Articolo 9 Legge equo canone

Nel rispondere a questo quesito è necessario riportarsi in parte a quanto già ampiamente detto nella precedente consulenza.
Come già detto infatti il condominio non è creditore nei confronti dell’inquilino per il pagamento delle spese condominiali: pertanto la precisazione fatta dall’amministratore dello stabile è assolutamente corretta. Ai sensi dell’art. 9 della L. n 392/78 il pagamento delle spese accessorie deve avvenire entro due mesi dalla richiesta avanzata dal proprietario, fatto salvo per l’inquilino la possibilità di contestare la richiesta pretendendo i documenti giustificativi. Nella realtà la procedura descritta dall’art. 9 della L. n 392/78 non è mai applicata e il pagamento degli oneri accessori, i quali coincidono in gran parte con alcune tipologie di spese condominiali, avviene con varie modalità concordate caso per caso tra proprietario e inquilino.

Certamente, ciò che rimane fermo è l’obbligo per il proprietario in quanto creditore di richiedere il pagamento delle spese condominiali, con la facoltà dell’inquilino in qualità di debitore di pretendere i documenti giustificativi delle medesime. In realtà la norma in esame non ci dice nulla di nuovo: essa non è altro che una applicazione pratica dei principi atavici in tema di onere probatorio maturati attorno all’art. 2697 del c.c.. In un ipotetico giudizio vertente sul mancato pagamento degli oneri accessori di un contratto di locazione, il proprietario – locatore è chiamato a fornire al giudice le prove su cui si fonda la sua pretesa creditoria (tipicamente i conteggi fatti dall’amministratore nel bilancio di condominio); il conduttore-debitore nel contestare le argomentazioni avversarie dovrà sostenere i motivi in forza del quale egli non ritiene dovute in tutto o in parte le spese richieste.

Rimane fermo il fatto che da un punto di vista difensivo è assolutamente controproducente per l’inquilino pretendere dall’amministratore del condominio i documenti giustificativi di spesa, e questo al di là di quanto dispone l’art. 1130 bis del c.c. Con tale richiesta, infatti, l’inquilino non farebbe altro che sostituirsi al proprietario nell’assolvimento di un onere probatorio che la legge pone direttamente a suo carico, facilitando sostanzialmente il compito della sua controparte!

Visto il punto in cui è giunto attualmente il contenzioso descritto, a parere di chi scrive, una buona strategia difensiva può essere anche quella di non fare assolutamente nulla, attendendo le mosse del proprietario. Dato che il proprietario, a suo tempo, ha proceduto a richiedere il pagamento di determinate spese accessorie, e questa richiesta è stata già ampiamente contestata dal conduttore con l’ausilio di colleghi, non è assolutamente necessario né proficuo ricontestare nuovamente la richiesta di pagamento e chiedere ulteriori precisazioni coinvolgendo nel contenzioso l’amministratore di condominio che, come già detto, rimane del tutto estraneo alla vicenda.

È infatti onere del proprietario instaurare il relativo giudizio sobbarcandosi i costi iniziali se desidera ottenere il pagamento delle spese, e non è assolutamente scontato che la controparte decida di portare il contenzioso in questa fase ulteriore; d’altro canto, l’inquilino non deve temere la possibilità di andare in giudizio, ma al contrario egli deve essere forte delle proprie ragioni, le quali, tra l’altro, sono già state vagliate preventivamente con l’ausilio di colleghi. È molto probabile che alla fine una vicenda di questo tipo troverà un facile punto di caduta in sede di mediazione civile, fase che deve necessariamente precedere un giudizio vertente in materia di locazioni.

Si conferma il parere già dato dalla associazione degli inquilini. Il diritto di accesso ai documenti di gestione del condominio viene riconosciuto solo a chi riveste la qualifica di condomino, e quindi solo a chi sia proprietario di una unità immobiliare ricompresa nel palazzo (Cass.Civ., Sez.II, n.15996 del 28.07.2020). La richiesta di accesso alla documentazione condominiale deve essere correttamente respinta dall’ amministratore nel momento in cui viene avanzata da chi non riveste tale qualifica, come appunto un inquilino, poiché lesiva della normativa privacy.
Si deve tenere infatti ben presente che nei rapporti con il condominio l’unico soggetto tenuto al pagamento degli oneri condominiali rimane il proprietario dell’appartamento, anche se il cespite è affittato a terzi: l’inquilino non ha alcun obbligo diretto nei confronti del condominio. Quindi solo il proprietario può accedere ai documenti giustificativi di spesa.

Ciò non vuol dire però che l’affittuario non sia obbligato a corrispondere gli oneri condominiali di sua spettanza. In forza del contratto di locazione e dall’ art.9 della L. n.392/78, l’inquilino oltre al canone mensile è tenuto a corrispondere al proprietario gli oneri accessori, tra cui certamente rientrano una parte delle spese condominiali. Tali oneri accessori potranno essere poi corrisposti direttamente nelle mani del proprietario o nelle casse condominiali a seconda degli accordi presi con il proprietario.

In definitiva quindi, se l’inquilino ritiene che siano stati richiesti oneri condominiali non dovuti non deve rivolgere le sue lamentele direttamente all’amministratore di condominio, ma al suo proprietario, il quale, poi, eventualmente, investirà della questione l'amministratore.

