È innanzitutto opportuno delineare l’ambito di applicazione della presente norma.
La disposizione si occupa dei contratti di
locazione, e
sublocazione, di immobili urbani utilizzati per scopi
diversi da quello abitativo, prevedendo in maniera imperativa una
durata minima più elevata rispetto a questi ultimi.
La
ratio di tale termine minimo di durata particolarmente elevato risiede nell’esigenza, avuta di mira dal
legislatore del 1978, di
tutelare e
favorire l’
attività economica e l’
iniziativa imprenditoriale del conduttore.
Per quanto riguarda la nozione di immobile “
urbano”, si ritiene in giurisprudenza che rilevi non tanto la collocazione dello stesso, quanto la sua
destinazione funzionale, dovendo il
giudice valutare se l’immobile locato presenti un “collegamento funzionale” con l’attività economica svolta dal conduttore.
La giurisprudenza, inoltre, ammette la riconducibilità all’interno della nozione di “immobile urbano” anche delle cosiddette “aree nude”, destinate all’esercizio delle attività elencate nell’art. 27, quale potrebbe essere per esempio un’area adibita alla distribuzione di carburante attuata in forma commerciale.
Tra le attività commerciali contemplate dal comma 1 della disposizione, la giurisprudenza fa rientrare anche, a titolo di esempio, la vendita di prodotti farmaceutici, l’attività delle imprese assicuratrici e degli istituti di credito, nonché quella svolta dal
mediatore professionale.
La giurisprudenza prevalente fa rientrare tra le attività commerciali anche le “attività agricole connesse” (v. art.
2135 c.c.), con esclusione, quindi, dell’attività agricola primaria, svolta altrove dal medesimo imprenditore.
Nel novero delle attività turistiche contemplate dalla norma, poi, vengono fatte rientrare quelle attività che svolgono, in assenza di finalità di lucro, una funzione complementare di sostegno e potenziamento del turismo, come per esempio i villaggi turistici e gli uffici di assistenza.
Per quanto attiene poi alla locazione di immobili adibiti ad
albergo, anche se ammobiliati, di cui al comma 3 della disposizione in oggetto, si prevede che la locazione degli stessi non possa avere una durata inferiore ai
nove anni. Argomentando dall’art.
1108 comma 3 c.c., si ricava che per la stipulazione di tale contratto, essendo la durata ultranovennale puramente eventuale,
non è richiesto il consenso di tutti coloro che partecipano alla
comunione.
La giurisprudenza ha operato una netta distinzione tra la figura, contemplata dalla norma, della locazione di immobile adibito ad albergo e l'affitto di azienda alberghiera.
Nel primo caso, infatti, il bene locato assume una posizione di preminenza nell’economia dell'affare, costituendo la parte essenziale dell’oggetto contrattuale, pur corredata dalla presenza di alcuni elementi accessori. Nel secondo caso, viceversa, l’immobile non viene contemplato individualmente, ma all’interno di un
complesso di altri beni, essendo
oggetto del contratto non tanto l’immobile in sè, quanto l’insieme organico dei beni produttivi.
Ci si è chiesti se la disciplina di cui all’art. 27 sia applicabile anche nel caso di locazione di immobile adibito al cosiddetto “albergo diurno”, destinato in genere ad erogare servizi quali bagni, parrucchiere, deposito bagagli, palestre, spogliatoi, ecc.
In tal caso non si ritiene possa essere applicata la normativa di cui alla legge sull’equo canone, poichè per albergo si intende un edificio attrezzato per dare alloggio, e non semplicemente per offrire servizi eterogenei non collegati ad esigenze di dimora.
Alla locazione di immobile alberghiero è assimilabile anche l’attività di “affittacamere”, con la quale, oltre ad offrire un alloggio, si prestano dei servizi personali aggiuntivi, che ne connotano la natura “alberghiera”.
Nel caso in cui l’immobile svolga solo
in parte l’attività di affittacamere, servendo per il resto a costituire la
residenza del conduttore, la giurisprudenza ha dettato il criterio della “prevalenza” al fine di stabilire il regime giuridico applicabile.
