Brocardi.it - L'avvocato in un click! CHI SIAMO   CONSULENZA LEGALE

Articolo 2889 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 25/09/2024]

Facoltà di liberare i beni dalle ipoteche

Dispositivo dell'art. 2889 Codice Civile

Il terzo acquirente dei beni ipotecati, che ha trascritto il suo titolo [2643 n. 6] e non è personalmente obbligato a pagare i creditori ipotecari, ha facoltà di liberare i beni da ogni ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione del suo titolo di acquisto [792 c.p.c.](1).

Tale facoltà spetta all'acquirente anche dopo il pignoramento, purché nel termine di trenta giorni proceda in conformità dell'articolo che segue [2892; 555 c.p.c.](2).

Note

(1) La cosiddetta purgazione delle ipoteche è una particolare procedura utilizzata allo scopo di liberare un immobile dalle ipoteche su di esso gravanti: in sostanza, il terzo acquirente del suddetto bene offrirà ai creditori garantiti, che abbiano trascritto il loro titolo prima del suo, il prezzo stipulato per l'acquisto o il valore dichiarato nel caso si sia trattato di un acquisto a titolo gratuito, che in questo caso tuttavia non potrà rivelarsi inferiore alla base degli incanti in ambito di espropriazione forzata (v. art. 2910). Si tratta perciò di un'offerta che consiste in un negozio unilaterale ricettizio ex art. 1324 e fino all'ultimo revocabile. Chiaramente, una volta accollatosi i debiti ipotecari, il terzo acquirente non potrà più decidere di procedere alla purgazione.
(2) Si specificano i termini entro i quali il terzo acquirente è legittimato a promuovere la purgazione dell'ipoteca: il pignoramento è un importante discrimine a riguardo, in quanto, prima di questo, la liberazione potrà essere fatta in qualsiasi momento, mentre, successivamente, al terzo vengono assegnati 30 giorni per eseguire le formalità richieste dalla procedura.

Ratio Legis

La disposizione in esame mira sia a tutelare la libera circolazione dei beni sottoposti ad ipoteca, sia ad impedire la verificazione del ricorso alla procedura di espropriazione, pur non inficiando le pretese creditorie. Il procedimento cosiddetto di purgazione delle ipoteche è assolutamente indipendente da quello di espropriazione ed è dotato di termini assai brevi proprio al fine di offrire piena tutela ai creditori che nel frattempo abbiano notificato il pignoramento.

Spiegazione dell'art. 2889 Codice Civile

Il terzo acquirente può liberare i beni dalle ipoteche, anche dopo il pignoramento del termine e con i modi stabiliti

Il terzo acquirente dell'immobile ipotecato, che ha trascritto il suo titolo di acquisto e che non sia personalmente obbligato a pagare i ere­diti ipotecari, può liberarsi dall'espropriazione contro di lui minacciata dai creditori ipotecari che abbiano iscritte le loro ipoteche prima della trascrizione del suo titolo, come abbiamo già visto, o col pagare inte­gralmente tutti i creditori iscritti, il che egli farà, probabilmente, quando non avrà versato ancora il prezzo di acquisto e l'ammontare dei crediti iscritti non sia superiore ad esso ; ovvero quando l'immobile ipotecato gli sia pervenuto a titolo di legato o di donazione, perchè se essi rappre­sentano una somma minore del valore dell'immobile, egli realizza sempre un guadagno ; o può preferire di rilasciare l'immobile, perchè sia espro­priato, al nome di un amministratore, con la speranza di poter conse­guire un residuo del prezzo di aggiudicazione ; può, infine, liberare l'immobile dalle ipoteche istituendo il c. d. giudizio di purgazione, di cui il codice tratta in questa sezione sotto l'epigrafe : del modo di liberare i beni dalle ipoteche. Egli ricorrerà a questo mezzo quando non ha pa­gato ancora il prezzo, o l'immobile gli è pervenuto a titolo gratuito, sempre quando il valore delle ipoteche supera il valore dell'immobile od ha interesse a conservare la proprietà.

Questo istituto concilia gli interessi opposti del terzo acquirente e dei creditori iscritti perchè il primo offre il prezzo stipulato col debi­tore o il valore reale che egli gli attribuisce, se si tratta di beni pervenu­tigli a titolo lucrativo o quando il prezzo non sia stato determinato, come nel caso di permuta o costituzione di rendita, e gli altri possono accettare tale offerta se la credono giusta e conveniente ai loro interessi, ovvero rifiutarla quando la trovino non giusta, cioè inferiore al valore che essi attribuiscono all'immobile e chiedere, quindi, che sia venduto ai pubblici incanti.

