Articolo 1105 Codice Civile

Tutti i partecipanti alla comunione hanno il diritto di godere della cosa comune allo stesso modo, senza alterarne la destinazione o impedire agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto (art. 1102 c.c.).
Questo il principio che regola i rapporti tra i comproprietari nell’utilizzo della cosa comune.

La giurisprudenza ha ritenuto che, quando non sia possibile il godimento diretto che possa garantire ai comproprietari il medesimo uso, possono deliberarne l’uso indiretto stabilendo di mettere in locazione l’immobile oppure l’avvicendarsi con l’uso turnario (Cass. civ. n. 10264/2023).

Le due soluzioni, quindi, sarebbero entrambe corrette per garantire i diritti delle parti.
In mancanza però di una deliberazione della maggioranza ai sensi dell’art. 1105 del c.c., la Cassazione ha stabilito che colui che utilizza esclusivamente l’immobile potrebbe trovarsi a dover corrispondere agli altri partecipanti i frutti civili, come ristoro per la privazione dell'utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti, con decorrenza dalla data in cui gli perviene la richiesta di partecipazione al godimento da parte degli altri comunisti.

In altre parole, uno dei comproprietari potrebbe anche disporre in via esclusiva del bene (ad esempio con una locazione breve) ma rischia che l’altro gli richieda un’indennità comprensiva della sua quota di profitto derivante dalla locazione e di ristoro per non aver potuto godere del bene.

La soluzione più corretta è quella di rivolgersi all’autorità giudiziaria ex art. 1105 comma 4 c.c. che deciderà in camera di consiglio sulla questione su cui non si è potuto deliberare.

A tal fine si consiglia, prima di ricorrere al giudice, di inviare una comunicazione all’altro comproprietario con oggetto proprio l’invito a deliberare in una determinata data la questione relativa all’utilizzo indiretto dell’immobile o all’uso turnario.
In assenza di partecipazione a questo incontro o di accordo sul punto, si potrà intraprendere l’azione giudiziaria.

Il quesito descrive un classico caso di scuola di conflitto nella gestione ed amministrazione della cosa comune, aggravato dal fatto che la comunione è composta da due soli partecipanti e che quindi non è tecnicamente possibile che si formi una maggioranza che possa imporre la propria volontà alla minoranza dissenziente.
Se dovesse permanere la conflittualità descritta, l’autore del quesito ha due strade davanti a sé: la prima ai sensi del 4° co. dell’art. 1105 del c.c. è quella di ricorrere al giudice il quale adotterà, per mezzo di un provvedimento giudiziario, sostituendosi di fatto ai due proprietari, le decisioni più idonee per l’amministrazione dei cespiti, se del caso anche nominando un amministratore giudiziario; la seconda è quella di monetizzare il capitale e richiedere la divisione della comunione ai sensi dell' art. 1111 del c.c., divisione che, anche in questo caso permanendo la conflittualità, dovrà realizzarsi in contraddittorio in un processo.

Nell’ambito del procedimento instaurato ai sensi dell’art. 1105 del c.c. si potrà ovviamente far presente al giudice la volontà di mettere a reddito i cespiti ricorrendo al mercato delle locazioni ed è molto probabile che il giudice accoglierà tale richiesta.
La soluzione della divisione, però, è forse quella più estrema ma è sicuramente maggiormente risolutiva del problema: per tale motivo ci si sente di consigliare tale strada. Essa, infatti, permetterebbe di acquistare in proprietà esclusiva alcuni dei cespiti oggi condivisi con l’altro proprietario, a patto ovviamente che si abbia la capacità economica per realizzare l’acquisto.

Affianco a tutto questo è assolutamente possibile richiedere al giudice un risarcimento del danno per ingiusta occupazione del bene da parte dell’altro comproprietario.
L’art. 1102 del c.c., se da un lato ammette che il singolo comunista possa fare anche un uso esclusivo del bene comune, dall’altro precisa che non si deve impedire anche agli altri proprietari di farne parimenti uso.
Se, quindi, il cespite occupato esclusivamente dal fratello non ha delle caratteristiche costruttive tali da poter garantire un pari utilizzo del bene per entrambi i nuclei familiari, è ovvio che la condotta tenuta dalla controparte si pone in violazione dell’art 1102 del c.c.
Ciò comporta la possibilità di richiedere, ovviamente anche e soprattutto per via giudiziaria, un risarcimento del danno che può essere sicuramente quantificato facendo ricorso al valore locatizio del cespite abusivamente occupato (Cass.Civ. n.7681 del 19.03.2019).

Il discorso fatto finora muterebbe se l’immobile occupato avesse caratteristiche costruttive tali da permettere un uso simultaneo da parte di entrambi i comproprietari: per fare un esempio pratico si pensi alla classica casetta familiare che può essere divisa in due appartamenti distinti e indipendenti, andando quindi a creare un condominio minimo. In questo caso, infatti, non vi sarebbe alcuna violazione dell’art. 1102 del c.c. e il comportamento della controparte rimarrebbe entro i limiti tracciati dalla norma citata. Il quesito non offre sotto questo aspetto spunti per permettere una ulteriore riflessione, ma sicuramente ciò potrà essere fatto se l’autore deciderà di approfondire il problema con l’ausilio di un legale.

Si precisa che il contenzioso attinente alla indennità di occupazione o alla possibile divisione dell’intero compendio in comune dovrà essere necessariamente preceduto da un tentativo obbligatorio di mediazione, sede dove è sicuramente consigliabile trovare un accordo bonario per regolamentazione pacifica degli interessi contrapposti dei due fratelli litigiosi.

L’art.1105 del c.c. al suo 1° comma, detta un principio generale assolutamente applicabile al caso specifico, ovvero che tutti i partecipanti alla comunione hanno diritto a partecipare alla amministrazione della cosa comune. Per tale motivo controparte non può in alcun modo imporre la realizzazione di lavori straordinari con ditte e modalità lavorative non condivise.

È quanto mai opportuno quindi inviare al vicino una raccomandata con ricevuta di ritorno, con la quale, innanzitutto, manifestare il proprio dissenso a che i lavori vengano realizzati con la ditta scelta da controparte, diffidandola nel contempo da realizzare lavori senza il suo preventivo consenso. Inoltre, con la medesima raccomandata si dovrà sollecitare il vicino a rendere possibile il sopraluogo delle altre ditte individuate al fine di permettere a queste ultime di inviare un preventivo completo.
L’invio di tale raccomandata ha come scopo principale quello di evitare che controparte possa sostenere che vi sia stato un disinteresse nella gestione della cosa comune e che essa usi tale pretesto per richiedere ai sensi degli artt. 1134 e 2031 del c.c. eventuali rimborsi delle spese sostenute per lavori non concordati.

Se i due condomini rimarranno fermi sulle loro posizioni senza giungere ad un accordo sulla gestione della cosa comune, purtroppo l’unica alternativa sarà quella di ricorrere al giudice ai sensi del 4° co. dell’art. 1105 del c.c. Tale norma prevede che se non si adottano i provvedimenti necessari per la gestione della cosa comune ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria, la quale, provvedendo in camera di consiglio, adotterà le scelte amministrative più consone sostituendosi di imperio ai comproprietari in disaccordo. L’autorità giudiziaria potrebbe anche nominare un amministratore della cosa comune.

La questione sottoposta nel quesito riguarda una asserita mala gestione da parte dell’amministratore della comunione, che pare essere anche un compartecipe della comunione ereditaria unitamente ai fratelli.
È già stata intrapresa un’azione giudiziaria per sciogliere la comunione ma ci si interroga su quali altri strumenti giuridici si possano utilizzare per indurre o ordinare all’amministratore di eseguire il suo ruolo correttamente garantendo a tutti i compartecipi di godere, allo stesso modo, dei frutti dei beni in comunione.

L’art. 1105 c.c. comma 4 c.c. prevede che in caso di inerzia nella gestione dei beni comuni da parte dell’assemblea, dell’amministratore o di mancata esecuzione della delibera, ciascun partecipante possa adire l’autorità giudiziaria eventualmente anche chiedendo la nomina di un amministratore.
I decreti emessi dal Tribunale in camera di consiglio hanno natura di volontaria giurisdizione e possono essere revocati o modificati in ogni tempo o reclamati davanti alla Corte d’Appello.

L’amministratore giudiziario assume il ruolo di mandatario a cui vengono assegnati i poteri e i compiti da parte del giudice di amministrare i beni oggetto di comunione.

In caso di assoluta mancanza di un amministratore, questo può essere nominato ad interim finché l’assemblea non deliberi scegliendo un proprio amministratore.
Qualora invece un amministratore ci sia ma non abbia adottato i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune, verrà nominato un amministratore giudiziario con mandato speciale limitato al compito da svolgere.

Si rammenta che i provvedimenti giudiziari vengono adottati sulla base di esigenze specifiche concrete e provate, non essendo sufficiente al fine di ritenere soddisfatto l’onere della prova, la semplice asserzione di aver eseguito un determinato compito o dovere derivante dal proprio ruolo o dalla delibera dell’assemblea dei compartecipi.

Nel caso di specie, quindi, il mancato rispetto delle disposizioni del regolamento di gestione (mancata liquidazione degli utili della comunione) costituisce un’inerzia dell’amministratore e può a parere dello scrivente essere proposto come motivo per la nomina di un amministratore giudiziario ai sensi dell’art. 1105 comma 4 c.c.

È chiaro che non è possibile sapere a priori se, al momento della ricezione del ricorso, l’amministratore e compartecipe attuale non esegua correttamente il proprio compito vanificando il deposito dell’atto.
È pur sempre vero che se l’obiettivo è avere la liquidazione degli utili e un maggior rispetto dei diritti della minoranza, adire l’autorità giudiziaria come extrema ratio diventa strumento utile per difendere i propri interessi.

Rimane sempre possibile, per il compartecipe, impugnare la delibera dell’assemblea ai sensi dell’art. 1109 del c.c. con un procedimento contenzioso davanti al Tribunale competente.

Fermo restando le considerazioni di ordine civilistico esposte, passiamo al fronte penale.

Prima, però, occorre fare una premessa.

Agire sul fronte penale può di certo essere utile (spesso, infatti, il timore dell’azione induce la controparte a osservare un comportamento corretto pur di non incorrere in un processo e nell’ipotetica condanna) ma è altrettanto certo che l’azione medesima non produrrà alcun effetto sul fronte strettamente giuridico e funzionale a rimediare alle scorrettezze gestionali emarginate nella richiesta di parere.
Come noto, infatti, il procedimento penale si occupa solo della sussistenza del reato e della punibilità del reo e i casi in cui a ciò si aggiungono altri rimedi sono rarissimi.

