Articolo 2651 Codice Civile

Usucapione e pubblicità

Richiamiamo le considerazioni già svolte in termini generali nella parte introduttiva del nostro commento, riguardo alla nuova di­sposizione dell'art. 2651, secondo cui si debbono trascrivere le sentenze da cui risulta estinto per prescrizione o acquistato per usucapione o in altro modo non sottoposto a trascrizione un, diritto reale immobiliare Abbiamo già menzionato i motivi che hanno indotto il legislator_e a non porre l'obbligo di trascrizione delle sentenze di cui all'art. 2651, sotto la sanzione dell'art. 2650.

Ogni qualsiasi sanzione non avrebbe potuto che intaccare la posizione dell'usucapiente, mentre appare una fondamentale e pregiudiziale esigenza del nostro sistema di diritto civile, il rispetto della struttura ed efficacia tradizionali dell'usucapione che resta pur sempre— come ben osserva la Relazione — il mezzo migliore per rimediare alle inevita­bili lacune del nostro sistema di pubblicitá.² Per una preconcetta neces­sità di allargare al massimo l'ambito di applicazione della pubblicità si sarebbe dato un grave colpo a quell'istituto che ne costituisce uno dei più utili correttivi e in certa guisa un fondamento.

Opportunamente perciò il legislatore non ha fatto propri i criteri accolti nell'art. 365 del progetto della Commissione reale, secondo cui sarebbero fatti salvi i diritti acquistati dai terzi verso il vera proprietario anteriormente alla pubblicazione della domanda od eccezione tendente a far dichiarare verificata la prescrizione acquisitiva. La certezza del di­ritto fondato sull'usucapione sarebbe 'stata tolta di mezzo, dal momento che, anche compiuta la usucapione ma non pubblicata, il precedente proprietario avrebbe pur sempre potuto dispone efficacemente del­l'immobile. Né deve trascurarsi l'essenziale rilievo che la forza e il significato dell'usucapione non possono farsi dipendere dall'accertamento giudiziale ; questo non può che essere un posterius che presuppone il diritto stabilito.

L'usucapione è una situazione di fatto che deve ricavare esclusivamente da se stessa gli estremi della sua efficacia se non se ne vuole svisare totalmente la portata. Or deve insieme rilevarsi ciò, trattandosi di un fatto che in sé non si estrinseca in alcuna strut­tura documentale, esso non può venire in considerazione ai fini della pubblicità prima che gli estremi di esso non si siano espressi in atti (domande od eccezioni) e ciò evidentemente solo in caso di una contro­versia. Ancora : in quale momento l'usucapiente potrebbe utilmente iniziare l'accertamento del suo diritto e pubblicare gli atti relativi, onde essere veramente sicuro nei confronti degli atti di disposizione compiuti dal proprietario usucapito ? Quali sono gli atti di alienazione o in genere disposizione del proprietario usucapito nei riguardi dei quali l'usucapiente potrebbe difendersi anteponendo la pubblicazione del suo ti­tolo d'acquisto: solo quelli che il proprietario usucapito (nel caso, l'ex proprietario ; ma l'art. 365 del progetto parla di «vero proprietario ») ha posto in essere dopo che si sia compiuto il periodo della usucapione, o anche quelli che ha posto in essere prima ? Se si facesse dipendere dalla pubblicità la conservazione del titolo dell'usucapiente, essendo certo che, fino a tanto che l'usucapione non è compiuta, diritto non è acquistato, in un conflitto con chi ha acquistato diritti sull'immobile dovrebbe a priori prevalere il diritto del terzo di fronte a chi ha l'usuca_­pione in corso e non può pubblicare un acquisto che non è ancora com­piuto. Naturalmente il diritto del terzo prevarrebbe se tempestivamente trascritto ; ma in tal guisa, facendosi una totale equiparazione dell’usucapione con ogni altro modo di acquisto, se ne sviserebbe completa­mente — come si è detto la natura e la ragion d'essere. Tanto sarebbe valso valso abolire l'istituto.

La Relazione dopo aver spiegato i motivi per cui fu ritenuto di non accogliere l'applicazione della trascrizione ai rapporti fra i terzi e l'usucapiente, conclude osservando che resta invece aperta la questione della sorte dei diritti costituiti dal vero proprietario prima che sia compiuta l'usucapione. Si è in un altro tema, di fronte a distinti problemi. Il c. d. effetto retroattivo della usucapione potrebbe ammettersi o meno in base ai principii propri a quell'istituto, senza che venga toccata l'esi­genza della pubblicità.