Certo, questo istituto non è scevro d'inconvenenti, giacché, potendo il terzo acquirente provocare il giudizio di purgazione immediatamente dopo il suo acquisto, prima, cioè, che gli stessi creditori spiegassero contro di lui l'azione ipotecaria ed anche prima che potessero spiegare perchè non giunta ancora la scadenza dei loro crediti, li costringe indi indirettamente a realizzare le loro ragioni o con l’accettazione dell’oggetto mediante l’istanza di subastazione prima del termine da essi previsto. È anche vero che, mentre il terzo acquirente è libero di scegliere il momento opportuno per istituire tale giudizio, i creditori sono privati della facoltà di scegliere essi stessi l’ipoteca più favorevole per la subastazione dei beni; ma sono questi, inconvenienti trascurabili di fronte ai vantaggi sostanziali che l'istituto offre al terzo acquirente ed ai creditori iscritti, conciliandone gli opposti interessi e, soprattutto, accordando a questi ultimi la facoltà di non accettare il prezzo offerto o il valore dichiarato del terzo acquirente o di insistere perchè l'immobile sia espropriato.

La facoltà di istituire questo giudizio di purgazione spetta al terzo acquirente, che ha trascritto il suo titolo di acquisto e che non sia prece­dentemente obbligato a pagare i debitori ipotecari ; cioè precisamente a quello stesso al quale è attribuita la facoltà del rilascio, però non dobbiamo qui ripetere le cose dette nel commentare l'art. 2858.

Il giudizio di purgazione può essere istituito dal terzo acquirente, come abbiamo detto, sempre che egli lo creda opportuno. Se lo istituisce prima del pignoramento, non è soggetto ad alcun termine perentorio per istituirlo o per svolgerlo. Ma se lo istituisce dopo il pignoramento, cioè dopo che sia iniziato contro di lui il procedimento esecutivo, deve pro­cedere alla notificazione dell'atto di cui all'art. 2890 nel termine peren­torio di trenta giorni dalla data del pignoramento e che l'articolo citata ichiara improrogabile.

Nell'uno e nell'altro caso, egli deve osservare le forme, alcune delle quali sono stabilite dal codice civile in questa sezione, altre dal codice di procedura civile (art. 792 a 795).

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 2889 Codice Civile

Cass. civ. n. 20396/2018

Il provvedimento emesso a conclusione del giudizio di liberazione degli immobili dalle ipoteche, allorquando vi sia contrasto fra le parti, tanto se di accoglimento, quanto se di rigetto dell'istanza di liberazione, pur essendo decisorio, in quanto derivante da un procedimento contenzioso a carattere sommario su diritti, non può considerarsi definitivo, e, quindi, equiparabile a una sentenza in senso sostanziale, essendo possibile rivalutare, in sede di cognizione piena, mediante domanda di accertamento, positivo o negativo, le condizioni della cancellazione, con la conseguenza che è inammissibile nei suoi confronti la proposizione del ricorso per cassazione ai sensi dell'art. 111, comma 7, Cost.

Cass. civ. n. 7075/2015

Il procedimento di purgazione dalle ipoteche, disciplinato dagli artt. 2889 e ss. cod. civ., non è applicabile all'ipoteca legale ex art. 77 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602, sia perché il concessionario alla riscossione delle imposte non potrebbe richiedere l'assegnazione del bene pignorato, né rendersi acquirente del medesimo all'incanto - sicché l'applicazione di tale disciplina determinerebbe una disparità di trattamento tra il creditore privato e quello pubblico, in danno di quest'ultimo -, sia perché il suo diritto reale di garanzia, sebbene posto a tutela di un superiore interesse dello Stato, non risulterebbe adeguatamente tutelato - neppure dalla previsione di cui all'art. 2890, primo comma, n. 3), cod. civ. - dal rischio che l'acquisto del bene ipotecato avvenga per un importo modesto.

