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Articolo 2644 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 28/12/2025]

Effetti della trascrizione

Dispositivo dell'art. 2644 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO SESTO - Della tutela dei diritti → Titolo I - Della trascrizione → Capo I - Della trascrizione degli atti relativi ai beni immobili

Gli atti enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto [2659] o iscritto [2839] anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi [2645 bis, 2652, 2653, 2684, 2914 n. 1](1).

Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore [974, 1380, 2649, 2650, 2655, 2812; 224 disp. att., 225 disp. att.; 44 l. fall.](2).

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) La disposizione afferma il principio fondamentale secondo il quale chi pone per primo in essere la trascrizione è preferito rispetto a chi non trascrive affatto o trascrive successivamente il proprio titolo, con evidente efficacia dichiarativa dalla formalità della trascrizione che è opponibile ai terzi.
(2) La disposizione non deve portare a concludere che colui che non ha diritto ad ottenere il bene sia lasciato dalla legge senza alcuna tutela, in quanto egli potrà chiedere al dante causa, che ha alienato due volte il medesimo bene, il risarcimento del danno dovuto all'inadempimento contrattuale. Secondo la dottrina prevalente, non potrà tuttavia pretendere nulla dall'altro acquirente, con eccezione dell'ipotesi in cui questi l'abbia consapevolmente frodato, in accordo con l'alienante, con conseguente nascita di responsabilità extracontrattuale.

Ratio Legis

La funzione della trascrizione è dichiarativa: consiste cioè nel risolvere il conflitto tra più acquirenti dello stesso soggetto, non interessando in alcun modo la validità e l'efficacia dell'atto tra le parti, ma rendendolo semplicemente opponibile ai terzi.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

1068 Gli effetti positivi e negativi della trascrizione sono determinati dall'art. 2644 del c.c., che riproduce sostanzialmente la norma dell'art. 1942 del codice del 1865, con lievi modificazioni che tendono ad agevolarne la retta comprensione. Cosi la modificazione apportata nel primo comma, per cui si è sostituita all'espressione « legalmente conservato » « in base a un atto trascritto o iscritto », è diretta ad evitare l'equivoco in cui era incorso qualche scrittore che aveva ritenuto che l'atto non trascritto fosse inopponibile anche a coloro che avevano a loro volta acquistato in base a un titolo non reso pubblico; l'altra modificazione apportata nel secondo comma, quale all'espressione « verso il precedente proprietario si è sostituita l'altra « verso il suo autore », è intesa a chiarire che la trascrizione anteriore assicura la prevalenza ín confronto di chi abbia causa della stessa persona, mentre la pubblicazione dell'acquisto da chi non abbia assicurato con la pubblicità il proprio lascia esposto l'acquirente a soggiacere nei confronti di colui che, mediante una pubblicazione posteriore alla sua, ma a carico di un autore più remoto, si assicurasse la prevalenza del suo autore immediato. E' stata invece soppressa la disposizione dell'art. 1943 del codice del 1865, il quale per le donazioni in cui l'accettazione del donatario ha luogo per atto separato stabiliva che la trascrizione prendeva data dal giorno in cui veniva trascritta l'accettazione. La disposizione sarebbe stata evidentemente superflua, dato che il nuovo codice qualifica espressamente la donazione come un contratto (art. 769 del c.c.), e non sarebbe stata d'altra parte precisa, dato che in qualche caso (donazioni in riguardo di matrimonio) la donazione è perfetta indipendentemente dall'accettazione del donatario.
1069 La pubblicità degli atti di divisione immobiliare era stata già disposta dalla legislazione fiscale, ma la determinazione degli effetti sostanziali di tale pubblicità costituiva ancora un delicato problema da risolvere. Certo la natura dichiarativa della divisione, riaffermata dall'art. 757 del c.c., impediva di attribuire alla trascrizione degli atti di divisione gli effetti disposti dall'art. 2644 del c.c.. Sarebbe stato infatti eccessivo statuire che la divisione non trascritta non ha effetto riguardo ai terzi che hanno acquistato diritti sull'immobile comune, perchè, a parte ogni esigenza logica, una tale disposizione avrebbe avuto gravi ripercussioni su altri campi del diritto e anche sul regime fiscale delle divisioni. L'esigenza che meritava invece di essere soddisfatta era quella di assicurare, in sede di divisione, la tutela dei terzi che, prima della trascrizione dell'atto di divisione o della domanda diretta a ottenere la divisione giudiziale, abbiano acquistato e legalmente conservato diritti sull'immobile comune. A ciò provvede l'art. 2646 del c.c. in correlazione all'art. 1113 del c.c.. Dall'insieme di queste disposizioni si desume che: a) è assicurata la tutela degli interessi degli aventi causa dai partecipanti alla comunione che abbiano trascritto o iscritto il loro titolo prima della pubblicazione dell'atto di divisione o della domanda per la divisione giudiziale; questi acquirenti devono infatti essere chiamati a intervenire nella divisione perchè questa possa avere effetto nei loro confronti; b) è assicurata la tutela dei creditori e di ogni avente causa dai partecipanti alla comunione che abbiano trascritto l'opposizione prevista dall'art. 1113 prima della trascrizione dell'atto di divisione o della domanda per la divisione giudiziale, i quali devono pure essere chiamati a partecipare alla divisione perchè questa sia efficace nei loro confronti.

