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Articolo 2657 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 25/09/2024]

Titolo per la trascrizione

Dispositivo dell'art. 2657 Codice Civile

La trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza(1) [2908; 132, 586, 825], di atto pubblico(2) o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata [2703] o accertata giudizialmente [2659; 215, 216].

Le sentenze e gli atti eseguiti in paese estero devono essere legalizzati [2674; 796](3).

Note

(1) Il titolo per ottenere la trascrizione è la documentazione relativa ad un determinato fatto giuridico avvenuto. Essendo richiesta l'autenticità formale, il titolo può essere una sentenza o qualsiasi altro provvedimento posto in essere dall'autorità giudiziaria, un atto pubblico, una scrittura privata autenticata o giudizialmente accertata.
(2) Nella categoria qui richiamata dell'atto pubblico devono essere compresi anche i provvedimenti amministrativi e, più in generale, qualsiasi documento che sia stato emesso da un pubblico ufficiale.
(3) Atti e sentenze straniere devono essere riconosciute dal nostro ordinamento attraverso la cosiddetta "legalizzazione", che consiste in un'estensione interna dell'autenticità rilasciata dal Paese d'origine.

Ratio Legis

Ai fini della trascrizione, per la Conservatoria competente non rileva il fatto giuridico, bensì il titolo, in originale o in copia autentica (v. 2658). In assenza di tale titolo, il conservatore è obbligato a rifiutare la domanda di trascrizione, pena la nullità della stessa.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 2657 Codice Civile

Cass. civ. n. 21761/2021

Le clausole dell'accordo di separazione consensuale o di divorzio a domanda congiunta, che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni - mobili o immobili - o la titolarità di altri diritti reali, ovvero ne operino il trasferimento a favore di uno di essi o dei figli al fine di assicurarne il mantenimento, sono valide in quanto il predetto accordo, inserito nel verbale di udienza redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è stato attestato, assume forma di atto pubblico ex art. 2699 c.c. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo il decreto di omologazione della separazione o la sentenza di divorzio, valido titolo per la trascrizione ex art. 2657 c.c., purché risulti l'attestazione del cancelliere che le parti abbiano prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui all'art. 29, comma 1-bis, della l. n. 52 del 1985, come introdotto dall'art. 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010, conv. con modif. dalla l. n. 122 del 2010L. 30/07/2010, n. 122, restando invece irrilevante l'ulteriore verifica circa gli intestatari catastali dei beni e la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Cass. civ. n. 23945/2020

Colui il quale abbia acquistato un immobile mediante scrittura privata non autenticata, al fine di rendere opponibile tale acquisto ai terzi, deve esperire l'azione di accertamento giudiziale dell'autenticità delle sottoscrizioni, trascrivendo la domanda ex art. 2652, n. 3 c.c., ed, ottenuta la pronuncia favorevole, deve trascrivere la scrittura privata, divenuta titolo idoneo ex art. 2657 c. c. - trascrizione necessaria anche nella prospettiva dell'usucapione decennale ex art. 1159 c.c. - presentandola in originale o in copia autentica al Conservatore dei registri immobiliari, ex art. 2658 c.c.

Cass. civ. n. 1553/2013

Quando è stato concluso un contratto definitivo di compravendita con scrittura privata non autenticata, l'interesse della parte alla documentazione del negozio nella forma necessaria per la trascrizione non trova tutela nel rimedio previsto dall'art. 2932 cod. civ. - che concerne l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto e presuppone, quindi, la stipula di un preliminare -, potendo essere soddisfatto, invece, con la pronuncia di una sentenza di mero accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni. (Rigetta, App. Palermo, 08/03/2006).

Cass. civ. n. 13695/2011

La sentenza di accoglimento della domanda diretta ad accertare l'avvenuto trasferimento della proprietà di un immobile a mezzo di scrittura privata con firma non autenticata presuppone l'accertamento, con efficacia di giudicato, della autenticità della sottoscrizione di tale scrittura. Ne consegue che, in tale ipotesi, non può essere trascritta la pronuncia giudiziale, in quanto non rientrante in alcune delle fattispecie contenute nell'art. 2643 c.c., ma si può procedere alla trascrizione della scrittura privata ai sensi dell'art. 2657 c.c.

Cass. civ. n. 14486/2000

Colui il quale abbia acquistato un immobile mediante scrittura privata non autenticata, al fine di rendere opponibile tale acquisto ai terzi deve esperire l'azione di accertamento giudiziale dell'autenticità delle sottoscrizioni, trascrivendo la domanda ex art. 2652, n. 3 c.c., ed ottenuta la pronuncia favorevole, deve trascrivere la scrittura privata divenuta titolo idoneo ex art. 2657 c.c., presentandola in originale o in copia autentica al conservatore dei registri immobiliari, ex art. 2658 c.c.

