Articolo 66 Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

È assolutamente lecito e possibile inviare per mail, pec o, meglio, con raccomandata con ricevuta di ritorno una comunicazione all’amministratore nella quale richiedere l’inserimento di un determinato argomento nell’o.d.g. della prossima riunione condominiale. Anche se l’amministratore, a stretto rigore di legge, non è obbligato a dare corso alla richiesta, il professionista bravo e diligente non dovrebbe fare problemi ad assecondare tali tipologie di istanze provenienti dai proprietari che amministra.
Tuttavia, se l’amministratore non dovesse essere collaborativo sarebbe possibile comunque ricorrere a quanto prevede l’art. 66 disp.att. del c.c. Secondo tale norma l’amministratore è obbligato a procedere alla convocazione dell’assise per deliberare su determinati argomenti, quando riceva una richiesta in tal senso firmata da almeno due proprietari rappresentanti 1/6 del valore dell’edificio (166 millesimi). Se, nonostante detta richiesta, l’amministratore continuasse ad essere reticente, l’assemblea potrà essere convocata direttamente dai condomini richiedenti, decorsi dieci giorni dalla richiesta.
L’art. 66 disp.att. del c.c., ha lo svantaggio di dover necessariamente trovare un altro proprietario collaborativo che sia disposto a firmare la richiesta di convocazione, ma, lo si ribadisce, l’amministratore dovrebbe dar corso a tali tipologie di richieste senza eccessive resistenze.
Detto ciò, se si ritiene di vantare un credito nei confronti del condominio, per essere pagati non è necessario passare prima da una delibera favorevole della assemblea: piuttosto, è necessario rivolgersi ad un legale con i documenti che giustificano tale credito. Assieme al professionista si potrà poi valutare i successivi passi da compiere nei confronti della compagine condominiale.

Innanzitutto, è giusto premettere che la consulenza a cui viene fatto riferimento nel quesito non va in alcun modo in contraddizione con la pronuncia della Cassazione da lei citata: tale consulenza semplicemente si sofferma su chi può ricoprire durante la riunione di condominio il ruolo di Segretario e di Presidente.
Anzi, confermiamo invece che la pronuncia a cui Lei fa riferimento deve essere tenuta ben presente se si ha in mente di fondare eventuali impugnative avverso delibere assembleari solo sulla mancanza di un Presidente di assemblea e di un Segretario verbalizzante. Queste, infatti, sono figure non espressamente disciplinate dalla normativa condominiale il cui utilizzo viene ricavato applicando la normativa delle assemblee societarie, ma che certamente, contrariamente a quanto possa comunemente pensare il non addetto ai lavori, non rivestono un ruolo determinante durante lo svolgimento della riunione e possono del tutto legittimamente mancare o essere sostituiti.

Si deve poi tenere ben presente, inoltre, che i giudici mal tollerano impugnazioni fondate su motivazioni di “lana caprina” se non accompagnate da censure più profonde, come può essere, per esempio un vizio nel conteggio delle maggioranze, un vizio nelle deleghe o un errore nella ripartizione delle spese condominiali. L’ interesse primario del nostro ordinamento, infatti, non è quello di mettere costantemente in discussione quanto viene deciso dalla assemblea dei proprietari, quanto piuttosto quello di dare a tali decisioni piena legittimità e stabilità giuridica, agevolando quindi una corretta gestione del condominio.
Concludendo, si ritiene che quanto è stato deliberato sia sostanzialmente valido e "macchiato" solo da mere irregolarità formali che non giustificano in alcun modo una impugnazione della delibera.

Dal racconto che ci è stato presentato si può dire che vi sono diverse violazioni di legge compiute sia dall’amministratore, ma anche dai condomini.
Per cercare di dare chiarezza a quanto avvenuto è opportuno partire da due dati normativi importanti: il primo è l’art. 66 disp. att del c.c. e il secondo è il n. 1) dell’art. 1130 del c.c.
Leggendo i primi due commi dell’art. 66 disp. att del c.c. si evince chiaramente come il potere di convocare l’assemblea è una prerogativa che appartiene solo all’amministratore e non ai proprietari i quali possono assumere tale iniziativa in subordine all’amministratore o quando egli opportunamente sollecitato non vi provvede, oppure quando esso è del tutto mancante. Il 2° co. dell’art. 66 disp.att. espressamente dice: "In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino."

Il n. 1 dell’art. 1130 del c.c. dice che il primo compito dell’amministratore è quello di dare attuazione alle delibere della assemblea.
Ora da questo punto di vista, la delibera del 2 agosto, dava un chiaro mandato all’organo amministrativo, che era quello di procedere a convocare repentinamente una nuova riunione, ovviamente nel rispetto della procedura di convocazione prescritta dall’art 66 disp. att. del c.c: questo era un preciso obbligo dell’amministratore, anche se ben avrebbe potuto convocare la riunione in un giorno diverso da quello in precedenza indicato. Da questo punto di vista l’amministratore è venuto meno ai doveri del suo ufficio compiendo un inadempimento del mandato ricevuto.