Massime relative all'art. 2644 Codice Civile

Cass. civ. n. 31290/2025

Ai sensi dell'art. 2644 c.c., gli effetti della trascrizione rendono inopponibili agli acquirenti gli atti di rettifica trascritti successivamente alla trascrizione del loro titolo di acquisto. La rettifica dell'atto è opponibile solo se trascritta prima dell'atto di compravendita che trasferisce il bene a terzi.
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 31290 del 1 dicembre 2025)

Cass. civ. n. 5550/2025

Deve ritenersi opponibile alla massa dei creditori, non ostandovi l'art 45 l.fall, la trascrizione della scrittura privata contenente il contratto preliminare eseguita dopo l'apertura della procedura concorsuale, sulla base di una pronuncia giudiziale che abbia accertato l'autenticità delle sottoscrizioni ivi apposte e la cui domanda introduttiva sia stata a sua volta trascritta prima della dichiarazione di fallimento.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 5550 del 3 marzo 2025)

Cass. civ. n. 3696/2025

In tema di benefici cd. prima casa, la tempestiva registrazione della scrittura privata di acquisto di un nuovo immobile destinato ad abitazione principale, entro l'anno dalla rivendita di quello che era stato acquistato con le tariffe agevolate, conferisce certezza alla data del trasferimento della nuova proprietà, senza che sia richiesta la formalità della trascrizione nei registri immobiliari, affinché il contribuente non incorra nella decadenza comminata alla nota II-bis dall'art. 1, comma 4, della Tariffa, parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986.
(Cassazione civile, Sez. V, ordinanza n. 3696 del 13 febbraio 2025)

Cass. civ. n. 565/2025

L'accordo conciliativo, raggiunto nell'ambito della mediazione, col quale si riconosce ad un terzo l'acquisto per usucapione della proprietà dell'immobile precedentemente ipotecato, anche se trascritto ai sensi dell'art. 2643, n. 12-bis, c.c., non è opponibile al creditore ipotecario, perché il predetto accordo è opponibile solo se antecedentemente trascritto a norma dell'art. 2644 c.c., sia perché esso non è comunque equiparabile alla pronuncia trascritta ex art. 2651 c.c. e resa in un giudizio di accertamento dell'usucapione (in cui il creditore garantito è, peraltro, litisconsorte necessario), sia perché, in ogni caso, l'usucapione non ha effetto estintivo dell'ipoteca. (Fattispecie in tema di opposizione ex art. 619 c.p.c. proposta dal terzo usucapente nei confronti del creditore ipotecario).
(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 565 del 9 gennaio 2025)

Cass. civ. n. 2020/2024

La tutela dell'aggiudicatario ex art. 187-bis disp. att. c.p.c. presuppone che sino al momento del suo acquisto sia mantenuta la trascrizione del pignoramento, dalla quale discende l'inopponibilità dei diritti acquistati dai terzi ai sensi dell'art. 2919, comma 2, c.c.; ne consegue che, qualora la formalità venga cancellata - anche se erroneamente o financo illegittimamente - a seguito di estinzione o di altra forma di chiusura anticipata della procedura, acquistano efficacia, in pregiudizio dell'aggiudicatario, le trascrizioni successive al pignoramento, in applicazione della regola generale di cui all'art. 2644 c.c., a nulla valendo l'eventuale ripristino della formalità pubblicitaria del vincolo espropriativo, in conseguenza della revoca del provvedimento di cancellazione, potendo i relativi effetti operare solo ex nunc e, dunque, in maniera recessiva rispetto agli acquisti "medio tempore" ritualmente trascritti.
(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 2020 del 18 gennaio 2024)

