Articolo 2643 Codice Civile

La trascrizione dei contratti: generalità

L’art. 2643 comprende un elenco di atti la cui trascrizione è disposta agli effetti dell'art. 2644. Tale elenco non è tassativo e va integrato dagli atti cui fa un generale riferimento il successivo art. 2645.

In ogni caso si tratta di atti a cui si rifanno diritti immobiliari, reali o personali. Da un punto di vista economico, peraltro decisivo nel determinare l'esigenza e la struttura del regime di pubblicità, tutti gli atti in questione o riguardano il trapasso di un bene immobile da una sfera di titolarità a un'altra o importano una mutazione più o meno notevole nel valore di un immobile.

Varie classificazioni sarebbero possibili. Non crediamo peraltro che vi sia molta utilità a raggruppare fattispecie ciascuna delle quali ha caratteristiche sue. Qualche considerazione su tale punto faremo in se­guito (commentando l'art. 2645). Qui ci basta rilevare che gli atti da trascrivere possono esser posti in essere da soggetti privati oppure da organi del potere pubblico.

Consideriamo anzitutto i contratti, che sono la principale categoria degli atti privati di cui è disposta la pubblicità. Sotto questa denomina­zione si comprendono atti bilaterali (1, 2, 4, 8, 12), atti plurilaterali o collettivi. Anche la transazione può essere compresa sotto il concetto lato di contratto; ma preferiamo considerarla sotto una diversa categoria.

I possibili oggetti dei contratti da trascriversi sono i più vari e ne vedremo le singole caratteristiche. Comune a tutti è il carattere immobiliare dei diritti il cui atto acquisitivo va pubblicato.

Può trattarsi di contratti traslativi o costitutivi di diritti reali (1, 2, 4); di contratti costitutivi di una comunione; di contratti con effetti personali, o misti reali e personali (8, 9, 10, 11, 12).

Prima di passare a esaminare le varie ipotesi aventi riguardo diversi possibili effetti dei contratti di cui è disposta la trascrizione, corre proporre alcuni quesiti di carattere più generale che attengono a diversi atteggiamenti e modi di essere della volontà contrattuale.

Devono trascriversi i contratti che trasferiscono o che costituiscono, non quelli che obbligano a porre in essere un atto traslativo o costitutivo. È incontroverso ormai che contratti preliminari non vanno trascritti.


Contratti a favore di terzi

I contratti a favore di terzi, ove sempre beninteso abbiano un oggetto immobiliare, vanno trascritti anche per la parte riguardante il terzo. Il nuovo Codice (art. 1411) ha tolto ogni incertezza circa il momento in cui il terzo acquista il diritto, stabilendo che il diritto si acquista dal terzo «contro il promittente per effetto della stipulazione».

Non v'è alcun bisogno di pubblicare una accettazione del terzo, la quale d'al­tronde non va neppure considerata come una tecnica accettazione; essendo una semplice e non necessaria « dichiarazione del terzo di voler approfittare » del beneficio, dichiarazione che ha il solo effetto di segnare il momento oltre quale lo stipulante non può più revocare modificare la fatta stipulazione.


Contratti compiuti per tramite di terzi

Occorre menzionare i casi di contratti compiuti per il tramite di terzi. Può trattarsi di un incaricato (mandatario), con rappresentanza oppure senza rappresentanza. Nel primo caso (art. 1704 del c.c., art. 1388 del c.c.) in forza di quella speciale investitura giuridica in cui consiste la rappre­sentanza, la quale induce un allargamento della sfera di capacità giu­ridica del rappresentato, non c’è dubbio che gli effetti dell'acquisto dell'alienazione — e così della relativa trascrizione — si riportano direttamente e immediatamente in testa al rappresentato, il quale rimane dominus attuale del negozio. Non vi possono perciò essere problemi particolari in tema di trascrizione. Il rappresentato è parte e il suo nome risulterà nella nota di trascrizione (art. 2659, n. 1).

Invece il mandatario che ha contrattato quale rappresentante senza averne i poteri (art. 1398), al pari in generale del mandatario senza rappresentanza che agisce in proprio nome (art. 1705), in linea di massima solo in testa propria acquistano i diritti derivanti dagli atti com­piuti, e, alienando, non possono impegnare che il proprio patrimonio, diversamente si tratta di alienazione di diritti altrui (del mandante) e come tale inefficace, sino almeno al momento in cui intervenga la ratifica.