Gravi violazioni, tuttavia, sono state compiute anche dai condomini, i quali hanno completamente violato la procedura prevista dall’ art. 66 disp.bnatt del c.c.
Non solo, infatti, i condomini si sono auto convocati scavalcando completamente l’amministratore senza neppure avvisarlo (potere che, come abbiamo visto, la norma non gli attribuisce), ma la riunione doveva essere preceduta dall’ invio almeno 5 giorni prima rispetto al giorno fissato per la riunione di un avviso di convocazione contenente l’ordine del giorno, avviso di convocazione che certo non può essere sostituito dalla delibera del 29.08.2023

Qui però l’amministratore compie un secondo errore di valutazione che è quello di ritenere l’assemblea del 29.08. u.s. come un mero ritrovo tra condomini senza alcun valore giuridico. Quanto deliberato in tale riunione è sicuramente affetto da un vizio di convocazione della assemblea per grave violazione dell’art 66 disp. att. del c.c.: per giurisprudenza assolutamente granitica e costante (tra le tante SSUU n.4806/2005), il vizio di convocazione rende quanto deliberato annullabile e quindi impugnabile entro i rigidi termini previsti dall’art. 1137 del c.c. Tuttavia una delibera potenzialmente annullabile non è priva di efficacia se l’annullamento non è stato pronunciato da un giudice: essa quindi, seppur viziata, è comunque idonea ad avere conseguenze giuridiche e a vincolare amministratore e condomini.

Qui entra in gioco la terza norma fondamentale per offrire chiarezza alla vicenda che si è descritta: l’art. 1137 del c.c.
Il primo comma di tale articolo detta un principio fondamentale per il diritto condominiale ovvero che le delibere adottate dalla assemblea a norma di legge sono obbligatorie per tutti i condomini.
Il secondo comma disciplina l’impugnazione della delibera adottata dalla assemblea in violazione di norme di legge e di regolamento, come appunto si è verificato a proposito della delibera del 29.08, emanata come già detto in totale violazione dell' art. 66 disp. att. del c.c.
Le delibere possono essere impugnate dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti con ricorso alla autorità giudiziaria entro 30 giorni decorrenti per i condomini presenti alla riunione dal giorno in cui la riunione ha avuto luogo, per i condomini assenti, invece, tale termine decorre dal giorno in cui la delibera viziata è stata a loro comunicata. Decorso tale termine senza che nessuna impugnazione sia stata tempestivamente proposta, anche una delibera viziata per violazione della procedura di convocazione ex art 66 disp. att. del c.c. diviene inoppugnabile e quindi comunque obbligatoria per tutti i condomini.

Alla luce di questo dato normativo si aprono due strade per capire il destino di quanto deliberato alla riunione del 29.08.
La prima ipotesi (francamente poco probabile) è che tutti i condomini (per mille millesimi) fossero presenti alla riunione personalmente o per mezzo di delegato. In questo caso il termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 del c.c. decorreva per tutti i condomini dal giorno della riunione e quindi esso nel momento in cui si sta scrivendo è già ampiamente decorso.
Per tale motivo quanto deliberato è divenuto inoppugnabile nonostante il vizio di convocazione e quindi obbligatorio ai sensi del 1° co. dell’art. 1137 del c.c.
In questo caso la delibera del 29.08 non solo sarebbe obbligatoria per tutti i proprietari, ma l’amministratore certo non potrebbe ignorarla (come sta facendo) e dovrebbe darvi pienamente esecuzione in adempimento ai doveri del suo ufficio ai sensi del n. 1 dell’art. 1130 del c.c.

Il secondo caso (purtroppo più probabile) è che un gruppo di condomini non fosse presente alla riunione e quindi dichiarato assente. In questo caso le cose si complicano. Per quanto riguarda i condomini dissenzienti o astenuti presenti alla riunione, essi non possono ormai proporre nessuna impugnazione poiché per loro come si è già detto, il termine per impugnare è già ampiamente decorso, cosa che purtroppo non è successa per i proprietari assenti.
Visto che l’amministratore di condominio non ha provveduto a comunicare agli assenti il verbale della riunione del 29.08, per tale gruppo di proprietari il termine di 30 giorni per impugnare previsto dall’art. 1137 del c.c. non è ancora decorso e quindi essi sono ancora pienamente nei termini per proporre: prima istanza di mediazione ai sensi del Dlgs n.28/2010 (obbligatoria in caso di controversie condominiali), poi eventuale ricorso alla autorità giudiziaria.