Cass. civ. n. 23141/2023

Gli atti soggetti a trascrizione non producono effetti nei confronti dei terzi che abbiano acquistato diritti sugli immobili, a qualunque titolo, in forza di un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione dei medesimi atti.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 23141 del 31 luglio 2023)

Cass. civ. n. 4092/2023

Il diritto di abitazione spettante al coniuge ex art. 540 c.c. è opponibile al creditore che abbia pignorato, in danno di un coerede, una quota indivisa della proprietà dell'immobile, anche se non sia stato trascritto (o lo sia stato successivamente all'iscrizione ipotecaria e alla trascrizione del pignoramento), trattandosi di diritti diversi e concettualmente compatibili e non verificandosi, quindi, la situazione di conflitto tra acquirenti dal medesimo autore di diritti tra loro incompatibili, presupposto per l'applicazione dell'art. 2644 c.c., con la conseguenza che, in tal caso, oggetto della procedura esecutiva deve ritenersi il diritto di nuda proprietà (o, quanto meno, il diritto di proprietà limitato dal suddetto diritto reale di godimento).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4092 del 9 febbraio 2023)

Cass. civ. n. 4842/2019

Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto relativo a beni immobili sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci ed incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo che, insieme con la menzionata nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari.
(Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 4842 del 19 febbraio 2019)

Cass. civ. n. 4726/2019

Per stabilire se ed in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, senza che a nulla rilevi l'effettivo contenuto dell'atto.
(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 4726 del 19 febbraio 2019)

Cass. civ. n. 21501/2018

La servitù volontariamente costituita, per essere opponibile all'avente causa dell'originario proprietario del fondo servente, deve essere stata trascritta o espressamente menzionata nell'atto di trasferimento al terzo del fondo medesimo, rimanendo, altrimenti, vincolante solo tra le parti.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 21501 del 31 agosto 2018)

Cass. civ. n. 21385/2018

Qualora un immobile incluso in un fondo patrimoniale sia stato alienato a terzi e su di esso sia stata iscritta ipoteca in data anteriore alla trascrizione della compravendita, gli effetti dell'atto dispositivo non sono opponibili al creditore, se per lui pregiudizievoli, ma ciò non esclude che il creditore possa comunque avvalersi di quegli effetti qualora siano per lui favorevoli, come emerge dal coordinamento del principio consensualistico con quello dell'efficacia meramente dichiarativa della trascrizione. (Nella specie, in cui un creditore aveva iscritto ipoteca su un immobile costituito in fondo patrimoniale da coniugi suoi debitori e da questi ultimi alienato con atto trascritto successivamente all'iscrizione ipotecaria, la S.C. ha ritenuto che il creditore potesse giovarsi di tale alienazione per dedurre la sopravvenuta inefficacia dei vincoli derivanti dalla pregressa appartenenza dell'immobile ad un fondo patrimoniale e che, nel contempo, allo stesso creditore non fosse opponibile l'alienazione, in quanto trascritta successivamente alla iscrizione dell'ipoteca).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 21385 del 30 agosto 2018)

Cass. civ. n. 23127/2016

Nell'ipotesi di conflitto fra acquisto "a domino" ed acquisto "a non domino" del medesimo bene, non opera l'istituto della trascrizione, la quale è una forma di pubblicità legale intesa soltanto a risolvere il conflitto fra soggetti che abbiano acquistato lo stesso diritto, con distinti atti, dal medesimo proprietario, priva di efficacia sanante dei vizi di cui sia affetto l'atto negoziale, ed inidonea ad attribuirgli la validità di cui esso sia naturalmente privo. (Nella specie, la S.C. ha escluso l'opponibilità, nei confronti dell'acquirente "a domino", sebbene in virtù di titolo non trascritto, della trascrizione di un verbale di conciliazione giudiziale avente ad oggetto il trasferimento, da parte di chi, al momento della relativa sottoscrizione, non ne era più il titolare, dei medesimi diritti dominicali alienati dal titolare effettivo).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 23127 del 14 novembre 2016)

