Articolo 1135 Codice Civile

L’amministratore non può nella maniera più assoluta restituire i versamenti fatti dai condomini su semplice richiesta: anzi, egli in forza di quanto disposto dal 9° comma dell’art. 1129 del c.c., dovrebbe già aver iniziato da diverso tempo nei confronti dei condomini insolventi le attività di recupero delle rate che sono divenute esigibili fino a questo momento. La norma citata, infatti, obbliga l’amministratore di condominio, salvo che l’assemblea non lo abbia espressamente dispensato, ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai proprietari obbligati entro 6 mesi dal momento in cui esse sono divenute esigibili.

L’amministratore può procedere a restituire le somme versate dai proprietari diligenti: questo però può essere fatto solo dopo che vi è stata una espressa autorizzazione della assemblea del supercondominio (e non quella dei singoli condomini); tale organo in una apposita riunione convocata a norma di legge dovrà inoltre deliberare di rinviare la riasfaltatura della stradina del parco a data da destinarsi, deliberando nel contempo lo scioglimento del fondo speciale per lavori straordinari istituito con la precedente delibera del 2018. Questa seconda decisione potrà essere adottata con le maggioranze previste dai commi 2° e 4° dell'art. 1136 del c.c.: maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio, 500 millesimi.

Per principio generale nella cantieristica, sia essa pubblica o privata, è il committente la figura principale verso cui si accentrano le maggiori responsabilità, in quanto la normativa in materia attribuisce al committente tutti quegli obblighi di vigilanza in materia di esecuzione e sicurezza dei lavori. Trasportando tale principio in materia condominiale il ruolo del committente è rivestito proprio dal condominio nella persona dell’amministratore in carica in quanto è tale ente che conferisce materialmente l’incarico alla ditta appaltatrice.
Non è detto però che l’amministratore abbia le competenze tecniche per assumersi tali responsabilità, competenze tecniche che certamente mancano alla gran parte dei proprietari. Per tale motivo, le norme in materia prevedono l’istituto della delega: con tale istituto il committente, e quindi il condominio, delega dietro compenso determinati professionisti a svolgere quelle funzioni di vigilanza che la legge in un primo momento attribuisce al committente medesimo, spostando di conseguenza verso il delegato anche tutte le responsabilità civili, penali ed amministrative che derivano da tali obblighi di vigilanza.
Quindi, è importante che tramite lo strumento della delega il condominio si svuoti il più possibile degli obblighi che gli vengono attribuiti dalla legge, conferendoli a terzi: è vero che ogni delega comporta un aumento dei costi del cantiere, ma è anche vero che la delega sposta anche le responsabilità verso chi viene delegato.

Chi scrive non essendo un tecnico edile non ha le competenze per indicare quali siano le ulteriori figure che è opportuno nominare e che affiancheranno il direttore dei lavori: questa è una domanda che si deve rivolgere al direttore dei lavori medesimo, solo lui infatti conosce il grado di complessità del cantiere che si appresta a dirigere. Ai fini della tutela del condominio, è necessario essere sicuri che il direttore dei lavori si assuma anche le responsabilità proprie delle altre figure professionali, facendo in modo che sul condominio residui solo un obbligo di vigilare sull’ operato del direttore dei lavori stesso.

Il fatto di nominare ulteriori figure professionali non costituisce un motivo per ridurre il compenso dell’amministratore, il quale se è già stato deliberato deve essere corrisposto nei termini pattuiti.

Per quanto riguarda il fondo cassa di cui al n.4 dell’art.1135 del c.c., nulla vieta che l’assemblea possa ritornare sulle proprie decisioni e rideterminarne l’importo e le modalità di versamento dei contributi medesimi. È importante che il fondo cassa non divenga inferiore agli importi indicati dalla norma in esame: diversamente la delibera di modifica sarebbe radicalmente nulla e questo pregiudicherebbe inevitabilmente l’inizio e il proseguo dei lavori. Si ricorda che il n. 4 dell’art. 1135 del c.c. prevede che il fondo spese per i lavori straordinari sia di un importo pari all’ammontare dei lavori: se però il corrispettivo delle opere deve essere pagato sulla base dei singoli stati di avanzamento, il fondo spese può essere di un importo pari ai singoli pagamenti dovuti. Nel caso specifico per capire l’esatto ammontare del fondo si dovrà fare riferimento alle modalità di pagamento dei lavori previsto nel contratto di appalto.
La delibera successiva che andrà eventualmente a modificare l’importo del fondo spese e le modalità di pagamento dei relativi oneri condominiali dovrà essere poi approvata con le maggioranze di cui ai commi 2° e 4° dell’art. 1136 del c.c.: maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio.

Purtroppo, l’assemblea ha agito in maniera legittima e nell’ambito delle prerogative a lei conferitele dagli artt. 1130 e 1135 del c.c.
In questo senso l’orientamento della giurisprudenza è molto chiaro e assolutamente costante. Proprio in merito all’utilizzo di posti auto condominiali la Cassazione Sez. II con sentenza n. 12485 del 19.07.2012 ha statuito che: "… se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari (come, per esempio, nel caso descritto n.d.r.), l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento. Pertanto, l'assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune nel caso in cui, come nella fattispecie in esame, non sia possibile l'uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali".

Nel caso specifico, a fronte del fatto che l’area di parcheggio condominiale per ragioni di spazio non è in grado di garantire a tutti i condomini un simultaneo uso del bene, ben può l’assemblea a colpi di maggioranza deliberare regole per un suo uso turnario, il quale può avvenire anche con lo strumento dei permessi. Ovviamente nulla vieta che l’assise possa anche modificare le regole adottate in un primo momento, stabilendo nuove modalità di utilizzo più permissive o più restrittive.
Non possono essere opposte all'assemblea il fatto che un proprietario abbia assunto determinati obblighi contrattuali con il suo inquilino a proposito dell’utilizzo dell’area di parcheggio: ciò è assolutamente irrilevante per il condominio e i suoi organi, che rimangono liberi di adottare le decisioni che ritengono più opportune in merito.

Punto n. 1)
Sulla base di quanto descritto il comportamento dell’Amministratore non presenta allo stato attuale particolari criticità.
Innanzitutto, rientra nelle prerogative dell’amministratore quello di raccogliere preventivi di ditte di sua fiducia per l’esecuzione dei lavori in condominio. Nulla vieta che anche i proprietari procedano ad individuare e a proporre in assemblea ditte di loro gradimento, ma a quanto pare, nonostante quanto deciso il giorno 27.10, nessun condomino si è preso la briga di procedere in questo senso, lasciando all’amministratore l’onere di occuparsi della cosa. Nella successiva riunione del 19.05. 2023 quindi si è proceduto ad esaminare l’unico preventivo presente elaborato dalla ditta individuata dall’ amministratore.
A quanto pare, in quella seconda riunione l’assemblea non ha preceduto a conferire immediatamente il mandato alla impresa individuata: una commissione di condomini dovrà “sciogliere alcune riserve” sul preventivo presentato.

Ovviamente una sottocommissione di condomini non ha alcun potere di approvare il preventivo dei lavori in sostituzione della assemblea: se così fosse, quanto deciso sarebbe gravemente nullo e privo di valore. Le decisioni prese dalla sottocommissione dovranno quindi essere ratificate dalla assemblea generale in una apposita riunione convocata ad hoc dall’ amministratore secondo le norme di legge. In questa terza riunione, che con ogni probabilità conferirà l’incarico definitivo alla impresa, l’assemblea dovrà anche deliberare sulle modalità di pagamento dei lavori e, ai sensi del n.4) dell’art. 1135 del c.c., sulla costituzione di un fondo speciale di un importo pari all’ammontare dei lavori. La costituzione di detto fondo speciale è condizione di validità della delibera da adottarsi, in mancanza del quale quanto deciso sarebbe nullo.
Allo stato attuale non si è verificata alcuna nullità a proposito della costituzione del fondo speciale previsto dalla legge in quanto l’assemblea con le due riunioni precedenti non pare aver preso una decisione definitiva e vincolante.

Punto n. 2)
Per rispondere al secondo quesito si specifica che per alcuni interventi effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali, spetta la detrazione pari al 50% delle spese sostenute entro il 31.12.2024 con un limite massimo di spesa di euro 96.000,00 da ripartirsi in 10 anni. Non è più esistente per le spese sostenute nel 2023 e nel 2024 la possibilità di avvalersi del “bonus facciate”. Sulle opere effettuate sulle parti comuni dei condomini le detrazioni spettano a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà, salvo sia disposto diversamente a norma dell’art. 1123 e seguenti del c.c. Si potrà usufruire del beneficio fiscale con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministratore del condominio; a tal proposito lo stesso amministratore deve rilasciare una certificazione dalla quale deve risultare l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento e la quota parte imputabile a ciascun condomino.

Ai sensi dell’art. 16 bis del TUIR 1 comma lett. a), gli interventi sulle parti comuni che godono della detrazione fiscale sono quelli indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’art. 3 DPR 680/2001 e cioè quelli di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. In generale per quanto riguarda gli interventi sulle parti condominiali sono lavori che godono di agevolazione fiscale quelli effettuati sui muri esterni (che siano in riferimento al rifacimento della facciata/parete esterna, che siano in riferimento a intonaci e tinteggiatura esterna, che siano in riferimento alla riparazione o rifacimento dei muri esterni di contenimento) purchè gli stessi siano effettuati con materiali e colori uguali a quelli preesistenti. Pertanto, nella misura in cui il lavoro di messa in sicurezza degli intonaci sia stato effettuato mantenendo materiali e colori preesistenti, si ritiene si tratti di un intervento agevolabile.

Punto n. 3)
Diversamente dal punto n.1, in questo caso le censure sull’ operato dell’amministratore appaiono più severe.
Il n.3) dell’art 1130 del c.c. prevede che uno dei doveri attinenti allo svolgimento dell’ufficio di amministratore di condominio sia quello di curare la riscossione dei contributi; il successivo n.4) del medesimo articolo precisa, inoltre, come l’amministratore debba compiere tutti gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. Dalla semplice lettura di tali due norme se ne ricava come l’amministratore sia obbligato a curare la corretta riscossione di tutti i crediti vantati dal condominio, anche quelli, come nel caso descritto, derivati da contratti locazione aventi ad oggetto parti comuni dell’edificio. Tali crediti, infatti, non sono altro che frutti civili prodotti dai cespiti condominiali messi a reddito a seguito di una decisione adottata dai proprietari in sede assembleare.

Ovviamente affinché tale obbligo possa considerarsi puntualmente adempiuto da parte del professionista, è necessario che egli si accerti che il canone di locazione venga regolarmente e puntualmente corrisposto nelle casse condominiali nella misura e con le modalità contrattualmente pattuite, come è parimenti necessario che l’amministratore solleciti all’ inquilino l’adeguamento istat del canone di locazione, se le clausole contrattuali lo prevedono.