Ciò detto, di certo nella questione all’attenzione non ricorre il reato di truffa.
L’ art. 640 del c.p. è un reato estremamente particolare nell’ambito del quale il danno patrimoniale in capo alla persona offesa dal reato deve essere susseguente ad un atto di disposizione compiuto dalla persona offesa medesima, soggiogata dagli artifizi e/o dai raggiri.
Tale scenario non è quello che si prospetta nel caso di specie.

Stando a quanto narrato, invero, l’amministratore ha osservato – e continua a osservare – una condotta sostanzialmente omissiva tramite la quale è possibile che questi si sia appropriato degli utili che avrebbe dovuto liquidare entro il gennaio 2022.
Tale condotta sembra essere sussumibile nell’alveo del reato di appropriazione indebita, previsto e punito dall’ art. 646 del c.p..
In effetti, nella fattispecie in questione incorre qualsiasi soggetto il quale, essendo in possesso (con ciò intendendosi una disponibilità liberà ed esclusa dalla sfera di sorveglianza immediata del proprietario) del denaro o del bene altrui, se ne appropri, comportandosi come fosse il reale titolare del bene o del denaro predetto.
Tutte le circostanze sopra emarginate potrebbero ricorrere nel caso di specie.
L’amministratore, infatti, di certo può vantare una sfera di possesso autonoma degli utili non ancora convogliati ai legittimi proprietari sensibile per l’appropriazione indebita; a ciò va aggiunto che l’inerzia dallo stesso tenuta soprattutto sul fronte della spartizione degli utili in questione potrebbe essere indice dell’impossessamento di cui si è detto.

Il problema è di ordine probatorio.

Vero è che, almeno in astratto, i presupposti dell’appropriazione indebita potrebbero ricorrere, ma è anche vero che, in un caso del genere, i confini tra il penale e una condotta scorretta sotto il fronte strettamente civilistico sono labili.
Questo per dire che, prima di ricorrere allo strumento penale, bisogna essere certi che la condotta dell’amministratore abbia raggiunto dei profili di patologia non altrimenti spiegabili e difficilmente inquadrabili in una condotta infedele dal punto di vista civilistico.
Occorrerebbe, in altre parole, che l’inerzia dell’amministratore, assieme ad altri elementi e circostanze, possa lasciare supporre che questi abbia agito col dolo (diritto penale) tipico dell’appropriazione indebita.

Conseguentemente, pur essendo in astratto corretta la strada dell’appropriazione indebita, si sconsiglia di procedere in autonomia essendo piuttosto necessario rivolgersi a un buon professionista che, analizzata la complessiva dinamica dei fatti nel dettaglio, sia in grado di calare adeguatamente il fatto nell’archetipo previsto dall’articolo 646 del codice penale.
Ciò anche per escludere la sussistenza di eventuali casi di non punibilità dovuti alla parentela espressamente previsti dall’ art. 649 del c.p..

1. tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune;
2. per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.

Il condominio minimo è spesso fonte di litigi di questo tipo, in quanto o i due proprietari trovano un accordo circa l’amministrazione dello stabile oppure si giunge, come in questo caso, alla piena paralisi con conseguenze sicuramente dannose per le proprietà coinvolte.
Pertanto, la strada principale e più idonea a tutelare gli interessi in gioco, è quella di partecipare all’incontro a cui si è invitati dalla controparte non “così tanto per fare”, ma animato da un serio spirito costruttivo e transattivo, coltivando diligentemente questo tentativo fino al raggiungimento di un accordo. Tra l’altro, il fatto che un provvedimento giudiziario abbia certificato l’urgenza dei lavori, e quindi indirettamente si sia accertato un torto della controparte la quale (guarda il caso) per prima ha avuto l’iniziativa conciliativa, deve essere uno sprone a coltivare tale possibilità fino al raggiungimento di un accordo. Questa è la strada maestra per non farsi scappare neppure il bonus 110%, opportunità che si è convinti non durerà all’infinito.

Se tale tentativo dovesse fallire, rimangono due strade.
La prima è quella di ricorrere all’art. 1134 del c.c. Tale articolo in caso di spesa urgente relativa alla manutenzione delle parti comuni dell’edificio, riconosce al singolo proprietario il diritto di compiere tali interventi a sue spese, salvo poi richiedere il rimborso di quanto sostenuto agli altri condomini.
Tale soluzione ha sicuramente il vantaggio di permettere la realizzazione dei lavori, salvo poi dover sostenere un molto probabile contenzioso con l’altro proprietario per il riconoscimento del rimborso. Tale ultimo problema potrebbe, tra l’altro, essere in parte superato se si potesse accedere ai noti bonus fiscali, ma il quesito non offre sufficienti spunti per poter approfondire tale ultima ipotesi.

Se non si vuole intraprendere questo percorso, l’unica alternativa, dando per presupposto che ogni tentativo di conciliazione è andato deserto, è quello di ricorrere al giudice ai sensi del 4° co. dell’art. 1105 del c.c. Tale norma dispone che se i comproprietari non adottano i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune, ciascun partecipante alla comunione può ricorrere alla autorità giudiziaria, la quale, sostituendosi ai proprietari litigiosi, prenderà lei le decisioni più idonee e all’ uopo nominerà un amministratore che li esegua.
Seppur il procedimento descritto sia svolto in camera di consiglio e quindi caratterizzato da una certa speditezza, si consiglia di intraprendere tale strada solo come ultima spiaggia, in quanto porterà sicuramente un allungamento delle tempistiche e seppur si otterrà un provvedimento che indicherà i lavori che si dovranno svolgere, non sempre si ha la certezza su come esso verrà poi concretamente realizzato.

Tra l’altro, l’amministratore nominato dal giudice si troverà anche lui nella esigenza di convocare i proprietari in assemblea e richiedere e quindi riscuotere le somme necessarie per realizzare i lavori. Ma se i due condomini continueranno a litigare e a non essere collaborativi, difficilmente l’amministratore porterà agevolmente a termine il compito che gli è stato affidato.

Da un punto di vista del diritto civile, per procedere ai lavori è necessario ai sensi dell’art.1105 del c.c. convocare l’assemblea dei proprietari, inviando una raccomandata all’altro partecipante (la figliastra con la quota minoritaria di 1/6), con la quale lo si informa: della volontà di procedere alla realizzazione dei lavori, del giorno, luogo e ora in cui avrà luogo la assemblea. Con ogni probabilità l’altro proprietario non risponderà alla convocazione, o anche se si presenterà esprimerà il suo voto contrario alla realizzazione delle opere: ciò, inevitabilmente causerà una paralisi nella gestione della cosa comune.

E’ necessario puntualizzare, infatti, che anche se si detiene la maggioranza delle quote ciò non è sufficiente per procedere alla realizzazione dei lavori.
L’art. 1108 del c.c. richiede per approvare lavori di straordinaria amministrazione innanzitutto la maggioranza per teste dei partecipanti, la quale poi deve essere espressione di almeno 2/3 del valore dell’edificio. Nel caso in cui però la comunione sia composta da solo due partecipanti (come in questo caso), non è mai possibile raggiungere una maggioranza: infatti, o i due proprietari si trovano d’accordo nei lavori da eseguire, oppure uno dei due facendo mancare il proprio consenso lascia l’altro con il “cerino in mano” impedendo di fatto che si formi una maggioranza.

Questo tipo di stallo è molto frequente nelle comunioni con soli due partecipanti ma con un alto tasso di litigiosità e può essere superato solo ricorrendo alla autorità giudiziaria.
L’ ultimo comma dell’art.1105 del c.c. dispone che se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria, la quale provvede in camera di consiglio e può se del caso nominare un amministratore.

La paralisi nelle decisioni amministrative rende sicuramente difficoltosa e lenta la gestione del bene, tuttavia se l’unità immobiliare versa in condizioni di degrado tale per cui sia messa a repentaglio la stessa consistenza del bene o comunque vi sia pericolo anche per la sicurezza dei terzi (rischio crolli e similari), la normativa sulla gestione di affari altrui interpretata assieme all’art.1110 del c.c. autorizza uno dei partecipanti a prendere autonomamente tutte le iniziative necessarie per mettere in sicurezza il bene. Rimane salvo il diritto di richiedere ai sensi dell’art.1110 del c.c. il rimborso di quanto speso agli altri proprietari. Una volta messo in sicurezza il bene, rimane comunque fermo l’obbligo di convocare l’assemblea affinché la stessa possa prendere le decisioni conseguenti.

Dal punto di vista, invece, dei rapporti con il Comune, si nota che in via generale il titolo edilizio può essere richiesto dal proprietario o da chi abbia titolo per richiederlo (art. 11 T.U. Edilizia).
Pertanto, la legittimazione non è fondata soltanto sul diritto di proprietà, ma può anche derivare da altri rapporti giuridici di natura reale o obbligatoria che attribuiscano al titolare la facoltà di realizzare interventi sull’immobile (ex multis, T.A.R. Salerno, sez. II, 08 ottobre 2018, n. 1388).
Per quanto riguarda i controlli demandati alla P.A. circa la concreta sussistenza di tale requisito, la giurisprudenza ritiene che il Comune abbia sempre l'onere di verificare la legittimazione del richiedente, accertando se egli sia il proprietario dell'immobile oggetto dell'intervento costruttivo o se, comunque, abbia un titolo di disponibilità sufficiente per eseguire l'attività edificatoria, fermo restando che la pubblica amministrazione non è tenuta a svolgere una preliminare istruttoria che si estenda fino alla ricerca d'ufficio di eventuali elementi limitativi, preclusivi o estintivi del titolo di disponibilità allegato dal richiedente (Consiglio di Stato sez. II, 12 febbraio 2021, n. 1294; T.A.R. Catanzaro, sez. I, 12 ottobre 2020, n. 1594).
L’indagine, dunque, non è rivolta in via principale a risolvere i conflitti di interesse di natura privatistica, ma risulta finalizzata, più semplicemente, ad accertare la legittimazione del richiedente.

