Il sottotetto di un condominio è bene comune o è un bene di proprietà del condomino proprietario dell’appartamento posto all’ultimo piano dell’edificio?
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11184 del 08 maggio 2017, ha chiarito questa questione, precisando quando il sottotetto debba considerarsi “bene comune” e quando, invece, lo stesso costituisca un bene di proprietà esclusiva del condomino.
Nel caso esaminato dalla Cassazione, una condomina aveva occupato una parte del sottotetto dell’edificio, collegandolo col proprio appartamento attraverso una scala interna, che era stata realizzata praticando un’apertura nel sottotetto stesso.
Il condominio aveva, successivamente, agito in giudizio, al fine di veder dichiarata l’illegittimità delle opere eseguite dalla condomina e condannando quest’ultima alla rimozione delle stesse e alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi, oltre al risarcimento del danno.
La Corte d’appello di Milano, in riforma della sentenza di primo grado, aveva, in effetti, ritenuto di dover accogliere le domande del condominio, in quanto il sottotetto costituisce un bene di natura condominiale.
Ritenendo la decisione ingiusta, la condomina decideva di rivolgersi alla Corte di Cassazione, nella speranza di ottenere l’annullamento della sentenza sfavorevole.
Secondo la ricorrente, in particolare, aveva erroneamente ritenuto che il sottotetto dell’edificio dovesse essere considerato bene condominiale.
La Corte di Cassazione, tuttavia, non riteneva di poter dar ragione alla ricorrente, rigettando il relativo ricorso, in quanto infondato.
Osservava la Cassazione, infatti, che, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., devono considerarsi “parti comuni dell’edificio”, tutte le parti dello stesso che siano “necessarie all’uso comune”.
Per quanto riguarda il sottotetto, secondo la Cassazione, il medesimo “può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune”.
Il sottotetto, invece, potrà considerarsi di proprietà esclusiva del condomino proprietario dell’appartamento posto all’ultimo piano dell’edificio “solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità”.
Ebbene, nel caso di specie, secondo la Cassazione, la Corte d’appello aveva correttamente applicato questo criterio, giungendo alla conclusione che il sottotetto non potesse considerarsi di proprietà esclusiva della condomina parte in causa.
Osservava la Cassazione, infatti, che, dagli accertamenti effettuati in corso di causa, era emerso che il sottotetto in questione rappresentava uno spazio comune in cui erano collocate le tubazioni condominiali, una parte dell’impianto di riscaldamento centralizzato, una parte dell’antenna centralizzata TV e il vano tecnico dell'ascensore.
Di conseguenza, poiché il sottotetto era destinato all’uso comune di tutti i condomini, la Corte d’appello aveva correttamente ritenuto che lo stesso dovesse considerarsi “bene condominiale”.
Ciò considerato, al Corte di Cassazione rigettava il ricorso proposto dalla condomina, confermando integralmente la sentenza emessa dalla Corte d’appello e condannando la ricorrente anche al pagamento delle spese processuali.
Secondo la Cassazione il sottotetto è "bene condominiale" solo se è oggettivamente destinato all'uso comune di tutti i condomini.