Se quindi si verifica un inadempimento parziale nel pagamento del canone l’amministratore è obbligato ad attivarsi per tutelare le ragioni del condominio da lui amministrato, anche dando specifico mandato ad un legale, tra l’altro senza che per fare ciò sia obbligato a procurarsi una preventiva autorizzazione della assemblea.
Se l’amministratore ha omesso di pretendere l’aggiornamento istat al conduttore dell’appartamento comune facendo decadere il condominio dal diritto di poterlo pretendere egli sta compiendo un inadempimento dei doveri riconducibili al suo ufficio che possono giustificarne la revoca (anche per mezzo di intervento del giudice) ed eventualmente un risarcimento del danno per la perdita patrimoniale subita.

Sotto questo ultimo aspetto, tuttavia, si avrebbe bisogno di ulteriori elementi per capire se questo ipotetico contenzioso possa reggere il vaglio di un giudice e in quali termini possa essere proposto.
Se ad esempio l’amministratore si è accordato con l’inquilino per non procedere all’aumento ISTAT e di questo accordo è stata resa edotta l’assemblea che lo ha di fatto approvato con l’approvazione del rendiconto, difficilmente potranno essere mosse all’amministratore delle censure relativamente al mancato incasso del canone per gli anni più remoti.

Le argomentazioni dell’amministratore sono purtroppo fondate.

E’ da sempre prassi comune nei condomini istituire fondi speciali per diverse finalità. Per fondo speciale si intende la raccolta di ulteriori soldi rispetto a quelli preventivati nella gestione ordinaria per destinarli a specifici obbiettivi, come ad esempio il pagamento del tfr dei dipendenti del condominio, eventuali morosità, e soprattutto lavori straordinari.
La riforma del condominio ha recepito tale prassi, in particolare per quanto riguarda il fondo per la realizzazione di interventi straordinari. Il n.4) dell’art. 1135 del c.c. prevede infatti che l’assemblea è competente a deliberare lavori straordinari sulle parti comuni dell’edificio, costituendo nel contempo obbligatoriamente un fondo speciale pari all’ammontare dei lavori.

Come ha chiarito la Corte di Cassazione,Sez.II, con la sentenza n. 7067 del 07.07.99: "Appartiene al potere discrezionale dell'assemblea dei condomini, alla quale spetta, ex art. 1135 c.c., comma 3, di provvedere all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo di gestione, l'istituzione di un fondo-cassa per le spese di ordinaria amministrazione e conservazione dei beni comuni… Tale fondo, costituito dai versamenti dei singoli condomini, è autonomo per il semplice fatto che è destinato ad un fine specifico: la gestione del condominio. Ciò impedisce ai singoli condomini di poter rivendicare le quote versate: ma essi sono comunque tutelati dall'assemblea che ne deciderà la sorte".

Del tutto correttamente quindi l’amministratore non può arbitrariamente sciogliere il fondo, anche solo parzialmente, e pagare il saldo passivo previsto nella gestione ordinaria ed imputabile all’ autore del quesito prelevando i soldi presenti nel fondo. Solo l’assemblea nell’ambito dei suoi poteri ex art.1135 del c.c. può decidere le sorti dei denari confluiti nel fondo speciale per lavori straordinari. Anzi, l’amministratore è chiamato a dare esecuzione alle delibere della assemblea, potendo egli destinare le sostanze presenti nel fondo solo alla specifica finalità prevista dalla delibera assembleare che lo istituisce.

Piuttosto appare illegittimo che l’assemblea non sia stata ancora investita del problema di che cosa fare di questi soldi, nonostante il fatto che i lavori non abbiano ancora avuto inizio.
Da questo punto di vista sarebbe quindi opportuno sollecitare l’amministratore a convocare una riunione specifica, anche eventualmente ricorrendo ad una richiesta formale sottoscritta da due condomini così come previsto dal 1° co. dell’art. 66 delle disp. att. c.c.

I proprietari riuniti in assemblea devono necessariamente prendere una decisione sul destino dei soldi racchiusi nel fondo: o, infatti, si rinnova la volontà di portare avanti la ristrutturazione dell’area parcheggio anche magari rivolgendosi ad altre ditte appaltatrici e rimpinguando, se del caso, il fondo cassa se insufficiente, oppure si decide di procrastinare ad altro momento l’intervento. In questo ultimo caso, però, si dovrà necessariamente disporre lo scioglimento del fondo e la restituzione dei soldi ai rispettivi condomini, con possibile compensazione di posizioni debitorie risultanti nella gestione ordinaria.

Ovviamente se l’assemblea non dovesse adottare una decisione chiara in tal senso (quindi o effettuare i lavori o rinunciare e sciogliere quindi il fondo) vi sarebbero gli estremi per impugnare la delibera innanzi al giudice e chiedere quindi la restituzione di quanto versato.

Uno dei principi caposaldo del diritto condominiale dice che l’assemblea è competente a deliberare ex art 1135 del c.c. solo su questioni attinenti alle parti comuni dell’edificio, non potendo in alcun modo incidere sui diritti soggettivi rientranti nella sfera giuridica dei singoli proprietari.
Nel caso specifico, la assemblea del condominio di cui fa parte l’autore del quesito è sicuramente competente nel deliberare la realizzazione di determinati lavori sulle parti comuni dell’edificio per un determinato importo e ad individuare la ditta appaltatrice che eseguirà i lavori. Tuttavia l’assemblea non può decidere a colpi di maggioranza con quali modalità un determinato proprietario potrà usufruire di una determinata agevolazione fiscale (il bonus 110%) a cui il condominio nel suo complesso del tutto legittimamente ha deciso di aderire: tale questione, infatti, è un diritto soggettivo del singolo proprietario ed è solo lui che può compiere le scelte conseguenti, non certo l’assemblea a maggioranza.

Questo aspetto è tenuto ben presente anche dalla stessa Agenzia delle Entrate la quale con la circolare n. 24 dell’08.08.2020 ha chiarito: "In particolare, per interventi sulle parti comuni degli edifici, non è necessario che il condominio nel suo insieme opti per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante. Infatti, alcuni condomini potranno scegliere di sostenere le spese relative agli interventi e beneficiare così della detrazione, mentre altri potranno optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito".

Entra quindi in gioco il ruolo dell’amministratore di condominio il quale ai sensi del n. 5 dell’art. 1130 del c.c. è tenuto a compiere tutti gli adempimenti fiscali, anche attinenti alle varie agevolazioni edilizie previste dall’ordinamento.
In forza di tale obbligo dovrà essere quindi l’amministratore a raccogliere le scelte dei singoli condomini tra lo sconto in fattura o la cessione del credito. Sarà l’amministratore a gestire il totale della quota parte di detrazione cedibile a terzi su volontà espressa dei condomini e richiedere ai fornitori di acquistare il credito concedendone il relativo sconto in fattura per la somma equivalente alla detrazione di quei condomini che prediligono lo sconto immediato.

La delibera data in visione quindi è perfettamente legittima e non necessita di alcuna impugnazione, in quanto ciò che viene stabilito in merito alla fruizione del bonus 110% è del tutto irrilevante per chi non era presente alla riunione, potendo al massimo avere un significato, comunque allo stato attuale non ancora vincolante, per chi era presente alla riunione del 20.08. Invece, è importante verificare che l’amministratore compia diligentemente il suo dovere e permetta a ciascun proprietario di compiere la scelta che ritiene più consona in merito alla modalità di fruizione del bonus fiscale.
E' quindi opportuno rivolgersi direttamente all’amministratore per mezzo di comunicazione scritta a facendo a lui presente il desiderio di usufruire del bonus 110% attraverso lo sconto in fattura e quindi verificare direttamente sotto questo aspetto le sue intenzioni.

Da un punto di vista condominiale i fatti da lei descritti presentano criticità non tanto nell’incarico conferito al direttore tecnico, quanto nel fatto che l’amministratore non rispettando i limiti di mandato prescritti da una specifica delibera assembleare abbia sottoscritto un contratto di appalto con importi superiori rispetto a quelli puntualmente prescritti dalla delibera medesima.

Il n.4) dell’art. 1135 del c.c. attribuisce espressamente alla assemblea il compito di approvare lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni e ovviamente in tale ambito essa può approvare tutti i contratti che ritiene utili, opportuni e necessari: l’unica condizione è che l’assemblea venga convocata nel rispetto delle norme di legge e si raggiungano i quorum costitutivi e deliberativi previsti dall’art. art. 1136 del c.c. del c.c. Tali ultimi aspetti paiono essere stati rispettati nel caso specifico.

Invece, il primo compito che l’art.1130 del c.c. attribuisce all’amministratore di condominio è quello di eseguire e dare attuazione alle decisioni dell’assemblea, norma che in questo caso è stata rispettata solo in parte.

Per quanto ci è dato capire l’assemblea di condominio nell’ambito dei poteri che gli sono propri, ha deciso di concludere con una specifica figura professionale (il Direttore Tecnico) un contratto d’opera per uno specifico importo: tale decisione poi è stata regolarmente approvata e l’amministratore, sotto questo aspetto, ha dato attuazione a quanto deciso dalla assise in maniera puntuale. Non è assolutamente vietato affiancare al general contractor la figura del Direttore Tecnico.

Il fatto che la figura del Direttore Tecnico non sia prevista dalla normativa fiscale è del tutto ininfluente da un punto di vista condominiale: ovviamente il costo di questa figura professionale non potrà essere coperta dal bonus fiscale e i relativi costi dovranno essere sopportati in toto dai proprietari. Sotto questo aspetto, quindi, non vi è nulla di rilevante neppure da un punto di vista penale.

Come si è accennato poco sopra, il vero problema nasce dal fatto che l’amministratore, contravvenendo a specifiche istruzioni dei proprietari, ha sottoscritto con l’impresa un contratto con un importo superiore a quello previsto dalla delibera assembleare che lo autorizzava a firmarlo, vincolando, quindi, il condominio ad un accordo che i proprietari di fatto non volevano, o comunque non volevano per l’importo poi concordato.

Tale condotta integra la violazione, oltre che del n. 1) dell’art.1130 del c.c. anche delle norme sul mandato ed in particolare dell’art.1711 del c.c. secondo il quale il mandatario, ovvero nel caso di specie l’amministratore, non può eccedere i limiti fissati dal mandato e inoltre prevede che l’atto compiuto dal mandatario che esorbita i predetti limiti rimane a carico del mandatario medesimo.
Tutto questo potrà tuttavia essere evitato se l’assemblea di condominio, che nel caso specifico è il mandante, opportunamente convocata a norma di legge, approva con le maggioranze di cui all’art. 1136del c.c. una ratifica dell’operato dell’amministratore. Detta ratifica potrà essere approvata nello specifico con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Se per qualsiasi motivo l’operato dell’amministratore non venisse ratificato vi sarebbero gli estremi per revocarlo per giusta causa, anche ricorrendo alla autorità giudiziaria, oltre alla possibilità che il condominio possa richiedere al professionista il risarcimento dei danni subiti.