In previsione di una ratifica attuante in via successiva la procura rappresentativa (il che vale, da parte del ratificante, assumere su di sé gli effetti dell'atto compiuto dal mandatario), non c’è dubbio che la trascrizione del contratto compiuto dal mandatario è pur possibile e condizionatamente efficace, al pari in genere della trascrizione di atti che possono essere annullati (con riguardo ad una possibile convalida). Ciò riguarda — è ovvio — solo i casi in cui il mandatario non ha già radicato in testa propria gli effetti dell'atto compiuto. Non ci pare decisiva la circostanza se il mandatario abbia agito oppur no in nome del mandante. Una successiva ratifica rappresentativa da parte del mandante può intervenire anche nel caso che il mandatario non abbia agito in nome del mandante. Importa invece — è chiaro - che la tra­scrizione sia avvenuta in testa del mandante. Il problema riguarda sia il caso di acquisto che il caso di alienazione di un diritto immobi­liare: trascrizione operata a favore oppure a carico del mandante. In tutti i casi infatti può venire in considerazione una collisione con diritti acquistati da terzi.

Nell'art. 1399 è detto che « la ratifica ha effetto retroattivo, ma sono salvi i diritti dei terzi ». Dicemmo prima, svolgendo considerazioni di portata più generale circa la trascrizione degli atti annullabili, che il quesito di collisione si può risolvere solo dopo che sia definita la sorte del primo acquisto (sanatoria o annullamento : tertium non datur).

Abbiamo detto che la convalida di un atto annullabile previamente tra­scritto scavalca gli acquisti di terzi, trascritti successivamente. È forse diverso il problema in caso di ratifica rappresentativa? Si è detto che una successiva alienazione da parte dello stesso dominus non può va­lere come legale domanda di annullamento del primo atto. Nel caso di rappresentanza, pur mantenendosi il problema identico nei suoi termini generali, vi sono differenze che attengono alle peculiarità della fattispecie. Gli effetti della ratifica si operano in fatto senza che occorra alcuna procedura giudiziale. Il difetto del potere di disposizione nel contraente è motivo di inefficacia (non di invalidità e annullabilità). La ratifica è, sotto questo profilo, paragonabile al realizzarsi della condizione sospensiva piuttosto che alla convalida. Sta di fatto, peraltro, che, mentre nei casi normali di atti condizionati, tra l'atto e il realizzarsi della condizione che ne completa l'efficacia, non vi sono altre pos­sibilità intermedie atte ad influire sulla sorte dell'atto, nel caso in esame prima dell'eventuale ratifica possono intervenire alcuni fatti la cui efficacia contrasta con quella della ratifica. La ratifica o non sarà più pensabile o non sarà più efficiente. Vi è un atto del dominus negotii che contrasta precisamente gli effetti della ratifica: tale è il discono­scimento dell'operato del mandatario. Il disconoscimento può significare oppur no revoca del mandato. A noi occorre soltanto rilevare che il compimento dell'affare da parte del mandante vale revoca tacita o implicita che dir si voglia (art. 1724).

A parte ogni precisazione di concetti che qui meno importa, deve adunque dirsi in generale che alienazioni compiute dal dominus, incom­patibili con quelle poste in essere dal mandatario senza rappresentanza, contrastano la possibilità di una futura ratifica. Ciò agli effetti che il terzo che ha acquistato dal dominus prevale anche a chi, avendo acqui­stato dal mandatario o gestore, ha trascritto. I terzi avranno fatti salvi i loro acquisti (anche se non trascritti nei confronti del previo atto tra­scritto) solo allorché il loro acquisto si fondi su di un atto la cui esistenza escluda definitivamente l'efficacia (e quindi l'esistenza) del previo atto posto in essere dal mandatario. Solo in questi limiti crediamo debba intendersi l'art. 1399, 2° comma, che codificando una diffusa ma non ben precisata opinione dottrinale, ha stabilito che la retroattività della ratifica fa peraltro salvi i diritti dei terzi. I diritti dei terzi sono salvi quando possono esserlo in dipendenza di più generali principii. Altri­menti la ratifica non avrebbe più un senso preciso; quantomeno non gioverebbe più distinguere negli effetti la ratifica in caso di mandato e una possibile c.d. ratifica (o assunzione successiva di effetti giuridici) in caso di operato in nome del dominus da parte di un terzo alienante, fuori del caso di mandato o negotiorum gestio.

Consideriamo ora il caso di trascrizione a favore del mandante. E, anzitutto, è possibile far trascrivere al nome del mandante un acquisto fatto dal mandatario, in previsione di successiva ratifica? Non crediamo che ciò possa intendersi vietato. Certamente è possibile in caso di acquisto per conto del mandante, pur difettando la rappresentanza. (Del pari come in caso di gestione di negozi, ove non solo manca la rappre­sentanza, ma anche l'incarico è presunto). Ma gli effetti della precostituzione della pubblicità sono relativi solo all'ipotesi che non possano assumersi come prevalenti diritti altrui. Infatti se il mandatario non trascrive al nome proprio, l'atto sarà inefficace fino a che con la ratifica non venga integrato il necessario consenso della parte che acquista. Non si tratta né di vizio, né di condizione sospensiva e neppure di di­fetto di potere di disposizione del contraente. Il contraente che, nel­l'ipotesi dianzi considerata, aliena un immobile del dominas negotii, pone in essere un atto pienamente esistente (sol che inefficace per difetto attuale del potere di disposizione traslativa).