Il caso della comproprietà è quello che –per chiare ragioni- ha dato luogo negli anni a molteplici contenziosi, rispetto ai quali la giurisprudenza non sempre è univoca.
Concentrandosi sui casi simili a quello oggetto del quesito e tralasciando le fattispecie di comunione che qui non rilevano, come ad esempio la comunione dei beni tra coniugi o il condominio, si rileva che le decisioni in materia tendono ad affermare che il singolo comproprietario sia legittimato solo laddove la situazione di fatto consenta di supporre l'esistenza di un "pactum fiduciae" intercorrente con gli altri comproprietari (Consiglio di Stato, sez. IV, 7 settembre 2016 n. 3823, Consiglio di Stato, sez. V, 05 giugno 1991, n. 883).

In mancanza, specialmente nel caso di opere che possano incidere sui diritti degli altri comproprietari, la P.A. può dunque legittimamente chiedere il consenso degli stessi, che può essere manifestato anche per fatti concludenti (T.A.R. Napoli, sez. IV, 13 dicembre 2018, n. 7167; T.A.R. Napoli, sez. II, 07 giungo 2013, n. 3019).
La stessa conclusione vale anche per l’ipotesi in cui vi sia un dissenso tra i vari soggetti interessati (Consiglio di Stato sez. VI, 24 luglio 2020, n. 4745; Consiglio di Stato sez. VI, 04 settembre 2012, n. 4676).

In conclusione, visto quanto sopra in merito ai profili di tipo civilistico, nonché soprattutto la pendenza della causa contro gli altri coeredi, pare necessario anche sotto l’aspetto edilizio che la presentazione della SCIA avvenga con l’assenso della comproprietaria.

Premessa (domanda 1 e 2)

La giurisprudenza in maniera assolutamente costante e uniforme, ha più volte ribadito come il condominio, e la conseguente applicabilità della relativa disciplina, si ha nel momento in cui nel medesimo edificio vi è la compresenza di parti in proprietà esclusiva e parti in proprietà comune tra tutti i condomini, aventi con le prime un rapporto di accessorietà. In altre parole, per aversi il condominio non è necessario alcun “atto costitutivo” da parte dei proprietari in quanto gli stessi hanno l’obbligo di riunirsi in assemblea per il semplice fatto che nel palazzo vi è questa compresenza tra parti in comune e parti in proprietà esclusiva.

A questo principio fondamentale del diritto condominiale non sfugge neppure il condominio minimo, ovvero il condominio composto da due proprietari, anche se la presenza di soli due componenti rispetto a condomini con un numero maggiore di partecipanti, comporta alcune differenze in merito alla normativa applicabile.
Venendo a trattare il caso di specie, il fatto che A sia unico ed esclusivo proprietario dei due appartamenti e dell’autorimessa posti al piano terra, e che B sia unico ed esclusivo proprietario dell’appartamento posto al primo piano comporta che l’edificio nel suo complesso deve considerarsi un condominio, quindi deve trovare sicuramente applicazione la relativa normativa del codice prevista agli artt. 1117 e ss. del c.c., però con i distinguo che si andranno di seguito ad illustrare.

Il funzionamento della assemblea condominiale nel condominio minimo (domanda n.5)

Ciò che ha creato maggiore contenzioso a proposito del condominio composto da soli due proprietari è proprio le modalità di funzionamento dell’organo assembleare. Il contenzioso è stato talmente acceso che ha comportato l’intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, le quali con la nota sentenza n. 2046 del 31.01.06 hanno chiarito che l’art. 1136, norma che regola il funzionamento della assemblea di condominio, è operante anche in condomini composti da soli due proprietari. Spiegano le Sezioni Unite che, a differenza di altre disposizioni di cui si parlerà in seguito, l’applicazione dell’art. 1136 del c.c. non è stata limitata dal legislatore a condomini composti da un certo numero di proprietari, potendo quindi operare anche in condomini composti da solo due partecipanti.
Le Sezioni Unite chiariscono che se all’interno dell’assise i due proprietari non raggiungono un accordo unanime, trova applicazione la normativa della comunione ordinaria, ed in particolare l’art. 1105 del c.c. resa applicabile nel condominio dal rinvio operato dall’art.1139 del c.c.

Per la verità, la soluzione adottata dalle Sezioni Unite, se sicuramente corretta da un punto di vista teorico, pecca di uno scarso senso pratico. Come è noto, infatti, i quorum deliberativi previsti dall’art. 1136 del c.c. sono sempre composti da una doppia maggioranza per teste e millesimi. A titolo puramente esemplificativo, analizziamo il 2° co. dell’art. 1136 del c.c., esso dispone: "Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (maggioranza per teste n.d.r.) e almeno la metà del valore dell'edificio" (maggioranza per millesimi). Nel condominio composto da soli due condomini è impossibile raggiungere una maggioranza per teste in quanto, o i proprietari sono entrambi concordi sulle decisioni da prendere, ma allora in questo caso non si può parlare neppure di una delibera assembleare, trovandosi in costanza di un normalissimo accordo tra due comproprietari riguardanti il loro bene comune e disciplinato tuttalpiù dalle norme sul contratto, oppure i proprietari non trovano alcun accordo sull’amministrazione del bene comune. In questo secondo caso, la maggioranza non può formarsi: l’unica strada che rimane, pertanto, è quello di ricorrere alla Autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 1105 del c.c. Il comma 4° di tale ultimo articolo dispone: "Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore".

Quindi, nel caso in cui i due proprietari non trovino un accordo unanime sull’amministrazione della cosa comune, il giudice può sostituirsi ai due litiganti, ovviamente sollecitato da uno dei proprietari, e può anche nominare un amministratore.
Per una corretta gestione delle parti comuni nel condominio minimo è quindi assolutamente consigliato trovare un accordo unanime tra i proprietari, poiché diversamente si rischia di avere una paralisi nella gestione dei beni comuni, dovendo poi ricorrere al giudice.

L’amministratore, il regolamento e le tabelle millesimali nel condominio minimo (domanda n.3)

L’art. 1105 del c.c., offre la possibilità di affrontare un altro aspetto importante del condominio minimo: la nomina di un amministratore terzo. L’ultima parte del comma 4° della norma in commento specifica che il giudice può anche nominare un amministratore; bisogna, però, stare attenti a non confondersi, in quanto l’amministratore della comunione a cui fa riferimento l’art. 1105 del c.c. è una figura differente rispetto all’amministratore del condominio. L’amministratore della comunione ha dei poteri molto più limitati, che gli derivano dal decreto di nomina dell’autorità giudiziaria: egli rimane in carica per un periodo limitato per compiere quelle attività amministrative che vengono indicate dal provvedimento del giudice.
I compiti dell’amministratore di condominio, invece, sono molto più ampi e sono puntualmente elencati dagli artt. 1129 e 1130 del c.c. Come è noto l’incarico dell’amministratore di condominio, ai sensi del co. 10 dell’art.1129 del c.c., ha una durata di un anno, tacitamente rinnovato di un ulteriore anno, ma, a seguito di apposite delibere da parte della assemblea, esso può essere rinnovato anche per periodi più lungi.

Se, come si è visto poco sopra, l’assemblea condominiale è un organo che, in linea teorica, dovrebbe essere presente secondo il codice civile anche nel condominio minimo, il medesimo discorso non può farsi per l’amministratore. Il co. 1° dell’art. 1129 del c.c. ci dice che la figura dell’amministratore di condominio deve essere obbligatoriamente presente in condomini composti da un numero maggiore di otto partecipanti, rimanendo la nomina del tutto facoltativa nel caso di piccoli condomini e quindi anche nel caso del condominio minimo. Nulla vieta, quindi, che i due proprietari del condominio minimo con decisione unanime nominino un amministratore con i poteri più ampi previsti dagli artt. 1129 e 1130 del c.c., ma se non c’è accordo tra i due l’unica strada è quella di compiere autonomamente l’amministrazione delle parti comuni, e se vi è disaccordo sul punto rivolgersi alla autorità giudiziaria, che come si è visto, può nominare ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1105 del c.c. un amministratore con compiti più specifici e limitati.

Un discorso in parte analogo può essere fatto anche a proposito del regolamento condominiale. L’art.1138 del c.c. ci dice che tale documento deve essere redatto obbligatoriamente in condomini con un numero superiore di dieci partecipanti. Anche in questo caso, però, non vi è alcun divieto che impedisca ai due proprietari del condominio minimo di dare incarico ad un professionista, nominato di comune accordo, per predisporre un regolamento, che ai sensi del 1° co. dell’art.1138 del c.c., contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Assieme al regolamento potranno essere predisposte delle tabelle millesimali, utili per stabilire i criteri di riparto delle spese riguardanti parti comuni dell’edificio: anche se scarsamente utilizzate, non vi è alcuna norma che vieta di redigere le tabelle anche nel condominio di soli due componenti. Regolamento e tabelle così predisposte dovranno essere approvate da entrambi i proprietari, meglio se con accordo scritto.

La partecipazione alle spese (domanda n. 4)

Le Sezioni Unite della corte di Cassazione nella sentenza di cui si è già ampiamente parlato hanno chiarito una volta per tutte che il condominio minimo è un condominio a tutti gli effetti, e come tale non vi è motivo per non applicare le disposizioni del codice civile in materia di spese comuni. In particolare il 3° co. dell’art. 1118 del c.c. ci dice che: "Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.”
Applicando tale norma al caso prospettato, è chiaro che il fratello B può pretendere che A concorra alle spese di manutenzione siano esse ordinarie o straordinarie, ma, si faccia attenzione, attinenti solo alle parti comuni dell’edificio. Le spese che riguardano le singole unità immobiliari in proprietà esclusiva rimangono a carico del singolo condomino.
È giusto anche sottolineare come le Sezioni Unite abbiano chiarito che nel condominio minimo trovi applicazione l’art. 1134 del c.c. in forza del quale: "Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente". È quindi importante che ogni spesa sulle parti comuni sia preventivamente concordata tra i due. In forza dell’art. 1134 del c.c. se uno dei proprietari assume di propria iniziativa una spesa non preventivamente concordata sulle parti comuni, non avrà diritto ad alcun rimborso, a meno che tale spesa non abbia carattere di urgenza.

Per fare un esempio, si pensi al caso in cui l’edificio per vetustà necessiti di interventi urgenti nelle fondamenta, e i due proprietari non riescano a trovare un accordo su come effettuare l’intervento e su quale ditta incaricare. In questo caso l’art. 1134 del c.c. acconsente che uno dei due condomini si faccia carico dell’intervento, almeno per mettere in sicurezza l’edificio, e, visto l’urgenza, possa pretendere dall’altro il rimborso di quanto pagato, ovviamente limitatamente alla quota di competenza del proprietario rimasto inerte. L’art. 1134 del c.c. non può però trovare applicazione se la spesa assunta dal singolo condomino non rivesta il carattere dell’urgenza.

