Articolo 1572 Codice Civile

Locazione ultranovennale

Vi sono atti di disposizione, atti di straordinaria (o eccedenti la semplice) amministrazione, atti di ordinaria o semplice amministrazione. Si considerano atti di disposizione quelli con i quali si eliminano dal patrimonio, inteso come capitale, alcuni suoi elementi costitutivi; si considerano atti di amministrazione in genere quelli che non sono di eliminazione, ma di conservazione o che questa presuppongono. È poi atto di ordinaria amministrazione quello che « attua il governo di un patrimonio fuori della disposizione, diretta o indiretta, della sua sostanza, contenendosi nei limiti delle rendite ed avente per oggetto la sua conservazione, la sua produttività, il suo miglioramento nella capacità produttiva ».
La locazione per una durata superiore a nove anni è un atto che eccede l'ordinaria amministrazione senza peraltro divenire un atto di disposizione, perché con essa non viene eliminato alcun elemento del patrimonio. Il fondamento del divieto di stipulare locazioni ultranovennali fatto a coloro che possono compiere solo gli atti di semplice amministrazione non è costituito da una diversa essenza dell'atto, ma dalla opportunità di non tenere impegnato per troppo tempo il godimento della cosa e dalla considerazione che le locazioni di lunga durata sono fatte a condizioni piu favorevoli per il conduttore.

II precetto legislativo è dettato per commisurare la capacità di concludere la locazione sia nella veste di locatore che in quella di conduttore. Ciò pone in chiara luce la Relazione al libro delle obbligazioni (numero 688) e cade così ogni contraria argomentazione di quegli scrittori i quali sostenevano non esistere alcuna limitazione in tema di capacità ad assumere la veste di conduttore. La legge, del resto, anche a voler prescindere dall'autorevole parola della Relazione, qualifica atto eccedente l'ordinaria amministrazione il contratto di locazione ultranovennale, senza distinguere tra la manifestazione di volontà di colui che offre e quella di colui che la cosa riceve in locazione. Era stato suggerito di rilasciare al prudente arbitrio del giudice la decisione se la locazione assunta eccedesse i limiti dell'amministrazione, ma non v'era nessuna ragione giuridica o pratica di sostituire al criterio sicuro della limitazione della capacità a concludere locazioni ultranovennali per tutti coloro i quali non possono fare se non gli atti di semplice amministrazione, un criterio così incerto ed arbitrario.


Anticipazioni eccedenti l'ordinaria amministrazione. Cessione

Il capoverso dell'articolo in esame fissa i limiti oltre i quali le anticipazioni del corrispettivo delle locazioni sono da considerarsi atti eccedenti l'ordinaria amministrazione. Nel passato gli autori e la giurisprudenza ricorrevano alla distinzione delle anticipazioni in inferiori o superiori al triennio, o, argomentando dall'art. 1574, riconoscevano la capacità di concedere anticipazioni nei limiti stabiliti dagli usi locali, ovvero ricorrevano alla distinzione tra anticipazioni fruttifere ed infruttifere, inibendo solamente le prime a chi avesse la rappresentanza limitata alla semplice amministrazione. È stato accolto il criterio che sono atti eccedenti l'ordinaria amministrazione le anticipazioni del corrispettivo della locazione per una durata superiore ad un anno. Così il genitore che, in rappresentanza dei figli nati e nascituri e quale amministratore dei loro beni, voglia concedere o ricevere anticipazioni di durata superiore ad un anno, potrà farlo soltanto nei casi di necessità e utilità evidente del figlio e dopo autorizzazione del giudice tutelare. Lo stesso dicasi del tutore (art. 374), del minore emancipato (art. 394), dell'inabilitato (art. 424).