La costituzione di fondi spesa, istituiti solitamente per la realizzazione di importanti interventi edili o per la presenza di morosità nel pagamento degli oneri condominiali è una prassi abbastanza frequente anche se non del tutto pacifica in giurisprudenza. Il n. 4) dell’art. 1135 del c.c. riconosce espressamente la validità del fondo spese condominiali per la realizzazione di importanti interventi sulle parti comuni e obbliga espressamente alla sua istituzione. Fuori da tale previsione la legittimità della istituzione di un fondo spesa, ad esempio per coprire un buco di cassa dovuto a morosità, deve considerarsi lecito: a patto che rispetti determinati e stingenti parametri.

Analizzando la numerosa giurisprudenza sul punto (si cita tra le tante Cass. Civ.,Sez.II, n.17035 del 11.08.2016), si può dire che l’istituzione di un fondo cassa può ritenersi lecito, al di là della espressa previsione del n. 4) dell’art. 1135 del c.c., nel momento in cui sia evidente la situazione passiva in cui versano i conti del condominio a seguito del mancato pagamento di alcuni proprietari, oppure quando l’edificio versi in una situazione di degrado tale da necessitare l’istituzione di un fondo per far fronte alla ordinaria e straordinaria amministrazione dello stabile.

Per quanto ci è dato sapere nel caso specifico manca proprio tale ultimo importante aspetto, in quanto seppur vi sia la presenza di una morosità non sono ancora iniziate le attività di recupero credito e non vi è la presenza di una situazione di grave passività tale per cui si possa giustificare la decisione assunta.

Allo stato dei fatti, una delibera così come è stata congeniata non fa altro che accollare su una parte dei proprietari il pagamento di determinate spese condominiali, e ciò viene fatto su decisione unilaterale di una parte dei condomini.

Per tale motivo si ritiene che vi siano gli estremi per considerare nulla la delibera assunta e procedere alla sua contestazione prima davanti ad un organismo di mediazione e poi in seconda battuta davanti alla autorità giudiziaria.

Per completezza è giusto dire che una delibera dal contenuto identico a quella adottata potrebbe essere valida se venisse adottata con il consenso unanime di tutti condomini, o almeno di quella parte dei condomini non coinvolti da episodi di morosità.

E’ parimenti valida la delibera la quale, a fronte del fatto di aver deliberato determinati lavori di manutenzione straordinaria, istituisca il fondo spese previsto dal n. 4) dell’art. 1135 del c.c. In questo caso l’istituzione del fondo potrà essere deliberato non all’unanimità ma con le maggioranze previste dall’art. 1136 del c.c., ma ovviamente l’importo dei lavori dovrà essere suddiviso, ai sensi degli artt. 1123 e ss. del c.c. tra tutti i condomini, siano essi morosi oppure in regola con i pagamenti.

L’ istituzione di fondi di spesa speciali è da sempre una prassi molto comune in ambito condominiale. La loro istituzione era sicuramente ammissibile prima della riforma del condominio del 2012 e lo è ancora di più con l’attuale normativa vigente, in cui vengono normativamente disciplinati.

Il n.4) dell’art.1135 del c.c. prevede infatti che l’assemblea di condominio possa deliberare lavori straordinari a condizione che contestualmente venga appunto istituito un fondo dell’importo pari alla spesa che si dovrà sostenere. L’ obbiettivo di tale norma è quello di garantire alle future ditte appaltatrici la necessaria provvista per il pagamento dei loro compensi, e pertanto il fondo deve già sussistere nel momento in cui l’amministratore darà incarico all’ impresa. La giurisprudenza ha precisato, tra l’altro, che per l’istituzione del fondo spese a scopo di ristrutturazione dell’edificio non è necessario che i lavori siano già deliberati, ma che essi siano quantomeno individuabili in relazione allo stato dello stabile (si veda Cass.Civ, Sez.II, n.17035 dell’11.08.2016).

Ciò però non vuol dire che la situazione descritta non presenti delle criticità.

Innanzitutto, l’unico organo deputato a decidere circa l’istituzione del fondo e delle sue sorti (prolungamento o scioglimento) è l’assemblea, non certo l’amministratore, il quale è chiamato solo a dare attuazione a quanto deciso dall'assise. In assenza, quindi, di una specifica delibera da parte dell'assemblea, l’amministratore non può decidere di suo arbitrio di inserire nel bilancio preventivo delle voci di spesa da destinare ad un fondo la cui istituzione non è stata espressamente promulgata con apposita delibera assembleare. In secondo luogo, stante il fatto che un fondo spese per lavori straordinari è già stato istituito e tra l’altro per assai considerevole importo, non ha alcun senso istituirne un secondo: il requisito richiesto dal n.4) dell’art.1135 del c.c., infatti, si è già realizzato. Sotto questi aspetti, quindi, potrebbe essere spendibile una eventuale opposizione alla delibera di approvazione bilancio. Ovviamente per un parere più specifico sarebbe necessario esaminare il verbale della riunione condominiale e soprattutto verificare se si è ancora nei termini per poter radicare il contenzioso.

Il 1° co. dell’art.1137 del c.c. introduce un principio molto importante nel diritto condominiale: le delibere assunte dalla assemblea di condominio a norma di legge sono obbligatorie per tutti i condomini, anche per chi si è astenuto o ha espresso voto contrario.

Pertanto, tali condomini, essendo obbligati a sottostare alla volontà della maggioranza, avranno diritto a godere dei bonus fiscali e a richiedere la loro applicazione in sede di dichiarazione dei redditi.

Recentemente le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la pronuncia n.9839 del 14.04.2021 hanno precisato che devono considerarsi nulle tutte quelle delibere assembleari per mezzo delle quali a colpi di maggioranze siano stabiliti e modificati per i futuri rendiconti, i generali criteri di ripartizione degli oneri condominiali previsti dalla legge o dal regolamento. I giudici precisano infatti che questo tipo di decisione non rientra tra i poteri della assemblea ai sensi dell’art.1135 del c.c. Come è noto, una delibera nulla può essere impugnata da chiunque vi abbia interesse anche oltre il termine di 30 giorni indicato dall’art. 1137 del c.c. Tale tipo di decisione tuttavia, non deve considerarsi invalida in senso assoluto, in quanto è assolutamente legittima e vincolante se adottata con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

Applicando tale importante principio a quanto deciso nella riunione del 17.05.2008, si deve necessariamente concludere che la parte inerente alla suddivisione delle spese attinenti alla piscina comune è da considerarsi radicalmente nulla: infatti, solo 9 condomini sui 10 totali hanno prestato il loro consenso affinché la suddivisione di tali oneri condominiali sia effettuata in parti uguali, quindi in deroga a quanto dispone il regolamento di condominio vigente.

Se l’assemblea si fosse fermata qui, sicuramente ci sentiremmo di consigliare di instaurare sul punto un contenzioso con gli altri proprietari, ma purtroppo vi è la successiva riunione del 27.09.2008, in cui l’assise ritorna sull’argomento: questa volta, viene approvata la suddivisione delle spese inerenti alla piscina in parti uguali all’unanimità da tutti i partecipanti al condominio (1000 millesimi). In tale riunione viene quindi sanata l’irregolarità precedente.

Venendo a trattare l’ultima domanda nel caso in cui in condominio vi sia un appartamento posseduto da più soggetti, il co. 2° dell’art. 67 disp.att. del c.c. dispone che in assemblea i comproprietari hanno diritto ad un solo rappresentante e quindi ad un solo voto. Visto il contesto famigliare, il rappresentante può essere scelto senza formalità tra i componenti della famiglia senza il rilascio di specifica delega.

Stante la situazione descritta una eventuale opposizione è più che fondata.
Ai sensi dell’art. 1135 del c.c., l’assemblea di condominio ha il potere di deliberare lavori straordinari e innovazioni che vanno incidere solo ed esclusivamente sulle parti comuni dell’edificio.

In parole più semplici, l’assise non ha di certo il potere di “entrare” nelle proprietà privata dei singoli condomini e decidere a colpi di maggioranza la modifica strutturale di una singola unità abitativa in proprietà esclusiva. Si tenga presente in questo senso che per giurisprudenza oramai granitica e costante il balcone aggettante deve considerarsi pertinenza dell’appartamento a cui accede e pertanto esso è una parte dell’edificio in proprietà esclusiva al singolo condomino.

Per questo motivo si può concludere che se l’assemblea deliberasse i lavori nei termini descritti, quanto deciso sarebbe radicalmente nullo e impugnabile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse anche oltre i rigidi termini impugnatori previsti dall’art. 1137 del c.c.: per assurdo, quindi, si potrebbe ricorrere alla autorità giudiziaria anche dopo diversi anni dalla conclusione dei lavori!

L’ unico modo per ovviare a tale gravissima irregolarità sarebbe quello di raccogliere l’espresso consenso alla realizzazione dei lavori da parte di tutti i singoli proprietari dei balconi coinvolti, ma non pare proprio che chi ci scrive sia disponibile in tal senso.

Con il termine fondo speciale il nostro codice civile fa riferimento a particolari contributi condominiali che vengono destinati dalla assemblea al raggiungimento di determinati scopi e che, ovviamente, l’amministratore può impiegare solo ed esclusivamente per il raggiungimento di tali obbiettivi.
La prassi nei condomini ha conosciuto il sorgere di diversi fondi speciali, da quello per le emergenze a quello da utilizzarsi in caso di insolvibilità da parte da alcuni condomini, e , fino alla riforma del 2012, l’ opportunità della loro costituzione era lasciata alla discrezionalità dei proprietari riuniti in assemblea.

La situazione muta in maniera considerevole con la riforma apportata dalla L. n.220/2012 la quale introduce il nuovo art. 1135, ed in particolare il suo n. 4). Tale norma introduce una novità molto importante, poiché ci dice che nel momento in cui l’assise delibera l’esecuzione di innovazioni o opere di manutenzione straordinaria, essa ha anche il contestuale obbligo di deliberare l’istituzione di un fondo speciale pari all’ importo dei lavori che si andranno ad eseguire. L’istituzione del fondo, quindi, se per altre finalità rimane una semplice facoltà dei condomini, diventa un obbligo nel momento in cui i proprietari decidano la realizzazione di opere importanti nel loro condominio.

Ciò va ad incidere in maniera molto significativa sulla operatività della assemblea e sul lavoro dell’amministratore, in quanto per evitare di incorrere in contestazioni o impugnazioni di quanto deciso, si dovrà mettere all’ordine del giorno dell’assise non solo la discussione sulla opportunità o meno dell’esecuzione dell’opera, ma anche la istituzione del fondo, il quale dovrà comunque essere pienamente operativo prima dell’inizio dei lavori. Infatti, ciò che il legislatore si è prefissato come obbiettivo con tale riforma è quello di fare in modo che la provvista per i lavori sia raccolta prima che gli stessi abbiano inizio. Se l’opera dovrà eseguirsi a stato di avanzamento, il fondo potrà essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.