Quindi, giungendo alla conclusione, se si fosse verificata questa seconda ipotesi allora quanto deciso dalla assemblea il 29.08 non sarebbe stabile e sicuro perché ancora passibile di possibili contestazioni, proponibili in qualsiasi momento nonostante la presenza del termine perentorio di 30 giorni di cui all’art.1137 del c.c. Per tale motivo tale instabilità deve essere in un qualche modo risolta, stante la evidente importanza delle decisioni assunte durante la riunione. Ma come risolvere il problema?

Una prima soluzion, sarebbe che l’amministratore in adempimento (finalmente!) dei suoi doveri procedesse comunque a comunicare agli assenti il verbale della riunione del 29.08. Questo farebbe decorrere per i condomini assenti alla riunione il termine per impugnare la delibera. Se entro 30 giorni dalla comunicazione l’amministratore non riceverà nessuna istanza di mediazione da parte dei condomini che erano assenti il 29.08 la delibera dovrà considerarsi pienamente sanata, obbligatoria quindi per l’intera compagine condominiale e l’amministratore dovrà quindi darvi attuazione.

La seconda strada è che l’amministratore, nell’esercizio delle prerogative riconosciutegli dall’art. 66 disp.att. del c.c., provveda lui autonomamente ad indire una riunione condominiale che abbia il medesimo ordine del giorno di quella del 29.08: la nuova riunione, se convocata a regola d’arte, supererebbe i vizi della precedente e si potrebbe quindi dar seguito a quanto deciso in questa nuova delibera. A ben pensare ci si stupisce come l’amministratore non abbia già provveduto in questo senso considerando che la delibera viziata è del 29 agosto 2022 e siamo ormai a marzo del 2023!

Se l’amministratore omette ancora di convocare l’assemblea, venendo meno ai suoi doveri professionali, per i proprietari interessati a quanto deliberato nella riunione del 29 agosto non rimane altra strada che ricorrere allo strumento previsto dal 1° co. dell’art. 66 disp. att. del c.c.
Almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio (166/1000), con una richiesta inviata all’amministratore con raccomandata con ricevuta di ritorno, possono richiedere che si provveda ad indire una riunione condominiale avente come ordine del giorno lo stesso di quello della riunione del 29.08: questo ovviamente per sanare ogni possibile vizio di quella assemblea condominiale.
A fronte di questa richiesta formale l’amministratore ha tempo 10 giorni per procedere a convocare una riunione: se egli non adempie i condomini possono direttamente procedere alla convocazione della assemblea scavalcando l’amministratore, questa volta in maniera del tutto legittima, fermo restando che si dovranno ovviamente rispettare le altre formalità previste dall’art 66 disp. att. del c.c. In particolare i condomini dovranno inviare un regolare avviso di convocazione contenete l’ordine del giorno della riunione almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza. Ovviamente nella seconda riunione, vuoi convocata dall’amministratore, vuoi convocata autonomamente dai condomini, vecchie o nuove maggioranze potranno confermare o anche legittimamente ribaltare quanto in precedenza deciso nella riunione del 29.08

E’ chiaro che se a fronte di questa richiesta formale l’amministratore omettesse di convocare l’assemblea si potrebbe anche valutare la possibilità di richiederne la revoca giudiziale ai sensi deli co. 11° e 12° dell’art. 1129 del c.c. in quanto, a parere di chi scrive, il comportamento da lui tenuto nell’ intera vicenda è stato gravemente inadempiente.

Si precisa che se l’amministratore ha già comunicato come ormai prossima la convocazione della assemblea ordinaria (e per prossima si intende una adunanza che avverrà entro la fine del mese di aprile), si può tranquillamente soprassedere alla autoconvocazione della riunione: questo per evitare di creare ulteriori incertezze rispetto a quelle già sorte ed evitare possibili ulteriori spese per il condominio. Ogni convocazione, infatti, comporta solitamente la legittima richiesta da parte dell’amministratore di ulteriori e straordinari oneri condominiali, e questo al netto di eventuali suoi inadempimenti tenuti nella vicenda descritta. Ovviamente se rimane evidente un atteggiamento dilatorio dell’amministratore si sarà costretti a procedere ad una autoconvocazione a norma di legge.

Le considerazioni che si sono svolte nel quesito sono sostanzialmente condivisibili.

La riforma del condominio introdotta nel 2012 non prevede espressamente la figura del presidente della assemblea di condominio, ma questo non vuol dire che tale ruolo non debba esserci: un principio generale del nostro ordinamento dice infatti che la discussione di qualsiasi consesso normativamente previsto sia esso di diritto pubblico o privato deve essere diretta da un Presidente.
Nel settore privatistico disciplinato dal codice civile, sono le norme che governano il funzionamento della assemblea della società per azioni che entrano in gioco per sopperire eventuali mancanze della normativa condominiale.