Cass. civ. n. 6597/2011

La domanda giudiziale volta ad ottenere l'accertamento dell'esistenza di un patto di prelazione in caso di vendita di un bene immobile, in assenza di una specifica previsione normativa al riguardo, non è suscettibile di essere trascritta; il patto di prelazione, infatti, non può essere assimilato al contratto preliminare, in quanto in quest'ultimo è individuabile un'obbligazione già esistente, rispetto alla quale ha senso assicurare l'effetto di prenotazione della trascrizione, effetto che non è invece collegabile al patto di prelazione, che non prevede alcun obbligo di futuro trasferimento.
(Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 6597 del 23 marzo 2011)

Cass. civ. n. 2162/2005

In tema di trascrizione, il conflitto fra l'acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione è sempre risolto, nel regime ordinario del c.c., a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l'usucapione e dall'anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell'acquisto a titolo derivativo, atteso che il principio della continuità delle trascrizioni, dettato dall'art. 2644 c.c., con riferimento agli atti indicati nell'art. 2643 c.c., non risolve il conflitto tra acquisto a titolo derivativo ed acquisto a titolo originario, ma unicamente fra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa.
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Nell'ipotesi di conflitto fra acquisto a domino ed acquisto a non domino del medesimo bene non opera l'istituto della trascrizione, che è una forma di pubblicità legale intesa soltanto a risolvere il conflitto fra oggetti che abbiano acquistato lo stesso diritto, con distinti atti, dal medesimo proprietario, senza alcuna efficacia sanante dei vizi di cui sia affetto l'atto negoziale, sicché l'avvenuta trascrizione di un atto è inidonea ad attribuire la validità di cui esso sia naturalmente privo. (Nella specie, è stato ritenuto che l'avvenuta trascrizione dell'acquisto a non domino di un imbarcazione non spiegava alcuna influenza sulla validità del titolo di acquisto a domino, che invece non era stato trascritto).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2162 del 3 febbraio 2005)

Cass. civ. n. 2161/2005

In tema di trascrizione, il conflitto fra l'acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione è sempre risolto, nel regime ordinario del c.c., a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l'usucapione e dall'anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell'acquisto a titolo derivativo, atteso che il principio della continuità delle trascrizioni, dettato dall'art. 2644 c.c., con riferimento agli atti indicati nell'art. 2643 c.c., non risolve il conflitto tra acquisto a titolo derivativo ed acquisto a titolo originario, ma unicamente fra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 2161 del 3 febbraio 2005)

Cass. civ. n. 20292/2004

Gli effetti sostanziali contemplati all'art. 2644, c.c., non sono gli unici realizzati dalla trascrizione, in quanto questo istituto non mira soltanto a dirimere eventuali conflitti fra diritti tra loro incompatibili, ma assolve - tra l'altro - la finalità di rendere opponibili ai terzi determinate situazioni che comportano vincoli di indisponibilità relativamente a beni o diritti immobiliari ed alla quale è preordinato - fra gli altri - l'art. 2914, c.c., che stabilisce la inopponibilità, nei confronti del creditore pignorante, delle alienazioni di beni immobili successive al pignoramento; pertanto, al creditore che abbia pignorato i crediti per canoni di locazione dovuti al proprio debitore è inopponibile il decreto di omologazione della separazione consensuale che abbia assegnato il relativo immobile al coniuge di quest'ultimo, qualora sia stato trascritto successivamente al pignoramento.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 20292 del 14 ottobre 2004)

Cass. civ. n. 15393/2002

Ai sensi dell'art. 2644 c.c., l'istituto della trascrizione è un mezzo legale di pubblicità, posto a tutela della circolazione dei beni immobili, volto a dirimere i conflitti rispetto ai terzi aventi causa (e non tra le stesse parti di negozi, traslativi o costitutivi di diritti reali, tra loro incompatibili).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 15393 del 4 novembre 2002)

Cass. civ. n. 5894/2001

La nullità dell'atto di trasferimento di un bene immobile, derivante dall'incommerciabilità del bene medesimo perché demaniale, preclude l'applicabilità del principio della sequenza delle trascrizioni sancito dalla disposizione contenuta nell'art. 2644 c.c.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5894 del 20 aprile 2001)

Cass. civ. n. 15503/2000

Il principio secondo il quale il conflitto tra l'acquisto a titolo derivativo e l'acquisto per usucapione è sempre risolto a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l'usucapione e della anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell'acquisto a titolo derivativo, trova applicazione anche in relazione all'acquisto di un bene per aggiudicazione in sede di esecuzione forzata, essendo quest'ultimo un acquisto non a titolo originario, ma a titolo derivativo, in quanto trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato da quest'ultimo all'acquirente.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15503 del 6 dicembre 2000)

