Trentino-Alto Adige
“Condominio
Dobbiamo fare dei lavori di manutenzione straordinaria dell'impianto ascensore, sostituendo argano e funi. Occorre applicare i millesimi di proprietà o i millesimi ascensore?
Grazie”
Consulenza legale i 03/02/2016
Le opere indicate nel quesito possono essere annoverate nel concetto di manutenzione straordinaria del bene, trattandosi di interventi eccezionali che attengono alla sostituzione di alcune sue parti. Di conseguenza, si ritiene che si debba applicare la disciplina di cui all'art. 1124 c.c..

Tale disposizione prevede per le scale e (dopo la riforma della l. 220/2012) anche per gli ascensori, che la loro manutenzione e sostituzione spetti ai proprietari delle unità immobiliari a cui servono, e che la relativa spesa vada ripartita tra di essi come segue: per metà in base al valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in proporzione all'altezza di ogni piano dal suolo. Dunque la disposizione è chiara nel riferire la metà della spesa alle tabelle millesimali di proprietà: l'art. 68 disp. att. c.c. stabilisce infatti che "Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'art. 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio".

La novella legislativa ha così aderito all'impostazione della giurisprudenza che riteneva estensibili le regole dettate per la manutenzione delle scale anche alla ricostruzione dell'ascensore, sulla base della medesima ratio sottesa alle diverse situazioni (v. Cass. 3264/2005, Cass. 5975/2004).

Questi criteri previsti dalla legge sono tuttavia suscettibili di deroga, ma a tal fine è necessario il consenso unanime dei condomini, come sottolineato anche dalla recente giurisprudenza: "[...] la disciplina legislativa in «subiecta materia» (artt. 1123 - 1125 cod. civ.) è suscettibile di deroga mediante un accordo unanime di tutti i condomini, avente valore negoziale" (Cass. 8823/2015). Pertanto, in assenza di diversa determinazione contenuta in una delibera unanime o in un regolamento condominiale contrattuale, si deve applicare la disciplina di cui all'art. 1124 c.c..

Precisiamo, infine, che nell'ambito della problematica esaminata costituisce questione tradizionalmente discussa se nel concetto di "proprietari delle unità immobiliari a cui servono" vadano o meno inclusi anche i titolari degli appartamenti siti a piano terra, considerato che questi di regola non lo utilizzano, almeno non per raggiungere le proprie abitazioni. La sentenza da ultimo richiamata (Cass. 8823/2015) si è occupata di tale profilo e da essa si evince la regola per cui l'unità situata a piano terra non va inclusa nella quota di ripartizione in base all'altezza (ed infatti il piano terra corrisponde al valore di piano "zero") ma va inclusa nell'altro criterio (millesimi di proprietà), almeno quando, come nel caso da essa affrontato, serva a raggiungere l'ultimo piano di proprietà comune. Tale soluzione appare in linea con la considerazione per cui, salvo titolo contrario, l'ascensore è pur sempre bene comune di tutti i condomini (art. 1117 n. 3 c.c.).

In conclusione, alla luce di quanto osservato, possiamo concludere come segue: la ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria dell'ascensore va fatta per metà in proporzione dei millesimi e per l'altra metà in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo. Sono salvi eventuali diversi criteri di ripartizione se adottati con accordo unanime di tutti i condomini.
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MAURIZIO C. chiede
lunedì 10/11/2014 - Emilia-Romagna
“E' corretto utilizzare il criterio per cui, per determinare i millesimi per le spese ascensore, nella parte proporzionale all'altezza di ciascun piano non si tenga conto anche del fatto che all'ultimo piano (il VI° nel caso in questione) vi sia uno stenditoio comune, servito dall'ascensore, di cui possono usufruire tutti i condomini, compresi quelli dei piani bassi? Il solo criterio dell'altezza dei piani escluderebbe in apparenza questa possibilità, ma non mi pare un criterio equo, perché in pratica qualcuno usufruirebbe di un servizio (l'utilizzo dell'ascensore, anche se in misura limitata, ben al di sopra del proprio piano), senza pagarlo (o meglio, pagato da altri). Se invece il criterio si può inserire, esiste qualche riferimento sulla misura da applicare?
Grazie.”
Consulenza legale i 17/11/2014
Innanzitutto, va chiarito che le spese per l'ascensore possono essere di due tipi:
- spese dovute per la sua manutenzione o sostituzione;
- spese inerenti all'utilizzo quotidiano (pulizie, corrente elettrica, ...).