La cessione deve considerarsi quale anticipazione. L'art. 1594 riconosce al conduttore il diritto di cedere il contratto di locazione ad un altro con il consenso del locatore. La cessione che, come è noto, non costituisce una nuova locazione, consiste nella trasmissione ad un terzo dei diritti e delle obbligazioni che la legge conferisce od impone al conduttore. Se quest'ultimo ha la rappresentanza limitata alla sola amministrazione, potrà bensì cedere il contratto, ma per una durata non superiore ad un anno. Per una cessione del contratto di durata maggiore occorrerà, oltre naturalmente il consenso del locatore, l'autorizzazione del giudice tutelare. In mancanza l'atto potrà essere annullato su istanza dell'incapace o dei suoi eredi o aventi causa (art. 377 cod. civ.).

385 Data la variazione dei valori economici verificatasi nell'ultimo trentennio, mi è sembrato eccessivo mantenere a nove anni il limite di tempo, oltrepassato il quale la locazione immobiliare si deve considerare atto eccedente la ordinaria amministrazione.
Ho portato a tre anni i nove anni dell'art. 1572 cod. civ. (art. 424), ritenendo che un impegno ultratriennale sia di per sé di importanza economica rilevante. Questa riduzione non contraddice con il mantenimento a nove anni del termine stabilito per la trascrizione delle locazioni; la nozione di atto soggetto a trascrizione non coincide sempre (e comunque non deve necessariamente coincidere) con quella di atto eccedente i limiti dell'ordinaria amministrazione.
La riduzione progettata non contrasta nemmeno con gli articoli 318 e 372 n. 4 del libro primo del codice civile, che si giustificano con una maggiore fiducia verso l'amministrazione paterna e verso quella tutelare.

386 Ho compreso nell'incapacità dell'art. 424 le locazioni passive.
Non è vero che una locazione ultratriennale passiva non importi alcun pregiudizio economico; che anzi essa porta quasi sempre impiego prolungato di attivo, immobilizzazioni dannose del patrimonio, e assunzioni non lievi di responsabilità. Ora, dovendo la legge qui operare in base al quod plerumque accidit, basta la considerazione della grandissima frequenza statistica di immobilizzi per legittimare la sussunzione anche delle locazioni passive ultratriennali sotto la categoria degli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.
E non sarebbe il caso di distinguere, come tal uno ha sostenuto, tra locazioni che producono immobilizzi o responsabilità e locazioni che non li producono, perché si trarrebbe l'ordinamento giuridico della locazione di cose verso grandissime incertezze.

387 Ho considerato ulteriormente che la norma dell'articolo 687 cod. proc. civ., la quale, dichiarate opponibili all'aggiudicatario solo le anticipazione dei fitti per un tempo non superiore alla consuetudine locale, designa queste anticipazioni come atti di ordinaria amministrazione.
E' perciò che nell'art. 424 ho ritenuto di straordinaria amministrazione gli anticipi non usuali; nulla ho disposto per le cessioni, che non sono regolate da usi e la cui importanza potrà essere apprezzata solo caso per caso in relazione al rapporto al quale aderiscono.

688 Nell'art. 1572 del c.c. si è ripetuto che la locazione novennale è atto di ordinaria amministrazione, per commisurarvi la capacità di concluderla, sia nella veste di locatore che in quella di conduttore. Peraltro, quando ai è trattato di stabilire i riflessi esterni del contratto di fronte a terzi subentranti nel diritto del locatore, la durata suddetta si è riportata in più stretti limiti: così negli articoli 954, secondo comma, 976, 999, 1606 e 1800, quarto comma. Il coordinamento dell'art. 1572 col primo comma dell'art. 1361 del c.c. avrebbe importato il rispetto dell'intera locazione novennale in caso di avveramento della condizione; ma ciò non è apparso equo, e si è disposto che in tal caso siano rispettate le locazioni non eccedenti il triennio. Con una norma espressa si è poi stabilito che sono da considerare atti eccedenti l'ordinaria amministrazione le anticipazioni del prezzo della locazione (e quale anticipazione deve considerarsi la cessione) per una durata superipre a un anno (art. 1572 del c.c., secondo comma).