Cass. civ. n. 8650/1994

Il principio per cui nel conflitto tra acquirente a titolo derivativo e acquirente per usucapione, è data la prevalenza a quest'ultimo, nei confronti dell'acquirente per atto fra vivi successivo all'avvenuta usucapione, indipendente dal tempo di trascrizione della sentenza che accerta l'usucapione, che ha natura dichiarativa, non è applicabile all'ipotesi in cui chi assume di aver acquistato per usucapione un fondo confinante, pretenda di esercitare la prelazione in occasione della vendita del fondo finitimo, poiché in tal caso, al fine di verificare l'anteriorità o meno dell'usucapione alla vendita del fondo finitimo, si rende applicabile l'art. 2644 c.c., che attribuisce la preferenza a chi abbia trascritto anteriormente il proprio titolo, non avendo l'alienante alcun altro mezzo, al fine di assolvere all'onere della notifica della proposta di alienazione, che non la visura dei registri immobiliari.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8650 del 21 ottobre 1994)

Cass. civ. n. 7512/1994

La omessa trascrizione del titolo di acquisto della proprietà di un bene in capo all'acquirente non influisce sul diritto di questo e sui poteri di disposizione che da tale diritto a lui conseguono e non pregiudica, quindi, la validità ed efficacia del contratto preliminare di compravendita di detto bene dallo stesso stipulato né impedisce l'accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto proposta nei suoi confronti dal promittente compratore ai sensi dell'art. 2932 c.c., ancorché il bene risulti alienato, con atto anteriormente trascritto, da un terzo che non ne sia proprietario all'atto del trasferimento, atteso che nella suddetta ipotesi di conflitto tra un acquisto a domino ed un acquisto a non domino ello stesso bene, non opera l'istituto della trascrizione, la cui funzione non è quella di sanare i vizi dell'atto negoziale trascritto ma quella di risolvere il conflitto tra diversi acquirenti del bene dal medesimo titolare.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7512 del 25 agosto 1994)

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Consulenze legali
relative all'articolo 2644 Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

R. V. chiede
martedì 21/01/2025
“Desidero sapere se il regolamento condominiale è valido nei miei confronti.

Il rogito notarile di acquisto dell’appartamento (appartamento nuovo – primo acquisto dal costruttore) è stato stipulato il 21 dicembre 2021 e, riguardo il regolamento condominiale così prevede:

“La Parte acquirente si obbliga a rispettare e a far rispettare le norme portate dal regolamento di condominio che, unitamente alle tabelle millesimali, è allegato all'atto autenticato in data 14 dicembre 2021 dal Notaio Avv. XXX di YYY, Repertorio n. ..., nei termini per la registrazione.

Al riguardo, la Parte venditrice precisa di essersi riservata il diritto di nominare l'Amministratore condominiale per il primo biennio.

Vengono inoltre espressamente convenuti e reciprocamente accettati tra le Parti contraenti i seguenti patti speciali, che la Parte acquirente si obbliga a fare riportare nei successivi atti di rivendita degli immobili acquistati col presente atto, ovvero a fare richiamare con espressa loro accettazione da parte dei successivi aventi causa:

1) parte dei beni costituenti il complesso immobiliare (sia di proprietà esclusiva, sia di comproprietà condominiale) è gravata da servitù di installazione e mantenimento di tutti gli impianti…”

Nel testo del rogito seguono ulteriori norme regolamentari che comunque non si contestano e non sono di mio interesse.

Il problema è che non mi è stata fornita alcuna copia del regolamento condominiale né prima del rogito né all’atto del rogito stesso e che il regolamento (come precisato nel rogito stesso) è stato allegato ad un atto stipulato 7 giorni prima del mio rogito, la cui trascrizione è avvenuta il 22 dicembre 2021 (generale ..., particolare ...) cioè dopo che era stato stipulato il mio atto.

Alla luce di questo desidero sapere se il regolamento condominiale (non l’estratto e integrazione di alcune norme presente nel testo del rogito) con tutte le sue norme è opponibile a me, visto che non lo conoscevo (non è stato allegato e neanche fornita copia) e non lo potevo conoscere (in quanto non ancora trascritto) al momento dell’acquisto.”
Consulenza legale i 27/01/2025
Per quello che si è inteso, la servitù condominiale è opponibile anche all’autore del quesito, indipendentemente dal fatto che il regolamento contrattuale sia stato trascritto successivamente alla stipula del suo rogito di acquisto.