Per il primo tipo di esborsi, si applica l'art. 1124 del c.c., nella sua nuova formulazione introdotta con la legge 11 dicembre 2012 n. 220: "Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo".
Con la novella del 2012, il Legislatore, recependo di fatto l’orientamento espresso da numerose sentenze di merito e di legittimità, ha esteso il criterio di riparto delle spese dettato originariamente solo per le scale, anche alle spese inerenti gli ascensori.
Il criterio di ripartizione di cui all'art. 1124 c.c. deroga ai generali criteri di cui all'art. 1123 del c.c., in quanto prevede una compartecipazione alle spese proporzionata anche all'altezza del piano dal suolo. A sua volta, l'art. 1124 c.c. può essere derogato dalla volontà unanime dei condomini.
La norma, quando parla di "valore", si riferisce ai millesimi di proprietà (art. 68 disp. att. del codice civile).

Quanto alle spese concernenti la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio, l’art. 1123 del c.c. dice che esse si dividono tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà.
Di regola, quindi, per la ripartizione delle spese di uso, per così dire, corrente, si dovrebbe applicare il criterio della proprietà, integrato con il coefficiente dell'altezza, in base al principio per cui le spese relative ad opere destinate a servire in misura diversa i partecipanti al condominio sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne (art. 1123, comma secondo).
Sul punto, si può citare la sentenza della Corte di Cassazione, sez. II, 12.1.2007 n. 432 in materia di scale, ma il cui ragionamento vale anche per gli ascensori: "La ripartizione delle spese per la pulizia delle scale va fatta con applicazione integrale del criterio dell’altezza di piano; la disposizione contenuta nell’art. 1124 primo comma, cod. civ. secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo del principio generale di cui all’art. 1123 secondo comma, cod. civ.) e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate" (v. anche Cass. civ., sez. II, 3.10.1996, n. 8657: "In tema di ripartizione di oneri condominiali, le spese per l'illuminazione e la pulizia delle scale non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l'integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (artt. 1123, comma primo e 1124, comma primo, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall'art. 1123, comma secondo, c.c.").

Tuttavia, nel caso in cui le parti comuni siano utilizzabili in egual modo da tutti i condomini (ci si riferisce qui al concetto di uso "potenziale"), come nel caso di specie, appare corretto il ragionamento esposto nel quesito, essendo equo che tutti debbano contribuire a sostenere le spese concernenti l'uso dell'ascensore per raggiungere lo stenditoio comune. Quindi, la suddivisione delle spese andrà fatta in base alla tabella millesimale di proprietà, senza tenere conto dell'altezza.
L'eventuale deroga ai criteri di riparto stabiliti dalla legge è possibile soltanto se introdotta in un regolamento di condominio di natura contrattuale o se deliberata dall’assemblea dei condomini all’unanimità.
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Peppino B. chiede
martedì 14/10/2014 - Sicilia
“Nel mio condominio dobbiamo fare dei lavori straordinari sulla scala. Nel Regolamento di condominio ci sono due tabelle che riguardano la scala:
1) - (Tabella D) Ricostruzione della scala (prima metà);
2) - (Tabella E) Ricostruzione della scala (seconda metà).
I lavori riguardano solamente la scala che dal piano rialzato porta al primo e al secondo piano, (secondo tratto di scala); mentre sulla scala che porta dal cortile al piano rialzato, (primo tratto di scala) non si deve effettuare nessun intervento. Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, quale tabella bisogna applicare? La "D" o la "E" ? –
Ci può chiarire bene il concetto di “Ricostruzione della scala 1^ Metà” e “Ricostruzione della scala 2^ Metà” Grazie”
Consulenza legale i 20/10/2014
L'art. 1124 del c.c. stabilisce che le spese relative alla manutenzione e sostituzione delle scale va ripartita tra i condomini "per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo".
In virtù di tale principio, molti regolamenti condominiali prevedono tabelle distinte per individuare a priori le due "metà" in cui andrà suddivisa la spesa del lavori da effettuare, il che si rileva una scelta molto saggia per evitare lungaggini e discussioni sulla ripartizione dei costi degli interventi.
Nel caso di specie, il regolamento contempla proprio questa situazione.

