Condominio (negli edifici)

È una figura particolare di comunione (di tipo forzoso) che si esplica nella comproprietà di parti comuni di un edificio (quelle elencate all'art. 1117 del c.c., quali suolo su cui sorge l'edificio, fondazioni, muri maestri, tetti e lastrici solari, scale), laddove vi siano più proprietà divise per piani.
Si tratta di un istituto complesso, caratterizzato dalla coesistenza tra parti di proprietà comune e parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Le parti comuni fanno necessariamente parte dell'edificio su cui insistono le proprietà esclusive dei singoli condomini, pertanto il rapporto di accessorietà è perpetuo.
La quota di ciascun condomino sulle parti comuni è misurata in millesimi, che vengono suddivisi in base alle c.d. tabelle millesimali: per la loro composizione, si guarda al valore di ogni singolo appartamento, tenendo in considerazione vari aspetti quali l'altezza del piano e il numero di vani.
Le tabelle millesimali determinano la misura della partecipazione alla cosa comune che spetta a ciascun condomino nonché il potere di questi nelle decisioni che prende l'assemblea condominiale.
Al condominio negli edifici è applicata una disciplina speciale dettata dagli artt. 1117-1139 c.c., ma, se non derogate, sono applicabili altresì le norme sulla comunione ordinaria.
Si possono così riassumere le caratteristiche principali del condominio:
- di regola, indivisibilità delle parti comuni;
- preminenza dell'interesse collettivo su quello dei singoli condomini;
- esistenza di un vincolo di destinazione che incide sul godimento delle parti comuni, e, anche se in misura minore, sulla proprietà esclusiva dei singoli condomini;
- gestione del bene comune organizzata in maniera articolata e complessa.