Cass. civ. n. 7525/2012

Il provvedimento emesso a conclusione del giudizio di liberazione degli immobili dalle ipoteche, allorquando vi sia contrasto fra le parti, tanto se di accoglimento, quanto se di rigetto dell'istanza di liberazione, pur essendo decisorio, in quanto derivante da un procedimento contenzioso a carattere sommario sui diritti, non può considerarsi definitivo, e, quindi, equiparabile ad una sentenza in senso sostanziale, essendo discutibile, in sede di cognizione piena, mediante domanda di accertamento, positivo o negativo, delle condizioni della cancellazione, con la conseguenza che è inammissibile nei suoi confronti la proposizione del ricorso per cassazione ai sensi dell'art. 111, settimo comma, Cost. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha escluso la ricorribilità per cassazione del provvedimento con cui il presidente del tribunale aveva dichiarato la liberazione dell'immobile dall'ipoteca, rilevando che il creditore iscritto può avvalersi del rimedio dell'opposizione agli atti esecutivi).

Cass. civ. n. 7214/1996

Il provvedimento con il quale il presidente del tribunale, nel corso del procedimento di liberazione dell'ipoteca, non si limiti a pronunciare sulle modalità di svolgimento del procedimento stesso, bensì decida sulla questione, sollevata da uno dei creditori iscritti, concernente la sussistenza del diritto di chiedere la liberazione, costituisce un provvedimento di volontaria giurisdizione suscettibile di pregiudicare definitivamente la posizione delle parti. Pertanto, nei suoi confronti, non essendo esperibile alcun altro specifico rimedio è ammissibile la proposizione del ricorso per cassazione ex art. 111 Cost.

Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli 29,90 €

Nel caso si necessiti di allegare documentazione o altro materiale informativo relativo al quesito posto, basterà seguire le indicazioni che verranno fornite via email una volta effettuato il pagamento.

SEI UN AVVOCATO?
AFFIDA A NOI LE TUE RICERCHE!

Sei un professionista e necessiti di una ricerca giuridica su questo articolo? Un cliente ti ha chiesto un parere su questo argomento o devi redigere un atto riguardante la materia?
Inviaci la tua richiesta e ottieni in tempi brevissimi quanto ti serve per lo svolgimento della tua attività professionale!

Consulenze legali
relative all'articolo 2889 Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

S.M. chiede
sabato 28/08/2021 - Liguria
“Buongiorno ho tre dubbi in merito al procedimento di purgazione delle ipoteche:
1) non esistendo ancora la perizia dell'esperto nominato dal Giudice, come si può determinare il prezzo da offrire, in modo che sia " non inferiore a quello base d'asta per gli incanti"?
2) a seguito di purgazione di ipoteche, il debitore ex proprietario viene rimesso in bonis, pulito dai debiti o solo dalle ipoteche? Sparisce dall' elenco dei cattivi pagatori in centrale rischi?
3) in caso di richiesta di espropriazione la vendita può essere fatta solo con incanto, ai sensi dell'art. 795 c. 2 cpc. Come si pone questa norma rispetto al fatto che, di fatto, la vendita con incanto è stata abrogata?”
Consulenza legale i 06/09/2021
Il procedimento di purgazione di ipoteca, regolato dagli artt. 2889 e ss. del codice civile e dagli artt. 792 e segg. del codice di procedura civile, è quel particolare procedimento che consente all’acquirente di un bene immobile ipotecato di promuovere la liberazione dello stesso dalle ipoteche a seguito dell’acquisto.
Generalmente quando si decide di comprare un bene immobile ci si assicura, per mezzo dello stesso notaio rogante, che l’immobile sia libero da vincoli ipotecari e da pregiudizi di qualsivoglia natura.
Può tuttavia accadere che ci si decida ad acquistare un’unità immobiliare anche se gravata da formalità ipotecaria, magari considerando conveniente l’affare sia in ragione del minor prezzo richiesto sia per la natura del bene.
In quest’ultimo caso, a seguito dell’acquisto, il bene non viene liberato dalle ipoteche, permanendo in capo ai creditori ipotecari il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del proprio credito anche in confronto del terzo acquirente, nonché il diritto di essere soddisfatti con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.

Per tale ragione è sempre bene per il terzo acquirente tentare di raggiungere un accordo con il creditore o i creditori ipotecari al fine di procedere alla restrizione o cancellazione delle formalità iscritte sul bene immobile acquistato, anche se l’immobile dovesse essere già pignorato.
Soltanto nel casi in cui non sia possibile raggiungere detto accordo con i creditori iscritti, si rende necessario attivare il procedimento di purgazione dell’ipoteca (il quale, dunque, costituisce sempre una facoltà rimessa al terzo acquirente).