La tabella D prevede la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria della scala in proporzione al valore di proprietà: infatti i 1000 millesimi sono suddivisi in proporzione tra tutti gli appartamenti, con valori molto simili alla tabella A (ove però sono ricompresi anche i garage e i posti auto, che rendono leggermente diverse le cifre).

La tabella E, invece, stabilisce la ripartizione, sempre per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria della scala, in proporzione dell'altezza del piano rispetto al suolo: ciò risulta chiaro proprio dai millesimi previsti dalla tabella, che vede la presenza di "gruppi" di appartamenti aventi valori millesimali simili (da A15 ad A19 il valore è compreso tra circa 12 e 13 millesimi; da A20 a A24 tra 60 e 70 circa, e così via).

Quindi, nella ricostruzione della scala, dovranno applicarsi entrambe le tabelle. Ipotizzando una spesa di 4.000 €, 2.000 € saranno suddivisi in base ai millesimi di proprietà della tabella D; 2.000 € verranno pagati secondo la tabella E, suddividendo in base ai valori da essa previsti.

Naturalmente, vale sempre la regola generale posta dal primo comma dell'art. 1224 c.c.: "Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono".
Pertanto, se gli interventi straordinari sulla scala interessano solo il secondo tratto di essa, i proprietari degli appartamenti al piano rialzato non saranno tenuti a partecipare alla spesa.
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Franco G. chiede
venerdì 25/10/2013 - Lombardia
“Mi preme chiedervi precisazioni per la risposta fornita al quesito n°7060 inerente l'art.1124 che mi trova del tutto dissenziente. In breve: tale articolo è stato espressamente inserito dal legislatore quale 'lex specialis' per distinguere con 'criterio di specialità' quei beni/servizi che si differenziano per destinazione ed utilizzo, quali l'ascensore e le scale, essenziali per i condomini dei vari piani, ma superflui per i condomini del piano terreno che non hanno a servirsene. In buona sostanza esso dispone, in modo chiaro ed univoco, che le spese di manutenzione e sostituzione di tali beni, debbano essere ripartite esclusivamente tra i condomini a cui tali beni necessariamente servono, e secondo la regola espressa. Recenti pronunciamenti, antecedenti la Legge 220/2012, supportati da opinabili motivazioni, sono in palese antinomia e vanno pertanto disapprovati. Nel merito poniamoci il quesito: a chi è imputabile l'usura che ha richiesto la manutenzione o sostituzione del bene? Resto in attesa di un Vostro gradito riscontro e porgo i migliori saluti ed auguri.”
Consulenza legale i 25/11/2013
La legge di riforma del condominio (L. 220/2012), recependo di fatto l’orientamento espresso da numerose sentenze di merito e di legittimità, ha esteso il criterio di riparto delle spese dettato dall'art. 1124 del c.c. originariamente solo per le scale anche alle spese inerenti gli ascensori. La norma, quindi, dice ora che le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono: la spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

La vexata quaestio riguardante la ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione dell'ascensore anche con i condomini del piano terra (che di regola non utilizzano il servizio per raggiungere la propria abitazione) non è stata espressamente risolta dalla nuova formulazione dell'art. 1124 c.c., che utilizza ancora l'espressione "proprietari ... a cui servono".