Il conguaglio degli oneri accessori è dovuto per legge dal conduttore al locatore.
La legge nulla dice sul termine entro cui deve essere richiesto il pagamento e, in mancanza di una specifica indicazione nel contratto, si ritiene che la richiesta possa essere presentata in qualsiasi momento, salvo il limite del termine prescrizionale di cinque anni stabilito nell’art. 2948 n. 3 c.c.
Nel caso proposto, il contratto di locazione è datato 02.01.2019 e in data 26.08.2023 è stata inviata raccomandata con l’indicazione degli importi da pagare come conguaglio quindi prima dell’intervento della prescrizione.

Nel caso di specie, il trattenimento del deposito cauzionale al fine di coprire il conguaglio delle spese condominiali, è illegittimo.
Infatti il contratto di locazione stabilisce che il deposito cauzionale non è imputabile in conto pigioni.
Nel concetto di pigioni sono da ricomprendere anche gli oneri accessori.

Ad ogni modo, si analizza la funzione del deposito cauzionale nei contratti di locazione.
La cauzione ha il fine di garantire il locatore per “l’adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali gravanti sul conduttore” (Cass. civ. n. 14655/2002) tra cui, quindi, è da ricomprendersi anche l’eventuale pagamento di canoni e/o oneri accessori.
Oltre a quanto dice il contratto sul deposito cauzionale, si evidenzia come il locatore abbia comunicato che avrebbe trattenuto la cauzione prima ancora che si fosse verificato un inadempimento da parte del conduttore.
Il locatore, infatti, ha diritto di chiedere il pagamento degli oneri accessori con una specifica richiesta come stabilito dall’art. 9 L. 392/1978 (Legge Equo Canone); il conduttore ha due mesi di tempo, come stabilito dalla legge, per chiedere di visionare i documenti a sostegno della richiesta e per pagare l’importo al locatore.
Solo in caso di mancato pagamento del conguaglio da parte del conduttore, sorge il diritto per il locatore di trattenere la cauzione.
Si segnala, infine, che la giurisprudenza di legittimità ha affermato il principio per cui il diritto di trattenere la cauzione per il locatore sorge solo a fronte della proposizione della domanda giudiziale di attribuzione della stessa (Cass. civ. n. 194/2023).
A parere di chi scrive, quindi, il locatore non ha intrapreso una strada contrattualmente e normativamente corretta e il conduttore ha il diritto di citarlo in giudizio per la restituzione della cauzione.
È però indubbio che l’obbligo di pagamento del conguaglio, nella misura che sarà da stabilire, rimane gravante sul conduttore e in un eventuale giudizio di merito il locatore proporrà domanda riconvenzionale per il versamento del conguaglio degli oneri accessori.

Rimane la questione del quantum da pagare da parte del conduttore.
L’art. 9 L. Equo Canone, stabilisce che il conduttore ha il diritto di visionare la documentazione a sostegno del credito preteso dal locatore.
La Cassazione ha individuato quale sia la documentazione idonea che deve produrre il locatore in giudizio al fine di provare l’esistenza del proprio diritto ai sensi dell’art. 2697 del c.c..
A tal fine è stato ritenuto che i rendiconti condominiali, approvati dai condomini, siano idonei a provare la pretesa del locatore del pagamento degli oneri accessori. (Cass. civ. n. 20348/2010; Cass. civ. n. 29329/2019).
Si ritiene, dunque, che anche nella fase precedente ad un eventuale giudizio di merito, il conduttore abbia il diritto di chiedere di visionare la documentazione approvata dall’Assemblea condominiale.

In conclusione, quindi, si consiglia di contestare:
a) il trattenimento della cauzione perché non prevista dal contratto e non giustificata da alcun inadempimento contrattuale;
b) l’importo indicato a titolo di conguaglio perché non supportato da idonea documentazione probatoria.

Il conduttore dovrà quindi chiedere di visionare i rendiconti condominiali degli anni di durata della locazione.
Questa contestazione e questa domanda sono da proporre in maniera formale entro i due mesi indicati dall’art. 9 L. Equo Canone dopo la richiesta del locatore per far sì che il conduttore non sia considerato in mora (Cass. civ. n. 29193/2021).

Una volta stabilito il quantum dovuto, le parti, al fine di chiudere pacificamente la questione, potranno accordarsi convenzionalmente sottoscrivendo una scrittura privata in cui daranno atto del trattenimento di una parte della cauzione a compensazione del credito del locatore per il conguaglio degli oneri accessori.
In mancanza di accordo, il conduttore potrà intraprendere un’azione giudiziaria per la restituzione del deposito cauzionale tenendo presente che dovrà pagare il conguaglio oneri nella misura che sarà stabilita in giudizio.

Nel momento in cui si conclude in contratto di locazione, sia esso un contratto per una abitazione pensata per il lungo periodo, sia esso un contratto di breve periodo come quello per gli studenti universitari, il conduttore non si assume solo l’obbligo di pagare il canone mensile di affitto ma anche ulteriori obblighi come ad esempio: quello di custodire la cosa locata, procedere alla sua manutenzione ordinaria e corrispondere gli oneri accessori previsti dall’art. 9 della L. n. 392 del 27.07.1978.