Nello specifico l’art. 2371 del c.c. ci dice che l’assemblea è presieduta dalla persona indicata nello statuto o, in mancanza, da quella eletta con il voto della maggioranza dei presenti.
Tale norma specifica inoltre che tra i compiti del presidente dell’assise vi è quello di verificare la regolare costituzione del consesso e la legittimazione dei presenti: degli esiti di tali accertamenti deve essere data contezza nel verbale della riunione.
In ambito condominiale, il rinvio che fa l’art. 2371 del c.c. allo statuto della società deve intendersi ovviamente come rinvio alle norme del regolamento di condominio che disciplinano il funzionamento della assemblea, norme che assumono nel caso specifico una importanza determinante.

A parere di chi scrive l’amministratore con il suo comportamento ha compiuto un grave abuso di potere in quanto ha nei fatti impedito che la riunione condominiale avesse luogo.
Come correttamente è stato detto nel quesito, il giorno della riunione si sarebbe dovuto procedere a nominare un presidente di assemblea con la maggioranza per teste dei presenti alla riunione (o comunque con le maggioranze e procedure indicate nel regolamento); il presidente così nominato avrebbe lui dovuto verificare la presenza fisica dei condomini nel luogo designato per la riunione e la legittimità delle deleghe, accertandosi quindi infine della sussistenza del quorum costitutivo prescritto dall’ art. 1136 del c.c. e necessario affinché l’assise possa validamente deliberare.

Il Segretario della assemblea, anch’esso nominato all’ interno dei partecipanti alla riunione (solitamente tale figura coincide con l’amministratore di condominio), avrebbe dovuto dare contezza di tutte queste attività nel verbale di assemblea: se poi all’esito di tali controlli fosse emerso una invalidità delle deleghe che avrebbe comportato il non raggiungimento del quorum costitutivo (condizione necessaria affinché l’assemblea possa validamente deliberare), il Presidente (e solo lui) ne doveva dare atto nel verbale sottoscrivendolo unitamente al Segretario verbalizzante e sciogliere quindi il consesso; viceversa, la riunione poteva e doveva avere luogo.

La grave irregolarità del comportamento tenuto dall’amministratore di condominio, risiede proprio nell’essersi sostituito al presidente di assemblea, impedendo di fatto che la riunione di condominio potesse svolgersi quantomeno nelle sue attività preliminari: per tale motivo, se si riuscisse a dimostrare quanto avvenuto, si potrebbe anche valutare la possibilità di chiedere la revoca giudiziaria del professionista ai sensi dei commi 11 e 12 dell’ art. 1129 del c.c.

A parere di chi scrive anche le considerazioni fatte dall’amministratore per giustificare il suo operato non sono condivisibili. Il mandato a partecipare alle riunioni di condominio deve considerarsi speciale, in quanto conferito per uno o più specifici affari (in questo caso, la partecipazione alle riunioni condominiali): ai sensi del 1° co. dell’art. 1708 del c.c. tale tipo di mandato ricomprende tutti gli atti necessari al suo svolgimento senza che vi sia la necessità di una ulteriore specifica autorizzazione per il compimento degli atti di straordinaria amministrazione.

Giunti a questo punto, sarebbe opportuno costringere l’amministratore a riconvocare una nuova riunione utilizzando la procedura prevista dall’art 66 disp.att. del c.c. Ai sensi del 2° co. di tale norma è necessario inviare all’amministratore per mezzo di una raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite pec una formale richiesta di convocazione della riunione condominiale firmata da almeno due condomini rappresentanti 1/6 del valore dell’edificio (166 millesimi), ed avente il medesimo ordine del giorno della prima assemblea mai formalmente tenutasi.

A fronte di detta richiesta l’amministratore è obbligato a convocare nuovamente l’assise e se in ipotesi esso rimanesse inadempiente a tale obbligo, i condomini entro dieci giorni dall’ invio della richiesta potrebbero procedere ad indire la riunione condominiale in via autonoma, sempre nel rispetto delle altre prescrizioni previste dalla legge.
Ovviamente, al fine di evitare ogni possibile contestazione, è altamente consigliabile che il giorno della riunione ci si presenti non con le deleghe già in precedenza rilasciate ma con specifici mandati i quali facciano espresso riferimento a quella determinata riunione; inoltre, ciascun proprietario che parteciperà fisicamente alla assemblea potrà concentrare su di se un numero di deleghe nel rispetto dei limiti previsti dal regolamento di condominio vigente e dal 1° co. dell’art. 66 disp. att. del c.c.

In caso di inerzia da parte dell’amministratore di Condominio nella convocazione dell’assemblea richiesta dai condomini, questi hanno la possibilità di provvedere direttamente, convocandola nel rispetto delle prescrizioni contenute nell’art. 66 disp. att. c.c. a pena di annullabilità ai sensi dell’art. 1137 del c.c..
Dovranno indicare nell’Ordine del Giorno tutti i punti che verranno sottoposti a votazione da parte dell’assemblea.