Tale importante novità legislativa è relativamente recente e per tale motivo non si sono ancora trovate pronunce di legittimità che affrontano ed interpretano il nuovo art.1135 del c.c., ma iniziano ad esserci sull’argomento copiose pronunce dei giudici di merito, anche opportunamente citate dall’autore del quesito.
Innanzitutto la prima cosa da chiedersi è a cosa si va incontro nel momento in cui l’assemblea omette di istituire il fondo speciale, violando apertamente quanto dispone il n.4) dell’art.1135 del c.c.: in entrambi i verbali di assemblea dati in visione, infatti, non vi è traccia di alcuna determinazione in tale senso.
Sotto questo aspetto vi è da registrare un contrasto tra i giudici di merito, in quanto un orientamento dice che nel caso in cui non venga deliberato il fondo speciale, la delibera che si pronuncia sui lavori deve considerarsi semplicemente annullabile (si veda in tal senso Tribunale di Torre Annunziata sentenza del 2.12.2019); un altro orientamento invece, ritiene che la delibera sia radicalmente nulla(in questo senso Tribunale di Modena n. 763 del 16.05.2019).

La questione ha innegabilmente degli importanti risvolti pratici per il caso descritto, in quanto se si propendesse per la semplice annullabilità, per contestare i due verbali dati in visione, ai sensi dell’art.1137 del c.c., si doveva impugnare le delibere innanzi alla autorità giudiziaria entro 30 gg. decorrenti o dalla data della riunione, o dalla data in cui i verbali sono stati comunicati; se invece si propende per la seconda soluzione, la totale nullità, si è ancora ampiamente in tempo per proporre le contestazioni del caso in mediazione prima e innanzi al giudice dopo.
Personalmente chi scrive propende per la seconda soluzione, non fosse altro perché l’istituzione del fondo speciale è stata prevista dal legislatore non per tutelare gli interessi dei condomini, ma in particolare per tutelare gli interessi dei fornitori e delle imprese che vengono a contatto con il condominio, creando una riserva di denaro a cui possono attingere per ottenere il pagamento del dovuto: per tale motivo, il n. 4) dell’art. 1135 del c.c. deve considerarsi norma inderogabile. Come tale una decisione assembleare che non prevede espressamente l’istituzione del fondo speciale deve considerarsi radicalmente nulla.

Lo stesso discorso fatto finora, vale anche nel caso in cui il costo dei lavori preventivati aumenti dopo il loro inizio: anche in questo caso l’assemblea dovrà deliberare un conseguente aumento del fondo speciale pari all’aumento del costo dei lavori comunicato dalla ditta appaltatrice. Se così non fosse verrebbe totalmente vanificata la funzione del n.n4) dell’art.1135 del c.c., che come abbiamo visto è quello di dare una garanzia ai fornitori del condominio.

Considerare nulla la delibera che non prevede l’istituzione del fondo speciale ha anche una ulteriore conseguenza importante che è quello di considerare non dovuto il pagamento dei contributi da essa previsti per finanziare l’esecuzione dei lavori, poiché il rapporto creditorio non è sorretto da un idoneo titolo giustificativo. Da ciò deriva inevitabilmente che l’amministratore, o meglio l’avvocato del condominio, non potrà porre a fondamento della richiesta di emissione di un provvedimento di ingiunzione nei confronti dei singoli condomini una delibera condominiale radicalmente nulla, risultando precluse, quindi, l’esercizio delle attività di cui all’art. 63 disp.att del c.c. (in questo senso si veda in maniera molto chiara G.d.P. di Taranto n.983 del 18.03.2016).

Stante quanto detto finora, è assolutamente consigliabile sollecitare l’amministratore affinché lo stesso proceda ad una repentina convocazione dell’assemblea, in modo tale che l’assise proceda a riconfermare l’incarico alla ditta appaltatrice, ad istituire il fondo speciale e ad approvare il piano di riparto che ne consegue. Si precisa che nel caso in cui l’amministratore sia restio ad ottemperare ai suoi doveri professionali, l’assemblea potrà essere convocata anche dai singoli condomini seguendo le procedure di cui all’art. 66 disp. att. del c.c.
Da un punto di vista condominiale, in seno alla riunione così convocata i proprietari potranno decidere anche di dare incarico ad un'altra ditta appaltatrice, ma una tale decisione dovrà essere ponderata con estrema attenzione! Se, infatti, l’amministratore si è già vincolato con l’attuale impresa, che tra l’altro per quanto ci è dato capire sta già eseguendo i lavori, una revoca del suo incarico potrebbe esporre il condominio ad azioni legali intentate dalla ditta appaltatrice.
In conclusione, è giusto precisare che sullo sfondo della vicenda descritta rimane la responsabilità dell’amministratore che ignorando un preciso obbligo di legge ha fatto approvare alla assemblea di condominio l’esecuzione di ingenti lavori senza l’istituzione del fondo speciale di cui al n.4) dell’art.1135 del c.c.

I fondi di accantonamento, fondi speciali, fondi di riserva o fondi cassa costituiscono riserve di denaro di cui il condominio si viene a dotare per mettere a disposizione dell'amministratore la liquidità necessaria a soddisfare con immediatezza determinate esigenze di spesa.
L'istituzione del fondo può discendere da un obbligo di legge o essere il frutto della libera scelta della compagine condominiale.
I fondi ex lege sono previsti dall'art. 1135, comma 1, nn. 3 e 4 c.c., che disciplinano rispettivamente il residuo attivo di gestione e l'accantonamento per gli interventi di straordinaria manutenzione e/o innovativi.
A ciò si può aggiungere il fondo per il trattamento di fine rapporto ex art. 2120 c.c. in favore del dipendente del condominio.

Per quanto riguarda i lavori straordinari, il fondo cassa è obbligatorio e l’amministratore è tenuto a creare un apposito stanziamento, nel bilancio del condominio, raccogliendo in anticipo le somme dai proprietari di appartamento necessarie a pagare l’impresa di costruzioni.
Perché il fondo speciale sia vincolante per tutti i condomini è necessario che esso sia regolarmente approvato dall’assemblea e che risulti specificata, all’interno della delibera, la finalità per la quale viene istituito il fondo.

La giurisprudenza si è, inoltre, pronunciata su ulteriori tipologie di fondo spese, ovvero il fondo per le spese di ordinaria manutenzione e quello per sopperire alle morosità di alcuni condomini: entrambi sarebbero ammissibili ancorché votati a maggioranza dell'assemblea condominiale.
Se, invece, l’accantonamento fosse deciso all’unanimità, potrebbero essere istituiti fondi per le più disparate esigenze.
Da quanto sopra, si deduce che, in ogni caso, l’istituzione dei vari fondi debba essere deliberata dall’assemblea dei condomini e non può essere un’iniziativa individuale dell’amministratore.
Dalle informazioni trasmesse non è dato sapere se effettivamente l’istituzione dei fondi sia stata approvata dall’assemblea, anche se non inserita nell’ordine del giorno, oppure no.
Se semplicemente non inserita nell’ordine del giorno, ma approvata dall’assemblea, la deliberazione sarebbe annullabile nel termine, ormai spirato nel caso di specie, di 30 giorni, ai sensi del disposto dell'art. 1137 cod. civ.

Con riferimento alla richiesta di conoscere il dettaglio della rata condominiale, non sembra ci siano inadempienze da parte dell’amministratore, dal momento che le quote di accantonamento vengono indicate nel bilancio preventivo, ma poi le quote mensili dei singoli condomini vengono calcolate sul totale i base ai millesimi.

Per quanto riguarda il regolamento condominiale, la legge non individua un soggetto particolare a cui spetta redigere il regolamento, limitandosi solo a stabilire che tale documento è obbligatorio in presenza di almeno 11 condomini (art. 1138 c.c.).
Solitamente, la ditta costruttrice, dopo aver completato il palazzo, delega un professionista affinché scriva il regolamento di condominio. L’atto viene poi fatto accettare dai singoli acquirenti degli appartamenti al momento del rogito notarile. In pratica, il regolamento viene allegato o menzionato nel contratto di compravendita: il compratore dichiara di averne preso visione e di accettarlo in tutto e per tutto. In questo modo si realizza il consenso di tutti i condomini sul medesimo testo e il regolamento si può dire approvato all’unanimità.
Questo è quello che viene comunemente definito regolamento contrattuale proprio per richiamare il contratto di compravendita a cui esso è collegato e che si perfeziona con il consenso dei firmatari.
Più raramente il regolamento di condominio viene votato dall’assemblea in un momento successivo alla costituzione dell’edificio. In tal caso si parla di «regolamento assembleare». Per la sua validità è sufficiente che sia votato con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Secondo l’art. 1138, comma 2, c.c. “ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente”.
Per modificare il regolamento di condominio, o una sola delle sue clausole, è necessaria la stessa maggioranza usata per la sua approvazione. Vien da sé che:

• per modificare una parte o tutto il regolamento contrattuale è necessaria l’unanimità;
• per modificare una parte o tutto il regolamento assembleare è sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea che costituiscano almeno 500 millesimi dell’edificio. Si tenga tuttavia presente che, a volte, anche il regolamento assembleare viene approvato con l’unanimità. In tal caso anche la sua modifica dovrà avvenire con il consenso di tutti i condomini.

Per quanto riguarda l’impugnazione della delibera assembleare da parte dell’amministratore di condominio, si ricorda innanzitutto che l'impugnazione di una delibera dell'assemblea di condominio è atto proprio dei condòmini. Quindi solamente se l'amministratore è anche condomino gli si potrà riconoscere il potere di agire impugnando, ferma restando l'esistenza di un effettivo interesse a farlo.
Soltanto se le deliberazioni impugnate fossero viziate da nullità, si potrebbe ritenere che, ai sensi dell’art. 1421 c.c. (norma generale in relazione alla nullità degli atti, anche se dettata con riferimento ai contratti), possano essere impugnate da chiunque vi abbia interesse.
Pertanto, tale considerazione potrebbe essere fatta valere anche in relazione all'amministratore di condominio rispetto alle delibere assembleari nulle.

Dal momento che i muri maestri hanno la funzione di sostenere e racchiudere l'edificio, integrandone la struttura portante al fine di garantirne la sicurezza e la stabilità, essi costituiscono parte comune dell’edifico ai sensi dell’art. 1117 c.c.
Secondo la giurisprudenza, i muri maestri "costituiscono parte organica ed essenziale dell'intero immobile il quale, senza la delimitazione da essi operata, sarebbe uno "scheletro vuoto", privo di qualsiasi utilità" (Cass. n. 2773/1992; n. 776/1982; Cass. n. 1186/1971).
Dottrina e giurisprudenza, inoltre, hanno sempre affermato che anche la facciata di un edificio "rientra nella categoria dei muri maestri e al pari di questi costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato" (Cass. n. 945/1998).
Lo stesso articolo 1117, n. 1, c.c. annovera sia i muri maestri che la facciata che i pilastri e le travi portanti di un edificio tra le parti comuni.