Per quanto riguarda infine le attività teatrali, contemplate dal comma 3, vengono fatte rientrare tra le stesse tutte le attività che risultano funzionali allo spettacolo in sè considerato, come per esempio nel caso di immobile destinato a servire da magazzino dove custodire gli attrezzi per la rappresentazione.
Per quanto riguarda, poi, le locazioni stagionali, si ritiene che esse siano costituite da una serie di rapporti, collegati tra loro, rinnovabili di volta in volta da parte del conduttore, per un periodo massimo di sei o nove anni, con l’unico obbligo da parte del conduttore di rilasciare il bene locato alla fine della stagione.
L’inquilino che intenda rinnovare la locazione stagionale ha l’onere di comunicarlo al proprietario con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto in corso.
Se l’inquilino non
riconsegna l’immobile, né esprime la volontà di rinnovare il contratto per la stagione successiva, il locatore dovrà domandare la restituzione dell’immobile adendo le vie legali, chiedendo la dichiarazione di finita locazione, oltre all’eventuale risarcimento del danno. La
Corte di Cassazione ritiene che, nel caso in cui il locatore non si attivi in tal senso, manifestando di fatto
acquiescenza verso il comportamento del conduttore, si produrrà un
tacito rinnovo del contratto di locazione, di anno in anno, fino al momento in cui il proprietario non decida di manifestare la propria opposizione.
L'art. 27 stabilisce con norma
imperativa la durata della locazione, prevedendo, nel caso in cui venga stipulato un contratto per una durata inferiore, una automatica
eterointegrazione del contratto, ai sensi dell’art.
1419 c.c. dettato in tema di nullità parziale, sostituendo la durata inferiore con quella minima stabilita dalla legge.
Il comma 5 prevede comunque la possibilità di stipulare la locazione per lo svolgimento di attività “transitorie”, prevedendo in tal caso una durata contrattuale più breve.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ritiene pacificamente che la transitorietà dell’attività vada ricavata non tanto dalla oggettiva tipologia di attività esercitata, quanto dal dato soggettivo costituito dall’atteggiamento del locatore e del conduttore e dai loro propositi concreti.
Il conduttore può recedere dal contratto di locazione sia “
ad nutum”, dandone semplicemente avviso al locatore
almeno sei mesi prima della della data in cui il recesso deve avere esecuzione, oppure, indipendentemente dalle previsioni contrattuali delle parti, per
gravi motivi. Questo secondo tipo di
recesso viene definito dalla dottrina recesso “
titolato”, poiché non può in alcun modo prescindere dall’indicazione precisa e puntuale dei motivi di recesso da parte del conduttore.
Tale recesso riveste natura di atto
recettizio, il quale, ex art.
1334 c.c. , esplica i suoi effetti non appena giunge a conoscenza del destinatario-locatore.
La dottrina ritiene che i gravi motivi che giustificano il recesso debbano consistere in fatti improvvisi e inattesi, che non dipendono in alcun modo dalla volontà o dal comportamento del conduttore, intervenendo in una fase successiva alla nascita del rapporto contrattuale.
Tali gravi motivi possono rivestire anche carattere schiettamente economico, rendendo in quanto tali gravosa la prosecuzione del rapporto locatizio in capo al conduttore.
Potrebbe per esempio capitare che, in seguito alla conclusione del contratto di locazione, lo sviluppo commerciale della zona nella quale era stato locato l’immobile non si realizzi per cause imprevedibili, facendo sfumare l’interesse imprenditoriale del conduttore.
Viceversa,
non può essere fatto rientrare tra i gravi motivi che giustificano il recesso del conduttore il mancato pagamento da parte della clientela, che rende più oneroso, se non impossibile, l’
adempimento della
prestazione del pagamento del canone. Tale
costo di produzione, infatti, era prevedibile e calcolabile in anticipo da parte del conduttore sin dalla stipulazione del contratto. Discorso analogo vale per il mancato rilascio di una
autorizzazione amministrativa per l’esercizio dell’
attività commerciale, se sussistevano fin dal principio i presupposti per conseguirla.