Si deve, quindi, ragionare anche sui principi più generali. Va innanzitutto premesso che, se gli ascensori sono stati installati contestualmente alla costruzione dell’edificio e ove non emerga il contrario dai titoli di acquisto delle singole unità immobiliari, essi sono di proprietà di tutti i condomini ex art. 1117 c.c. (compresi i condomini che si trovano al piano terra). E' stato sostenuto, infatti, che, potenzialmente, tali impianti possano essere utilizzati anche da chi abita al piano terra, ad esempio per raggiungere le parti superiori dell'edificio ove vi sono coperture comuni a tutti (si veda Cass. civ. , sez. II, 10.7.2007 n. 15444) o, al contrario, per raggiungere i garage ubicati nel sottosuolo.
Alla luce di tale principio, sottolineando inoltre che la presenza dell'ascensore contribuisce al prestigio dell'intero fabbricato, parte della giurisprudenza ha sostenuto che le spese di manutenzione e sostituzione dell'ascensore vadano ripartite tra tutti i proprietari delle unità immobiliari, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Così, i proprietari degli appartamenti al piano terra pagheranno la metà della spesa in ragione dei loro millesimi di proprietà, e null'altro dovranno, in quanto l'altezza del loro piano è pari a zero.

E' interessante cercare qualche ulteriore elemento di riflessione negli atti parlamentari che hanno accompagnato l'uscita della riforma. Nella Relazione al disegno di legge di riforma, in merito all'art. 8 modificativo proprio dell'art. 1124, leggiamo "L’articolo 8 modifica l’articolo 1124 del codice civile, la cui rubrica diventa «Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori» adeguandolo alla nuova disciplina dell’articolo 1118 in materia di diritti". L'art. 1118 del c.c. sancisce, in particolare, che il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, né può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare (salvo quanto disposto da leggi speciali). Il riferimento a questa norma, quindi, sembra confermare la tesi per la quale le spese vadano ripartite (in misura naturalmente diversa) anche tra chi non usufruisce dell'ascensore in modo continuativo, sulla base del fatto che anch'essi ne sono parzialmente proprietari e non possono quindi sottrarsi all'obbligo di contribuire.

Pertanto, la tesi che considera i proprietari degli appartamenti ai piani terra esenti per legge dalla contribuzione alle spese dell'ascensore, basandosi solo su un elemento (l'utilizzo materiale del servizio) non può ritenersi del tutto completa.
Naturalmente, poiché la riforma dell'art. 1124 c.c. è recente, potranno formarsi orientamenti giurisprudenziali diversi nel corso dei prossimi anni. Già prima delle riforma della disciplina condominiale esistevano pronunce di vario avviso, ma in questa sede ci si è limitati a riportare quello che appare essere l'orientamento dominante.
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Nello chiede
sabato 17/11/2012 - Lazio
“Salve, sono proprietario di un appartamento al piano rialzato di un condominio di quattro piani, con ingressi (auto e pedonale) e garage indipendenti, e pertanto non necessito di utilizzare per alcun motivo i servizi posti all'interno del condominio stesso (ascensore, scale e garage) e terrazzi (quest'ultimi appartenenti ai proprietari degli attici). Come me ci sono altri 5 proprietari al piano rialzato che non hanno alcun accesso nell'atrio del condominio. Siamo tenuti a pagare le spese ordinarie o straordinarie, anche in minima parte, delle scale e dell'ascensore pur non utilizzando tali servizi? Vi prego di riportare i riferimenti di legge, artt., sentenze ect. ect.!! Grazie! grazie! grazie!”
Consulenza legale i 18/11/2012

In tema di condominio di edifici, la regola posta dall'art. 1124 del c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica ratio, alla ripartizione delle spese per la manutenzione e la ricostruzione dell'ascensore già esistente. In materia, sia la giurisprudenza che la più recente dottrina ritiene che le relative spese siano a carico di tutti i condomini, posto che l'impianto di ascensore è un servizio comune a tutti i condomini, che contribuisce al prestigio dell'intero fabbricato. Tuttavia, ad una diversa conclusione si giunge applicando l'art. 1123 del c.c., ultimo comma, secondo il quale, quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Infatti, se i proprietari dei piani rialzati dimostrano che nessuna utilità ha per loro l'ascensore condominiale, com'è dato presumersi dal fatto che gli appartamenti hanno anche ingressi indipendenti, essi potrebbero opporre diniego al pagamento delle spese dell'ascensore, in quanto relative a beni che essi non utilizzano nè per il godimento delle unità immobiliari di loro proprietà, nè per il godimento di altre parti comuni condominiali (sul punto si veda ad esempio Trib. Genova, Sez. III, 14.12.2006).

