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Articolo 1126 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 25/09/2024]

Lastrici solari di uso esclusivo

Dispositivo dell'art. 1126 Codice Civile

Quando l'uso dei lastrici solari(1) o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini(2), quelli che ne hanno l'uso esclusivo(3) sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico(4): gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve(5) in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno [68].

Note

È il piano di copertura dell'edificio: può essere o meno transitabile. Di norma, si parla di "lastrico" quando esso abbia la sola funzione di copertura; di "terrazza a livello" quando si tratti di superficie transitabile, che costituisce di fatto estensione e integrazione dell'appartamento cui è annessa.
(2) La norma regola una ipotesi di utilizzazione riservata a uno o più condomini di un bene comune, al pari di quanto stabilito dal terzo comma dell'art. 1123 del c.c..
(3) La giurisprudenza equipara ai lastrici solari di uso esclusivo quelli di proprietà esclusiva.
(4) Sono escluse le spese relative a manufatti o altri elementi di cui faccia uso esclusivo un condomino (es. parapetti, ringhiere, ecc.): in tal caso, le spese gravano solo su coloro che abbiano l'uso esclusivo di essi.
(5) L'articolo si riferisce a coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o costruire, che per essi funge quindi da copertura.

Spiegazione dell'art. 1126 Codice Civile

Ripartizione delle spese per i lastrici solari di uso esclusivo in tutto o in parte
Se il lastrico solare, oltre ad essere di proprietà comune, è anche di uso comune, tutti i comproprietari sono tenuti alle spese di riparazioni e di ricostruzioni, giusto l' art. 1123 del c.c.. Ma già il codice civile del 1865 (art. 563) prevedeva l'ipotesi che l'uso del medesimo non fosse comune a tutti i proprietari della casa e stabiliva che coloro i quali ne avevano l'uso esclusivo, per ragione del calpestio, erano tenuti a contribuire per una quanta parte della spesa delle riparazioni o ricostruzioni e le altre tre parti erano a carico di essi e degli altri proprietari della casa, nella proporzione del valore del piano di ciascuno, salve le particolari stipulazioni.
La norma per la sua equità è stata conservata nell'art. 1126: se l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, coloro i quali ne usano ne traggono da un lato un vantaggio maggiore, e vi apportano dall'altro un logorio maggiore rispetto a coloro i quali ne beneficiano soltanto come copertura dell'edificio. È giusto quindi che essi concorrano in maggior misura alle spese di riparazioni e di ricostruzione. Il nuovo codice, anzi, ha portato ad un terzo della spesa la loro quota esclusiva, essendo sembrata troppo esigua quella di un quarto, mentre gli altri due terzi restano a carico di tutti i condomini, compresi quelli che ne hanno l'uso esclusivo, totale o parziale, in proporzione del valore del piano, dell'appartamento o dei locali di ciascuno.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

529 Nell'art. 1123 del c.c. ho fuso le disposizioni degli articoli 13 e 14 del R. decreto-legge 15 gennaio 1934, concernenti la ripartizione delle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, nonché la ripartizione delle spese per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza nei limiti dei suoi poteri. Ho poi dettato negli articoli 1124, 1125 e 1126 particolari norme, come già faceva il codice del 1865 negli articoli 562 e 563, per le spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale, dei soffitti, delle volte, dei solai e di quei lastrici solari che siano di uso esclusivo. Per quanto riguarda le scale, ho abbandonato il sistema del codice del 1865 (art. 562, quarto comma), che poneva le spese relative a carico dei proprietari di quei piani a cui serviva ciascun tratto di scala, in ragione del valore dei piani stessi. Tale sistema infatti portava a conseguenze non dei tutto eque, aggravando eccessivamente l'onere dei proprietari degli ultimi piani. Ho ripartito invece le spese per la manutenzione e ricostruzione tra i proprietari dei diversi piani, a cui le scale servono, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (art. 1124, primo comma). È giusto che i proprietari degli ultimi piani contribuiscano in misura maggiore, perché è da presumere che col maggior uso diano luogo al maggior consumo delle scale. Sarebbe però eccessivo che i proprietari delle soffitte o camere a tetto e dei palchi morti contribuissero in ragione dell'altezza, perché in questi casi viene meno la presunzione del maggior logorio in conseguenza dell'uso, trattandosi di locali non destinati ad abitazione; perciò ho stabilito che questi proprietari, come quelli delle cantine, concorrano soltanto nella metà delle spese stesse che è ripartita in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano (art. 1124 del c.c., secondo comma). Circa le spese relative alla manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, ho creduto giusto disporre (art. 1125 del c.c.) che tali spese siano sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Le spese di manutenzione e di ricostruzione dei lastrici solari sono a carico dei condomini che ne traggono utilità, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di proprietà di ciascuno. Siccome però può darsi che del lastrico solare alcuni condomini traggano soltanto l'utilità che deriva dalla funzione principale del lastrico, che è quella di servire, come il tetto, alla copertura dell'edificio o di una parte dell'edificio, mentre altri condomini, oltre che trarre tale utilità, abbiano del lastrico solare l'uso esclusivo, il godimento diretto, in quanto si servono di esso come potrebbero servirsi di una terrazza, è sembrato giusto per questa ipotesi porre le spese di manutenzione e di ricostruzione per un terzo a carico dei condomini che del lastrico hanno l'uso esclusivo e per gli altri due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio a cui il lastrico serve di copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascun condomino (art. 1126 del c.c.). In fondo, la distinzione tra i due gruppi di condomini era già contenuta nell'art. 563 del codice del 1865, il quale disponeva che, ove l'uso del lastrico solare non fosse comune a tutti i condomini, quelli che ne avevano l'uso esclusivo,"per ragion del calpestio", erano tenuti a contribuire per un quarto - quota che mi è sembrata troppo esigua - nelle spese di riparazione e di ricostruzione, mentre gli altri tre quarti erano a carico così di costoro come degli altri condomini nelle proporzioni indicate dal precedente art. 562.

Massime relative all'art. 1126 Codice Civile

Cass. civ. n. 516/2022

La responsabilità per i danni derivanti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello il cui uso non sia comune a tutti i condòmini deve essere ricondotta nell'ambito della responsabilità di cui all'art. 2051 c.c., con la conseguenza che dei relativi danni rispondono sia il proprietario, o usuario esclusivo quale custode del bene, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti all'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore, ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condòmini ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Ne consegue che il rapporto di responsabilità che si instaura tra i diversi soggetti obbligati va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell'art. 2055 c.c., con esclusione del litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell'illecito, sicché il danneggiato ben può agire nei confronti del singolo condòmino, senza obbligo di citare in giudizio gli altri.

Cass. civ. n. 35957/2021

Allorché l'alloggio del portiere non sia più destinato ad uso condominiale, si applica ad esso la disciplina della comunione in generale, con la conseguenza che i partecipanti a siffatta comunione devono contribuire alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento del bene, ivi comprese quelle occorrenti - come nella specie - per la riparazione del lastrico solare che funge da copertura, ex art. 1126 c.c., in proporzione al solo valore millesimale dell'unità sita nella colonna sottostante al lastrico.

Cass. civ. n. 35316/2021

In tema di condominio di edifici, costituisce terrazza a livello, equiparabile al lastrico solare agli effetti del concorso nelle spese di riparazione o di ricostruzione e nella responsabilità per i danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c., anche la superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato ed incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali formi parte integrante strutturalmente e funzionalmente, e sia perciò destinata tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata.

Cass. civ. n. 18187/2021

Il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo - che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile - di contribuire, a propria volta e "pro quota", alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati.

Cass. civ. n. 11462/2021

In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Cass. civ. n. 6088/2020

In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Cass. civ. n. 24927/2019

In tema di conservazione del tetto di un edificio condominiale, le relative spese vanno ripartite - salvo che si tratti di tetto di proprietà esclusiva, assimilato al lastrico solare e, perciò, soggetto all'applicazione dell'art. 1126 c.c. - tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c., trattandosi di bene rientrante, per la funzione necessaria all'uso collettivo, tra le cose comuni, in quanto deputato a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua piovana e non riconducibile, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, commi 2 e 3, c.c. (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito, che aveva ravvisato l'obbligo di un condomino di concorrere alle spese di manutenzione del tetto del fabbricato, seppur non sovrastante alcuna unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, in quanto strutturalmente destinato anche alla protezione dell'atrio comune). (Rigetta, CORTE D'APPELLO PERUGIA, 21/11/2017).

Cass. civ. n. 22339/2019

Il lastrico solare, anche se accessibile unicamente da un appartamento in proprietà esclusiva, rientra tra le parti comuni dell'edificio, essendo irrilevanti le contrarie indicazioni catastali che ne indichino l'eventuale natura privata, in quanto preordinate a fini solo fiscali ed aventi, pertanto, in concrete circostanze soltanto il valore di semplici indizi, essendo al contrario necessario, per l'acquisto della proprietà di un bene immobile a titolo derivativo, un contratto avente forma scritta "ad substantiam".

Cass. civ. n. 30935/2018

In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve, invece, applicare analogicamente l'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l'uso esclusivo della stessa, determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, comma 2, c.c.

Cass. civ. n. 24266/2018

Il solaio che separa due unità abitative, l'una sovrastante all'altra ed appartenenti a diversi proprietari, deve ritenersi, salvo prova contraria, di proprietà comune ai due piani; tale presunzione "iuris tantum" vale per tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura, in quanto svolgono una inscindibile funzione divisoria tra i due piani, con utilità ed uso uguale per entrambi e correlativa inutilità per gli altri condomini, sicché le spese per la loro manutenzione e ricostruzione competono in parti eguali ai rispettivi proprietari, come previsto dall'art. 1125 c.c.. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che, statuendo sulla ripartizione delle spese di riparazione e manutenzione di una terrazza di proprietà e in uso esclusivo, costituente il solaio dell'appartamento sottostante, aveva applicato in via analogica l'art. 1125 c.c. ed escluso l'utilizzabilità dell'art. 1126 c.c.).

Cass. civ. n. 21337/2017

Qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere al criterio previsto dall'art. 1126 c.c. (sul presupposto dell'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l'uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell'inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123 c.c., comma 2.

Cass. civ. n. 19779/2017

In tema di condominio negli edifici, l'obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione, ex art. 1126 c.c., trova fondamento nel principio per cui i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'"utilitas" che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti; sicché, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell'edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), spettano all'assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito che, come tale, esula dal controllo di mera legittimità rimesso al giudice attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137 c.c..

Cass. civ. n. 11484/2017

In tema di condominio negli edifici, l'art. 1126 c.c., allorché pone l'obbligo di partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, a carico di "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", fa riferimento ai soli condomini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, mentre restano esclusi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall'esistenza, nella colonna d'aria ad esso sottostante, di parti comuni. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, in un condominio diviso in più scale, aveva posto a carico di tutti i condomini, limitatamente alla cennata aliquota dei due terzi, la spesa occorrente per il rifacimento del lastrico solare, in virtù dell'esistenza di parti di proprietà comune ad esso sottostanti).

Cass. civ. n. 199/2017

Il dovere di contribuzione dei condomini ai costi di manutenzione di un terrazzo di proprietà esclusiva non fonda sull'applicazione degli artt. 1110 e 1134 c.c., siccome postulanti spese inerenti ad una cosa comune, ma trova la propria ragione, ex art. 1126 c.c., nell’utilità che i condomini sottostanti traggono dal bene.

Cass. civ. n. 9449/2016

In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Cass. civ. n. 5814/2016

In tema di condominio, poiché le attribuzioni dell'assemblea sono limitate alla verifica ed all'applicazione dei criteri stabiliti dalla legge, è nulla, anche se assunta all'unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall'art. 1126 c.c., ove i condomini non abbiano manifestato l'espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso: tale nullità può essere fatta valere, ex art. 1421 c.c., da chiunque vi abbia un concreto interesse, compreso il condomino che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla formazione di detta delibera.

Cass. civ. n. 1451/2014

In tema di condominio negli edifici, il proprietario dell'appartamento su due livelli, che al piano superiore fruisca del calpestio sul lastrico solare e al piano inferiore goda della funzione di copertura, partecipa alla spesa di rifacimento del lastrico, ai sensi dell'art. 1126 cod. civ., per un terzo quale utente esclusivo del terrazzo e per due terzi in proporzione del valore millesimale dell'unità sita nella colonna sottostante al lastrico.

Cass. civ. n. 16583/2012

In tema di condominio negli edifici, il criterio di ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello che servano di copertura dei piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti), è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento.

Cass. civ. n. 9084/2010

In tema di condominio, la disposizione dell'art. 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche - sia pure in via concorrenziale - al condominio. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, in controversia tra il condominio ed il proprietario del terrazzo soprastante un locale condominiale, costituente lastrico solare di tale locale, per le riparazioni necessarie ad eliminare le infiltrazioni d'acqua verificatesi nell'immobile condominiale a causa del difetto di impermeabilizzazione del terrazzo, dovuto a vetustà della relativa guaina impermeabilizzante e non già a vizi originari di progettazione o di esecuzione del manufatto, aveva ritenuto che la fattispecie fosse da sussumere nell'ambito applicativo dell'art. 2051 c.c.).

Cass. civ. n. 20/2010

In materia di condominio di edifici, la legittimazione passiva nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni da infiltrazione causati alle proprietà sottostanti spetta al proprietario del lastrico solare soltanto allorché detti danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva, spettando altrimenti al condominio. Qualora pertanto detto proprietario, nel giudizio instaurato nei suoi confronti, intenda eccepire il proprio difetto di legittimazione, egli ha l'onere di precisare, con opportuni riferimenti agli atti processuali, che l'azione introduttiva del giudizio era stata esercitata o comunque si era rivelata, all'esito dell'istruzione, come avente ad oggetto una situazione dannosa non imputabile al medesimo in via esclusiva, ma della quale doveva rispondere il condominio.

Cass. civ. n. 15702/2004

In tema di regolamento di condominio cosiddetto «contrattuale» la clausola secondo cui i proprietari esclusivi delle terrazze di copertura (equiparabili al lastrico solare) devono contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria per un terzo mentre i tre quarti sono a carico di tutti i proprietari dei locali in proporzione dei millesimi, deve essere interpretata in base al canone «finale» dell'equo contemperamento — che va applicato in tutti i casi di assoluta incertezza dell'elemento letterale del testo — in modo da verificare se la quota maggiore posta a carico di tutti i proprietari dei locali in proporzione dei millesimi non abbia avuto proprio l'effetto di compensare la partecipazione soltanto per un quarto dei proprietari esclusivi dei terrazzi facendoli contribuire pro quota anche al residuo, che ai sensi dell'art. 1126 c.c. avrebbe dovuto gravare soltanto sui proprietari delle unità immobiliari sottostanti. (Nella specie è stata cassata la sentenza impugnata che, ritenendo di non potere risalire all'effettiva volontà dei contraenti a causa di un evidente errore matematico contenuto nella norma regolamentare, ne aveva privilegiato l'interpretazione conforme alle norme codicistiche; la S.C. ha anche ritenuto ininfluente, ai fini interpretativi, una successiva delibera condominiale, adottata a maggioranza e contenente una diversa ripartizione delle spese nelle misure di un quarto e tre quarti, rilevando che un comportamento complessivo posteriore al regolamento contrattuale sarebbe stato utilizzabile, ai sensi dell'art. 1362 c.c., solo se riferibile a tutti i condomini uti singoli).

Cass. civ. n. 11029/2003

In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. Diversamente, l'art. 1125 c.c. — che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti — è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno.

Cass. civ. n. 10686/2002

In tema di condominio di edifici, qualora il proprietario esclusivo di una terrazza di copertura di un garage sia responsabile dei danni da infiltrazione d'acqua provenienti da detta terrazza al garage sottostante, e tale responsabilità abbia natura extracontrattuale ex art. 2043 c.c., le conseguenze del fatto illecito, anche con riferimento al concorso di colpa del (condomino) danneggiato, proprietario del sottostante garage, devono essere regolate esclusivamente dalla disposizione dell'art. 2056 c.c., che disciplina la responsabilità aquiliana, con riferimento all'art. 1227 c.c., e non già secondo le norme relative alla ripartizione tra condomini delle spese di riparazione o ricostruzione di parti comuni. In tale ipotesi, ai fini della liquidazione del danno, deve pertanto tenersi conto del grado del contributo delle rispettive condotte colpose del danneggiante e del danneggiato alla causazione dell'evento.

Cass. civ. n. 2726/2002

Con riferimento al lastrico solare di uso e di proprietà esclusiva, l'art. 1126 c.c. individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall'utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (un terzo e due terzi) tra l'utilità connessa all'uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l'utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell'edificio condominiale, funzione cui il lastrico solare adempie a vantaggio di tutti i condomini. A tale stregua, sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 c.c. Pertanto, la clausola che ponga a carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di «manutenzione» ha una sua ragion d'essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempreché le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell'utente o proprietario esclusivo l'intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento.

Con riferimento al lastrico solare il termine «riparazione» di cui all'art. 1126 c.c. va inteso come sinonimo di manutenzione, attinente cioè a quegli interventi sulle parti di lastrico determinati dall'uso esclusivo, ma comunque collegati alla funzione di copertura dei piani sottostanti cui il medesimo strutturalmente adempie; detti interventi, tenuto conto della netta distinzione operata dall'art. 1126 c.c., non sono invero assimilabili a quelli dalla medesima norma definiti di «ricostruzione», per tali ultimi dovendo intendersi quei diversi interventi che incidono sugli elementi strutturali del lastrico (quali ad es. il solaio portante, la guaina impermeabilizzante, ecc.).

Cass. civ. n. 15131/2001

Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.; di conseguenza il condominio risponde, quale custode ex art. 2051 c.c., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie.

Cass. civ. n. 7472/2001

L'art. 1126 c.c., nel chiamare a partecipare alla spese relativa alle riparazioni del lastrico solare, nella misura di due terzi, «tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve», si riferisce a coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini alle cui porzioni il lastrico stesso non sia sovrapposto.

L'art. 1126 c.c., nel ripartire le spese per le riparazioni del lastrico solare in uso esclusivo ad alcuno dei condomini nella misura di un terzo a carico di questo e di due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio, o della parte di esso cui il lastrico serve, si riferisce solo a quelle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della costruzione, che la separa orizzontalmente dallo spazio superiore, manufatto comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non anche tutto ciò che vi è sovrapposto, che ad esso si collega ab extra, essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale (fattispecie in tema di giardino pensile sovrastante un'autorimessa, i cui locali erano stati danneggiati da infiltrazioni di acqua provenienti dallo stesso, i proprietari del quale erano stati condannati, in riforma della sentenza di primo grado, dalla corte d'appello, con decisione confermata per tale parte dalla S.C., alla stregua del principio di cui in massima, a sopportare per intero le spese relative alla rimozione, accantonamento e ripristino del giardino pensile. Nell'occasione, la S.C. ha precisato che non può attribuirsi rilievo, ai fini di una ripartizione delle spese tra il proprietario del giardino pensile sovrastante una proprietà individuale ed il titolare della stessa, il generale vantaggio estetico ed ambientale derivante dalla esistenza del giardino).

Cass. civ. n. 16067/2000

La deliberazione dell'assemblea di un condominio che, applicando erroneamente l'art. 1126 c.c. abbia addebitato a carico di un condomino una quota delle spese di riparazione della terrazza a livello del piano sovrastante, sovrastata a sua volta da altre terrazze sulla prosecuzione in altezza dell'edificio (destinata come tale non tanto ad assolvere a una funzione di copertura dei piani sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio ed ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata) è nulla per indebita invasione della sfera di proprietà del singolo condomino con la conseguenza che l'impugnazione della delibera non è soggetta al termine di decadenza di cui all'art. 1137 ultimo comma c.c.

Cass. civ. n. 3672/1997

Poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità nella misura del terzo residuo.

Cass. civ. n. 3542/1994

La spesa per la riparazione o ricostruzione del lastrico o della terrazza a livello deve essere sostenuta per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per due terzi dai condomini dell'edificio o delle parti di edificio a cui il lastrico serve come copertura; pertanto, individuati i condomini che hanno l'uso esclusivo del lastrico e posto a loro carico un terzo delle spese di ricostruzione o riparazione, la rimanente parte di dette spese deve essere imputata esclusivamente ai proprietari degli appartamenti situati nella zona dell'edificio coperta dal lastrico.

Cass. civ. n. 5125/1993

In base al criterio di ripartizione delle spese stabilito dall'art. 1126 c.c. il proprietario esclusivo del lastrico solare (cui va equiparata la terrazza a livello) deve contribuire nelle spese di riparazione soltanto nella misura di un terzo, senza dover concorrere nella ripartizione degli altri due terzi della spesa stessa, che restano a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico (o la terrazza) serve da copertura.

Cass. civ. n. 2988/1993

La norma dell'art. 1126 c.c., prevedendo testualmente che la contribuzione per un terzo delle spese di rifacimento del lastrico solare deve far carico ai condomini «che ne hanno l'uso esclusivo» anziché a quelli che ne «fanno» uso esclusivo, attribuisce all'espressione «uso esclusivo» il significato di mera potenzialità o facoltà dell'uso, quale che sia il concreto modo, anche di semplice inerzia, del suo estrinsecarsi, confermandosi dal tenore della stessa norma, come dalla sua ratio, la volontà del legislatore di prescindere da una effettiva utilizzazione del bene ed il riferimento alla utilitas ricavabile all'infuori od in più di quella insita nella generale funzione di copertura sui cui soli fruitori non far gravare le relative spese.

Cass. civ. n. 10602/1990

L'obbligo dei condomini dell'edificio cui il lastrico solare serve di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso — ancorché esso sia in tutto o in parte sottratto all'uso comune — trova fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico medesimo ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti. Da tanto consegue che anche i correlativi poteri deliberativi dell'assemblea restano circoscritti nell'ipotesi anzidetta alle decisioni concernenti la riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti etc.) senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverossia il suo carattere reale o personale, spettante a taluni condomini, i quali soltanto, quali fruitori delle relative utilità debbono sostenere le spese di riparazione e manutenzione di quegli altri elementi costruttivi e manufatti (ringhiere e simili ripari) che servono non già alla copertura dell'edificio ma a soddisfare altre utilità del lastrico o di quella parte di esso di uso esclusivo.

Cass. civ. n. 8669/1990

La disposizione dell'art. 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi (nella specie: imperfetta impermeabilizzazione e difetti nei canali di scarico delle acque piovane che avevano invaso le proprietà sottostanti) la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico invia esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche — sia pure in via concorrenziale — al condominio.

Cass. civ. n. 2924/1986

Mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno.

Cass. civ. n. 1501/1974

L'art. 1126 c.c., nel prevedere la possibilità di uso esclusivo del lastrico solare, non specifica la natura giuridica di tale diritto, il quale può avere carattere reale o personale ed è comunque quello che risulta dal titolo, ma, in mancanza di titolo, ha vigore la regola generale del regime di comunione, dato che la superficie (della terrazza-lastrico solare) serve pur sempre a coprire i vani sottostanti dell'edificio condominiale, e che tale regime non è escluso dal solo fatto che dal bene uno o più comproprietari traggano utilità maggiori rispetto agli altri. Perché una terrazza a livello, che esplichi anche funzione di copertura dei piani sottostanti, possa ritenersi di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento da cui alla terrazza medesima si accede, è necessario che essa faccia parte integrante, da un punto di vista strutturale e funzionale, del piano cui è annessa, di tal che la funzione di copertura dei piani sottostanti si profili come meramente sussidiaria.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1126 Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

S. S. chiede
mercoledì 23/10/2024
“Si chiede, gentilmente, quale normativa si applica ed eventuale ripartizione delle spese per rifacimento di un terrazzo a livello del primo piano di proprietà esclusiva dell'unità dl primo piano, che fa da copertura ad una sola stanza del piano terra sottostante ( proprietà dello scrivente) in un immobile dell'800 con 4 unità immobiliari, 2 al piano terra e 2 al primo piano, con 4 accessi indipendenti senza scale comuni e senza impianti in comune, senza istituzione di condominio.
La riparazione consiste nell'applicazione della vernice alluminio a protezione dell'esistente manto bituminoso e nuovo rivestimento in piastrelle.
Per quanto esposto il proprietario dell'unità sottostante è tenuto a partecipare al rifacimento?
E nel caso si configuri la partecipazione alle spese, in quale percentuale e a quali voci di spesa il proprietario dell'unità sottostante partecipa?

Distinti saluti”
Consulenza legale i 25/10/2024
Per giurisprudenza assolutamente granitica la terrazza a livello viene equiparata al lastrico solare attribuito in proprietà o in uso esclusivo ad un condomino: per tale motivo, in caso di rifacimento della copertura offerta da tale manufatto ai piani sottostanti, le spese relative dovranno essere ripartite ai sensi dell’art.1126 del c.c.
Un esempio recente di tali pronunce è sicuramente Cass.Civ. Sez. 3, Sentenza n. 18164 del 25/08/2014, Rv. 632926 - 01: "In tema di condominio negli edifici, la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cod. civ., senza che rilevi la riconducibilità delle infiltrazioni a difetti ricollegabili alle caratteristiche costruttive".

Purtroppo, questa equiparazione è particolarmente svantaggiosa per quel condomino che si trova ad essere nel contempo proprietario della terrazza (o del lastrico) e anche di una unità immobiliare ad essa sottostante: egli, infatti, non solo dovrà corrispondere di tasca propria in qualità di proprietario della terrazza la quota di un 1/3 delle spese di rifacimento della copertura, ma nel contempo in qualità di proprietario della unità immobiliare sita al piano inferiore dovrà partecipare in proporzione ai millesimi alla stessa attribuiti e in concorso con gli altri condomini al riparto dei rimanenti 2/3.
In questo senso è molto chiara Cass.Civ. Sez. 2, Sentenza n. 1451 del 23/01/2014, Rv. 629972 – 01: "In tema di condominio negli edifici, il proprietario dell'appartamento su due livelli, che al piano superiore fruisca del calpestio sul lastrico solare e al piano inferiore goda della funzione di copertura, partecipa alla spesa di rifacimento del lastrico, ai sensi dell'art. 1126 cod. civ., per un terzo quale utente esclusivo del terrazzo e per due terzi in proporzione del valore millesimale dell'unità sita nella colonna sottostante al lastrico".

Si precisa che il riparto previsto dall’art.1126 del c.c. deve trovare applicazione solo per quegli interventi strettamente attinenti alla manutenzione e al rifacimento della copertura offerta dalla terrazza a livello o dal lastrico: da ciò ne deriva, per esempio, che le spese di rifacimento della piastrellatura della soletta di calpestio della terrazza debbano essere interamente sostenute dal proprietario della medesima in quanto intervento che attiene ad una sua proprietà esclusiva.


Rodolfo I. chiede
lunedì 07/10/2024
“Buongiorno,
sono proprietario di un appartamento condominiale al ultimo piano con uso esclusivo del lastrico solare-terrazzo che funge anche da tetto per l'edificio e anche per il mio appartamento. Ci sono delle infiltrazione d acqua e dobbiamo rifare la guaina. Adesso sentendo l'amministratore, dice che le spese vanno si suddivise in un terzo a me, ma dato che il terrazzo funge anche da tetto per mio appartamento me tocca partecipare ai 2 terzi sottostanti, cosa che a me sembra strana leggendo l'articolo 1126 del codice civile che attribuisce un terzo delle spese ai proprietari esclusivi del lastrico e due terzi ai sottostanti. Altro grattacapo, come vengono suddivise le spese dovute dato le infiltrazioni nel mio appartamento, tutte a carico mio? O va fatta suddivisione con tutti i condomini? Se gentilmente mi potete dare qualche chiarimento in merito, grazie!”
Consulenza legale i 11/10/2024
Purtroppo, quanto detto dall’amministratore è corretto. La suddivisione prevista dall’art. 1126 del c.c. trova il suo fondamento in due presupposti: l’attribuzione del lastrico in uso o in proprietà esclusiva ad un condomino e il fatto che, nel contempo, il lastrico serva anche da copertura per gli appartamenti sottostanti alla sua colonna d’aria. Se si tiene a mente ciò, si capisce molto chiaramente la ragione per la quale il legislatore abbia introdotto questa particolare modalità di suddivisione degli oneri condominiali, applicabile solo al rifacimento della copertura offerta dal lastrico. La quota di 1/3 di detti oneri viene attribuita a colui che è proprietario o utilizzatore esclusivo del lastrico perché tale manufatto costituisce comunque una pertinenza della sua unità immobiliare; in secondo luogo, egli facendo presumibilmente un uso più intenso di detto bene rispetto agli altri proprietari ha causato una maggiore usura della copertura. La quota dei 2/3 viene invece attribuita a tutti gli altri condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve proprio in ragione della utilitas che i condomini sottostanti traggono dal bene (Cass.Civ. n.199/2017).

In altre parole, la copertura del lastrico riveste una doppia natura, da una parte è un bene pertinenziale alla sola proprietà esclusiva di un singolo condomino, dall’altro è un bene comune chiamato a soddisfare interessi fondamentali dell’intera collettività condominiale. Nel caso specifico l’autore del quesito trae una doppia utilità dal lastrico: da una parte, tale manufatto è una sua pertinenza in proprietà esclusiva, dall’altra, come qualsiasi altro condomino, usufruisce della copertura offerta dal manufatto in quanto il suo appartamento è collocato al di sotto della sua colonna d’aria. Per tale motivo egli non solo deve sopportare la quota di 1/3 prevista dall’art.1126 del c.c. in quanto proprietario del bene, ma anche partecipare in proporzione ai suoi millesimi assieme agli altri condomini alla quota dei 2/3.
L’art. 1126 del c.c. trova applicazione nel solo e limitato caso di rifacimento della copertura del lastrico solare e non deve certamente essere applicato alle altre spese di manutenzione derivanti dalla presenza di infiltrazioni d’acqua. In questo secondo caso devono trovare applicazione le norme generali, ed in particolare il primo comma delll’art.1123 del c.c.: tali spese, quindi, dovranno essere ripartiti tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

Si tenga presente che la giurisprudenza in più arresti ha precisato come le norme del codice civile disciplinanti la ripartizione degli oneri in condominio, debbano essere applicate nel momento in cui la necessità di effettuare determinate manutenzioni sulle parti comuni dell’edificio sia derivata dal normale utilizzo del bene, dalla sua vetustà e dallo scorrere del tempo. Nel momento in cui la necessità di effettuare un determinato intervento sia causato da un comportamento negligente di un condomino, egli deve rispondere del danno causato secondo le norme sul risarcimento del danno.
Non pare che l’autore del quesito venga accusato dall’amministratore e dagli altri condomini di aver causato con un suo comportamento negligente le manutenzioni dovute dalla presenza di infiltrazioni: pertanto, egli dovrà corrispondere solo la relativa quota di spesa corrispondente ai suoi millesimi di proprietà così come calcolate ai sensi degli artt. 1123 e 1126 del c.c.


M. A. P. chiede
lunedì 02/09/2024
“Salve, possiedo un attico con lastrico solare ad uso esclusivo che funge da copertura tetto a tre appartamenti sottostanti. Preciso che la terrazza (lastrico solare) sporge dal corpo del fabbricato per circa un metro ed è interamente circondata da parapetto in muratura.In seguito a forti piogge alcune parti dell’intonaco del parapetto esterno sono cadute al piano terra, fortunatamente senza danni a persone. Chiedo: a chi spetta il rifacimento del parapetto esterno? Al proprietario dell’attico o a tutti i condomini coperti dal lastrico solare? Grazie per la risposta!”
Consulenza legale i 04/09/2024
Nella fattispecie descritta si deve fare riferimento alla giurisprudenza sviluppatasi sul tema in merito al rifacimento dei parapetti inerenti a balconi aggettanti: è ben vero, infatti, che il manufatto protagonista del quesito viene catalogato dal suo autore come lastrico solare: è altrettanto vero però che tale manufatto, così come qualsiasi balcone aggettante, sporge dal corpo del fabbricato per oltre un metro. Si tenga anche conto del fatto che per giurisprudenza assolutamente granitica e costante, la particolare suddivisione prevista dall’art 1126 del c.c. può essere applicata alle sole spese inerenti al rifacimento della sola copertura offerta dal lastrico alle unità abitative ad esso sottostanti, ma non agli oneri derivanti dal rifacimento di tutti gli altri elementi che vanno a comporre il lastrico medesimo, come ad esempio i parapetti.

