La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto(1) verso il corrispettivo di un prezzo [1376, 1465](2).
La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto(1) verso il corrispettivo di un prezzo [1376, 1465](2).
(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)
Cass. civ. n. 17123/2020
Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni, sicché il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio". (Cassa con rinvio, TRIBUNALE BUSTO ARSIZIO, 07/11/2014).Cass. civ. n. 21940/2018
In tema di azione di rivendicazione, ai fini della "probatio diabolica" gravante sull'attore, tenuto a provare la proprietà risalendo, anche attraverso i propri danti causa, fino all'acquisto a titolo originario, ovvero dimostrando il compimento dell'usucapione, non è sufficiente produrre l'atto di accettazione ereditaria, che non prova il possesso del dante causa, né il contratto di acquisto del bene, che non prova l'immissione in possesso dell'acquirente.Cass. civ. n. 15215/2018
Il contratto preliminare di vendita di un immobile non produce effetti traslativi e, conseguentemente, non è configurabile quale atto di disposizione del patrimonio, assoggettabile all'azione revocatoria ordinaria, che può, invece, avere ad oggetto l'eventuale contratto definitivo di compravendita successivamente stipulato; pertanto, la sussistenza del presupposto dell' "eventus damni" per il creditore va accertata con riferimento alla stipula del contratto definitivo, mentre l'elemento soggettivo richiesto dall'art. 2901 c.c. in capo all'acquirente va valutato con riguardo al momento della conclusione del contratto preliminare, momento in cui si consuma la libera scelta delle parti.Cass. civ. n. 7853/2018
Non è nullo il contratto di compravendita di un immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimento dell'usucapione, ancorché l'acquisto della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente accertato in contraddittorio con il precedente proprietario.Cass. civ. n. 5935/2018
Ai fini della differenziazione tra vendita ed appalto, quando alla prestazione di fare, caratterizzante l'appalto, si affianchi quella di dare, tipica della vendita, deve aversi riguardo alla prevalenza o meno del lavoro sulla materia, con riguardo alla volontà dei contraenti oltre che al senso oggettivo del negozio, al fine di accertare se la somministrazione della materia sia un semplice mezzo per la produzione dell'opera ed il lavoro lo scopo del contratto (appalto), oppure se il lavoro sia il mezzo per la trasformazione della materia ed il conseguimento della cosa l'effettiva finalità del contratto (vendita).Cass. civ. n. 15751/2017
Nell'ipotesi in cui più venditori trasferiscano, con il medesimo atto, una pluralità di immobili, l'indicazione del prezzo di ciascuno di essi è necessaria, a pena di nullità dell'atto, solo ove i contraenti non intesero dare vita ad una vendita cumulativa con pluralità di oggetti ovvero ad una cd. vendita in blocco, ma a tanti singoli contratti conclusi contestualmente, sebbene strutturalmente distinti in ragione degli oggetti alienati; tale valutazione, che si risolve in una "quaestio voluntatis" risolubile solo con riferimento al caso concreto, integra un apprezzamento di fatto del giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato.Cass. civ. n. 1332/2017
L'accettazione della proposta contrattuale di compravendita, anche ove quest'ultima sia irrevocabile in forza di un patto d'opzione, è idonea a segnare il perfezionamento del contratto, e quindi a spiegare effetto traslativo della proprietà della cosa venduta, non soltanto quando il prezzo sia stabilito in detta proposta o in quel patto d'opzione, ma anche quando sia determinabile alla stregua di criteri, riferimenti o parametri precostituiti, così che la sua successiva concreta quantificazione sia ricollegabile ad un'attività delle parti di tipo meramente attuativo e ricognitivo. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva ritenuto perfezionata la vendita di un’azienda il cui prezzo era stato contrattualmente determinato in ragione dei canoni che l’affittuario della stessa avrebbe dovuto versare dalla data di esercizio dell'opzione al termine del contratto di affitto).Cass. civ. n. 1761/2012