Il primo comma di tale articolo ci dice che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario

• le spese relative al servizio di pulizia
• al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore
• alla fornitura dell'acqua
• dell'energia elettrica
• del riscaldamento e del condizionamento dell'aria
• allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine
• nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Tale norma è stata poi meglio articolata negli anni mediante appositi elenchi emanati da organi statali, ma anche affidati alla contrattazione collettiva delle associazioni maggiormente rappresentative dei proprietari ed inquilini. Sotto questo aspetto, il documento più importante richiamato in tutti i contratti soprattutto se di natura transitoria è l’allegato “D” al Decreto del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 16.01.2017. L’allegato si preoccupa di dirci in dettaglio quali delle spese relative all’ immobile locato devono essere sostenute dall’ inquilino e quali dal proprietario dell’appartamento.
Se si analizza tale documento si può notare come esso ponga carico di colui che occupa l’appartamento:

• la manutenzione ordinaria di sifoni grondaie e colonne di scarico,
• la manutenzione degli impianti di riscaldamento dell’appartamento occupato
• e il tinteggio dei locali occupati.

Sicuramente quindi era compito del conduttore provvedere alla manutenzione della caldaia, in quanto rientrante in quegli apparati atti a produrre il calore nell’appartamento

Viceversa in merito alla pittura si potrebbe sviluppare un argomento difensivo piuttosto incisivo.
Anche se l’allegato “D” pone a carico del conduttore le spese relative al tinteggio dei locali occupati, la Corte di Cassazione con la pronuncia n.29329/2019 ha però specificato che la tinteggiatura non è MAI dovuta dall’inquilino a fine locazione, nemmeno se il contratto contiene una clausola specifica in proposito, la quale deve considerarsi addirittura nulla e quindi come non apposta. Secondo gli ermellini il ritinteggio costituirebbe un ingiusto arricchimento per il proprietario vietato dalla legge.
Utilizzando quindi tali argomentazioni si potrebbe richiedere la restituzione di tutto o parte della cauzione indebitamente trattenuta dal proprietario, in quanto sarebbe infondata la sua pretesa di vedersi pagata dallo studente il ritinteggio a nuovo dell’appartamento condotto in locazione.

Più problematico, invece, sono le difese attinenti alle rubinetterie del bagno, in quanto non si ha la possibilità di dimostrare in che effettivo stato di manutenzione si trovava l’appartamento al momento della sua consegna al conduttore, quindi nel momento in cui il medesimo assumeva la custodia del bene.
Per evitare questi disguidi è sempre opportuno che dopo aver sottoscritto il contratto di locazione e prima della consegna delle chiavi il proprietario e l’inquilino redigano un processo verbale sottoscritto da entrambi in cui si dia atto dell’effettivo stato di manutenzione dei locali condotti in locazione.
Ad ogni modo, in definitiva si avrebbero comunque buoni argomenti per pretendere la restituzione di buona parte della cauzione indebitamente trattenuta dal proprietario: ovviamente se egli non sarà ragionevole ciò potrà avvenire solo per mezzo di una procedura di mediazione o addirittura con un contenzioso, che comporterebbe una lievitazione dei costi che l’inquilino dovrebbe sostenere.

Contrariamente a quanto si possa pensare la presenza di un contratto di locazione non muta in alcun modo il rapporto giuridico intercorrente tra il proprietario e il condominio. L'unico soggetto obbligato nei confronti del condominio al pagamento degli oneri condominiali (come le bollette di acqua gas e luce condominiale) rimane il proprietario dell’appartamento locato. Egli in forza però del contratto di locazione ha il diritto di pretendere che il suo inquilino lo tenga manlevato dal pagamento di questi oneri o avrà titolo per richiedere all’inquilino il rimborso di quanto pagato direttamente nei confronti del condominio.

E’ vero che è una consuetudine assolutamente diffusa degli amministratori condominiali di suddividere le spese condominiali tra il proprietario e il suo inquilino attribuendo a ciascuno le spese che gli competono secondo le norme in materia. Questa attività degli amministratori (solitamente svolta dietro compenso) è assolutamente legittima e, anzi, utile, ma non va a modificare nei confronti del condominio il soggetto obbligato al pagamento degli oneri condominiali che rimane sempre il proprietario della unità immobiliare in condominio, e non l’affittuario.

L’inquilino, infatti, è obbligato a pagare gli oneri condominiali perché lo prevede espressamente l’art. 9 della L. n.392/1978 (e le successive norme attuative) e non perché una determinata voce di spesa è a lui attribuita nel riparto condominiale.

Come ha chiarito la giurisprudenza (ad esempio Corte di Appello di Firenze, sez.II, n. 62 del 06.02.2012) il credito del locatore verso il suo inquilino sorge nel momento in cui viene approvato il relativo rendiconto condominiale, e quindi nel momento in cui sorge anche il debito che il proprietario ha nei confronti del condominio.

In merito al termine prescrizionale, a seguito della abrogazione dell’art. 6 della L. n.841/1973 esso non è più biennale ma bensì quinquennale, così come dispone il n.3 dell’art. 2948 del c.c., decorrenti appunto dalla approvazione del rendiconto condominiale.
Dal 22.12.2008, giorno in cui è entrato in vigore il provvedimento cd. "Taglia Leggi" (L. n.133 del 06.08.2008) si è infatti uniformato il termine prescrizionale per pretendere il pagamento degli oneri condominiali sia nel rapporto condominio-proprietario che nel rapporto proprietario – inquilino.