Cass. civ. n. 3674/1995

La disposizione dell'art. 2657, comma primo, c.c., secondo cui la trascrizione si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, ha carattere tassativo. Pertanto, quando l'atto soggetto a trascrizione è documentato solo da una scrittura privata con sottoscrizione non autenticata, l'unica via attraverso la quale l'interessato può conseguire la trascrizione dell'atto è quella dell'accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo così, integrando la scrittura con la sentenza, potrà avere titolo idoneo, costituito dalla scrittura con sottoscrizioni accertate giudizialmente.

Cass. civ. n. 10434/1993

La sentenza che accoglie la domanda diretta ad accertare l'avvenuto trasferimento di un immobile a mezzo di scrittura privata con firma non autentica presuppone logicamente l'accertamento, con efficacia di giudicato, della autenticità della sottoscrizione di tali scritture e, pur non potendo, in sé e per sé considerata, essere trascritta, perché non riconducibile ad alcuna delle ipotesi previste dalla legge ed a quelle, in particolare, di cui all'art. 2643, n. 14, c.c. (che si riferisce alle sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati dai precedenti numeri dello stesso articolo), consente, pertanto, la trascrizione della scrittura privata, ai sensi dell'art. 2657 c.c.

Cass. civ. n. 3807/1978

Quando di un atto soggetto a trascrizione non esiste altro documento che una scrittura privata le cui sottoscrizioni non sono state autenticate, perché non apposte nelle condizioni previste dall'art. 2703 c.c. e quindi manca un titolo idoneo per eseguire la trascrizione, l'unica via con cui l'interessato può mettersi in condizioni di trascrivere è quella dell'accertamento giudiziale delle sottoscrizioni, perché, integrando la scrittura con la sentenza, si avrà una scrittura privata con sottoscrizione accertata giudizialmente, e, quindi, un titolo idoneo alla trascrizione. Mentre, a tal fine, l'intervenuto riconoscimento della scrittura esaurisce i propri effetti nell'ambito del processo e non può costituire di per sé un titolo idoneo alla trascrizione, essendo all'uopo necessario che la sottoscrizione non contestata sia accertata e dichiarata in una sentenza.

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G. B. chiede
domenica 17/03/2024
“Comprare un immobili senza passare dal notaio? Dal 2023 è possibile, ma in pochi lo sanno. Vediamo come.
Tuttavia, dal 2023, in Italia è possibile comprare casa senza passare dal notaio, per gli immobili non abitativi (uffici, abitazioni, box, garage, stalle, soffitte, cantine) sotto i 100 mila euro di valore catastale. In questo articolo facciamo chiarezza sul punto.
Come anticipato dal 2023, in Italia è possibile comprare casa senza passare dal notaio, per gli immobili non abitativi (uffici, abitazioni, box, garage, stalle, soffitte, cantine) sotto i 100 mila euro di valore catastale. Questa novità è stata introdotta dal Decreto Semplificazioni 2022, che ha modificato l’articolo 2643 del Codice Civile, sostituendo la dicitura “atto pubblico” con “scrittura privata autenticata”.
Questo è quanto ho letto in un articolo , sarei interessato per un piccolo garage di 12 mq proprietaria mia sorella sotto un veranda di mia proprieta ed inoltre perdita del diritto di passo su una proprieta di mio fratello da parte di miei due cugini che alla vendita si sono scordati di inserire nell'atto del notaio
Grato se possibile avere un definito chiarimento dai vs professionisti
invio i miei migliori saluti


Consulenza legale i 21/03/2024
Ciò che si legge nell’articolo trascritto nel quesito in effetti necessita di qualche chiarimento.
La legge, in verità, non stabilisce alcun obbligo di ricorrere al notaio per acquistare un immobile, in quanto, a prescindere dalle modifiche a cui si fa riferimento nella notizia letta, l’art. 1350 del c.c. dispone espressamente che devono farsi per atto pubblico o scrittura privata, sotto pena di nullità, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili.
Non è una novità, dunque, che la compravendita di immobile possa avvenire per scrittura privata!
Tuttavia, l’art. 1350 c.c. deve a sua volta essere necessariamente raccordato con quanto disposto dai successivi artt. 2643 e 2657 c.c., entrambi dettati in materia di trascrizione, ovvero quel particolare strumento giuridico predisposto dal legislatore per far sì che il diritto reale acquistato su un bene immobile possa diventare opponibile nei confronti dei terzi, così da poter risolvere eventuali conflitti tra più acquirenti del medesimo bene.
Sembra opportuno a questo proposito ricordare che nel nostro ordinamento, a differenza di quanto avveniva nel diritto romano e ancora oggi accade in altri ordinamenti, il contratto ha efficacia traslativa della proprietà o dei diritti reali ex art. 1376 del c.c.; pertanto, è sufficiente che Tizio e Caio si accordino per la vendita di un certo bene e che tale accordo sia tradotto per iscritto, anche in una semplice scrittura privata (ex art. 1350 c.c.), perché il diritto di proprietà sulla cosa si trasferisca da Tizio a Caio.