Per quanto riguarda il tipo di denominazione da dare alla assemblea, il riferimento è l’art. 66 disp. att. c.c. che stabilisce che l’assemblea convocata annualmente per le deliberazioni contenute nell’art. 1135 del c.c. è di tipo ordinario.
È lo stesso art. 66 disp. att. c.c. che riporta, al secondo comma, la possibilità per i condomini di convocare su propria iniziativa sia l’assemblea ordinaria che la straordinaria.

L’assemblea ordinaria delibera su atti che riguardano la normale gestione e la conservazione del bene comune.
Nello specifico, quindi, l’approvazione dei bilanci annuali e la revoca e nomina dell’amministratore, fanno parte delle ordinarie azioni di gestione di un Condominio come espressamente indicate nell’art. 1135 c.c.

La legge non prescrive nulla in relazione alla necessità di trasmettere la convocazione anche all’amministratore, che non ha alcun poter decisionale all’interno del Condominio poiché svolge solo un ruolo di rappresentanza.
Le deliberazioni approvate in sua mancanza, quindi, non saranno in alcun modo viziate.

Si rileva che fa parte dei poteri dell’assemblea ordinaria nominare e revocare l’amministratore ai sensi dell’art. 1135 c.c. con la maggioranza prevista dall’1136 comma 2 del c.c. .
Non ci sono quindi preclusioni alla possibilità di nominare un nuovo amministratore anche in mancanza dell’approvazione del bilancio, essendo due diversi argomenti all’ordine del giorno, autonomi tra loro.

Il Codice civile in materia di Condominio nulla indica in relazione alla situazione di stallo nella gestione del bene comune da parte dei condomini.
L’art. 1139 del c.c. rinvia alle norme generali sulla comunione, art. 1101 del c.c. e seguenti, per tutto quanto non espressamente disciplinato.
La norma di riferimento qui applicabile è, quindi, l’1105 comma 4 del c.c. che statuisce la possibilità per ciascun partecipante di adire l’Autorità Giudiziaria in caso di impossibilità da parte dell’assemblea di prendere i provvedimenti necessari, di formare una maggioranza o di eseguire una deliberazione.
Poiché l’oggetto del giudizio è la gestione del bene comune e non i diritti soggettivi del condomino, non è possibile rivolgersi al giudice in sede contenziosa bensì come volontaria giurisdizione (Cass. civ. n. 18038/2020).
I provvedimenti così emanati sono sempre suscettibili di essere revocati o modificati e sono reclamabili davanti alla Corte d’Appello.

In conclusione, nel caso di specie, i condomini possono convocare l’assemblea ordinaria senza doverlo preventivamente comunicare all’amministratore inerte, revocarlo e nominarne uno nuovo.
Possono approvare i bilanci consuntivi per gli anni precedenti e il preventivo della nuova gestione.
In caso di impossibilità ad approvare uno dei punti all’Ordine del Giorno, ciascun condomino può adire l’Autorità Giudiziaria perché emetta i provvedimenti di volontaria giurisdizione, necessari per la gestione e il godimento del bene comune.

Il comportamento tenuto dall’amministratore è assolutamente conforme alla vigente normativa e l’avviso di convocazione così come è stato redatto è la naturale conseguenza alla richiesta di convocazione presentata ex art. 66 disp. att. del c.c. Non è necessario quindi fare null’altro.

Come già spiegato nella precedente consulenza, se all’esito delle votazioni non si raggiungeranno le maggioranze richieste per l’approvazione delle tabelle millesimali presentate dal tecnico di sua fiducia (che lei ritiene essere corrette), si potrà adire il giudice affinché lo stesso, previa consulenza tecnica, provveda ad emettere un provvedimento che imponga l’adozione di nuove tabelle determinate all’esito delle attività peritali disposte nell’ambito del giudizio.

È un principio generale del diritto quello secondo il quale i lavori di ogni organo collegiale, dalla Camera dei Deputati o il Senato della Repubblica fino alla più semplice e banale assemblea di condominio, siano diretti da un soggetto che ricopra l’Ufficio di Presidenza.
Le norme del diritto condominiale non disciplinano espressamente la figura del presidente della assemblea, anche se ne viene presupposta la figura e la nomina. Recentemente, ad esempio, con la modifica apportata dal D.L. n.104 del 14.08.2020 tale ufficio viene citato dall’ art. 66 disp.att. del c.c. nel momento in cui la norma prescrive che il verbale della riunione condominiale svoltasi con modalità telematiche e a distanza sia sottoscritto dal Presidente.