Ebbene, secondo quanto disposto dall’art. 2889 c.c., possono avvalersi della procedura di purgazione soltanto coloro i quali non siano personalmente obbligati al pagamento dei debiti garantiti dalle ipoteche che si intendono purgare (la norma fa riferimento al terzo acquirente); non potrà, invece, avvalersi di tale procedura il fideiussore del debito garantito da ipoteca ovvero lo stesso debitore ipotecato, non potendo oltretutto quest’ultimo rendersi acquirente di un bene già proprio.

La manifestazione della volontà di liberare il bene dalle ipoteche, che costituisce esercizio di un diritto potestativo, dovrà essere contenuta nell'atto di offerta rivolto ai creditori e disciplinato dal successivo art. 2890 del c.c., norma che indica contenuto e modalità di esecuzione di tale atto.
In particolare, sotto il profilo del contenuto (così si cercherà di dare risposta alla prima delle domande poste nel quesito) viene in rilievo il n. 3 del comma primo di tale norma, il quale appunto fa riferimento al prezzo o valore da offrire ai fini dell’offerta di purgazione, disponendo che questo “non può essere inferiore a quello stabilito come base degli incanti dal codice di procedura civile in caso di espropriazione”.
Si tratta della c.d. “dichiarazione di valore”, la cui finalità è quella di determinare la base dell’offerta e per la quale il terzo gode di ampia libertà; l'unico limite imposto dalla legge, al solo fine di evitare frodi, consiste nel fatto che il prezzo o il valore dichiarato non possono essere inferiori a quello stabilito come base degli incanti ex art. 568 c.p.c.
Nell'applicare l'art. 568 c.p.c. occorre peraltro tenere conto del fatto che il D.P.R. 29/09/1973, n. 597 ha abrogato il tributo diretto immobiliare verso lo Stato, il che comporta che la determinazione del valore sarà effettuata ad opera del giudice.
In dottrina, inoltre, è stato precisato che è ben possibile offrire un prezzo maggiore di quello risultante dall'atto d'acquisto (al fine, ad esempio, di prevenire eventuali offerte di rincaro e così cercare di evitare l’instaurazione di una procedura esecutiva), rimanendo tuttavia fermo il diritto dei creditori di effettuare l'offerta di rincaro nella misura di un decimo sul prezzo stipulato nell’atto di acquisto e non necessariamente sul maggior prezzo offerto.

Pertanto, per la determinazione del prezzo da offrire, non occorre in realtà che vi sia stata la nomina di un esperto da parte del Giudice, essendo sufficiente indicare una somma che sia pari al reale valore di mercato dell’immobile, che poi è quello a cui il Giudice deve attenersi secondo quanto disposto dal primo comma dell’art. 568 c.p.c. (eventualmente, per una valutazione più corretta, ci si potrà affidare ad una o più agenzie immobiliari operanti nella zona in cui si trova l’immobile).

E’ soltanto in un momento successivo alla notifica dell’atto di offerta che ha inizio la fase processuale vera e propria di tale procedimento, regolata dagli artt. 792 e ss. c.p.c., nella quale interviene la figura dell’esperto a cui fa riferimento il richiamato art. 568 c.p.c.
Infatti, l’acquirente che ha notificato l’atto di cui all’art. 2890 c.c., deve chiedere ex art. 792 c.p.c. con ricorso al Presidente del Tribunale competente per l’espropriazione, la determinazione dei modi per il deposito del prezzo offerto.
Il presidente del tribunale provvede con decreto, disponendo il deposito del prezzo, e nomina a questo punto l’esperto che dovrà fornire la stima del bene.
Il controllo che l’offerta del terzo acquirente non sia inferiore al valore valevole per l’espropriazione viene quindi svolto nell’udienza fissata a sensi dell’art. 793 del c.p.c..
Qualora poi il valore determinato dal giudice, sulla base della stima dell’esperto, dovesse essere superiore alla somma offerta dal terzo acquirente, generalmente si consente a quest’ultimo di aumentare la propria offerta (anche perché, in caso contrario, il procedimento si estinguerebbe).