Trascrizione delle sentenze da cui ri­sulta l'acquisto per usucapione

Resta a chiedersi quale sia la portata dell'art. 2651. Non solo è esclusa l'applicazione della sanzione dell'art. 2644, ma altresì — come già abbiamo detto — quella dell'art. 2650. Le ragioni, di cui si fa eco la Relazione, sono quelle di carattere generale che abbiamo or ora men­zionato e che attengono alla necessità di non toccare la struttura o le caratteristiche dell'istituto della usucapione. Aggiungiamo che, ove si avesse voluto aver riguardo alla sanzione disposta dall'art. 2650, anche più evidente sarebbe stata la impossibilità tecnica di sottoporre l'usuca­pione (ma lo stesso si dica dell'acquisto per accessione) al regime nor­male delle trascrizioni. In un conflitto fra un subacquirente da chi è diventato proprietario per usucapione e un terzo direttamente acqui­rente dall'antico proprietario usucapito, se per far salvo l'acquisto del subacquirente (da chi , ha usucapito) dovesse valere la sanzione del principio di continuità, costringerebbe detto acquirente a pubbli­care il titolo del suo dante causa (l'usucapione), un titolo di cui, non sussiste di per sé alcuna struttura documentale. figli non solo dovrebbe provocare un giudizio di accertamento onde procurarsi il titolo da trascriversi ; ma quel che è più strano dovrebbe porre quale oggetto del giudizio la valutazione di fatti e circostanze estranei alla sua attuale posizione. Se aberrante sarebbe stato il far dipendere la efficacia del­l'acquisto per usucapione dalla pubblicità, ancor più lo sarebbe stato il porre i subacquirenti da chi ha usucapito nella necessità di trascri­vere il fatto della usucapione.

Perciò deve dirsi che l'usucapione, così come la, successione mortis causa, sono il primo degli anelli di ogni catena di trasferimenti che valga considerare ai fini e per le esigenze del nostro sistema di pubbli­cità. Infatti in entrambe le ipotesi non vi è, oltre un certo punto risa­lendo, possibilità di conflitto che la trascrizione debba dirimere : non nella fattispecie della successione mortis causa, ove non vi è possibilità di conflitto fra a e T per la semplice circostanza che in base ai principii successori uno solo (E) è l'avente causa da D, e questi dopo che è de­funto non può ovviamente più alienare ; non nella fattispecie che ora esaminiamo ove i principii della usucapione escludono che il primo pro­prietario (P) possa efficacemente disporre in favore di terzi (T) in contra­sto col diritto dell'usucapiente (U) e quindi dei subacquirenti da esso.

Sola differenza fra le due ipotesi é che in un caso il titolo, avendo una struttura documentale, può essere pubblicato anche a prescindere da un giudizio d'accertamento o da eventuali controversie giudiziali nell'altra ipotesi invece non sussiste in sé alcuna documentalità del fatto acquisitivo. In un caso (art. 2648) perciò è esplicito il richiamo alla esigenza della pubblicità ; nel caso dell'usucapione. La Relazione spiega che in un caso si è inteso applicare il principio della conti­nuità ; nell'altro caso no : anzi — dice la Relazione — nessun effetto di diritto sostanziale segue al mancato adempimento del precetto dell'art. 2651, ma solo le conseguenze che si riallacciano al generale obbligo della legge fiscale.

Tale divario di considerazione fra le due ipotesi non appare giustificato. Per un verso, infatti, come abbiamo visto commentando l'articolo 2650, non è vero che il principio di continuità si manifesti in tutta la sua portata nei riguardi degli acquisti mortis causa, dal momento che l'obbligo dell'erede o legatario di trascrivere il suo acquisto non ha una precisa sanzione diretta e, in ogni caso, limitata è la portata anche riguardo ai subacquirenti. Per altro verso, al contrario, non è neppure vero che l'obbligo nei riguardi dell'usucapiente rilevi soltanto dal punto di vista fiscale. Come già abbiamo accennato nella parte generale del presente commento, deve dirsi che, sia pur senza alcuna sanzione di inefficacia od altro, anche il precetto dell'art. 2651 può intendersi sta­bilito in vista dell'attuazione del principio di continuità. Che un obbligo non sia sancito con precise conseguenze sfavorevoli per chi non adempia, non significa che non possa esservi un interesse del privato ad adempiere il precetto, e la legge opportunamente predispone tale possibilità. Il fine generale è di realizzare la continuità, con riguardo a quello «stato civile» o prospetto generale della situazione giuridica dei fondi nel tempo e nello spazio, che è una tendenziale finalità cui anche un sistema di Pubblicità quale è il nostro non può non mirare, pur senza pretendere alla perfezione e alla completezza, ideali non raggiungibili e forse nep­pur utili.