Per rispondere alla prima domanda contenuta nel quesito occorre fare riferimento a quanto disposto dall’art. 9 della L.392/78 che prevede espressamente che “sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.”
Sul punto, la Cassazione con la sentenza n. 9795/2017 ha evidenziato che (in caso di locazioni commerciali come nella presente vicenda) “gli oneri accessori previsti dalla L. n. 392 del 1978, art. 9 rispondono alla ratio di addebitare al conduttore il costo dei servizi condominiali di cui fruisce” e che “con riguardo agli oneri condominiali, come anche desumibile dall'art. 9 della citata legge, possono essere poste a carico del conduttore solo le spese collegate al godimento effettivo, da parte sua, di un servizio, con conseguente esclusione degli oneri straordinari che riguardino, non solo l'unità immobiliare, ma l'edificio condominiale nel suo complesso, stante l'assenza di ogni rapporto sinallagmatico con il bene locato”.

In risposta alla prima domanda possiamo dunque affermare che, laddove nulla sia previsto nel contratto, gli oneri condominiali sono a carico del conduttore se hanno ad oggetto servizi effettivamente fruiti o comunque fruibili.

Con riguardo alla seconda domanda contenuta nel quesito, si osserva quanto segue.

L’art. 28 della sopra citata L.392/78 prevede che il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni a meno che sopravvenga disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale, “il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.“
Tali motivi sono, tra gli altri, quando il locatore debba tornare in possesso dell’immobile perché deve utilizzarlo per uso personale e/o familiare oppure quando il proprietario o uno dei membri della sua famiglia abbiano intenzione di usare l’immobile per la propria attività commerciale.
L’art. 34 della medesima legge prevede che in caso di cessazione del rapporto di locazione (che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore) relativo agli immobili adibiti ad attività commerciali, il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

In risposta quindi alla seconda domanda possiamo affermare che il locatore con lettera raccomandata a/r (o pec) da inviare almeno 12 mesi prima della scadenza può comunicare al conduttore il diniego del rinnovo di altri sei anni del contratto per uno dei motivi elencati all’art. 29 testè citato.
La conseguenza è che se si tratta, appunto, di un locale adibito ad attività commerciali industriali o artigianali (art. 27 L.392/78) che abbiano contatti diretti con il pubblico dovrà essere versata al conduttore una indennità di avviamento pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto.

Applicando la normativa generale, l’inquilino dovrebbe sopportare solo ed esclusivamente le spese condominiali attinenti alla ordinaria manutenzione dell’immobile locato e dei servizi condominiali ad esso ricollegati. In questo senso è molto chiaro per esempio l’art. 9 della L. n. 392 del 27.07.1978 con tutta la disciplina anche di natura pattizia e sindacale che ne costituisce attuazione. Il problema, però, è che la norma citata può tranquillamente essere derogata dalle parti. in altre parole, è ben possibile per la legge che proprietario ed inquilino convengano che sia quest’ ultimo a sostenere le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile locato, anche, per assurdo il rifacimento dell’impianto ascensore (ma ciò nella pratica non avviene mai).

Nel caso specifico trattandosi di un contratto di locazione con una parte pubblica, quale è l’Ater, è ben possibile che vi sia un atto generale di natura privatistica o anche una qualche normativa pubblica comunale o regionale che deroghi alla disciplina della L. 392/78. Visionando il sito dell’azienda, però, non si è trovato nessun documento specifico in tale senso. Si consiglia pertanto di rivolgere all'azienda per mezzo dell’intervento di un legale che opera sul posto precise contestazioni sul punto. si è sicuri che l’Ater risponderà a questa missiva spiegando puntualmente le sue ragioni. In questo modo si riuscirà ad avere un quadro normativo più completo della situazione e si potrà anche meglio capire se è il caso d'Intraprendere altre iniziative nei confronti dell’azienda.

L’art. 9 della L. n. 392 del 27.07.1978 pone a carico del conduttore solo determinate spese e in linea generale tutto ciò che riguarda la manutenzione ordinaria della unità immobiliare locata. Tale norma è stata poi meglio specificata da successivi atti regolamentari e accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari ed inquilini, che hanno nel concreto ulteriormente specificato gli interventi che devono essere a carico del locatore, e quindi sono di manutenzione straordinaria, e quelli che devono essere a carico del conduttore, e quindi rientranti nella ordinaria manutenzione.
A tal proposito è opportuno esaminare l’allegato “D” al D.M. Infrastrutture e Trasporti del 16.01.2017, che recepisce a livello normativo la tabella oneri accessori ripartizione fra locatore conduttore concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat e registrata il 30 aprile 2014 a Roma (entrambi documenti citati sono facilmente reperibili in rete).
Nell’allegato “D” al D.M. citato alla sezione: "impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua, produzione di energia da fonti rinnovabili", si può notare come venga posta in capo al locatore (indicato con la lettera “L”), tutti gli oneri relativi alla installazione, sostituzione e messa a norma degli impianti.
Nulla viene specificato in merito agli oneri di variazione di potenza, ma essendo tale variazione assolutamente indispensabile per la corretta messa a regime dei nuovi apparati installati, gli oneri ad essa conseguenti, a parere nostro, devono essere sopportati dal proprietario.