Nel caso, invece, di ac­quisto, manca quello che si potrebbe chiamare potere di acquisizione: in parole povere, il contratto non è ancora formato per mancanza di consenso. In un caso il dominus negotii può ratificare oppure disco­noscere l'operato di chi ha contrattato per lui; e il disconoscimento, at­tuandosi ad es. mediante una personale diretta alienazione dello stesso diritto già alienato dal mandatario o gestore, ha un senso preciso pre­clusivo della ratifica. Nel caso di acquisto, invece, non può darsi che un disconoscimento o revoca esplicita, ché non è concepibile un operato del mandante che possa apparire come revoca del mandato precludente la ratifica. Nel primo caso la collisione possibile è fra acquisti di terzi dal mandatario oppure dal dominus negotii (e titolare altresì del diritto alienato); nel secondo caso, tra acquisto del mandatario (che qui è un terzo qualsiasi) e successivi acquisti di altri terzi sullo stesso oggetto. Tali terzi debbono pur trascrivere il loro acquisto innanzi che inter­venga l'eventuale ratifica dell'operato del mandatario primo acquirente, il quale, in ipotesi, già ha trascritto (al nome del mandante).

Ma se tra­scrivono prima della ratifica, prevalgono in ogni caso al primo acquisto la cui trascrizione non può che intendersi meramente precostituita e con efficacia dipendente dal completarsi del consenso mercé la successiva ratifica. E si giustifica un acquisto immediato del terzo a differenza che nell'ipotesi di un acquisto successivo a precedente acquisto fondato su atto annullabile, perché in tale caso vi é collisione fra un acquisto annullabile (ma convalidabile) e un acquisto a non domino (del pari sanabile, ma solo in caso di eliminazione del previo acquisto). Non solo, ma è giustificato attendere, posto che in un determinato spazio di tempo si decide se il primo atto si annulla o si convalida (tertium non datur). Nel caso ora in esame invece, la collisione è fra un acquisto inefficace (che può essere ratificato ma potrebbe anche non esserlo e comunque restare in situazione ambigua per un tempo non precisabile) e un successivo acquisto che può ben intendersi a domino, dal momento che fu bensì dal dominus speso il suo potere di disposizione contrattando col primo acquirente ma non fu perfezionato l'accordo attuale dei con­sensi con riguardo alla parte veramente interessata all'acquisto.

Gran parte delle considerazioni esposte si applicano, come già risulta da vari cenni, alla gestione di negozio.

Alcune considerazioni riguardano il caso che il mandatario agendo in nome proprio, acquisti per sé. La trascrizione sarà eseguita utilmente al nome stesso del mandatario. Problemi particolari rispetto ai terzi non sorgono in questo caso, e si applicherà il principio generale dell'art. 2644. Un problema caratteristico, invece, riguarda i rapporti fra mandante e mandatario. Non v'ha dubbio che in forza del mandato l'affare ri­mane sempre del mandante; ma come il mandante resta tutelato? A differenza che per i mobili, non può essere ammesso l'acquisto auto­matico dei diritti immobiliari nel patrimonio del mandante. Pertanto l'art. 1706, 2° comma, ha stabilito « se le cose acquistate dal mandatario sono beni immobili o beni mobili iscritti in pubblici registri, il mandatario è obbligato a ritrasferirle al mandante. In caso di ina­dempimento, si osservano le norme relative all'esecuzione dell'obbligo di contrarre ». Dal momento della trascrizione della domanda diretta ad ottenere tale esecuzione sono fatte salve le ragioni del mandante nei riguardi del mandatario obbligato a ritrasferire il diritto acquistato e sono conservati i diritti del mandante in confronto di eventuali atti di disposizione del mandatario. E i creditori del mandatario non possono far valere le loro ragioni su quei beni se la trascrizione dell'atto di ritrasferimento o della domanda diretta a conseguirlo, sia anteriore al pignoramento (art. 1707 del c.c.).