Entro il termine perentorio di quaranta giorni dalla ricezione della notifica dell’offerta del terzo, ciascun creditore iscritto può presentare un ricorso al Presidente del Tribunale, sottoscritto in proprio o da procuratore speciale, oltre che dal difensore munito di procura alle liti (in quanto si tratta di atto processuale), ricorso che andrà notificato al terzo acquirente ed al precedente proprietario, nel quale si dovrà dichiarare di voler aumentare di un decimo il prezzo o il valore indicati nell’offerta del terzo, offrendo una cauzione pari al quinto del nuovo ammontare (art. 2891 c.c.).
In tal caso il giudice, verificate le condizioni stabilite dalla legge per l’ammissibilità della richiesta, dispone che si proceda all’espropriazione, aprendosi così l’incanto sul prezzo offerto dal creditore istante (art. 795 del c.p.c.).
La vendita segue le regole ordinarie fissate dal codice di procedura civile, salva la non necessità di nomina del perito, in quanto il prezzo di espropriazione è stabilito per legge.
In caso di asta deserta, il giudice procede ad un nuovo incanto, con riduzione del prezzo come previsto dalla legge.
Nessun contrasto si pone con le norme sulla vendita dettate in tema di espropriazione, in quanto sebbene la vendita senza incanto costituisca adesso la forma ordinaria di vendita, il codice di procedura civile continua a disciplinare agli artt. 576 e ss. (ovvero, proprio le norme richiamate dall’art. 795 c.p.c.) le ipotesi in cui la vendita debba farsi con incanto (del resto, qui non potrebbe essere diversamente, considerato che si tratta di procedimento espropriativo che nasce proprio da un’offerta in aumento da parte di ciascun creditore iscritto).
Alla fase della vendita seguirà poi quella della distribuzione della somma ricavata, preceduta dalla formazione ed approvazione del progetto di distribuzione.

In assenza di istanza di espropriazione, invece, sarà lo stesso giudice designato dal Presidente del Tribunale ex art. 793 del c.p.c. che, una volta accertata la regolarità del deposito e degli atti del procedimento, provvede alla distruzione della somma ricavata secondo le norme dettate in tema di espropriazione forzata (artt. 596 e ss. c.p.c.), disponendo nel contempo con ordinanza la cancellazione delle ipoteche iscritte in data anteriore alla trascrizione del titolo dell’acquirente che si è avvalso della procedura di purgazione.

Questa procedura ha come effetto soltanto quello di liberare l’immobile dall’iscrizione ipotecaria, mentre il debitore potrà conseguire la liberazione solo all’esito della distribuzione della somma ricavata ed a condizione che detta somma sia sufficiente ad estinguere la sua obbligazione.
Una volta estinta l’obbligazione, per ottenere la cancellazione dall’elenco dei cattivi pagatori (c.d. centrale rischi) occorre necessariamente attendere che sia trascorso il periodo minimo di 36 mesi decorrenti non dalla inadempienza, ma dalla data di scadenza contrattuale del rapporto a cui l’inadempimento si riferisce (per un termine massimo di cinque anni).
Trascorso tale periodo, la cancellazione dovrebbe essere operata in automatico dal sistema, nel senso che gli intermediari partecipanti non dovrebbero più averne visibilità.
Qualora la segnalazione dovesse risultare ancora visibile, sarà possibile utilizzare il modulo online sul sito del CRIF, da inviare via email, fax o posta alla società; il CRIF avrà il dovere di effettuare la cancellazione dei dati positivi entro 90 giorni dalla richiesta, e ciò secondo quanto espressamente disposto dall’art. 6, co. 7 Codice di deontologia e di buona condotta per i sistemi informativi gestiti da soggetti privati in tema di crediti al consumo, affidabilità e puntualità nei pagamenti (Provvedimento del Garante n. 8 del 16 novembre 2004, Gazzetta Ufficiale 23 dicembre 2004, n. 300, come modificato dall´errata corrige pubblicata in Gazzetta Ufficiale 9 marzo 2005, n. 56).


Marco chiede
sabato 23/05/2015 - Lazio
“supponiamo che nel caso in cui il promissario venditore rifiuti di stipulare l'atto definitivo di compravendita si proceda ad una domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di adempiere e che questi vedendosi coinvolto in una causa, per ripicca proceda a non pagare più le rate del mutuo ipotecario pendente sull'immobile, cosa succederebbe in questo caso? Mi vedrei comunque l'immobile pignorato dalla banca creditrice, il che renderebbe vana la richiesta di esecuzione in forma specifica? esiste qualche forma di tutela nei confronti del venditore per una situazione del genere? Preciso che il mio debito nei confronti del venditore ammonta a 50000 e il mutuo residuo è di 150.000.”
Consulenza legale i 25/05/2015
Il caso proposto richiede la soluzione di una situazione giuridica davvero complessa, che può essere così descritta.
Un immobile è oggetto di preliminare di compravendita non adempiuto. Sul bene grava certamente una ipoteca a garanzia del mutuo concesso dalla banca al promittente venditore.
Se il promissario acquirente fa trascrivere il contratto preliminare o la domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. prima che la banca pignori l'immobile, la parte acquirente è tutelata? Quasi certamente il pignoramento avverrà prima che il promissario abbia ottenuto il titolo di proprietà (visti i tempi della giustizia italiana).