Fatta questa doverosa premessa Cass.Civ. Sez. 2, Sentenza n. 6624 del 30/04/2012, Rv. 622451 – 01 precisa che: "In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un <> della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole".

Anche in questo caso la pronuncia citata si inserisce in un solco giurisprudenziale ormai tracciato e definito. Dando quindi per scontato che nel caso specifico il parapetto esterno possa considerarsi elemento caratterizzante le linee architettoniche della facciata, gli oneri relativi al suo rifacimento dovranno essere suddivisi fra tutti i condomini applicando non l’art. 1126 del c.c. ma il precedente art 1123 del c.c., ripartendo quindi la spesa fra tutti i condomini attraverso la tabella dei millesimigenerali.


S. S. chiede
mercoledì 12/06/2024
“Nel condominio di cui sono proprietaria di una casa è in corso una causa (dal 2022) di cui è parte attrice una singola condomina per infiltrazioni perduranti derivanti da un lastrico solare ad uso esclusivo sul quale sono stati fatti lavori in precedenza (2020). Dalle perizie CTU sia in fase dell'ATP (in cui l'amministratore non si è presentato né ha informato l'assemblea) sia del giudizio ordinario emerge che l'amministratore di condominio non ha sottoposto all'assemblea del condominio la necessità di eseguire i lavori su tale lastrico nel 2020, ha proceduto in via d'urgenza incaricando una ditta suggerita da un singolo condomino, non ha nominato un direttore dei lavori e che i lavori preventivati dalla ditta sono stati fatti solo parzialmente e male (pertanto, entrambe le CTU hanno concluso che i lavori vanno rifatti totalmente). Preciso, che nel giudizio ordinario, non ancora concluso, è stata chiamata in causa anche la ditta, che in precedenza l'amministratore di condominio non aveva richiamato ai suoi doveri.
Nel bilancio 2024 l'amministratore ha riportato spese legali e tecniche del giudizio ordinario per circa 7.000,00 (CTU, CTP, mediazione, accertamenti tecnici), sostenendo che tali spese legali dovranno essere sostenute dai condomini che si trovano nella proiezione verticali del lastrico solare (per 2/3) e dal condomino proprietario esclusivo del lastrico solare (per 1/3), richiamando l'art. 1126 c.c.
Si chiede se:
1) debba applicarsi per le spese legali e il risarcimento del danno il criterio di riparto stabilito dall'art. 1126 c.a. oppure il criterio di ripartizione millesimale tra tutti i condomini, in considerazione della circostanza accertata da due CTU che il fatto costitutivo dell'illecito risale a una condotta omissiva e commissiva dell'amministratore di condominio, che fonda una responsabilità aquilana (art. 2051 c.c.). Vedi Cass., sez. II, sentenza del 13/6/2014 n. 13526.
2) Potremmo rivalerci sull'amministratore di condominio per negligenza nel suo operato?”
Consulenza legale i 30/06/2024
La suddivisione proposta dall’amministratore è giuridicamente errata. Per giurisprudenza assolutamente costante e granitica, la suddivisione prevista dall’art. 1126 del c.c., in quanto norma eccezionale rispetto alla regola generale prevista dall’art.art. 1123 del c.c., può trovare applicazione solo nel caso in cui sia necessario ripartire tra condomini lavori attinenti alla manutenzione della copertura offerta ai piani sottostanti dal lastrico solare attribuito in uso o in proprietà esclusiva ad un singolo condomino (tra le tante Cass.Civ., Sez.VI-2, ord. n.11484 del 10.05.2017). Ne consegue che tale criterio di riparto non può essere applicato per suddividere le spese legali che derivano da un contenzioso in cui è stato coinvolto il condominio, anche se tale contenzioso riguarda la copertura del lastrico solare. Tali oneri, in forza del 1° co. dell’art.1123 del c.c., dovranno essere ripartiti tra tutti i condomini proporzionalmente ai millesimi di proprietà di ciascuno, fatto salvo eventualmente quanto dispone l’art. 1132 del c.c. in merito al dissenso di un condomino rispetto alle liti intraprese dalla compagine condominiale.
Se poi all’esito del contenzioso in essere le spese processuali verranno poste in capo alla controparte del condominio, quest’ultimo avrà titolo per chiedere ad essa il recupero di quanto sborsato a suo tempo; una volta recuperata la somma, sarà compito dell’amministratore restituirla ai condomini che l’hanno anticipata, vuoi bonificandola direttamente sui loro conto correnti, vuoi compensandola con eventuali saldi passivi che risulteranno a bilancio.

Parallelamente alla questione appena trattata, l’autore del quesito chiede se sarà possibile rivalersi sull’amministratore di condominio per negligenza nel suo operato. Purtroppo, il quesito non offre sufficienti elementi per poter dare un parere con cognizione di causa sotto questo aspetto, ed in particolare dire se nei confronti del professionista possono essere avanzate richieste risarcitorie ai sensi dell’ art. 2051 del c.c.

Sulla base di quello che viene riferito nel quesito sicuramente vi sono però già le basi per poter rimettere il mandato al professionista e sostituirlo con un’altra figura che goda di maggior fiducia da parte di tutta la compagine condominiale. Il comma 11° dell’art.1129 del c.c. stabilisce che: "La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio." Se, tuttavia, in sede assembleare non si raggiungessero le maggioranze richieste dalla legge per revocare il mandato, a parere di chi scrive ciò che è emerso in sede di CTU costituisce una grave irregolarità compiuta dal professionista nell’espletamento del mandato conferitogli.
Questo può dare la possibilità ad un condomino volenteroso di adire il giudice e chiedere la revoca dell’amministratore per via giudiziaria: il procedimento di revoca si svolge in camera di consiglio senza particolari formalità e pertanto sarà caratterizzato da una relativa celerità. In caso di revoca il condomino che ha assunto l’iniziativa giudiziaria avrà titolo per ripetere nei confronti del condominio le spese giudiziarie sostenute, il quale, a sua volta, avrà titolo per richiederle a colui che è stato revocato.

Una volta che il nuovo amministratore si sarà insediato, sarà possibile con la sua assistenza e quella di un legale, valutare con più serenità eventuali profili di responsabilità da muovere al precedente amministratore.


G. D. chiede
martedì 04/06/2024
“Nel mio condominio ci sono due file di appartamenti sovrapposti. Gli appartamenti al pianterreno hanno un solo livello. Quelli al secondo piano hanno due livelli collegati internamente da scala.
Gli appartamenti del secondo piano hanno due terrazzi a livello; uno per ogni livello entrambi privati, con affaccio e accesso esclusivo dall’appartamento del secondo piano.
Ai soffitti di alcuni appartamenti al piano terra si sono riscontrate delle infiltrazioni di acqua dai terrazzi a livelli superiori.
E’ mia conoscenza che il condominio deve provvedere a ricercare le perdite e a sistemare i danni ripartendo i costi 1/3 al proprietario del terrazzo e 2/3 al condominio, rivalendosi poi sull’Assicurazione ove prevista questa clausola specifica.
Da parte di alcuni proprietari dei terrazzi dai quali si generano le infiltrazioni è manifestata la richiesta di provvedere non solo alla ricerca e riparazione del solo guasto e zona relativa bensì anche di rifare completamente tutto il resto del terrazzo, anche se non provoca alcuna infiltrazione. In altre parole un rifacimento completo del terrazzo.
Anche in questo caso i proprietari dei terrazzi in questione chiedono che i costi del totale rifacimento siano da dividere 1/3 – 2/3 come nel caso della sola ricerca e riparazione del guasto.
Penso che questa richiesta non sia supportata da alcun diritto o disposizione di legge di sorta e chiedo a voi chiarimenti in merito.
Grazie.”
Consulenza legale i 09/06/2024
La giurisprudenza da sempre specifica come il riparto di spesa di cui all’art.1126 del c.c. relativo al rifacimento della copertura del lastrico solare (o della terrazza a livello), deve trovare applicazione quando la necessità di rifare la copertura offerta da tali manufatti ai piani ad essa immediatamente sottostanti sia dovuto alla vetustà del manufatto e al naturale scorrere del tempo.

Il riparto 1/3 - 2/3 previsto dalla norma in commento non può invece trovare applicazione quando la necessità di intervenire sulla copertura della terrazza a livello sia dovuto al fatto illecito altrui che ha causato un danno alla copertura medesima. In questo secondo caso, sostiene sempre la giurisprudenza, deve farsi applicazione delle norme sul risarcimento del danno e quindi paga chi il danno lo ha commesso, e quindi, nel caso specifico, chi ha causato l’infiltrazione. Se poi colui che ha commesso il danno è coperto da una garanzia assicurativa (anche stipulata dal condominio stesso) egli sarà manlevato dal suo pagamento dalla compagnia assicurativa. Si precisa che il danneggiante può essere anche il condominio nel suo complesso se l’infiltrazione proviene da una tubatura comune. Non è quindi scontato che le spese di rifacimento della copertura della terrazza causate dalla necessità di ricercare l’origine della infiltrazione debbano necessariamente essere ripartite utilizzando l’art. 1126 del c.c.: per dare una risposta precisa sotto questo aspetto sarebbe necessario capire meglio la dinamica del sinistro.

Fatta questa precisazione trattiamo il secondo aspetto del quesito, illustrando come devono essere ripartiti i lavori di rifacimento della terrazza a livello non necessariamente conseguenti alla ricerca della perdita da infiltrazione. In questo caso purtroppo è indubbia l’applicazione della ripartizione prevista dall’art.1126 del c.c.: i lavori non trovano infatti occasione nel danno e quindi devono essere ripartiti utilizzando le norme condominiali e non quelle sul risarcimento del danno.

Anche in questo caso la giurisprudenza in maniera assolutamente costante (es. Cass. Civ. n.22896/2013) estende il riparto 1/3 - 2/3, previsto dall’art. 1126 del c.c. inizialmente per la sola copertura offerta dal lastrico solare, anche a quella garantita ai piani sottostanti dalla terrazza a livello.
Bisogna tenere presente però che tale particolare tipologia di riparto trova la sua giustificazione nel fatto che la terrazza, o il lastrico scolare, pur essendo beni attribuiti in proprietà o in uso esclusivo ad un singolo condomino, con la loro copertura ai piani sottostanti assolvono anche ad una funzione strettamente comune. Per tale motivo, ogni lavoro di rifacimento alla copertura non può essere deciso arbitrariamente dal loro proprietario o utilizzatore esclusivo, ma deve passare da una approvazione assembleare adottata con le maggioranze previste dall’art. 1136 del c.c..


Anonimo chiede
mercoledì 29/05/2024
“Buongiorno, ho bisogno di parere legale sulla seguente questione.
la signora X proprietaria di un palazzo con attiguo (distanza 10 metri) dal palazzo un locale garage (autorimessa) con all'interno caldaia condominiale. Il tetto del garage è un lastrico con mattonelle e con ringhiera e c'erano anche tavolini dove solo la signora X passava i pomeriggi d'estate, su detto terrazzo sopraelevato ci si arriva solo dall'appartamento del primo piano a suo tempo abitato da X che come detto era l'unica proprietaria di tutto. Gli altri appartamenti del palazzo erano concessi in locazione. X decede lasciando testamento universale a favore di amici e poi un legato a favore mio (lasciandomi appartamento del secondo piano da me abitato in locazione e garage). Vengono pubblicati i testamenti e legati e fatta successione tutto ok e divento proprietario dell'appartamento del secondo piano e del garage. Fino a quando l'erede dell'appartamento del primo piano comincia a fare lavori di sistemazione nel terrazzo sopraelevato e io intervengo dicendo che il terrazzo è il mio perchè è il tetto del mio garage (senza garage non c'è tetto) e loro mi dicono che nel terrazzo ci si entra solo dall'appartamento del primo piano e in uso esclusivo a quell'appartamento del primo piano, nel contempo mi dicono di liberare le cantine ma queste erano condominiali nelle quali avevo la mia roba quando ero in locazione e io gli dico che quelle sono condominiali e ho il diritto di lasciare la mia roba e io a quel punto dico di togliere la caldaia condominiale messa all'interno del mio garage precisamente in un piccolo locale ricavato con dei mattoni ( abusivo non c'è nella planimetria). Quindi stando così le cose chiedo:
se il tetto del garage arredato con ringhiera e tavolini sia il mio o del proprietario dell'appartamento primo piano ( lui ha il diritto di andarci oppure no) e poi ho il diritto di lasciare le mie cose nelle cantine che usavo quendo ero in affitto ( però devo dire che nel contratto di affitto non ne era previsto l'uso mentre l'uso del garage era previsto) e poi ho diritto di far liberare il mio garage dalla caldaia. grazie”
Consulenza legale i 03/06/2024
Nella grande maggioranza dei casi, il condominio sorge e si costituisce quando l’originario unico proprietario dell’edificio (solitamente il suo costruttore), cede per mezzo di rogiti di vendita ai futuri condomini le unità immobiliari in esso ricomprese. Quando ciò accade, all’interno dei rogiti notarili o nei regolamenti condominiali ad essi allegati vengono indicate le parti comuni dell’edificio e si costituiscono eventualmente delle servitù condominiali.

Nulla vieta, tuttavia, che il condominio venga costituito mediante testamento. In questo caso per mezzo di lasciti testamentari efficaci dopo la morte del disponente, il de cuius assegna a terzi beneficiari le unità immobiliari ricomprese nell’edificio di cui risulta essere l’unico proprietario.
È proprio questa seconda fattispecie che si è concretizzata nel caso prospettato nel quesito: purtroppo, però, la costituzione del condominio per mezzo di testamento presenta maggiori insidie rispetto alla costituzione tramite rogito notarile. È molto raro, infatti, che il testatore nel momento in cui confeziona la scheda testamentaria si preoccupi di specificare quali parti dell’edificio devono considerarsi comuni a tutti i beneficiari o si preoccupi di costituire servitù condominiali a carico delle parti in proprietà esclusiva o a carico delle parti comuni. Al contrario queste disposizioni sono le prassi nel caso di vendita per mezzo di atto notarile.

È proprio per questo motivo che l’autore del quesito si trova nelle difficoltà descritte. Come uscirne? Sicuramente il primo consiglio che ci si sente di dare è quello di “sotterrare l’ascia di guerra” con gli altri condomini e tentare di raggiungere un accordo che coinvolga tutti i proprietari dell’edificio.
Tale accordo, da formalizzarsi mediante rogito notarile registrato e trascritto, dovrà individuare le parti comuni dell’edificio, razionalizzare meglio l’ubicazione dei servizi comuni e magari procedere ad una assegnazione delle cantine tra i diversi condomini, le quali solitamente sono pertinenze delle parti dell’edificio in proprietà esclusive e censite catastalmente assieme alla unità principale. Con ogni probabilità, per giungere a formalizzare un accordo di questo tipo, oltre al notaio, sarà necessario anche coinvolgere un tecnico edile per le necessarie pratiche catastali.

Venendo a trattare della copertura della autorimessa, è necessario dire che essa, per la descrizione che ne viene fatta nel quesito, dovrebbe considerarsi una piccola terrazza a livello pertinenziale alla unità abitativa del primo piano e non certamente del garage sottostante. A differenza del lastrico solare, la terrazza a livello viene considerata un naturale prolungamento dell’appartamento a cui accede e quindi si deve presumere, salvo titolo contrario che non esiste nel caso specifico, che essa sia oggetto del diritto di proprietà dell’erede del primo piano. Nel caso in cui in un futuro dovesse palesarsi la necessità di effettuare lavori di manutenzione alla copertura offerta dalla terrazza alla autorimessa sottostante, gli oneri per la realizzazione dei lavori dovranno suddividersi tra i due proprietari secondo quanto previsto dall’art. 1126 del c.c. In forza di ciò, quindi, i 2/3 dell’ ammontare complessivo dei lavori attinenti alla manutenzione o al rifacimento della copertura della terrazza dovranno essere sopportati dal proprietario della autorimessa, il quale dovrà sobbarcarsi anche gli oneri riguardanti, ad esempio, la sistemazione e tinteggiatura del soffitto del suo box auto; il restante terzo, dovrà essere sopportato dal proprietario della terrazza a livello il quale dovrà sobbarcarsi anche i lavori di rifacimento della piastrellatura della zona di calpestio. La giurisprudenza (per esempio, Cass.Civ. n.11029/2003) ha infatti precisato che la suddivisione prevista dall’art. 1126 del c.c. si applica anche nel caso in cui vi sia una sola unità immobiliare che usufruisce della copertura della terrazza a livello soprastante, come appunto nel caso descritto dal quesito, ove vi è un solo garage che trae vantaggio dalla copertura della terrazza a livello.

M. L. chiede
venerdì 10/05/2024
“Buongiorno Avvocato,

La seguente per sapere come devono essere ripartite le spese di manutenzione relative ai muretti di recinzione di una terrazza ad uso esclusivo di una unità abitativa essendo gli stessi muretti anche perimetrazione di area condominiale. L’immobile che ha la terrazza ad uso esclusivo risulta al piano rialzato dell’edificio e la terrazza in parte è copertura del passaggio mezzo e di accesso in genere dei garage posti al piano interrato.
Spero di essere stato comprensibile nell’esposizione e ringraziando anticipatamente auguro buona giornata.

Saluti”
Consulenza legale i 13/05/2024
Per principio oramai acquisito nel diritto condominiale, le spese di manutenzione attinenti al parapetto (anche detti muretti di recinzione) di una terrazza a livello (o anche di un lastrico solare) attribuita in proprietà o in uso esclusivo di un condomino devono essere sopportate interamente da quest’ultimo, a meno che esse non presentino particolari elementi decorativi e quindi contribuiscono a determinare il decoro architettonico dell’edifico. In quest’ ultimo caso, precisa la giurisprudenza, sarebbero di competenza dell’intero condominio la sola manutenzione di detti elementi decorativi. Per tale motivo si ritiene che i muretti di recinzione vadano manutenuti da colui che ha l’uso esclusivo della terrazza.


B. M. chiede
mercoledì 21/02/2024
“Salve,
scrivo in quanto in data 17/10/2023 il mio appartamento ha subito danni causati da copiose infiltrazioni dal terrazzo soprastante.
Il terrazzo di cui in oggetto è di proprietà esclusiva di un condomino che dal 28/12/2022 è stato oggetto di lavori di ripristino dello stato dei luoghi imposti dal Comune al proprietario che, circa 20 anni fa, abusivamente, aveva chiuso con copertura in lamiera l’intera area scoperta (circa 50 mq) rendendola di fatto un appartamento che fittava ad uso abitativo (il terrazzo è categoria c2).
A seguito conclusione lavori a nulla sono servite le mie perplessità, manifestate anche in sede di assemblea condominiale, circa le condizioni generali del terrazzo che veniva lasciato in stato di conservazione alquanto discutibile dal proprietario che, presentando la relazione asseverata al comune, dichiarava i lavori conclusi in data 24/03/2023.
Preciso che il condomino in oggetto è proprietario del solo terrazzo che ora, non essendo sfruttabile, è lasciato in stato di abbandono (il proprietario del terrazzo non risiede nel condominio).
Sulla superficie ora scoperta del terrazzo, la ditta esecutrice i lavori di ripristino, per sanare le crepe sulla pavimentazione lasciate dalle travi che sorreggevano il tetto rimosso, aveva provveduto a stendere delle “toppe” di materiale isolante che a dir loro avrebbero dovuto scongiurare infiltrazioni nel mio appartamento (senza successo visto l’episodio del 17/10/23).
Lo stato del terrazzo lo si evinceva anche dalle mura perimetrali che venivano lasciate senza nessun tipo di isolamento all’acqua e con le cassette dell’elettricità svuotate e lasciate aperte agli agenti atmosferici rendendole di fatto veicoli di raccolta dell’acqua piovana che si incanalava nelle mura verticali.
Dopo il danno subito del 17/10/23 ho inviato raccomandata al condominio e al proprietario del terrazzo in cui li diffidavo nel provvedere nel minor tempo possibile alla messa in sicurezza del terrazzo e al risarcimento dei danni da me subiti. Il proprietario a sue spese ha provveduto a stendere un materiale fibroso impermeabilizzante che per lui avrebbe dovuto risolvere il problema sostenendo che non erano necessari lavori di impermeabilizzazione eseguiti da professionisti.
In effetti altre infiltrazioni io non le ho subite ma ho portato avanti la mia tesi in cui reputo necessari i lavori di impermeabilizzazione eseguiti da ditta specializzata anche perché quando si sono verificate le infiltrazioni del 17/10/23 non si sono verificate vere e proprie macchie d’acqua infiltrata nel solaio danneggiato bensì uno scorrere continuo da un punto preciso del soffitto nel mio appartamento; ciò mi fa pensare ad una deviazione dei flussi di scarico eseguiti dal proprietario del terrazzo quando era appartamento.
Il mese scorso sono stati deliberati dopo varie assemblee i lavori di rifacimento ed impermeabilizzazione del terrazzo i cui costi, secondo l’amministratore, vanno ripartiti secondo il criterio dell’art.1126 del codice civile (la verticale è composta da tre condomini terrazzo incluso).
I miei quesiti a Voi posti, secondo quanto sopra descritto, sono:
- I costi vanno davvero ripartiti secondo l’art. 1126 cc nonostante le infiltrazioni non sono dovute ad una normale usura dello strato impermeabilizzante bensì dai danni in seguito ai lavori di ripristino eseguiti non a regola d'arte.
- Il risarcimento danni da me subiti a chi va imputato?
Mi occorrerebbe Vs disamina a 360 gradi sul caso anche su possibilità di successo di eventuale causa per far valere i miei diritti e ragioni.

Allego relazione asseverate presentata dal proprietario del terrazzo al comune e foto dei danni subiti.

Grazie e saluti

Consulenza legale i 24/02/2024
La giurisprudenza in più arresti sia di legittimità che di merito ha precisato come la suddivisione delle spese inerenti la manutenzione della copertura del lastrico solare prevista dall’ art.1126 c.c. si riferisce alle riparazioni dovute alla vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ai sensi delle norme sul risarcimento del danno (Cass.Civ. 2840/2013; Cass.Civ. 10195/2013). Quanto riferito è un principio assolutamente granitico nel diritto condominiale anche se non sempre è facile poi da calare nel caso concreto, e certamente il caso descritto è uno di questi.

Per far gravare nuovamente gli ulteriori lavori richiesti dall’amministratore sul proprietario del lastrico è necessario che si dimostri come i precedenti interventi non hanno in realtà ripristinato in maniera efficiente la copertura, danneggiata dall’ uso improprio che è stato fatto del lastrico dal suo proprietario esclusivo.

Per fare ciò è necessario rivolgersi ad un perito che confermi e attesti in un elaborato i dubbi espressi nel quesito dal suo autore. Se si ottenesse una perizia di questo tenore vi sarebbero i margini, ricorrendo alle norme sul risarcimento del danno e agendo eventualmente anche giudizialmente, per pretendere che sia il proprietario del lastrico a farsi carico di questa nuova tranche dei lavori e non anche il condominio nel suo complesso. Diversamente, i margini di manovra sarebbero molto limitati, tenendo conto del fatto che comunque, a quanto confermato anche dall’autore del quesito, già i precedenti lavori, per quanto parziali, hanno comportato un ripristino della funzione di copertura del lastrico, prova ne sia che le infiltrazioni si sono arrestate. In altre parole, in mancanza della perizia di cui sopra, non pare vi siano margini per imputare questi secondi lavori al proprietario del lastrico ed essi dovranno essere ripartiti tra tutti i condomini con le quote indicate dall’art. 1126 del c.c.

Diverso è il discorso per i danni subiti dalle infiltrazioni che si sono verificate in passato. Tenendo conto del fatto che vi è stata già una lettera di messa in mora nel marzo del 2023, la quale ha avuto come principale effetto giuridico quello di interrompere il decorso dei termini di prescrizione, vi sono tutti gli estremi per agire sia stragiudizialmente che giudizialmente e chiedere il recupero dei danni subiti dalle infiltrazioni pregresse. Invocando la responsabilità di cui all’art. 2051 del c.c., vi sono gli estremi per richiedere i danni quantomeno al proprietario del lastrico, poiché le infiltrazioni sono derivate da una condotta illecita a lui direttamente imputabile.
Purtroppo, il quesito allo stato attuale non offre elementi per dare un parere alla vicenda più approfondito, cosa che potrà certamente essere fatta rivolgendosi ad un legale del posto e dopo aver commissionato le opportune perizie ad un tecnico, come consigliato.

E’ ovvio che una eventuale iniziativa giudiziaria nei termini descritti porta con se il rischio che questo provochi un rallentamento dei lavori: questo purtroppo è una eventualità che deve essere tenuta in conto nel caso in cui si decida di procedere in tal senso.



M.M. chiede
venerdì 09/02/2024
“Ho la proprietà esclusiva di un terrazzo dell'appartamento di mia proprietà sito al 4° piano di un palazzo costruito intorno agli inizi anni '60. Il terrazzo funge da tetto per gli appartamenti posti al di sotto di esso. Si sono avute infiltrazioni che stanno danneggiando l'appartamento sottostante e il condominio ha deciso con assemblea del 14.12.2023 il rifacimento del lastrico, approvando un preventivo. Essendo un terrazzo di vecchia costruzione mai smantellato non sono presenti coibentazioni del pavimento o quant'altro. E' stata fatta una ripartizione delle spese per 1/3 a mio carico e 2/3 a carico degli altri condomini come da normativa, con interventi che prevedono - per l’eliminazione delle infiltrazioni derivanti dalla mia terrazza - lavori di impermeabilizzazione dello stesso, relativi alla posa in opera della guaina che giustamente deve essere compresa nell'1/3 a mio carico, ma per barriera a vapore e coibentazione, presenti sempre nel preventivo accettato, a chi spetta il pagamento? La coibentazione non essendo precedentemente presente sotto alla pavimentazione preesistente potrebbe essere considerata come un miglioramento solo per l'appartamento sottostante? O no? Fermo restando quanto sopra esposto non è mia volontà oppormi ai lavori necessari ma si precisa che: il piano di calpestio della terrazza è di mia proprietà e che non è mai stato chiesto assenso scritto alla scrivente per modifiche estetiche formali e o sostanziali su tale piano che pertanto deve essere sì riparato, ma rispettandone lo stato attuale.
Si desidera allegare punto 1 verbale di assemblea e preventivo accettato.
Grazie”
Consulenza legale i 14/02/2024
In forza dell’art.1126 del c.c., le spese (siano esse ordinarie o straordinarie) per la manutenzione e rifacimento della copertura offerta dal lastrico solare ai piani sottostanti devono essere sopportate per 1/3 dal proprietario del lastrico stesso, o da chi è titolare di un diritto di uso esclusivo, e per i restanti 2/3 dai proprietari delle rimanenti unità immobiliari, i quali usufruiscono della copertura ad essi soprastante.
Per giurisprudenza assolutamente costante, rientrano nel perimetro applicativo di tale norma solo le spese strettamente attinenti alla manutenzione della copertura, rimanendone escluse tutti quegli oneri, che seppur attinenti ad interventi riguardanti il lastrico stesso, non sono direttamente necessari al ripristino della copertura, come per esempio: il rifacimento di parapetti, delle ringhiere o il ripristino della piastrellatura della zona di calpestio (Cass. Civ n.10602/1990 e Cass.Civ. n.2726/2002). Tali ultime tipologie di spese devono essere esclusivamente sopportate dal proprietario del lastrico solare, o comunque da colui che ne ha l’uso esclusivo.

Ovviamente solo un tecnico edile può dire con chiarezza se gli specifici interventi indicati nel caso prospettato siano necessari al ripristino della copertura del lastrico, o viceversa non rientrino nel perimetro applicativo dell’art.1126 del c.c. Tuttavia, sulla base di quello che viene riferito nel quesito, gli interventi che sono stati nominati appaiono assolutamente rientrare in quelle tipologie di lavori i cui oneri devono essere suddivisi secondo quanto previsto dall’art.1126 del c.c.: in particolar modo, ci si riferisce al miglioramento della coibentazione in quanto esso è teso a rafforzare la capacità di copertura e di isolamento del lastrico.

Infine, è giusto precisare che per l’esecuzione dei lavori inerenti il rafforzamento della copertura non è necessario raccogliere la preventiva autorizzazione del proprietario o utilizzatore esclusivo del lastrico. Anche se il lastrico non è un bene condominiale, rimane comune a tutti i condomini la sua funzione di copertura: è proprio per tale ragione che il legislatore ha introdotto con l’art. 1126 del c.c. una suddivisione degli oneri condominiali specifica per i lavori che riguardano tale parte dell’edificio. Per tale motivo l’assemblea è del tutto competente a deliberare a colpi di maggioranza gli interventi che riguardano la copertura offerta dal lastrico, ovviamente nel rispetto delle norme che governano funzionamento di tale organo collegiale.


E. N. chiede
mercoledì 07/02/2024
“Buongiorno,
ho letto sul vs sito che potete prestare consulenze a pagamento e vorrei sapere se potreste darmi nel caso delucidazioni in merito a quanto segue

Avendo deciso di effettuare lavori di manutenzione straordinaria alle facciate del nostro Edificio, balconi inclusi, essendo i balconi pertinenze private ci è stato chiesto di autorizzare i lavori dei propri balconi/terrazzi come da offerta a suo tempo sottoposta

Assieme alla richiesta di sottoscrivere tale autorizzazione però ci sono stati anche presentati 2 altri moduli, in quanto un Condomino sovrastante ha una porzione di balcone, la metà circa, visto che la parte restante è a sua volta coperta da un balcone, e un terrazzo entrambi per uso privato che fungono da lastrico solare.
In tali moduli vengono riportati degli importi, affatto dettagliati, e ci viene singolarmente richiesto di contribuire pro quota

Da voi o vorrei sapere se possibile
1. Quali lavori sono da considerarsi inerenti al lastrico solare, la sola inpermeabilizzazione della base o anche altro, inclusa p. e. la copertura con le piastrelle?

2. Come funziona il computo di quanto a carico dei singoli Condomini ossia, i 2 terzi vengono divisi semplicemente per il numero dei Condomini/UI (p.e 4piani + 1 seminterrato = 5 UI) sottostanti o secondo i millesimi delle stesse e, nella seconda ipotesi, come verrebbe calcolato quanto a carico ciascuno ,di chi ha l'uso del balcone/terrazzo incluso, ossia di chi dovrebbe farsi carico di 1 terzo

3. Se nel seminterrato sottostante ci sono locali di proprietà di un Condomino, anche tale Condomino è tenuto a farsi carico del costo

4. Nel caso ci fossero anche locali in uso Comune adibiti ad abitazione del Custode, o a box privati, con però zona antistante di uso comune, ad eccezione dei Box privati, sono tutti i Condomini, non quindi solo quelli sottostanti, a doversi far carico della parte di costi a loro spettante?

E per finire, visto che comunque tali costi, penso, deve anticiparli il Condomino che ha l'uso dei balconi/terrazzi, per quale motivo saremmo tenuti a sottoscrivere tale documento? Con il rischio magari che, se uno dei Condomini non dovesse poi contribuire siano i restanti chiamati a farsi carico della sua parte?