I muri perimetrali dell’edificio in condominio, pur non avendo la funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione legale di comunione ex art. 1117 c.c.,poiché determinano la "consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici,ne delimitano la superficie coperta e ne delineano la sagoma architettonica"(Cass. n. 4978/2007).

Tutte le parti comuni dell’edificio sono soggette alla ripartizione delle spese necessarie per la loro manutenzione e il loro godimento comune secondo i criteri stabiliti dall'art. 1123, comma 1, c.c.
Secondo tale disposizione, “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Secondo la giurisprudenza, “nel caso in cui un muro portante appartenga in proprietà esclusiva ad uno solo dei partecipanti al condominio, essendo esso comunque indispensabile per l’esistenza dell’edificio, con la proprietà esclusiva del singolo concorre una comunione di godimento in favore di tutti coloro i quali, nell’edificio, sono titolari della proprietà solitaria dei piani o delle porzioni di piano, con la conseguenza che tutti i condomini - i quali ricavano una utilità dalla cosa, necessaria per l’esistenza e per la protezione dei loro immobili - sono tenuti a contribuire alle spese per la conservazione del muro in questione in proporzione alle rispettive quote, secondo il principio generale enunciato dall’art. 1123 primo comma c.c.” (Cass. civ., sez. II, 15 febbraio 1996, n. 1154).

La giurisprudenza, peraltro, ha ritenuto che, ai fini della corretta ripartizione delle spese tra i condomini di un edificio, riguardanti, nel caso di specie, la costruzione di pilastri di acciaio, necessari per sostenere il prolungamento di un solaio comune solo ai condomini di un piano, “non è rilevante la titolarità del diritto di proprietà ma la funzione della parte dell’edificio bisognosa di interventi di ristrutturazione, con conseguente applicazione del criterio generale stabilito dal 1° comma dell’art. 1123, secondo il quale tutti i condomini sono tenuti al pagamento pro quota, quando i pilastri siano elementi strutturali portanti l’intero stabile” (Cass. 3470/2008).

Pertanto, nel caso di specie, se effettivamente i muri che necessitano di ristrutturazione presentano le caratteristiche predette, la spesa sarà da dividere pro quota tra tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123 comma 1, c.c.

L’art. 1130 c.c., rubricato “Attribuzioni dell’amministratore” affida, tra l’altro, all’amministratore il compito di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (art. 1130, lettera d)).

L’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. affida, per contro, all’assemblea l’attribuzione di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni.

Pertanto, i contratti conclusi dall'amministratore nell'esercizio delle sue funzioni ed inerenti alla manutenzione dell’edificio o all’uso normale delle cose comuni, sono vincolanti per tutti i condomini in forza dell’art. 1131 c.c., nel senso che giustificano il loro obbligo di contribuire alle spese.
Laddove si verta, invece, in ipotesi di spese che, seppure dirette alla migliore utilizzazione di cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino per la loro particolarità e consistenza un onere economico rilevante, superiore a quello normalmente inerente alla gestione, l’iniziativa contrattuale dello stesso amministratore, senza la preventiva deliberazione dell’assemblea, non è sufficiente a fondare l’obbligo dei singoli condomini.

Infatti, l’art. 1135, comma 2, c.c. prevede che “l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere di urgenza, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.
Sono straordinarie, ad esempio, le spese relative ad interventi di rilievo sui muri portanti o sul solaio dell'edificio, la sostituzione dell'autoclave o degli ascensori, al rifacimento integrale degli impianti.
Se l'assemblea non dovesse ratificare la spesa, l'amministratore ha facoltà di ricorrere in giudizio per fare accertare il carattere di urgenza della spesa sostenuta. In caso di soccombenza, egli rimarrà personalmente obbligato con l'impresa e non potrà ottenere il rimborso dai condomini.

Si precisa che l’amministratore ha il “potere”, e non il “dovere” di disporre immediatamente le riparazioni straordinarie urgenti, sicché egli non incorre in alcuna responsabilità se non vi provveda, purché dia avviso ai condomini della necessità di curare la conservazione delle cose comuni.

È peraltro presente un orientamento della giurisprudenza penale, in tema di omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina (art. 677 c.p.) secondo cui l'amministratore del condominio riveste una specifica posizione di garanzia, ex art. 40, comma 2, , cod. pen., in virtù della quale su costui ricade l'obbligo di rimuovere ogni situazione di pericolo che discenda dalla rovina di parti comuni, attraverso atti di manutenzione ordinaria e straordinaria, predisponendo, nei tempi necessari alla loro concreta realizzazione, le cautele più idonee a prevenire la specifica situazione di pericolo (così Cass. pen. Sez. 4, 23 novembre 2015, n. 46385, Cass. pen. Sez. 4, 6 settembre 2012, n. 34147; Cass. pen. Sez. 4, 13 ottobre 2009, n. 39959). Per rispondere in sede penale del mancato impedimento di un evento è, necessario, in forza dell’art. 40, comma 2, cod. pen., l'esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo, obbligo che in astratto certamente può nascere anche dal diritto privato, dal rapporto di rappresentanza intercorrente fra il condominio e l'amministratore. Perché si delinei una posizione di garanzia, che comporti la responsabilità omissiva nella causazione di un fatto illecito, l’obbligo deve gravare su una o più persone specificamente individuate e queste ultime devono essere dotate di poteri atti ad impedire la lesione del bene garantito, ovvero devono essi attribuiti mezzi idonei a sollecitare gli interventi necessari ad evitare che l'evento dannoso sia cagionato.

Lo stesso dovere dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 n. 2 c.c., di controllare e disciplinare il godimento delle parti comuni è finalizzato soltanto ad assicurarne l'uso da parte dei singoli condomini in condizioni di parità. L’amministratore - in difetto di esplicite limitazioni stabilite nel regolamento di condominio - non può nemmeno legittimamente interdire l’uso delle cose comuni, adducendo particolari ragioni connesse, ad esempio, alla sicurezza dei condomini o dei terzi o alla salvaguardia della conservazione delle stesse parti comuni, perché così lede il contenuto del diritto che su di esse compete a ciascun condomino: una simile condotta integra, anzi, una molestia possessoria addebitabile all’amministratore, anche se adottata nel convincimento di agire nel legittimo esercizio delle attribuzioni a lui devolute dall'art. 1130 n. 2 c.c. (Cass. 6 febbraio 1982, n. 686).

Secondo un diverso orientamento (Cassazione n. 14465/2014), la responsabilità ricade sui singoli proprietari dell’immobile che non provvedano ai lavori necessari per rimuovere il pericolo per le persone derivante dallo stato di degrado dell'immobile.
Non basta allegare di aver più volte diffidato il condominio ad intervenire: per la Cassazione non è sufficiente intimare e diffidare ma occorre fare di più.
La responsabilità dei proprietari-condomini discende dal loro non essersi attivati per eliminare il pericolo, non essendo a ciò sufficiente inviare lettere di diffida al condominio ma restare poi inerti se questo non si attiva per rimuovere la situazione di pericolo: ricorda infatti la Cassazione che "nel caso di mancata formazione della volontà assembleare che consenta all'amministratore di adoperarsi, sussiste a carico del singolo condomino l'obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa, indipendentemente dall'attribuibilità al medesimo dell'origine della stessa."(Cass. n. 6596/2008;; Cass. n. 15759/2001).
Secondo la Suprema Corte, in caso di "paralisi deliberativa dell'ente condominiale l'ordinamento prevede specifici strumenti, anche di volontaria giurisdizione, atti a superare gli eventuali ostacoli frapposti alla formazione assembleare finalizzata all'esecuzione dei lavori necessari a rimuovere la situazione di pericolo" (Cass. Pen. sent. n. 14465/2014).
Ai sensi dell’art. 1105, comma 4, c.c. “se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

La responsabilità per il reato di cui all’art. 677 c.p. viene meno solo con la rimozione del pericolo e l'inerzia del condominio non costituisce un impedimento insormontabile, una "causa di forza maggiore" che da sé esonera da responsabilità i proprietari.

Quindi i condomini non potranno limitarsi a segnalare l'esistenza di pericoli da crollo o rovina dell'edificio condominiale e non basterà loro nemmeno sollecitare ed intimare all'amministratore (o in sua assenza al condominio) di intervenire prontamente per eliminare il pericolo: essi, in presenza di una situazione rientrante nello schema dell'art. 677 c. p., sono tenuti a promuovere azione nei confronti del condomino e far sì che l'autorità giudiziaria si sostituisca all'inerte amministratore (se esistente) per rimuovere di fatto le situazioni di pericolo e far venir così meno il presupposto di fatto che integra il reato.

In caso contrario non potranno dirsi esenti da responsabilità e risponderanno di questo reato nonché dei danni che ne dovessero derivare.

La pretesa avanzata dall’autore del quesito è infondata alla luce della riforma condominiale apportata dalla L. n.220/2012.
Il n. 4) dell’art. 1135 impone, una volta che l’assemblea deliberi opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, la costituzione di un fondo speciale di importo pari al valore dei lavori da eseguirsi.
La finalità della norma è chiara: garantire la presenza di una provvista monetaria adeguata una volta che i lavori abbiano inizio.
Vi è però in tutto questo un innegabile risvolto della medaglia, in quanto la presenza di una situazione di morosità nel pagamento delle spese condominiali all’interno della compagine condominiale potrebbe portare ad un blocco dei lavori.

Per mitigare in parte tali problematiche il legislatore è intervenuto con il d.l. n. 145 del 23.12.2013 (convertito poi con L. n.9 del 21.02.2014), il quale ha aggiunto un ulteriore periodo al n. 4) dell’art.1135 che stabilisce: "se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
Tuttavia tale ultima parte della norma in commento opera solo se vi è già la presenza di un contratto di appalto a stato di avanzamento, e ad ogni modo esso non introduce un obbligo ma una semplice facoltà, ben potendo l’assemblea, anche in questo caso, disporre che il fondo sia costituito per l’intero importo dei lavori da eseguirsi.

Uno degli aspetti che non vengono assolutamente chiariti dal n. 4) dell’art.1135 del c.c., è se l’importo dei lavori straordinari deve essere interamente versato prima di dare inizio alla esecuzione dell’opera, oppure è sufficiente la semplice istituzione contabile del fondo straordinario con la delibera assembleare che dispone i lavori e conseguentemente porre in capo ai condomini l’obbligo di corrispondere le rate straordinarie. Questo aspetto non è di poco conto in quanto, vista la lacuna normativa, viene lasciato alla sensibilità dell’ amministratore scegliere se dare inizio ai lavori prima che tutte le rate per i lavori straordinari siano state versate, oppure, più prudenzialmente, attendere che l’intero importo dei lavori sia disponibile nelle casse condominiali.