Contratti per persona da nominare

Un altro caso che interessa considerare è il contratto per per­sona da nominare. Il nuovo Codice disciplina agli articoli 1401 e seguenti questa figura sui generis, eliminando alcune incertezze della vecchia dottrina. Quanto alla configurazione, in sostanza si tratta di un feno­meno di rappresentanza, nella duplice forma di previa procura o di ratifica successiva (cfr. art. 1402, 2 comma). La ratifica può anche se­guire ad una gestione non fondata su un esplicito incarico. Il contraente agisce in nome altrui. La vera caratteristica del rapporto sta in ciò che il contraente si riserva la facoltà di nominare la persona che deve acqui­stare i diritti (in sostanza: il nome del rappresentato). Quando segue la dichiarazione di nomina, la persona nominata acquista i diritti con effetto dal giorno della stipulazione del contratto. La dichiarazione può non esser compiuta validamente o anche non aver luogo. In tal caso il contratto produce i suoi effetti trai contraenti originari (art. 1405 del c.c.). Indubbiamente quindi il contratto in questione ha come possibile sog­getto anche il contraente che fa la riserva di nomina, nel caso che non proceda alla nomina. Non crediamo peraltro che la parte acquirente consti di due soggetti: uno il contraente sino al momento della dichia­razione (e anche oltre ove la dichiarazione non segua); l'altro il nomi­nato se la dichiarazione ha luogo. Soggetto invece o è l'uno o è l'altro e ciò sin da principio. Quando la riserva si scioglie, appare qual tipo di contratto sia: o un contratto comune o un contratto per rappresen­tanza. Se la dichiarazione ha luogo, presentando il dichiarante la pro­cura o l'accettazione (ratifica) appare che il contratto è sempre stato un contratto per rappresentanza.

Facciamo applicazione ora al problema della pubblicità. Non v'è dubbio intanto che il contratto concluso con riserva può essere tra­scritto subito. La trascrizione avverrà al nome del contraente, e nella nota di trascrizione, come richiede l'art. 2659 ultimo comma, verrà fatta menzione della riserva. Ove non si effettui più la dichiarazione, quella menzione nel registro resterà vacua e potrà essere cancellata. Nessun problema speciale più ha luogo: si resta in materia di comuni contratti. Per il caso invece che la dichiarazione abbia luogo, la trascrizione con l'indicazione della riserva, anche se operata al nome del contraente rappresentante è come se fosse stata sin dal principio operata in testa al nominato. È notevole a questo effetto che la legge richiede che deve essere pubblicata successivamente anche la dichiarazione di nomina, con l'indicazione dell'atto di procura o dell'accettazione della persona nominata (art. 1403, 2 comma). Tale indicazione va semplicemente sostituirsi alla riserva: si pone un nome là ove era uno spazio bianco. Materialmente ciò si attua mediante annotazione marginale (art. 2655 del c.c.). La trascrizione del contratto opera immediatamente a favore del rappresentato. Ove esista una procura anteriore al contratto (procura che viene pubblicata poi, ma i suoi effetti datano da prima) problemi spe­ciali non sorgono. Il contraente ha acquistato per il rappresentato e l'acquisto si opera direttamente in testa al dominus negotii, in virtù della rappresentanza. Se il contraente nel periodo che va dalla trascri­zione alla pubblicazione della dichiarazione ha alienato il diritto acquistato, si è in presenza puramente e semplicemente di una alienazione a non domino, posto che la procura contemplava l'acquisto e non una successiva alienazione. In ogni caso, comunque, prevale l'acquisto del rappresentato, non fosse altro perché, in ipotesi, risulta trascritto prima Ciò, naturalmente, verrà in considerazione se e quando abbia luogo la dichiarazione: sino a quel momento l'attribuzione non può che essere sospesa. In caso in cui non esista un previo rapporto col dominus negotii, non v'è dubbio che il contraente può anche alienare e valida­mente l'immobile acquistato, ma con ciò non fa altro che rinunciare alla facoltà di nominare chi s'era riservato, dal momento che costui — non fosse altro — eviterà di accettare un affare che più non lo ri­guarda, posto che il diritto acquistato sia stato ulteriormente alienato. E allora si rientrerà nella figura comune di contratto con effetti per le stesse parti contraenti.


Donazione

Devono trascriversi tutti i contratti traslativi, siano essi a titolo oneroso o a titolo gratuito. E del pari è naturale quelli che possono essere sia a titolo oneroso che a titolo gratuito, richiamando talora le regole della vendita e talora quelle delle donazioni.

Sono necessari alcuni rilievi in tema di donazione. Anzitutto è pa­cifico che la donazione può avere per oggetto una cosa (cioè la proprietà) oppure anche un particolare diritto reale di godimento.

Il contratto di donazione è perfetto con l'accettazione. La trascrizione deve riguardare sia l'atto di donazione che l'atto di accettazione. Se l'accettazione è contestuale alla donazione non vi sono problemi.