Innanzitutto, in tale ultimo rogito si fa - infatti - chiaro riferimento ai patti e alle condizioni racchiusi nel precedente regolamento del 14.12: in particolare si è espressamente accettata, per quanto si è inteso, l’esistenza di servitù condominiali.
Per tale motivo esse sono comunque opponibili all’autore del quesito, indipendentemente dal momento in cui il regolamento è stato trascritto.


Si tenga presente, inoltre, che ai sensi dell'art. 2644 del c.c. l’efficacia delle trascrizioni nei confronti dei terzi non dipende da quando il rogito è stato sottoscritto ma, piuttosto, dalla data in cui la formalità viene concretamente presentata in conservatoria: l'atto di acquisto è stato materialmente trascritto in conservatoria successivamente alla trascrizione del regolamento e, pertanto, esso sarà pienamente opponibile nei suoi confronti.

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MdM chiede
lunedì 11/04/2016 - Lazio
“Sto per acquistare un appartamento in villa con giardino. Il proprietario mi ha detto che parte del giardino è stata identificata sull'atto come parte comune. Ho effettuato le visura sull'immobile e non esistono sub identificati come area comune ne tantomeno specifici riferimenti sul l'atto di provenienza, ma solamente un disegno allegato su cui acquirente (attuale proprietario) e venditore (ex proprietario di tutta la villa) hanno fatto riferimento a un'area comune. ora per fugare ogni dubbio sulla legittimità di quella porzione di spazio urbanisticamente non determinata ma citata nell'atto notarile il proprietario attuale ha proposto all'altro proprietario esistente (la villa è divisa in due appartamenti) di alienare la loro parte di giardino comune in cambio di 5000€. Questi hanno accettato preso l'assegno e sottoscritto una scrittura privata nella quale si dava contezza di quanto deciso dalle parti. Oggi i signori citati a distanza di un anno hanno ritrattato e non vogliono recarsi dal notaio con il mio promissario venditore per ufficializzare l'alienazione. Detto questo vorrei chiedervi due cose. 1. L'atto che hanno sottoscritto i miei vicini potrebbe bastare per considerare alienata la parte di giardino considerata comune nella considerazione che la stessa non esiste urbanisticamente e catastalmente ed è unita all'intero giardino del mio appartamento (cioè non è fisicamente determinata).
2. Sarebbe possibile chiedere l'esecuzione in forma specifica di quanto pagato?”
Consulenza legale i 02/05/2016
La risposta alla prima domanda è certamente sì: se il bene nel suo complesso è chiaramente individuato – indipendentemente dal fatto che sia catastalmente censito come parte comune o meno – può essere oggetto di atti di disposizione di natura privata (come la scrittura privata di cui alla fattispecie) ed è opportuno ricordare che la vendita è un negozio “consensuale”, ovvero si perfeziona con il semplice consenso tra le parti, per cui il trasferimento del diritto (in questo caso, di proprietà) è immediato come effetto della stipula del contratto.

Naturalmente, non trattandosi (ancora) di atto pubblico regolarmente trascritto, non sarà opponibile ai terzi di buona fede: ciò significa che nel frattempo (prima, cioè, che l’accordo in questione venga formalizzato dal notaio e soprattutto trascritto) soggetti terzi possono acquistare la proprietà o altro diritto sul medesimo bene immobile trascrivendo il proprio titolo di acquisto per primi.

La regola, in buona sostanza, dettata dall’art. 2644 del codice civile, stabilisce il principio della priorità delle trascrizioni: prevale cioè, nell’acquisto del diritto, chi trascrive il proprio atto di acquisto per primo.

Va detto, poi, che la responsabilità in merito all’accertamento della reale situazione giuridica del bene non può essere totalmente demandata alle parti, anzi: la giurisprudenza, ormai da qualche anno, ritiene che la l’attività professionale svolta dal notaio in occasione della preparazione e stesura di un atto di compravendita immobiliare, postula la preventiva verifica della libertà e disponibilità giuridica del bene immobile del quale gli viene chiesto il trasferimento da un soggetto ad un altro, attraverso le risultanze dei registri immobiliari, dovendolo considerare un obbligo ricompreso nel rapporto di prestazione d’opera professionale, il cui fine è ravvisabile nell’esigenza di assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico per il cui compimento necessita l’intervento pubblicistico del suddetto professionista.