Quando le parti, nel concludere un contratto di compravendita, abbiano inteso determinare il prezzo rinviando alla misura stabilita da una norma, anche secondaria, è riservato al giudice del merito accertare, attraverso le regole legali di ermeneutica, se tale rinvio debba ritenersi fisso (nel qual caso le modifiche sopravvenute dell'atto normativo richiamato sono senza effetto sui patti contrattuali) ovvero mobile (nel qual caso le modifiche sopravvenute dell'atto normativo producono automaticamente effetti sui patti contrattuali). (Nella specie, la C.S. ha reputato corretto l'operato del giudice di merito, il quale aveva attribuito preminente rilievo alla lettera del contratto, nel quale si stabiliva di ancorare il prezzo della fornitura di energia elettrica a quello fissato da una delibera dell'AEGG "e successive modifiche ed integrazioni").Cass. civ. n. 2485/2007
Non è nullo il contratto di compravendita con cui viene trasferito il diritto di proprietà di un immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimento dell'usucapione, ancorché l'acquisto della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente accertato in contraddittorio con il precedente proprietario.Cass. civ. n. 8810/2003
In tema di contratto di compravendita immobiliare, nel caso in cui il venditore dichiari in sede di stipulazione del negozio che il prezzo è stato pagato non si configura nullità per mancanza del requisito essenziale del prezzo, giacché l'esigenza della determinatezza o determinabilità di quest'ultimo è soddisfatta da tale dichiarazione, essendo in essa necessariamente implicito che l'oggetto dell'obbligazione assunta dal compratore è stato determinato, per accordi intercorsi tra le parti, non potendosi concepire il pagamento di un prezzo che non sia stato in concreto esattamente definito. In tale ipotesi, nemmeno qualora — per accordi inter partes — la dichiarazione d'avvenuto pagamento non sia rispondente al vero, può escludersi che sia stato comunque pattuito un prezzo, il cui effettivo pagamento attiene al diverso piano dell'esecuzione del contratto.Cass. civ. n. 11256/1999
Qualora le parti della vendita di un bene mobile stabiliscano di sostituire al prezzo una cosa da dare in solutum, il relativo accordo deve intendersi non come una risoluzione consensuale del precedente rapporto, ma come una datio in solutum rivolta ad estinguere il residuo debito mediante trasferimento di res pro pecunia, senza che venga meno l'originario contratto di compravendita.Cass. civ. n. 7693/1998
La compravendita di azioni di una spa non è priva di oggetto, né ha un oggetto impossibile, per il solo fatto che la società risulti in condizione di dissesto finanziario tale da elidere, di fatto, l'intero capitale sociale, poiché la perdurante esistenza in vita dell'ente conferisce, di per se, natura di beni commerciabili ai relativi titoli di partecipazione, mentre il rischio o la probabilità di un insuccesso economico possono spiegare influenza sotto profili diversi da quelli della validità dell'atto (aleatorietà dell'operazione, sproporzione del prezzo, eventuale annullabilità per errore o rescindibilità per lesione), senza che la dichiarata consapevolezza delle parti contraenti in ordine a quella condizione di crisi ponga, inoltre, detta alienazione in una posizione di incompatibilità con le norme imperative dettate dal codice a presidio dell'integrità del capitale, in quanto le relative disposizioni si traducono in un coacervo di doveri per gli organi sociali e, quindi, non risultano violate o eluse da un negozio il cui unico effetto è quello di operare una sostituzione di un soggetto ad un altro nella qualità di socio.Cass. civ. n. 9884/1996
Oggetto di un contratto di compravendita può essere solo il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto; con la conseguenza che detto contratto non può avere ad oggetto il trasferimento del possesso di un immobile in sé e per sé (non collegato, cioè, alla cessazione della proprietà dello stesso) e da esso, ove comunque posto in essere dalle parti, non possono derivare gli effetti dell'accessione del possesso di cui all'art. 1146, secondo comma, c.c., in quanto il possesso «unibile» ai sensi di detta norma è esclusivamente quello del precedente titolare del diritto trasferito. L'acquisto della proprietà di un immobile per effetto dell'usucapione, affinché possa esser fatto valere e formare oggetto di un contratto di vendita, deve essere dapprima accertato e dichiarato nei modi di legge.Cass. civ. n. 9144/1993