Può darsi invece che l'accettazione avvenga successivamente. In tal caso la perfezione del contratto prende data dalla notificazione dell'ac­cettazione (art. 782 del c.c.). La trascrizione dell'atto di donazione può avve­nire anche prima che abbia avuto luogo l'accettazione; ma sarà inef­ficace sino a che non si aggiunga ad essa la trascrizione dell'accettazione notificata. Può avvenire che la trascrizione dell'accettazione notificata preceda nel tempo la trascrizione dell'atto del donante. Crediamo poter sostenere che essendo il contratto già perfetto e con piena efficacia traslativa, sia sufficiente a stabilire l'effetto proprio e la data di pub­blicità la trascrizione dell'accettazione. Il completamento della pub­blicazione, cioè la trascrizione della «promessa» del donante, dovrà indubbiamente aver luogo (non fosse altro per obbligo fiscale) e potrà anche ammettersi che l'efficacia della previa trascrizione dell'accetta­zione sia condizionata al completamento della in registrazione di tutti gli elementi del contratto; ma dal momento che la trascrizione dell'ac­cettazione notificata contiene già in sé tutti gli estremi della fattispecie attuando una completa pubblicità, non sappiamo perché dovrebbe farsi dipendere l'efficacia della trascrizione da una ulteriore operazione che può forse condizionare quell'efficacia ma non certo crearla.

Un caso particolare che merita di essere menzionato è la donazione in riguardo di futuro matrimonio (art. 785 del c.c.). Essa non ha bisogno di accettazione, ma non produce effetto finché non segue il matrimonio Deve applicarsi quanto si disse in generale circa la trascrizione degli atti la cui efficacia è dipendente dall'avverarsi di un evento futuro ed incerto (condizione sospensiva).

Altro caso notevole è la donazione con patto di riversibilità, per il caso di premorienza (art. 791). Questo è un caso di condizione risolutiva. Verificandosi la premorienza si risolvono tutti i diritti acquistati dai terzi sui beni donati e questi ritornano al donante liberi da ogni peso o ipoteca (eccezion fatta dell'ipoteca dotale). La trascrizione dell'acquisto non giova certo a salvare questo dalla risoluzione, ma ha efficacia a sta­bilire la priorità dell'acquirente verso i terzi: un acquisto anche sotto condizione se previamente trascritto prevale ad altri acquisti dallo stesso autore. Le alienazioni che compie il donatario sotto condizione sono a domino. Vale la massima: resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis. Ma in questo come in tutti i casi di acquisto risolubile, reputiamo, in base all'art. 2659 e contrariamente all'opinione della dottrina sul vecchio Codice, che non possa mancare nella trascrizione l'indicazione del patto di riversibilità.


Vendita e permuta

Passiamo ora a considerare la vendita, tenendo peraltro pre­sente che alcune soluzioni che considereremo sotto il profilo della vendita valgono anche per la donazione, per ciò che attiene al problema della trascrizione) per la vendita vale, mutatis mutandis, per la permuta. Se essa ha per oggetto la traslazione reciproca di due immobili, dovrà essere fatta menzione di entrambi nella stessa nota o in due note e pro­cedure separate. La trascrizione dell'acquisto da una parte e dall'altra è rimessa all'interesse di ciascun compermutante.

Così come la donazione, la vendita è causa generale di acquisto. Anche la conclusione della compravendita può avvenire manifestandosi le due volontà - in tempi diversi (naturalmente con la necessaria forma scritta trattandosi di diritti immobiliari). La trascrizione deve conte­nere gli estremi sia della proposta che della accettazione, in sostanza gli estremi, dell'accordo anche se questo si è formato in tempi successivi e le volontà concorrenti non risultino da un unico contesto. Nulla esclude che la pubblicazione possa aver luogo materialmente a più riprese: prima dello scritto contenente la volontà del proponente, poi dello scritto ulteriore. Può anche avvenire che prima pubblicata sia l'accettazione della proposta; ma é certo — a differenza di quanto abbiamo opinato in tema di donazione — che la trascrizione sarà come non compiuta sino a che non contenga tutti gli estremi del contratto, che è volontà unica. Né può dirsi che l'accettazione della proposta compendi in sè anche la contrapposta volontà. Non deve dimenticarsi che nei contratti commutativi la volontà, sia di una parte che dell'altra, è al contempo proposta e accettazione.


Vendita di cosa futura

In linea di massima, realizzato l'accordo, si verifica l'effetto traslativo. Ma si hanno varie eccezioni. In ipotesi di vendita di un edi­lizio che sarà costruito (vendita di cosa futura) «l'acquisto della pro­prietà si verifica non appena la cosa ha esistenza » (art. 1472 del c.c.). La tra­scrizione potrà ben essere precostituita (con l'indicazione della speciale modalità, giusta l'art. 2659), ma sarà efficace solo dopo che la cosa avrà avuto esistenza. Non si tratta (secondo l'opinione dominante) di contratto condizionato, per cui non si potrà parlare di retroattività e il diritto daterà dal momento in cui la cosa sarà esistente. Non v'è dubbio tuttavia che la priorità della trascrizione manifesterà una pre­cisa importanza nel caso che la stessa cosa sia stata successivamente venduta ad altri. Ammettiamo pure che non sì tratti di condizione ed escludiamo — poiché la legge lo esclude — ogni retroattività. Co­munque è certo che il contratto esiste, sol che è inefficace. Sì applicherà pertanto quanto sì disse in generale circa la trascrizione degli atti inefficaci.