In attesa che tali profili problematici siano meglio chiariti dalla giurisprudenza, è sicuramente condivisibile l’atteggiamento adottato dall’amministratore di condominio di attendere che tutti fondi siano stati raccolti prima di dare incarico al direttore dei lavori e alla impresa che dovrà eseguirli. Si tenga anche conto che la delibera che dispone la costituzione del fondo non autorizza espressamente l’amministratore a dare inizio ai lavori prima dell’intero versamento delle rate condominiali da parte di tutti i proprietari.
Si consiglia quindi all’autore del quesito di provvedere al pagamento delle rate straordinarie scadute per non procrastinare ulteriormente l’inizio dei lavori di ristrutturazione della copertura dell’edificio.

Prima di concludere è opportuno sottolineare, però, che se l’amministratore da un lato è legittimato a pretendere il pagamento delle rate straordinarie prima dell’inizio dei lavori, dall’altro non è certo esente da responsabilità.
Il professionista è, infatti, tenuto ad assicurarsi che il fondo ex art. 1135 n. 4) del c.c. sia destinato alla finalità per le quali è stato creato e non venga distratto su altri obbiettivi; inoltre egli deve fare tutto quello che è necessario per dare un celere inizio ai lavori una volta che i fondi sono stati raccolti. Se questo non si verifica, a parere di chi scrive, è chiaro che siamo di fronte ad una grave irregolarità che potrebbe portare alla revoca anche giudiziaria dell’amministratore ai sensi del co. 11 dell’art. 1129 del c.c.

L’assemblea è l’organo fondamentale del condominio, attraverso la quale i singoli proprietari prendono le decisioni fondamentali per la vita condominiale.
Proprio per la sua importanza il codice civile prevede una normativa specifica agli artt. 1135 e ss. del c.c., che va a disciplinare, tra le altre cose: le modalità di convocazione della riunione, le modalità di svolgimento della stessa, le maggioranze previste affinché la assemblea possa validamente deliberare, le maggioranze con le quali le varie decisioni del consesso devono essere adottate e, infine, le modalità con le quali tali decisioni possono essere contestate innanzi alla autorità giudiziaria.
La normativa che è stata appena accennata, sarebbe facilmente aggirabile se si consentisse ai condomini, fuori dall’organo assembleare, di modificare le modalità di fruizione di un servizio comune, come il riscaldamento centrale dello stabile, attraverso una semplice petizione a cui hanno aderito solo una parte dei partecipanti al condominio, anche se maggioritari.

Un documento adottato con tali modalità non solo non può considerarsi vincolante per i condomini ad esso contrari, ma lo stesso amministratore non può e non deve darvi attuazione: egli infatti, ex. art. 1130 n.1) del c.c., è tenuto a dare esecuzione solo alle delibere adottate secondo la normativa prevista dalla legge.
L’amministratore coscienzioso, tuttavia, di fronte ad una petizione come quella descritta, è opportuno che eserciti i suoi poteri di convocazione della assemblea previsti dall’ art.66 disp.att. del c.c. e mettere all’ordine del giorno della riunione la ratifica di quanto deciso dai condomini per mezzo della petizione. L’assemblea, sempre ai sensi dell’art 66 disp.att del c.c., potrebbe anche essere convocata, sempre dall’amministratore, anche su richiesta di almeno due condomini favorevoli a quanto deciso per mezzo della petizione, che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio.
Se l’assemblea condominiale, per mezzo delle maggioranze prescritte dall’art 1136 del c.c. (per la modifica degli orari di fruizione dell’impianto centralizzato di riscaldamento: maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno 1/3 del valore dell’edificio), facesse proprio quanto deciso dai condomini attraverso la petizione, ecco che la modifica alla fruizione del servizio diventerebbe giuridicamente vincolante per tutta la compagine condominiale.
E‘ il caso di sottolineare che quanto appena detto rimane valido anche se l’assemblea abbia già deliberato in passato su un determinato argomento: il consesso condominiale può ritornare sulle proprie decisioni in qualsiasi momento e deliberare nuovamente su qualsiasi argomento rilevante per la vita condominiale.

Il ragionamento finora fatto muterebbe se la petizione, invece che sottoscritta a maggioranza, avesse trovato adesione da parte di tutta la compagine condominiale e fosse stata quindi firmata da tutti i proprietari.
In questo caso, infatti, tra i condomini si perfeziona un vero e proprio contratto ex. art. 1321 e ss. del c.c. avente ad oggetto la modalità di fruizione di un determinato servizio comune: trovando, quindi, applicazione l’art. 1327 del c.c., la petizione diventa vincolate per tutti i partecipanti al condominio.
L’amministratore, a parere di chi scrive, sarebbe, in questo caso, tenuto a dare esecuzione alla petizione: esso, infatti, è prima di tutto un mandatario dei singoli condomini ex artt.[n1703cc]] e ss. del c.c., chiamato dalla legge a gestire in loro nome e per conto i servizi comuni. In attuazione del suo mandato, quindi, l’organo amministrativo sarebbe obbligato a dare esecuzione ad un contratto che vincola l’intera compagine condominiale e che disciplina le modalità di fruizione di un servizio comune.

Ma il contratto che si è così formato sarebbe vincolante per un successivo proprietario che acquistasse nel futuro una unità abitativa? L’art 1327 del c.c. dispone che il contratto ha valore di legge solo tra le parti che lo hanno sottoscritto: pertanto esso non può vincolare per il futuro un nuovo condomino. Per rendere efficace l’accordo anche nei confronti di futuri e nuovi condomini è sempre necessario il passaggio assembleare, ove il consesso condominiale ratifichi quanto deciso dai condomini per mezzo dell’accordo raggiunto in sede extra assembleare.

In ordine al suo quesito, riteniamo opportuno precisare che gli interventi di manutenzione straordinaria da eseguirsi su di un edificio condominiale devono essere deliberati dall'assemblea di condominio, la quale dovrà provvedere, altresì, alla costituzione di un "fondo speciale", di importo pari all'ammontare dei lavori (art. 1135, n. 4, c.c.).

La disposizione sopracitata precisa, inoltre, che l'amministratore di condominio potrà ordinare l'esecuzione dei lavori solo laddove gli stessi rivestano carattere di urgenza, ma in questo caso dovrà riferire alla prima assemblea.

Ciò premesso, qualora i lavori in questione siano stati regolarmente deliberati e lei rivesta la qualità di amministratore del Condominio in questione, potrà inviare al condomino la seguente comunicazione:

"Scrivo la presente in qualità di amministratore del Condominio .., sito a .., in via .., per ricordarLe che l'assemblea, in data .., ha deliberato l'esecuzione dei lavori di consolidamento strutturale del fabbricato, aventi ad oggetto, in particolare, ...
Le spese necessarie all'esecuzione delle opere in questione sono state quantificate nell'importo complessivo di Euro .., da ripartirsi tra i singoli condomini in ragione delle rispettive quote di proprietà.

Ciò premesso, La invito a provvedere, entro e non oltre 8 giorni dal ricevimento della presente, a versare la quota di spesa di Sua competenza, pari a complessivi Euro ..., con l'avvertimento che, in mancanza, mi vedrò costretto a rivolgermi ai competenti organi giurisdizionali, al fine di tutelare le ragioni del Condominio.

Cordiali saluti.
L'amministratore

A norma dell’art. 1130 del c.c. che disciplina le attribuzioni dell’amministratore di condominio, egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione. Qualora, per due anni, non renda il conto della sua gestione può essere revocato a norma dell’art. 1129 del c.c..
Non è però stabilito dalla legge un termine preciso entro cui è tenuto a rendere il conto.

Il concetto di "urgenza" richiamato all'art. 1135 del c.c. è il medesimo elaborato dalla giurisprudenza in relazione all'art. 1134 del c.c., disposizione che riguarda il diritto al rimborso delle spese per interventi effettuati dal singolo condomino sulle parti comuni nel caso di necessità.
Vanno considerate "urgenti" le spese relative ad opere che appaiano, secondo il criterio del buon padre di famiglia, indifferibili allo scopo di evitare un possibile anche se non certo nocumento alla cosa comune (Cass. 6400/1984).
L'impossibilità di differire la spesa consiste nella necessità di provvedere all'opera cui la spesa si riferisce, senza potere avvertire tempestivamente l'assemblea dei condomini (cfr. Cass. 7181/1997; Trib. Monza 24 maggio 2006).

Nel caso di specie, avendo i condomini già sollevato il problema e convocato ulteriore assemblea proprio al fine di valutare preventivi di spesa per l'opera di sistemazione idrica e fognaria, l’amministratore non appare trovarsi in una situazione di obiettiva impossibilità a fare decidere l’assemblea (competente in via generale sulle opere di straordinaria manutenzione, ai sensi del primo comma dell'art. 1135 c.c.), la quale di fatto aveva sul punto già deliberato il proprio assenso ai lavori. Risulterebbe quindi arbitraria la decisione dell'amministratore di scegliere autonomamente la ditta appaltatrice delle opere.

Il presidente dell'assemblea condominiale è nominato per prassi (l'art. 1136 del c.c. non ne fa menzione e la mancata nomina costituisce comunque un’irregolarità formale che non inficia la validità della deliberazione, v. Cass. 15 luglio 1980, n.4615: ciò a meno che non sia il regolamento condominiale a prevedere l'obbligo di nomina del presidente). Egli è chiamato ad accertare la regolarità della presenza dei condomini, "dirigere" la discussione, controllare l'esito delle votazioni e proclamarne il risultato.

Di fatto, i suoi poteri sono molto limitati.

Si ritiene che possa decidere in ordine alla riproduzione o meno del verbale delle dichiarazioni dei singoli condomini.

Recentemente, la Corte di Cassazione, con sentenza n. 24132 del 13 novembre 2009, si è così espressa circa i poteri del presidente: "il presidente, pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale, che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti posti in discussione”.

