Necessità di rimuovere gli ostacoli opposti dal regime del codice del 1865
Perché l'istituto dell'enfiteusi potesse diffondersi, propagarsi e produrre ancora i benefici effetti che da esso tuttora si attendono, era soprattutto necessario
rimuovere gli ostacoli che il regime del codice del 1865 opponeva, specialmente col diritto perpetuo e inderogabile di riscatto ad arbitrio dell'enfiteuta e in quel determinato modo, togliendo ogni efficacia a patti contrari eventualmente più gravosi per l'enfiteuta stesso.
La non breve esperienza fatta dalla disciplina dell'istituto contenuta nel codice del 1865 aveva dimostrato che ben pochi erano coloro che avevano scelto una forma di contratto che li teneva permanentemente sotto la minaccia di espropriazione, a meno che non si fossero ricompensati di una tale minaccia, esigendo un canone molto più elevato del normale e sopprimendo o riducendo il compenso dovuto all'enfiteuta per i miglioramenti apportati al fondo, nel caso di devoluzione ; ma in tal caso, difficile era trovare enfiteuti.
D'altra parte, sotto il regime del codice del 1865, si era verificato e si verificava che non appena l'enfiteuta riusciva a mettere insieme una certa somma, non la destinava ai miglioramenti del fondo, ma l'impiegava nell'affranco.
Pertanto le enfiteusi erano ormai utilizzate esclusivamente da
speculatori, che miravano unicamente a diventare proprietari mediante il versamento di un piccolo capitale, che potevano sempre mettere insieme sfruttando oltre ogni limite il fondo, e ciò senza alcuna preoccupazione, poiché potevano in ogni momento affrontare il pericolo della devoluzione con l'affranco.
Occorreva allora trovare un sistema con cui superare la grave questione della
redimibilità coatta, considerata giustamente come una preoccupante imposizione a carico dei concedenti, specie dei concedenti privati, e tale da turbare l'equilibrio degli interessi delle due parti.
Mentre si era alla ricerca di un tale sistema, era sempre più difficile era trovare, almeno tra privati, dei proprietari che si adattassero a perdere un giorno o l'altro la proprietà di tutto o di parte del fondo, a meno che, come si è detto, non includessero nel contratto clausole compensatrici, le quali alla loro volta finivano con l'essere o col diventare troppo gravose per l'enfiteuta.
Limitazioni al diritto di affrancare
Il nuovo legislatore, accogliendo le proposte della Commissione reale per la riforma dei codici, ha studiato una disciplina dell'affrancazione che, pur sancendo il diritto inderogabile dell'enfiteuta di affrancare, introduce delle
limitazioni, in modo da non colpire nel cuore l'istituto che si vuole diffondere e conservare, poiché esso, opportunamente regolato e disciplinato dalla legge, ha o può avere non di rado un grande vantaggio sulla stessa proprietà libera immobiliare.
L'art. 971 dispone, pertanto, che il diritto di affrancare non può esercitarsi prima che siano trascorsi venti anni dalla costituzione dell'enfiteusi, e ciò per impedire soprattutto che l'enfiteuta si sottragga, con l'affrancazione del fondo, all'obbligo di migliorarlo, che deve essere lo scopo principale da raggiungere, e come tale ha carattere di interesse generale.
Nulla vieta che nell'atto costitutivo stesso dell'enfiteusi sia
stabilito dalle parti il termine utile per l'affrancazione, ma esso dovrà essere contenuto tra un minimo di venti anni, fissato nel primo comma dell'art. 971, e un massimo di quaranta, fissato nel secondo comma dell'articolo stesso. Come viene escluso, infatti, un termine più breve dei venti anni per le ragioni anzidette, cosi viene escluso un termine più lungo dei quarant’anni, poiché esso limiterebbe eccessivamente il diritto di affrancazione.
Questa regolamentazione concilia equamente e opportunamente gli interessi dei concedenti e quelli degli enfiteuti, ai quali ultimi un periodo di tempo, adeguatamente lungo, anziché essere di danno, permette di destinare la maggior parte del capitale alle migliorie ed insieme di accantonare un fondo per provvedere, a suo tempo, al riscatto.