Ora è giusto dire che l’allegato “D” al D.M. Infrastrutture e Trasporti del 2017 è pensato in primo luogo per le locazioni di immobili ad uso abitativo, ma è parimenti vero che tale documento attua e specifica l’art. 9 della L. n. 392 del 27.07.1978 che è pacificamente e senza ombra di dubbio applicabile anche alle locazioni di immobili ad uso non abitativo.
Per tale motivo si ritiene che in caso di contenzioso si avrebbero buone possibilità, richiamando il predetto D.M, di porre in capo al proprietario riluttante le spese dovute per la messa in funzione del nuovo impianto.
Tale conclusione è valida dando per scontato che nel contratto di affitto non siano state pattuite specifiche clausole derogatorie a quanto previsto dall’art. 9 della L n.392/78. Tale norma infatti può essere pacificamente derogata da un patto contrario concordato tra proprietario ed affittuario. Pertanto, per dare una risposta esauriente, si dovrebbero prima esaminare le clausole contrattuali.

Prima dell’esame di qualsiasi pronuncia giurisprudenziale sarebbe importante analizzare quanto effettivamente prevede il contratto di locazione in merito al pagamento delle spese accessorie, in quanto se è vero che l’art. 9 della L. 27.07.1978 n. 392 è pacificamente applicabile ai contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo, è altrettanto vero che la legge ammette, in merito al pagamento delle spese accessorie, la derogabilità di quanto dispone la legge da parte di diversi accordi tra proprietario e inquilino.
In accordo con la giurisprudenza citata, si può dire che le spese di assicurazione del fabbricato e le spese di amministrazione dello stabile sono oneri che pacificamente non rientrano tra quelli posti a carico dell’inquilino (come gli oneri riconducibili al conto corrente condominiale), ma se sul punto le parti della locazione hanno raggiunto un accordo scritto differente, ecco che esso deve comunque prevalere. Di contro, se tale patto contrario non dovesse essere presente le spese di assicurazione ed amministrazione devono essere sopportate dal proprietario dei muri.

Vi è anche da aggiungere che il fatto che lo stabile occupato abbia un ingresso indipendente e che in concreto non si usufruisca di alcuni servizi condominiali, ciò non significa che si ha il diritto di sottrarsi al loro pagamento. Il 2° co dell’art. 1123 del c.c. ci dice che se le cose e i servizi comuni condominiali sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Una risalente pronuncia della Corte di Cassazione che però non ha trovato ad oggi ancora alcuna smentita per quanto ci è dato sapere, Cass Civ.,Sez.II, n.13160 del 6.12.1991, ha statuito che il principio racchiuso nel 2° comma dell’art.1123 del c.c. trova applicazione per quei servizi condominiali che, per le loro caratteristiche oggettive, siano suscettibili di un utilizzo separato da parte dei condomini.
In altre parole ai fini della applicabilità del 2° comma dell’art.1123 del c.c., nulla rileva l’utilizzo soggettivo e personale (i.e.: utilizzo "in concreto") che ciascun condomino fa di uno spazio o di un servizio comune: egli sarà comunque tenuto al pagamento degli oneri condominiali in proporzione al valore della sua proprietà.

Facciamo un esempio concreto proprio in merito al contratto di fornitura dell’acqua. Se i locali occupati sono raggiunti da un contratto di fornitura del tutto autonomo rispetto al contratto condominiale e il contatore presente serve a contabilizzare il consumo del contratto privato, ecco che sicuramente l’immobile occupato non dovrà sopportare il pagamento degli oneri riconducibili al contratto di fornitura idrico condominiale, e, di riflesso, il suo proprietario non potrà richiedere il relativo pagamento all’inquilino in forza del contratto di locazione. Se, invece, l’immobile locato è raggiunto dalla fornitura condominiale e il contatore presente è utilizzato solo ad uso interno per determinare lo specifico consumo di quella unità immobiliare, ecco che si dovrà partecipare al riparto di quella voce di spesa e l’inquilino, di riflesso, dovrà tenere manlevato il proprietario dai costi in forza del contratto di locazione sottoscritto.

Il medesimo discorso non può farsi in automatico per altre tipologie di spese e di servizi condominiali, come le spese di pulizia o l’illuminazione delle stesse. Ad esempio, anche se non la si utilizza mai, forse ho la astratta possibilità, come proprietario dei locali e anche come inquilino, di accedere alla soffitta condominiale sita all’ultimo piano del palazzo, in quanto bene comune. Se così fosse, il proprietario è tenuto a corrispondere al condominio le spese di pulizia scale ed energia elettrica e, di riflesso, in forza del contratto di locazione sottoscritto, l’inquilino sarebbe tenuto a rimborsare le relative spese al proprietario.

Come la giurisprudenza ha più volte chiarito, il condominio è una situazione di fatto che si realizza nel momento in cui nel medesimo edificio vi siano parti in proprietà esclusiva e parti in proprietà comune necessarie o comunque agevolatrici del miglior godimento delle singole unità immobiliari: per la sua costituzione, pertanto, non è necessaria una manifestazione di volontà, una delibera costitutiva dell’organo assembleare o altri specifici atti da parte dei proprietari. È frequentissima nella realtà di tutti i giorni, l’esistenza di piccoli condomini, molto spesso di origine familiare, come nel caso specifico, gestiti un po’ “come capita” anche se si dovrebbe osservare, anche per loro, la normativa del codice civile.