Vendita alternativa

Si fa ora il caso della vendita alternativa. Alternativamente dedotti possono essere più immobili, o anche un mobile e un immobile. La scelta spetta al venditore, se non é sta attribuita creditore ma differito al momento della scelta o connesso con la circo tra del perimento degli oggetti dedotti meno uno, nel quale caso la vendita diventa semplice. La scelta (da chiunque operata) va considerata un modus adquirodi del diritto venduto. La vendita esiste sin dalla sti­pulazione, ma è inefficace fino a che non sia posto in essere quel fatto che rende attuabile l'effetto traslativo (impossibile fino a che non sia stabilito qual è l'oggetto del diritto venduto). È peraltro anche a dirsi che tale oggetto è stato già dedotto nel contratto, sia pure insieme ad altri che saranno poi scartati; e pertanto la pubblicità del contratto sarà ben possibile (con l'indicazione dei vari oggetti alternativamente dedotti). La sua efficacia sarà, come al solito in casi simili, differita ma non c'è dubbio che potrà essere utile averla precostituita, se si considera che il venditore prima della scelta può effettuare una successiva alienazione delle stesse cose alternativamente, ma anche singolarmente. Senza contare poi che la concentrazione del contratto (in caso di perimento delle altre cose meno una, ma anche in caso di scelta) può av­venire in fatto e all'insaputa del compratore, il quale ha ben ragione di trovarsi cautelato dalla pubblicità, la cui efficacia si manifesterà ipso iure dal momento in cui si determina l'effetto traslativo.


Vendita generica e vendita a prezzo da determinarsi

Anche una ipotesi di vendita generica immobiliare è concepibile, quando si vendano tanti ettari di terreno da distaccarsi da un certo latifondo. Lo «stacco» (determinazione e misurazione in loco) è il modus adquirendi in tale fattispecie, perfettamente confrontabile a quella pre­cedente, essendo irrilevante il fatto che l'operazione di determinazione normalmente formerà oggetto di una prestazione obbligatoria del ven­ditore.

Le stesse considerazioni vanno fatte per il caso confrontabile di vendita a prezzo da determinarsi (art. 1473 del c.c.). Il prezzo, oggetto esso pure del contratto, è elemento essenziale, né può dirsi (secondo l'opinione oggi dominante a cui possiamo anche accedere) che la sua determinazione possa riguardare una condizione, nè che si dia retroattività. Ad ogni buon conto, ci pare ancor qui indubitabile che la trascrizione sia possibile subito e manifesti, ove il caso, efficacia.


Vendita di quota di un diritto in comunione. Vendita di quota ereditaria e vendita di eredità

L’alienazione e vendita di quota di un diritto in comunione, è alienazione di un elemento del proprio patrimonio. Il caso più da considerare riguarda la vendita di quota di comproprietà, allorché in comunione sia un immobile (e qui non vi sono problemi particolari circa la trascrizione e gli effetti della divisione: si immagina che alienata sia stata proprio la parte dell'immobile spettante alla quota); oppure allorché in comunione sia una universitas comprensiva di vari mobili ed immobili. Un caso interessante riguarda l'eredità e la vendita di quota ereditaria. È presupposto naturalmente in tali casi, perché abbia un senso parlare di trascrizione, che si intenda vendere elementi della parte immobiliare dell'universitas e che tali elementi siano specificati nella nota di trascrizione.

La trascrizione sia della vendita di quota ereditaria che della ven­dita complessiva di eredità presuppone la specificazione degli oggetti. Altrimenti — secondo l'art. 1542 — «chi vende un'eredità senza speci­ficarne gli oggetti, non è tenuto a garantire che la propria qualità di erede ». La vendita di eredità va fatta per atto scritto (art. 1543 del c.c.). Ma è chiaro che essa in sé, quale «trasferimento » di universitas non va trascritta, ché l'universitas non è un « bene immobile ». In so­stanza, anzi, in un primo momento, parrebbe trattarsi dell'acquisto di un status soggettivo analogo a quello dell'erede alienante. Né potrebbe parlarsi di vendita condizionata, dal momento che non i beni singoli sono stati venduti. Ma è detto anche che «il venditore è tenuto a prestarsi agli atti che sono necessari da parte sua per rendere efficace, di fronte ai terzi, la trasmissione di ciascuno dei diritti compresi nell'ere­dità » (art. 1543 del c.c.). Sotto questo profilo, con riguardo ai singoli diritti, sembrerebbe trattarsi di vendita obbligatoria ; ma è chiaro che non può parlarsi di vendita di diritti prima che essi siano specificati.