Spero di essere stata, nel limite delle mie possibilità chiara, vista comunque la complessità dell'argomento”
Consulenza legale i 13/02/2024
In forza dell’art.1126 del c.c. le spese (siano esse ordinarie o straordinarie) per la manutenzione e rifacimento della copertura offerta dal lastrico solare ai piani sottostanti devono essere sopportate per 1/3 dal proprietario del lastrico stesso e per i restanti 2/3 dai proprietari delle rimanenti unità immobiliari, i quali usufruiscono della copertura ad essi soprastante. La parte finale della norma in esame precisa che tale seconda parte della spesa dovrà poi essere ripartita in proporzione al valore di piano o porzione di piano di ciascuno. In senso pratico, la quota dei 2/3 della spesa riferibile al rifacimento o alla manutenzione del lastrico dovrà essere ripartita utilizzando la tabella dei millesimi generali o più opportunamente, se presente, una tabella “lastrico” che attui in termini matematici i principi enunciati dall’art.1126 del c.c. Sotto questo ultimo aspetto, l’unica cosa che si può aggiungere è che non è ammissibile una suddivisione delle spese inerenti il rifacimento della copertura per “teste” o per “unità immobiliare: tale forma di suddivisione sarebbe illegittima in quanto contraria agli art.1123 e ss. del c.c., a meno che non venga prevista tra le norme di un regolamento condominiale o concordata all’ unanimità tra tutti i componenti del condominio.

Al riparto dei 2/3 delle spese di rifacimento della copertura del lastrico non dovranno partecipare coloro che sono proprietari di una unità immobiliare sita nel piano interrato o seminterrato del palazzo: esse, a differenza delle unità immobiliari ricomprese nei piani fuori terra, non usufruiscono della copertura del lastrico solare, copertura che piuttosto viene loro offerta dal pavimento fronte strada (in questo senso è molto chiara Cass.Civ. n.2243/2016).
Se beneficiano della copertura del lastrico parti comuni condominiali, anche il condominio nel suo complesso (e quindi comunque di riflesso i condomini che lo compongono, compreso il proprietario del lastrico solare), dovrà partecipare al riparto dei 2/3 di spesa assieme agli altri condomini, purché tali parti comuni siano ricomprese in piani o porzioni di piano fuori terra. Per fare un esempio pratico, si pensi all’alloggio o guardiola del portiere, di solito ricompreso nel primo piano fuori terra.

Nelle spese di rifacimento della copertura del lastrico solare a cui fa riferimento l’art.1126 del c.c. non rientrano per giurisprudenza assolutamente costante tutti quegli oneri non direttamente necessari al ripristino della copertura, come per esempio: il rifacimento di parapetti, delle ringhiere e tutte quelle spese attinenti al rifacimento della zona di calpestio, come la semplice sostituzione della piastrellatura della medesima (Cass. Civ n.10602/1990 e Cass.Civ. n.2726/2002). Tali ultime tipologie di spese devono essere esclusivamente sopportate dal proprietario del lastrico solare, o comunque dal condomino che ne ha l’uso esclusivo.

Veniamo poi a trattare l’ultimo quesito richiesto.
L’assemblea di condominio è competente a deliberare a colpi di maggioranza ex art. 1135 del c.c. l’esecuzione di lavori di manutenzione, vuoi straordinaria vuoi ordinaria, solo però se attinenti le parti comuni dell’edificio: questo è un principio cardine del nostro ordinamento condominiale. Per dirla in termini più semplici, l’assemblea dei condomini non può mettere il naso nella abitazione privata del singolo proprietario e imporre a costui di compiere determinati lavori nel suo appartamento.
Questo impone che, qualora vi sia la necessità di effettuare sul fabbricato condominiale dei lavori particolarmente invasivi, che necessariamente per ragioni tecniche debbono coinvolgere anche parti in proprietà esclusiva del palazzo, essi non potranno eseguirsi se non si raccoglie preventivamente il consenso del singolo condominio proprietario dell’appartamento e delle sue pertinenze. Per fare un esempio molto frequente nella pratica, si pensi al rifacimento della facciata condominiale, intervento che spesso necessita per la sua esecuzione a regola d’arte il coinvolgimento dei balconi dei singoli appartamenti, i quali per giurisprudenza assolutamente costante, sono dei beni di proprietà esclusiva del singolo proprietario, e sui quali l’assemblea di condominio non ha quindi alcun potere di intervento diretto.
È proprio per questo motivo che nel caso descritto l’amministratore di condominio si è premurato di ottenere preventivamente il consenso dei singoli condomini proprietari esclusivi dei balconi e dei lastrici solari. Ovviamente le spese attinenti alla ristrutturazione delle parti non condominiali del palazzo (balconi e lastrico solare) verranno poste dall’amministratore ad esclusivo carico dei loro proprietari in sede di riparto straordinario dei lavori. In realtà è molto probabile che l’importo di dette spese attinenti le parti in proprietà esclusiva sia già stato preventivato nel momento in cui l’assemblea ha dato via libera ai lavori: i singoli condomini quindi corrisponderanno quanto dovuto nel momento in cui pagheranno all’amministratore i relativi oneri straordinari, che si presume siano già stati deliberati.



C.M. chiede
venerdì 15/12/2023
“Buongiorno ho letto che secondo l'articolo 1117 la ripartizione per il rifacimento del tetto è di 1/3 per l'inquilino sottostante e2/3 al resto degli inquilini vi espongo la mia posizione. Sono proprietario del piano terra di una casetta bifamiliare di due piani il piano e di circa 70/80 mq sia sopra che sotto ho letto inoltre che se l'inquilino che abita sotto il tetto è proprietario dello stesso le spese per il rifacimento spettano tutte a lui .p.s.il tetto è piano. Volevo sapere quanto è la mia reale quota da pagare e quanti millesimi va disa la casa per non incorrere in spese che non mi competono.Cordiali saluti”
Consulenza legale i 20/12/2023
È necessario fare un po’ di chiarezza.
Il n.1 dell’art. 1117 del c.c. include il lastrico solare tra le parti comuni dell’edificio condominiale, ed in particolare tra le parti necessarie all’ uso comune. Tale presunzione di condominialità opera a condizione che non vi sia un titolo (tipicamente un rogito notarile o un regolamento di condominio di natura contrattuale) che disponga diversamente e quindi attribuisca il lastrico in uso o in proprietà esclusiva ad un singolo condomino.
Se il titolo quindi nulla dice in proposito il lastrico deve considerarsi un bene condominiale al pari delle fondamenta del palazzo o delle scale e quindi la sua manutenzione ordinaria e straordinaria deve essere sopportata ai sensi del 1° co. dell’art.1123 del c.c. da tutti i condomini in proporzione ai loro millesimi di proprietà.

Nel caso in cui invece un rogito della provenienza od un regolamento di condominio attribuisce il lastrico in uso o in proprietà esclusiva ad un singolo proprietario gli oneri di manutenzione vuoi ordinaria vuoi straordinaria della copertura offerta dal lastrico ai piani sottostanti devono essere ripartiti seguendo l’art. 1126 del c.c. Tale norma dispone che le spese riguardanti la riparazione o il rifacimento del lastrico devono essere sopportate in ragione di 1/3 da chi ne ha la proprietà o l’uso esclusivo; i restanti 2/3 sono a carico dei condomini che usufruiscono della copertura offerta dal lastrico.


Per capire quindi a come dovranno essere ripartite le spese del tetto piano dell’edificio (che dalla descrizione offerta pare proprio essere un lastrico solare) si dovrà in prima battuta esaminare i rogiti che hanno portato alla nascita di questo piccolo condominio: se in questi rogiti vi sono clausole che attribuiscono l’uso o la proprietà del tetto piano ad uno specifico proprietario, allora le spese di rifacimento della sua copertura dovranno essere ripartite secondo l’art. 1126 del c.c. (1/3-2/3); se al contrario questi rogiti nulla dicono sul punto le spese di manutenzione e rifacimento del tetto dovranno essere sopportate da tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

Come già accennato è molto probabile che il condominio descritto nel quesito sia composto da soli due proprietari o comunque da un numero molto esiguo di condomini, diciamo dai 3 agli 8 proprietari. Ovviamente la normativa che si è descritto finora trova piena applicazione anche in queste tipologie di condominio, vi è però un problema: è molto difficile infatti che in questi piccoli stabili siano vigenti dei regolamenti condominiali e presenti delle tabelle millesimali validamente efficaci, ed è molto probabile che anche la vicenda descritta non faccia eccezione.

Se la realtà fosse davvero questa la cosa migliore è quella di trovare un accordo bonario in merito alla suddivisione delle spese: nei piccoli condomini infatti l’accordo è il modo migliore per avere una gestione serena dello stabile.
Ad ogni modo a seconda dei casi la suddivisione dei lavori di rifacimento del lastrico solare potrebbero essere sostanzialmente 2: se vi è un rogito che attribuisce ad uno dei condomini la proprietà del lastrico (eventualità a dire il vero poco probabile) allora il proprietario del lastrico dovrà pagare 1/3 dei lavori di rifacimento della copertura e i restanti 2/3 saranno a carico dell’ altro (o degli altri) condomini; se invece il lastrico è un normalissimo bene condominiale (eventualità questa decisamente più probabile) allora tutti i condomini dovranno ripartirsi la spesa in proporzione ai millesimi. In questo secondo caso però, visto che è molto difficile che vi siano delle valide tabelle millesimali, si consiglia di raggiungere un accordo con tutti i proprietari del piccolo fabbricato per una suddivisione per teste in parti uguali della spesa.





M. B. chiede
martedì 12/12/2023
“Il sottoscritto è proprietario di un appartamento ad uso civile abitazione al quarto e ultimo piano di una palazzina condominiale. Detto appartamento ha l’uso esclusivo di una terrazza a livello della superficie di mq 100 circa che funge anche da copertura a 3 appartamenti sottostanti.
Perimetralmente alla suddetta terrazza è presente un parapetto in cemento armato, solidale con la struttura portante sottostante, di altezza pari a cm 70 circa, sormontato da elementi prefabbricati in pvc di protezione e rifinitura prospettica.
Per ulteriori 25/30 cm di altezza, nel suddetto parapetto, è presente un corrimano tubolare in ferro zincato che porta l’altezza complessiva del parapetto a cm. 95/100.
La parte in cemento armato del suddetto parapetto è a faccia vista e richiama esteticamente altre parti strutturali del condominio eseguite anch’esse a faccia vista.
Oltre alla funzione di parapetto e a quella estetica, detto parapetto ha anche la funzione di contenere e convogliare le acque meteoriche in apposite pilette di scarico condominiali posizionale ai 4 angoli della terrazza stessa.
Alla luce di quanto sopra esposto vorrei sapere con che criterio dovranno essere ripartite le spese per la manutenzione del suddetto parapetto in cemento armato.
In particolare:
• le spese per il ripristino dei ferri interni ossidati e del cemento deteriorato,
• le spese per la sostituzione degli elementi prefabbricati in pvc di protezione e rifinitura del muretto in cemento armato, deteriorati o divelti dalle intemperie,
• le spese per il trattamento protettivo delle facciate interne ed esterne del parapetto in cemento armato.
Ringrazio e invio cordiali saluti.”
Consulenza legale i 18/12/2023
Per lastrico solare si intende quella superficie piana posta sulla sommità dell’edificio la quale, in sostituzione del tetto a falde, funge da copertura dello stabile: proprio per tale ragione, l’ art. 1117 del c.c. ricomprende tale manufatto tra i beni condominiali salvo che il titolo non disponga diversamente.
Tuttavia, nel momento in cui il lastrico viene attribuito in uso o in proprietà esclusivo ad un singolo condomino (o anche ad un gruppo di essi) l’art. 1126 del c.c. dispone che le spese necessarie per la sua manutenzione o ricostruzione debbano essere accollate in ragione di 1/3 a colui o a coloro che ne abbiano l’uso o la proprietà esclusiva, e in ragione dei 2/3 a favore di quei gruppi di condomini che usufruiscono della sua funzione di copertura.
La giurisprudenza ha precisato come la particolare suddivisione prevista dall’art.1126 del c.c. trova la sua giustificazione proprio nella funzione di copertura dell’edificio di tale manufatto, e non può quindi essere estesa: "...a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni…i quali costituiscono distinti e autonomi manufatti di proprietà condominiale sopraelevati rispetto al piano di copertura del fabbricato." (Cass.Civ.,Sez.II, n. 27942 del 13.12.2013).

Alla medesima disciplina giuridica devono sottostare tutti quei manufatti necessari allo scolo delle acque meteoriche dal fabbricato. “Le gronde, i doccioni e i canali di scarico delle acque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale costituiscono bene comune, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all'uso comune (in quanto "servono all'uso e al godimento comune"), ricadono tra i beni che l'art. 1117 c.c. include tra le parti comuni dell'edificio. Che la copertura del fabbricato sia costituita da tetto a falda o da lastrico di proprietà esclusiva, il quale assolve anche la funzione di copertura di parte del fabbricato, rimane indispensabile l'esistenza delle gronde per raccogliere e smaltire le acque piovane. Le gronde convogliano le acque meteoriche dalla sommità dell'edificio fino a terra o a scarichi fognari e svolgono quindi funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo di copertura…La proprietà esclusiva del lastrico o terrazzo dal quale provengano le acque che si immettono nei canali non muta questo regime, giacchè l'art. 1126 c.c. disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso e non di altre parti dell'immobile, la cui esistenza è, per esso, indipendente da quella del lastrico, salvo che altrimenti risulti espressamente dal titolo. Nè è consentita un'interpretazione che per analogia estenda il regime dei costi di riparazione stabilito in via eccezionale dall'art. 1126 c.c.

La giurisprudenza ha precisato inoltre come tale riparto non trovi parimenti applicazione: "…agli accessori che sono destinati soltanto a consentire o migliorare la praticabilità della superficie, come i parapetti e i pavimenti, alla cui manutenzione ordinaria e straordinaria deve provvedere il proprietario esclusivo, senza che gli altri condomini siano obbligati neppure in parte a contribuirvi, salvo che sia necessario smantellarli, per rendere possibile la riparazione o la ricostruzione del lastrico vero e proprio.” (Cass Civ.,Sez.II, n.735 del 19.01.2004, ma anche nello stesso senso Cass.Civ,Sez.II, n.2726 del 25.02.2002).

Nonostante la giurisprudenza reperita sia piuttosto ricca purtroppo non è agevole dire nel caso specifico quali siano le spese da attribuire esclusivamente all’utilizzatore del lastrico e quali invece debbano essere ripartite tra tutti i condomini: non si conosce infatti l’entità né tanto meno le modalità esecutive dei lavori che hanno portato alla necessità di tali spese. Sarebbe quindi necessario un confronto tra il legale ed un tecnico edile per dare una risposta più precisa e corretta.
Ad ogni modo sulla base di quanto riferito nel quesito è possibile dire con ragionevole sicurezza che nessuno dei lavori elencati giustifica la suddivisione delle spese conseguenti in base a quanto disposto dall’art.1126 del c.c.: nessuno dei manufatti elencati pare essere necessario a garantire la funzione di copertura del lastrico.
A parere di chi scrive devono essere suddivise in base all'art. 1123 del c.c. il rifacimento e la manutenzione di tutto ciò che sovrasta il parapetto in quanto ciò attiene al decoro architettonico e allo scolo delle acque del fabbricato e quindi a funzioni tipicamente condominiali.
Rimangono in capo all’utilizzatore esclusivo del lastrico le spese attinenti alla manutenzione ordinaria e straordinaria del parapetto: anche in questo caso però è necessario prestare attenzione. Infatti, a parere di chi scrive, sulla base delle pronunce reperite, devono essere sopportate dall’utilizzatore del lastrico esclusivamente quelle spese necessarie a garantire la funzione di affaccio dei parapetti, per esempio il ripristino della loro parte interna. Se invece, per fare un altro esempio i parapetti vengono coinvolti in interventi più che altro tesi alla manutenzione di altre parti comuni, come il ripristino della facciata dello stabile, ecco che anche in questo caso le spese di ripristino dei parapetti dovrebbero essere sempre suddivisi ex art. 1123 del c.c. in base ai millesimi generali.
Come già detto prima, considerazioni più puntuali e precise possono essere date dal legale solo dopo un confronto chiarificatore col tecnico edile.

G. G. chiede
domenica 03/12/2023
“Buonasera,
Ho acquistato da mio padre e dai miei fratelli la proprietà di un appartamento che era di nostra madre e che ora necessità di urgenti lavori di ristrutturazioni sul tetto. L’appartamento è sito al terzo e quarto piano di un edificio e da un atto notarile precedente, i miei nonni acquistano la proprietà delle tettoie. Le tettoie insistono a copertura dell’intero edificio. Quale articolo del codice civile va seguito per la ripartizione delle spese?”
Consulenza legale i 06/12/2023
Il tetto è una parte dell’edificio che solitamente viene considerata condominiale ai sensi dell’art. 1117 del c.c. in quanto assolve ad una funzione necessaria all’uso della collettività condominiale: preservare il fabbricato condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni di acqua piovana.
Per tale motivo, come regola generale, la giurisprudenza ritiene che le spese inerenti alla sua conservazione debbano essere ripartiti tra tutti i condomini in proporzione al valore millesimale di ciascuno ai sensi della prima parte dell’art. 1123 del c.c. (tra le tantissime Cass.Civ.,Sez.II, n.24927 del 07.10.19).
La stessa giurisprudenza che si è appena citata repentinamente precisa tuttavia che qualora il tetto venga attribuito in proprietà esclusiva ad un singolo condomino da un titolo della provenienza antecedente, le spese inerenti alla sua conservazione devono essere ripartite non più ai sensi dell’art.1123 del c.c., ma facendo applicazione analogica dell’art.1126 del c.c.: tale norma disciplina la suddivisione delle spese riguardanti la conservazione della copertura del lastrico solare dato in proprietà esclusiva (o in uso) ad un condomino.

È proprio questa ultima fattispecie che si è concretizzata nel caso prospettato: un titolo della provenienza antecedente attribuì ad un precedente condomino (i nonni) la proprietà esclusiva del tetto, proprietà del tetto che poi si è con molta probabilità trasferita assieme a quella inerente alla abitazione principale nelle varie cessioni (inter vivos o successio mortis causa) che si sono concretizzate via via negli anni. Il risultato è che oggi la proprietà del tetto con molta probabilità risulterà essere in capo all’autrice del quesito e ciò, come si è già detto fa scattare inevitabilmente l’applicazione dell’art.1126 del c.c. nel ripartire le spese inerenti alla manutenzione del tetto dell’edificio.
In forza di tale articolo 1/3 di tali spese devono essere sopportate in toto dall’autrice del quesito in quanto proprietaria esclusiva della copertura dell’edificio; i restanti 2/3 dovranno essere suddivisi in proporzione ai millesimi di proprietà tra tutti gli altri condomini in quanto ovvi beneficiari della copertura offerta dal tetto dello stabile.


Anonimo chiede
martedì 03/10/2023
“Salve, sono in procinto di acquistare una Villa libera su tre lati che presenta un terrazzo a livello molto ampio che poggia su un magazzino adiacente la casa sul quarto lato, che è di proprietà di terzi. Il venditore ci assicura che avremmo la piena proprietà e che non rischiamo nulla, in estrema ipotesi che venga demolito magazzino con conseguente perdita del terrazzo, che dà vero valore all’abitazione. È un rischio reale? Cosa fare per precauzione? Grazie mille”
Consulenza legale i 08/10/2023
Le informazioni date dal venditore sono sostanzialmente corrette: la terrazza è una chiara pertinenza della villa che vi apprestate ad acquistare e pertanto è un bene di vostra esclusiva proprietà. Ciò nondimeno è anche vero che acquistando la villa e ovviamente la pertinenziale terrazza si instaurerà nel contempo ed automaticamente una comunione tra voi e il proprietario del magazzino insistente sulla copertura che la terrazza offre a vantaggio della unità immobiliare ad essa sottostante.

La prima conseguenza della instaurazione di tale comunione sarà capire le modalità di ripartizione tra i due proprietari delle spese necessarie per manutenere detta copertura. Il problema sotto questo aspetto nasce dal fatto che nel caso specifico (a differenza che in contesti più specificatamente condominiali), vi è solo una singola unità immobiliare (il magazzino) che usufruisce della copertura della terrazza ad esso soprastante.
Fino al 2016 infatti la giurisprudenza era granitica nel sostenere che anche nel caso prospettato si dovesse fare applicazione dell’art. 1126 del c.c., norma che comunque si ritiene applicabile per giurisprudenza costante non solo ai lastrici solari, ma anche alle terrazze a livello. Se in ipotesi si facesse applicazione di tale norma le spese necessarie alla manutenzione e conservazione della copertura offerta dalla terrazza dovranno essere sopportate in ragione di 1/3 dal proprietario della terrazza e della vitta e in ragione di 2/3 dal proprietario del magazzino sottostante.

Dal 2017 però parrebbe farsi strada tra la giurisprudenza della Corte di Cassazione un altro orientamento rappresentato dalla sentenza capostipite la n.21337 del 14.09.2017. Secondo tale orientamento quando il lastrico solare (o la terrazza a livello) è posta al di sopra di un’unica unità abitativa sottostante, in caso di lavori inerenti alla copertura da essa offerta non si dovrebbe fare applicazione dell’art. 1126 del c.c. ma del precedente art. 1125 del c.c. Così facendo però gi oneri conseguenti alla manutenzione o rifacimento della copertura dovrebbero essere divisi esattamente a metà tra il proprietario della terrazza e quello della unità immobiliare sottostante.

Non si ha certamente idea di quale orientamento prevarrà quando nel caso specifico ci si dovrà porre il problema di fare dei lavori alla copertura della terrazza, però si ha la sensazione che l’orientamento più recente è quello che sta prendendo più piede tra le pronunce dei giudici in attesa (se mai ci sarà), di una pronuncia delle Sezioni Unite. Comunque è necessario precisare che il problema descritto riguarda solo gli oneri relativi alla copertura che la terrazza a livello offre al magazzino sottostante, rimanendo ad esclusivo carico dei proprietari della villa tutte le spese riguardanti: il rifacimento della piastrellatura della terrazza e della sua zona di calpestio, dei parapetti, ringhiere e sistema di scolo delle acque reflue.

Fatta questa doverosa premessa, necessaria per offrire a chi legge un quadro preciso delle conseguenze giuridiche che porta con sé la proprietà di una terrazza in un contesto architettonico come quello descritto, veniamo a trattare della maggiore preoccupazione dell’autore del quesito: ovvero il possibile abbattimento del magazzino.
Ovviamente il proprietario del magazzino sottostante non può di sua iniziativa abbattere il cespite, seppur di sua proprietà, per il semplice motivo che questo pregiudicherebbe nel contempo anche l’integrità della terrazza se non anche della intera villa, beni di cui lui non può liberamente disporre. Per una operazione di questo tipo quindi è inevitabilmente necessario raccogliere il consenso di entrambi i proprietari, evenienza questa che difficilmente potrà mai accadere.
Per tale motivo, se questa evenienza mai si paleserà nel futuro, si avrebbe ad esempio pieno titolo per adire l’autorità giudiziaria al fine di ottenere un provvedimento che le permetta di bloccare eventuali lavori di demolizione. Facendo un altro esempio, se in ipotesi la struttura del magazzino divenisse pericolante, per i motivi già detti sopra si potrebbe adire il giudice per ottenere un provvedimento di urgenza che le permetta di accedere nel magazzino e mettere in sicurezza l’intera struttura del fabbricato.

È ovvio che questo parere non può entrare più nello specifico delle singole ipotesi per il semplice motivo che nulla di quanto detto è realmente accaduto: ad ogni modo si è inteso dare una panoramica della normativa e delle problematiche che si potrebbero presentare a seguito dell’acquisto della terrazza.
Forse sarebbe anche opportuno analizzare i rogiti di provenienza della proprietà a cui siete interessati per vedere se vi sono clausole particolari riferibili alla terrazza e al sottostante magazzino (cosa probabile). Ad ogni modo questa ultima attività è propria dei compiti dello studio notarile a cui vi dovrete necessariamente rivolgere per portare a termine le operazioni inerenti il rogito di acquisto.

G. S. chiede
mercoledì 20/09/2023
“In un condominio amministrato dal mio studio ci troviamo con questa situazione: una terrazza a livello di proprietà privata ricopre un vano scale, soggetto ad infiltrazioni. La terrazza ha una superficie complessiva di circa 20 mq, e di questi 20 mq la superficie sovrastante al vano scale è di circa 2 mq.
L'intervento da effettuarsi per avere garanzia di risolvere la problematica definitivamente riguarderebbe TUTTA la terrazza.

In caso di intervento, la corretta divisione della spesa mi parrebbe essere quella indicata dal 1126 cc, e ritengo dovrebbe essere considerata la verticale. Quindi, fatto € 10.000 l'intervento complessivo, dovrebbe essere giusto (a mio parere, ma chiedo anche qui consiglio) assegnare € 9.000 al proprietario, ed i restanti € 1.000 da distribuire 1/3 al proprietario stesso, e 2/3 a tutti i condomini.

Ovviamente il problema è che il proprietario della terrazza non accetterà una divisione della spesa di questo tipo. Mi chiedo: l'assemblea ha potere, con le maggioranze di legge, di deliberare un intervento (la cui causa è condominiale: risolvere una infiltrazione su un vano comune) che impatti in maniera così importante su un privato (sia dal punto di vista economico, sia anche sulla gestione di una proprietà individuale)?

Aggiungo due ulteriori complicazioni:
- L'assemblea ha suggerito un intervento parziale sull'area che interessa la verticale del vano scale: questo tuttavia è sconsigliato dalla ditta edile, che non darebbe, opportunamente, a mio avviso, garanzia che possa essere risolutivo, e comunque non sarebbe accettato dal proprietario della terrazza (si creerebbe una discontinuità estetica dei materiali della terrazza).
- Il proprietario della terrazza afferma che la problematica sia causata dallo stillicidio proveniente dal tetto (la terrazza comunque è a cielo aperto, quindi l'affermazione ha valore personale: è il suo parere) e riterrebbe addirittura di avere diritto di risarcimento (Cass. Civ. n. 18187/2021): da considerare che il tetto è nella medesima condizione dall'origine, dalla costruzione dell'edificio, e lo stillicidio non è cosa recente, e non è dovuto a mancanza di manutenzione.

Grazie!”
Consulenza legale i 26/09/2023
E’ necessario innanzitutto chiarire un concetto fondamentale: seppur la terrazza a livello sia una parte dell’edificio in proprietà esclusiva in quanto pertinenza dell’appartamento a cui accede, essa assolve nel contempo ad una naturale funzione di copertura dell’edificio o di una parte di esso che lo attrae inevitabilmente tra le parti comuni dell’edificio. Valorizzando proprio tale ultima funzionalità, la giurisprudenza in maniera assolutamente costante parifica la terrazza a livello al lastrico solare facendo rientrare anche tale parte dell’edificio nel perimetro applicativo dell’art. 1126 del c.c., anche nel caso in cui sia unico il locale che usufruisce della funzione di copertura, proprio perché anche in una fattispecie di questo tipo la funzione di copertura della terrazza non viene meno (Cass.Civ. n.11029/2003)

Per tale motivo l’assemblea è assolutamente competente a deliberare ogni lavoro di manutenzione ordinaria e straordinaria attinenti proprio a detta copertura. Nel contempo anche l’amministratore è tenuto ad esercitare nei confronti di questa parte dell’edificio tutti i poteri che sono propri del suo ufficio, essendo tenuto a convocare l’assemblea nel caso in cui le condizioni della terrazza necessitino di lavori di manutenzione. Quanto detto è un principio assolutamente pacifico del diritto condominiale che non necessita di particolari approfondimenti.

A parere di chi scrive è errata anche la suddivisione delle spese riportata nel quesito in quanto si fa una inesatta applicazione del principio giurisprudenziale, anch’esso assolutamente dominante, secondo il quale i due terzi delle spese di rifacimento della copertura devono essere sopportati solo da coloro a cui la copertura effettivamente serve, e quindi da quei condomini i cui appartamenti sono situati esattamente nella colonna d’aria sottostante la terrazza medesima. Fermo restando la validità di detto principio non si deve dimenticare che comunque la copertura offerta dalla terrazza è unica e non divisibile da un punto di vista architettonico. Prova ne sia di tale affermazione il fatto che i tecnici che stanno assistendo il condominio nella realizzazione dei lavori non considerano risolutivo un intervento che coinvolga solo quel punto specifico della terrazza situato esattamente al di sopra dell’area comune che beneficia della copertura: se si vuole ripristinare la totale efficienza della terrazza si deve intervenire sulla sua intera superficie.

Per tale motivo in applicazione dell’art. 1126 del c.c. fatto in &euro; 10.000,00 l’ammontare dei lavori complessivi, 1/3 di essi pari a circa &euro; 3.333,00 deve essere accollato al proprietario esclusivo della terrazza a livello; i restanti 2/3 pari a circa &euro; 6.666,00 devono essere suddivisi tra tutti i condomini. In particolare, visto che l’area che usufruisce della copertura è condominiale, tale seconda quota decisamente più corposa dovrà essere ripartita tra tutti condomini ai sensi del 1° co. dell’ art. 1123 del c.c. anche quindi ricomprendendo il proprietario della terrazza a livello, utilizzando la tabella generale dei millesimi di proprietà. Si deve però tener conto del fatto che all’ammontare complessivo dei lavori devono essere scomputati ed attribuiti esclusivamente al singolo proprietario della terrazza quelle spese che non attengono specificatamente al ripristino della copertura. Per fare un esempio pratico rimangono ad esclusivo carico del proprietario della terrazza le spese di piastrellatura della zona di calpestio.

Per quanto riguarda le pretese risarcitorie avanzate dal proprietario della terrazza si deve precisare che la gestione delle acque pluviali e di scolo rientra tra le parti comuni dell’edificio. Pertanto se da una loro cattiva manutenzione dovesse derivare danni alla copertura della terrazza, il condominio ne risponderebbe ai sensi dell’ art. 2051 del c.c. , disciplinante la responsabilità delle cose in custodia; in altre parole, non si seguirebbe la suddivisione prevista dall’art.1126 del c.c., la quale deve applicarsi solo nel caso in cui i lavori di rifacimento della copertura siano dovuti alla vetustà della costruzione e al naturale scorrere del tempo. (Cass.Civ. n.2840/2013).

Vi è da dire però che se così fosse sarebbe comunque onere del proprietario della terrazza dimostrare per mezzo di una perizia tecnica che le cattive condizioni della copertura non sono state causate dal naturale scorrere del tempo ma da una cattiva manutenzione al sistema delle acque reflue del palazzo. Allo stato attuale del contenzioso tuttavia non pare che le lamentele del proprietario della terrazza abbiano un qualche fondamento probatorio rimanendo relegate a semplici “scuse” per evitare di sopportare la sua quota di spese per il rifacimento della copertura. Se queste pretese da semplici scuse si evolveranno in qualcosa di più sostanzioso da un punto di vista probatorio si potrà fornire eventualmente un parere più approfondito.



G. P. chiede
venerdì 26/05/2023
“Salve in riferimento all'articolo 1126 del codice civile il costo del rifacimento del pavimento di una terrazza ad uso esclusivo di uno dei due condomini di una bifamiliare ( terrazza a uso esclusivo del proprietario del piano superiore) resta a carico di chi ne fa uso esclusivo oppure rientra nell'impermeabilizzazione dell'edificio pertanto viene ripartito secondi i criteri di 1/3 e 2/3 fra i due proprietari? e come vengono ripartite le spese relative a smaltimento calcinacci e ponteggi qualora siano stati fatti anche altri lavori (parapetti ecc)?”
Consulenza legale i 02/06/2023
La ragione per cui l’art. 1126 del c.c. pone a carico dei proprietari degli appartamenti sottostanti al lastrico il pagamento dei 2/3 delle spese relative al rifacimento e alla manutenzione della sua copertura, risiede nella utilità che traggono da tale copertura gli appartamenti ricompresi nella colonna d’aria della copertura medesima. (Cass.Civ. n.10602/1990).
Per tale motivo non può farsi applicazione del criterio di riparto 1/3, 2/3 previsto dall’art. 1126 del c.c. per tutte quelle spese non direttamente necessarie al ripristino della copertura, come il rifacimento di parapetti, delle ringhiere e tutte quelle spese attinenti al rifacimento della zona di calpestio del lastrico, come anche ad esempio la semplice sostituzione della piastrellatura della medesima (Cass. Civ n.10602/1990 e Cass.Civ. n.2726/2002). Tali tipologie di spese avendo a che fare con la sola zona di calpestio devono essere esclusivamente sopportate dal proprietario del lastrico solare, o comunque dal condomino che ne ha l’uso esclusivo.