Posto questo, però, tale aspetto non deve minimamente interessare il conduttore, il quale non ha alcun titolo per disquisire le modalità di gestione dello stabile.
La clausola del contratto di locazione che prevede una somma forfettaria a titolo di rimborso spese condominiali è assolutamente conforme alla normativa sulle locazioni: l’art. 9 della L. n.392/78 espressamente prevede che le parti possano stabilire specifiche pattuizioni sotto questo aspetto. La somma prevista è, pertanto, un onere accessorio ai sensi dell’art. 5 della L. n.392/78, e che deve essere puntualmente adempiuto.

Ad avviso di chi scrive si è, invece, fortemente in torto nell’impedire al conduttore di usufruire delle aree comuni dell’edificio. Nel momento in cui si sottoscrive un contratto di locazione non solo si concede l’utilizzo dei locali dell’appartamento oggetto primario del rapporto, ma anche l’utilizzo, unitamente agli altri proprietari, dei locali condominiali. Ed anche nel piccolo edificio descritto nel quesito vi sono dei locali comuni a tutti i proprietari.
Se si volevano porre degli specifici divieti sul'uso delle parti condominiali era opportuno, prima di vincolarsi, illustrare chiaramente la situazione al conduttore e tradurre tali divieti in apposite clausole del contratto.

Posto che ormai è tardi per intervenire in tal senso, si consiglia di provare a sedersi attorno ad un tavolo e concordare, traducendole per iscritto, delle regole di condotta: in altri termini un piccolo regolamento di condominio, che dovrà essere firmato da tutti i proprietari e dall’inquilino, documento che potrà andare ad integrare le pattuizioni del contratto di locazione.

Tra gli obblighi che il conduttore assume nei confronti del padrone di casa non vi è solo quello di corrispondere mensilmente il canone di locazione, ma vi è anche quello di pagare le spese condominiali, che la legge e i vari regolamenti e accordi attuativi vigenti attribuiscono a carico del conduttore. L’art. 5 della legge n.392 del 27.07.1978, ci dice molto chiaramente che qualora il conduttore non corrisponda gli oneri accessori (ovvero le spese condominiali che accompagnano l’unità immobiliare locata), per un importo superiore a due mensilità di canone, il locatore ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell’art.1455 del c.c. In altri termini il mancato pagamento delle spese condominiali per un importo superiore a due mensilità di canone, fornisce la possibilità al proprietario di citare in giudizio il conduttore per richiedere al giudice lo sfratto per morosità, con conseguente emissione, nel caso di mancata opposizione da parte del conduttore, di una ordinanza di convalida dello sfratto con conseguente ordine di sgombero dell’ immobile occupato, oltre che l’emissione di un decreto ingiuntivo, se richiesto al giudice, per il recupero delle spese condominiali non pagate.

È utile precisare che il mancato pagamento delle spese condominiali per un importo inferiore alle due unità di canone, sicuramente non giustifica la risoluzione del contratto di locazione e quindi l’instaurazione di una procedura di sfratto, ma comunque non impedisce al padrone di casa di richiedere al giudice un decreto ingiuntivo per il recupero delle somme che rimangono comunque dovute.

Secondo l’art. 9 della L. n.392/78 il conduttore deve corrispondere gli oneri accessori entro due mesi dalla richiesta. E’ importante sottolineare sotto questo aspetto che interpretando in maniera strettamente letterale il co.3° dell’art. 9 della L. n.392/78 il proprietario di casa non ha alcun dovere di fornire autonomamente alcun rendiconto degli oneri accessori, ma, viceversa, è il conduttore che ha diritto di richiederlo. Proseguendo infatti nella lettura della norma in esame il legislatore ci dice che a seguito della richiesta di pagamento avanzata dal proprietario, il conduttore ha diritto di ottenere, prima di effettuare il pagamento, il rendiconto delle spese condominiali, i criteri di ripartizione utilizzati e i documenti giustificativi da cui traggono origine. Se a seguito dell’ottenimento di tali documenti il conduttore rilevasse degli errori o delle omissioni circa i conteggi effettuati dal proprietario, egli può legittimamente far presente tali errori al suo padrone di casa, e se quest’ ultimo ha instaurato una procedura di sfratto per morosità, il conduttore potrà, con l’ausilio di un legale, proporre opposizione alla richiesta di sfratto mettendo tra le argomentazioni al centro di tale opposizione le irregolarità rilevate.

Visto che l’art. 9 della L. n.392/78, fa decorrere dalla richiesta di pagamento un termine di 60 giorni entro il quale il conduttore deve o ottemperare alla richiesta, oppure richiedere i documenti giustificativi degli oneri accessori, è importante che tale richiesta sia inviata per mezzo di una raccomandata con avviso di ricevimento. Ciò permette, infatti di avere una prova spendibile in un futuro contenzioso, circa il momento in cui il conduttore ha ricevuto la comunicazione e quindi del momento in cui iniziare il computo del termine richiesto dalla legge entro il quale adempiere alla richiesta di pagamento. Se tale richiesta non è stata inviata con le modalità sopra descritte, il proprietario ha commesso una grossolana leggerezza in quanto non potrà dimostrare in giudizio il decorso del termine di 60 giorni prescritto dall’art. 9 della L. n.392/78, e il conduttore potrebbe avere gioco facile nel sostenere, sempre in una eventuale opposizione alla richiesta di sfratto per morosità, di essere ancora nei termini per il pagamento.