Ad ogni modo, in assenza di norme specifiche nel settore condominiale che disciplinano le modalità di nomina del presidente della assemblea di condominio, si deve fare ricorso alle norme del diritto societario ed in particolare all’art. 2371 del c.c. che disciplina la presidenza della assemblea delle società per azioni. Tale articolo dispone che in assenza di specifiche norme statutarie il Presidente venga nominato dalla maggioranza dei presenti alla riunione, senza però prescrivere ulteriori requisiti.

Applicando tale principio in ambito condominiale si può concludere che la figura del presidente della assemblea di condominio possa essere ricoperta anche da un soggetto del tutto estraneo al condominio, a meno che il regolamento di condominio non escluda tale possibilità. In questo senso si è espressa anche la giurisprudenza di merito (Trib. Catanzaro n.1157/2020).

È un principio generale del diritto quello secondo il quale i lavori di ogni organo collegiale, dalla Camera dei Deputati o il Senato della Repubblica fino alla più semplice e banale assemblea di condominio, siano diretti da un soggetto che ricopra l’Ufficio di Presidenza.
Le norme del diritto condominiale non disciplinano espressamente la figura del presidente della assemblea, anche se ne viene presupposta la figura e la nomina. Recentemente, ad esempio, con la modifica apportata dal D.L. n.104 del 14.08.2020 tale ufficio viene citato dall’ art. 66 disp.att. del c.c. nel momento in cui la norma prescrive che il verbale della riunione condominiale svoltasi con modalità telematiche e a distanza sia sottoscritto dal Presidente.

Ad ogni modo, in assenza di norme specifiche che disciplinano le modalità di nomina del presidente della assemblea di condominio, si deve fare ricorso alle norme che normano il funzionamento della assemblea delle società per azioni. L’art. 2371 del c.c. dispone che in assenza di specifiche norme statutarie il Presidente venga nominato dalla maggioranza dei presenti alla riunione, senza però prescrivere ulteriori requisiti.
Applicando tale principio in ambito condominiale si può concludere che la figura del presidente della assemblea possa essere ricoperta anche da un soggetto estraneo al condominio, a meno che il regolamento di condominio non escluda tale possibilità. In questo senso si è espressa anche la giurisprudenza di merito (Trib. Catanzaro n.1157/2020).

Venendo al caso specifico, non pare che il caso descritto nel quesito preveda quindi delle ipotesi di illegittimità nello svolgimento della riunione condominiale che giustifichi una qualche impugnazione della delibera adottata, a meno che non viga nel condominio un regolamento che esclude espressamente la possibilità che l’assemblea sia presieduta da un esterno. Ad ogni modo, se così fosse, il vizio di cui sarebbe affetta la delibera sarebbe di sola annullabilità contestabile pertanto nei limiti ed entro i termini indicati dall’art. 1137 del c.c.

Considerando il fatto che siamo di fronte ad un condominio composto da pochi proprietari, il comportamento che si vuole adottare, seppur non rispettoso di quanto previsto dall’art. 66 disp.att. del c.c., non presenta criticità, a patto che tutti i proprietari risultino presenti personalmente o per delega il giorno concordato e che dell’anticipo della riunione ne sia dato atto nel verbale, come della sua accettazione da parte dei presenti. È importante (lo si ribadisce) che tutti i proprietari siano presenti personalmente o per delega: se qualcuno dei condomini, infatti, risulterà assente si correrà il rischio che costoro possano impugnare quanto deciso dalla assise poiché l’assemblea non è stata regolarmente convocata.

Si tenga tuttavia presente che ai sensi dell’art. 1137 del c.c. questo tipo di impugnazione può essere proposta solo dai condomini assenti o dissenzienti entro il rigido termine perentorio di 30 giorni decorrenti dal giorno della riunione per coloro che erano presenti, mentre per coloro che risultavano assenti dal giorno in cui fu comunicato loro il verbale della riunione. Decorso tale termine quanto deciso dall'assemblea diviene inoppugnabile e tale tipo di contestazione non potrebbe essere più proposta, anche se di per sé fondata.

Non vi è alcuna norma che impedisce alla assemblea dei condomini di ritornare su quanto deliberato in precedenza al fine di riconsiderare le proprie decisioni, oppure per sanare la delibera condominiale da qualche vizio di annullabilità che potrebbe generare un potenziale contenzioso: è opportuno, però, seguire alcuni accorgimenti per evitare che la seconda decisione presa possa essere impugnata innanzi alla autorità giudiziaria.

In primo luogo, nell’ordine del giorno comunicato ai condomini ai sensi dell’art 66 disp.att. del c.c. è opportuno che tra i suoi argomenti risulti in maniera chiara e precisa la discussione circa la possibilità di modificare o rivedere quanto deciso in una precedente riunione. La volontà di modifica o di revoca dovrà, poi, essere manifestata in maniera assolutamente chiara ed inequivocabile nel verbale della riunione al fine di evitare qualsiasi contestazione.