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NEGRINI chiede
lunedì 13/02/2012 - Lombardia
“Buongiorno, possiedo un garages in un condominio dove l'ascensore arriva al piano interrato. Sono tenuto a pagare le spese di ripartizione per la manutenzione dell'ascensore? grazie”
Consulenza legale i 17/02/2012

Per poter dare una risposta precisa, è necessario fare riferimento al regolamento di condominio e vedere esattamente come sono regolate le spese dei garage e quelle delle parti comuni. Il principio generale, comunque, è che ogni unità immobiliare deve contribuire alle spese dei servizi che possono essere utilizzati per gli accessi e per le necessità della stessa unità. Di conseguenza sarà necessario contribuire alle spese ascensore, indipendentemente dal fatto che poi non si utilizzi tale servizio. Nulla vieta, naturalmente, che per convenzione (decisione assembleare all'unanimità o regolamento contrattuale), il proprietario del garage sia esonerato o paghi in misura inferiore le spese di manutenzione.

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Sonia R. chiede
giovedì 01/09/2011 - Calabria
“buon giorno,
io volevo un chiarimento in merito al pagamento della manutenzione ordinaria dell'ascensore.
Nel nostro fabbricato si paga con la cartella millesimale.Ora da quando abbiamo cambiato gestore dell'ascensore le cose sono cambiate la somma della manutenzione ordinaria arriva ogni 4 mesi. I condomini dei piani superiori dicono che dobbiamo dividere l'importo in parti uguali e non con i millesimi.
Quindi vorrei chiarimento su questo la MANUTENZIONE SI PAGA IN PARTI UGUALI oppure dato che da noi si usa la tabella millesimale la si può utilizzare anche per questa spesa??? Grazie
Cordiali Saluti”
Consulenza legale i 05/09/2011

L'art. 1124 del c.c. è applicabile per analogia alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente. Di conseguenza, la spesa relativa alla manutenzione è ripartita tra i vari condomini in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

La disciplina legale di ripartizione delle spese di manutenzione dell'ascensore è, però, in linea di principio, derogabile. In questo caso potrà ritenersi legittima la convenzione che modifichi i criteri legali di ripartizione delle predette spese solo se contenuta in una delibera approvata da tutti i condomini. Sarebbe dunque valida la disposizione per cui le spese inerenti alla manutenzione dell'ascensore vanno ripartite in quote uguali tra i condomini, solo qualora tale disposizione, di natura contrattuale, fosse contenuta nel regolamento condominiale (così anche Cass. Civ. 03/641).

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Domenico C. chiede
martedì 15/03/2011 - Calabria
“E' da diverso tempo che ho un dubbio sulla ripartizione delle spese condominiali, nello specifico sulle spese di manutenzione e mensili dell'ascensore ivi esistente nel condominio dove abito. La domanda è la seguente:-"I condomini che dimorano nel piano terra e non hanno alcun interesse ad andare nei piani superiori, nemmeno nel sottotetto in quanto non esiste perché presente una mansarda, devono pagare lo stesso le spese dell'ascensore?". Nell'eventualità che non deve essere corrisposta alcuna spesa inerente al mantenimento dell'ascensore mi potete fare sapere da quale art. del codice civile sono regolate le ripartizioni delle spese?...Sono certo di avere una risposta esaudiente da parte Vs. Vi ringrazio anticipatamente e saluto cordialmente”
Consulenza legale i 17/03/2011

La Suprema Corte ha parificato la suddivisione delle spese per l'ascensore condominiale a quella prevista dall'art. 1124 del c.c. per le scale: le spese vanno ripartite per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per la restante metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Tali criteri ripartitori vengono superati solo dal consenso unanime dei condomini, solitamente espresso nel regolamento condominiale (avente quindi natura convenzionale): ad esempio, si può prevedere il concorso alle spese di tutti i condomini, inclusi quelli abitanti al piano terreno, in base ai millesimi delle rispettive proprietà.