L’espediente appena descritto è comunque un’argomentazione difensiva piuttosto blanda, soprattutto nel caso in cui, come avviene di sovente, a seguito della “scoperta” nella buca delle lettere della richiesta di pagamento delle spese condominiali, il conduttore fa seguire a sua volta una comunicazione scritta per mezzo della quale chiede chiarimenti al locatore dei conteggi ricevuti, e in cui fa ampiamente intendere di aver comunque ricevuto e preso contezza della richiesta di pagamento avanzata dal padrone di casa.

A volte capita in sede di sottoscrizione del contratto di locazione, che le parti si accordino, che in luogo della consegna di una somma pari a tre mensilità di canone a titolo di deposito cauzionale, il conduttore sottoscriva una fidejussione bancaria o assicurativa a favore del padrone di casa. Nel momento in cui si giungerà alla conclusione del contratto, se il locatore rileverà che l’immobile presenta dei danneggiamenti che eccedano il normale uso, egli avrà la possibilità di richiedere direttamente alla compagnia assicurativa o alla impresa bancaria il pagamento portato dalla garanzia fidejussoria. La banca e l’assicurazione avrà poi pieno titolo per pretendere il pagamento dei soldi corrisposti direttamente al conduttore che ha sottoscritto la fidejussione.

In questo caso il conduttore si assume l’obbligo di mantenere attiva la polizza fideiussoria a favore del proprietario di casa per tutta la durata del contratto di locazione, e nel caso in cui la stessa venisse a scadere e non fosse prontamente sostituita con altra idonea garanzia gradita al proprietario, il conduttore violerebbe le norme del contratto con il rischio che locatore possa adire il giudice per richiedere la risoluzione del contratto. Non è possibile mantenere e proseguire nel rapporto locatizio senza una idonea garanzia, a meno che il proprietario di casa non vi rinunci espressamente e per iscritto: eventualità che nella pratica accade molto di rado.

Il pagamento delle spese condominiali è un tipico caso di obligatio propter rem, poiché si è tenuti al versamento delle predette spese in quanto proprietari di una unità abitativa in condominio. In forza di ciò, l’unico soggetto a cui l’amministratore condominiale deve rivolgersi per richiedere il pagamento dei contributi per i servizi condominiali è il proprietario dell’appartamento, non avendo il condominio alcuna azione per pretenderne il pagamento nei confronti di eventuali conduttori.

L’art. 9 della L. n. 392 del 27.07.1978, ci indica quali sono gli oneri accessori che, salvo patto contrario, sono a carico del conduttore e, in attuazione di detta normativa, le associazioni proprietari-inquilini hanno elaborato diversi elenchi in cui vengono specificati i servizi che rimangono in capo al locatore e quelli che devono essere corrisposti dal conduttore (si pensi alla Tabella Sicet del 24.03.2018 e l’usatissimo allegato G al D.M. Ministero dei Trasporti del 30.12.2002). Bisogna però tenere ben presente che la normativa sopra citata attiene alla disciplina del rapporto proprietario-inquilino, non andando ad influenzare in alcun modo il rapporto proprietario-condominio, che rimane del tutto estraneo a quanto dispone l’art. 9 della L.n.392/78.

Nella frequentissima ipotesi in cui nel condominio vi sia la presenza di un inquilino che occupa l’appartamento in affitto, l’amministratore è solito suddividere nel rendiconto annuale, utilizzando gli elenchi che si sono precedentemente citati, le spese che spettano al proprietario e quelle che spettano all’inquilino: quest’ultimo, poi, sulla base di detto riparto, versa direttamente le spese di sua spettanza sul conto corrente bancario condominiale. Si deve però tener ben presente che il versamento che viene fatto dall’inquilino di parte delle spese condominiali, trova la sua giustificazione nel contratto di locazione stesso e non in un inesistente vincolo giuridico tra inquilino e condominio.

Alla luce di quanto detto, nel caso in cui l’inquilino non ottemperi al versamento delle spese condominiali l’unica strada per l’amministratore, anche per adempiere correttamente a quanto disposto dal co. 9° dell’art. 1129 del c.c., è quella di inviare una raccomandata con avviso di ricevimento al locatore proprietario nel quale si solleciti in un breve tempo la regolarizzazione degli insoluti. Qualora i contributi condominiali rimanessero impagati l’amministratore, per mezzo di un legale nominato anche senza la necessità di autorizzazione assembleare ex. art 63 1°co. disp.att. del c.c., non avrà altra scelta che intraprendere tutte le opportune azioni di recupero nei confronti del condomino-locatore. Quest’ultimo, a sua volta, potrà poi pretendere dal suo inquilino il pagamento delle spese condominiali in forza degli obblighi da lui assunti con la sottoscrizione del contratto di affitto.

