La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5014 del 2 marzo 2018, ha affrontato un altro interessante caso in materia condominiale, fornendo alcune interessanti precisazioni circa la ripartizione delle spese relative alla manutenzione dei balconi esterni.
Il caso sottoposto all’esame della Cassazione ha visto come protagonista una condomina, che aveva impugnato, dinanzi al Tribunale di Bologna la delibera con cui l’assemblea di condominio “aveva disposto la ripartizione della spesa in base ai millesimi di proprietà anche per le parti dei balconi visibili dall'esterno, in quanto detti balconi, come previsto anche dall'art. 7 del regolamento condominiale, appartenevano per l'intero ai proprietari dei piani ai quali accedevano”.
La condomina, inoltre, riteneva ingiusta l’attribuzione all’amministratore di condominio di un “compenso ad hoc per l'assistenza prestata in occasione del citato intervento di manutenzione straordinaria”.
Il Tribunale di Bologna, pronunciatosi in primo grado, aveva rigettato l’impugnazione e la sentenza era stata confermata dalla Corte d’appello di Bologna, la quale rilevava come, dalla documentazione fotografica prodotta, fosse emerso che “le proiezioni esterne delle balconate cui accedevano le balaustre e le solette, con la loro forma geometrica e la loro simmetrica disposizione, conferivano alla facciata dell'edificio una particolare connotazione, che si traduceva nel decoro architettonico del fabbricato stesso”.
Di conseguenza, secondo la Corte, l’assemblea di condominio aveva correttamente ripartito la spesa oggetto di contestazione tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà, in quanto le parti esterne dei balconi, “acquistando rilievo sotto il profilo estetico-funzionale nei riguardi della facciata, erano da considerarsi comuni”, ai sensi dell’art. 1117 c.c.
Quanto, poi, alla decisione di attribuire un compenso a parte all'amministratore, la Corte d’appello evidenziava come l’assemblea di condominio si fosse limitata ad esercitare un potere discrezionale alla medesima spettante.
Ritenendo la decisione ingiusta, la condomina aveva deciso di rivolgersi alla Corte di Cassazione, nella speranza di ottenere l’annullamento della sentenza sfavorevole.
La Cassazione riteneva di dover aderire alle considerazioni svolte dalla condomina, osservando quanto segue.
La Corte, in primo luogo, rilevava come il costante orientamento della giurisprudenza fosse nel senso di ritenere che “gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 3), con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.
Ebbene, nel caso di specie, secondo la Cassazione, il giudice di secondo grado aveva, del tutto correttamente e motivatamente ritenuto che “le balaustre dei balconi, ivi inclusi quelli prospicienti l'unità immobiliare della ricorrente, avessero natura comune, in quanto destinate a contribuire nel loro insieme all'aspetto estetico del fabbricato”.
Anche per quanto riguarda la questione relativa al compenso straordinario all’amministratore di condominio, la Cassazione confermava quanto statuito dalla Corte d’appello, ribadendo che rientra tra i poteri dell’assemblea di condominio (art. 1135 c.c.), quello di “riconoscere un compenso straordinario all'amministratore”, sulla base di una valutazione che è “esclusivamente riservata all'organo assembleare”.
Se i balconi svolgono una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, essi devono considerarsi parti comuni, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