A tal proposito la Corte di Cassazione ha affermato (sentenza n. 264 del 11 gennaio 2006), che “per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, poiché l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessaria perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti dell’atto”.

Ed ancora, sempre sul punto: “nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio dell’attività di notaio, il professionista è tenuto ad una prestazione che, pur rivestendo i caratteri dell’obbligazione di mezzi e non di risultato non può ritenersi circoscritta al compito di mero accertamento della volontà delle parti ed alla direzione della compilazione dell’atto, estendendosi, per converso, a tutte quelle ulteriori attività preparatorie e successive, funzionali ad assicurare la serietà e la certezza del rogito ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico del negozio voluto dalle parti, con la conseguenza che l’inosservanza di tali obblighi accessori dà luogo a responsabilità "ex contractu" per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità (Cass. Civ., 28 gennaio 2003, n. 1228)”.

Infine, anche se non è molto chiaro a quale soggetto si riferisca l’ultima domanda, è logico presumere che il riferimento sia all’accordo di compravendita tra il nuovo acquirente ed il precedente titolare della villetta con giardino; ugualmente si può dedurre che sia stato siglato (o che ciò verrà fatto) un contratto preliminare di compravendita.

In tal caso, qualora una delle parti (nella fattispecie in esame, il promittente alienante) non mantenga la promessa e rimanga inadempiente all’obbligo di contrarre (di stipulare, cioè, il contratto definitivo), la legge (art. 2932 codice civile) attribuisce all’altra parte il diritto di rivolgersi ad un giudice per chiedere una sentenza che “tenga luogo” del contratto non concluso, vale a dire che “si sostituisca al contratto” non stipulato per produrne gli effetti.

Nel caso del preliminare di compravendita, quindi, la sentenza servirà a trasferire coattivamente la proprietà dell’immobile, trasferimento che non è potuto avvenire in sede di accordo tra privati.
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Luca C. chiede
giovedì 09/06/2022 - Piemonte
“Buongiorno, cerco di essere il più chiaro possibile.
Mio padre è molto indebitato. I miei genitori si sono separati e mia madre ha ottenuto, in forza del fatto che mio padre aveva sottratto molto denaro alla famiglia e altre motivazioni, il diritto di abitazione sulla casa coniugale e il trasferimento della casa ai figli come mantenimento, in quanto, appunto, non riusciva a mantenerci. La separazione e tutto il resto sono state approvate dal giudice e in forza dell'omologa abbiamo effettuato il trasferimento. Una settimana prima del trasferimento un creditore ha iscritto ipoteca sulla casa coniugale e sei mesi dopo ha effettuato il pignoramento, che non ci è stato notificato, né a mia madre in quanto titolare del diritto di abitazione e né ai figli in quanto nuovi proprietari dell'immobile. Attraverso una visura ipotecaria ci siamo accorti del fatto che la trascrizione del pignoramento è stata effettuata a nome di mio padre e non risulta a nome nostro. La domanda è: il pignoramento è valido? Perché come dice l'articolo 557 cpc il pignoramento perde efficacia a causa della mancata trascrizione.”
Consulenza legale i 15/06/2022
Nel caso di assegnazione della casa coniugale e di costituzione di qualunque diritto reale (quale il diritto di abitazione) su di essa, principio generale proprio del nostro ordinamento giuridico è quello secondo cui il titolo iscritto anteriormente prevale sulla trascrizione posteriore (principio espresso con il detto latino “prior in tempore potior in iure” e risultante dal disposto di cui all’art. 2644 del c.c.).

La fattispecie che viene qui descritta non è dissimile dall’ipotesi che abbastanza di frequente si presenta nella pratica di acquisto di un immobile destinato a residenza familiare, per il quale l’acquirente si trova costretto a contrarre un mutuo con l’istituto di credito al fine di veder finanziato parte dell’importo da versare a titolo di corrispettivo al venditore.
In questi casi, com’è ben noto, l’istituto di credito pretende l’iscrizione di ipoteca in proprio favore sull’immobile acquistato.
Successivamente, intervenuta una situazione di crisi familiare e la conseguente separazione dei coniugi, quello stesso immobile, acquistato ed ipotecato anteriormente, viene assegnato, soprattutto in presenza di figli non autosufficienti, quale casa familiare ad uno dei coniugi, che può anche non essere quello che ne è proprietario.

