Articolo 1605 Codice Civile

Opponibilità al terzo acquirente della cessione o liberazione di fitti e pigioni soggette a trascrizione e non trascritte

La disposizione in esame è dettata dall'intento di impedire la collusione tra locatore e conduttore a danno del terzo. In virtù di essa quando la liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non risulti da atto scritto (atto pubblico o scrittura privata) avente data certa (art. 2704) anteriore al trasferimento, il terzo acquirente è tenuto a riconoscere soltanto le anticipazioni eseguite. Il terzo, però, potrà sempre impugnare, nei confronti del venditore, anche le anticipazioni, sempre inferiori al triennio, che abbiano data certa anteriore al trasferimento, quando gli siano state occultate. Infatti dalla certezza della data non scaturisce necessariamente la conoscenza dell'atto da parte del compratore, ma unicamente nasce una anteriorita di diritto, per cui se il conduttore conserva il diritto acquisito malgrado l'occultamento dell'avvenuta anticipazione, il compratore acquista un diritto di garanzia nei confronti del venditore.

L'art. 2643 n. 9 stabilisce che si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione gli atti e le sentenze da cui risulti liberazione o cessione ultratriennale: sono pertanto opponibili al terzo acquirente le anticipazioni superiori al triennio che siano regolarmente trascritte. L'articolo in esame precisa poi il significato specifico dell'art. 2644 secondo il quale gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, se trascrivibili e non trascritti, non debbono avere alcun effetto rispetto ai terzi acquirenti, nel senso dell'opponibilità al terzo acquirente nei limiti della durata per la quale non è richiesta tale formalità. Se il triennio è già trascorso nel giorno del trasferimento, la liberazione o la cessione non può essere opposta per un ulteriore triennio, ma solo nei limiti dell'anno in corso successivo al triennio.

Gli atti di liberazione possono risultare da quietanza, da contratto o da remissione; la cessione è costituita dalla sostituzione di un terzo al locatore con il consenso del conduttore.

420 Ho regolato nell'art. 461 la sorte delle anticipazioni e delle cessioni del prezzo della locazione nel caso di alienazione della cosa locata.
Come è noto il diritto vigente regola la punibilità di dette anticipazioni e cessioni nell'articolo 1932 n. 7 cod. civ. e nell'articolo 687 comma terzo cod. proc. civ. Il primo estende la trascrizione e i suoi effetti anche agli atti suddetti se si riferiscono ad un termine maggiore di 3 anni; il secondo oppone all'aggiudicatario soltanto le anticipazioni fatte in conformità degli usi locali.
Ho preferito conciliare le due disposizioni prevedendo anzitutto separatamente il caso di alienazione volontaria e quello di vendita forzata.
Nel primo funzionano senz'altro i principi della trascrizione perciò saranno punibili gli atti di anticipazione e di cessione ultratriennali che siano stati assoggettati alla pubblicità per trascrizione. Se manca questa, gli atti medesimi, ove abbiano data certa anteriore all'alienazione, saranno opponibili solo nei limiti del triennio in corso al giorno del trasferimento: si è regolato così nel senso più equo l'ipotesi in cui l'alienazione avvenga dopo il primo triennio, che non avrebbe potuto disciplinarsi mercé il principio della riduzione ad un solo triennio di tutta l'efficacia dell'anticipazione, perché questa in fatto, quando interviene la vendita, è già durata più di tre anni.
Nel caso di vendita forzata ho mantenuto ferma l'efficacia erga omnes della trascrizione cui siano state sottoposte le anticipazioni e le cessioni superiori al triennio. Se manca la trascrizione solo l'anticipazione infratriennale si può opporre: la cessione, anche se inferiore al triennio è un atto di anticipata disposizione, che non può vedere mantenuta la sua efficacia di fronte al pignoramento, dato che dovrebbe andare ad effetto nelle more dell'esproprio, quando cioè i frutti dell'immobile sono di diritto immobilizzati. Le anticipazioni, se conformi alla consuetudine locale, non devono invece essere sospettate e perciò non subiscono l'effetto del pignoramento, tanto più che si sono attuate anteriormente al pignoramento medesimo. Si adotta così pure su questo punto il sistema del codice di procedura civile, il quale nell'ambito della soluzione accolta viene ad essere coordinato al codice civile, più che opposto al medesimo, come fino ad ora aveva fatto la dottrina e la giurisprudenza.

691 Negli art. 1599 del c.c. e art. 1605 del c.c. si disciplina, in modo sostanzialmente conforme al codice del 1865, l'opponibilità ai terzi acquirenti del contratto di locazione e delle anticipazioni (liberazione) o cessioni del prezzo della cosa locata. Si è distinto tra alienazione volontaria e vendita forzata. Quest'ultima ipotesi è regolata nell'art. 2923 del c.c., la precedente nell'art. 1599 del c.c.; così è del pari per la liberazione e per la cessione del prezzo della locazione (art. 2924 del c.c. e [[1605cc]).Si è chiarito che il possesso di buona fede di mobili non iscritti la pubblici registri libera la cosa dal diritto del conduttore, come la libera dai diritti reali afferenti (art. 1599, secondo comma). Si è risoluta la questione dell'opponibllità al terzo acquirente di una locazione soggetta a trascrizione e non trascritta (articoli 1599, terzo comma, e 2643, n. 8) e della cessione o liberazione di fitti e pigioni pure soggetta a trascrizione e non trascritta (articoli 1605, secondo comma, e 2643, n. 9); e si è risoluta nel senso dell'opponibilità nei limiti della durata per la quale non è richiesta tale formalità. Con ciò si è precisato il senso specifico dell'art. 2644 del c.c., secondo il quale i suddetti atti, se trascrivibili e non trascritti, non debbono avere alcun effetto rispetto ai terzi acquirenti.