Le servitù e i contatori delle utenze comuni nel condominio minimo. (domande 6, 7, e 8).

Spesso le dinamiche del condominio minimo si svolgono in contesti familiari in cui l’edificio era in origine una unica casa appartenente ai genitori, che in un secondo momento hanno ceduto a ciascun figlio in proprietà esclusiva un piano della costruzione.
Ciò comporta che, a differenza di realtà condominiali più complesse, parti comuni e parti in proprietà esclusive siano molto spesso intrecciate l’una con le altre. Il condominio descritto nel quesito non sfugge a questa regola, anzi, ne costituisce un classico esempio in quanto si può dire che nella autorimessa di proprietà del fratello A sono presenti macchinari che hanno una chiara funzione condominiale: contatori, decalcificatori e due caldaie di cui una al servizio dell’appartamento del fratello B. Gli atti di cessione delle singole unità immobiliari ai due fratelli, non hanno avuto il solo effetto di far sorgere un condominio nell’edificio prima tutto di proprietà del padre, ma hanno anche automaticamente costituito dei diritti di servitù ai sensi degli art. 1027 e ss. del c.c. a carico della autorimessa di proprietà di A (fondo servente) e a favore degli appartamenti di proprietà di B (fondo dominante).

Tale servitù si è costituita per destinazione del padre di famiglia ai sensi dell’art. 1062 del c.c. La costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia si realizza quando vi sono due fondi, in questo caso l’autorimessa di A e gli appartamenti di B, oggi divisi ma un tempo appartenuti ad un unico proprietario, il padre dei due fratelli, il quale ha posto o lasciato le cose nello stato del quale risulta la servitù. Visto che nel momento in cui le singole unità immobiliari sono state cedute, nessuna specifica disposizione è stata inserita nei rogiti in merito alla servitù questa si intende stabilita attivamente a favore delle unità di B e passivamente carico della autorimessa di A.
Nella situazione descritta, a parere di chi scrive, sarebbe piuttosto semplice in un ipotetico giudizio dimostrare la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, la quale può essere provata con qualsiasi mezzo, dalla prova scritta a quella testimoniale. Sarà quindi sufficiente produrre in giudizio i progetti originali del fabbricato, dimostrare, attraverso una indagine ipotecaria in conservatoria, che esso è appartenuto ad un unico proprietario che poi ha diviso l’immobile lasciando le cose come attualmente si trovano.

Chiarito che siamo di fronte ad una servitù, è ovvio che il proprietario del fondo servente, al fine di garantire il pacifico esercizio del diritto da parte del proprietario del fondo dominante, dovrà acconsentire che quest’ultimo possa liberamente accedere al garage per controllare i contatori, curare la manutenzione dei macchinari ecc. ecc. Un altro aspetto estremamente rilevante in merito alla esecuzione del diritto di servitù è l’applicazione dell’art. 1068 del c.c. Tale norma al suo primo comma introduce il principio secondo il quale il proprietario del fondo servente (fratello A), non può trasferire l'esercizio della servitù in luogo diverso da quello nel quale è stata stabilita originariamente. Tale principio generale, viene però derogato dal successivo secondo comma in due casi: se l'originario esercizio è divenuto più gravoso per il fondo servente o se impedisce di fare lavori, riparazioni o miglioramenti. In questo caso il proprietario del fondo servente può offrire al proprietario dell'altro fondo un luogo egualmente comodo per l'esercizio dei suoi diritti, e questi non può rifiutarlo.

È importante sottolineare come la giurisprudenza abbia chiarito come il diritto per il proprietario del fondo servente di offrire al proprietario del dominante un altro luogo per l’esercizio della servitù, sorga nel caso cui vi siano dei fatti nuovi, estranei e sopraggiunti rispetto alla situazione presente nel momento in cui la servitù è sorta (in questo senso Cass. Civ. n.1345 del 09.02.1987)
Esemplificando, quindi, le servitù in essere nel condominio minimo potranno essere modificate di comune accordo tra entrambi i proprietari. Solo nel caso in cui sopraggiungessero situazioni nuove ed estranee, da provare puntualmente in un ipotetico giudizio, come ad esempio la necessità di effettuare lavori di manutenzione sulla proprietà di A, si potrà pretendere lo spostamento di tutti i macchinari condominiali in un altro luogo che comunque garantisca la piena efficienza dei macchinari stessi.

Al di là di questo, i contatori e gli allacciamenti esistenti, avendo una funzione prettamente condominiale, devono considerarsi di proprietà comune. È gusto anche dire che il contratto di fornitura dell’energia elettrica seppur formalmente intestato a B, svolge una funzione prettamente condominiale e gli oneri e le spese relativi devono essere divisi tra i due proprietari. Su questo aspetto è estremamente consigliabile trovare un accordo bonario, diversamente l’unica strada sarebbe ricorrere al giudice ai sensi del già citato 4° co. dell’art. 1105 del c.c.

Risposta n. 9 - Quesito di diritto ereditario.

Veniamo ora a trattare l’ultimo quesito che esula un po’ dai precedenti in quanto di diritto ereditario.
Per rispondere a questo quesito si dà per presupposto che il padre dei due fratelli non abbia mai fatto testamento, e che quindi si sia aperta alla sua morte la successione legittima regolata dalle norme del codice civile. Visto che il padre non ha lasciato altri soggetti ai quali la legge attribuisce diritti ereditari all’infuori dei due figli, trova applicazione l’art. 566 del c.c. Tale norma dispone: “al padre e alla madre succedono i figli in parti uguali”. Da ciò discende che ogni bene caduto in successione deve considerarsi in comproprietà in parti uguali di una metà ciascuno tra i due fratelli. A questa regola non sfuggono neppure i beni mobili di cui A potrebbe rivendicare la comproprietà per la quota di ½ nei confronti del fratello B, a patto che in giudizio, oltre alla sua qualità di erede, riesca a dimostrare che i vari arredi e suppellettili erano di proprietà del padre al giorno della morte, e pertanto facenti parte dell’asse ereditario.

Occorre distinguere la questione relativa alla decisione di effettuare i lavori ed alle relative spese da quella inerente la ripartizione delle spese stesse.

Vengono qui in considerazione diverse norme.
Innanzitutto l’art. 1102 c.c., secondo il quale le modificazioni al bene comune apportate dal singolo comunista per il miglior godimento della stessa sono a suo carico: posto, infatti, che è consentita ogni modifica al bene comune che non ne alteri la destinazione intrinseca e che non abbia come conseguenza quella di impedire agli altri comunisti di farne parimenti uso, quando uno o più partecipanti alla comunione decidano di apportare modifiche per un “miglior godimento” della cosa essi dovranno sopportarne integralmente la spesa e ciò, attenzione, anche se delle modifiche beneficeranno tutti gli altri.

Più importante l’art. 1104 c.c. per il quale “Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti (…)”.
Ebbene, la legge obbliga alla contribuzione alle spese i partecipanti alla comunione solo nel caso in cui queste siano “necessarie” al godimento (inteso come ordinaria utilizzazione del bene) ed alla conservazione della cosa (ovvero quanto è necessario perché questa non vada distrutta o deteriorata); se si tratta di spese utili o voluttuarie, ovvero quelle che comportano innovazioni o sono determinate da esigenze semplicemente di miglior godimento della cosa comune, esse non sono obbligatorie, a meno che non si sia pronunciata la maggioranza o l’unanimità (a seconda dei casi) dei partecipanti.
Attenzione, però, che le decisioni della maggioranza vincolano la minoranza dissenziente solo se relative all’ordinaria amministrazione: perciò, trattandosi nel caso di specie di straordinaria amministrazione, comunque la nuda proprietaria al 25% non ne sarebbe necessariamente vincolata.

E a tale ultimo proposito veniamo, ancora, all’art. 1105 c.c. secondo il quale per la validità delle deliberazioni della maggioranza (come è avvenuto nel caso di specie in cui madre e sorella hanno deciso, forti della propria maggioranza percentuale) si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione.
Anche se la norma, a rigore, non parla di convocazione, la preventiva convocazione di tutti i partecipanti è ritenuta necessaria, anche se non occorrono forme speciali per la stessa: è sufficiente che essi siano stati avvisati in qualche modo, anche verbalmente, dell’assemblea e del suo oggetto.
Tale necessità si deduce, tra le altre, dall’impossibilità di formare in altro modo una volontà collettiva cui rimanda il termine “deliberazione”.

Nel caso di specie è mancata totalmente la “convocazione”.
La mancanza di quest'ultima determina la nullità della delibera, indipendentemente dal peso che il voto del partecipante non avvisato avrebbe avuto nella deliberazione e nel calcolo della maggioranza. Ma nullità si ha altresì quando manchi del tutto l’assemblea, come pare di capire sia avvenuto nel caso di specie.

Ora, i rimedi che le legge fornisce in un caso del genere sono diversi, a seconda che la delibera sia formalmente intervenuta o meno.
Vale a dire che tutto dipende, nel caso di specie, se all’insaputa della nuda proprietaria di minoranza gli altri compartecipi abbiano comunque formalmente deliberato oppure no (nel quesito non è specificato cosa sia accaduto nello specifico).

Nel primo caso, l’art. 1109 c.c. dice espressamente che la violazione dell’obbligo di comunicazione della convocazione consente di rivolgersi al Giudice ma solo entro il termine, di decadenza, di 30 giorni dalla data in cui si è venuti a conoscenza della deliberazione.
Se, però, come pare di capire, non c’è stata neppure una formale deliberazione, allora si dovrà e potrà procedere con un’azione di nullità, che è consentita a chiunque abbia interesse e soprattutto non è soggetta ad alcun termine né di decadenza né di prescrizione.

Tornando al quesito ci si potrà rifiutare, dunque, di corrispondere il rimborso di quota parte delle spese sostenute per i lavori. Quand’anche, poi, le altre parti dovessero rivolgersi al Giudice per ottenerne il pagamento, si potrà allora eccepire la mancata delibera in ordine ai lavori ed alla spesa, oltre che la mancata convocazione qualora un’assemblea si sia svolta.