La giurisprudenza di merito ha specificato che "In assenza di prova circa l'esistenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori, deve applicarsi il criterio legale secondo cui anche i proprietari di unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell'ascensore, essendo comunque comproprietari dell'impianto comune, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e a quelle di ricostruzione, mentre gli stessi sono esonerati ex art. 1123, secondo comma, c.c., dal contribuire alle spese di esercizio e di pulizia di tale impianto" (Trib. civ. Genova, sez. III, 2 maggio 2003, n. 1512).

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D. C. chiede
mercoledì 18/10/2023
“Buongiorno,
vorrei sapere il calcolo delle quote per il subentro in proprietà ed uso di una piattaforma elevatrice installata nella nostra palazzina* da un solo condomine alcuni anni addietro.
• Palazzina composta da 6 condomini – ( 3 piani + 1 piano ex terrazze trasformate di sola pertinenza dei proprietari del 3° piano). L’ascensore è stato progettato e prevede lo sbarco anche al 4° piano di utilizzo solo dei proprietari del 3° piano.

• Scala millesimale utilizzata dal Condominio per la ripartizione delle spese della Scala:
millesimi millesimi
1 piano sx 19,800 1 piano dx 33,110
2 piano sx 28,700 2 piano dx 3 4,150
3 piano sx 33,750 3 piano dx 40,160

• Installazione di un contatore di energia elettrica (già effettuata in luglio 2023) a nome e per conto del condominio a solo esclusivo uso dell’alimentazione dell’ascensore della scala C. (Le spese verranno ripartite secondo la scala millessimale in uso dall’amministratore del condominio.

1) 2018 è stata convocata un’assemblea di scala con raccomandata, il proprietario del 3° piano sx per ragioni di salute, chiede di installare una piattaforma elevatrice e presenta progetto e preventivo di spesa. Da qualche mese erano già state deliberate il rifacimento delle facciate (altre spese già preventivate e deliberate), dunque non si è voluto aderire alla realizzazione della stessa. L’assemblea in quella occasione ha concesso l’autorizzazione all’installazione della piattaforma, con la sola condizione che la cabina dell’ascensore avesse le pareti in vetro e non oscurasse l’illuminazione naturale della scala dalle finestre. Nella stessa occasione i 2 condomini del primo piano dx e sx, hanno comunicato la loro non adesione nemmeno in futuro di un eventuale subentro.

2) Gennaio 2019 installazione della piattaforma elevatrice. Costo del bene documentato da fatture € 24.918,28 + € 1.583,09 (Spese professionisti, bolli, racc., pratiche etc.) Totale € 26.501,37.

In fase di installazione i due condomini del 2° piano (dx e sx) abbiamo aderito all’acquisto della porta e delle modifiche per lo sbarco per un futuro subentro, pagando con bonifico bancario al proprietario del 3° piano sx la quota di € 467,50 cadauno per un totale di € 935,00. (importo documentato da fatture di modifiche fatte dall’installatore). Questo importo e già compreso nel totale del bene di € 26.501,77.

3) Quote di manutenzione richieste per il subentro:
Costo manutenzione ordinaria sino al 31/12/2022 € 425,00
Costo manutenzione ordinaria dal 1/1/2023 al 30/09/2023 € 374,97
Totale € 799,97

Costo del Bene € 26.501,37 + Costo Manutenzione € 799,27 = € 27.301,34

Atto di COMPRAVENDITA QUOTE MONTACARICHI (redatto dall’Avvocato del proprietario 3° piano sx) facente riferimento all’art. 1121 c.c. chiede in pratica € 27.301,34 / 4 = € 6.825,33 è legate e corretto?



