La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 18216 del 24 luglio 2017, si è occupata di un’interessante questione di natura condominiale.
Nel caso esaminato dalla Cassazione, un condomino aveva agito in giudizio, al fine di veder dichiarata la nullità della delibera con cui l’assemblea di condominio aveva stabilito, nella limitata misura del 50%, la partecipazione del condominio alle spese necessarie per riparare i danni che aveva subito il proprio appartamento, a seguito del cedimento del suolo.
Il Tribunale di Siracusa, pronunciatosi in primo grado, aveva accolto la domanda del condomino, dichiarando nulla la delibera impugnata.
Secondo iI Tribunale, infatti, le cause dei danni riscontrati erano da ricondurre “al cedimento del vespaio posto all'interno dei cordoli in cemento armato di collegamento dei plinti fondazionali, su cui poggiavano le pareti perimetrali, addebitabile ai vuoti nel materiale di riempimento sottostante”.
Di conseguenza, secondo il Tribunale, poiché il suolo su cui sorge l’edificio deve ritenersi di proprietà comune, il condominio era tenuto a rispondere integralmente delle spese necessarie a ripristinare l’appartamento del condomino.
La Corte d’appello di Catania, tuttavia, riformava la sentenza di primo grado, escludendo che i danni subiti dall’appartamento in questione fossero dovuti a cedimenti di natura strutturale e affermando che il cedimento era avvenuto in corrispondenza della pavimentazione e delle tramezzature dell’appartamento del condomino, “come conseguenza del cedimento del sottostante materiale di riempimento”.
Poiché, dunque, secondo la Corte d’appello, tale zona di riempimento non poteva essere ricompresa tra i beni condominiali di cui all’art. 1117 c.c., essendo estranea al suolo su cui sorgeva l'edificio, le spese di ripristino dell’appartamento lesionato non potevano porsi a carico del solo condominio.
Ritenendo la decisione ingiusta, il condomino decideva di rivolgersi alla Corte di Cassazione, nella speranza di ottenere l’annullamento della sentenza sfavorevole.
La Corte di Cassazione riteneva, in effetti, di dover dar ragione al ricorrente, accogliendo il relativo ricorso, in quanto fondato.
Osservava la Cassazione, in proposito, che era stato accertato che la causa delle lesioni subite dall’appartamento del ricorrente era riconducibile al “cedimento del vespaio”, a causa dei “vuoti nel materiale di riempimento”.
Secondo la Cassazione, dunque, occorreva accertare la natura condominiale o meno di tale zona di riempimento.
Ebbene, sul punto la Cassazione osservava che, come evidenziato in precedenti sentenze, “l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell'edificio, e la superficie del piano terra, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, appartiene, come parte comune, a tutti i condomini, in quanto destinata all'aerazione e alla coibentazione del fabbricato”.
Di conseguenza, secondo la Cassazione, la Corte d’appello aveva errato nel ritenere che il vespaio oggetto di causa fosse di proprietà esclusiva del proprietario del piano terreno, così come aveva errato nell’escludere che i danni oggetto di causa non dovessero essere sopportati per l'intero dal condominio.
Ciò considerato, la Corte di Cassazione accoglieva il ricorso proposto dal condomino, annullando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte d’appello, affinchè la medesima decidesse nuovamente sulla questione, in base ai principi sopra enunciati.
Secondo la Cassazione, l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell'edificio, e la superficie del piano terra, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, appartiene, come parte comune, a tutti i condomini, in quanto destinata all'aerazione e alla coibentazione del fabbricato.
