E’ recentemente intervenuta una pronuncia della Corte di Cassazione che ha affrontato il tema relativo alla natura di bene comune o di bene esclusivo delle scale condominiali.
In particolare, se una scala serve solo al condomino che abita in una determinata parte dell’edificio condominiale, le relative spese devono essere ripartite tra tutti i condomini, alla pari di ogni altro bene comune?
Va osservato che l’art. 1117 del c.c. contiene un’elencazione, non tassativa, dei beni che si devono considerare “comuni” all’interno del condomino.
Secondo tale disposizione, infatti: “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano di un edificio, se non risulta il contrario dal titolo che, a pena di nullità, deve precisarne la diversa destinazione d’uso:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, quali il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili;
2) i locali per servizi in comune, quali la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, il riscaldamento centrale, gli stenditoi, le centraline di controllo delle energie e delle telecomunicazioni;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, quali gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari e i sistemi di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento, per le telecomunicazioni e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Il valore proporzionale delle singole unità immobiliari deve essere precisato dal regolamento di condominio o dalle deliberazioni di cui all’articolo 1117-quater ed essere espresso in millesimi da apposita tabella allegata. Ai soli fini della ripartizione delle spese, la tabella deve tener conto dell’uso anche potenziale delle parti comuni come determinato dalla legge e dal titolo”.
La Corte di Cassazione , con la sentenza n. 7704 del 19 aprile 2016, ha fornito alcune interessanti precisazioni in merito alla natura delle scale condominiali.
La Corte, infatti, precisa come “va considerato che il diritto di condominio sulle parti comuni dell’edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l’esistenza ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune. La richiamata disposizione di cui all’art. 1117 c.c., che contiene un’elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario”.
In conclusione, ai fini della ripartizione delle spese relative alle scale condominiali, occorre verificare se le stesse abbiano o meno le caratteristiche di un “bene condominiale”, in quanto se le stesse sono destinate a servire tutti i condomini, le spese andranno ripartite tra tutti gli stessi. Se, invece, per le caratteristiche strutturali dell’edificio condominiale, determinate scale sono destinate a servire in maniera esclusiva solo un condomino, la relativa spesa dovrà essere addebitata unicamente allo stesso.
In quest’ultimo caso, infatti, viene superata la presunzione di con titolarità del bene contenuta nell’art. 1117 c.c.