Si concorda in larga parte con la maggior parte delle osservazioni fatte nel quesito.
L’insieme dei fabbricati protagonista della vicenda è sicuramente molto complesso: esso rappresenta un super condominio composto dai proprietari di tutti e 16 i palazzi, i quali hanno in comune diversi beni e servizi, tra cui rientra per precisa disposizione del regolamento contrattuale il piano di calpestio sottostante ai fabbricati: da questo punto di vista non vi è alcuna violazione del Codice civile.
Tale ente super condominiale dovrebbe essere dotato dei suoi organi specifici, ovvero di una assemblea, distinta da quella dei singoli palazzi, e del suo amministratore, il quale può coincidere o meno con quello che viene eletto nei 16 singoli condomini; esso è chiamato a gestire ai sensi dell’ art. 1117 bis del c.c. tutti i beni e servizi comuni agli edifici.
Giuridicamente, quindi, i lavori di manutenzione del piano di calpestio del palazzo ai sensi del n.4° dell’art.1135 del c.c. devono essere deliberati dalla assemblea del supercondominio, la quale è chiamata dalla norma anche a costituire di un fondo speciale dell’importo pari al costo dei lavori da realizzarsi, o quantomeno pari all’ammontare della prima tranche dei pagamenti, se la manutenzione dovrà realizzarsi a stato di avanzamento lavori.
Tra l’altro, la giurisprudenza (ad esempio Cass. Civ. Ord.n.9388 del 05.04.2023), interpreta la norma citata in maniera molto rigorosa con l’evidente finalità di favorire i fornitori del condominio. Secondo l’interpretazione più accreditata tra i giudici, ai fini della validità della delibera che prevede l’esecuzione dei lavori straordinari in condominio, non è solo sufficiente che tale fondo straordinario sia contabilmente costituito, ma è necessario che il denaro sia di fatto versato dai proprietari nelle casse condominiali.

Non vi è chi non veda quindi come la vicenda descritta presenti diverse criticità sotto gli aspetti appena argomentati.
Innanzitutto, i lavori per il rifacimento della zona di calpestio non sono mai stati deliberati da una assemblea super condominiale (il Consiglio di Condominio non ha il potere di deliberare spese straordinarie), ma dalla assemblea di un singolo condominio (il C.1), delibera che certamente non vincola i proprietari degli altri edifici. In secondo luogo, come giustamente viene detto dall’autore del quesito, i lavori dovevano essere deliberati unitamente al fondo speciale prima della loro esecuzione e messi a bilancio nel rendiconto inerente il super condominio: basti qui solo dire che la fonte del pagamento delle spese condominiali risiede da un lato nell’essere condomini e, dall’altro, nella approvazione della spesa da parte della assemblea con l’inserimento nel rendiconto condominiale.

Da quello che viene riferito nel quesito vi sono quindi quantomeno tre profili di nullità per la delibera che andasse ad approvare un rendiconto condominiale così come è stato descritto: il primo, è che le spese straordinarie sono state approvate da un organo che non aveva il potere giuridico di farlo, ovvero l’assemblea del condominio C1; il secondo è che si sta cercando di porre rimedio a questa mancanza facendo approvare ex post agli altri condomini le spese per lavori già eseguiti; infine, la mancanza della istituzione di un fondo speciale.
Anche le modalità con cui si vorrebbero ripartire le spese presentano delle criticità: certamente non possono avere valore giuridico “le prassi vigenti”, e stupisce che un amministratore professionista tenti maldestramente di sostenerlo. L’ unica modalità giuridicamente valida ex artt. 1123 e ss. del c.c. e 68 e 69 disp.att. del c.c. per procedere alla suddivisione degli oneri condominiali è l’utilizzo delle tabelle millesimali e, nel caso specifico, le tabelle che riguardano la ripartizione degli oneri attinenti ai beni comuni a tutti i palazzi, che saranno senz’altro allegate al regolamento di condominio.

A parere di chi scrive vi potrebbero essere anche diverse mancanze gestorie da attribuire all’amministratore di condominio che andrebbero a giustificare una sua rimozione per grave inadempimento ex art. 1129 del c.c.: su tutte si fa riferimento al tentativo di far approvare ex post lavori deliberati da un altro condominio.
Detto ciò, per la complessità della vicenda, tutti questi aspetti non possono essere approfonditi oltre in questa sede: essi richiedono un adeguato studio documentale e anche forse peritale, che può essere affrontato solo per mezzo di un colloquio diretto con il professionista, a cui si consiglia di rivolgersi.

Il n.3) dell’art.1117 del c.c. ci dice che devono considerarsi condominiali le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune come, ad esempio, gli impianti per la distribuzione del gas. La natura condominiale cessa tuttavia nel momento in cui l’impianto arriva al punto di diramazione per poi immettersi nelle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva, o in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza. L’impianto, quindi, dal punto di diramazione (o di utenza), cessa di essere condominiale per divenire di proprietà esclusiva del singolo condomino.

Un ulteriore principio assolutamente granitico del nostro diritto condominiale riguarda l’ambito di competenza della assemblea. Tale organo collegiale è infatti competente a deliberare a colpi di maggioranza solo interventi straordinari ed innovazioni che riguardano le parti comuni dell’edificio. In altre parole, l’assemblea a colpi di maggioranza non può certo costringere il singolo proprietario a compiere interventi all’interno del proprio appartamento, i quali potranno essere effettuati solo con il suo consenso.

Il caso che è stato prospettato è sicuramente un tipico caso di scuola del diritto condominiale ed è un tipico esempio dei principi che sono stati sopra richiamati.
La canna fumaria è un bene sicuramente condominiale, e certamente l’assemblea ai sensi del n. 4) dell’art. 1135 del c.c. è competente a deliberare opere di ristrutturazione su tale impianto, previa contestuale istituzione di un fondo spese pari all’importo dei lavori che dovranno realizzarsi. Tali lavori potranno essere deliberati con le maggioranze di cui al 2° e 4° comma dell’art. 1136 del c.c., ovvero maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi. Se durante la riunione condominiale si raggiungerà tale quorum deliberativo e la decisione della assemblea verrà adottata nel rispetto delle altre norme di legge, essa, ai sensi del 1° co. dell’ art. 1137 del c.c., diverrà obbligatoria per tutti i condomini, anche quindi per la minoranza dissenziente che vi dovrà sottostare.

Tuttavia, per i principi che si sono detti sopra, l’assemblea non può certo obbligare il gruppo di condomini dissenzienti a cambiare la propria caldaia in quanto questa, essendo all’ interno della abitazione privata (o sul punto di diramazione dell’impianto), è una parte in proprietà esclusiva e solo il singolo proprietario può decidere se, come e quando effettuare un intervento manutentivo su di esso.
Per tale motivo, se a livello tecnico la sostituzione della caldaia interna all’appartamento diviene una condizione indispensabile per addivenire alla ristrutturazione della canna fumaria, negare del tutto legittimamente il proprio consenso a tale sostituzione porterà con ogni probabilità al blocco dei lavori, al di là di quanto deliberato dall'assemblea. Per i medesimi motivi l’assemblea non può deliberare ristrutturazioni che comportino l’obbligo di andare a sostituire impianti e manufatti presenti all’ interno delle singole abitazioni e quindi una delibera di questo tipo potrebbe essere oggetto di impugnazione entro i termini di legge.

Si precisa che quanto detto è valido se gli impianti attualmente installati nello stabile sono in regola con le vigenti normative in materia di sicurezza, salute pubblica ed efficientamento energetico e la loro sostituzione non sia resa obbligatoria proprio per rispettare la predetta normativa.
In questa sede non è possibile quantificare i costi legali per procedere all'impugnazione della delibera assembleare a cui si è fatto riferimento. Si può dire che le spese legali varieranno se la vicenda si chiuderà già in fase precontenziosa all’interno di un procedimento di mediazione (tentativo obbligatorio visto la materia condominiale), oppure si dovrà procedere a radicare un giudizio innanzi al giudice competente.

Come è noto il comma 9 bis dell’art. 119 del DL Rilancio introduce una disciplina particolarmente favorevole per giungere alla approvazione dei lavori condominiali per cui si dovrà richiedere l’accesso al bonus 110%: essa dispone che le delibere assembleari avente ad oggetto l’approvazione degli interventi agevolabili e i relativi finanziamenti sono adottate con la maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentano 1/3 del valore dell’edificio (333 millesimi). In pratica grazie alla norma citata si ha la possibilità di approvare la realizzazione di lavori, anche estremamente invasivi per le parti comuni e per importi sicuramente molto rilevanti con le stesse maggioranze che solitamente sarebbero richieste per confermare i fornitori che normalmente sarebbero necessari per assicurare la semplice manutenzione ordinaria dello stabile.

Ben consapevole che l’applicazione di tale agevolazione fiscale avrebbe portato diversi conflitti tra i proprietari in condominio, il legislatore, oltre a prevedere le maggioranze semplificate di cui si è detto sopra ha anche introdotto una particolare disciplina tesa a superare le resistenze di quei proprietari diffidenti ad accedere alla agevolazione. L’ultima parte sempre del comma 9 bis dell’art. 119 del DL Rilancio introduce la possibilità per l’assemblea di deliberare che l’importo dell’intervento che sarà oggetto di agevolazione venga accollato ad un solo gruppo di condomini o a anche addirittura a un solo proprietario: in questo caso, l’intervento potrà essere sempre approvato con le agili maggioranze che si sono già indicate, ma a condizione però che i condomini al quale verranno imputate per intero le spese dell’intervento rientrino tra quei proprietari che hanno espresso il loro voto favorevole in assemblea. Come ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con l’interpello citato nel quesito, il ricorso a tale strada comporta che in caso di non corretta fruizione della agevolazione ne dovrà rispondere solo quel gruppo di condomini che si sono accollati le spese di realizzazione dei lavori e che quindi hanno potuto usufruire del bonus 110%.

A parte gli aspetti citati, la normativa che regola il bonus 110%, non va a derogare alle norme del codice civile riguardanti l’approvazione dei lavori straordinari in condominio ed in particolare a quanto dispone il n. 4) dell’art.1135 del c.c.
Tale articolo attribuisce alla assemblea dei condomini il potere di deliberare la realizzazione di lavori straordinari che coinvolgeranno le parti comuni dell’edificio, ma la norma precisa anche che contestualmente a tale decisione l’assemblea dovrà costituire obbligatoriamente un fondo speciale da inserire a bilancio dell’ importo pari ai lavori da eseguire, o, se i lavori dovranno realizzarsi a stato di avanzamento, dell’ importo dei singoli pagamenti dovuti.

I lavori per cui si chiede l’agevolazione 110% sono interventi particolarmente invasivi e quindi rientrano sicuramente nell’ambito applicativo del n. 4) dell’art. 1135 del c.c.: per tale motivo anche se si prevede di richiedere l’accesso al superbonus e in linea teorica si prevede di sborsare una cifra ben inferiore rispetto a quella messa a bilancio, l’assemblea nel momento in cui delibererà i lavori da realizzarsi dovrà comunque prevedere anche la costituzione del fondo spese. Ovviamente essendo il fondo di cui sopra funzionale alla realizzazione di lavori agevolabili, la sua costituzione potrà essere approvata con le già dette maggioranze più agevoli previste dal comma 9 bis dell’art. 119 del DL Rilancio, e nel caso in cui si delibererà che solo ad una parte dei proprietari verrà accollato l’importo dei lavori agevolabili, l’ammontare del fondo dovrà essere ad esclusivo carico di quel gruppo di condomini e non della intera compagine condominiale.