Sicuramente uno delle cause che provocano maggior conflittualità tra proprietari e inquilini risiede proprio nel pagamento degli oneri accessori riconducibili alla unità immobiliare locata.
Nonostante ciò, a livello legislativo la normativa che si occupa del problema è piuttosto scarna: come si vedrà meglio più avanti tale materia è meglio disciplinata e specificata da accordi presi nell’ambito della contrattazione collettiva tra associazioni di proprietari e inquilini, la quale in questo ambito assume una importanza rilevante.

Il primo dato normativo da cui dobbiamo partire è sicuramente l’art. 1576 del c.c., il quale dispone che il proprietario del bene locato debba eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccezion fatta per quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Tale principio generale seppur granitico in materia locatizia è di per sé molto vago: per questo esso e stato poi nel corso del tempo meglio specificato. In questo senso, sempre rimanendo nell’ambito delle norme di legge, è necessario citare i primi due commi dell’art. 9 della L. n.392 del 27.07.1978 (cosiddetta "Legge equo canone"). Il primo comma della norma in esame, recita testualmente: "Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni".
Come si può notare, rispetto all’art. 1576 del c.c., il successivo art. 9 della L. Equo Canone sicuramente effettua una più specifica suddivisione tra le spese di manutenzione attribuibili al proprietario e quelle invece attribuibili all’inquilino, per quanto tale suddivisione rimanga sempre piuttosto scarna e non perfettamente definita e sopratutto non del tutto esaustiva e definitiva.

Per tale motivo tale prima suddivisione è stata ulteriormente migliorata da successivi elenchi frutto sia di interventi normativi da parte del Governo, come ad esempio l’allegato “D” al D.M del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 16.01.2017 (di cui si dirà meglio tra poco), ma anche della contrattazione collettiva tra le associazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini. I documenti più importanti sotto questo ultimo aspetto sono sicuramente:

• tabella oneri accessori ripartizione fra locatore e conduttore concordata tra CONFEDILIZIA E SUNIA-SICET-UNIAT registrata il 30 aprile 2014 a Roma”
• oppure la tabella elaborata direttamente dal Sicet (sindacato inquilini)
• oppure da Confedilizia (sindacato proprietari).

Gli elenchi citati per la loro ampia diffusione possono considerarsi dei veri usi contrattuali e quindi, ai sensi dell’art. 1340 del c.c., si intendono direttamente inseriti nei singoli contratti di locazione, anche se in essi non espressamente richiamati.
E’ ovvio che questi elenchi possono essere più o meno favorevoli alle ragioni dei proprietari o degli inquilini a seconda delle associazioni da cui provengono: ad esempio, l’elenco della S.i.c.e.t. (Sindacato Inquilini Casa e Territorio) presenta una suddivisione più favorevole agli inquilini, mentre un elenco predisposto da Confedilizia (Confederazione italiana proprietà edilizia) necessariamente tutela maggiormente gli interessi dei proprietari.

Quindi, come si può facilmente notare, la materia oggetto del quesito è disciplinata in maniera piuttosto frastagliata, in quanto è necessario fare riferimento a diversi documenti, la maggior parte dei quali non è neppure un testo normativo avente forza di legge o comunque emesso da una autorità pubblica (fatto salvo il D.M. di cui subito appresso). Per tale motivo, quando sorgono questi tipi di conflitto è assolutamente consigliabile fare ricorso a tutto il nostro buon senso e prendere come punto di riferimento uno degli elenchi che sono stati citati, oppure il documento a cui viene fatto espresso rinvio direttamente nel contratto di locazione (se tale rinvio è presente).

In merito agli oneri accessori, la clausola presente nel contratto di locazione dato in visione non fa altro che ricalcare quanto disposto dal già citato art 9 della L. Equo Canone, senza discostarsi da quanto previsto nel testto di legge, ma ciò non vieta che in un ipotetico giudizio si possa anche far valere l’applicabilità dei documenti già precedentemente citati proprio facendo richiamo alla loro ampia diffusione e all’ art. 1340 del c.c.. In particolare si potrebbe far valere l'applicabilità dell' allegato” D” al D.M del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 16.01.2017, il quale, provenendo da una autorità Ministeriale, possiede una maggiore autorità davanti al giudice rispetto agli altri elenchi citati: esso infatti assume ai sensi dell’art. 17 della L. n.400/88 valore di norma direttamente vincolante per gli operatori del settore e ovviamente per tutti i cittadini.

Orbene, l’allegato “D” citato alla voce “Parti comuni” pone a carico della proprietà, l’installazione di attrezzature per la raccolta dei rifiuti, ponendo a carico degli inquilini la loro manutenzione ordinaria.
Seguendo tale principio si ritiene che sia di competenza degli inquilini il pagamento della pulizia straordinaria e derattizzazione dei bidoni, compreso il pagamento di eventuali sanzioni per una scorretta raccolta differenziata dei rifiuti. Sotto questo ultimo aspetto, è giusto ricordare come sia proprio l’inquilino, e non certamente la proprietà, il soggetto che usufruisce del servizio raccolta dei rifiuti ed è per questo anche chiamato a corrispondere la relativa tassa.
Rimangono invece in capo alla proprietà i lavori di manutenzione straordinaria degli strumenti necessari ad effettuare la raccolta differenziata, nella cui categoria rientrano i lavori per mettere in sicurezza l’area bidoni (recinzioni, cancelli, platee in cemento, videocamere di sorveglianza, etc.).