Chiedo in base art. 1121 c.c. citato si devono calcolare:
è legale la suddivisione in parti uguali pari al 25% o deve essere calcolato in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino partecipante
si devono calcolare le rivalutazioni del costo
si deve calcolare il deprezzamento subito dal bene oggetto dell’innovazione a seguito dell’utilizzo continuato e della naturale obsolescenza.
Si devono considerare le detrazioni fiscali usufruite solo dal proprietario del 3° piano sx.

Rimango in attesa di un Vs. riscontro
Grazie.”
Consulenza legale i 25/10/2023
A parere di chi scrive entrambe le modalità di suddivisione avanzate dalle parti in conflitto sono errate.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione con un orientamento che si può considerare consolidato (si veda tra le tante Cass. Civ n. 8746 del 18.08.1993 e Cass Civ. n.20713 del 04.09.2017), stabilisce che la tabella scala di cui all’art.1124 del c.c. debba essere utilizzata per ripartire le spese inerenti alla manutenzione ordinaria e quelle riguardanti la manutenzione straordinaria o eventualmente la sostituzione di un impianto ascensore già presente nel palazzo. Viceversa, le spese inerenti all’installazione di un impianto ascensore ex novo prima non presente nello stabile devono essere ripartite tra i condomini utilizzando la tabella generale di proprietà di cui al 1° dell’art. 1123 del c.c., e non, come sosterrebbe il legale di controparte una suddivisione per teste in parti uguali.

Facendo proprio applicazione di tale consolidata giurisprudenza il G.d.P. di Bari con la sentenza n.5632 del 13.10.2011 ha statuito: "In caso di installazione successiva dell’impianto di ascensore (n.d.r., condominiale), trattandosi di innovazione voluttuaria o eccessivamente gravosa, suscettibile di utilizzazione separata, per stabilire il criterio attraverso il quale determinare la contribuzione “pro quota” dei condomini che intendono avvalersene successivamente, l’unico criterio è quello previsto dall’art. 1123 c.c., ossia la quota di ingresso deve essere determinata in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, calcolando, in primo luogo, il costo complessivo dell’ascensore sopportato dal condomino che l’ha installato, rivalutato al momento della domanda; in secondo luogo a tale importo dovranno poi essere detratte le agevolazioni godute dal medesimo (nella specie, per invalidità civile); infine tale importo andrà ripartito tramite le tabelle millesimali generali rivalutate in relazione alla innovazione apportata".

Una volta determinata la quota relativa agli oneri di installazione dell’impianto determinata ai sensi dell’ art. 1123 del c.c., colui che vuole subentrare dovrà anche corrispondere la quota parte delle spese di manutenzione finora sopportate unicamente dal condomino o dal gruppo di essi che ha inizialmente installato e usufruito dell’ impianto: anche in questo caso, tali spese di manutenzione dovranno essere rivalutate al costo attuale della moneta al fine di evitare ingiusti arricchimenti a vantaggio dei subentranti (Cass.Civ n. 8746/1993).
Ovviamente in questo caso a differenza di prima, per determinare l’esatto ammontare della quota di spese ordinarie a cui dovrà far fronte colui che vorrà successivamente usufruire dell’ascensore si dovrà ricorrere all’ utilizzo della tabella scala di cui all’art. 1124 del c.c.

