Articolo 1524 Codice Civile

Costituisce prassi abbastanza diffusa nella pratica immobiliare quella della permuta di un bene immobile presente con un bene futuro, ossia il trasferimento della proprietà di un terreno a fronte di una unità immobiliare da costruire.
Il proprietario del terreno accetta di ottenere, in cambio del trasferimento della proprietà della sua area, invece del denaro, una o più unità immobiliari di futura costruzione (la proprietà dell'area si trasferisce immediatamente, mentre quella degli appartamenti solo al momento in cui questi saranno costruiti).

Da un punto di vista prettamente civilistico, trattandosi di permuta, trova applicazione l’art. 1555 del c.c., norma che estende a tale fattispecie contrattuale, nei limiti della compatibilità, le norme dettate per la vendita, e tra queste ultime, in particolare, vi rientrano sia l'art. 1472 del c.c. (vendita di cose future), in base al quale l'acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza, sia l'art. 1348 del c.c. c.c. sulla scorta del quale, la prestazione di cosa futura può essere dedotta nel contratto.
A questa figura si applicherà la disciplina degli immobili da costruire, dettata proprio allo scopo di proteggere l’acquirente dal fallimento del costruttore, di cui al D.Lgs. 122/05.

La fattispecie specifica a cui qui si vuole ricorrere, ossia quella della permuta di cosa presente (area edificabile) con cosa futura (immobile da costruire) con riserva di proprietà in favore dell’alienante della cosa presente, appare concretamente attuabile, sempre per effetto del richiamo che l’art. 1555 c.c. fa alle norme sulla vendita.
Come si ritiene possa essere noto, la vendita con riserva di proprietà, disciplinata agli artt. 1523-1526 c.c., costituisce un tipo di vendita che si è diffusa particolarmente ed in un primo momento nel commercio di beni mobili prodotti su scala industriale (es. elettrodomestici) e successivamente dei mobili registrati (es. autovetture); essa si caratterizza per il fatto che, mentre la proprietà dell’oggetto alienato rimane al venditore, il godimento viene conseguito dal compratore all’atto della stipulazione del contratto ed il pagamento del prezzo è differito.

Diverse sono le teorie sviluppatesi in ordine alla natura giuridica di tale forma di vendita, e tra le tante (si è parlato di negozio sospensivamente condizionato, di proprietà risolubile, di doppia proprietà e di proprietà del compratore), quella che si ritiene preferibile, ma anche la più diffusa, è la teoria della vendita obbligatoria.

In particolare, sia la dottrina che la giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. Sent. 3 aprile 1980 n. 2167; Cass. 14.06.1982 n. 3630) non dubitano che nella vendita con riserva di proprietà vi sia un differimento dell’effetto traslativo e, pertanto, medio tempore, il venditore è titolare del diritto di proprietà sul bene alienato, seppure limitato dal concorrente diritto del compratore.
Ciò consente di poter aderire a quella tesi sostenuta in dottrina (cfr. Rubino, Mirabelli, Gazzara, Greco e Cottino) secondo cui la vendita con riserva di proprietà rientra a tutti gli effetti nelle ipotesi di vendita obbligatoria, trattandosi di negozio con effetti obbligatori immediati ed effetti reali differiti.

Gli effetti obbligatori immediati consistono:

1. da parte del venditore:

1. nell’anticipato adempimento dell’obbligo di consegna,
2. nell’obbligazione negativa di astenersi da qualunque attività che ostacoli l’acquisto

2. da parte del compratore:

1. nell’obbligo di pagare il prezzo;
2. nell’obbligo di custodire la cosa;
3. nell’obbligo di sopportarne il rischio in caso di perimento.

Gli effetti reali differiti consistono nel trasferimento della proprietà al compratore.