La situazione descritta è purtroppo, piuttosto frequente nei casi di piccoli condomini o comunioni ordinarie, ove l’assenza dell’obbligo di nominare un amministratore esterno può portare a gestioni piuttosto” allegre” (per non usare altri termini) che determinano inevitabilmente litigi anche piuttosto accesi.
L’analisi del verbale dell’11.08.2018 è in questo senso piuttosto evidente in quanto: si ammette candidamente che uno dei comproprietari non è più disposto ad eseguire la rendicontazione delle spese sostenute per la manutenzione del bene comune; si decide, inoltre, del tutto arbitrariamente che coloro che affittano debbano sostenere una spesa di € 600,00, non essendoci, tra l’altro, dato sapere su quali giustificativi contabili viene richiesto il pagamento di una tale somma.
Inoltre, si ritiene assolutamente improbabile che le singole riunioni assembleari siano precedute dall’invio di una sorta di ordine del giorno, documento prodromico alla validità di quanto deciso nella riunione secondo il disposto del comma 3 dell’art. 1105 del c.c.

Posto lo sfacelo amministrativo in cui versa la gestione della cosa comune, di cui il verbale analizzato costituisce una prova evidente, a parere di chi scrive si dovrebbe procedere ad una sua immediata impugnazione.
Vero è che l’art.1109 del c.c. impone che le delibere assunte dai partecipanti alla comunione siano impugnate innanzi alla autorità giudiziaria entro 30 giorni che decorrono per gli assenti dal giorno della comunicazione del verbale della riunione. È anche vero, però, che per provare l’avvenuto decorso di detto termine, i soggetti convenuti dovrebbero produrre in giudizio la cartolina di ritorno della raccomandata con avviso di ricevimento per mezzo della quale hanno spedito il verbale, ma (secondo quanto riferito) tale verbale è stato spedito per mezzo di una semplice mail ordinaria che non può fare fede, per costante giurisprudenza, della avvenuta ricezione.

Inoltre, il verbale della riunione dell’11.08.2018 presenta a parere di chi scrive un evidente vizio di nullità, che come tale può essere fatto valere in giudizio oltre il termine indicato dall’art.1109 del c.c., nel momento in cui attribuisce il pagamento di una certa somma ad una determinata tipologia di partecipanti alla comunione (chi affitta), senza curarsi minimamente di raccogliere il loro consenso e senza dirci su quali basi contabili tale somma risulti giustificata.
L’impugnazione della delibera dovrà essere preceduta da un tentativo obbligatorio di conciliazione ex. D.Lgs. n.28/10.

Il problema della nomina di un amministratore esterno presenta, però, alcune difficoltà a causa di una lacuna legislativa. Trovandoci in presenza di una comunione ordinaria (ma anche se considerassimo il complesso descritto un piccolo condominio il problema si presenterebbe ugualmente), non è possibile applicare la normativa condominiale, ed in particolare la possibilità di far nominare dalla autorità giudiziaria ex art 1129 del c.c. un amministratore che si accolli su di sé la completa e quotidiana gestione ordinaria e straordinaria del bene comune.
La normativa sulla comunione ordinaria ed in particolare il comma 4 dell’art 1105 del c.c., prevede la possibilità di richiedere al giudice la nomina di un amministratore, ma esso avrà il potere di compiere solo specifici atti, come l’esecuzione di una specifica delibera dei partecipanti oppure l’esecuzione di lavori straordinari sul bene. Il problema sorge da una evidente dimenticanza del legislatore, irrisolta anche dopo la riforma del condominio del 2012, in quanto non è presente nell’ ordinamento una norma che permetta al singolo partecipante alla comunione (o anche al singolo condomino di un condominio con meno di otto proprietari), in caso di evidenti lacune amministrative o di continuato disinteresse dei proprietari, di ricorrere al giudice al fine di far nominare un professionista che in rappresentanza della massa dei comproprietari si sostituisca in toto a loro nella gestione del bene comune.

Posto questo, però, stante l’evidente inesistenza di qualsiasi attività di rendicontazione delle spese sostenute durante l’anno per la gestione ordinaria del bene, ben documentata dal verbale dell' 11.08.2018, varrebbe comunque la pena di provare a richiedere al giudice, secondo il comma 4 dell’art. 1105 del c.c., la nomina di professionista che esegua quantomeno una minima attività di rendicontazione annuale e di suddivisione delle spese sulla base delle singole quote di comproprietà.

La giurisprudenza costante della corte di cassazione, ritiene che quando si presenta la necessità di lavori di manutenzione in un condominio minimo (ovvero nel condominio composto da soli due proprietari), essi devono essere oggetto di delibera assembleare, previa regolare convocazione del consesso. Non costituisce valida sostituzione alla delibera assembleare, l’avviso dato da un condomino ad un altro circa la necessità di procedere alla esecuzione di lavori indefettibili ed urgenti.
Vi è però da dire che stante la particolarità rappresentata dalla fattispecie in esame, non può trovare applicazione l’art. 1136 del c.c., norma che disciplina il funzionamento dell’ assemblea condominiale, in quanto non è possibile nel condominio minimo la formazione di maggioranze con riferimento al numero dei condomini.
È appena il caso di ricordare, infatti, che i quorum costitutivi e deliberativi richiesti dall’art. 1136 del c.c., e anche in altre norme del diritto condominiale, prevedono sempre una maggioranza per teste e millesimi. Si pensi, ad esempio, al 2°comma dell’art. 1136 del c.c. il quale prevede che:” Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (maggioranza per teste n.d.r.) e almeno la metà del valore dell'edificio (maggioranza per millesimi n.d.r.)”

A fronte della impossibilità di applicare l’art. 1136 del c.c. la giurisprudenza, in virtù al rinvio sulle norme disciplinanti la comunione in generale operato dall’art. 1139 del c.c., ritiene applicabile al condominio minimo l’art. 1105 del c.c.
L’art. 1105 del c.c. innanzitutto impone al comma 3°, per le deliberazioni da assumersi a maggioranza, che tutti i partecipanti alla comunione siano preventivamente informati su quanto si andrà a deliberare.
Il successivo comma 4° dispone che se il giorno fissato per la riunione non si prendono decisioni in merito alla amministrazione della cosa comune, oppure non si forma una maggioranza, ciascun partecipante alla comunione può ricorrere alla autorità giudiziaria, la quale provvede in camera di consiglio e può nominare anche un amministratore.
Alla luce di quanto si è detto, si consiglia all’autore del quesito di procedere in questo modo:
1) convocare l’altro condomino ad un incontro, indicando la necessità di procedere alla realizzazione di determinati lavori sull’immobile: è’ assolutamente necessario inviare la convocazione a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno;
2) il giorno fissato per l’incontro, se nessuno si presenterà o non si troverà un accordo tra i due condomini, non rimarrà altra scelta che ricorrere all'autorità giudiziaria rivolgendosi preventivamente ad un legale. Nel ricorso si dovranno indicare le tipologie di lavori che si rendono necessari per la conservazione dell’edificio, e si potrà segnalare anche la opportunità di nominare un amministratore.
Si tenga conto che i procedimenti in camera di consiglio sono estremamente rapidi e scevri da particolari formalismi.

Gli articoli di riferimento per individuare la risposta al quesito sono due: 1102 cod civ. e 1105 cod civ..

Le norme del codice civile sulla nomina, revoca e attività dell'amministratore di condominio negli edifici (art. 1129 del c.c., artt. 64 e 65 disp. att. c.c.) non escludono la possibilità che l'amministrazione del condominio sia affidata ad una pluralità di amministratori (v. Cass. civ., Sez. II, 24 dicembre 1994 n. 11155).

Sembra che la nomina di cui si parla sia più pertinentemente da inquadrarsi nel comma 4 dell'articolo 1105 c.c. Appare come il tipico caso di un antico edificio che si trova in stato di degrado, di proprietà comune a più soggetti che non sono stati capaci di trovare una volontà comune per stabilire di fare le opere necessarie alla sua ristrutturazione. Questo ha soddisfatto il requisito richiesto dalla norma citata per poter procedere alla nomina dell'amministratore: "non si prendono i provvedimenti necessari per per l'amministrazione della cosa comune o non si formi una maggioranza".

Normalmente, l'autorità giudiziaria richiesta per la nomina, si pronuncia precisamente sui poteri dell'amministratore, come in effetti sembra avere fatto nel caso proposto. Riguardo le spese relative all'incarico affidato, queste sono da intendersi tutte a carico dei comproprietari. Non solo il rimborso spese/compenso dell'amministratore ma anche i crediti che dovessero eventualmente maturare in campo a terze parti chiamate dall'amministratore stesso a svolgere prestazioni di vario genere (in questo specifico caso potrebbe essere il caso dell'impresa edile che curerà lo svolgimento delle opere di ristrutturazione).

Indichiamo, a corredo, qualche pronunciato giurisprudenziale relativo al comma 4 dell'art. 1105 c.c.:

Non è fondata la questione di legittimità costituzionale degli arte. 1105, comma quarto, 1129, comma primo, c.c. 737 e ss. c.p.c. nelle parti in cui non prevedono che il ricorso introduttivo del procedimento per la nomina dell'amministratore del condominio da parte dell'autorità giudiziaria debba essere notificato agli altri condomini, questione sollevata in riferimento agli artt. 3 e 24 della Costituzione. * Corte cost., 27 novembre 1974, n. 267, in Arch. civ. 1975, 175.

L'amministratore della cosa comune nominato dall'autorità giudiziaria a norma dell'art. 1105, quarto comma, c.c., al pari dell'amministratore nominato dall'assemblea dei comproprietari, ha il mero compito di amministrare, non già quello di deliberare o di risolvere conflitti di diritti soggettivi tra i vari cointeressati; la risoluzione dei conflitti di diritti soggettivi tra i comproprietari costituisce, infatti, compito esclusivo dell'autorità giudiziaria in sede contenziosa, ovvero dell'autonoma condotta contrattuale degli interessati. * Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 1977, n. 571.

Il ricorso all'autorità giudiziaria in sede di volontaria giurisdizione previsto dall'art. 1105 (quarto comma) c.c., per l'ipotesi in cui non vengano adottati i provvedimenti necessari all'amministrazione della cosa comune, è improponibile quando tra i partecipanti alla comunione si controverta sull'esistenza e sull'estensione di diritti soggettivi. * Cass. civ., sez. II, 17 giugno 1974, n. 1765.