Ebbene, in questo caso, qualora il mutuatario nonché proprietario dell’immobile dovesse rendersi inadempiente nel pagamento delle rate di mutuo, il creditore ipotecario potrà agire esecutivamente sull’immobile ipotecato come se lo steso fosse libero e non gravato dall’assegnazione in favore di uno dei coniugi.
In tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione, Sez. III civile, con sentenza n. 7776 del 20.04.2016, affermando in modo inequivocabile che l’anteriorità del titolo deve essere riferita all’iscrizione di ipoteca e non del pignoramento.
Secondo la S.C., dunque, il pignoramento potrà essere effettuato successivamente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa familiare, in quanto l’immobile, ove l’ipoteca sia stata iscritta prima dell’assegnazione, potrà essere sottoposto ad esecuzione come libero.
Il creditore ipotecario, dunque, potrà portare avanti l’esecuzione iniziata con il pignoramento fino a giungere alla vendita forzata dell’immobile, a seguito della quale il coniuge assegnatario sarà tenuto a liberare l’immobile.

Quanto fin qui detto vale, oltre che per il provvedimento di assegnazione emesso dal Presidente del Tribunale e trascritto successivamente all’iscrizione di ipoteca, per la costituzione di qualunque altro diritto reale, quale il diritto di abitazione, trascritto successivamente all’iscrizione dell’ipoteca in favore del creditore, e ciò proprio in forza di quella regola di cui è espressione il sopra citato art. 2644 c.c., in combinato disposto con l’art. 2643 del c.c., dalla cui lettura si ricava che qualunque atto trascritto o iscritto successivamente ad una precedente iscrizione ipotecaria o trascrizione non possono avere effetto con riguardo a chi, a qualunque titolo, abbia acquistato diritti in forza di atti iscritti o trascritti anteriormente.

Del resto, una diversa interpretazione delle norme sulla trascrizione (quale quella che qui si vorrebbe far valere) non potrebbe avere altro effetto che quello di agevolare l’abuso di chi abbia come unica intenzione quella di utilizzare il provvedimento di assegnazione della casa familiare (o di costituire altro diritto reale su di esso) al solo fine di eludere il pagamento dei proprio debiti nei confronti del creditore ipotecario.

Quanto espresso dalla S.C. e dalle norme sopra richiamate in tema di trascrizione trova oltretutto conferma nelle norme che lo stesso codice civile detta specificatamente in tema di ipoteca, ed in particolare all’art. 2808 c.c., relativo proprio agli effetti dell’ipoteca, ove viene detto espressamente che l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare (ovvero assoggettare a pignoramento) i beni vincolati a garanzia del suo credito anche nei confronti di eventuali terzi acquirenti (ai quali, per forza di cose, vanno assimilati coloro che hanno acquistato diritti reali minori sul bene in forza di un atto trascritto successivamente all’iscrizione ipotecaria).

Tale regola trova la sua ratio nel fatto che l’iscrizione ipotecaria ha natura di pubblicità costitutiva in quanto comporta la costituzione del vincolo sia nei rapporti tra le parti che nei confronti dei terzi.
In particolare, con riguardo all'individuazione del momento preciso di insorgenza del vincolo e della sua opponibilità ai terzi, la giurisprudenza ha precisato che l'iscrizione di garanzia ipotecaria su bene immobile è opponibile ai terzi per effetto ed a partire dalla inserzione nel registro generale d'ordine, non dalla successiva annotazione nel registro particolare; la prima delle suindicate formalità, infatti, si traduce in una pubblicità di tipo analitico, idonea a dare notizia esterna del diritto nelle more occorrenti per l'aggiornamento del registro particolare (così Cass. civ. Sez. II sent. n. 9978 del 28.08.1992).

Per quanto concerne, infine, la circostanza che il pignoramento risulti trascritto nei confronti del solo coniuge titolare del diritto pieno di proprietà al momento della costituzione dell’ipoteca, va detto che ciò non può dar luogo di diritto a nullità e/o inesistenza dello stesso atto di pignoramento, potendo al più il giudice dell’esecuzione disporre la rinnovazione della notifica di quell’atto di pignoramento anche nei confronti del coniuge titolare del diritto di abitazione e dei figli in favore dei quali nel frattempo l’immobile è stato trasferito, gravato dal diritto di abitazione (tale notifica viene disposta facendo applicazione analogica del disposto di cui all’art. 599 del c.p.c.).
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