Per capire, invece, come invece ripartire le spese di montaggio e smontaggio dei ponteggi necessari per eseguire i lavori, è necessario fare riferimento ai motivi che hanno portato a tale intervento. Molto probabilmente il montaggio dei ponteggi è stato reso necessario per effettuare lavori attinenti ad un intervento riguardante l’intera facciata del condominio, e non tanto per ripristinare la copertura del lastrico solare in quanto tale: ma la facciata dello stabile condominiale è un bene pacificamente comune ai sensi dell’ art. 1117 del c.c.. Per tale motivo, in assenza di un diverso accordo adottato con l’unanimità dei consensi di tutti i condomini, la spesa dovrà essere ripartita tra tutti i proprietari ai sensi del 1° co. dell’art. 1123 del c.c.. Stesso discorso vale per la spesa riguardante lo smaltimento dei calcinacci e degli altri rifiuti del cantiere.



F. G. chiede
giovedì 18/05/2023
“Buongiorno - Premesso che in passato ho avuto bisogno di una vostra consulenza per lo stesso condominio, con la presente vi chiedo un parere legale sul seguente problema. Sono proprietario di un negozio in Torino facente parte di un condominio a più corpi di fabbrica posti a più livelli fuori terra. Il negozio in questione è a piano terra, unico piano, coperto da terrazzo di uso esclusivo di proprietà dell'alloggio del primo piano. Sotto il negozio al piano interrato vi sono cantine e il corridoio condominiale con gli accessi alle cantine stesse e servizi condominiali quali la colonna dell'acqua, tratti di fognatura e la centralina elettrica. Il proprietario del terrazzo che ha da poco ristrutturato il suo appartamento vuole rifare anche il pavimento del terrazzo e quindi anche l'impermeabilizzazione sottostante. Le mie domande sono:
- le spese per la demolizione del pavimento esistente, l'impermeabilizzazione e la ricostruzione del nuovo pavimento come si ripartiscono?
- In caso di ripartizione di tutte o parte delle spese, vale quanto stabilisce l'art. 1126 c.c. (1/3 a carico del proprietario esclusivo e 2/3 a carico dei piani sottostanti) Per piani sottostanti si intende solo il piano terra (quindi solo il negozio) o anche il sottostante piano interrato con cantine e corridoio condominiale, quindi tutto il condominio? Il regolamento di condominio non dice nulla a proposito ma stabilisce che le spese di manutenzione del corridoio delle cantine sono da ripartirsi in proporzione ai millesimi di proprietà fra tutti i condomini. Ieri l'assemblea condominiale a deliberato che le spese sono da ripartirsi per 1/3 a carico del primo piano e 2/3 a carico del mio negozio ignorando il piano interrato sottostante. Se la questione avrà un seguito dovrò impugnare la delibera assembleare nei trenta giorni di lege?
Se necessaria allegherò la documentazione che mi chiederete.
Cordiali saluti”
Consulenza legale i 29/05/2023
La giurisprudenza della Corte di Cassazione in maniera assolutamente granitica equipara le spese di manutenzione ricostruzione e riparazione delle terrazze a livello a quelle relative ai lastrici solari: gli ermellini valorizzano infatti la funzione di copertura dello stabile condominiale che entrambi i manufatti naturalmente assolvono (in questo senso, ad esempio, è molto chiara Cass.Civ n.22896/2013).
Questo attrae inevitabilmente le spese di ristrutturazione della copertura della terrazza a livello nel perimetro applicativo dell’art. 1126 del c.c., comportando che queste debbano essere sopportate in ragione di 1/3 da chi è proprietario del manufatto e in ragione di 2/3 dai proprietari della unità abitative sottostanti alla colonna d’aria della terrazza medesima e che quindi usufruiscono della copertura dalla stessa garantita.
La giurisprudenza inoltre (Cass.Civ. n.11029/2003; Cass.Civ., n.5125/1993) ha specificato che tale ripartizione è valida anche nel caso in cui vi sia un unico locale sottostante alla terrazza poiché, secondo i giudici, la funzione di copertura della terrazza non viene meno.
Questo è proprio il caso in cui rientra la vicenda descritta nel quesito, quindi i 2/3 delle spese di rifacimento della copertura dovranno essere sopportate dal proprietario del negozio, unica unità immobiliare nello stabile che usufruisce della copertura della terrazza soprastante.

Purtroppo non è possibile per il proprietario del negozio ribaltare parte di tali spese ai proprietari delle cantine site nel piano interrato: proprio perché interrato, infatti, quel piano non usufruisce della copertura della terrazza, ma al massimo esso usufruisce della copertura del pavimento del piano fronte strada. Cass. Civ. n.2243/2016 ha infatti precisato come la suddivisione prevista dall’art.1126 del c.c. è applicabile esclusivamente ai piani che sorgono sul terreno e non a quelli interrati. Per quest’ultimi, in caso di infiltrazioni ai piani sottostanti, deve farsi applicazione analogica dell’ art. 1125 del c.c., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti. Per tale motivo nella vicenda specifica nulla può essere preteso dai proprietari delle cantine site nel piano interrato.

Tuttavia è giusto anche precisare che, sempre per giurisprudenza costante e granitica l’art. 1126 del c.c. può essere applicata solo ed esclusivamente alle spese di rifacimento della copertura della terrazza, ma non anche alle spese relative al rifacimento della piastrellatura della zona di calpestio, le quali rimangono ad esclusivo carico del proprietario della terrazza a livello. E’ quindi opportuno, ai fini di una equa ripartizione, che la ditta appaltatrice scorpori dall’importo complessivo dei lavori la cifra relativa al solo rifacimento della copertura: solo questo importo dovrà essere sostenuto in ragione dei 2/3 dal proprietario del negozio sottostante.

Giungendo alla conclusione del parere è giusto proporre un’ultima riflessione. Esaminando le foto allegate al quesito parrebbe che il problema della copertura della terrazza coinvolga solo ed esclusivamente due unità immobiliari, ovvero l’appartamento di cui la terrazza è naturale prolungamento e pertinenza e il negozio ad essa immediatamente sottostante. Se fosse realmente così, e ciò andrebbe verificato con un tecnico, questo comporterebbe che ai sensi del 3° co. dell’ art. 1123 del c.c. la copertura faccia parte di un condominio parziale composto dai soli due proprietari delle unità immobiliari citate l’uno all’altro sovrastanti. Questo comporterebbe che i lavori di rifacimento della copertura non potrebbero essere deliberati con il voto degli altri condomini, che in definitiva nulla hanno a che fare con quella copertura e non ne sono nemmeno comproprietari.
Al contrario, l’intervento potrebbe essere effettuato solo con il consenso unanime sia del proprietario della terrazza sia del proprietario del negozio sottostante in quanto unici beneficiari e quindi proprietari del manufatto. Per quanto si è capito l’autore del quesito non ha mai prestato alcun consenso al rifacimento della copertura: sotto questo aspetto forse sarebbe possibile spendere una ipotetica impugnazione della delibera che comunque dovrebbe essere proposta entro il termine indicato dall’ art. 1137 del c.c. Si tenga presente che il termine per impugnare seppur breve può essere tranquillamente sospeso con la proposizione tempestiva di una semplice istanza di mediazione.


Maria G. G. chiede
giovedì 13/04/2023
“Buongiorno, nel condominio dove ho un appartamento, il terrazzo dell'appartamento del piano di sopra, terrazzo che fa da copertura al mio sgabuzzino, va rifatto in quanto crea infiltrazioni.
Credo sia applicabile l'art 1125, piuttosto che il 1126, in quanto non si tratta di lastrico solare e fa da copertura esclusivamente alla mio immobile.
Sottolineo però che mentre il terrazzo ha un'area di 4 m x 1,50, per un totale di 6 mq, il mio sgabuzzino misura circa 1/3 (1,50 x 1,50, considerati anche i muri perimetrali). Il resto del terrazzo poggia su di un terrapieno, non accessibile. Devo partecipare al 50% della spesa per il rifacimento dell'intero terrazzino o solo di quella parte che copre effettivamente il mio sgabuzzino?
Grazie”
Consulenza legale i 19/04/2023
Dalle foto che sono state date in visione emerge come il manufatto ritratto pare possa considerarsi una piccola terrazza a livello che funge da copertura per i piani e locali ad esso sottostanti.
L’ art 1126 del c.c. non trova applicazione a scapito dell’ art. 1125 del c.c. solo ed esclusivamente nei confronti dei lastrici solari, ma esso deve essere utilizzato anche per ripartire le spese di rifacimento della copertura offerta dalla terrazza a livello. Proprio la funzione di copertura della terrazza, infatti, giustifica secondo i giudici l’applicazione dell’art 1126 del c.c.: in questo senso, la giurisprudenza è assolutamente granitica e costante (si cita, tra le tante, Cass.Civ. n.22896/2013).

Quindi, nel caso specifico, le spese di rifacimento della copertura dovranno essere ripartite in ragione di 1/3 dal proprietario del lastrico e in ragione di 2/3 in ragione del proprietario dello sgabuzzino. Si presti tuttavia attenzione: visto che il terrazzo non offre solo copertura allo sgabuzzino sottostante, ma anche a un terrapieno (con ogni probabilità condominiale), il proprietario parteciperà in ragione dei 2/3 solo alle spese attinenti alla parte di copertura di cui lui effettivamente usufruisce in quanto riguardante la sua diretta colonna d’aria, e non della parte che offre copertura al terrapieno.

Le spese di rifacimento della copertura del terrapieno saranno da dividersi sempre ai sensi dell’art. 1126 del c.c., in ragione di 1/3 dal proprietario del terrazzo e in ragione di 2/3 tra tutti gli altri condomini; essi, a loro volta, ripartiranno tra loro tale ultima frazione di spesa in proporzione al valore di piano di ciascuno.

Ovviamente quanto detto finora da un punto di vista giuridico deve trovare conforto da parte di un tecnico edile, il quale dovrà confermare sia la natura condominiale del terrapieno sia la funzione di copertura della terrazza per entrambi le proprietà sottostanti.


L. C. chiede
martedì 14/03/2023 - Toscana
“Buongiorno; sono proprietario di uno dei garage posti sotto terrazzi di proprietà al piano terra che fungono anche da copertura dei suddetti garage interrati.
Ci sono infiltrazioni di acqua nei garage sottostanti ai terrazzi per cui si faranno lavori di impermeabilizzazione dei terrazzi e di pitturazione dei garage.
Si userà l’art. 1126 oppure 1125 per la ripartizione dei costi?
Nel caso sia 1125, il 50% considera i costi totali oppure il costo di divide: ai terrazzi il costo dell’impermeabilizzazione e ai garage il costo della tinteggiatura?
I terrazzi sono prolungamenti degli appartamenti al piano terra che si affacciano su giardini condominiali.”
Consulenza legale i 16/03/2023
Dalle immagini che sono state fornite a corredo del quesito parrebbe che siamo di fronte a due terrazze a livello che fungono da copertura per unità immobiliari sottostanti.

In caso sopravvenga la necessità di procedere alla manutenzione della copertura offerta dalla terrazza a livello la giurisprudenza, si può dire in maniera unanime e costante, fa applicazione dell’art. 1126 del c.c. per ripartire le spese relative. I giudici valorizzano infatti la funzione di copertura assolta dalla terrazza a livello al pari del lastrico solare, e questo anche se tale parte dell’edificio debba considerarsi una naturale pertinenza della unità immobiliare a cui accede e quindi bene in proprietà esclusiva
(si veda tra le tante: Cass.Civ n.22896/2013; Cass.n.11029/2003;Trib Roma n.30 del 02.01.2015;Trib. Brindisi 6.03.2006 n.206).

Si tenga presente però che l’art.1126 del c.c., in quanto norma speciale, non tollera una interpretazione estensiva e pertanto può trovare applicazione solo per quanto riguarda le spese di rifacimento della copertura della terrazza, e non per altre voci di spesa, anche se direttamente collegate all’intervento.

Per tale motivo, se si vuole ripartire correttamente i costi relativi al rifacimento della copertura, è necessario separare, rispetto al costo complessivo dell’intervento, le voci di spesa strettamente collegate al rifacimento della copertura de quelle relative al ritinteggio dei soffitti e al rifacimento della piastrellatura delle due terrazze.
Fatto ciò, le voci di spesa relativi al rifacimento della copertura dovranno essere sopportate per 1/3 dai proprietari delle terrazze e per 2/3 dai proprietari dei garage sottostanti. Rimangono però ad esclusivo carico dei proprietari dei garage le spese di ritinteggiatura del soffitto, come parimenti rimangono ad esclusivo carico dei proprietari delle due terrazze le spese riguardanti il rifacimento della piastrellatura.

In merito alla quota dei 2/3 che deve essere sopportata dai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, l’ ultima parte dell’ art. 1126 del c.c. precisa che essa dovrebbe essere poi ulteriormente ripartita tra tale gruppo di condomini in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno: in altre parole, ciascun proprietario delle autorimesse sottostanti dovrebbe far fronte alla spesa in proporzione ai millesimi attribuiti a ciascuna autorimessa che usufruisce della copertura.


A. C. chiede
venerdì 30/09/2022 - Campania
“Il condominio è costituito da tre piani di qui ultimo piano dichiarato nell'atto come locali deposito ma trasformati in civile abitazione senza alcuna mia autorizzazione.
Nel mio atto di proprietà è indicato che i tetti sono di esclusiva pertinenza dei locali deposito sottotetto e non hanno natura condominiale .
Posso allegare scan della pagina dell'atto.
A chi spetta riparazione e manutenzione del tetto e delle grondaie.”
Consulenza legale i 04/10/2022
La clausola contenuta nel rogito dato in visione è piuttosto insolita in quanto il tetto è sempre considerato un bene condominiale ex art. 1117 del c.c.. Tuttavia, si ritiene che al caso descritto possa farsi applicazione analogica dell’art. 1126 del c.c. e della giurisprudenza formatasi attorno alla applicazione di tale articolo: il lastrico solare, infatti, così come il tetto, assolve ad una importante funzione di copertura dell’intero fabbricato di interesse assolutamente condominiale che non può essere ignorata.

Per tale motivo in applicazione dell’art.1126 del c.c. si ritiene che le spese di rifacimento della copertura del tetto deve essere sopportato in ragione di 1/3 dai proprietari dei locali deposito e in ragione di 2/3 dei proprietari dei piani sottostanti o di quei proprietari i cui appartamenti usufruiscono della funzione di copertura d quella porzione di tetto.
Facendo poi applicazione della giurisprudenza attorno all’art.1126 del c.c. (Cass. Civ.19.01.04 n.735), fermo restando la suddivisione delle spese di copertura come si è detto sopra, i proprietari dei locali deposito sottostanti dovranno sopportare per intero le spese di posa delle tegole.

Nel caso della manutenzione ordinaria e straordinaria delle grondaie non potrà trovare applicazione l’art. 1126 del c.c. Tale manufatto infatti è essenziale per garantire il corretto scolo delle acque meteoriche e a nulla serve alla funzione di copertura del palazzo che giustifica l’applicazione dell’art.1126 del c.c.: esso ricade quindi tra i beni comuni ex art. 1117 del c.c. e, conseguentemente, le sue spese di manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini ai sensi dell’ art. 1123 del c.c.. (Cass.Civ.,Sez.II, n.27154 del 22.12.2014).


R. F. chiede
domenica 10/07/2022 - Sardegna
“Abito in uno stabile condominiale composto da undici unità immobiliari coperto da un unico lastrico solare ad uso esclusivo del proprietario dell' attico. A causa di un'infiltrazione d'acqua piovana, è stata incaricata un' impresa per l'esecuzione dei lavori di riparazione che hanno riguardato una piccola porzione del lastrico (circa 4 mq). Evidenzio che tale lastrico, nella sua proiezione verticale, serve da copertura a tutti gli appartamenti che costituiscono lo stabile, nessuno escluso.

In sede di ripartizione delle spese, l'amministratore intende ripartire le spese per 1/3 al proprietario dell'attico che ha uso esclusivo del lastrico e per 2/3 ai soli condomini proprietari degli appartamenti sottostanti alla proiezione verticale della piccola area del lastrico, di circa 4 mq, in cui sono state effettuate le riparazioni, escludendo tutti gli altri, seppur proprietari di immobili che beneficiano della copertura del lastrico nella sua interezza.

Salvo un Vs diverso avviso, a mio modesto parere vi è stata un errata applicazione dell'art. 1126 cc, da parte dell'amministratore, in quanto il lastrico andrebbe considerato come un bene unitario e indivisibile, a prescindere dal punto preciso in cui è avvenuta la riparazione e, pertanto, le spese andrebbero suddivise tra tutti i
condomini serviti dalla copertura del lastrico secondo i propri millesimi .
L'amministratore, dal canto suo, dà una lettura diversa della norma, sostenendo che a confermare la sua tesi vi sono anche diverse sentenze della Cassazione (ex multis Cassazione n. 18045/2020 e n. 11484/2017).
Chiedo Vs autorevole parere.”
Consulenza legale i 14/07/2022
La ripartizione operata dall’amministratore è corretta e si rifa ad un orientamento della Corte di Cassazione assolutamente consolidato e dominante.

Secondo tale orientamento, il motivo per cui l’art. 1126 del c.c. pone a carico dei condomini sottostanti il pagamento dei 2/3 delle spese di manutenzione e rifacimento del lastrico solare attribuito in proprietà o in uso esclusivo ad un singolo proprietario risiede nel fatto che il lastrico mantiene una sua funzione condominiale nel momento in cui gli appartamenti sottostanti usufruiscono della copertura garantita dal manufatto.
Da ciò la giurisprudenza fa discendere che sono obbligati a concorrere al pagamento della quota dei 2/3 di spesa quei condomini e solo quelli i cui singoli appartamenti sono situati direttamente sotto la colonna d’aria del lastrico e che quindi hanno diretto interesse a mantenere in efficienza la copertura.

L’amministratore applica questo principio alla lettera e in maniera corretta, ripartendo i 2/3 di spesa per il rifacimento parziale della copertura del lastrico solo tra quei condomini i cui appartamenti sono posti esattamente sotto alla porzione di lastrico ammalorata.

Tuttavia, la correttezza delle scelte operate dall’amministratore potrebbe essere messa in discussione nel momento in cui si dimostrasse che l’ammaloramento della funzione di copertura del lastrico non è un episodio isolato solo a quella porzione di 4 mq. del manufatto, ma è talmente grave e diffusa da mettere a repentaglio la copertura dell’edificio nel suo complesso.

In questo caso visto che in definitiva tutti gli appartamenti dell’edificio usufruiscono della copertura del lastrico soprastante i 2/3 di spesa andrebbero ripartiti tra tutti i condomini. Vi è da dire però che se così fosse, con ogni probabilità anche la spesa complessiva che si dovrebbe sostenere per rimettere in efficienza la copertura sarebbe molto più elevata rispetto a quella che si deve sopportare per ripristinare la copertura di una porzione di soli 4 mq.


A. N. chiede
sabato 09/07/2022 - Sicilia
“Sono proprietario esclusivo di un lastrico solare, coprente interamente un edificio in condominio di tre piani, grosso modo di forma cubica. Su circa 1/4 della superficie del lastrico è edificato un appartamento "attico", anch'esso di mia proprietà esclusiva.
Detto lastrico solare sporge di soli 50 cm oltre le due pareti laterali dell'edificio per tutta la loro lunghezza. Il suolo su cui sorge l'edificio è molto più largo del terrazzo, essendo l'edificio attorniato da ampie corti di proprietà privata. La predetta sporgenza del lastrico solare ha una doppia funzionalità: 1) raccolta per pendenza delle acque meteoriche, che cadono sull'intero edificio e loro smaltimento tramite vari pluviali innestati nella sporgenza stessa e collegati in basso ad ulteriori tubazioni nel sottosuolo dell'edificio; 2) sostegno di vari cordoli pendenti verso il basso con funzione meramente architettonica.
Domanda: In caso di sgretolamento delle parti frontali ed inferiori della sporgenza in questione, incluso i cordoli architettonici, come va ripartito fra i condomini il costo di riparazione e di ripristino strutturale? Riserva invio foto.”
Consulenza legale i 13/07/2022
L’art. 1126 del c.c. dispone che quando l’uso del lastrico non è comune a tutti i condomini coloro che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni, i restanti 2/3 sono posti in capo agli altri condomini dell’edificio o a quel gruppo di condomini a cui serve la copertura del lastrico.

Tale regime particolare di suddivisione delle spese condominiali trova la sua giustificazione nel fatto che da un lato il lastrico è stato assegnato in uso o in proprietà esclusiva ad un singolo condomino, divenendo quindi pertinenza della sua abitazione, ma dall’altro esso mantiene la sua funzione di copertura per tutto o parte dell’edificio e quindi è interesse della collettività dei condomini concorrere alla sua manutenzione.

Proprio per questo motivo, la giurisprudenza assolutamente dominante esclude che possa trovare applicazione l’art.1126 del c.c. nel momento in cui il condominio deve affrontare non spese attinenti alla copertura del lastrico ma, al contrario, spese di manufatti che anche se vicini al lastrico non influiscono direttamente sulla copertura dell’edificio, come, ad esempio, manufatti attinenti allo scolo delle acque meteoriche, o al decoro architettonico dello stabile. (in questo senso è molto chiara Cass. Civ n. 27942 del 13.12.2013).

Nel caso specifico per gli interventi descritti nel quesito devono trovare applicazione le norme generali di cui all’art. 1123del c.c. e quindi tutti i condomini dovranno partecipare alla spesa suddividendo la stessa per mezzo della tabella dei millesimi generali.


G. G. chiede
giovedì 07/07/2022 - Lombardia
“Buongiorno, il mio quesito in materia condominiale è volto alla comprendere modalità di ripartizione delle spese relative al consolidamento e rifacimento di soffitti/solai terminali e non interpiano per cui appare chiara la ripartizione. Nella fattispecie: a) soffitto/solaio sottostante a terrazza ad uso esclusivo di un appartamento a piano attico soprastante - soffitto ammalorato (intonaco rimosso con travetti e pignatte ammalorate da manutenzionare) b) soffitto/solaio piano attico sottostante a copertura piana isolata con guaina bituminosa dove sono installate le antenne TV a servizio di tutti gli appartamenti -soffitto ammalorato (come sopra intonaco rimosso e travetti e pignatte ammalorate). Come vanno ripartite le spese di consolidamento e rifacimento di questi soffitti e strutture all'interno degli appartamenti che sostengono le coperture piane del fabbricato? Come vanno ripartite in caso di lastrico o terrazza a livello ad uso esclusivo o ad uso condominiale? In caso di vetustà ed in caso di infiltrazioni? Secondo quale ripartizione? Il condomino piano attico, se proprietario di altra unità immobiliare sottostante deve contribuire anche per dette unità in base ai millesimi?”
Consulenza legale i 14/07/2022
Prima di rispondere al quesito, è giusto premettere che chi scrive è un legale e non un geometra: pertanto in questa sede è possibile individuare solo le singole norme del codice civile che disciplinano la suddivisione delle spese. Indicare poi nello specifico quali interventi andranno nell’una o nell’altra fattispecie descritta è compito del tecnico edile e non dell’avvocato.

Fatta tale doverosa premessa rispondiamo alle singole domande iniziando dalla ripartizione dei lavori di consolidamento e rifacimento dei soffitti all’interno degli appartamenti che sostengono le coperture piane del fabbricato. In questo caso trova applicazione l’art. 1125 del c.c. Tale norma dispone che la manutenzione delle volte, dei soffitti e dei solai devono essere sopportate in parti uguali tra i proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastanti, però rimangono a carico del proprietario del piano di sopra il rifacimento della piastrellatura del pavimento e a carico del proprietario del piano di sotto la tinteggiatura del soffitto.

Veniamo ora alla ripartizione delle spese relative alla manutenzione o ricostruzione della copertura del lastrico solare attribuito in uso o in proprietà esclusiva ad un singolo condomino o della terrazza a livello. In questo caso trova applicazione l’art. 1126 del c.c. secondo il quale le spese dovranno essere attribuite in ragione di 1/3 al chi utilizza od è proprietario esclusivo del lastrico o della terrazza a livello, i restanti 2/3 devono essere ripartiti tra tutti i condomini proprietari degli appartamenti a cui serve la funzione di copertura di tali manufatti e quindi sono collocati sotto la loro colonna d’aria.

L’art. 1126 del c.c. precisa che la quota dei 2/3 è ripartita tra tutti i proprietari degli appartamenti sottostanti in proporzione al valore di piano o porzione di piano sottostante. In termini pratici tra i documenti del condominio vi dovrebbe essere una tabella millesimale che in attuazione di quanto dispone l’art. 1126 del c.c. ripartisce tra tutti i condomini coinvolti le spese di manutenzione del lastrico o della terrazza ed in particolare la quota dei 2/3. Se tale tabella non è stata predisposta in passato è opportuno che l’assemblea di condominio dia incarico ad un tecnico per redigerla, soprattutto se si hanno in vista dei lavori di rifacimento delle coperture.

Se il proprietario dell’appartamento in cui vi è la terrazza a livello è proprietario anche di una unità immobiliare che usufruisce della copertura della terrazza medesima egli dovrà concorrere nella spesa sia come proprietario della terrazza (quindi per 1/3), ma anche partecipare in proporzione ai millesimi attribuito all’appartamento sottostante al riparto della rimanente quota di 2/3.

Se il lastrico solare non è attribuito in uso o in proprietà esclusiva ad un singolo condomino, esso è allora un bene comune, come indicato anche dall’art. 1117del c.c.: in questo caso non troverà applicazione l’art. 1126 del c.c., ma il 1° co. dell’art. 1123 del c.c. e quindi tutti i condomini dovranno partecipare alle spese di manutenzione della copertura in proporzione ai millesimi a ciascuno attribuiti dalla tabella di proprietà generale.

Tutto quanto detto finora è valido se i lavori di manutenzione e rifacimento sono dovuti alla normale vetustà dell’edificio. Nel caso in cui, invece, i lavori si rendono necessari per la negligenza di un condomino (come potrebbe essere nel caso di infiltrazioni, ma questa affermazione non è vera in senso assoluto), la giurisprudenza di merito e di Cassazione precisa che non si devono applicare le norme che disciplinano il riparto delle spese condominiali illustrate finora ma le norme del risarcimento del danno (artt. 2043 e ss. del c.c.).
Per capire se siamo di fronte ad un caso piuttosto che ad un altro sarebbe necessario far periziare lo stabile da un tecnico esperto.


L. S. chiede
martedì 24/05/2022 - Lombardia
“Buongiorno,
nella spiegazione dell'art. 1126 del codice civile riportate che "gli altri due terzi restano a carico di tutti i condomini, compresi quelli che ne hanno l'uso esclusivo, totale o parziale, in proporzione del valore del piano, dell'appartamento o dei locali di ciascuno." questo vale solo quando il proprietario risulti anche parzialmente sotto la proiezione verticale del terrazzo stesso o a prescindere?
Grazie”
Consulenza legale i 26/05/2022
L’art. 1126 del c.c. precisa che le spese di rifacimento di copertura del lastrico devono essere attribuiti ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti nella misura di 2/3: tale quota deve essere poi ripartita all’interno di tale gruppo di proprietari: "in proporzione al valore o alla porzione di piano di ciascuno".

Quindi colui che ha solo una parte di appartamento che usufruisce della copertura dovrebbe pagare di meno rispetto a colui che è proprietario di una unità immobiliare che è totalmente sottostante al lastrico solare oggetto dei lavori.

In realtà, vi dovrebbe essere una tabella millesimale specifica che attui matematicamente i principi espressi dall’art. 1126 del c.c. (così come accade per le altre norme del codice civile che disciplinano il riparto delle spese condominiali), tabella che poi verrà utilizzata dall’amministratore per ripartire tra tutti i proprietari interessati le spese di rifacimento della copertura.


F. T. chiede
lunedì 23/05/2022 - Toscana
“Brocardi buongiorno. Sono proprietaria di un appartamento piano terra dotato di una terrazza a livello, due terzi della quale coprono 3 box e il restante terzo l'androne o corsia di manovra nel seminterrato (vedi disegno allegato). Sia nei 3 box che nell'androne si sono verificate infiltrazioni che hanno causato lo scrostamento dell'intonaco dai soffitti. Ho deciso di rifare l'impermeabilizzazione della terrazza, con susseguente ripavimentazione. L'amministratore mi dice che per legge le spese per l'impermeabilizzazione sono da condividere come segue: 50% a me e 50% (in quote da definire) ai proprietari dei 3 box e al condominio (per la parte dell'androne). A me poi spetterebbero le spese per la pavimentazione della terrazza, mentre al condominio e ai proprietari dei 3 box spetterebbero le spese per la riparazione e tinteggiatura dei soffitti danneggiati dalle infiltrazioni. Ma l'articolo 19 del regolamento condominiale (allegato) indica quote di ripartizione diverse da quanto indicato dall'amministratore (1/3 a me e 2/3 agli altri). Il regolamento condominiale prevale sulla legge? Faccio anche presente che non tutti i condomini hanno il box nel seminterrato; sono costoro da escludere dalla parte delle spese addebitabile al condominio?”
Consulenza legale i 26/05/2022
La terrazza a livello è quella parte dell’edificio che oltre a costituire un naturale prolungamento dell’appartamento a cui accede, funge anche da copertura di unità immobiliari sottostanti. Esso si distingue dal classico balcone condominiale perché non sporge dalla facciata del condominio, oltre, come già detto, ad avere una funzione di copertura delle unità sottostanti. Proprio questa funzione di copertura ha indotto la giurisprudenza assolutamente dominante ad attrarre la terrazza a livello nel perimetro applicativo dell’art. 1126 del c.c., originariamente previsto per il solo lastrico solare, che è anch’essa una parte del condominio, di per sé destinata alla copertura dell’edificio, ma, a differenza della terrazza, solitamente considerato bene comune ai sensi dell’art.1117 del c.c., salvo che il titolo non disponga diversamente.

Secondo l’art. 1126 del c.c. qualora vi sia la necessità di effettuare dei lavori di manutenzione e rifacimento della copertura della terrazza (o del lastrico), le relative spese dovranno essere attribuite in ragione di 1/3 nei confronti del proprietario esclusivo della terrazza e per i rimanenti 2/3 nei confronti dei soli proprietari delle unità immobiliari che si giovano della sua copertura, in proporzione del valore di piano di ciascuno.

È molto probabile che al caso di specie debba essere applicato proprio l’art. 1126 del c.c., anche perché la norma del regolamento condominiale che viene citata nel quesito non fa altro che richiamare la norma che si sta commentando, e ciò deve far venir meno ogni dubbio (già di per sé inesistenti) circa la sua applicabilità alla fattispecie descritta.
La suddivisione proposta dall’amministratore è quindi in gran parte errata in quanto contraria sia alle norme di legge che del regolamento condominiale.
Ad ogni modo, rimane comunque ad esclusivo carico del proprietario della terrazza la spesa di rifacimento della sua piastrellatura, mentre rimane ad esclusivo carico dei proprietari delle unità immobiliari sottostanti la tinteggiatura e il rifacimento del soffitto della loro proprietà.