Attuata la specificazione, potrebbe allora aver luogo per la prima volta la normale vendita dei singoli diritti. Invece non risulta che debba avvenire alcun nuovo atto, dopo quello iniziale, a fine della trasmissione dei singoli diritti. L’azione cui è tenuto il venditore ha soltanto e precisamente lo scopo di rendere efficace la trasmissione di diritti); la quale dunque deve intendersi già avuta con il contratto iniziale. Oggetto voluto è tutto ciò che è compreso nella complessa at­tribuzione patrimoniale facente capo allo status di erede. Non per questo però dovrà intendersi che la trascrizione sia possibile subito, magari con efficacia differita; perché, in mancanza di specificazione, non è possibile attuare la trascrizione (né del complesso, per ciò che si è detto né dei singoli diritti fino a che essi non esistano come entità individuabili dal complesso). Peraltro non si tratta di una impossibilità giuridica; bensì di una impossibilità materiale che può essere vinta da semplici circo­stanze di fatto (neppur sempre necessariamente collegate con il dovere del venditore di cui all'art. 1543 cpv.). Ed è la stessa vendita, giuridica­mente parlando, sia quella che si attua senza specificazione, sia quella che, potendosi, si attui con specificazione sin da principio. E certo che la trascrizione di una vendita senza specificazione non solo non sarebbe possibile e non sarebbe neppur utile ai fini della pubblicità riguardo ai singoli immobili; ma pare anche certo che la trascrizione appena at­tuabile dovrebbe esplicare i suoi effetti siti dal giorno del contratto poiché è da allora che data l'effetto traslativo.

Di fronte al rilievo che non si può attribuire alla trascrizione un'ef­ficacia ex tunc, sovviene una considerazione di fatto: cioè, che fino a tanto che non sia intervenuta la specificazione, neppure il terzo potrà effettuare alcuna trascrizione o iscrizione; sempre che come specifica­zione non possa addirittura valere la alienazione da parte dell'erede di un singolo diritto come oggetto individuato dal complesso già venduto come universitas. È sì stabilito nell' art. 1544 del c.c. che il venditore che «ha venduto qualche bene dell'eredità, è tenuto a rimborsarne il compra­tore »; ma ciò potrebbe non apparir sufficiente a garantire le ragioni del compratore che ancora non aveva trascritto. Non resta altro se non pensare che il compratore stesso si renda diligente nel provocare la specifi­cazione e sorvegliarne il momento di effettuazione onde essere pronto a trascrivere gli acquisti su i singoli beni immobili giusta gli articoli 2659, n. 4 e 2826. Né deve trascurarsi la considerazione che nei casi in cui sia possibile all'erede di alienare separatamente dal complesso dell'eredità, dovrebbe essere non meno possibile, facendosi diligente il compratore, già prima ricercare gli estremi giuridici e di fatto degli immobili ereditari ai fini della trascrizione. Si tratta ad ogni buon conto di una quaestio facti.


Atti di alienazione di quote sociali

Vediamo adesso se e fino a qual punto la trascrizione inter­ferisca in materia di società per ciò che riguarda gli atti di disposizione delle quote sociali.

Il patrimonio sociale consta delle quote conferite dai soci. Le quote di partecipazione possono essere rappresentate da azioni. La società può essere persona giuridica distinta dalle persone dei soci (cfr. art. 2498 del c.c.) in tale caso titolare del patrimonio è la società ; e la quota (art. 2472 del c.c.) o l'azione (articoli 2325, 2462), esprime per tutto il periodo in cui vive la società, oltre che il diritto di partecipazione del titolare della quota o dell'azione alla vita sociale, anche diritti patrimoniali, fra cui il diritto all'eventuale dividendo degli utili quando ci siano. Si tratta di un credito verso la società ; credito che può essere più o meno trasferibile che in ogni caso però, è un bene mobile che non può venire in consi­derazione ai fini della trascrizione. Ma oltre questi diritti (al dividendo talora agli interessi) da far valere in vita della società, le quote e le azioni esprimono anche un diritto di quota al futuro riparto del patri­monio netto della società in liquidazione, in caso di scioglimento. Meglio che il concetto di divisione (relativo alla comunione), vale usare il con­cetto di ripartizione (dell'eventuale attivo residuo a rimborso dei conferimenti nonché partizione proporzionale dell'eventuale eccedenza dopo detto rimborso). Tuttavia, ai fini del nostro tema, divisione o riparto implicano le stesse prospettive, ove tra il bene da dividere (comunione o attivo sociale) vi siano elementi immobiliari la cui ripartizione sia de­stinata ad avverarsi in natura.