Il prezzo della compravendita deve ritenersi inesistente, con conseguente nullità del contratto per mancanza di un elemento essenziale (artt. 1418 e 1470 c.c.), non nell'ipotesi di pattuizione di prezzo tenue, vile ed irrisorio, ma quando risulti concordato un prezzo obiettivamente non serio, o perché privo di valore reale e perciò meramente apparente e simbolico, o perché programmaticamente destinato nella comune intenzione delle parti a non essere pagato. La pattuizione di un prezzo notevolmente inferiore al valore di mercato della cosa compravenduta, ma non privo del tutto di valore intrinseco, può rilevare sotto il profilo dell'individuazione del reale intento negoziale delle parti e della effettiva configurazione ed operatività della causa del contratto, ma non può determinare la nullità del medesimo per la mancanza di un requisito essenziale. Del pari, non può incidere sulla validità del contratto la circostanza che il prezzo, pur in origine seriamente pattuito, non sia stato poi in concreto pagato.Cass. civ. n. 4180/1976
Nel contratto di compravendita stipulato, come compratore, da una persona nella dichiarata qualità di unico titolare di una ditta che, in realtà, si riferisce ad un'impresa collettiva con soci occulti, l'espressione secondo cui la vendita del bene, destinato all'esercizio dell'impresa, viene effettuata a tale ditta non si risolve in una formula di stile, ma costituisce modo idoneo a trasferire il bene direttamente al patrimonio comune anziché a quello personale del sedicente unico titolare. In tale ipotesi è sufficiente un'attività meramente dichiarativa per l'individuazione dei soci occulti e per riconoscere ad essi la contitolarità del bene acquistato per l'azienda comune, non occorrendo un successivo atto di trasferimento dal singolo socio stipulante al gruppo.Cass. civ. n. 2438/1975
Qualora dalla intestazione e dalla sottoscrizione del contratto di compravendita risulti un unico soggetto come acquirente, la dichiarazione con cui questi, in calce al contratto, affermi di aver comprato anche in nome e per conto di un terzo, non è idonea ad inserire, nel rapporto già definito fra i contraenti sottoscrittori, il soggetto che si assume rappresentato, né a conferire al medesimo il potere di estendere nei suoi confronti gli effetti della vendita, mediante ratifica dell'operato del compratore; detta dichiarazione, infatti, non essendo sottoscritta dal venditore, rimane estranea al negozio, e può avere efficacia solo nei rapporti interni fra il compratore ed il destinatario della dichiarazione stessa.
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La prelazione del confinante coltivatore diretto ha, evidentemente, una ratio assai diversa da quella dell'affittuario e similari, avendo a che fare con ragioni di opportunità legate alla volontà di evitare la eccessiva frammentazione fondiaria, favorendo l’accorpamento dei fondi in modo che vengano a costituire unità produttive economicamente più ampie ed efficienti.
Peraltro, l'ultimo comma dell'art. 8 della legge 590/1965, introduce una eccezione e dichiara: “Ai soggetti di cui al primo comma sono preferiti, se coltivatori diretti, i coeredi del venditore”.
La prelazione agricola, quindi, non trova applicazione (o meglio, trova un'applicazione particolare) quando vi è l’ipotesi prevista dall’art. 732 c.c., ossia di vendita da parte di un coerede del bene ereditato.
Vi è una pronuncia della Suprema Corte di Cassazione che sul punto ha statuito con cristallina chiarezza (va letta al contrario). Si cita la massima: "Il trasferimento a titolo oneroso di una quota indivisa di un fondo rustico in comunione, da parte del titolare di essa, non comporta la spettanza del diritto di prelazione agraria all'altro comproprietario del fondo stesso ove egli non si trovi nelle condizioni specificatamente e tassativamente contemplate dal terzo e dall'ultimo comma dell'art.8 della legge n. 590 del 1965 e cioè componente della famiglia coltivatrice del fondo ovvero coerede del venditore oltre che coltivatore diretto" (Cass. 10218/2001).
A ben vedere, però, nel caso sottoposto all'esame, non c'è una comunione ereditaria, poiché il terreno non è pervenuto ai comproprietari per successione ereditaria ma per comune acquisto fatto con atto tra vivi. E a questo punto poco interessa anche indagare sulla qualifica, eventuale, di coltivatrice diretta della comproprietaria.
In conclusione, se si ha intenzione di procedere alla vendita della propria quota si può procedere tranquillamente con l’offerta ai vicini, non riscontrandosi nel caso di specie alcun diritto di prelazione agraria in capo all’altra comproprietaria. Tutt’al più, la si potrebbe informare delle proprie intenzioni per mera cortesia, ma non sussiste, giuridicamente, alcun obbligo in tal senso.
Si mette solo sull'attenti in riferimento al vicinato: se più sono i confinanti, occorre capire chi ha diritto con preferenza sugli altri, ovviamente nel caso si abbia a che fare con coltivatori diretti.