G. L. chiede
lunedì 11/04/2022 - Basilicata
“buongiorno, riparazione di un terrazzo a livello con uso esclusivo di un condomino, 1/3 della spesa e' a carico di chi ha l'uso esclusivo gli altri 2/3 sono a carico delle proprieta' che si trovano in proiezione sotto il detto terrazzo ed ecco la domanda: se un appartamento di 100 metri quadrati ha solo una parte di 20 metri quadrati sotto il terrazzo da riparare paga per i soli 20 metri o paga per tutto l'appartamento di 100 metri quadri? grazie”
Consulenza legale i 15/04/2022
L’art 1126 del c.c., norma che per giurisprudenza e prassi costante si applica sia ai lastrici solari sia alle terrazze a livello, dice chiaramente che i proprietari degli appartamenti sottostanti che usufruiscono della copertura del lastrico o della terrazza concessa in uso esclusivo sostengono i costi delle opere di manutenzione e rifacimento nella misura di 2/3.
Questa parte di spesa che dovranno sostenere gli appartamenti sottostanti dovrà essere suddivisa: “in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
È chiaro quindi che pagherà di più chi usufruisce della copertura della terrazza a livello per il 100% della superficie del suo appartamento rispetto a chi ne usufruisce solo per il 20%.

La verità è che in un condominio come quello descritto nel quesito dovrebbe esistere una tabella millesimale che si preoccupa di suddividere le spese di rifacimento e manutenzione della terrazza a livello in applicazione di quanto dispone l’art. 1126 del c.c. e, se tale tabella non fosse stata prevista nel momento in cui sorse il condominio, dovrebbe essere predisposta oggi che si deve affrontare tale tipologia di intervento.

Se i condomini fossero reticenti nel predisporre la tabella della terrazza a livello, si potrebbe impugnare il riparto dei lavori effettuato dall’amministratore con criteri non conformi alla legge e al regolamento di condominio e in seno al giudizio così instaurato si dovrà nominare un consulente tecnico che provvederà a formare le tabelle per una corretta suddivisione.


Anonimo chiede
domenica 23/01/2022 - Sicilia
“Vivo al pian terreno in una casa di due unità. Ci sono due terrazze identici. Quello del primo piano copre solamente il mio
terrazzo sottostante (nessun vano).
Il mio terrazzo fa copertura della mia cantina. Ho una fotografia per spiegare meglio la costruzione.
Il terrazzo al primo piano e considerato a livello se non copre altro che il mio terrazzo?
Come vanno applicate le spese di manutenzione? 1126 c.c o 1125 c.c? o qualcos'altro?
Grazie

Consulenza legale i 27/01/2022
Il professionista che dovrebbe dire se un determinata parte dell’edificio debba considerarsi terrazza a livello piuttosto che altro, non è certamente l’avvocato condominialista ma piuttosto l’architetto o il tecnico edile.

Ad ogni modo, dalle conoscenze “profane” che un avvocato condominialista ha abitualmente di queste tematiche sicuramente affini alla sua area di competenza, si può azzardare nel dire che le due “sporgenze” dell’edificio raffigurato nella foto allegate non sono per nulla identiche.

La sporgenza del primo piano deve considerarsi un balcone aggettante, mentre quella del piano terra una terrazza a livello (è opportuno tuttavia che questa affermazione venga verificata da un architetto!)

Per balcone aggettante si intende quella parte dell’edificio che sporge dalla sua facciata ed è considerata come naturale prolungamento e pertinenza dell’appartamento a cui accede e quindi un elemento in proprietà esclusiva del singolo condomino.

Anche la terrazza a livello deve considerarsi una parte dell’edificio di proprietà esclusiva del singolo condomino e naturale pertinenza dell’appartamento a cui accede, ma a differenza del balcone aggettante essa funge da copertura per una parte dell’edificio sottostante (in questo caso la cantina).

Ovviamente la diversa classificazione architettonica ha delle conseguenze importanti sulla disciplina giuridica da applicare in caso di riparazione e manutenzione.

Le riparazioni del balcone aggettante (quindi del 1° piano) sono infatti ad esclusivo carico del condomino proprietario dell’appartamento a cui accede, mentre per la terrazza a livello (piano terra), secondo giurisprudenza costante e granitica, in caso di riparazioni riguardanti la sua copertura deve trovare applicazione l’art.1126 del c.c.

Secondo l’art. 1126 del c.c. le spese attinenti la copertura della terrazza a livello devono essere sopportate nella misura di 1/3 dal proprietario della terrazza, mentre per i restanti 2/3 essi devono essere ripartiti tra tutti i proprietari delle unità immobiliari ad essa sottostanti che usufruiscono della funzione di copertura. In ogni caso, rimane ad esclusivo carico del proprietario della terrazza il costo degli interventi non strettamente attinenti alla funzione di copertura, come ad esempio il rifacimento della piastrellatura della zona di calpestio e il rifacimento della ringhiera di protezione.

E’ giusto precisare, per quanto possa apparire ovvio, che l’art. 1126 del c.c. trova applicazione nel solo caso in cui il proprietario della terrazza a livello e delle unità sottostanti siano due soggetti differenti.

Nel caso specifico, trattandosi di un condominio minimo composto da solo due condomini, se le unità immobiliari che usufruiscono della copertura della terrazza a livello sono di proprietà del medesimo soggetto che è proprietario anche della terrazza, non troverebbe applicazione l’art. 1126 del c.c.: in questo caso, i costi di intervento dovranno essere sopportati dal medesimo soggetto proprietario sia della terrazza a livello che delle cantine ad essa sottostanti.


Moz chiede
mercoledì 15/12/2021 - Liguria
“In caso di spese di sanatoria per lastrici solari ad uso esclusivo per ottenere conformità edilizia, come viene ripartito il costo ?
I suddetti lastrici solari sono stati realizzati nel condominio in difformità al progetto dell'immobile registrato a catasto nel 1967.”
Consulenza legale i 21/12/2021
La risposta al quesito è molto più complessa di quanto possa sembrare a prima vista.
Per rispondere si deve necessariamente chiarire che il lastrico solare, anche se concesso in uso esclusivo ad un condomino, rimane un bene condominiale espressamente definito come tale dal n.1) dell’art. 1117 del c.c. Il motivo di questa scelta è facilmente capibile tenendo conto del fatto che il lastrico assolve alla essenziale funzione di copertura dell’edificio. Tuttavia, quando il lastrico viene concesso in uso esclusivo ad un condomino, mitigando quindi in parte la sua funzione condominiale, l’art. 1126 del c.c., derogando alla normativa generale di cui all’art.1123 del c.c., prevede che le spese per la sua riparazione o ricostruzione vengano sopportate per 1/3 da chi ne ha la proprietà o l’uso esclusivo, e il restante 2/3 da tutto il condominio o da chi usufruisce della funzione di copertura.

In merito all’art. 1126 del c.c. la giurisprudenza ha più volte chiarito che esso non può trovare una applicazione generalizzata, dovendosi applicare solo per le spese attinenti alla manutenzione, ricostruzione e rifacimento della copertura del lastrico solare. Per quanto ci è dato capire nel caso specifico il lastrico solare non ha alcuna necessità di un intervento alla sua copertura: le spese e le sanzioni di sanatoria sono necessarie per ottenere la conformità edilizia, conformità probabilmente necessaria per accedere ai recenti bonus edilizi. Per questo motivo si ritiene che tali spese devono essere sopportate dall’intero condominio e suddivise tra i proprietari ai sensi dell’art. 1123 del c.c. per mezzo della tabella generale.

Per completezza è giusto precisare che quanto detto è valido se la necessità di sopportare le spese di sanatoria non siano state causate da un qualche comportamento negligente di un proprietario. In questo caso dovrebbero applicarsi le ordinarie norme del risarcimento del danno, ma non si hanno sufficienti elementi per ulteriori considerazioni su questo punto.
Inoltre quanto detto potrebbe non trovare applicazione nel caso in cui l’autorità comunale abbia attribuito il pagamento delle sanzioni non al condominio, e quindi impersonalmente a tutti i proprietari, ma ad uno specifico condomino, ad esempio a chi ha l’uso esclusivo del lastrico. In questo ultimo caso il soggetto tenuto al pagamento delle sanzioni è solo colui a cui il pagamento è stato attribuito direttamente dal comune, ma anche in questo caso vi sono pochi elementi per una disamina approfondita.


PIERO D. S. chiede
domenica 14/03/2021 - Lazio
“Buongiorno,
Nella palazzina in cui abito, c’è una terrazza e due locali adiacenti, di proprietà esclusiva, sovrastanti l’attico. Detti due locali (originariamente destinati a cassoni acqua e lavatoi) con il consenso unanime dei condomini sono stati trasformati in un piccolo superattico di proprietà esclusiva. Nelle due stanze (già locali) si sono verificate delle infiltrazioni dal soffitto che le copre.
Il dubbio riguarda il criterio di ripartizione delle relative spese di riparazione/manutenzione. In particolare se sono di esclusiva pertinenza dell’attuale proprietario del superattico, ovvero vanno ripartite tra i condomini ai sensi dell’art. 1126 c.c. che disciplina la ripartizione delle spese relative ai lastrici solari di uso esclusivo. Applicando per analogia la Sentenza. n. 42 del 7 gennaio 2021 Corte di Appello di Roma, non si applicherebbe la disciplina prevista dall’art. 1126 c.c. (la riguardava la costruzione di una veranda su parte del lastrico solare).
In conclusione, sarei grato di una vostra conferma che l’art. 1126 c.c. si applica ai lastrici solari di uso esclusivo in tutto o in parte, ma non si applica ai manufatti di proprietà esclusiva, sovrastanti l’attico, siano essi semplici verande ovvero un appartamentino (come nel caso del nostro superattico)

Grazie per l’attenzione”
Consulenza legale i 15/03/2021
Il lastrico solare è quella struttura piana posta sulla sommità del corpo di fabbrica, non circondata da soffitti e pareti e non situata a livello di altra porzione di piano (diversamente avremmo la terrazza a livello), che in sostituzione del tetto (struttura quest’ultima composta da più piani inclinati dette falde) funge primariamente da copertura dell’intero edificio o di parte di esso.

La regola eccezionale introdotta dall’art.1126 del c.c. in merito al riparto delle spese riguardanti la manutenzione e ricostruzione del lastrico, trova la sua giustificazione proprio per la funzione di copertura che tale importantissima parte dell’edificio riveste nei confronti delle unità immobiliari ad esso sottostanti.
Ciò comporta che l’ambito applicativo di tale norma non possa essere esteso eccessivamente, magari facendosi ricomprendere nel suo ambito applicativo voci di spesa che nulla hanno a che vedere con la funzione di copertura del lastrico.
Interessante in questo senso è Cass.Civ.Sez.II, n. 7472 del 04.06.2001. Con tale pronuncia i supremi giudici hanno precisato che l’art. 1126 del c.c. non possa trovare applicazione per tutti quei manufatti che si ricollegano al lastrico e si frappongono fra esso e le proprietà sottostanti, i quali godono rispetto al lastrico di una autonomia strutturale e funzionale e, quindi, sono estranei alla funzione di copertura che caratterizza il lastrico stesso.

La sentenza citata si adatta perfettamente al caso prospettato, in quanto, per quanto ci è dato capire, i due locali sono del tutto autonomi rispetto al lastrico e dotati loro stessi di un loro soffitto di copertura: per quanto ci è dato capire quindi parrebbe che le spese riguardanti le infiltrazioni nei due locali ricadrebbero per intero in capo al proprietario esclusivo del super attico.


Barbara T. chiede
martedì 02/02/2021 - Sardegna
“Buongiorno,
Vi contatto per un problema di infiltrazioni dal lastrico solare.
Siamo proprietari di un appartamento sito in una piccola palazzina di due piani più mansarda. Originariamente era presente solo il lastrico solare, acquistato da privato che ha poi realizzato un appartamento mansardato.
Dalla parte delle camere da letto è presente al di sotto delle finestre un parapetto, nel quale vengono convogliate le acque piovane del tetto e poi scorrono in una grondaia che va a finire al piano terra. Suddetto parapetto è stato impermeabilizzato con guaina nel 2017, quando sono stati effettuati lavori di ristrutturazione, ma ormai risulta danneggiato, inoltre la pendenza è minima e in caso di copiose piogge l'acqua ristagna ad oltranza e pian piano filtra nel soffitto dell'appartamento di nostra proprietà creando danni non indifferenti.
Abbiamo esposto il problema al condominio il quale sostiene che il parapetto sia di proprietà esclusiva e che dunque dovremmo vedercela con il proprietario.
È corretto? Oppure in parte ne risponde anche il condominio?
Grazie”
Consulenza legale i 08/02/2021
Il problema esposto è molto più incerto di quanto possa sembrare a prima vista. Come è noto, il lastrico solare è quella parte piana dell’edificio posta sulla sua sommità in luogo del tetto a falde che funge anche da copertura per le unità immobiliari ad esso sottostanti. In ragione di ciò in caso di rifacimento e manutenzione della copertura del lastrico solare in proprietà o in uso esclusivo al singolo condomino trova applicazione l’art.1126 del c.c.: in forza di tale norma, le spese di manutenzione e rifacimento della copertura devono essere sopportate per 1/3 dal proprietario o utilizzatore esclusivo del lastrico, e per i restanti 2/3 dai proprietari delle unità immobiliari che usufruiscono della sua copertura.

Vi è da dire però che in merito alla ripartizione delle spese per il rifacimento dei parapetti la giurisprudenza è fortemente spaccata in due tronconi. Un orientamento, sostiene che le spese per il rifacimento del parapetto debbano essere sopportate solo dal proprietario esclusivo del lastrico, in quanto tale parte non assolve ad una funzione di copertura delle unità immobiliari sottostante ma è una protezione per garantire l’affaccio e la veduta verso l’esterno (si veda, tra le tante, Cass.Civ.,Sez.II, n.2726 del 25.02.2002).

Un altro orientamento ritiene invece che il parapetto del lastrico sia da considerarsi bene comune in quanto elemento decorativo della facciata dello stabile e quindi le spese per la sua manutenzione devono essere ripartite tra tutti i proprietari (si veda, tra le tante, Cass.Civ,Sez.II,n.1718 del 29.01.2016).

La disputa tra i giudici non sembra aver trovato all’oggi una sintesi da parte delle Sezioni Unite, ma ritengo che nel caso di specie si possa sostenere la natura condominiale del parapetto valorizzando non tanto il suo ruolo nella estetica del fabbricato, quanto la sua funzione di elemento fondamentale nel sistema di scolo delle acque piovane dell’intero edificio. Tale funzione attrae inevitabilmente il parapetto trai beni comuni ex art.1117 del c.c. e le spese per la sua manutenzione dovrebbero essere ripartite tra tutti i condomini ai sensi del 1°co. dell’art.1123 del c.c.

Ad ogni modo da un punto di vista pratico, anche se si volesse adottare il primo orientamento giurisprudenziale, ciò non andrebbe a svantaggio degli interessi dell’autore del quesito, in quanto il proprietario del lastrico solare sarebbe comunque obbligato ai sensi dell’art. 2051 del c.c. a mantenere in efficienza il parapetto in modo tale da evitare qualsiasi danno alle proprietà ad esso sottostanti.


Roland E. chiede
lunedì 01/02/2021 - Trentino-Alto Adige
“Buongiorno,

mi chiamo R. E. Abito in un condominio con 7 appartamenti. Il mio appartamento ha una terrazza e sotto la terrazza c´è un negozio. A causa di infiltrazioni d’acqua nella ns. terrazza sono da svolgere fare diversi lavori.
Domanda: i costi per la ristrutturazione vengono suddivisi tra tutti i condomini, o soltanto tra quelli interessati (p.e. quelli collocati sotto la copertura del terrazzo e il proprietario dell’appartamento che si affaccia sul terrazzo)?

Cordiali saluti”
Consulenza legale i 09/02/2021
In base a quanto riferito e alla visione del materiale fotografico fornito a corredo, nel caso descritto trova applicazione l’art.1126 del c.c., norma che viene pacificamente applicata non solo in presenza di un lastrico solare in uso o in proprietà esclusiva, ma anche in presenza di terrazze a livello. Come noto, infatti, il lastrico e la terrazza hanno tra le loro funzioni comuni quella di fungere da copertura di tutto o parte dell’edificio condominiale, ma mentre il primo viene considerato ex art 1117 del c.c. una parte comune, salvo contraria disposizione del titolo, la seconda è solitamente una parte in proprietà esclusiva in quanto naturale prolungamento della unità immobiliare alla quale accede.
In forza dell’art.1126 del c.c. le spese (siano esse ordinarie o straordinarie) per la manutenzione e rifacimento della copertura della terrazza devono essere sopportate per 1/3 dal proprietario della terrazza e per i restanti 2/3 dai proprietari delle rimanenti unità immobiliari sottostanti o dai proprietari di quelle unità immobiliari che usufruiscono della copertura della terrazza. Tale seconda parte della spesa dovrà poi essere ripartita ai sensi dell’art.1123 del c.c.

Se, quindi, della copertura fornita dalla terrazza ne usufruiscono tutte le restanti unità immobiliari dell’edificio, i restanti 2/3 dovranno essere ripartiti utilizzando la tabella dei millesimi generali ai sensi del 1°co. dell’art.1123 del c.c., se, invece, solo un gruppo di unità immobiliari usufruisce dalla copertura, la spesa dei 2/3 verrà ripartita utilizzando l’ultimo comma dell’art.1123 del c.c. In base alla visione della foto parrebbe che nel caso specifico la spesa debba essere sopportata per 1/3 dal proprietario della terrazza e per 2/3 dal proprietario dei negozi sottostanti. Si tenga presente che l’art.1126 del c.c. trova applicazione solo in relazione ai lavori di rifacimento della copertura e della impermeabilizzazione: rimane sempre a carico del proprietario del terrazzo il rifacimento della parte superficiale della zona di calpestio e della sua piastrellatura, in quanto parti non strettamente attinenti alla funzione di copertura della terrazza.

Si tenga presente però che per giurisprudenza assolutamente pacifica e costante l’art. 1126 del c.c. trova applicazione solo nel caso in cui le infiltrazioni siano derivate dalla naturale usura della costruzione apportata dallo scorrere del tempo; se, invece, le infiltrazioni sono causate per un comportamento colpevole o negligente del proprietario della terrazza, il quale non ha eseguito le attività di manutenzione della sua proprietà, egli deve considerarsi responsabile del danno causato ai sensi dell’ art. 2051 de c.c.: pertanto dovrà essere lui a sopportare interamente le spese per il rifacimento della copertura (si veda in questo senso tra le tante Tribunale di Nocera Inferiore n.85 del 30.01.2013).


Bruno S. chiede
domenica 24/01/2021 - Lombardia
“Buongiorno,
sono comproprietario con mio fratello di un appartamento con annesso terrazzo a livello di proprietà di 130 mq di superficie. L'appartamento è parte di un condominio di 5 piani. Il terrazzo è al primo piano e si apre a lato del palazzo. Al di sotto del terrazzo c'è un esercizio commerciale attualmente sfitto. Dal momento che negli ultimi anni il proprietario del negozio sottostante non ci ha mai segnalato presenza di infiltrazioni, presumiamo che la guaina impermeabilizzante sia a posto. Abbiamo deciso di mettere in vendita l'appartamento e stiamo considerando il rifacimento totale della pavimentazione del terrazzo - che è malandata e rattoppata in diversi punti con piastrelle sollevate - in modo da dare maggior valore all'immobile. Abbiamo titolo per chiedere al proprietario del negozio sottostante una partecipazione ai costi? Grazie”
Consulenza legale i 27/01/2021
Prima di entrare nel merito del quesito è quanto mai opportuno chiarire la differenza: terrazza a livello

tre parti dell’edificio molto diverse tra loro ma che sovente vengono confusi dai non addetti ai lavori.
Il balcone aggettante è quella parte dell’edificio che sporge dalla sua facciata permettendo un affaccio verso l’esterno; essa è solitamente pertinenza dell’unità immobiliare del singolo condomino e pertanto è di sua proprietà esclusiva.

Il lastrico solare, invece, è una parte piana dell’edificio posta sulla sua sommità che in luogo del tetto a falde funge da copertura della costruzione. L’art.1117 del c.c. indica il lastrico come parte comune dell’edificio, ma sovente nei rogiti di acquisto viene previsto che esso sia attribuito in uso o in proprietà esclusiva ad un singolo condomino. Anche il terrazzo a livello funge da copertura dello stabile, e quindi anche esso è posto sulla sua sommità, ma, al contrario del lastrico, vengono considerati in proprietà esclusiva poiché naturale prolungamento della unità immobiliare a cui accedono; il terrazzo a livello si distingue poi dal balcone aggettante dal fatto che essa non è una parte che sporge dalla facciata dell’edificio.

L’art. 1126 del c.c. ci dice che: "Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno".

Tale importante norma, trova applicazione però solo nel caso in cui ci troviamo di fronte ad un lastrico solare o, per giurisprudenza assolutamente costante, ad una terrazza a livello e solo per lavori di riparazione e ricostruzione della copertura: viene escluso dal perimetro applicativo dell’art.1126 del c.c. il balcone aggettante proprio perché egli non ha una funzione di copertura dell’edificio. Da qui si può capire l’importanza della distinzione che si è delineata all’inizio del parere.

Posto questo, bisogna anche dire che la giurisprudenza abbia precisato come: "I lavori di risanamento del terrazzo di proprietà esclusiva di un condomino, quando esso assolva anche alla funzione di copertura dell’edificio(come la terrazza a livello n.d.r.), coinvolgono indistintamente l’interesse di tutti i condomini e non solo quello del condomino proprietario del terrazzo, sicché essi devono essere deliberati dall’assemblea condominiale ed eseguiti dal condominio, a nulla rilevando la maggiore partecipazione alla relativa spesa a carico del detto condomino (Cass.Civ. n.1725/97)".

Da ciò discende che se il proprietario della terrazza a livello vuole procedere al rifacimento della zona di calpestio che funge da copertura dei piani sottostanti, deve per forza passare da una delibera assembleare e quindi è importante dimostrare agli altri proprietari la necessità dei lavori di ristrutturazione.

Si precisa, inoltre, che se la copertura e la impermeabilizzazione è strutturalmente sana e si vuole solo procedere ad un mero rifacimento della piastrellatura della terrazza, non può operare l’art.1126 del c.c., il quale si applica solo per lavori di manutenzione della copertura, rimanendo comunque a carico del proprietario della terrazza il rifacimento della parte superficiale della zona di calpestio.

Roncallo A. G. chiede
mercoledì 10/06/2020 - Liguria
“Sono proprietario di un appartamento sottostante un giardino pensile dal regolamento condominiale le spese di manutenzione vengono divise per 1/3 al condomino del piano di sopra e per 2/3 al sottoscritto esattamente il contrario dell'art 1126 c.c. In più ho subito un grave danno per infiltrazione d'acqua devo sempre pagare i 2/3 anche della spesa di ripristino dei miei locali? In questo caso il c.c. non dovrebbe essere dirimente?”
Consulenza legale i 17/06/2020
In realtà la disposizione del regolamento, così come è stata citata, riprende pedissequamente quanto dispone l’art. 1126 del c.c., il quale ci dice che nel caso sia necessario effettuare opere di riparazione e ricostruzione di un lastrico solare non condominiale, le stesse sono ripartite in ragione di 1/3 a carico del condomino che ne ha l’uso o la proprietà esclusiva, i rimanenti 2/3 sono a carico dei proprietari le cui unità immobiliari usufruiscono della funzione di copertura del lastrico stesso.
L’aspetto forse più censurabile del caso descritto, è che si è fatta applicazione dell’art. 1126 del c.c. nei confronti di un giardino pensile: se andiamo, infatti, ad analizzare con attenzione la norma in commento, si può facilmente notare come la stessa trovi applicazione nei confronti del lastrico solare in proprietà o in uso esclusivo ad un condomino, e non ad altre parti dell’edificio.

A parere di chi scrive e di copiose pronunce della giurisprudenza di merito e di legittimità, nel caso prospettato dovrebbe trovare applicazione, invece, l’art. 1125 del c.c. in forza del quale le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai sono sopportate in parti uguali tra i proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastanti, rimanendo a carico del proprietario del piano superiore il rifacimento della copertura del pavimento e a carico di quello del piano inferiore le spese per l’intonaco e la tinta del soffitto.
Applicando tale norma al caso descritto, la manutenzione del materiale isolante posto tra il giardino pensile e il piano ad esso sottostante dovrebbe essere diviso al 50% tra i proprietari dei due piani, rimanendo a carico del condomino proprietario del giardino pensile la rimessa in pristino dello stesso, e a quello del piano inferiore il ritinteggio e il rifacimento dell’intonaco del soffitto.
Il quesito, però, non specifica con chiarezza che tipologia di regolamento sia vigente nel condominio. Se fossimo di fronte ad un regolamento di tipo contrattuale, cioè stipulato davanti ad un notaio e allegato o richiamato nei rogiti di acquisto delle singole unità immobiliari, le disposizioni in esso contenute prevarrebbero sulle norme del codice civile ed in particolare sugli artt. 1125 e 1126 del c.c. Se, invece, siamo di fronte ad un regolamento assembleare, quindi approvato a maggioranza in seno alla assemblea, le norme in esso contenute dovrebbero cedere il passo a quanto previsto dal codice civile e l’amministratore dovrebbe, nel ripartire le spese di manutenzione del giardino pensile, far corretta applicazione dell’art.1125 del c.c. come sopra si è descritto.

È giusto dire, però, che quanto finora detto trova applicazione nel caso in cui l’attività di manutenzione derivi da una normale usura del giardino. Se, viceversa, le infiltrazioni fossero causate da una scarsa manutenzione e dalla incuria tenuta da chi è proprietario o utilizzatore esclusivo del giardino, le conclusioni sarebbero differenti, in quanto troverebbero applicazione, per giurisprudenza costante, le norme sul risarcimento del danno e nello specifico l’art. 2051 del c.c., disciplinante i danni causati da cose in custodia. In questo caso non ci sarebbe più una condivisione delle spese, ma il proprietario dell’appartamento che subisce le infiltrazioni a causa dell’incuria con cui è stata mantenuta la proprietà soprastante, avrebbe titolo per richiedere i danni subiti. Il soggetto a cui chiedere questi danni può variare, in quanto se il giardino pensile è bene comune, è il condomino che sarà chiamato a rispondere dei danni, se, invece è un bene in proprietà esclusiva del singolo condomino, sarà a quest’ultimo che dovrà essere inviata la richiesta danni.



Barbara D. chiede
lunedì 17/02/2020 - Lazio
“Sono un amministratore di condominio.
Ci sono infiltrazioni importanti tra le pavimentazione dei giardini di proprietà privata e i sottostanti locali box
(purtroppo in parte le infiltrazioni rivestono anche l'area di manovra).
La discussione è se la ripartizione deve avvenire secondo l'art. 1126 1/3 i giardini e 2/3 i box sottostanti, oppure 50% i giardini e 50% i proprietari dei box sottostanti.
Vi ringrazio anticipatamente
Cordiali saluti
Barbara”
Consulenza legale i 18/02/2020
Il presupposto applicativo dell’art. 1126 del c.c. e del criterio di riparto in esso contenuto è che il lastrico solare, bene che l’art. 1117 del c.c. presume di natura condominiale, sia attribuito dal titolo in uso o in proprietà esclusiva ad un singolo condomino. Comunemente si intende per lastrico solare quella parte piana dell’edificio che funge da copertura dell’intero fabbricato o di una parte di esso.
In effetti, se andiamo ad analizzare il materiale fotografico allegato al quesito l’area in proprietà esclusiva non deve considerarsi un giardino vero e proprio ma una area piana, pertinenziale alla unità abitativa a cui accede e che funge dai copertura per i locali ad essa sottostanti. Ad una prima e superficiale analisi potrebbe quindi trovare applicazione per via analogica il criterio di riparto previsto dall’art. 1126 del c.c. In forza di tale norma 1/3 delle spese di riparazioni dovrebbero attribuirsi al proprietario esclusivo dell’area soprastante e i restanti 2/3 andrebbero suddivisi tra i proprietari dei locali box sottostante.

La giurisprudenza, ed in particolare il Tribunale di Monza con la sentenza del 25.10.2001, ha però precisato che l’applicazione analogica dell’art. 1126 del c.c. può giustificarsi nel momento in cui vi sia un binomio perfetto fra titolari di facoltà di godimento sul soprassuolo e sul sottosuolo, circostanza da escludersi allorché l’area scoperta è attribuita all’uso esclusivo di alcuni condomini, ma la zona sottostante è in parte occupata da “boxes” individuali ed in parte costituita da ambienti di passaggio, di natura comune a tutti, e nella disponibilità dell’intera collettività.

Tale binomio perfetto deve assolutamente escludersi nel caso prospettato, in quanto l’area superficiaria è in proprietà esclusiva ad un condomino, è quindi solo lui nella possibilità di godere in maniera esclusiva dell’area, l’area sottostante è suddivisa fra autorimesse in proprietà esclusiva e parti di evidente natura condominiale come l’area di manovra. La curiosità della giurisprudenza che si è citata, è che il giudice nel suo argomentare ha ritenuto congruo ripartire le spese nel seguente modo: 1/3 a carico degli usurai superficiari, che nel caso prospettato è il proprietario esclusivo della superficie sovrastante, 1/3 a carico dei proprietari delle autorimesse e 1/3 a carico della collettività condominiale, sempre in proporzione del valore delle rispettive proprietà all’interno dei singoli “gruppi”.
La giurisprudenza che si sta esaminando, quindi, ha escluso nel caso prospettato anche l’applicazione dell’art. 1125del c.c. e conseguentemente la suddivisione che attribuisce metà della spesa al proprietario dell’area soprastante e l’altra metà ai proprietari dei sottostanti garage, preferendo un criterio di riparto che, anche se non ha dei forti addentellati normativi, a parere di chi scrive offre una ottima soluzione di compromesso.
In effetti anche l’art. 1125 del c.c. non si adatta del tutto alla fattispecie descritta, proprio perché nell’area sottostante convivono sicuramente parti in proprietà esclusiva (i garage), ma anche parti che necessariamente hanno una natura condominiale (l’area di manovra).