Per tale ipotesi non abbiamo alcun dubbio che, pur trovandoci in presenza di persone giuridiche titolari del patrimonio complessivo in cui esistono gli immobili in questione, ogni trasferimento di azioni, concernenti un diritto a una possibile quota di ricomprensiva di elementi immobiliari, vada utilmente trascritto per riparto riguarda gli effetti verso i terzi e sempre salvo, nei limiti pattuiti, potere di disposizione della società circa quei beni. Solo deve dirsi che, mentre nel caso di vendita di quota di comunione e del pari, di quota o di comunione sociale, condomino e il socio dispongono di cosa propria, nel caso di trasferimento di quote o di azioni, una società provvista di personalità, si ha invece disposizione sul patrimonio altrui (della so­cietà). Tuttavia è bene anche rilevare che non è vera e propria vendita di cosa altrui e neppure vendita di un diritto condizionato. Se si ha riguardo al momento dello scioglimento e del riparto del patrimonio della società in liquidazione, e al diritto, espresso dalla quota o dall'azione, a partecipare al riparto (un diritto quindi su beni singoli), la valutazione economica e giuridica della quota del socio di una società personificata non è in molto diversa da quella della quota di un socio di una società non personificata. Questo diritto si realizzerà in futuro, ma « bene » che esprime tale quota) è un bene attuale e anche proprio del socio. La realizzazione futura è eventuale; ma non già, nel senso di una condizione il cui verificarsi o meno ponga o meno in essere il diritto: l'esistenza - presente o futura - del diritto è certa (come diritto di partecipare alla divisione o al riparto); incerto ed eventuale è solo il quantum, e quindi anche la stessa sussistenza materiale dell'og­getto del riparto. Ma ciò non toglie che l'atto traslativo del ius ad rem debba essere trascritto allorché sia possibile che le vicende della società mantengano nel patrimonio sociale .gli immobili da ripartirsi in natura.

Quanto poi all'altro genere di incertezza, dipendente dalla possi­bilità o meno che l'immobile nelle operazioni di divisione venga a spet­tare proprio al possessore della quota in questione, ciò riguarda un altro più generale ordine di considerazioni che attiene al carattere immobi­liare delle alienazioni di quote comuni, del quale problema ci siamo occupati al principio del presente paragrafo.

Ci importa concludere che non vi è nessun argomento che possa contrastare la possibilità di intendere come immobiliari le alienazioni di quote sociali con riguardo al momento della liquidazione e quote o azioni che si svolgano nell'interno dei rapporti sociali (concentramenti, aggruppamenti, controlli, ecc.: articoli 2357-2362) non possono in alcun modo riguardare la trascrizione anche se il patrimonio sociale consti di elementi immobiliari.


Vendita con riserva di proprietà

Il legislatore ha disciplinato la vendita con riserva di proprietà sotto la rubrica della vendita mobiliare. Peraltro nulla osta che una uguale possibilità riguardi anche i diritti immobiliari: in ogni caso, certamente, i mobili iscritti in pubblici registri, per quali è predisposta la trascrizione (cfr. art. 1524, 3 comma).

Il contratto è esistente ma l'efficacia traslativa ne è differita al giorno del pagamento dell'ultima rata. Non v'ha certo effetto retro­attivo. L'attribuzione al compratore è inefficace ma ben presente, per cui la trascrizione non può che far salvo (sia pur con efficacia riservata e dilazionata) il diritto del compratore nei confronti di eventuali suc­cessive alienazioni della stessa cosa da parte del venditore. Il compratore — purché continui a pagare — ha già radicato un suo preciso di­ritto che fa capo a qualcosa che potrebbe chiamarsi acquisto progres­sivo della proprietà: egli non ha ancora la proprietà ma è sulla strada per averla; ha già un diritto a diventare proprietario e quindi è un po' come se già lo fosse. Può anche avvenire che sia il compratore ad alie­nare, prima del termine, la cosa. Per tale ipotesi e nel caso che il con­tratto vada risoluto, si applica la regola resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis. Tuttavia è da far presente che, secondo l' art. 1524 del c.c., la riserva della proprietà — nel caso di macchine di rilevante valore — è opponibile ai terzi acquirenti «purché il patto di riservato dominio sia trascritto in apposito registro tenuto nella cancelleria del tribunale nella giurisdizione del quale è collocata la macchina». Qui è utilizzata la pubblicità regolata dall’art. 2762 del c.c.. È detto però anche, in fine dell'art. 1524, che «sono salve le disposizioni relative ai beni mobili iscritti in pubblici registri », nonché quelle relative ai beni immobiliari. Non v'ha dubbio che il patto di riservato dominio vada trascritto (nell'interesse del venditore) e contemporaneamente alla trascrizione del contratto. La necessità di pubblicare quella modalità (la si definisca termine o condizione poco conta) la si rileva non fosse altro dall' 2659, ultimo comma.