Il provvedimento di nomina dell'amministratore adottato dal presidente del tribunale, a norma dell'art. 1129, comma 1, c.c., sul presupposto che il condominio ne sia sprovvisto, costituisce attività di carattere non giurisdizionale ma amministrativo, non essendo diretta a risolvere un conflitto di interessi ma solo ad assicurare al condominio l'esistenza dell'organo necessario per l'espletamento delle incombenze ad esso demandate dalla legge. Esso non è soggetto a reclamo innanzi alla corte d'appello, mancando una previsione normativa in tal senso (a differenza del provvedimento di revoca dell'amministratore adottato ai sensi del comma 3 del citato art. 1129 nonché dell'ultimo comma dell'art. 1131, per il quale il reclamo è previsto dall'art. 64 att. c.c.) con conseguente inammissibilità del ricorso per cassazione ex art. 111 Cost., avverso il provvedimento della corte d'appello che abbia dichiarato inammissibile il reclamo contro lo stesso proposto. * Cass. civ., sez. II, 13 novembre 1996, n. 9942, Minelli c. Siani ed altri, in Arch. loc. e cond. 1997, 439.

L'amministratore di un compendio immobiliare nominato ex art. 1105, ultimo comma, c.c., non può, in virtù della fonte giudiziaria dei propri poteri, sottrarsi all'adempimento delle obbligazioni derivanti dalla precedente gestione. Egli, infatti, è effettivamente estraneo al bene gestito soltanto quale persona fisica, con la conseguenza che non risponde con il proprio patrimonio delle obbligazioni già contratte nell'interesse comune. * Trib. civ. Brescia, ord. 24 novembre 1999, Bonfiglio c. Soc. A.S.M., in Arch. loc. e cond. 2000, 98.

E' improponibile il ricorso ex art. 700 cod. proc. civ. presentato da un condomino nel caso in cui non si adottino i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si formi una maggioranza ovvero se la deliberazione adottata non venga eseguita: in tali ipotesi deve essere prima promosso il procedimento di volontaria giurisdizione, in camera di consiglio, previsto dall'art. 1105, quarto comma, cod. civ. * Pret. civ. Taranto, 12 aprile 1988, Paduano Picciolo c. Condominio Via Di Palma n. 41, Taranto, in Arch. loc. e cond. 1988, 460.

Allorquando il provvedimento di nomina dell'amministratore di un condominio di edificio da parte dell'autorità giudiziaria, a norma dell'art. 1129 cod. civ., è impugnato perché affetto da nullità sotto il profilo dell'inesistenza del condominio, assumendosi che si verta, invece, in tema di comunione di cose, legittimi contraddittori sono soltanto i comproprietari di queste e non l'amministratore nominato, di cui implicitamente si contesta in radice lo stesso potere di gestione e rappresentanza. (Nella specie, la C.S., rilevato che era stato citato in giudizio il solo amministratore anche come comproprietario delle cose comuni, ha disposto l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri compartecipi ai sensi dell'art. 102 cod. proc. civ.). * Cass. civ., sez. II, 4 aprile 1985, n. 2309, Dalla Bona c. Lauwero.

L'amministratore giudiziario di un condominio è un mandatario dei condomini partecipanti alla comunione e pertanto il compenso allo stesso spettante, ove non concordato tra le parti, deve essere determinato in sede contenziosa e non può, quindi, essere liquidato dal giudice che ha provveduto alla nomina a norma dell'art. 1129, primo comma, c.c. * Corte app. civ. Lecce, sez. dist. Taranto, 3 maggio 1995, Marturano c. Condominio villaggio ‹‹Fatamorgana›› di Marina di Pulsano, in Arch. loc. e cond. 1996, 73. La domanda diretta ad ottenere dal giudice la risoluzione del contrasto insorto tra i comunisti in ordine alle sole modalità di realizzazione di interventi di riparazione della cosa comune, va proposta nelle forme camerali previste dall'art. 1105, quarto comma cod. civ., a nulla rilevando che, nel corso del giudizio contenzioso a tal fine promosso, siano sollevate questioni di conflitto su diritti soggettivi influenti sulla scelta della soluzione pratica da adottare. * Trib. civ. Monza, 24 febbraio 1987, Mufanò c. Sala e altri, in Arch. loc. e cond. 1987, 529.

Riguardo il compenso il professionista incaricato redigerà regolare parcella per le prestazioni svolte, secondo le tariffe stabilite dal tariffario professionale. I comunisti saranno tenuti a pagarla pro quota. In caso di mancato pagamento potrà essere utilizzato lo strumento del decreto ingiuntivo. La prova dell'incarico affidato sarà rappresentata dall'istanza del comunista che ha richiesto la nomina dell'amministratore e dal decreto di nomina dell'autorità giudiziaria che ha accolto la domanda, definendo le aree d'intervento.

Anche i fitti: rientra comunque in un'attività di normale amministrazione. Sarà ad ogni modo il giudice a definire esattamente i poteri dell'amministratore nell'atto di nomina.

Il presente parere si occuperà di trattare la questione della cessione del ramo d’azienda da parte dell’azienda conduttrice e la legittimazione attiva del singolo comproprietario/locatore.

Per quanto riguarda le contestazioni relative alla transazione tra gli altri locatori/comproprietari e il conduttore si rimanda al parere Q20233935 che ha già trattato in maniera esaustiva la questione.
Si sottolinea soltanto come una nuova scrittura privata che vada a confermare quanto contenuto nella precedente transazione, non faccia altro che confermare la volontà della maggioranza di rinunciare ai canoni della locazione per tutta la durata dei lavori indipendentemente dal fatto che la società conduttrice abbia nel frattempo svolto attività lavorativa.

L’art. 6 del contratto di locazione stabilisce che non è possibile la sublocazione o la cessione del contratto. Tale clausola contrattuale però non supera la prescrizione contenuta nell’art. 36 L. 392/1978 che garantisce il diritto del conduttore di sublocare l’immobile o cedere il contratto purché unitamente alla cessione dell’azienda, con obbligo di comunicazione con raccomandata al locatore che può opporsi entro 30 giorni per gravi motivi.
La ratio legis di questa norma è quella di garantire la prosecuzione dell’attività commerciale agevolando il trasferimento delle aziende (Cass. civ. n. 6402/1990).
Infatti la Cassazione ha affermato che sia possibile la cessione o la sublocazione del contratto di locazione, qualora sia insieme ceduta l’azienda, anche in presenza di un patto che escluda tale facoltà (Cass. civ. n. 1966/2000).

Ciò significa che, se la conduttrice ha comunicato anche solo ad un locatore nei modi stabiliti dall’art. 36 L. Equo Canone, l’intenzione di cedere il contratto unitamente al ramo d’azienda e il locatore non abbia gravi motivi per impedirlo, non è possibile chiedere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento ai sensi dell’art. 6 del contratto di locazione.
Se invece non l’avesse comunicato, lo scrivente ritiene che si possa intraprendere un’azione di risoluzione per inadempimento.

Per quanto riguarda la legittimazione attiva del singolo comproprietario, si osserva quanto segue.
La giurisprudenza di legittimità ha espresso il principio secondo cui la presunzione del consenso degli altri comunisti contenuta nell’art. 1105 del c.c. è superata, in caso di domande di risoluzione del contratto di locazione e pagamento dei canoni insoluti, quando risulti l’espressa volontà contraria degli altri comproprietari (Cass. civ. n. 9556/2017).

Nel caso di specie non si ha notizia della espressa contrarietà degli altri comproprietari / locatori all’eventuale domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento dell’art. 6 del contratto di locazione.
Dal comportamento generale tenuto dalle parti finora sembra però che non ci sia un’intenzione da parte della maggioranza di risolvere il contratto.
Si consiglia, quindi, di verificare in primo luogo se ci sia stata una cessione del contratto con il ramo d’azienda e se i locatori siano stati avvertiti.
In secondo luogo, qualora ciò non sia avvenuto, contattare gli altri comproprietari facendo presente la questione e chiedendo espressamente la volontà di risolvere il contratto per i motivi suddetti.

In ultima istanza si ritiene che il comproprietario di minoranza possa impugnare ex art. 1109 del c.c. le eventuali deliberazioni di cui non è stato preventivamente informato ai sensi dell’art. 1105 comma 3 del Codice civile tenendo presente che il termine di decadenza è di 30 giorni dalla deliberazione.

A parere di chi scrive tale tipo di manutenzione deve considerarsi assolutamente di natura straordinaria e pertanto deve essere accollata al nudo proprietario.
Tale affermazione trova conforto negli artt. 1104 e 1105 del c.c. In sostanza la normativa citata pone a carico dell’usufruttuario le spese inerenti la manutenzione ordinaria del bene oggetto di usufrutto e a carico del nudo proprietario le spese attinenti alla manutenzione straordinaria del cespite, specificando che rientrano nella manutenzione straordinaria quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

Gli interventi appena indicati sono elencati al 2° co. dell’art. 1105 del c.c.: come ha ben chiarito a giurisprudenza, tale elenco non ha un carattere tassativo, ben potendo essere attribuite al nudo proprietario altre tipologie di interventi straordinari non espressamente indicati in tale norma. Per stabilire infatti se una riparazione non suscettibile di essere ricompresa nell’elenco di cui all’art. 1105 del c.c. debba essere considerata straordinaria oppure ordinaria occorre considerare le caratteristiche dell’intervento e dei suoi costi: la riparazione è straordinaria tutte le volte in cui si tratti di sostituzione o ripristino di parti essenziali della cosa e, in generale, di opere che incidono sulla sua struttura, sostanza e destinazione.

Come ben prevede l’ultimo comma dell’art. 1105 del c.c., l’usufruttuario, se non dispensato dal nudo proprietario, dovrà corrispondere a quest’ultimo gli interessi sulla somma spesa per la manutenzione straordinaria, in questo caso per la sostituzione della caldaia.
Su questa parte della norma in commento il contenzioso è piuttosto scarno e non si sono reperite pronunce di rilievo: ad ogni modo al fine della determinazione della somma e della sua corresponsione si dovrà applicare all’ammontare della spesa corrisposta dal nudo proprietario il saggio di interesse legale ultimo vigente ai sensi dell'art. 1284 del c.c., il quale al momento in cui si sta scrivendo è pari al 5% in ragione annua: la somma così risultante dovrà essere poi corrisposta dall’usufruttuario alla scadenza di ciascun anno solare.

Si presti attenzione.
Dando per scontato che il cespite oggetto di usufrutto sia un appartamento in condominio, la somma capitale su cui dovrà essere applicato il saggio di interesse non è ovviamente l’ammontare complessivamente speso dall'intera compagine condominiale per installare la nuova caldaia centralizzata, ma quella parte di spesa direttamente attribuita al nudo proprietario sulla base dei millesimi di proprietà nel bilancio consuntivo condominiale.