Tassatività dell'obbligo di migliorare il fondo
Se poi nell'atto costitutivo è prestabilito un piano di lavori, sempre per quel carattere di interesse generale del miglioramento dei fondi con conseguente incremento della produzione, insito proprio nel contratto di enfiteusi, lo stesso articolo, al comma terzo, non consente l'affrancazione prima che i miglioramenti siano stati eseguiti, e sempre rimanendo fermo il termine minimo di venti anni dalla costituzione dell'enfiteusi. Tale termine, infatti, deve ritenersi non suscettibile di riduzione, anche se i lavori previsti nel piano sono stati tutti eseguiti prima dello scadere del termine stesso.
È evidente la tassatività di questo obbligo di migliorare il fondo che il nuovo codice ha voluto stabilire: e un'ulteriore prova la si ha anche nella disposizione sancita nell'
art. 972 del c.c., per cui, sempre per porre un freno alla tendenza di trascurare i miglioramenti, la devoluzione, in caso di grave difetto a tale obbligo, prevale alla domanda di affranco, anche se anteriore.
Regolamentazione dell'affrancazione nei casi di pluralità di enfiteusi o di pluralità di concedenti
Vi sono poi i casi di pluralità di enfiteuti o di pluralità di concedenti. In queste ipotesi, il nuovo codice, colmando le lacune del codice del 1865, ha stabilito che quando gli enfiteuti siano più di uno, allo scopo di evitare al concedente sgradite o dannose vicinanze e comunicazioni,
l'affrancazione del fondo può promuoversi anche da uno solo di essi, ma non limitatamente alla propria quota, bensì
per la totalità del fondo. Se cosi non fosse, d'altra parte, il diritto che il legislatore ha riconosciuto all'enfiteuta, potrebbe, nella maggior parte dei casi, rimanere lettera morta per l'inerzia o per il mal volere di un coenfiteuta, fosse pur possessore d'una parte minima del fondo e quindi senza un grande interesse a redimerlo. Vuol dire che, in tal caso, l'enfiteuta affrancante subentra nelle ragioni spettanti verso gli altri enfiteuti, i quali hanno, in conseguenza, diritto a una proporzionale riduzione del canone e possono sempre affrancare le loro quote.
La Relazione ministeriale cosi commenta questa disposizione: «
Questa disciplina ha il pregio di conciliare il principio che nessun partecipante a una comunione può peggiorare la condizione degli altri con il principio che il concedente non pub essere costretto ad accettare un' affrancazione parziale. Se all'enfiteuta affrancante si fosse conferito il diritto di rivalersi delle quote spettanti ai coenfiteuti, si sarebbe, rispetto a costoro, convertita in un obbligo la facoltà di affrancare e peggiorata cosi la loro condizione ».
Nel caso invece che
più siano i concedenti, l'affrancazione può
effettuarsi per la quota di ciascuno di essi.
La Commissione reale per la riforma dei codici aveva previsto anche il caso in cui
più fondi fossero stati concessi in enfiteusi per modum unius o per un unico canone, proponendo che si stabilisse espressamente che l'affrancazione non potesse effettuarsi che per la totalità dei fondi. Ma tale caso non è stato esplicitamente contemplato nel nuovo codice, poiché si è ritenuto, come si legge nella Relazione ministeriale, che questa ipotesi non esigesse una specifica regolamentazione legislativa, riducendosi la soluzione di essa all'interpretazione della volontà delle parti nella costituzione dell'enfiteusi: «
Se tale volontà sussiste, essa deve essere rispettata finche non sia in conflitto con il principio della disponibilità del proprio diritto da parte dell'enfiteuta, il quale, per quanto i fondi siano concessi in enfiteusi per modum unius, pub del suo diritto disporre anche parzialmente, cosi come pub parzialmente disporre nel caso di un òunico fondo ».
Modalità dell'affrancazione
Nell'ultimo comma dell'articolo viene enunciata la regola generale per cui l'affrancazione si effettua mediante il
pagamento di una somma corr-spondente alla capitalizzazione del canone annuo, e per quanto riguarda le modalità dell'affrancazione, si rimanda alle
leggi speciali, non essendosi ritenuto conveniente stabilire nel codice tale disciplina, che deve adeguarsi alle più varie situazioni economiche
Ratio Legis
Spiegazione
Relazioni
Massime
Consulenza