Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 17613 del 3 settembre 2015, ha affrontato il tema relativo alla proprietà del lastrico solare (vale a dire della terrazza che funge anche da copertura di un edificio condominiale), fornendo alcune interessanti precisazioni sul punto.
Nel caso esaminato dal Tribunale, un condominio aveva agito in giudizio al fine di veder accertato il proprio diritto di proprietà sul lastrico solare dell’edificio.
In particolare, il condominio esponeva che il proprio edificio era composto da una palazzina di tre piani, adiacente ad un altro stabile, e che la copertura della palazzina era rappresentata da un lastrico solare su cui si affacciava l’unità immobiliare di proprietà della società convenuta in giudizio.
Il condominio, inoltre, evidenziava di aver scoperto che la società stessa aveva creato un accesso al lastrico solare mai autorizzato e che inutili erano state le ripetute richieste di restituzione che erano state avanzate nei confronti della medesima.
Infatti, a seguito di tali richieste, la società aveva rivendicato la proprietà esclusiva del lastrico solare, dichiarando di averla acquisita unitamente all’appartamento.
Il Tribunale riteneva di dover aderire alle argomentazioni svolte dal condominio, accogliendo la relativa domanda.
Osserva il Tribunale, infatti, che principio fondamentale in materia di ripartizione dell’onere della prova nel giudizio di rivendicazione della proprietà, è quello per cui l’attore è onerato della prova dell’asserito diritto, dovendo il medesimo dedurre l’originario titolo di acquisto del bene o dimostrando il proprio acquisto per usucapione.
In sostanza, chi afferma di essere proprietario esclusivo di un bene, deve fornire le prove del relativo diritto: di conseguenza, egli dovrà provare di averlo acquistato da qualcuno (il quale, a sua, volta deve averlo acquistato da qualcun altro ecc) o dovrà provare di averlo acquistato per usucapione, ai sensi dell’art. 1158 codice civile.
In tema di condominio negli edifici, inoltre, secondo il Tribunale, ai sensi dell’art. 1117 codice civile, “non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato strumentalmente, materialmente o funzionalmente al servizio con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova”.
A tale scopo, sarà necessario, secondo il Tribunale, che il condomino fornisca la prova di un titolo di acquisto “dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono utilizzabili i dati catastali, utili solo come concorrenti elementi indiziari di valutazione a fornire la prova richiesta”.
Nel caso di specie, il Giudice osservava come risultasse in maniera pacifica che il lastrico solare fungeva da copertura dell’edificio condominiale e, dunque, che il medesimo era “strumentalmente, materialmente e funzionalmente collegato alle proprietà esclusive dei singoli condomini” ed aveva “un’attitudine oggettiva, oltre che una concreta destinazione, al servizio comune”.
Pertanto, doveva ritenersi applicabile “la presunzione di cui all’art. 1117 codice civile, con conseguente onere in capo a colui che reclama la proprietà del bene comune, sia esso condomino o terzo, di dover dimostrare il proprio diritto dominicale sullo stesso”.
Nel caso sottoposto al Tribunale, invece, la società convenuta non aveva fornito prova della propria proprietà esclusiva.
Alla luce di tali circostanze, il Tribunale dichiarava che il lastrico solare in questione era di proprietà del condominio, in quanto bene comune dei proprietari delle singole unità immobiliari ivi collocate, condannando la società convenuta all’immediato rilascio del bene stesso.
Il lastrico solare si presume sempre condominiale se destinato al servizio di tutti i condomini e salvo che altri provi il suo esclusivo titolo di proprietà.