Il quesito trova la sua risposta negli artt. 1004 e 1005 del c.c. In sostanza la normativa citata pone a carico dell’usufruttuario le spese inerenti la manutenzione ordinaria del bene oggetto di usufrutto e a carico del nudo proprietario le spese attinenti alla manutenzione straordinaria del cespite, specificando che rientrano nella manutenzione straordinaria quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

Gli interventi appena indicati sono elencati al 2° co. dell’art. 1105 del c.c.: come ha ben chiarito a giurisprudenza, tale elenco non ha un carattere tassativo, ben potendo essere attribuite al nudo proprietario altre tipologie di interventi straordinari non espressamente indicati in tale norma. Per stabilire infatti se una riparazione non suscettibile di essere ricompresa nell’elenco di cui all’art. 1105 del c.c. debba essere considerata straordinaria oppure ordinaria occorre considerare le caratteristiche dell’intervento e dei suoi costi: la riparazione è straordinaria tutte le volte in cui si tratti di sostituzione o ripristino di parti essenziali della cosa e, in generale, di opere che incidono sulla sua struttura, sostanza e destinazione.
Per tutti questi motivi, stante l’importanza degli interventi che richiede l’immobile si ritiene che la gran parte delle opere indicate nel quesito debbano essere sopportate dal nudo proprietario.

Anche la giurisprudenza purtroppo sotto questo aspetto è molto favorevole alle ragioni dell’usufruttuario: per esempio Cass.Civ., Sez.II, n.4426 del 24.02.2009 ha precisato come quest’ultimo sia tenuto solo a provvedere agli interventi di manutenzione ordinaria e non a quelli più profondi di restauro sul bene; l’usufruttuario secondo tale pronuncia non sarebbe neppure tenuto ad avvisare il nudo proprietario della necessità di eseguire i lavori.

A dire la verità l’art. 1004 del c.c., indica un modo per imputare tutti o parte dei lavori straordinari necessari all’usufruttuario: la norma in commento ci dice infatti che sono imputati all’usufruttario tutti quei lavori straordinari resi necessari dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. Strettamente collegata a tale norma è inoltre il successivo art. 1015 del c.c., il quale prevede che il giudice possa disporre la cessazione dell’usufrutto qualora il suo titolare ne faccia abuso lasciando andare in perimento il bene per mancata esecuzione delle manutenzioni ordinarie.
Il percorso indicato dalla normativa citata non è però facile da percorrere in quanto sarebbe innanzitutto necessario dare incarico ad un perito affinché predisponga un elaborato ove si attesti come la situazione di manutenzione in cui versa l’immobile non sia dovuta al naturale scorrere del tempo, ma al contrario sia imputabile alla negligenza dell’usufruttuario il quale non ha eseguito puntualmente la manutenzione ordinaria da lui dovuta. Se si ottenesse una perizia di tale tenore, rivolgendosi poi ad un legale si potrebbe adire il giudice affinché accolli sull’usufruttuario l’esecuzione dei lavori straordinari normalmente attribuiti in capo al nudo proprietario, o addirittura si potrebbe arrivare a richiedere la cessazione dell’usufrutto ai sensi dell’art. 1015 del c.c..
Purtroppo in assenza di tutto ciò il nudo proprietario è tenuto a provvedere puntualmente alle riparazioni straordinarie a lui accollate dalla normativa che si è esaminata: il codice civile non offre infatti ulteriori scappatoie.

Il pagamento delle spese condominiali.
L’art. 1104 del c.c. stabilisce il principio fondamentale secondo il quale ciascun partecipante alla comunione deve partecipare alle spese necessarie alla conservazione della cosa comune, salvo la possibilità di rinunciare alla sua quota di comproprietà. Nel caso di un appartamento in condominio in comproprietà tra più soggetti gli oneri condominiali rientrano tra le spese indicate dall’art. 1104 del c.c.: per tale motivo nel caso specifico ciascun comproprietario deve contribuire al pagamento degli oneri in proporzione della rispettiva quota.
Ovviamente se ciò non avvenisse gli altri partecipanti alla comunione avrebbero titolo per citare in giudizio l’altro proprietario inadempiente e pretendere il pagamento della sua parte di oneri, fatta salvo la prescrizione del diritto.

La possibilità di concedere in locazione l’appartamento comune.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la pronuncia n. 11135 del 04.07.2012 facendo applicazione dell’istituto della gestione di affari altrui ha stabilito che rimane valido il contratto di locazione della cosa comune stipulato da uno solo dei comproprietari in autonomia senza l’intervento o anche all’ insaputa degli altri partecipanti alla comunione. La pronuncia in esame fa salva comunque la facoltà per gli altri comproprietari di opporsi con comunicazione scritta ad un contratto di locazione di cui non erano stati debitamente preavvisati. Tale opposizione seppur non fa venir meno la validità del contratto stipulato nonostante il dissenso degli altri partecipanti alla comunione, apre a questi ultimi la possibilità di poter richiedere all’altro proprietario e all’inquilino la corresponsione di quella parte di canone commisurato alla quota di loro comproprietà, oltre alla possibilità di richiedere il risarcimento dei danni se patiti.
Al fine quindi di garantirsi la miglior tutela possibile, è essenziale che i comproprietari dissenzienti inviino alla sorella “ribelle” una raccomandata con ricevuta di ritorno con la quale chiaramente esprimere il loro dissenso circa la possibilità di cedere in locazione anche per un breve periodo il bene comune.

L’uso turnario della casa vacanze.
Anche sotto questo aspetto le pretese avanzate dalla controparte sono del tutto prive di fondamento giuridico. Sicuramente i comproprietari riuniti nella assemblea di cui all’art. 1105 del c.c. hanno pieno diritto di decidere le modalità di uso del bene comune, modalità d’uso che può anche consistere in un uso a turni del bene, così come è stato fatto fino ad ora. Il 2° comma dell’art. 1105 del c.c. dice chiaramente che in relazione agli atti di ordinaria amministrazione (in cui rientra sicuramente la decisione circa le modalità di utilizzo del bene), le decisioni prese dalla maggioranza dei comproprietari (calcolata in proporzione al valore delle quote) è vincolante per la minoranza dissenziente.
Se quindi, in linea teorica, sarebbe possibile modificare le modalità di utilizzo della casa vacanza comune decidendo anche di estrarre a sorte i vari periodi in cui ciascun comproprietario può fare le ferie è anche vero che ogni modifica in proposito deve essere approvata dalla maggioranza dei partecipanti. Per tale motivo se la sorella ribelle non convincerà almeno 2 dei quattro fratelli a modificare le modalità di utilizzo del bene non potrà imporre unilateralmente una estrazione a sorte dei periodi di vacanza.

I procedimenti di volontaria giurisdizione sono disciplinati dall’art. 737 c.p.c. e si introducono con il deposito di un ricorso da parte dell’interessato - o degli interessati - al Giudice competente.
Viene fissata l’udienza per la comparizione delle parti e il Tribunale emana poi il decreto motivato.
Saranno i giudici che compongono il Collegio a decidere se è necessaria attività istruttoria, se nominare un amministratore giudiziario o dare direttamente indicazioni sulle attività necessarie da compiere.

È dibattuto in dottrina e giurisprudenza se per i procedimenti di volontaria giurisdizione sia obbligatorio il patrocinio di un legale o se la parte possa presentare in autonomia il ricorso.
Ai fini della nomina di un amministratore giudiziario ai sensi dell’art. 1105 del c.c. e dei provvedimenti ivi indicati, si consiglia di rivolgersi in ogni caso ad un legale.

Si segnala, però, che in caso di nomina di un nuovo amministratore, possa occuparsi lui di redigere i bilanci degli anni precedenti senza che sia necessario rivolgersi all’Autorità Giudiziaria.

In caso di inerzia da parte dell’amministratore di Condominio nella convocazione dell’assemblea richiesta dai condomini, questi hanno la possibilità di provvedere direttamente, convocandola nel rispetto delle prescrizioni contenute nell’art. 66 disp. att. c.c. a pena di annullabilità ai sensi dell’art. 1137 del c.c..
Dovranno indicare nell’Ordine del Giorno tutti i punti che verranno sottoposti a votazione da parte dell’assemblea.

Per quanto riguarda il tipo di denominazione da dare alla assemblea, il riferimento è l’art. 66 disp. att. c.c. che stabilisce che l’assemblea convocata annualmente per le deliberazioni contenute nell’art. 1135 del c.c. è di tipo ordinario.
È lo stesso art. 66 disp. att. c.c. che riporta, al secondo comma, la possibilità per i condomini di convocare su propria iniziativa sia l’assemblea ordinaria che la straordinaria.

L’assemblea ordinaria delibera su atti che riguardano la normale gestione e la conservazione del bene comune.
Nello specifico, quindi, l’approvazione dei bilanci annuali e la revoca e nomina dell’amministratore, fanno parte delle ordinarie azioni di gestione di un Condominio come espressamente indicate nell’art. 1135 c.c.

La legge non prescrive nulla in relazione alla necessità di trasmettere la convocazione anche all’amministratore, che non ha alcun poter decisionale all’interno del Condominio poiché svolge solo un ruolo di rappresentanza.
Le deliberazioni approvate in sua mancanza, quindi, non saranno in alcun modo viziate.

Si rileva che fa parte dei poteri dell’assemblea ordinaria nominare e revocare l’amministratore ai sensi dell’art. 1135 c.c. con la maggioranza prevista dall’1136 comma 2 del c.c. .
Non ci sono quindi preclusioni alla possibilità di nominare un nuovo amministratore anche in mancanza dell’approvazione del bilancio, essendo due diversi argomenti all’ordine del giorno, autonomi tra loro.

Il Codice civile in materia di Condominio nulla indica in relazione alla situazione di stallo nella gestione del bene comune da parte dei condomini.
L’art. 1139 del c.c. rinvia alle norme generali sulla comunione, art. 1101 del c.c. e seguenti, per tutto quanto non espressamente disciplinato.
La norma di riferimento qui applicabile è, quindi, l’1105 comma 4 del c.c. che statuisce la possibilità per ciascun partecipante di adire l’Autorità Giudiziaria in caso di impossibilità da parte dell’assemblea di prendere i provvedimenti necessari, di formare una maggioranza o di eseguire una deliberazione.
Poiché l’oggetto del giudizio è la gestione del bene comune e non i diritti soggettivi del condomino, non è possibile rivolgersi al giudice in sede contenziosa bensì come volontaria giurisdizione (Cass. civ. n. 18038/2020).
I provvedimenti così emanati sono sempre suscettibili di essere revocati o modificati e sono reclamabili davanti alla Corte d’Appello.