A titolo puramente esemplificativo si può dire che nell’ordine del giorno comunicato ai componenti dell’assise, dovrà risultare un punto del seguente tenore: "Rifacimento della facciata: modifica o revoca della decisione assunta nella precedente riunione del…". Il giorno della assemblea, qualora si maturasse la decisione di rivedere o annullare quanto precedentemente deciso, nel verbale dovrà risultare una delibera del seguente tenore: "L’assemblea decide di revocare interamente ed annullare quanto precedentemente deciso nella riunione del… e di non procedere alla esecuzione dei lavori…", oppure: "L’assemblea, in merito ai lavori straordinari di rifacimento della facciata, decide di revocare interamente ed annullare quanto deciso nella riunione del …. e sul punto di deliberare come segue: accettare il preventivo della impresa x, invece del preventivo della impresa y, oppure, procrastinare l’esecuzione dei lavori al giorno…ecc. ecc.".

Le maggioranze per revocare o modificare una precedente delibera assembleare sono identiche a quelle necessarie per approvare la precedente delibera che si andrà a revocare; nel caso specifico, visto che si dovrà rivedere una precedente delibera con la quale si era approvato la realizzazione di lavori straordinari, i quorum deliberativi richiesti per addivenire alla sua revoca o modifica saranno quelle previste dai co 2° e 4° dell’art 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio: 500 millesimi).

Giungendo alla fine del parere è giusto sottolineare che seppur la revoca o modifica di una precedente delibera assembleare sia pienamente ammissibile da un punto di vista del diritto condominiale, tale prassi deve essere fatta a ragion veduta e con estrema cautela, soprattutto quando la corretta attuazione della decisione poi revocata comporti la necessità di vincolare la compagine condominiale con ditte fornitrici.
Il n. 1) dell’art. 1130 del c.c. ci dice che tra i compiti principali dell’amministratore di condominio, vi è quella di dare esecuzione alle decisioni della assemblea. Nel caso in cui l’assise abbia deliberato di effettuare dei lavori straordinari e incaricato una determinata ditta di realizzarli, l’amministratore, ai sensi della norma in commento, è tenuto a contattare la predetta ditta al fine di stipulare con essa in nome e per conto del condominio il contratto di appalto. Il successivo ripensamento da parte della assemblea di eseguire questi lavori, non comporta anche la caducazione del contratto firmato con la ditta appaltatrice! È quindi possibile che l’impresa edile una volta che gli venga comunicata la volontà dei condomini di non procedere ai lavori, possa legittimamente pretendere il pagamento di determinate penali previste dal contratto oppure il pagamento di un risarcimento. Durante la riunione in cui si discuterà della eventualità di revocare la precedente delibera in cui si è approvato la realizzazione di lavori straordinari, è quindi opportuno approfondire le conseguenze giuridiche che tale revoca può avere su eventuali contratti in essere con terze ditte appaltatrici.

Il ruolo che viene dato all’amministratore di condominio dal nostro legislatore, è principalmente di organo esecutivo della governance dello stabile. Esso è chiamato in prima battuta a dare attuazione a quanto deciso dalla assemblea condominiale, la quale, tra le altre cose di sua competenza, decide a quale impresa affidare un determinato servizio: ad esempio il giardinaggio. Sarà poi l’amministratore a stipulare in nome e per conto del condominio il contratto con la ditta fornitrice scelta dai condomini in assemblea.

Non vi è alcuna norma che vieti ai proprietari di affidare la gestione o la manutenzione di un servizio direttamente ad un condomino; in tale caso l’amministratore non potrà fare altro che prendere atto della scelta fatta, mettendo a bilancio del condominio gli eventuali costi del servizio come un qualsiasi altro fornitore.

I proprietari, sempre nel contesto assembleare, se non sodisfatti del lavoro svolto dal condomino, potranno scegliere di affidare la gestione del servizio o ad un altro condomino che si propone, o ad una impresa esterna, come avviene per qualsiasi fornitore che non svolge adeguatamente il suo lavoro. Anche in questo caso il compito dell’amministratore sarà quello di dare corso alle decisioni prese dai proprietari, sottoscrivendo i contratti di fornitura che si rendessero eventualmente necessari.

Non esiste alcuna norma di legge che impone all’amministratore una stretta vigilanza sull’operato dei fornitori del condominio e su come viene svolto il lavoro, siano essi ditte esterne o i condomini stessi. Anche se un tale obbligo fosse previsto in un regolamento condominiale, esso non può essere spinto fino a pretendere da un amministratore una vigilanza puntuale, precisa e particolareggiata dei fornitori del condominio; una tale pretesa da parte dei condomini andrebbe oltre le funzioni dell’amministratore, il quale rimane principalmente un rappresentante della compagine condominiale e un organo amministrativo del condominio. L’amministratore professionista infatti non è un abitante dello stabile, e ha solitamente anche altri palazzi da amministrare.
Al contrario proprio in quanto abitante, deve essere il condomino il soggetto meglio deputato a vigilare sull’ operato e sulla qualità dei lavori svolti da soggetti chiamati a eseguire determinati servizi nel palazzo: siano essi ditte esterne o i condomini stessi.