Francesco F. chiede
lunedì 27/01/2020 - Sicilia
“Il 25 marzo 2019 acquisto un appartamento al decimo piano di un condominio. Il 2 gennaio 2020 il portiere, incaricato dall'amministratore del condominio, mi consegna una ricevuta che riporta una descrizione (CONTROSOFFITTO APPARTAMENTO "cognome del danneggiato" PRIMA METÀ - PRO QUOTA SU TOTALE MILLESIMI) una indicazione di spesa totale sostenuta e una prima metà da pagare (€ 400,00 circa su 800,00).
Preciso che nessuno dei condomini
sapeva nulla dell'accaduto e che, solo dopo aver ricevuto il documento di cui sopra, chiedendo spiegazioni, sono venuto a conoscenza di un danno capitato al proprietario dell'appartamento dell'ultimo piano (dodicesimo) in data 18 luglio 2019, quasi 4 mesi dopo il mio acquisto e 5 mesi e mezzo dopo l'accaduto. Mi si riferisce che è crollato il soffitto interno dell'appartamento dell'ultimo piano e che l'assicurazione condominiale ha risarcito soltanto parzialmente, lasciando a carico dei condomini che fruiscono del lastrico solare (che è in uso esclusivo all'appartamento dell'ultimo piano) il pagamento dei lavori di rifacimento del soffitto dell'appartamento danneggiato. Ho chiesto ed ottenuto documenti per valutare meglio e ho avuto solo la perizia del tecnico incaricato dalla compagnia assicurativa dalla quale è emerso (riporto testualmente): "Alla data del mio accertamento rilevavo quanto denunciato e verificatosi e precisamente: lo stacco del soffitto con l'armatura dei travetti ossidati e non vi era nessuna traccia di umidità o pagamento. Per quanto concerne il distacco del soffitto è stato causato dall'ossidazione dei ferri dell'armatura dei travetti portanti, che aumentando il loro volume hanno causato il conseguente distacco delle superfici di cemento e intonaco. Lo stadio di detta ossidazione dei travetti avviene dopo circa 5/6 anni causato da costanti infiltrazioni (stillicidio) avvenuti nel tempo soprattutto, trattandosi di piani attivi, ove lo stato della copertura di solito non si trova in impermeabilizzazione, ma usurata nel tempo con presenza di strappi e/o mancata sigillatura di eventuali mattoni, sia pure che vengano subito dopo ripristinati i tetti e le terrazze".
In altre parole, con queste motivazioni, considerato che "non si tratta di danni da infiltrazione e pagamento immediati e subito visibili" l'assicurazione ha risarcito soltanto per la responsabilità civile (i beni contenuti nell'appartamento).
Il mio quesito principale è seguente: ma se l'assicurazione non risarcisce perché lo stato ossidativo del ferro dei travetti è evidentemente da attribuirsi a infiltrazioni avvenute 5/6 anni prima, essendo io proprietario da soli 4 mesi al momento del sinistro, possono chiedermi di pagare o devono chiedere ai precedenti proprietari?
A parte questo, ritenete che l'amministratore abbia operato correttamente?
Come si fa ad essere certi che quanto dedotto dal perito dell'assicurazione risponde al vero?
Insomma, credo che ci sia veramente tanto su cui discutere, ma alla luce degli sviluppi più recenti io credo che non mi spetti di pagare. Attendo fiducioso il vostro prezioso parere.
Cordialità”
Consulenza legale i 01/02/2020
Rispondendo alla prima domanda, chi è attualmente proprietario, anche solo per quattro mesi, è tenuto al pagamento della somma richiesta dall’amministratore.
Generalmente, nel momento in cui si acquista un appartamento da privato e, quindi, non direttamente dal costruttore, viene inserita nel rogito di acquisto la clausola definita: "visto e piaciuto": in forza di tale disposizione contrattuale l’acquirente acquista l’unità immobiliare nello stato in cui si trova accettando di fatto e facendosene quindi carico, dei vizi che lo stesso può presentare sia relativi alle parti in proprietà esclusiva, sia alle parti più propriamente condominiali.
Tra l’altro, nel caso di specie non opera neppure la garanzia per vizi prevista dall’ art. 1490c.c., la quale trova applicazione nel caso in cui l’immobile venduto sia affetto da vizi che rendono l’immobile inidoneo all’uso per il quale è destinato o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. In realtà, l’incidente occorso non ha intaccato l’integrità dell’appartamento dell’autore del quesito che ha continuato ad abitare il suo immobile anche se il crollo al piano superiore era avvenuto da tempo; in ogni caso, il costo a carico del condominio per la riparazione è talmente basso (circa € 800,00), che non può minare il valore commerciale del singolo appartamento.

Ma perché i condomini dei piani sottostanti sono tenuti a contribuire al rifacimento del lastrico solare concesso in uso esclusivo al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio? La risposta risiede nell’art 1126 del c.c., il quale dispone che quando l’uso del lastrico non è comune a tutti i condomini, in caso di spese riguardanti la sua ristrutturazione o riparazione, esse devono essere attribuite per un terzo a chi ha l’uso esclusivo di tale parte dell’edificio, e i restanti due terzi devono essere ripartiti tra gli altri condomini, o di quella parte di condomini che usufruiscono della funzione di copertura del lastrico, in proporzione al valore o porzione di piano di ciascuno.

Visto che la riparazione coinvolge inevitabilmente l’intera compagine condominiale, sarebbe utile capire meglio il comportamento tenuto dall’amministratore. Egli ha sicuramente ben operato a tutela degli interessi del condominio, nel momento in cui ha coinvolto l’assicurazione condominiale chiedendo che lo stesso venisse manlevato in forza della polizza assicurativa sottoscritta; si immagina inoltre che, a fronte del crollo del lastrico solare, che è comunque una parte comune dell’edificio, egli avrà preso, ai sensi del n. 4) dell’art.1130 del c.c., tutte le precauzioni necessarie per mettere in sicurezza l’edificio. Ora eseguiti questi due fondamentali compiti, i quali rientrano nei poteri tipici dell’amministratore e non richiedono una previa autorizzazione della assemblea di condominio, egli doveva comunque convocare l’assise dei proprietari, al fine di rendere edotti gli stessi della situazione del palazzo e per permettere alla assembleadi prendere le deliberazioni necessarie e conseguenti. In altre parole, posto che vi è stato il crollo parziale del lastrico, e che la situazione dovrebbe essere stata messa in sicurezza, l’amministratore doveva convocare l’assemblea per fare in modo che la stessa deliberasse in merito alla impresa che dovrà farsi carico dei lavori di ripristino del lastrico e con le modalità e il prezzo che essa riteneva più conveniente. Ovviamente in tale sede l'amministratore è tenuto a presentare all'assise il rendiconto delle somme finora spese per i lavori urgenti, chiedendo alla assemblea di approvare quanto finora eseguito. Solo una delibera assembleare può validamente obbligare il proprietario al pagamento di un onere condominiale, non certo un foglietto di carta consegnato dal portiere! Non è chiaro se questo passaggio assembleare è stato regolarmente compiuto; se questo non è stato fatto, sarebbe giusto sollecitare il professionista sul punto, anche inviando allo stesso una lettera formale con la quale si richiede espressamente la convocazione dell’assise ai sensi dell’art. 66 disp. att. del c.c.

Le stesse considerazioni possono essere svolte in merito all’operato della assicurazione. Posto che la stessa ha ritenuto che il danno non fosse indennizzabile nella sua interezza, sarebbe corretto che l’assemblea venisse convocata, e dopo essere stata informata di quanto compiuto dall’amministratore in merito alle procedure di liquidazione, prendesse una decisione sulla opportunità di aprire un eventuale contenzioso con la compagnia. A tal fine è essenziale che i proprietari nominino un tecnico di parte che vada a verificare se la perizia svolta dal tecnico dell’assicurazione sia sostanzialmente corretta e, all’esito di tale esame, si potrà decidere, sempre riuniti in assemblea, se dare incarico ad un legale, affinché lo stesso possa richiedere un aumento dell’indennizzo liquidato che vada coprire anche i lavori a cui il condominio deve fare fronte.

C. P. A. chiede
martedì 16/07/2019 - Puglia
“Salve.
Avrei bisogno di un chiarimento in merito alla ripartizione delle spese per la demolizione e la ricostruzione di un lastrico solare di un terrazzo.
Sono proprietario di un garage posto al piano terra dell'edificio in questione; al terrazzo hanno accesso solo i proprietari dei due appartamenti situati al primo e secondo piano attraverso la scala che serve anche gli stessi appartamenti.
Il geometra che sta curando le procedure per l'esecuzione dei lavori non ritiene di dover operare il calcolo delle quote nelle quali suddividere la spesa applicando l'articolo 1126 del codice civile, non riconoscendomi, vista l'impossibilità per me di accedere al terrazzo, la riduzione dell'importo ad un valore calcolato su base 2/3 della spesa complessiva.
Volevo così chiedervi se il fatto che i due proprietari degli appartamenti abbiano fisicamente accesso al terrazzo possa prefigurare la condizione di uso esclusivo per cui gli stessi dovrebbero farsi carico di un terzo della spesa oltre le quote rivenienti dalla suddivisione dei due terzi.
Grazie, attendo vostre comunicazioni.”
Consulenza legale i 21/07/2019
Il lastrico solare è quella struttura piana posta sulla sommità del corpo di fabbrica, non circondata da soffitti e pareti e non situata a livello di altra porzione di piano (diversamente avremmo la terrazza a livello), che in sostituzione del tetto (struttura quest’ultima composta da più piani inclinati dette falde) funge primariamente da copertura dell’intero edificio o di parte di esso. Affianco alla funzione di copertura il lastrico solare può avere anche altre funzioni secondarie (stenditoio, svago ecc. ecc.) in quanto spazio praticabile ed accessibile a tutti i proprietari.
Come ci dice chiaramente il n.1) dell’art. 1117 del c.c. il lastrico solare si presume di proprietà comune se non diversamente stabilito dal titolo (per titolo si pensi al rogito di acquisto dell’appartamento o al regolamento condominiale di natura contrattuale).
Tale parte dell’edificio, infatti può essere attribuita o in proprietà esclusiva o in uso esclusivo ad uno dei condomini(o gruppo di essi).

La differenza, seppur non appare di immediata percezione per i non addetti ai lavori non è di poco conto: se il lastrico solare è attribuito in proprietà esclusiva ad un condomino, esso perde in tutto e per tutto la sua natura di bene comune condominiale ai sensi dell’art. 1117 del c.c. per diventare pertinenza della unità abitativa del singolo proprietario; qualora invece il titolo di provenienza attribuisca l’uso esclusivo( sia esso di natura reale o personale poco importa), il lastrico rimane comunque un bene condominiale, anche se la sua condominialità è di fatto “ svuotata” in quanto solo un condomino, o un gruppo di essi, può accedere al lastrico e godere di fatto della sua utilità accessoria. Si tenga conto però, che solo il proprietario esclusivo del lastrico e non il semplice utilizzatore esclusivo, ha la facoltà di sopra elevare previsto dall’art.1127 del c.c.

Fatta tale precisazione, qualora si debba procedere al rifacimento e ristrutturazione di un lastrico solare in uso esclusivo ad un condomino (o gruppo di essi), trova chiaramente applicazione l’art.1126 del c.c. In forza di tale norma le spese sostenute devono essere attribuite per 1/3 a chi gode del lastrico in maniera esclusiva, i restanti 2/3 devono essere pagati da quei condomini proprietari delle unità immobiliari al di sotto della colonna d’aria del lastrico, e che quindi godono della copertura di tale importante parte comune dell’edificio.
La quota dei 2/3 deve essere suddivisa tra tali condomini applicando i millesimi di proprietà di ciascuno, escludendo l’utilizzatore esclusivo del lastrico che contribuisce già per la sua parte di 1/3.
E’ inutile precisare che la norma commentata trova applicazione solo per il lastrico solare, e non per altre parti dello stabile, come ad esempio il solaio che funge da isolamento tra il lastrico e i piani ad esso sottostanti.
Vi è da dire, però, che nel caso di specie vi è una particolarità: il lastrico solare è per una metà attribuita in proprietà esclusiva ad un condomino con regolare rogito di acquisto, rimanendo comune per l’altra metà. In conseguenza di ciò, la quota di 1/3 deve essere ulteriormente divisa in due parti uguali, in quanto una metà deve essere interamente pagata dal proprietario esclusivo della metà del lastrico, l’altra metà deve essere pagata da tutti i condomini in proporzione dei millesimi di proprietà.


Franca T. chiede
martedì 23/04/2019 - Toscana
“Brocardi, buongiorno.
Faccio seguito alla vostra consulenza Q201720205, con particolare riferimento all’ultimo capoverso; e allego l’articolo 19 del Regolamento Condominiale del mio condominio.
Articolo 19 – Le spese per la manutenzione ordinaria del giardino sovrastante i box e delle terrazze a piano del 4to piano fuori terra e delle mansarde, compresi parapetti e simili, sono sostenute dai rispettivi proprietari. Le spese per le riparazioni straordinarie e per la ricostruzione sono sostenute per un terzo dai proprietari sul terrazzo dei quali si eseguono, e per i rimanenti due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio, in proporzione del valore del piano o porzione di piano di ciascuno (Tabella “A”). L’Amministratore ha il compito di vigilare che i condomini interessati provvedano alla manutenzione ordinaria del giardino e delle terrazze, e di disporre in caso di inadempienza, l’esecuzione dei lavori necessari, ponendo a carico del proprietario inadempiente le spese sostenute.
Si è ripetuto l’inconveniente delle infiltrazioni, con conseguente richiesta di intervento da parte del proprietario del box sottostante. Per cui, riferendomi anche a quanto indicato nella vostra succitata consulenza in merito alla responsabilità concorrente dell’amministratore, espongo quanto segue:
Sono proprietaria di questo terrazzo dal 2002 e il proprietario del box in argomento lo è da molti anni prima. Visto che la sua prima richiesta di intervento è avvenuta nel febbraio 2017 (vostra consulenza Q201718749) chiedo se le infiltrazioni piovane possono essere attribuite a mancanza di manutenzione da parte mia, oppure a vetustà dell’impianto. Vorrei sapere quindi, anche in lettura di quanto specificato dall’articolo 19 R.C., se i lavori di riparazione necessari possono essere definiti manutenzione straordinaria e pertanto ripartibili secondo quanto previsto dall’art 1126 c.c.
Non solo; il suddetto articolo 19 fu redatto, presumibilmente all’epoca della costruzione dello stabile, dal costruttore. Chiedo quindi se quanto in esso stabilito ha valore legale e se può essere soprasseduto da quanto previsto dall’art 1126 c.c.
Ringrazio e saluto

Consulenza legale i 26/04/2019
E’ opportuno innanzitutto precisare che la norma del regolamento condominiale è ancora oggi del tutto vigente e giuridicamente vincolante: essa riprende quanto disposto dall’art. 1126 del c.c., chiarendo meglio alcuni punti critici di tale normativa. In particolare il regolamento di condominio specifica che le spese straordinarie (in cui possono farsi rientrare i lavori di rifacimento della copertura) e la ricostruzione delle terrazze, sono sostenute per un terzo dai singoli proprietari, e per i rimanenti due terzi sono sostenute da tutti i condomini dell’edificio, sulla base di una specifica tabella.

E’ opportuno anche sottolineare che, sulla base di quanto riferito nel quesito, parrebbe che tale regolamento sia stato predisposto dall’originario costruttore dell’edificio, e quindi è altamente probabile che esso sia stato allegato agli originari atti di vendita delle singole unità abitative assumendo natura contrattuale, con, quindi, piena possibilità di derogare a quanto disposto dall’art. 1126 del c.c.

Risposto a questa parte del quesito, non è possibile per chi scrive fare altrettanto per l’altro punto problematico esposto: per capire, infatti, le cause delle infiltrazioni delle acque piovane è opportuno far periziare l’edificio da un tecnico edile, e solo all’esito di tale perizia si potranno trarre conclusioni giuridiche più precise e puntuali che comunque, molto probabilmente, non potranno che riprendere nella sostanza quanto già precedentemente detto nei precedenti interventi a cui si è già fatto rinvio.

In questa sede si può solo dire che, sulla base di quanto riferito, l’autrice del quesito ha sempre tenuto un comportamento attento e diligente nel tentare di limitare le conseguenze dannose delle infiltrazioni piovane, pagando anche di tasca sua importanti interventi di copertura. Sarebbe quindi importante capire il perché questi interventi non siano stati risolutivi del problema, potendosi astrattamente ipotizzare anche profili di responsabilità sulla impresa che ha eseguito i primi lavori sul terrazzo. Anche quest’ ultimo aspetto, però, potrà essere chiarito solo attraverso una accurata perizia sull’edificio condominiale ed in particolare sulla parte interessata dalle infiltrazioni.

Giovanni R. chiede
venerdì 26/10/2018 - Lazio
“Buongiorno chiedo un parere sulla ripartizione delle spese di rifacimento di terrazzi ad uso esclusivo che costituiscono copertura del fabbricato in cui sono proprietario parziale.
I terrazzi costituiscono copertura per tre piani sottostanti e per ogni terrazzo sono diversi i condomini interessati, leggendo la legge non trovo indicazioni idonee a calcolare il costo per ogni condomino e diverse sono le opinioni per il calcolo.
Personalmente ritengo che debba essere ripartita la spesa calcolando un terzo per chi gode dell’uso esclusivo e i due terzi rimanenti trai condomini sottostanti in funzione della superficie coperta facendo mille l’intera colonna sottostante ogni singolo terrazzo. Ritengo che il calcolo in questione non debba essere influenzato dall’altezza o dall’esposizione delle superfici sottostanti, quindi ipotizzando che per ogni piano sottostante ci sia la proprietà di un condomino i due terzi della spesa andranno ripartiti in modo eguale tra i tre condomini sottostanti; qualora uno o più piani sottostanti sia proprietà di più condomini la spesa relativa al piano andrà ripartita tra loro in proporzione alla quota di proprietà.
Attendo un vostro parere confortato come al solito con i riferimenti alla legge ed alla giurisprudenza

Consulenza legale i 30/10/2018
Le terrazze si distinguono dai balconi in quanto a differenza di questi ultimi non si sporgono dalla facciata dello stabile, pertanto non hanno quella funzione decorativa e di composizione del prospetto del fabbricato tipica dei balconi. La terrazza ha come punto in comune con il lastrico solare il fatto che entrambi tali parti dell’edificio assolvono a copertura dell’edificio o di parte di esso: ma, mentre il lastrico solare solitamente si presume di proprietà condominiale ex art. 1117 del c.c., questo non avviene per le terrazze. Esse, salvo che il rogito di acquisto del singolo appartamento non disponga diversamente, si presumono di proprietà esclusiva dei proprietari delle unità abitative a cui accedono.

Proprio perché le terrazze, come il lastrico solare, assolvono ad una tipica funzione di copertura dell’edificio, ma sono anche pertinenza dell’appartamento del singolo condomino, la ripartizione delle spese per la loro manutenzione deve farsi secondo quanto dispone l’art. 1126 del c.c.
In applicazione di tale articolo 1/3 delle spese deve essere attribuita al proprietario esclusivo della terrazza, gli altri 2/3 si devono ripartire tra tutti i condomini dell’edificio o, ex art 1123 3° comma del c.c., dalla parte di condomini le cui unità abitative traggono vantaggio dalla copertura della terrazza ad essi soprastante; quest' ultimo caso è la fattispecie prospettata dal quesito.

In merito ai lavori di rifacimento della terrazza in proprietà esclusiva le sezioni unite del Corte di Cassazione con la sentenza n. 9449 del 10.05.2016 hanno statuito che:” In tema di condominio negli edifici…dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico, in qualità di custode del bene, sia il condominio, posto che la funzione di copertura dell’edificio propria del lastrico solare impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni e all’assemblea di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Le spese di riparazione o ricostruzione, ai sensi dell’articolo 1126 del Cc, sono per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Quindi in applicazione di quanto detto sopra, per andare ad individuare i proprietari che sono tenuti a concorrere nelle spese di rifacimento secondo le norme del codice civile citate sopra, è fondamentale individuare gli appartamenti che in rigorosa proiezione verticale, usufruiscono della copertura della terrazza.

Fatto ciò i 2/3 di spesa che sono a carico del condominio dovranno essere ripartiti fra i condomini di detti appartamenti utilizzando le vigenti tabelle millesimali, riparametrate in base alla superficie abitativa effettivamente ricoperta dalla terrazza. Il parametro della superficie abitativa che usufruisce della copertura della terrazza diventa il fattore determinate per andare a stabilire l’ammontare delle spese che dovranno sostenere ciascun condomino; questo avviene,come si è visto, per il combinato disposto dagli artt. 1123 3° co. e 1126 del c.c.

Ovviamente, se non sono già in vigore tabelle millesimali specifiche che si occupano di ripartire le spese di rifacimento e manutenzione dei terrazzi secondo quanto dispongono i sopra citati articoli, è opportuno che si dia incarico ad un tecnico che rediga delle apposite tabelle ad hoc, successivamente approvate dalla assemblea condominiale.




Elisabetta F. chiede
martedì 18/09/2018 - Emilia-Romagna
“Il proprietario dell'appartamento sopra ad una parte del ns/ appartamento ha ristrutturato il lastrico solare o terrazzo privato che funge da copertura di una parte comune condominiale. Per le spese sostenute per i lavori eseguiti su tale terrazzo sono stati addebitati solo agli appartamenti sottostanti tale terrazzo. Noi non siamo d'accordo sul criterio di ripartizione della spesa: stabilito giustamente 1/3 a carico del proprietario del terrazzo, i 2/3 - secondo noi - debbono essere a carico di tutti i condomini dell'edificio in base ai millesimi. Mi sembra che l'art. 1126 parli in questi termini.
Faccio presente che originariamente detto terrazzo era "tetto" quindi concorrevano tutti i condomini. Dal 1975 da tetto è stato trasformato in terrazzo ma rimane ugualmente una copertura dell'edificio.
Vorrei un Vs/ parere in proposito da poter presentare all'Assemblea che verrà indetta fra una decina di giorni. Spero di essere stata chiara.”
Consulenza legale i 20/09/2018
Le terrazze si distinguono dai balconi in quanto a differenza di questi ultimi non si sporgono dalla facciata dello stabile, pertanto non hanno quella funzione decorativa e di composizione del prospetto del fabbricato tipica dei balconi.

La terrazza ha come punto in comune con il lastrico solare il fatto che entrambi tali parti dell’edificio assolvono a copertura dell’edificio o di parte di esso: ma, mentre il lastrico solare solitamente si presume di proprietà condominiale ex art. 1117 del c.c., questo non avviene per le terrazze. Esse, salvo che il rogito di acquisto del singolo appartamento non disponga diversamente, si presumono di proprietà esclusiva dei proprietari delle unità abitative a cui accedono.

Proprio perché le terrazze, come il lastrico solare, assolvono ad una tipica funzione di copertura dell’edificio, ma sono anche di proprietà esclusiva dell’abitante dell’appartamento a cui accede, la ripartizione delle spese per la loro manutenzione deve farsi secondo quanto dispone l’art. 1126 del c.c. In applicazione di tale articolo 1/3 delle spese deve essere attribuita al proprietario esclusivo della terrazza, gli altri 2/3 si devono ripartire tra tutti i condomini dell’edificio o, ex art 1123 3° comma del c.c., tra la parte di condomini le cui unità abitative traggono vantaggio dalla copertura della terrazza ad essi soprastante. Questi 2/3 dovranno poi essere ripartiti in proporzione del valore del piano o della porzione del piano soggetta a copertura, così come dispone il 1° comma del 1123 del c.c.

Il criterio di riparto previsto dall’art.1126 del c.c., non trova applicazione solo in caso di lavori di rifacimento della terrazza in proprietà esclusiva, ma anche in caso di danni o rifacimenti dovuti ad infiltrazioni provenienti dalla terrazza soprastante.
La Corte di Cassazione a Sezioni Unite con l’importante sentenza n.9449 del 10.05.2016 è stata chiamata a dirimere un importante contrasto giurisprudenziale in merito alla ripartizione delle spese per l’ipotesi di infiltrazioni del terrazzo all’appartamento sottostante. Con tale sentenza i supremi giudici hanno statuito che:” In tema di condominio negli edifici…dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico, in qualità di custode del bene, sia il condominio, posto che la funzione di copertura dell’edificio propria del lastrico solare impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni e all’assemblea di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Le spese di riparazione o ricostruzione, ai sensi dell’articolo 1126 del c.c., sono per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Per concludere, anche tenendo conto del fatto che l’autore del quesito ha in programma una importante riunione condominiale in cui si parlerà della ripartizione dei lavori di rifacimento della terrazza, è opportuno chiedersi se l’assemblea condominiale, a colpi di maggioranza, possa derogare al disposto dell’art. 1126 del c.c.
Sul punto la Corte di Cassazione ha stabilito che:” Le attribuzioni dell'assemblea condominiale… sono circoscritte alla verifica e all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri legali di riparto delle spese, con la conseguenza che deve ritenersi nulla e non meramente annullabile, anche se assunta all'unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall'articolo 1126 del c.c…”(Cass.Civ.Sez.II Sentenza n.5814 del 23.03.2016). Tale principio stabilito dalla giurisprudenza, può trovare tranquillamente applicazione anche in caso di terrazza a livello, avendo sia la terrazza che il lastrico solare la medesima funzione di copertura dell’edificio.

Per effetto di quanto disposto dalla sentenza sopra citata, qualoral’assemblea condominiale dovesse arbitrariamente derogare alla ripartizione delle spese prevista dall’art. 1126 del c.c., la stessa sarebbe affetta dai vizi di eccesso di potere e violazione di legge e, quindi, nulla. Una delibera nulla potrebbe essere impugnata in ogni tempo, anche quindi oltre i rigidi termini impugnatori di 30 giorni previsti dall’art 1137 del c.c., da chiunque vi abbia interesse, anche, paradossalmente, da un condominio che abbia contribuito col suo voto ad approvare la delibera viziata.


Antonio F. chiede
martedì 13/03/2018 - Lazio
“Mi riferisco alla vostra mail del 13-3-18, relativa alle domande aggiuntive da me poste, a chiarimento e completamento, della vostra consulenza,"Q201820666".
I punti di chiarimento, all'ottima consulenza ricevuta, sono pochi ma essenziali, per definire la correttezza della procedura usata e la decisione di voler comunque procedere, senza dichiarare chiaramente, nei Verbali di Assemblea, le motivazioni che impongono l'intervento, e il/o i reclamanti di eventuali danni subiti... E alla fine chi paga, e che cosa paga.
Domanda:
^^^- Si può deliberare il rifacimento di un lastrico solare e relativa pavimentazione, senza motivazione scritta e verificata???? infatti da più di 20 anni non si hanno tracce di infiltrazioni, e quindi nessun Condòmino sottostante reclama. Oltretutto con gli ultimi uragani atmosferici avuti, non si hanno tracce di infiltrazioni. Mai in nessun verbale di assemblea è apparso, Chi richiede il lavoro, e perché. Però si è votato, senza motivarlo, di farlo comunque...
- Ultimamente l'attico in questione è stato oggetto di compravendita, il nuovo Proprietario che sta procedendo ad una ristrutturazione importante dell'appartamento (sono già 8 mesi che lavorano, e non è finito) "sembra" l'unico interessato al rifacimento e/o "rammodernamento" anche del terrazzo.... ma ammesso che si faccia chi, paga e che cosa?Chi è il responsabile di potenziali danni, e varrebbe ancora l'articolo 1126?
- Il vecchio Proprietario, per "eventuali" interventi fatti esclusivamente da Lui in passato non noti però e/o eventuali danneggiamenti o usura non graditi al nuovo Proprietario, potrebbe anche Lui essere coinvolto nelle spese, escludendo i Condòmini sottostanti.... Però, ripeto in assemblea non si è mai discusso di ciò e mai specificato perché questo terrazzo vada rifatto...Se per necessità, usura o danni al pavimento, o al limite per questioni estetiche.
- la palazzina dove abito ha 3 scale, una sola la A, è coinvolta fisicamente perché sottostanti a quel terrazzo ci sono 4 piani, incluso il mio... Non le scale B e la C, localizzate altrove, con i loro lastrici solari... Hanno, pertanto le scale A e B, qualche titolo a decidere nelle assemblee su lavori, che non li interessano "direttamente. E, come tali saranno chiamati a sostenere alcune spese? A meno che dallo studio dettagliato delle piantine non si scopra qualche m2 di piano terra comune pure a loro e sottostante questo lastrico in questione ...
Non sono un Avvocato, ma penso, a lume di logica, che per decidere di fare interventi su cose comuni, non basta la presenza valida di un assemblea, ma bisognerebbe aver chiarito le motivazioni dell'obbligatorietà di detto intervento, sui quali si vota.
Grazie per la collaborazione, Distinti saluti Tonino F.
"
Consulenza legale i 20/03/2018
Purtroppo la sussistenza di una valida motivazione per l’intervento di ristrutturazione e la sua trascrizione nel verbale d’assemblea condominiale con il quale venga approvato il rifacimento del lastrico solare non sono elementi essenziali della deliberazione, tali da invalidarla nel caso siano carenti.

Il condominio può sempre decidere di sostenere una spesa superflua o voluttuaria così come può decidere di rifare il lastrico solare semplicemente perché è trascorso molto tempo dal precedente intervento. Non essendo elemento essenziale, se anche la motivazione fosse stata trascritta nel verbale, non sarebbe comunque possibile eccepire nulla.
Se esiste una delibera assembleare con la quale è stato deciso il suddetto intervento, e sono decorsi i termini di impugnazione, non ci si potrà più opporre al detto intervento e far valere le proprie ragioni.

I criteri di riparto della spesa restano quelli descritti all’art. 1126 c.c., norma che la pone per un terzo a carico del proprietario o di chi ha l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i restanti due terzi a carico dei condomini cui la terrazza serva da copertura.

Per comprendere invece quali siano le scale e quindi i condomini che debbano concretamente contribuire al rifacimento in discorso, occorre far riferimento al costante orientamento della Corte di Cassazione in materia.

Ex pluribus, si legge nella pronuncia n. 11484/2017 della Corte Suprema: “L'art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", si riferisce evidentemente a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. Sez. 2, n. 7472 del 04/06/2001; Cass. Sez. 2, n. 3542 del 15/04/1994; Cass. Sez. 2, n. 244 del 29/01/1974; anche Cass. Sez. 2, n. 2726 del 25/02/2002)”.

Dunque l'obbligo di partecipare alla ripartizione della spesa non deriva dal solo fatto di partecipare al condominio (come ad esempio nel caso in cui le unità immobiliari condividano le facciate, le fondamenta od addirittura atrio, portineria, porticato ecc.) ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione.

Quindi se taluno dei proprietari della scala B, si trova nella colonna d’aria sottostante il lastrico in questione, allora dovrà partecipare alla spesa in proporzione alla quota di proprietà, altrimenti non sarà tenuto a contribuire.

Infine si osserva che qualora i lavori non vengano eseguiti correttamente dalla ditta che ha in appalto il rifacimento del lastrico, sarà la stessa ditta a dover rispondere in caso di danni ai condomini.

Franca T. chiede
giovedì 21/12/2017 - Toscana
“Buongiorno. Sono proprietaria di un appartamento al piano rialzato di un condominio di quattro piani, più un seminterrato con 14 box disposti su tre lati (7, 2 e 5). Ho un terrazzo di m² 60 ca., che sovrasta tre (della fila di sette) di questi box; gli altri 11 sono sotto l'edificio. Come si evince dall'allegata planimetria, una parte del mio terrazzo sovrasta anche parte dell'androne del condominio, nel quale sono situati gli altri box (l'altro lato dell'androne si trova sotto il terrazzo dell'appartamento confinante il mio. Nel corso dell'inverno scorso si sono verificate delle infiltrazioni di acqua piovana nel box #1 che hanno causato chiazze di umidità e distacco di intonaco. E quindi, come da vostra consulenza Q201718749, ho provveduto alla riparazione del danno nel box suddetto e all'impermeabilizzazione del terrazzo, ma solo per la parte dove sia io che il proprietario del box e l'incaricato dei lavori ritenemmo fosse avvenuta l'infiltrazione.
Il ripristino fu effettuato a piena soddisfazione del proprietario del box e quindi credevo (e speravo) di aver risolto il problema. Ma le recenti condizioni atmosferiche hanno generato nuove infiltrazioni, con il ripetersi del danno, anche se questa volta non vi è stato alcun distacco di intonaco (ma esperti del settore mi dicono che è solo questione di tempo). Non solo, ma sono venuta a sapere che anche il proprietario del box #3 accusa delle infiltrazioni. Ma siccome (per sua stessa ammissione) per porvi rimedio dovrebbe spostare scaffalature metalliche e vari altri ingombri che ha nel box, non ritiene opportuno farne un casus belli. Aggiungo che sebbene io lo incontri spesso, non mi ha mai parlato di questo inconveniente.
È quindi ovvio che al fine di evitare il ripetersi del problema si rende necessario un intervento più drastico, ossia la totale impermeabilizzazione del terrazzo, e a tale scopo sto chiedendo preventivi per l'opera, per la quale mi vengono proposte le seguenti opzioni:
A) - smantellamento totale dell'attuale pavimentazione, posa di guaine bituminose, e posa di nuove piastrelle (opzione più costosa);
B) - posa sulle piastrelle attualmente in essere di uno strato di resina impermeabilizzante e trasparente (opzione più abbordabile);
C) - posa sulle piastrelle attualmente in essere di uno strato di materiale bituminoso che pur garantendo l'impermeabilità non sarebbe conforme al capitolato del
condominio.
Il mio quesito quindi è:
1) - Legalmente, posso chiedere ai proprietari dei box #1, 2 e 3 di contribuire al costo dell'opera? E se sì, posso chiedergli di contribuire al costo totale dell'opera
oppure solo al costo di smantellamento e impermeabilizzazione (nel caso di opzione 'A'), oppure per la sola posa in opera del materiale impermeabilizzante (nel
caso di opzioni 'B' e 'C')?
2) - Il loro eventuale contributo dovrà essere per la superficie totale o solo per quella parte del terrazzo che sovrasta i loro box?
3) - Visto che le infiltrazioni nell'androne del condominio potrebbero scaturire anche dal terrazzo dell'appartamento confinante, il proprietario è tenuto a contribuire?
4) - Il condominio, ovverosia i condomini proprietari degli altri box nell'androne (nonostante non direttamente afflitti dalle infiltrazioni), sono tenuti a intervenire?