Dal punto di vista giuridico, il preliminare e la successiva sentenza prevalgono teoricamente sul pignoramento e quindi anche sul decreto di trasferimento eventualmente emesso all'esito dell'esecuzione. Tuttavia, l'ipoteca della banca-creditore procedente prevale sulla trascrizione del preliminare, in quanto risulta anteriore.
Di conseguenza, c'è il rischio che il promissario acquirente, perfezionato l'acquisto con sentenza, seppur non debitore del debito ipotecario, possa essere assoggettato a esecuzione nelle forme dell'espropriazione contro il terzo proprietario (artt. 2808 e 2858 ss. c.c. e 602 ss. c.p.c.).

Si pongono altre questioni.
Innanzitutto, chi è il destinatario del pignoramento? A rigore, deve essere chi risulta in quel momento proprietario, quindi il promittente venditore. Però anche il promissario acquirente avrebbe interesse a prendere parte alla procedura esecutiva... tuttavia, se non risulta ancora titolare del bene, non può partecipare al procedimento espropriativo.

Cosa succede, poi, quando viene emessa la sentenza di trasferimento della proprietà al promissario acquirente?
Il creditore ipotecario (la banca) che abbia già pignorato l'immobile a carico del promittente venditore, potrebbe essere convenuto in opposizione dal nuovo proprietario, il quale gli potrebbe contestare di possedere un titolo di grado anteriore al pignoramento e perciò preferito nel conflitto ex art. 619 c.p.c. La giurisprudenza ammette regolarmente questo tipo di opposizione, consentendo al terzo acquirente, che ha trascritto il proprio titolo d'acquisto prima del pignoramento, ancorché dopo l'iscrizione ipotecaria, a proporre opposizione per sentir dichiarare la nullità del pignoramento e dei successivi atti di esecuzione, compiuti in violazione dell'art. 602 c.p.c.

Tuttavia, si ammette la qualifica di terzo acquirente solo in capo a colui che, alla data del pignoramento, già ha trascritto il suo titolo di acquisto (v. art. 2858 c.c.) e non in capo all'acquirente che ha perfezionato la fattispecie acquisitiva dopo il pignoramento: quindi, nel nostro caso, il promissario acquirente non potrebbe proporre opposizione rispetto all'esecuzione iniziata contro il promittente venditore.

In conclusione, risulta che l'ipoteca anteriore pregiudica in diritto il promissario acquirente anche se il pignoramento non sia stato fatto nei suoi confronti.

In ogni caso, salvo ovviamente il diritto di agire per il risarcimento del danno nei confronti del promittente venditore (nella sentenza ex art. 2932 c.c. si può già ottenere l'obbligo del promittente venditore di cancellare l'ipoteca), il proprietario pretermesso - ex promissario acquirente - ha facoltà di agire in autonomo giudizio di cognizione nei confronti dell'aggiudicatario, cioè di colui a cui sia stato trasferito l'immobile all'esito della procedura esecutiva, affermando che il suo acquisto sarebbe inefficace perché proveniente da chi non era proprietario (art. 2919 c.c. Ovviamente ciò vale se la sentenza ex art. 2932 interviene in pendenza del procedimento espropriativo e non dopo la sua conclusione).

Come si può intuire, la situazione è complessa ed è direttamente influenzata dal tempi della giustizia (durata del processo ex art. 2932 e durata dell'espropriazione forzata). E' pressoché impossibile predeterminare quale situazione si verificherà in concreto.

E' consigliabile, se l'interesse è quello di non perdere l'immobile, valutare l'ipotesi della richiesta di liberazione del bene dall'ipoteca, ai sensi dell'art. 2889 del c.c. ("Il terzo acquirente dei beni ipotecati, che ha trascritto il suo titolo e non è personalmente obbligato a pagare i creditori ipotecari, ha facoltà di liberare i beni da ogni ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione del suo titolo di acquisto. Tale facoltà spetta all'acquirente anche dopo il pignoramento, purché nel termine di trenta giorni proceda in conformità dell'articolo 2890").