E’ ovvio che se l’iter per l’ottenimento del superbonus andrà a buon fine i soldi rientranti nel fondo dovranno essere restituiti ai proprietari, in quanto debiti che il condominio ha nei loro confronti, ma, è anche possibile, per qualche motivo, il caso inverso, ovvero che il procedimento per l’ottenimento del beneficio fiscale si interrompa o non vada a buon fine. In questo caso i fornitori che hanno prestato la loro opera per realizzare i lavori devono comunque essere pagati, con la necessità quindi di ricorrere alle somme accantonate nel fondo ex n. 4) dell’art.1135 del c.c.

La giurisprudenza di merito con diverse pronunce (Trib. Milano sentenza n.1029 del 13.12.2021; Tribunale Modena n.763 del 16.05.2019; G.d.P Taranto n.983 del 18.03.2016) ha chiarito che deve considerarsi nulla per violazione di norma di legge imperativa la delibera condominiale che decide la realizzazione di lavori straordinari in condominio senza contestualmente prevedere la istituzione del fondo speciale prescritto come obbligatorio dal n. 4 dell’art. 1135 del c.c.

Se nel caso specifico non si dovesse raggiungere in assemblea ad un accordo tra i proprietari in forza del quale solo una parte dei condomini si accolleranno onori ed oneri dell’accesso al bonus 110%, si potrebbe, con l’ausilio di un legale, far leva sulla mancata istituzione del fondo speciale per impugnare la delibera e in definitiva provare a bloccare i lavori.

Per quanto riguarda l’aspetto della Cilas, essa è una istanza che ha mero valore amministrativo e la sua presentazione non va ad inficiare o a modificare le considerazioni che si sono fatte finora: essa rappresenta quindi una mera esecuzione di decisioni assembleari già adottate e comunque impugnabili se non vi è stata l’istituzione di un fondo spese o non si provvederà ad istituirlo. Ad ogni modo la Cilas è materia che attiene ad un tecnico edile e si rinvia quindi a questa figura per ogni più approfondita integrazione.

Per valutare eventuali profili fiscali, derivanti dall’esecuzione di interventi agevolativi, occorre effettuare preliminari premesse.
Da un punto di vista fiscale, la responsabilità per eventuali controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, aventi a oggetto la corretta fruizione del beneficio fiscale, è sempre a titolo personale.
Ciò significa che, allorquando dovesse emergere qualche eventuale irregolarità nell’esecuzione degli interventi, tale anche da determinare la perdita del beneficio, la conseguente responsabilità è imputabile esclusivamente al proprietario della singola proprietà immobiliare che ha beneficiato dell’agevolazione fiscale.
Ne consegue che in caso di controlli da parte dell’Agenzia ciascun proprietario risponderà personalmente dinanzi all’Amministrazione Finanziaria con riferimento al beneficio fruito.
Analoghe considerazioni devono effettuarsi con riferimento alle imposte dovute dai soggetti passivi IMU, TARI ecc.
Tali imposte, peraltro, si fondano su presupposti impositivi diversi rispetto alle agevolazioni fiscali che rappresentano detrazioni dall’imposta sui redditi.

In caso di inerzia da parte dell’amministratore di Condominio nella convocazione dell’assemblea richiesta dai condomini, questi hanno la possibilità di provvedere direttamente, convocandola nel rispetto delle prescrizioni contenute nell’art. 66 disp. att. c.c. a pena di annullabilità ai sensi dell’art. 1137 del c.c..
Dovranno indicare nell’Ordine del Giorno tutti i punti che verranno sottoposti a votazione da parte dell’assemblea.

Per quanto riguarda il tipo di denominazione da dare alla assemblea, il riferimento è l’art. 66 disp. att. c.c. che stabilisce che l’assemblea convocata annualmente per le deliberazioni contenute nell’art. 1135 del c.c. è di tipo ordinario.
È lo stesso art. 66 disp. att. c.c. che riporta, al secondo comma, la possibilità per i condomini di convocare su propria iniziativa sia l’assemblea ordinaria che la straordinaria.

L’assemblea ordinaria delibera su atti che riguardano la normale gestione e la conservazione del bene comune.
Nello specifico, quindi, l’approvazione dei bilanci annuali e la revoca e nomina dell’amministratore, fanno parte delle ordinarie azioni di gestione di un Condominio come espressamente indicate nell’art. 1135 c.c.

La legge non prescrive nulla in relazione alla necessità di trasmettere la convocazione anche all’amministratore, che non ha alcun poter decisionale all’interno del Condominio poiché svolge solo un ruolo di rappresentanza.
Le deliberazioni approvate in sua mancanza, quindi, non saranno in alcun modo viziate.

Si rileva che fa parte dei poteri dell’assemblea ordinaria nominare e revocare l’amministratore ai sensi dell’art. 1135 c.c. con la maggioranza prevista dall’1136 comma 2 del c.c. .
Non ci sono quindi preclusioni alla possibilità di nominare un nuovo amministratore anche in mancanza dell’approvazione del bilancio, essendo due diversi argomenti all’ordine del giorno, autonomi tra loro.

Il Codice civile in materia di Condominio nulla indica in relazione alla situazione di stallo nella gestione del bene comune da parte dei condomini.
L’art. 1139 del c.c. rinvia alle norme generali sulla comunione, art. 1101 del c.c. e seguenti, per tutto quanto non espressamente disciplinato.
La norma di riferimento qui applicabile è, quindi, l’1105 comma 4 del c.c. che statuisce la possibilità per ciascun partecipante di adire l’Autorità Giudiziaria in caso di impossibilità da parte dell’assemblea di prendere i provvedimenti necessari, di formare una maggioranza o di eseguire una deliberazione.
Poiché l’oggetto del giudizio è la gestione del bene comune e non i diritti soggettivi del condomino, non è possibile rivolgersi al giudice in sede contenziosa bensì come volontaria giurisdizione (Cass. civ. n. 18038/2020).
I provvedimenti così emanati sono sempre suscettibili di essere revocati o modificati e sono reclamabili davanti alla Corte d’Appello.

In conclusione, nel caso di specie, i condomini possono convocare l’assemblea ordinaria senza doverlo preventivamente comunicare all’amministratore inerte, revocarlo e nominarne uno nuovo.
Possono approvare i bilanci consuntivi per gli anni precedenti e il preventivo della nuova gestione.
In caso di impossibilità ad approvare uno dei punti all’Ordine del Giorno, ciascun condomino può adire l’Autorità Giudiziaria perché emetta i provvedimenti di volontaria giurisdizione, necessari per la gestione e il godimento del bene comune.

E’ fuori di dubbio che il magazzino di cui è proprietario l’autore del quesito è gravato di una servitù a favore delle altre proprietà del condominio di cui le tubature costituiscono l’evidente mezzo di esercizio.
Posto l’esistenza di tale peso, tecnicamente possiamo considerare il magazzino come il fondo servente di tale rapporto di servitù, laddove le unità immobiliari che si avvantaggiano e beneficiano del passaggio delle acque necessarie al loro riscaldamento sono da considerarsi fondi dominanti.

Dato questo per assodato, l’art. 1069 del c.c. ci dice che è il proprietario del fondo dominante il soggetto tenuto ad eseguire sul fondo servente tutte le opere necessarie alla conservazione della servitù: di contro, ovviamente, il proprietario del fondo servente è obbligato ad acconsentire l’accesso al suo fondo affinché dette opere necessarie vengano eseguite.

In questo senso quindi l’art.1069 del c.c. costituisce una limitazione al diritto di proprietà del proprietario del fondo servente, il quale se non vi fosse la servitù potrebbe del tutto legittimamente impedire l’accesso al suo fondo a chicchessia.

Proprio per tale motivo la giurisprudenza ha precisato che il proprietario del fondo servente è obbligato ad acconsentire l’accesso alla sua proprietà da parte del proprietario del fondo dominante solo quando quest’ultimo ha la necessità di realizzare opere indispensabili alla conservazione della servitù, e non quando le opere che si vogliono realizzare sono prive di tale indispensabile requisito (Cass.Civ.,Sez.II n.492 del 17.01.1995).

Ora nel caso specifico non pare proprio che le opere che intendono fare gli altri condomini sulle tubature rivestano quel carattere di indispensabilità e necessarietà richiesto dalla giurisprudenza: le tubature infatti, per quanto si è capito, funzionano benissimo anche senza la necessità dell’intervento che il condominio si prefigge di realizzare.

Diverso sarebbe il caso se le tubature, ad esempio, fossero rotte e si verificassero delle perdite di liquido: in questo caso l’intervento riveste il carattere di necessarietà e il proprietario del magazzino avrebbe l’obbligo di far accedere al suo interno l’impresa incaricata di porre rimedio al guasto.

Sotto questo aspetto quindi la richiesta di sgombero dei locali avanzata dall’amministratore di condominio è del tutto illegittima: al contrario, vi sarebbero tutti i presupposti da parte dell’autore del quesito per negare l’accesso alla impresa che dovrà eseguire i lavori sui tubi adducendo la non indispensabilità dell’intervento.

Più o meno alle medesime conclusioni si giunge in merito all’altra questione posta nel quesito: ovvero se sussiste un obbligo di far accedere gli addetti della impresa edile per procedere alla posa dell’isolante nelle aree private del magazzino.

L’assemblea di condominio ex art. 1135 n.4) del c.c. ha il potere di deliberare a maggioranza la realizzazione di lavori ed interventi solo nelle parti comuni dell’edificio, non certo nelle parti in proprietà individuali, come ad esempio il magazzino dell’autore del quesito: questo è un principio assolutamente granitico del diritto condominiale. Per eseguire dei lavori all’interno delle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva è necessario il consenso del singolo condomino al di là di qualsiasi decisione assunta durante una riunione di condominio. Per tale motivo è assolutamente possibile rifiutare la posa dell’isolante all’interno dei locali del magazzino.

Si può quindi concludere dicendo che vi sono tutti i presupposti per contestare legittimamente le richieste avanzante dal condominio e spingersi fino a negare l’accesso ai locali per l’esecuzione di lavori coinvolgenti sia le tubature che la copertura dei muri.
Ovviamente le argomentazioni illustrate potrebbero essere anche validamente utilizzate nell’ambito di un ipotetico contenzioso giudiziario coltivato dal condominio.

Poi, in una trattativa stragiudiziale vi potrebbero essere dei margini per subordinare la concessione di accedere ai locali al pagamento da parte del condominio di una somma di denaro che tenga conto delle spese sostenute per sgomberare i locali e del mancato guadagno della impresa artigiana. È molto improbabile però che l’impresa costruttrice dei lavori possa essere coinvolta nel contenzioso descritto fino a spingerla a vincolarsi espressamente con l’autore del quesito per la realizzazione di una qualche tipologia di intervento.

Ovviamente è altamente consigliabile che il contenzioso descritto sia affrontato non in solitudine ma con l’ausilio di un legale fin dalle battute iniziali.