Tuttavia, per consentire a chi acquista di sapere se l’alienante non abbia già trasferito la proprietà del medesimo bene ad altri e, dunque, per garantire la circolazione dei beni, l’ordinamento giuridico soccorre con apposite regole, ispirate essenzialmente a due diversi criteri di soluzione dei conflitti:
  • in alcuni casi, ovvero per i beni mobili non registrati, è decisiva l’apprensione materiale del bene;
  • in altri casi, ovvero per gli immobili ed i mobili registrati, è necessaria l’attuazione di un sistema di pubblicità dell’atto traslativo o costitutivo del diritto reale.
In questo secondo caso il conflitto tra più acquirenti dello stesso diritto su un certo bene viene risolto appunto in base alla anteriorità dell’attuazione della formalità pubblicitaria: colui che per primo trascrive nei pubblici registri il titolo dal quale trae origine il suo diritto è preferito rispetto a colui che non ha trascritto affatto o ha trascritto successivamente il proprio titolo di acquisto (cfr. art. 2644 del c.c.).

Ciò comporta che, in virtù del principio del consenso traslativo di cui all’art. 1376 c.c., il contratto ha immediata efficacia traslativa in favore dell’acquirente, che diviene proprietario o titolare di altro diritto reale già nel momento del perfezionamento del negozio, risultante anche da una semplice scrittura privata; tuttavia, fin quando non sia stata eseguita la trascrizione il diritto così acquistato, e già facente parte del patrimonio dell’acquirente, è destinato a soccombere rispetto ai diritti con esso incompatibili che dovessero essere acquistati da altri soggetti in forza di atti trascritti antecedentemente.

E’ sotto questo profilo che assume rilievo ciò che è stato letto nella notizia riprodotta nel quesito.
Si legge in essa che il decreto semplificazioni 2022 ha modificato l’art. 2643 c.c., sostituendo la dicitura “atto pubblico” con “scrittura privata autenticata”.
In realtà già il riferimento a detta norma appare errato, in quanto l’art. 2643 c.c. usa l’espressione “contratto”, senza nulla dire circa la forma che tale contratto deve rivestire, se quella dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
Tale precisazione, invece, si rinviene all’art. 2657 c.c. (non oggetto di alcuna riforma recente), il quale dispone che possono costituire valido titolo per la trascrizione (essenziale ai fini di cui prima si è detto) soltanto:
  1. le sentenze;
  2. gli atti pubblici;
  3. le scritture private con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente;
  4. le sentenze e gli atti seguiti in paese estero debitamente legalizzati.

Con particolare riferimento ai titoli di cui alla lettera c), in effetti, nel DDL Concorrenza presentato nel 2015 compariva una norma che concedeva agli avvocati, a certe condizioni, la possibilità di autenticare le firme.
In particolare, l’art. 29 del suddetto disegno di legge prevedeva quanto segue:
“Art. 29. Semplificazione del passaggio di proprietà di beni immobili ad uso non abitativo
1. In tutti i casi nei quali per gli atti e le dichiarazioni aventi ad oggetto la cessione o la donazione di beni immobili adibiti ad uso non abitativo, come individuati dall'articolo 812 del codice civile, di valore catastale non superiore a 100.000 euro, ovvero aventi ad oggetto la costituzione o la modificazione di diritti sui medesimi beni, è necessaria l'autenticazione della relativa sottoscrizione, essa può essere effettuata dagli avvocati abilitati al patrocinio, muniti di polizza assicurativa pari almeno al valore del bene dichiarato nell'atto.
2. Le visure ipotecarie e catastali per la redazione degli atti e delle dichiarazioni di cui al comma 1 nonché le comunicazioni dell’avvenuta sottoscrizione degli stessi agli uffici competenti sono a carico della parte acquirente, donataria o mutuataria”.

Tuttavia, il DDL è diventato la legge, ma al momento del varo la norma sugli avvocati era già stata stralciata.

Pertanto, ancora oggi l’acquisto di un immobile senza notaio è certamente possibile, potendo farsi risultare da una scrittura privata avente immediato effetto traslativo tra le parti, ma trattandosi di un atto giuridico complesso, che richiede tutta una serie di adempimenti legali (tra cui la sua registrazione e trascrizione) e dalla cui mancanza potrebbero derivare rischi legali e finanziari significativi, ad oggi risulta sempre indispensabile affidarsi a un notaio, per garantire la correttezza e la legalità dell'operazione di acquisto di un immobile.