Consulenza legale i 18/01/2018
La norma di riferimento è l’art. 1126 c.c., che contiene la disciplina dei lastrici solari ad uso esclusivo, cui sono equiparati i lastrici solari di proprietà esclusiva ed ugualmente le terrazze a livello, come quella in esame.
Nel caso di specie, infatti, non si tratta di vero e proprio lastrico, ma di una terrazza che funge anche da copertura per alcune parti sia comuni che private dell’edificio. Quindi il manufatto in questione ha una duplice funzione, sia di copertura (nella parte strutturale sottostante la superficie calpestabile) che di transito (in quest’ultimo caso, della sola proprietaria).

Ebbene, la norma citata prevede, proprio per questa ipotesi, che quando l’uso del lastrico (in questo caso della terrazza) non è comune a tutti i condomini, la spese per manutenzioni e riparazioni dev’essere corrisposta per un terzo da chi ne ha l’uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini di unità immobiliari comprese nella colonna d’aria sottostante il lastrico oggetto di riparazione.
L’ipotesi di cui al 1126 c.c., però, si riferisce alle sole riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In quest’ultimo caso, infatti, se si tratta di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario della terrazza ai sensi dell’art. 2051 c.c. e non anche – sia pure in via concorrenziale – al condominio.

Va inoltre tenuto presente che con la responsabilità del singolo proprietario della terrazza, di cui si parlava sopra, è concorrente quella dell’amministratore di condominio. Anche quest’ultimo, infatti, quale rappresentante di tutti i condòmini tenuti ad effettuare la manutenzione (ivi compreso il proprietario della terrazza) risponde dei danni che ne siano derivati al singolo condòmino o a terzi per difetto di manutenzione.

A tal proposito, in un’importante sentenza relativa proprio ai danni da infiltrazioni, la Cassazione a Sezioni Unite ha recentemente ha affermato: “In tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n. 4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio” (Cass. civ. Sez. Unite, n. 9449 del 10/5/2016).
I giudici, insomma, ritengono che il proprietario esclusivo della terrazza in quanto tale può utilizzarla in modo esclusivo e quindi è custode della stessa e ne risponde ai sensi del 2051 c.c. (si trova infatti in rapporto diretto con la cosa potenzialmente dannosa); in considerazione però della particolare funzione svolta dalla terrazza di copertura dell’edificio è configurabile anche una concorrente responsabilità del condominio qualora questo, nella persona del suo amministratore, non ottemperi agli obblighi di conservazione della cosa comune di cui all’art. 1130, comma 1 n. 4, c.c., oppure quando l’assemblea non si adoperi per farlo.

Ancora, il condòmino che ha l’uso esclusivo della terrazza ed al contempo, come tutti i condòmini, è comproprietario dei beni comuni condominiali situati nella colonna d’aria sottostante la terrazza (come nel caso di specie, in cui sotto il terrazzo si trova anche l’androne condominiale), sarà tenuto ad una doppia contribuzione alle spese: saranno infatti a suo carico un terzo delle spese quale fruitore esclusivo della terrazza e per i restanti due terzi, come tutti gli altri condomini, in proporzione ai suoi millesimi di proprietà.

Oltre, infine, alla distinzione tra colui che si serve della terrazza in via esclusiva e i restanti condòmini, anche nell’ambito di questi ultimi bisognerà individuare se vi sia qualcuno che ha o meno un immobile di proprietà esclusiva nella zona dell’edificio coperta dalla terrazza: questi, infatti, sarà tenuto solamente entro i limiti delle porzioni di immobile cui la terrazza serve di copertura (proprietari dei box 1, 2 e 3).

Oltre alle spese di impermeabilizzazione della terrazza (che, lo si ripete, sono ad esclusivo carico del proprietario solamente qualora l’intervento si sia reso necessario per causa a lui imputabile), di rifacimento o manutenzione della copertura, si ritiene che siano ripartibili tra i condomini secondo la regola del 1126 altresì le spese accessorie, come il trasporto e la discarica dei detriti, mentre rimangono a carico del primo le spese non direttamente correlate con la funzione di copertura della terrazza, come parapetti o ringhiere e pavimentazione, o rimozione e ricollocazione di piante e fioriere.

Tornando al quesito, è opportuno – nell’interesse non solo del proprietario ma altresì del condominio stesso, come sopra spiegato – che l’intervento sia completo e preveda anche l’impermeabilizzazione (opzione A), ad evitare il ripetersi in futuro del medesimo evento dannoso.
Il proprietario del terrazzo che funge da copertura sia di box privati che dell’androne condominiale sarà dunque tenuto ad un terzo delle spese, mentre gli altri condomini per i due terzi; all’interno del gruppo dei condomini, poi, come detto, si dovranno ulteriormente distinguere coloro che sono proprietari dei box, perché questi ultimi saranno tenuti solo limitatamente alla porzione di box cui la terrazza funge da copertura.

Per quanto riguarda, nello specifico, la risposta al quesito relativo al proprietario del terrazzo confinante con quello in oggetto, è evidente che tutto sta nell’individuare la provenienza e la causa delle infiltrazioni: certamente, se all’esito delle dovute indagini si dovesse riconoscere che le cause del danno sono da attribuire a quel terrazzo, la regola di cui all'art. 1126 c.c. varrebbe per il proprietario esclusivo di quest'ultimo (un terzo delle spese a lui, i rimanenti due terzi a carico degli altri condòmini).

Sull’ultimo quesito, in ragione di quanto illustrato sul 1126 c.c., si ritiene che i proprietari dei box che si trovano dalla parte opposta di quelli interessati dalle infiltrazioni siano tenuti alla spesa in quanto rientranti nel più ampio gruppo di condòmini che sono tenuti a contribuire per due terzi al rifacimento di un manufatto che, pur essendo di proprietà esclusiva, funge tuttavia da copertura di una parte comune condominiale (androne) e che tutti hanno quindi interesse a mantenere in buono stato manutentivo.

Si noti bene, da ultimo, che il criterio di legge può essere derogato solamente all’unanimità oppure dal un regolamento di natura contrattuale: è opportuno quindi verificare che non vi sia, nel caso di specie, un regolamento condominiale di natura contrattuale nel quale le spese della terrazza vengono poste ad esclusivo carico del proprietario, in deroga al 1126 c.c..

Luca P. chiede
martedì 19/09/2017 - Sardegna
“Buongiorno, premetto che la mia società è intestataria di una copertura piana non praticabile in un condominio.
La mia società acquistò dalla ditta costruttrice per un ipotetica ed eventuale futura edificazione.
Recentemente codesto condominio ha eseguito dei lavori straordinari definiti urgenti di ristrutturazione su codesta copertura, modificandone tra l'altro anche l'aspetto originale.
Ora mi si chiede di partecipare alle spese, con la regolamentazione del art.1126 cioè di contribuire da solo ad 1/3 della spesa.
Nel regolamento condominiale in vigore è specificato che queste coperture sono da considerarsi a tutti gli effetti parti comuni, ad eccezione di un parte specifica indicata con relativo subalterno che è ad uso esclusivo perché venduta al proprietario di un appartamento sottostante.
Essendo la parte da me acquistata denominata "parte comune" sul regolamento condominiale in vigore le spese non andrebbero regolamentate con l'articolo 1125?
cioè in parti uguali per tutti?
Tengo a precisare che codeste coperture non sono accessibili, nel senso che nonostante siano piane a oggi sono sprovviste di parapetti per l'affaccio e soprattutto non sono raggiunte ne dalle scale che tantomeno dal ascensore del palazzo.
L'unica via d'accesso è costituita da una botola posta sul solaio del ultimo piano
Anche nel progetto originale vi è specificato: "copertura piana non praticabile accessibile esclusivamente per la manutenzione"
In sostanza hanno la semplice funzione di tetto/solaio anche se erroneamente denominate Lastrici
Cosa mi consigliate di fare?
Le spese straordinarie vista la particolare condizione non sarebbero da dividere in parti uguali secondo Voi?
Esiste giurisprudenza in merito a questa particolare condizione?
Esistono distinzioni in materia tra coperture piane non praticabili "con la semplice funzione di tetto" e lastrici solari ad uso esclusivo
resto in attesa,
tante e grazie
cordialità
Consulenza legale i 25/09/2017
L'articolo 1126 del Codice Civile dispone che nel caso in cui l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, coloro che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire alle relative spese di manutenzione nella misura di un terzo, mentre i restanti due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o dei condomini proprietari di un appartamento cui il lastrico solare serva da copertura, in proporzione ai millesimi di proprietà (più precisamente, si parla di "lastrico" quando esso ha la sola funzione di copertura, e di "terrazza a livello" quando si tratta di superficie transitabile).

Quindi, a norma citato articolo, tutti i condomini cui il lastrico solare funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo, sono tenuti al pagamento delle spese relative alla manutenzione della suddetta terrazza secondo i criteri di ripartizione stabiliti dall'art. 1126 c.c..

Veniamo ad alcuni chiarimenti: in primo luogo, per la giurisprudenza sono equiparati i lastrici solari di uso esclusivo a quelli di proprietà esclusiva; inoltre, la norma regola una ipotesi di utilizzazione riservata a uno o più condomini di un bene comune, similmente a quanto stabilito dal terzo comma dell'art. 1123 c.c..

Per rispondere al quesito, dunque, si deve affermare che la fattispecie descritta rientra a pieno in quella disciplinata dal citato art. 1126 c.c., in quanto, come sopra precisato, tale norma riguarda proprio l'ipotesi di uso esclusivo di un "bene comune" come descritto nel regolamento condominiale; inoltre, con riguardo alla differenza tra il lastrico solare (la "copertura") e la terrazza praticabile, la giurisprudenza ha precisato che le terrazze a livello si distinguono dai lastrici solari non solo perché la loro funzione essenziale non è quella di copertura dell'edificio, ma anche perché sono delimitate da parapetti i quali servono soltanto a rendere praticabile la terrazza, consentendone ai proprietari l'affaccio ed il più sicuro passaggio, e la differenza sta proprio in questo: ai lastrici solari, non praticabili ma di uso o proprietà esclusiva, si applica l'art. 1126 c.c., mentre per le terrazze di norma le spese devono essere pagate in toto dal proprietario dell'appartamento che ne gode in modo esclusivo. Pertanto, un'eventuale contestazione della ripartizione delle spese difficilmente andrebbe a buon fine, essendo questa corretta a livello giuridico.

Antonio T. chiede
domenica 10/09/2017 - Marche
“Buongiorno, avrei un quesito da porvi.
Sono proprietario di una terrazza ad uso esclusivo del mio appartamento che svolge funzione di lastrico solare e quindi di copertura di parte del fabbricato.
La pavimentazione di copertura del lastrico, per vetustà (data di costruzione 1987), ha subito un degrado tale da richiedere, onde evitare future infiltrazioni d'acqua dovute all'ammaloramento dello strato di impermeabilizzazione esistente, il ripristino con lo smantellamento di tutte le piastrelle e la loro sostituzione con una nuova posa.
Vista l'estensione della superficie degradata non è possibile eseguire la sostituzione delle sole piastrelle ammalorate per cui occorrerà sostituire l'intera pavimentazione.
Chiedo se per la sopra descritta fattispecie l'attribuzione delle spese di rimozione e di sostituzione delle piastrelle sia disciplinata dall'art. 1126 c.c., che prevede la ripartizione nella misura di 1/3 a mio carico e 2/3 a carico dei condomini proprietari dei piani sottostanti, ai quali la terrazza serve da copertura.
In attesa di vostro riscontro invio distinti saluti.”
Consulenza legale i 14/09/2017
Ai fini dell’applicazione dell’art. 1126 cod. civ. va appurato, in primo luogo, se le riparazioni del lastrico solare siano dovute a vetustà o meno, perché solo nel primo caso le spese saranno ripartite come indica la norma. Nel caso di specie, tale presupposto appare integrato.

Altra importante osservazione è che il criterio di ripartizione delle spese di cui all'articolo citato interessa il proprietario del lastrico solare ad uso esclusivo unitamente ai condomini che siano titolari delle unità immobiliari appartenenti alla colonna d’aria verticale sottostante all’area del lastrico in questione.
Nella fattispecie in esame si parla di condomini proprietari dei piani sottostanti “ai quali la terrazza serve di copertura”: si direbbe, quindi, anche sotto questo profilo, che i presupposti fattuali di cui alla norma siano integrati.

Normalmente, infine, si distingue tra terrazze a livello che fungano da estensione ed integrazione dell’appartamento cui sono annesse e lastrici solari. Tuttavia, poiché la norma civilistica trova la sua ragione d’essere nell’”utilità” di cui beneficiano le parti condominiali sottostanti, la giurisprudenza ha ampliato l’applicabilità dell’art. 1126 cod. civ., equiparando, in tal senso, le terrazze con funzione di copertura ai lastrici solari: “In tema di condominio di edifici la terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che a norma dell'art. 1126 c.c. tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo, sono tenuti alla manutenzione della suddetta terrazza onde dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione secondo i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall'art. 1126 del codice civile.” (Cassazione civile, sez. III, 17/10/2001, n. 12682).

Se si tratta, dunque, nel caso in esame, di terrazza ad uso esclusivo (dunque calpestabile ed utilizzata/utilizzabile concretamente dal titolare) ed al contempo con funzione di copertura dei piani sottostanti, la risposta al quesito è senz’altro affermativa.

G. F. chiede
martedì 22/08/2017 - Liguria
> Spett.le Brocardi .it
> In un regolamento condominiale contrattuale , trascritto in Conservatoria Reg Imm.ri, è previsto quanto segue :
> "Le ripartizioni e la ricostruzione del terrazzo saranno regolate a norma delle disposizioni comminate dall'art 1126 Libro II Cod. Civ e cioè : 1/3 della spesa a carico dei suddetti ( Ndr i proprietari ed utilizzatori esclusivi del terrazzo, anche proprietari delle unità abitative immediatamente sottostanti il terrazzo ) e gli altri 2/3 a carico di tutti i condomini dell'edificio ( compresi i suddetti) in proporzione al piano e alle porzioni di piano ciascuno ".
> Deve contribuire, confrontando il testo con la norma codicistica richiamata , anche chi non è sottostante alla parte di terrazzo oggetto di interventi ? Può inoltre sostenersi che la norma regolamentare, complessivamente letta, non è chiara ed è quindi disapplicabile ?

Consulenza legale i 29/08/2017
Gentile Cliente,
l'art. 1126 c.c. prevede che quando l'uso del lastrico solare (cui è equiparata la terrazza a livello), non è comune a tutti i condomini, coloro che ne hanno l'uso esclusivo sono obbligati a contribuire in misura maggiore nelle relative spese di riparazione o ricostruzione.

E' evidente, infatti, che i condomini che hanno l'uso esclusivo del lastrico o terrazzo, traggono dallo stesso un'utilità maggiore e ne determinano, altresì, un logorio maggiore, con la conseguenza che, proprio per questo motivo, il legislatore ha ritenuto di onerare gli stessi di contribuire alle relative spese in una percentuale più alta.

In base a tale disposizione, dunque, le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare o terrazzo di uso esclusivo vengono ripartite secondo le modalità riportate nel [def ref=regolamento (di condominio)regolamento[/def] del suo condominio, vale a dire:
- 1/3 a carico dei condomini che abbiano l'uso esclusivo;
- 2/3 a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare (o la terrazza) serve da copertura (compresi quelli che ne hanno l'uso esclusivo), in proporzione ai millesimi di proprietà.

Già dalla lettura della norma è, dunque, possibile rispondere al primo dei suoi quesiti: in caso di terrazza a uso esclusivo di un condomino, le relative spese sono a carico:
- dell'utente esclusivo, nella misura di 1/3;
- di tutti i condomini cui la terrazza serva da copertura, nella misura dei restanti 2/3.

I proprietari dei locali cui la terrazza non serva da copertura, dunque, non saranno in alcun modo tenuti a contribuire alle spese di riparazione e ricostruzione della terrazza, dal momento che essi non traggono dalla terrazza alcuna utilità (non ne hanno l'uso esclusivo e la terrazza non funge da copertura del loro immobile).

E' opportuno precisare, peraltro, che tale criterio di ripartizione è applicabile solamente in caso di spese, ordinarie o straordinarie, che abbiano ad oggetto la struttura delle terrazze e la loro finalità di copertura.

La Corte di Cassazione, infatti, ha precisato che l'art. 1126 c.c. non si applica con riferimento alle "spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento" (Cass. civ., sent. n. 16583/2012).

In sostanza, dunque, se si tratta di interventi connessi alla funzione di copertura dell'edificio condominiale, le relative spese si ripartiranno in base all'art. 1126 c.c., mentre sono a carico del solo proprietario o utente esclusivo del terrazzo le "spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio) - Cass. civ., sent. n. 2726/2002.

Deve rispondersi, invece, negativamente, al secondo quesito da lei posto: non può giustificarsi la disapplicazione di una norma regolamentare in ragione di una sua supposta "nebulosità".

La norma, peraltro, richiama espressamente una ben precisa disposizione codicistica, la cui conoscenza il nostro ordinamento dà per presunta.

Come dicevano i romani: "ignorantia legis non excusat" (l'ignoranza della legge non scusa).


Carlo T. chiede
sabato 12/08/2017 - Calabria
“Faccio parte di un condominio in cui il lastrico solare è di proprietà ed uso esclusivo con titolo di un condomino. Attualmente è inaccessibile e rivestito solo da una guaina impermeabilizzante. Necessita di lavori di ristrutturazione e impermeabilizzazione con guaina. Volevo chiedere se noi condomini siamo tenuti a partecipare oltre che alle spese per i lavori prima menzionati anche alle spese della costruzione ex novo di un parapetto ed alla pavimentazione ex novo del lastrico che come ripeto è di proprietà ed uso esclusivo di un condomino. Cambierebbero le cose se sotto l'attuale guaina impermeabilizzante si dovesse trovare una vecchia pavimentazione di cui ignoriamo l'esistenza? Questo lastrico è dotato di sporgenze che vanno a coprire anche i balconi del suo proprietario. La ristrutturazione di queste sporgenze a carico di chi è?”
Consulenza legale i 17/08/2017
L'art. 1126 c.c. stabilisce che nel caso in cui l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, coloro che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire alle relative spese di manutenzione nella misura di 1/3, mentre i restanti 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o dei condomini proprietari di un appartamento cui il lastrico solare serva da copertura, in proporzione ai millesimi di proprietà.

Diverso è, invece, il criterio di ripartizione delle spese relative alle parti del lastrico solare che non svolgano funzione di copertura dell'edificio (come, nel suo caso, le sporgenze che vanno a coprire i balconi del proprietario esclusivo del lastrico solare): tali spese, infatti, sono a carico del solo utente esclusivo del lastrico solare stesso.

In tal senso si è espressa, infatti, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 2726 del 2002, nella quale è stato precisato che l'art. 1126 c.c. "individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall'utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (un terzo e due terzi) tra l'utilità connessa all'uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l'utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell'edificio condominiale, funzione cui il lastrico solare adempie a vantaggio di tutti i condomini".

Proprio per questo motivo, dunque, la Cassazione, nella medesima sentenza, ha precisato che sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico "le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio)".

Nel caso da lei sottoposto, dunque, si ritiene che:
- le spese relative ai lavori di ristrutturazione e impermeabilizzazione del lastrico solare debbano essere ripartite sulla base del criterio stabilito dall'art. 1126 c.c. (1/3 a carico del proprietario esclusivo e 2/3 a carico degli altri condomini), a nulla rilevando il fatto che sotto la guaina di dovesse trovare una vecchia pavimentazione;

- le spese relative alle sporgenze siano a carico del solo proprietario esclusivo del lastrico.


Michele C. chiede
venerdì 28/04/2017 - Toscana
“Gent. Studio Brocardi, ecco il mio quesito. l'assemblea condominiale a maggioranza ha stabilito il rifacimento, a causa di infiltrazioni acqua, di un giardino privato (di proprietà di un condomino) che funge da copertura a due box auto, uno mio e uno di proprietà del condomino proprietario anche del giardino. Vi vorrei chiedere se l'assemblea può deliberare su lavori che verranno pagati solo da due condomini? e nel caso come vanno ripartite le spese?
grazie”
Consulenza legale i 06/05/2017
La risposta al quesito si può individuare solo qualificando esattamente il bene “giardino”: quando quest’ultimo, come nel caso di specie, funge anche da copertura, peraltro non di una proprietà esclusiva ma – come è evidente dal fatto che nel quesito si parla di delibere di assemblea condominiale – anche della proprietà di un altro condòmino, esso va ricondotto alla figura del lastrico solare, di cui all’art. 1126 cod. civ. e ne segue la disciplina.

La norma citata, si noti bene, non disciplina né il lastrico solare (nel nostro caso, il giardino) che funge solo da copertura (sul quale quindi non si transita e che sostituisce in tutto e per tutto un tetto), né il lastrico solare che è sì transitabile ma di uso comune a due o più condomini. Se si trattasse di un semplice “tetto” o di un lastrico transitabile non di uso esclusivo, le spese di manutenzione, riparazione o ricostruzione graverebbero sui condomini in ragione della quota condominiale di ciascuno.

L’art. 1126 cod. civ., invece, si riferisce proprio ad una situazione come quella di cui al quesito, in cui il lastrico è anche transitabile e di proprietà esclusiva.
A tale ultimo proposito, infatti, ai lastrici solari di uso esclusivo sono equiparati quelli di proprietà esclusiva: “In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.” (Cassazione civile, sez. un., 10/05/2016, n. 9449; conforme anche la più recente Cassazione civile, sez. II, 07/02/2017, n. 3239).

Ad avviso di chi scrive, nel caso in esame, l’assemblea ha deliberato in ordine ai lavori in questione proprio in forza del principio sopra espresso, per il quale anche il condominio deve farsi carico delle spese derivanti da danni che – benché riconducibili ad un bene di proprietà esclusiva all’interno del condominio – sono comunque derivanti altresì dal venir meno degli obblighi di verifica sulla manutenzione dei beni comuni da parte del condominio stesso (in questo caso la parte dei box).
In particolare, il proprietario dei box, sarà tenuto alle spese sia come proprietario esclusivo della parte sovrastante, sia come condomino della parte coperta sottostante.

Attenzione, tuttavia, che non si tratta di un automatismo perché non siamo nell’ambito di una responsabilità oggettiva: è evidente, perciò, per lo stesso principio, che qualora la necessità dell’intervento derivi un fatto imputabile al solo condomino/proprietario esclusivo, il riparto delle spese sarà del tutto differente: “La responsabilità per il crollo di un lastrico solare ad uso esclusivo, determinato da vizi e carenze costruttive dell'immobile, è ascrivibile in via esclusiva, ai sensi dell'art. 2051 c.c., al proprietario ovvero all'usuario esclusivo , in quanto il danno è conseguente a fatti che involgono la sola responsabilità del custode, e non anche la violazione di obblighi di manutenzione gravanti sul condominio.” (Cassazione civile, sez. II, 21/11/2016, n. 23680).
Così come sono a carico del proprietario del lastrico in via esclusiva quelle spese che siano riconducibili solo ed esclusivamente alla sua funzione di copertura (ad es. parapetti o ringhiere) (Cass. civ. n. 2726/2002).

Per tornare al quesito, e per rispondere, la giurisprudenza – pur distinguendo i casi in cui le spese si suddividono con il condominio e quelli in cui le spese vanno accollate esclusivamente al singolo proprietario – comunque ha chiarito che ai lavori debba provvedere l’assemblea condominiale con delibera formale, in forza dell’art. 1135 cod. civ. per il quale: “(…) l’assemblea dei condomini provvede: (…) 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni”.
Nel caso in esame, dunque legittimamente l’assemblea è stata convocata ed ha deliberato sulla questione.

Mariano G. chiede
martedì 25/04/2017 - Emilia-Romagna
“Buongiorno, ho diritto esclusivo di una terrazza a livello a cui devo fare lavori di manutenzione straordinaria perché il pavimento (piastrelle) per l'umidità ed infiltrazioni d'acqua nel periodo invernale si sta sollevando.
Originariamente il mio era un balcone (di oltre 80 m2) ma il proprietario sottostante, un'agenzia d'affitti, da oltre vent'anni ha chiuso lo spazio sottostante con vetrate ricavando un magazzino di mobili e cose varie. Ora, ritengo che il mio balcone sia di fatto una terrazza a livello che fa da tetto al magazzino sottostante e quindi ritengo che le spese di manutenzione straordinarie debbano essere ripartire secondo l'art. 1126 c.c. e cioè per 1/3 a mio carico e 2/3 a carico del proprietario del magazzino sottostante.
Le spese che dovrò sostenere saranno: Demolizione del pavimento con asporto in discarica del materiale di risulta; stesura di nuova guaina isolante; "massetto"; posa di nuove piastrelle e quindi relativa manodopera.
Le domande che vorrei fossero chiarite oltre ogni ragionevole dubbio sono:
1) E' corretto affermare che il mio non è più un balcone ma una terrazza a livello visto che il proprietario sottostane da oltre vent'anni ha chiuso con vetrate (verande) il locale sottostante ricavandone di fatto un magazzino di mobili e materiali vari?
2) Le spese di rifacimento e ricostruzione, analiticamente parlando sono tutte quelle qui sopra riportate, costo delle piastrelle incluso?
Informo che ho iniziato i lavori ed avvisato il proprietario sottostante fornendo il preventivo di costo che ho già paragonato con altro preventivo risultando il più conveniente. Il proprietario sottostante ha confermato che si tratta di una terrazza a livello ma vuole contribuire solo la sostituzione della guaina isolante.
Grazie per la vostra chiara ed univoca risposta in merito.”
Consulenza legale i 04/05/2017
Il nodo del quesito che viene sottoposto all’esame sta fondamentalmente nel dare l’esatto inquadramento giuridico alla parte dell’edificio che si intende ristrutturare, dovendosi stabilire se sia da qualificare come balcone aggettante ovvero come terrazza a livello.

Per fare ciò occorre partire dalla nozione che di questi due elementi si può ricavare da quanto affermato in dottrina ed in giurisprudenza, e così può dirsi che:

  1. il balcone non è altro che il prolungamento di un’unità immobiliare che consente di affacciarsi verso l’esterno; esso è composto da una parte orizzontale (detta piano di calpestio) e da una parte verticale, nota come balaustra o ringhiera, a seconda del materiale utilizzato; il piano di calpestio può rappresentare un unicum con il solaio del piano, oppure consistere in una struttura agganciata al piano di riferimento, ma distinta dal solaio medesimo.

In particolare, poi, si definisce balcone aggettante (da distinguere da quello c.d. incassato, che qui non ci interessa), quel balcone che sporge rispetto alla facciata dell’edificio e che, come più volte precisato dalla Corte di Cassazione, è del tutto autonomo rispetto agli altri piani, in quanto può sussistere indipendentemente dall’esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante.

  1. la terrazza a livello, invece, è quella superficie posta ad un piano intermedio, quasi sempre in uso o in proprietà esclusiva, che funge da copertura dell’edificio o di parte di esso e che, a differenza del lastrico solare ed al pari invece del balcone, è dotata di balaustra che ne consente l’utilizzo in sicurezza.

Ovviamente, la differenza non attiene solo al profilo definitorio, ma incide anche sulla misura della ripartizione delle spese.
Così, con riferimento alle spese di manutenzione e/o rifacimento di un balcone aggettante, ormai da anni la Suprema Corte di Cassazione è orientata nel senso che soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, per le cui spese troverà applicazione il principio di cui all’art. 1123 c.c. (in tal senso Cass. 30 luglio 2004, n. 14576; Cass. 23 settembre 2003 n. 14076).
Risulta evidente, infatti, che i balconi non sono destinati all'uso o al servizio dell'intero edificio, ma soltanto dei piani o di quelle porzioni di piano cui accedono.

È anche vero, tuttavia, che in particolare situazioni di fatto, determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato, i balconi possono essere considerati alla stessa stregua dei solai, i quali appartengono in proprietà superficiaria ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà ex art. 1125 c.c.
In casi del genere, una applicazione estensiva della disciplina stabilita dal citato art. 1125 c.c. all'ipotesi non contemplata dei balconi è possibile soltanto allorché si sia in grado di accertare che il balcone svolga la stessa funzione del solaio, ossia funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

Diverso il discorso delle terrazze a livello, le cui spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione, essendo ormai secondo un consolidato orientamento espresso dalla Suprema Corte equiparate ai lastrici solari, sono regolate dall'art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo a carico del condomino che ne abbia l'uso esclusivo, e per gli altri due terzi a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura.

Per quanto concerne poi la concreta determinazione di quali spese debbano includersi in detto criterio di ripartizione, merita essere segnalata su questo specifico tema la sentenza della Corte di Cass. Sez. II civile del 19 ottobre 1992, n. 11449, nella quale viene espressamente precisato che il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c., riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie (nella specie, venivano prese in esame proprio le spese per il rifacimento della pavimentazione e del parapetto, nonché per il trasporto e la discarica dei detriti).

In virtù di quanto sopra precisato può, pertanto, concludersi dicendo che nel caso di specie non siamo in presenza di un balcone aggettante, bensì di una terrazza a livello, in tal senso chiaramente argomentando dalla circostanza che, per effetto della chiusura del vano sottostante al balcone, questo ha perso il suo carattere essenziale, ossia l’essere aggettante, ovvero sporgere rispetto alla facciata dell’edificio.

In conseguenza di ciò, le spese che dovranno sostenersi, purché ovviamente non derivino da fatto imputabile soltanto al proprietario della terrazza a livello e non siano riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, verranno ripartite secondo il criterio di cui all’art. 1126 c.c., previsto per i lastrici solari ma applicabile per orientamento giurisprudenziale unanime alle terrazze a livello, facendo rientrare in tale criterio di ripartizione anche tutte le spese accessorie secondo quanto sostenuto dalla sentenza della S.C. da ultimo richiamata.

Cecilia M. chiede
lunedì 30/01/2017 - Liguria
“Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento posto all'ultimo piano. Sovrastante a questo vi è il terrazzo ad attico, di mia proprietà, a cui si accede solo dal mio appartamento. Circa vent'anni fa (periodo in cui non ero ancora proprietario dell'immobile) è stata posta una guaina impermeabilizzante su tutta la superficie del terrazzo, ricoprendo le originarie mattonelle, a causa di problemi di infiltrazioni. Successivamente, circa otto anni fa, a causa di nuove infiltrazioni è stata ulteriormente sovrapposta una guaina ardesiata. Attualmente, a causa di ulteriori infiltrazioni, l'assemblea ha deliberato di far stendere un'ulteriore strato di guaina ardesiata sopra la preesistente. Io ho chiesto che venissero posate nuove piastrelle per rendere nuovamente il terrazzo calpestabile, ma la richiesta è stata rifiutata in quanto prevede un maggiore costo che avrei dovuto, secondo l'assemblea, sostenere io per intero e non secondo i criteri di un terzo e due terzi. Vorrei cortesemente sapere se ho titolo per impugnare detta delibera e chiedere il ripristino delle piastrelle, presenti allorché il palazzo è stato costruito, e che possano consentire a me un pieno utilizzo del terrazzo.
Grazie per la cortese attenzione
Cecilia M.”
Consulenza legale i 06/02/2017
Un concetto fondamentale da tenere presente in materia di condominio è quello secondo cui, anche se ogni decisione in merito alla natura, all’ammontare, al finanziamento e alla tempistica dei necessari lavori di manutenzione e riparazione alle parti comuni spetta all’assemblea (con regolare deliberazione), l’amministratore è incaricato e risponde della loro regolare esecuzione.