Deve dirsi ad ogni buon conto che, data la mancanza di precise sanzioni dirette nell'uno e nell'altro caso, non giova molto più allo scopo il precetto dell'art. 2648 di quanto non giovi quello dell'art. 2651. Non è connesso col problema generale e con l'esigenza della continuità l'uno più di quanto non lo sia l'altro. Massima parte delle considerazioni svolte si applicano altresì alla accessione ; ma si tratta di fattispecie di assai minore importanza nel nostro tema.



Trascrizione delle sentenze da cui risulta la prescrizione estintiva di un diritto immobiliare
Quanto alla trascrizione delle sentenze da cui risulta la prescrizione estintiva per non uso di un diritto reale particolare, il precetto si riconnette alla esigenza generale per cui vanno pubblicati non solo i fatti acquisitivi ma anche quelli estintivi. D'altronde, nel caso che il fatto estintivo può rilevare quello che fa capo alla liberazione della proprietà dal peso dipendente dalla esistenza del particolare diritto limitatore. Lato sensu liberazione vale come acquisto (di libertà), ai fini non foss'altro per cui è disposta la pubblicità immobiliare.

Se S aliena ad a era b e per altro verso si verifica la circostanza della estinzione per prescrizione di una servitù che gravava la proprietà di S, il primo fra a e b che abbia trascritto suo acquisto a titolo di proprietà, acquisterà la proprietà libera senza che occorra la trascrizione della estinzione della servitù, perché la liberazione opera ipso iure ac­cedendo realmente alla proprietà in se stessa. Né certo potrebbe mai applicarsi la normale sanzione del principio di continuità. Se un acqui­rente (b) non trascriva il suo acquisto prima di a o a' ; ma trascriva invece la prescrizione della servitù D, ciò non avrà alcuna influenza sull'acquisto di proprietà che sia stato pubblicato da a e a'. Anche se a' non ha trascritto il suo acquisto da a, la estinzione del vincolo ope­rerà a vantaggio della proprietà acquistata da a' anche a prescindere dalla pubblicità. Se a autore di trascrisse il suo titolo prima di b, la sua posizione e così quella dei suoi aventi causa nel titolo di proprietà resta consolidata anche per ciò che attiene ad "eventuali futuri incre­menti, accessioni e liberazioni. Anche se b trascrive prima di a' (nei ri­guardi di a) il sud acquisto da S e insieme la estinzione della servitù, tale estinzione non può giovare a b dal momento che non può accedere a un titolo di proprietà che b possa affermare in conflitto con altri.

Non è qui allora che può trovarsi la portata del nuovo precetto. Interes­sato ad attuare la trascrizione della estinzione del diritto di servitù per non uso potrebbe apparire il proprietario del fondo servente S (per il quale la estinzione porta liberazione dal peso) in un possibile conflitto con un terzo acquirente ti della proprietà del fondo dominante D (o cre­ditore iscritto),il quale può affermare l'interesse opposto di mantenere la situazione di servizio a vantaggio del fondo acquistato. Questa è la impostazione che abbiamo dato al problema riguardo alla estinzione per rinuncia ; ma è dubitabile se la stessa possa valere nel caso ora in esame. Infatti la liberazione del fondo servente in caso di prescri­zione per non uso della servitù (lo stesso deve dirsi per l'usufrutto) non può che seguire automaticamente ipso iure non appena Si siano realizzate le circostanze di fatto cui la legge riconnette l'effetto estin­tivo. Diverso è il caso della rinuncia che è un atto giuridico per se me­desimo. Non si potrebbe, per le stesse ragioni svolte parlando della usu­capione, condizionare l'efficacia liberatoria della prescrizione estintiva alla pubblicità : non fosse altro perché ciò vorrebbe dire richiedere in Ogni caso, come elemento costitutivo della fattispecie, una pronuncia giudiziale; il che snaturerebbe la portata dell'istituto.

Volendo pertanto giustificare il disposto dell'art. 2651 per ciò che attiene alla trascrizione delle sentenze da cui risulta l’estinzione per prescrizione di un diritto reale, deve dirsi che la sola portata plausibile è quella che fa capo all'attuazione della continuità latamente intesa come prospetto generale della situazione giuridica dei fondi. Vi è anche un interesse dei proprietari a favore dei quali si attua la liberazione da servitù e pesi vari, di far risultare dai pubblici registri la libertà del fondo. Che tale interesse privato venga dalla legge oggettivamente interpretato, sancendosi l'obbligo della trascrizione nel caso che si addivenga ad una pronuncia giudiziale in merito, non può però già significare che si sia voluto condizionare alla pubblicità l'efficacia liberatoria della prescrizione estintiva, la quale opera certamente in fatto ancora prima che si sia determinata su di essa una eventuale lite e una pro­nuncia giudiziale (oggetto della pubblicità).