In conclusione, nel caso di specie, i condomini possono convocare l’assemblea ordinaria senza doverlo preventivamente comunicare all’amministratore inerte, revocarlo e nominarne uno nuovo.
Possono approvare i bilanci consuntivi per gli anni precedenti e il preventivo della nuova gestione.
In caso di impossibilità ad approvare uno dei punti all’Ordine del Giorno, ciascun condomino può adire l’Autorità Giudiziaria perché emetta i provvedimenti di volontaria giurisdizione, necessari per la gestione e il godimento del bene comune.

Le irregolarità compiute dall’amministratore nella gestione dello stabile sono sicuramente diverse e vanno dalla mancata esecuzione di ben due delibere assembleari fino a spingersi al grave inadempimento di non presentare un rendiconto condominiale.
Anche se l’amministratore è interno e non svolge tale attività professionalmente, non viene meno l’obbligo, nel momento in cui si assume l’ufficio, di far fronte a tutti gli adempimenti che la carica comporta.
Vi sono quindi tutti gli estremi per richiederne la revoca per giusta causa e ciò, ai sensi del co. 11° dell’art. 1129 del c.c,. può essere raggiunto attraverso due strade: o si convoca una apposita riunione assembleare in cui tra gli argomenti all’ordine del giorno viene inserito espressamente la revoca dell’attuale amministratore e la nomina di un sostituto, oppure ci si rivolge direttamente alla autorità giudiziaria.
Visto la gravità dei comportamenti tenuti dall’amministratore, è proprio il ricorso alla autorità giudiziaria la via che ci si sente di consigliare: sovente il richiedere la revoca direttamente alla assemblea non porta al risultato sperato, in quanto tutto si può impantanare tra tempistiche necessarie per convocare la riunione e indecisioni degli altri proprietari, magari alimentate proprio dall’amministratore uscente.

La revoca giudiziaria prevista dal co. 11° dell’art.1129 del c.c. può essere innanzitutto incardinata su iniziativa di ciascun condomino ed è un tipico procedimento di volontaria giurisdizione, caratterizzato quindi da tempistiche relativamente celeri ed un rapido contraddittorio con l’amministratore uscente. Nel ricorso introduttivo si dovrà rendere conto delle diverse inadempienze compiute, che nel caso specifico rasentano quasi l’assenza di gestione. Ai sensi dell’art. 64 disp.att. del c.c. il Tribunale adito si pronuncerà sul ricorso presentato con decreto motivato adottato in Camera di Consiglio, provvedimento che comunque rimane appellabile nel termine di 10 giorni alla Corte di Appello competente.
Con il provvedimento di revoca il Tribunale nominerà un amministratore professionista, il quale però potrà sempre essere sostituito dalla assemblea di condominio se non gradito agli altri proprietari: tuttavia, il comma 13 dell'art. 1129 del c.c. chiarisce che l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore a suo tempo revocato dalla autorità giudiziaria.

Quanto descritto è sicuramente il primo passo poi per poter pensare ad una successiva richiesta risarcitoria nei confronti dell’amministratore per i danni causati dalle sue inadempienze, richiesta la quale potrà provenire sia dalla compagine condominiale nel suo complesso, se i danni colpiscono interessi dello stabile, ma anche da un singolo proprietario se si riterrà lui personalmente danneggiato dalle condotte tenute dall’amministratore.

Nel caso specifico non si è in grado di dire allo stato delle cose se è possibile procedere ad una richiesta risarcitoria per la mancata riparazione del citofono (che comunque rimane un comportamento inadempiente, valido, unitamente agli altri comportamenti descritti, per chiedere la revoca), in quanto il quesito sul punto non offre spunti sufficienti per un migliore approfondimento: si invita sotto questo aspetto ad avere un contatto diretto con un legale.

Al di là di tutto quanto detto finora, rimane comunque l’esigenza di rimettere in funzione l’impianto citofonico nel più breve tempo possibile. Sotto questo aspetto l’unica strada praticabile, stante l’inattività di chi dovrebbe provvedere, è quello di inviare all’amministratore una raccomandata in cui si fa presente la situazione del bene comune, metterlo quindi in mora, ed avvertirlo che se non si provvederà a dare immediata esecuzione alle delibere del febbraio ed ottobre del 2022 si provvederà a far eseguire le riparazioni necessarie a proprie spese, salvo poi richiederne al condominio il rimborso ex art. 1134 del c.c.
Tale norma ammette infatti che il singolo condominio possa assumere la gestione delle parti comuni dell’edificio senza autorizzazione dell’amministratore o della assemblea e chiedere il rimborso delle spese sostenute nel caso in cui si tratti di una spesa urgente.
È giusto dire che la giurisprudenza assolutamente costante adotta una interpretazione restrittiva del concetto di spesa urgente previsto dalla norma in esame: l’ordinamento non vuole favorire infatti l’ingerenza del singolo proprietario nella gestione del bene comune in sostituzione degli organi condominiali. Tuttavia, nel caso specifico si potrebbe far leva sulla circostanza che la spesa è necessaria per far riacquistare al citofono la sua piena ed effettiva funzionalità (Corte di Appello di Firenze n.114 del 16.01.2020), allo stato attuale del tutto inesistente, e che il funzionamento dell’impianto è essenziale per garantire la sicurezza degli abitanti dello stabile. Si ritiene che tale ultima argomentazione sia molto forte e possa avere una forte presa in un ipotetico contenzioso se il palazzo è abitato da persone avanti in età o da famiglie con minori o anche da persone con malattie varie e vari handicap.

Se non si desidera anticipare di tasca propria le spese di riparazione, che rimane sicuramente la via più rapida per ottenere il risultato sperato, l’unica strada alternativa è quella di affiancare al ricorso ex art. 1129 del c.c. già detto sopra, un ricorso ai sensi del comma 4 dell’art. 1105 del c.c.
Tale norma, prevista nella disciplina della comunione ordinaria ma applicabile anche al condominio, prevede che nel caso in cui l’amministratore non dia esecuzione alle delibere adottate dalla assemblea, il singolo condomino possa rivolgersi al giudice il quale con decreto motivato può adottare i provvedimenti che ritiene necessari e nominare anche un amministratore ad hoc (da non confondersi con la figura nominata a seguito del ricorso ex art. 1129 del c.c.). Tale amministratore, sostituendosi momentaneamente a quello in carica, avrà l’esclusivo compito di dare attuazione a quanto deliberato dalla assemblea in merito alla riparazione del citofono.

Il regolamento della multiproprietà inevitabilmente è antecedente alla riforma del condominio e le sue disposizioni in materia di delega in assemblea devono considerarsi superate, almeno in parte.

Prima della novella del 2012, infatti, era assolutamente lecito e prassi assolutamente diffusa dare delega all’amministratore affinché votasse in nome e per conto del proprietario delegante. Inoltre, era ben possibile che l’amministratore per mezzo della delega accentrasse su di sé la totalità dei millesimi dei componenti il condominio, di fatto auto approvandosi il bilancio. La normativa ante riforma, infatti, non prevedeva alcun limite di teste e millesimi alla raccolta delle deleghe e un unico soggetto poteva trovarsi portatore del consenso della totalità dei condomini; l’unico limite a ciò era rappresentato da specifiche disposizioni nei regolamenti di condominio che comunque non erano sempre presenti, come in questo caso.

Il nuovo art. 67 disp. att. del c.c. mantiene la possibilità che si possa intervenire alla assemblea di condominio per mezzo di delega scritta, ma qualora i proprietari siano più di venti il singolo delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale, accentrando su di se non più di 200 millesimi. La riforma del 2012 introduce, inoltre, il divieto assoluto di conferire deleghe all’amministratore: il 5° co. dell’articolo in commento dispone che "all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea". Per la validità della delega, inoltre, è necessario a pena di nullità la forma scritta.

Per espressa disposizione del successivo art. 73 disp. att. del c.c., quanto disposto in materia di delega non può essere derogato dai regolamenti di condominio o comunque da accordi presi dalla unanimità dei proprietari, e quindi le norme del regolamento vigenti nella multiproprietà descritta nel quesito devono considerarsi superate dalle disposizioni di legge sopravvenute e quindi non più in vigore.

Alla luce del nuovo art 67 disp. att. del c.c. è opportuno che ciascuna delle 90 multiproprietà elegga tra i suoi 9 partecipanti un rappresentante comune, il quale sarà chiamato a partecipare in nome e per conto degli altri 8 deleganti alle assemblee (si veda il 2°co. dell’art. 67 disp. att. del c.c.). I rappresentanti delle multiproprietà potranno a loro volta conferire delega o a soggetti estranei al complesso (ma mai all’amministratore!), o a determinati proprietari individuati volta per volta. I soggetti delegati dai rappresentanti potranno però essere portatori di tante deleghe che rappresentino non più di 18 teste (90/5= 18), le quali teste dovranno essere portatrici di non più di 200 millesimi.

E’ chiaro che alla luce di quanto descritto se l’amministratore continuerà ad auto approvarsi i bilanci la delibera assembleare potrà essere impugnata innanzi all'autorità giudiziaria da ciascun condomino. L’ impugnazione dovrà però essere proposta nei rigidi termini previsti dall’art. 1137 del c.c.: 30 giorni decorrenti dal giorno in cui il verbale di approvazione del bilancio è stato comunicato ai singoli multiproprietari.

Le considerazioni finora svolte, trovano applicazione solo per l’approvazione del bilancio condominiale, ma non per l’approvazione del bilancio delle singole multiproprietà.
Per quest'ultima esigenza, infatti, deve necessariamente trovare applicazione non la normativa sul condominio, ma quella sulla comunione ordinaria di cui agli artt. 1100 e ss. del c.c. Anche nella disciplina della comunione ordinaria l’art.1105 del c.c. prevede l’operatività di una assemblea dei partecipanti che deve essere convocata dall’amministratore per l’approvazione del bilancio, ma in assenza di una specifica disposizione di senso contrario in tale organo non opera l’art. 67 disp. att. del c.c. e i limiti alla delega in essa contenuti.
Pertanto l’amministratore può essere destinatario delle deleghe da parte degli altri partecipanti e senza alcun limite di teste e millesimi. Anche, però, per l’approvazione del bilancio della singola multiproprietà è necessario che una delega sia presente e rilasciata in forma scritta, anche a fini probatori in caso di eventuali contestazioni: ma per un miglior approfondimento di questo ultimo aspetto, sarebbe necessario esaminare le specifiche disposizioni che regolano la multiproprietà.