Nella nozione di lavori di manutenzione e riparazione vanno fatti rientrare tutti quegli interventi in condominio necessari a mantenere l’immobile in buono stato di conservazione; tra essi, quelli più consistenti vengono deliberati dall’assemblea, alla quale spetta anche il compito di determinare le modalità, la tempistica e la scelta delle imprese edili ed artigiane.

E’ stato più volte chiarito, sia in dottrina che in giurisprudenza, che non sono inquadrabili tra le innovazioni, ma appartengono alla categoria dei lavori di straordinaria manutenzione, quegli interventi volti ad un risanamento del tetto, e ciò perfino se si tratta di interventi strutturali, con eventuali modifiche estetiche al tetto.
Per tali interventi, dunque, la maggioranza prevista sarà quella dei partecipanti e di almeno la metà dei millesimi di proprietà, in conformità al disposto di cui all’art. 1136 co. 4 c.c.

Nel caso che ci occupa, il tetto, oltre a fungere da copertura dell’edificio, costituisce bene di proprietà esclusiva di uno dei condomini il quale, in occasione della necessità di effettuare le necessarie riparazioni per risolvere il problema delle infiltrazioni, propone di pavimentare il terrazzo onde renderlo calpestabile, così modificandone l’aspetto estetico (o meglio, riportandolo al suo stato originario).

Al riguardo potrebbe pensarsi che un simile intervento configuri un’innovazione voluttuaria ma in realtà, come prima accennato, per costante giurisprudenza “per innovazioni vanno intese quelle modifiche le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento dell’originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti" (tra le tante Cass. 23/10/1999 n. 11936; Cass. 29/10/1998 n. 1389; Cass. 05/11/1990 n. 10602; Cass. 26/05/2006 n. 12654).
Pertanto, non rientrando la decisione di cambiare la pavimentazione nel concetto di innovazione (non si crea nulla di nuovo né si muta la consistenza materiale del terrazzo), l’intervento potrà essere deliberato con le maggioranze previste per gli interventi straordinari di notevole entità.

A questo punto resta da stabilire in che misura debbano essere ripartite le relative spese, ovvero se secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c. (ossia un terzo a carico del proprietario esclusivo del terrazzo e per i restanti due terzi a carico del condominio, cfr. Cass. SS. UU: 10/05/2016 n. 9449) ovvero se sia legittimo quanto preteso dall’assemblea dei condomini di far gravare per intero le spese di pavimentazione sul proprietario esclusivo del terrazzo che le vuole.

Decisivo sarebbe riuscire a dimostrare (all’assemblea dei condomini ed all’amministratore che, come visto sopra, si assume la responsabilità della regolare esecuzione dei lavori) che la posa di una pavimentazione sul terrazzo raggiungerebbe in maniera più sicura e duratura la finalità di evitare l’ulteriore insorgere delle infiltrazioni, considerato che il problema continua ormai a sussistere da decenni ed a ripetersi intervenendo con la sola stesura di una guaina ardesiata.

A tal fine, dunque, oltre che dei precedenti giurisprudenziali da sottoporre all’attenzione dell’assemblea, sarebbe il caso di munirsi di una consulenza tecnica, da cui possa evincersi che la pavimentazione del terrazzo risulta assai utile, se non indispensabile, per una esecuzione a regola d’arte dei lavori di impermeabilizzazione a regola d'arte, consulenza di cui andrebbe chiesta l’acquisizione come allegato al verbale di assemblea.

Qualora poi l’assemblea deliberi ugualmente di posare la sola guaina, allora purtroppo non rimarrà altra strada che quella di impugnare la relativa delibera entro il termine di 30 gg. dalla sua adozione, trascorso il quale diventerebbe, altrimenti, inoppugnabile.

Nell’ipotesi in cui, invece, la consulenza tecnica non fosse in grado di accertare che la posa di un pavimento risulti più adeguata allo scopo, allora il criterio da rispettare per la ripartizione delle spese non sarebbe più quello di cui all’art. 1126 c.c. (un terzo e due terzi) ma, trattandosi di spesa che dovremmo a questo punto definire "voluttuaria", o che comunque un giudice potrebbe riconoscere come tale perché volta a soddisfare l’interesse puramente estetico di uno dei condomini, troverà applicazione l’art. 1121 co. 1 c.c. e, quindi, i condomini che non intendono trarne vantaggio potranno chiedere di essere esonerati da qualsiasi contributo.

A chiusura, infine, e volendo soddisfare quanto chiesto nel quesito, si riportano due sentenze che si ritiene possano in qualche modo far riflettere l’assemblea e l’amministratore in sede di delibera, seppure si rimane dell’idea che fondamentale per l’adozione di ogni decisione possa essere solo una consulenza tecnica.

Così, secondo Cass. Civ. Sez. II n. 11449 del 19/10/1992, il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall’art. 1126 c.c, riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via conseguenziale e strutturale, sì da doversi considerare come spese accessorie (nella specie: spese per il rifacimento della pavimentazione e del parapetto, nonché per il trasporto e la discarica dei detriti).

Secondo invece il Tribunale civile di Genova, sentenza del 07/11/1990, è illegittimo, per contrasto con l’art.1126 c.c., il criterio di riparto o di spesa che, in relazione ad opere di riparazione o ricostruzione della copertura di un edificio, oneri i soli condomini utenti in via esclusiva delle spese di pavimentazione, limitando l’applicazione del diverso criterio di cui all’articolo citato alle sole spese di impermeabilizzazione.

In ogni caso, ciò che si suggerisce, per dare maggior peso alla propria richiesta, è di munirsi, ove possibile, del progetto di costruzione dell’edificio, certamente depositato presso l’Ufficio tecnico del Comune di competenza, da cui poter accertare che i lavori originari dello stesso edificio prevedevano la pavimentazione del terrazzo, potendo così meglio far constare all’assemblea che non si tratta di opera voluttuaria ma, in fondo, di un mero ripristino dello stato originario del terrazzo.

Felice M. chiede
martedì 18/10/2016 - Lombardia
“Ho un ufficio postale, sotto un terrazzo di 150 mq. appartenente a due condomini, sul quale gli stessi hanno costruito un muro divisorio lo scorso anno e su cui uno dei due condomini ha messo una decina di grossi vasi con piante e un ripostiglio di 5 mq. Ora c'è una infiltrazione dal soffitto e l'Ingegnere mi dice che bisogna rifare la pavimentazione e l'impermeabilizzazione. Sotto al terrazzo oltre all'ufficio postale, di cui sono proprietario, è presente un seminterrato (sotto la posta) in cui è presente una palestra a sua volta di proprietà di un altro condominio. Vi chiedo, come debba essere suddivisa la spesa tra i suddetti interessati secondo quanto previsto per legge? Cordiali Saluti”
Consulenza legale i 27/10/2016
Principio base da cui occorre prendere le mosse è quello secondo cui la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle terrazze a livello di copertura, quale sembra essere quella descritta nel caso di specie, deve effettuarsi tra il proprietario o i proprietari della terrazza e gli altri condomini in proporzione dei vantaggi da essi rispettivamente ritratti, soccorrendo a tal uopo la disciplina di cui agli articoli 1123 e 1126 c.c., e fatto salvo il caso in cui le spese si siano rese necessarie per fatto imputabile solo a chi ha l’uso esclusivo del terrazzo (Cfr. Cass, Civ, sent. 1029/86).

Poiché il lastrico solare dell’edificio, cui viene equiparata la terrazza a livello (così Cass. Civ. sent. 7678/99; Cass. Civ. sent. 9651/00), svolge la funzione di copertura del fabbricato, pur se appartenente in proprietà superficiaria o se attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.

Ciò significa che dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite espressamente dall’art. 1126 c.c., ossia i condomini ai quali il lastrico serve da copertura in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo (cfr., tra gli altri, Tribunale di Torino sez. II sent. 3390/98; Cass. Civ. sent. 9009/98; Cass. Civ. sez. II 15.04.2010 n. 9084).

Nel caso che ci riguarda il terrazzo svolge funzione di copertura sia all’ufficio postale che alla palestra di proprietà di un altro condominio, e pertanto, in base al criterio di ripartizione delle spese stabilito dall’art. 1126 c.c., il proprietario esclusivo del lastrico solare (cui va equiparata la terrazza a livello) deve contribuire nelle spese di ripartizione soltanto nella misura di un terzo, senza dover concorrere nella ripartizione degli altri due terzi della spesa stessa, che restano a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico (o la terrazza) serve da copertura, ossia l’ufficio postale e la palestra (così Cass. Cv. Sez. II 3 maggio 1993 n. 5125).

Volendo tradurre la regola sopra esposta in termini numerici può dirsi che se la spesa per sostenere le riparazioni sarà pari ad € 90,00, di tale somma € 30,00 graveranno sul proprietario del terrazzo (nel caso di specie, essendo due i proprietari in misura pari ad € 15,00 ciascuno), mentre € 60,00 graveranno sugli altri condomini (in misura pari ad € 45,00 ciascuno essendo due i condomini, pur se di essi uno è un intero condominio).

Il criterio di cui sopra trova applicazione ovviamente solo nell’ipotesi in cui la necessità della riparazione non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino proprietario esclusivo del lastrico solare, nel qual caso quest’ultimo sarà tenuto a risponderne ex art. 2043 c.c., salva la possibilità per lo stesso di liberarsi da ogni responsabilità dando la prova del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può anche consistere nell’inerzia colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione), che sia stato tempestivamente informato dell’esistenza di guasti, vizi o difetti della terrazza da cui il danno è derivato (cfr. Cass. Civ. sez. III 30.05.1988 n. 3696).

Inoltre, il proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello) potrà essere chiamato in giudizio a titolo personale nell’ipotesi in cui frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino deliberata dagli altri obbligati, ma al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all’esecuzione diretta degli stessi lavori (così Cass Civ. 22.03.2012 n. 4596).

Qualora invece i danni cagionati all’appartamento sottostante il lastrico solare siano causati da infiltrazioni di acqua provenienti dallo stesso in quanto deteriorato, potrà trovare applicazione l’art. 2051 c.c., norma che obbliga al risarcimento del danno causato dalle cose che si hanno in custodia; l’obbligazione risarcitoria nascerà in favore del condomino danneggiato a seguito degli atteggiamenti omissivi tenuti dagli altri condomini in ordine alla manutenzione del lastrico solare.

La relativa domanda andrà proposta nei confronti del condominio in persona dell’amministratore, rappresentante tutti i condomini che sono tenuti alla manutenzione del terrazzo, ed il condomino danneggiato sarà semplicemente tenuto a dimostrare la prova del nesso causale esistente tra la cosa in custodia e l’evento dannoso ad esso occorso, nonché l’esistenza di un effettivo potere fisico sulla cosa da parte del custode sul quale incombe l’onere di vigilanza (cfr. Tribunale di Palermo Sez. III 18.02.2008).

Poerio R. chiede
giovedì 16/06/2016 - Lazio
“Un Condomino deve restaurare il proprio terrazzo (di proprietà esclusiva), che fa da copertura ad altri
appartamenti sottostanti; è stata indetta apposita Assemblea in cui si è deciso il restauro del terrazzo
e approvata la relativa spesa e il criterio di ripartizione in osservanza all'art. 1126 ( 1/3 e 2/3 ) .
Si chiede pertanto se il contratto con la Ditta esecutrice dei lavori, approvata dall' Assemblea e dal proprietario
del terrazzo, deve stipularlo il Condominio o il proprietario del suddetto terrazzo.
Quanto sopra è importante anche perché se il Contraente è il Condominio l' IVA sarà al 10 %, se il
privato al 22 % ; inoltre se è il Condominio, i vari condomini potranno beneficiare dello sgravio fiscale
del 50 % previsto per lavori restauro.
Inoltre si chiede se le quote dovranno essere richieste dall' Amministratore, o dal proprietario del suddetto
terrazzo, e in caso di insolvenza di un qualsiasi Condomino (in particolare sottostante al terrazzo, chi
dovrà adire le vie legali.
Rimanendo in attesa, porgo cordiali saluti”
Consulenza legale i 24/06/2016
Va in primo luogo osservato che, per giurisprudenza conforme (tra le tante, si veda Cassazione civile, sez. II, 22 marzo 2012, n. 4596) il proprietario esclusivo del lastrico solare è parificato a tutti gli effetti, ai sensi dell’art. 1126 cod. civ., al condomino che ne ha (solo) l’uso esclusivo.
Pertanto, correttamente l’assemblea ha ripartito le spese ai sensi della citata norma.

Ciò detto, non esiste alcuna ulteriore disposizione normativa, ad accezione del 1126 cod. civ., che fornisca indicazioni in merito al problema (fiscale e non solo) che il quesito pone.

Per individuare quindi la soluzione al problema, occorre guardare alla finalità della norma ed alle intenzioni del legislatore: con la regola posta nell’art. 1126 cod. civ., infatti, quest’ultimo ha voluto rimarcare la prevalenza della “funzione” del bene in questione, ovvero – nei casi come quello in esame – della prevalenza, rispetto alla condizione di bene di proprietà individuale, della funzione di copertura del lastrico per le unità immobiliari sottostanti.

Peraltro, se così non fosse, ovvero se la situazione di proprietà individuale del condòmino prevalesse su quella – in buona sostanza – di bene “con funzione comune” a tutto o parte del condominio, le spese dovrebbero logicamente e giustamente essere poste a carico del solo proprietario e non ripartite com’è noto.
Da quanto sopra consegue che legittimamente e correttamente il contratto d’appalto potrà e dovrà essere sottoscritto dal condominio, con tutti i benefici fiscali che ne conseguono, che le quote dovranno essere richieste dall’Amministratore e che sarà quest’ultimo che dovrà esperire le relative eventuali azioni di recupero delle quote non versate dai condomini obbligati nell’interesse comune.

F. C. chiede
sabato 14/09/2024
“Signori 14-IX-24
- Sono proprietario di un locale terraneo di 20 mq il cui terrazzo è utilizzato a calpestio da mio fratello con accesso dal balcone dal suo appartamento al primo piano.
- Per perdite di acqua piovana mio fratello avrebbe dovuto riparare e/o rifare il pavimento, ma lui ha abbattuta l’intera copertura e, nel frattempo, si è reso irreperibile a mie telefonate ed a quelle di altre persone da me incaricate e neanche ha provveduto a ritirare una mia raccomandata con R. R.
- Nel frattempo il vicino minaccia di querelarmi per le infiltrazioni di acqua nel suo locale terraneo attiguo.
- Pertanto, fallite le mie azioni bonarie, Vi chiedo quali azioni devo intraprendere per costringere
mio fratello a ricostruire la detta copertura.
- In attesa di vostre delucidazioni Vi saluto e ringrazio.”
Consulenza legale i 25/09/2024
Purtroppo, in assenza di un amministratore, cosa che spesso accade nei piccoli condomini di origine familiare, l’iniziativa di tutelare gli interessi comuni deve essere presa inevitabilmente dai singoli proprietari.
Il lastrico solare concesso in uso o in proprietà esclusiva ad un singolo condomino assolve ad una doppia funzione: da un lato deve essere considerato una pertinenza del singolo appartamento, ma dall’altro esso assolve ad una funzione tipicamente condominiale in quanto garantisce la copertura alle unità ad esso sottostanti. Proprio per tale motivo, l’art. 1126 del c.c. prevede che le spese di manutenzione della copertura siano sostenute in ragione di 1/3 da chi ha la proprietà o l’uso esclusivo del lastrico, e in ragione di 2/3 dai proprietari sottostanti che usufruiscono di tale copertura.
A fronte di questa suddivisione, il proprietario del locale terreno attiguo in quanto condomino che usufruisce della copertura soprastante deve contribuire assieme al rimanente proprietario alle spese di rifacimento della copertura e non limitarsi a minacciare azioni legali. Stante l’urgenza è importantissimo, infatti, che gli altri condomini del piccolo edificio si attivino per ripristinare quanto prima almeno la copertura sobbarcandosi i relativi costi.

Se per eseguire i lavori vi è la necessità di entrare nella proprietà del condomino che si è reso irreperibile, è necessario che almeno uno dei due proprietari rimanenti conferisca un mandato ad un legale affinché egli promuova nei confronti del soggetto irreperibile un procedimento cautelare ex art 700 c.p.c. Con tale strumento si potrà ottenere un provvedimento giudiziario che si spinga fino ad autorizzare l’ingresso nella proprietà privata altrui al fine di ripristinare la copertura del lastrico. Questo a condizione che si dimostri l’urgenza causata dalla mancanza di copertura e dalle infiltrazioni che ne derivano.

Con ogni probabilità il giudizio proseguirà poi nella fase di merito in cui si potranno richiedere tutti i danni causati dal comportamento tenuto dal proprietario della terrazza a livello.
Tale iniziativa giudiziaria potrà essere intrapresa solo dall’autore del quesito, ma si potrà associare ad essa anche l’altro abitante dello stabile, il quale deve considerarsi parimenti danneggiato dalla distruzione della copertura. Per tale motivo i due condomini rimanenti più che farsi la guerra l’uno con l’altro dovrebbero unire le forze e realizzare tutte le iniziative necessarie per ripristinare la copertura dell’edificio e richiedere un giusto risarcimento, suddividendo anche i costi che necessariamente dovranno essere sostenuti per realizzare tutto questo.
Si precisa che le considerazioni svolte nel parere possono essere applicate anche se al posto di un lastrico solare il manufatto oggetto del quesito sia una terrazza a livello incassata nel corpo di fabbrica dello stabile.


M. C. chiede
lunedì 11/03/2024
“Acquistato immobile da ristrutturare in condominio, al primo piano, con lastrico solare di proprietà e ad suo esclusivo, accessibile dall'appartamento mediante alcuni scalini in discesa dal terrazzino tergale (quindi non è un prolungamento del solaio di calpestio dell'appartamento). Il lastrico solare funge da copertura alla sola rampa di accesso (quindi area a comune e su un solo livello inclinato) a circa 30 garage interrati e seminterrati, costituenti un condominio a parte rispetto a quello di cui fa parte l'appartamento. Ci sono delle infiltrazioni di acqua piovana e l'Amministratore di condominio (che amministra entrambi i condomìni) ritiene che la spesa di rifacimento del solaio/copertura/lastrico vada così ripartita: 50% (appartamento) 50% (condominio dei garage serviti dalla rampa), in quanto non c'è una verticale di unità immobiliari coperte, ma la singola rampa.
Sorge il dubbio se non sia più corretto procedere secondo quanto previsto dall'art. 1126 del c.c. cioè rispettivamente 1/3 e 2/3, evidenziando i seguenti punti:
- uso esclusivo del lastrico solare all'appartamento, quindi non condominiale;
- uso a comune della rampa tra i proprietari dei garage, quindi condominiale anche se diverso condominio;
- principale funzione di copertura, visto l'accesso dall'appartamento mediante scala.
Per giunta, l'Amministratore ha riferito che l'infiltrazione era pre-esistente alla data del rogito e il precedente proprietario ne era stato informato, già da qualche anno, ma solo verbalmente. I figli che hanno ereditato e venduto l'immobile sostengono di non esserne stati a conoscenza. Chi deve pagare e in che proporzione? Grazie”
Consulenza legale i 16/03/2024
La suddivisione ai sensi dell’art. 1125 del c.c. proposta dall’amministratore di condominio trova sicuramente maggior sostegno da parte della giurisprudenza maggioritaria ed è quindi sicuramente da preferirsi al fine di prevenire eventuali contestazioni. In questo senso, per esempio, Cass. Civ., Sez. VI, n.21337 del 14.09.2017: "Qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o del viale di accesso all’edificio condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere al criterio previsto dall’art. 1126 c.c. (sul presupposto dell’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell’inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c.”.

A ciò vi è da aggiungere come sempre la Cassazione abbia precisato che la ripartizione disciplinata dall’art. 1126 del c.c. non si applica ai piani interrati e semiinterrati, dovendosi procedere ad una applicazione analogica dell’art. 1125 del c.c. (Cass.Civ. n.2243/2016).

Si deve tuttavia tenere anche presente che gli artt.1125 e 1126 del c.c. trovano la loro applicazione nel caso in cui le riparazioni da effettuarsi alla copertura soprastante siano necessitate dalla normale usura causata dall’utilizzo e dallo scorrere del tempo. Se, invece, i danni alla copertura sono stati causati dalla incuria nella sua manutenzione da parte di chi aveva la proprietà o l’uso esclusivo della superficie la giurisprudenza ha precisato che si deve fare applicazione delle ordinarie norme sul risarcimento del danno, ed in particolare dell’art. 2051 del c.c.. Se fosse così ovviamente i lavori dovrebbero essere accollati al proprietario della superficie di copertura a titolo di ristoro dei danni subiti da parte dei proprietari dei garage sottostanti. Ovviamente per capire se nel caso specifico si è di fronte alla prima ipotesi piuttosto che alla seconda, sarebbe necessario far periziare la situazione dello stabile da parte di un tecnico incaricato dal condominio.

A. S. chiede
lunedì 16/10/2023
“Buongiorno,
sono proprietario da oltre 50 anni di un appartamento al piano attico con ampie terrazze la cui proprietà è condominiale ma l'uso da parte mia è esclusivo. In fase di costruzione emersero molti difetti di costruzione e di impermeabilizzazione che obbligarono l'allora Cooperativa, titolare dell'immobile a cambiare costruttore perchè il precedente nel frattempo era fallito. Fra una chiacchiera e l'altra il palazzo è stato abbandonato per 4 anni (dal 1964 al 1968) finchè è stato ultimato e gli appartamenti sono stati consegnati nel 1969. Nel 1974 il proprietario sottostante il mio appartamento ha cominciato a lamentare problemi di infiltrazioni nei soffitti di tre locali, sono stati fatti interventi di tutti i tipi finchè, c'è stata una causa civile che ha visto la Cooperativa soccombente, è stato richiesto nel 1980 l'intervento di un Commissario Governativo (il palazzo era stato costruito con un mutuo sovvenzionato dallo Stato) che, avendo i poteri del CDA della Cooperativa ha imposto la realizzazione di ulteriori lavori sul terrazzo del mio appartamento. La suddivisione delle spese fu fatta dal commissario in base ai millesimi di proprietà perchè trattavasi di manutenzione non dovuta a vetustà ma a difetti di fabbricazione.
Successivamente sono stati fatti altri interventi sparsi nel tempo per ripristinare i soffitti che presentavano "sfondellamenti" causati dalla ruggine che nel frattempo aveva invaso tutti i ferri dei travetti dei solai costruiti "in opera" ma con scarsissimo cemento e privi di qualsiasi tipo di isolamento, soggetti quindi a "ponte termico" che ha continuato nel tempo a peggiorare le cose.
Dopo diversi interventi di "rattoppo" dei solai (ripartiti in base ai millesimi di proprietà (una volta in parti uguali)), si è deciso di fare un lavoro "serio" di ripristino e rinforzo di tutti i solai con un costo che supererà i 200 mila euro, somma che si sperava di mitigare con qualche superbonus (pare che dovremmo rientrare nel Sismabonus ma non essendo ancora cominciati i lavori, credo che la percentuali diminuiranno sempre di più a seconda della fine dei lavori.
A fine maggio scorso un'assemblea ha deciso di ripartire tutte queste spese in base agli articoli 1125 e 1126 caricando me e il sottostante , danneggiati come gli altri dalla difettosa costruzione, di una percentuale enorme di spese.
Ho visto sentenze di cassazione che sostengono che se i lavori non sono dovuti a vetustà l'articolo 1126 non si può applicare ma va applicato il 2051 che addebita al "proprietario" il costo per non aver "risolto" il problema (cosa molto difficile da fare con i rattoppi).
Ora il mio dubbio è se si addivenisse ad un accordo per l'applicazione dell'articolo 2051 la somma da pagare sarebbe ripartita in base ai millesimi di proprietà o addebitata totalmente a sottoscritto che sono solo ll'utilizzatore finale ma nn il proprietario. Per finire dispongo di molta documentazione che atesta quanto da me indicato nella presente).
Vi ringrazio per l'attenzione”
Consulenza legale i 19/10/2023
La giurisprudenza in maniera assolutamente costante sostiene ormai da anni il principio secondo il quale gli artt. 1125 e 1126 del c.c., disciplinanti la suddivisione delle spese per la ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai e della copertura data dal lastrico solare ai piani sottostanti, cedono il passo alle norme sul risarcimento del danno ed in particolare alla responsabilità delle cose in custodia di cui all’art. 2051 del c.c. nel momento in cui si accerta che il danno derivante agli appartamenti sottostanti non è dovuta alla vetustà del fabbricato e al naturale scorrere del tempo ma ad una omessa manutenzione del bene da parte di colui che può considerarsi suo custode.

Il concetto di custode utilizzato dal legislatore nell’art. 2051 del c.c. è molto più ampio di quello comunemente inteso. Esemplificando può definirsi custode del bene ai sensi dell’art. 2051 del c.c. colui che ha un rapporto di controllo e di sorveglianza sul bene da cui il danno è direttamente derivato: rientra sicuramente in questa definizione il condomino a cui è stato attribuito l’uso esclusivo del lastrico ai sensi dell’art. 1126 del c.c. In questo senso, quindi, il fatto che il lastrico solare venga attribuito in uso esclusivo ad un singolo proprietario può portare alla esclusione del condominio, dei proprietari che lo compongono e del suo amministratore da ogni responsabilità in caso di danni derivanti dalla incuria nella manutenzione del lastrico medesimo. Di conseguenza, ammettere che i danni da infiltrazione presenti nel palazzo siano causati dalla incuria in cui versa il lastrico solare, avrebbe come ovvia conseguenza che colui a cui è attribuito il diritto di uso del medesimo dovrebbe sobbarcarsi interamente il pagamento.

La verità è che nelle vicende come quelle descritte non è sempre è facile né sempre possibile capire con chiarezza quando il danno da infiltrazioni sia causato dalla normale vetustà della copertura e delle altre parti comuni del condominio, e quando invece sia causato dalla incuria manutentiva di chi aveva la custodia di tali parti dell’edificio ai sensi dell’art. 2051 del c.c. Quanto appena detto è più che altro una questione che riguarda i periti nominati dalle parti o dal giudice in un ipotetico contenzioso: quello che ci si sente di dire è che in una vicenda come quella descritta, caratterizzata da diversi interventi nel corso degli anni, è molto difficile che qualsiasi tecnico incaricato di fornire una perizia sul punto possa dare una risposta definitiva e certa. Si deve tenere inoltre presente che la responsabilità di tutto parrebbe essere riconducibile ad un difetto originario di costruzione, ma ogni azione diretta nei confronti della impresa costruttrice dello stabile è ormai compromessa dal decorso di ogni termine prescrizionale.

Per questi motivi si ritiene che l’importo dei lavori debba essere suddiviso facendo applicazione delle norme del diritto condominiale ed in particolare degli artt. 1125 e 1126 del c.c., ove applicabili.

M. M. chiede
sabato 15/07/2023
“Gentili Avvocati,

Sono a rappresentarvi una semplice ma piuttosto controversa questione:

In una piccola palazzina di 3 piani con terrazzini INCASSATI, la signora proprietaria dell'appartamento sottostante a quello dello scrivente sostiene che l'eccessiva irrigazione da noi praticata nel tempo abbia causato un danno all'intonaco del soffitto del suo terrazzino, e pretende di addossarci la metà delle spese.

Premesso che lo scrivente non frequentava molto l'appartamento all'epoca presunta dei fatti (anni fa) e che quindi non è neanche certo del fatto che sia stata proprio la nostra irrigazione a creare il danno, vorrei sapere cortesemente da voi cosa prevede la legge in questi casi, in modo da poter rispondere alla signora nel modo opportuno.

Grazie anticipatamente”
Consulenza legale i 19/07/2023
Allo stato attuale del contenzioso, ancora piuttosto embrionale, non è né necessario né opportuno ribattere alle contestazioni di controparte, le quali, per dire la verità, sono piuttosto generiche.
Se tali accuse sono state mosse solo oralmente da parte della vicina per ora non sarà necessario fornire una replica puntuale; se, viceversa tali accuse si sono tradotte in una contestazione scritta, magari redatta con l’ausilio di un legale, sarà sufficiente replicare a tale missiva rispedendo le accuse al mittente e negando ogni responsabilità in merito al danno lamentato. Per la verità, se la controparte si è rivolta ad un legale, sarebbe opportuno che anche le repliche alle accuse mosse siano fatte per mezzo di un avvocato.
All’oggi la vicina ben si guarda dal fornire una prova sulle origini delle infiltrazioni da lei lamentate, limitandosi ad accuse assolutamente generiche: questo è facilmente comprensibile, in quanto per giungere ad una prova in merito alle origini delle infiltrazioni sarebbe necessario far periziare il danno con la necessità, quindi, di un primo esborso di denaro (perito).

Da un punto di vista normativo, infatti, se si raggiungesse la prova che le infiltrazioni trovano la loro causa scatenante in una eccessiva irrigazione delle piante proveniente dalla terrazza soprastante, ai sensi della normativa sul risarcimento del danno ex art. 2043 e ss. del c.c., il proprietario del piano di sopra sarebbe tenuto al pagamento di una somma di denaro per ristorare il danno causato.

È ben possibile però che le infiltrazioni non siano causate dall’impianto di irrigazione, ma dalla necessità di compiere sulla copertura della terrazza a livello dei semplici interventi di manutenzione, a causa dello scorrere del tempo. Se così fosse, anche la vicina lamentosa potrebbe essere chiamata ai sensi dell’art. 1126 del c.c. a concorrere al pagamento dei lavori necessari per ripristinare la copertura.
In definitiva, prima di muovere certe accuse controparte dovrebbe essere certa delle cause che hanno portato alle infiltrazioni, certezza che a quanto pare in questo momento del contenzioso non è emersa.

Luigi S. chiede
mercoledì 14/04/2021 - Campania
“Solaio dell'ultimo piano -crollo del travetto di cemento -non per infiltrazione, il terrazzo di copertura sovrastante è di A e l'appartamento sottostante è sempre di A.
La spesa della riparazione del solaio avviene in base all'art. 1125 c.c. , cioè al 50 % al proprietario A sottostante e l'altro 50 % al proprietario A del terrazzo, cioè paga tutto A o trattandosi SOLAIO di copertura si applica l'art. 1126 cc ?”
Consulenza legale i 15/04/2021
L’art.1126 del c.c. è una norma che trova applicazione solo ed esclusivamente per le spese attinenti alla manutenzione e ricostruzione del solo lastrico solare in proprietà ad un condomino o a lui concesso in uso esclusivo. Tale articolo, quindi, non può trovare applicazione nel caso di specie.

Se il terrazzo e l’appartamento a lui sottostante fossero di due proprietari distinti troverebbe invece sicuramente applicazione l’art.1125 c.c. Tale norma infatti non fa altro che instaurare una comunione forzosa dei soffitti delle volte e dei solai tra i proprietari dei due appartamenti l’uno all’altro sovrastanti e in conseguenza suddivide tra di loro le spese di manutenzione di tali parti dell’edificio.

Ma anche tale articolo non può trovare applicazione nel caso di specie per il semplice fatto che il terrazzo di copertura e l’appartamento ad esso sottostante appartengono al medesimo proprietario, e quindi non vi può essere comunione del solaio che li divide. Ciò comporta, quindi, che esso deve considerarsi di proprietà esclusiva di A pertanto è lui che deve sopportare le spese di manutenzione e rifacimento.


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