A quest’ultimo viene medio tempore riconosciuto un autentico diritto reale ancorchè sui generis, in quanto gli viene attribuito il potere di usare la cosa e di detenerla in parte nell’interesse proprio ed in parte nell’interesse del venditore.
In tal senso si argomenta dalla opponibilità della riserva di proprietà nei confronti dei terzi ai sensi del primo comma dell'art. 1524 c.c. e dalla possibilità di realizzarne la pubblicità.
La qualifica di diritto reale comporta che il compratore si potrà avvalere delle azioni, sia petitorie che possessorie, previste a tutela di questi diritti.

Il problema principale che può porsi, a questo punto, è quello di stabilire se tale forma di vendita, nata prevalentemente per i beni mobili e mobili registrati, possa estendersi anche ai beni immobili, non menzionati espressamente nel codice.
Prevale, sia in dottrina (cfr. Rubino, Romana e Gazzara) che in giurisprudenza (cfr. Cass. 01.12.1962 n. 3250; Cass. 03.04.1980 n. 2167) la tesi positiva, fondata sul rilievo che, in mancanza di una espressa norma proibitiva, vige il dominio dell’autonomia privata, riconosciuto dall’art. 1322 del c.c. e su cui si fonda il nostro ordinamento.

Inoltre, a favore della tesi della estensibilità di tale disciplina anche alla vendita di immobili, possono addursi le frequenti applicazioni che per le case di abitazione si rinvengono nella legislazione speciale (è questo il caso delle vendite con diritto al riscatto da parte di determinati enti pubblici).
Nella pratica, qualora nella alienazione di un bene immobile sia previsto il pagamento del prezzo differito, la riserva di proprietà viene spesso preferita all’ipoteca legale, in quanto il venditore, rimanendo proprietario, non sarà costretto, in caso di inadempimento, a ricorrere alla procedura esecutiva per far valere l’ipoteca.

Ammessa la vendita con riserva di proprietà anche per i beni immobili, rimane da risolvere il problema della sua pubblicità, anche ai fini della sua opponibilità ai terzi, ed in particolare ai creditori del compratore (ex art. 1524 comma 1 c.c.).
Si ritiene preferibile la tesi secondo cui tale contratto, coerentemente a quanto previsto per la vendita obbligatoria in generale, possa essere immediatamente trascritto, ancor prima che il compratore acquisti la proprietà del bene.
Sotto il profilo pratico, in analogia a quanto previsto per la vendita condizionata, si andrà ad indicare nella relativa nota l’esistenza della riserva ex art. 2659 del c.c. ultimo comma, per poi procedere alla sua cancellazione ai sensi del terzo comma dell’art. 2668 del c.c. (in forza di un atto ricognitivo).

Applicando i suddetti principi al caso specifico che qui ci riguarda, ossia quello della permuta di cosa presente con cosa futura e con riserva della proprietà, il contratto dovrà, per grandi linee, essere strutturato nel seguente modo:

1. Tizio (proprietario del terreno) trasferisce a Caio (costruttore) l’area edificabile riservandosi la proprietà della stessa;
2. Caio, in corrispettivo di tale trasferimento, si obbliga a trasferire a Tizio l’immobile o la porzione di immobile che andrà ad edificare su quel terreno;
3. il trasferimento della proprietà del terreno si farà coincidere con il venire ad esistenza della cosa futura.

Ai fini degli effetti e della redazione stessa del contratto, assume particolare rilevanza la determinazione del momento in cui viene ad esistenza il bene futuro.
In giurisprudenza si è affermato che questo momento debba coincidere con il perfezionamento del processo produttivo della cosa nelle sue componenti essenziali, ossia con il momento in cui siano state eseguite le opere murarie, mentre non bisognerebbe attendere il completamento delle opere di rifinitura.
Tuttavia, è stato anche precisato che non sarebbe sufficiente il completamento dello scheletro in cemento, ma che l’immobile debba presentare un aspetto completo, anche se mancante di alcune rifiniture o accessori non indispensabili.
Sarà pertanto opportuno che le parti individuino con esattezza in contratto tale momento ai fini del perfezionamento dell’effetto traslativo nonché ai fini della applicabilità e sussistenza delle garanzie di cui al D. Lgs. 122/05.