Dato il quadro giuridico generale applicabile nella fattispecie descritta nel quesito si consiglia di rivolgersi all’amministratore del condominio per il calcolo esatto della somma necessaria per subentrare nella proprietà e nell’utilizzo dell’ascensore: tale figura professionale è infatti in possesso delle competenze e di tutti gli elementi necessari per fornire una risposta precisa e corretta.
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Maria T. I. chiede
mercoledì 28/04/2021 - Campania
“Nel mio condominio avendo degli invalidi (con carrozzella) ed un ascensore che parte dal piano ammezzato e non dal piano terra. Si è deciso di chiedere preventivo sia di un servoscala con poltroncina per superare la prima rampa di scale dal piano 0 al piano ammezzato. E di valutare anche il costo del prolungamento dell'ascensore. Si è poi deliberato all'unanimità di far partire l'ascensore (condominiale) dal piano terra. E di fare i lavori necessari per il prolungamento. In sede assembleare non si è deciso come ripartire la spesa. Poiché in un primo momento si era parlato di servoscala, l'ascensore è condominiale, il prolungamento è utile a tutti i condomini incluso il piano ammezzato. Per me era ovvio un riparto per art. 1123 Tabella di proprietà. Con mia grande sorpresa invece hanno chiesto riparto secondo art. 1124. Vorrei un vostro parere.”
Consulenza legale i 01/05/2021
La giurisprudenza in materia di suddivisione delle spese attinenti alla installazione manutenzione e sostituzione degli impianti ascensore in condominio, in maniera oramai dominante, tende a distinguere tra l’installazione di un nuovo impianto prima non presente nel palazzo, dalla manutenzione e sostituzione di uno già esistente. Le pronunce giurisprudenziali, sia di merito che di legittimità, che effettuano questa distinzione sono veramente copiose: si è usato come “faro guida” la sentenza Cass. Civ., Sez. II, del 25.03.2004 n.5975.

Le spese per la installazione di un impianto ascensore ex novo in un edificio ove prima non vi fosse la presenza di alcun impianto.

In questo caso, sostiene la giurisprudenza, siamo difronte ad una vera e propria innovazione ex art. 1120 del c.c., in quanto i condomini vanno ad introdurre nel condominio un servizio comune che prima non era presente. In questo caso le spese sostenute per l’installazione dell’impianto, vanno ripartite seguendo il principio dell’art. 1123 co.1 del c.c. che, tra le altre cose, disciplina la suddivisione delle spese per le innovazioni deliberate durante la vita condominiale. Applicando il criterio adottato da tale norma, gli oneri condominiali si ripartiscono in proporzione al valore delle singole unità immobiliari, e quindi, in termini pratici, applicando la tabella dei millesimi generali.

Le spese per la manutenzione o per la sostituzione di un impianto ascensore che era già presente nel momento in cui l’assemblea delibera su dette spese.

In questo caso, secondo la giurisprudenza, il criterio da seguire non è quello dell’art 1123 del c.c., ma del successivo art. 1124 del c.c. Applicando tale norma le spese per la manutenzione e la sostituzione degli ascensori, sono ripartite tra i proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa viene poi tra essa ripartita per metà in base al valore delle singole unità immobiliari, per l’altra metà esclusivamente in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo. Generalmente i criteri di riparto indicati nell’art. 1124 del c.c., vengono matematicamente attuati dalla tabella ascensore, la quale viene utilizzata dagli amministratori per ripartire le spese di manutenzione e rifacimento dell’ascensore.

Applicando i principi appena tratteggiati si può concludere come il prolungamento della corsa dell’impianto ascensore esistente essendo teso ad estendere il servizio ad una parte dell’edificio che prima ne era sprovvisto, costituisce una innovazione ai sensi dell’art. 1120 del c.c. e come tale le relative spese devono essere ripartite ai sensi dell’art. 1123 del c.c.
Qualora quindi l’assemblea abbia deliberato di ripartire le spese sulla base del successivo art. 1124 del c.c., ci sono gli estremi per proporre una impugnazione innanzi alla autorità giudiziaria, preceduta da un tentativo obbligatorio di mediazione, se si è ancora nei termini perentori di cui all’art. 1137del c.c. L’impugnazione infatti deve essere proposta entro 30 gg. decorrenti dal giorno della riunione per i condomini dissenzienti o astenuti ma presenti in assemblea; per i proprietari assenti invece il termine per impugnare decorre dal giorno in cui viene loro comunicato il verbale della riunione. Il termine viene rispettato anche con la semplice presentazione della istanza di mediazione presso un organismo abilitato.

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