Il Tribunale di Genova, con una sentenza del 20 gennaio 2011, si è occupato di un interessante caso in materia condominiale.
Nel caso esaminato dal Tribunale, alcuni condomini avevano agito in giudizio impugnando una delibera dell’assemblea di condominio che aveva approvato il bilancio consuntivo relativo all’anno 2008.
Nello specifico, i condomini contestavano l’addebito delle spese di rifacimento del pavimento del cavedio condominiale in quanto l’immobile di loro proprietà era “del tutto autonomo e non collegato a tale cavedio, con la conseguenza che non avrebbero dovuto gravare su parte attrice le spese di manutenzione di esso, avuto riguardo all'art. 1123 comma 2 c.c.”.
Secondo i condomini, inoltre, la delibera avrebbe erroneamente ripartito per quote uguali le spese relative alla riparazione delle tubazioni orizzontali dell’impianto fognario.
Il Tribunale riteneva, in effetti, di dover aderire alle argomentazioni svolte dai condomini attori, accogliendo le relative domande.
Evidenziava il Tribunale, in particolare, che “se è vero che il cavedio - talora denominato chiostrina, vanella o pozzo luce - è un cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio comune, destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (quali ad esempio bagni, disimpegni, servizi), e perciò sottoposto al medesimo regime giuridico del cortile, espressamente contemplato dall'art. 1117, n. 1 cod. civ. tra i beni comuni, salvo specifico titolo contrario (Cass. 4350/2000) è altrettanto vero che, nel caso di specie, alla luce di quanto emerso nel corso dell'istruttoria orale, è emerso che il negozio di proprietà attorea non è in alcun modo collegato né collegabile con il cavedio con la conseguenza che le spese di manutenzione della pavimentazione dello stesso non possono essere legittimamente poste a carico di parte attrice che non trae utilità da tale bene, ex art. 1123 uc. c.c.”.
In sostanza, poiché, nel caso di specie, l’immobile dei condomini attori era del tutto scollegato rispetto al cavedio in questione, il medesimo non poteva essere considerato un vero e proprio “bene comune”, dal momento che i condomini non avevano la possibilità di usufruire in alcun modo di tale bene.
Di conseguenza, secondo il Tribunale, le spese relative al cavedio non potevano essere poste a carico di tutti i condomini, ma solo di quelli che, in concreto, ne usufruivano.
Il Tribunale riteneva di dover accogliere anche il motivo di impugnazione relativo alla illegittima ripartizione per quote uguali delle spese di riparazione delle tubazioni orizzontali dell'impianto fognario.
Il Giudice, infatti, precisava che “in assenza di convenzione in deroga al dettato codicistico (e che il Condominio non prova in alcun modo, essendo rimasto contumace), tali spese devono ritenersi disciplinate dall'art. 1123 c.c.”.
Osservava il Tribunale, in proposito, che “in tema di condominio negli edifici, le parti dell'edificio - muri e tetti (art. 1117 n. 1 cod. civ.) - ovvero le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 n. 3 cod. civ.) - deputati a preservare l'edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell'art. 1123 cod. civ., e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (art. 1123, secondo e terzo comma cod. civ. (Cass. 11423/1990)”.
Secondo il Tribunale, dunque, le spese relative alle tubazioni dell’impianto fognario non dovevano essere ripartite in parti uguali, bensì in misura proporzionale al valore delle singole proprietà immobiliari, trattandosi di beni comuni.
Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale di Genova annullava la delibera dell’assemblea di condominio oggetto di impugnazione, condannando il condominio convenuto in giudizio al pagamento delle spese di lite.
Le spese di manutenzione del cavedio non possono essere poste a carico dei condomini proprietari di un'unità immobiliare non collegata nè collegabile con il cavedio medesimo.