Posto che, per quanto detto prima, l’atto con cui Tizio trasferisce la proprietà del terreno a Caio si configura come una vendita con riserva della proprietà, ai fini dell’imposta di registro, trova applicazione la specifica disposizione di cui al terzo comma dell’art. 27 del T.U.R., in base alla quale, “non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà”.
L’articolo 27 del TUR si occupa, infatti, degli atti sottoposti a condizione sospensiva, approvazione od omologazione.
Poiché, in pendenza della condizione, le parti si trovano in una situazione di aspettativa e gli effetti finali dell’atto si produrranno solo al verificarsi dell’avvenimento dedotto in condizione, il primo comma dell’articolo 27 dispone che, al momento della registrazione, gli atti sottoposti a condizione sospensiva scontano l’imposta di registro in misura fissa.

Quando la condizione si verifica o l’atto produce i suoi effetti prima dell’avverarsi di essa, tali eventi dovranno essere denunciati ex art. 19 del T.U.R. e, conseguentemente, l’ufficio procederà a riscuotere la differenza tra l’imposta dovuta secondo le norme vigenti al momento della formazione dell’atto e quella pagata in sede di registrazione dello stesso (Ris. n. 7/E del 14.01.2014).
Dalla disposizione di cui al comma 3, deriva, invece, che la riserva di proprietà si considera come non apposta e l’atto viene tassato come se fosse a efficacia immediata e, quindi, direttamente ad aliquota proporzionale.
Anche ai fini dell’IVA, il comma 2, n. 1 dell’art. 2 del T.U. IVA, stabilisce che rientrano tra le cessioni di beni le vendite con riserva della proprietà.
Il successivo art. 6 del T.U. IVA, in tema di momento di effettuazione delle operazioni, precisa inoltre che “Le cessioni di beni si considerano effettuate nel momento della stipulazione se riguardano beni immobili e nel momento della consegna o spedizione se riguardano beni mobili. Tuttavia le cessioni i cui effetti traslativi o costitutivi si producono posteriormente, tranne quelle indicate ai numeri 1) e 2) dell'art. 2, si considerano effettuate nel momento in cui si producono tali effetti e comunque, se riguardano beni mobili, dopo il decorso di un anno dalla consegna o spedizione”.
Pertanto, le vendite con riserva della proprietà, parimenti a quanto accade in materia di imposta di registro, sono considerate cessioni ordinarie di beni a effetti immediati e, per determinare il loro momento di effettuazione, non deve, quindi, tenersi conto della riserva di proprietà.

Per quanto concerne il soggetto legittimato a richiedere la concessione edilizia, secondo un diffuso orientamento della giurisprudenza, soggetti che possono presentare il permesso di costruire, sono:

• il proprietario del suolo
• il titolare del diritto di superficie
• l’amministratore del condominio (sulle parti comuni)
• il concessionario di beni demaniali
• l’usufruttuario (per interventi che non stravolgano la destinazione economico-sociale del bene)
• l’enfiteuta (per la costruzione di fabbricati rurali)
• l’assegnatario a riscatto di alloggio economico o popolare
• l’affittuario coltivatore diretto (art. 14 e 16 della legge n.11/1971)

Non sono legittimati invece i possessori di immobili che non sono titolari di un diritto sul bene ma esercitino soltanto di fatto il contenuto di diritti che ad essi non fanno capo (così Consiglio di Stato, sez. V, n. 2882/2001).
Secondo poi Cons. Stato Sez. VI n. 3048/2018 “il permesso di costruire non è riservato unicamente al proprietario, ma anche a chi abbia titolo per richiederlo, espressione che si identifica con la legittima disponibilità dell’area, in base ad una relazione qualificata con la stessa di natura anche solo obbligatoria.”
Da ciò ne consegue che il costruttore, in quanto titolare di una relazione qualificata con l’area edificabile (più precisamente, secondo quanto detto prima, di una diritto reale sui generis), potrà avanzare richiesta per ottenere il permesso di costruire.