Tale funzione di vigilanza del condomino e di collaborazione con l’amministratore è tra l’altro agevolata da specifici strumenti previsti dalla legislazione condominiale: ed in particolare dall’art 66 disp. att. del c.c. Tale articolo permette infatti all’amministratore di convocare una assemblea straordinaria, quando questi lo ritiene necessario, oppure quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentano almeno 1/6 del valore dell’edificio. Quando la richiesta di riunire l’assemblea proviene dagli stessi condomini, se l’amministratore non provvede a convocarla entro 10 giorni dalla richiesta, la riunione assembleare potrà essere convocata dagli stessi richiedenti.

La norma appena citata, entra molto in gioco nel momento in cui si ritiene che un determinato fornitore non svolga adeguatamente il proprio lavoro. Il condomino scontento potrà infatti fare presente il suo disagio all’amministratore, sollecitando il suo potere di convocare una assemblea straordinaria; in alternativa, nel caso in cui i condomini abbiano i requisiti richiesti dall’art 66 disp.att. che si sono poco sopra indicati, potranno avanzare all’amministratore una richiesta formale e scritta di convocazione della assemblea, alla quale lo stesso è obbligato a dare corso.

Tra gli argomenti all’ordine del giorno dell’assemblea straordinaria così convocata, dovrà essere inserita la discussione sul servizio condominiale di cui ci si ritiene insoddisfatti; in tal modo il giorno della riunione si potrà decidere con le maggioranze previste dall’ art 1136 del c.c. se cambiare o meno la ditta fornitrice o affidare ad una impresa professionista un servizio svolto da un condomino.

Anche il comportamento tenuto da un condomino responsabile di ritirare la posta diretta al condominio non può essere stigmatizzato: esso rientra in una logica di collaborazione che deve sempre sussistere tra amministratore e compagine condominiale.
Diversa sarebbe la valutazione da farsi, se il condomino responsabile sottraesse la corrispondenza destinata al condominio, non consegnandola all’amministratore, o impedendo che la stessa venga a conoscenza della compagine condominiale. Il proprietario che tenesse condotte di questo tipo, potrebbe, infatti, andare incontro a responsabilità civili e penali.

Il primo problema che si richiede di affrontare è quello relativo alle corrette modalità per convocare una assemblea condominiale.

Va intanto precisato che, nei condominii in cui è presente, la convocazione dell’assemblea è atto proprio dell’amministratore (salvo alcune ipotesi di autoconvocazione), mentre nei condominii senza amministratore o con amministratore decaduto per perdita dei requisiti di onorabilità, è atto esercitabile da tutti i condòmini.

Nel caso che ci occupa sembra di capire che un amministratore, seppure di nuova nomina, vi sia, e pertanto si risponderà alla domanda posta considerando che il condominio sia gestito da un amministratore esterno.

In tale ipotesi l’avviso di convocazione dell’assemblea dovrà necessariamente presentarsi quale documento da tale figura redatto, con un contenuto predeterminato dalla stessa legge, e precisamente dall’art. 66 disp. Att. C.c., nonché dall’art. 1117 ter c.c. per l’ipotesi specifica in cui oggetto di delibera siano modificazioni alle destinazioni d’uso.

Per quanto concerne invece le modalità di comunicazione, un chiaro e preciso riferimento normativo si rinviene nell’art. 66 co. 3 disp. Att. C.c., il quale dispone che l’avviso di convocazione deve essere comunicato agli aventi diritto a partecipare all’assemblea almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima adunanza.
In giurisprudenza sono state perfino affrontate delle problematiche relative al puntuale rispetto e conteggio di questo termine, e la stessa Corte di Cassazione ha specificato che, avendo ciascun condomino il diritto di intervenire all’assemblea e di essere messo in condizione di poterlo fare, l’avviso di convocazione, in quanto avente natura giuridica di atto unilaterale recettizio, deve essere non solo inviato, ma anche ricevuto entro il termine previsto dalla legge (in tal senso possono citarsi Cass. n. 5769 del 1985, che ribadisce un indirizzo già espresso da Cass. n. 2050 del 1975 e da Cass. n. 2368 del 1970; Cass. 26 settembre 2013 n. 22047).

Trattasi, inoltre, di un atto a forma vincolata, e ciò in quanto le forme previste dall’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. devono essere considerate tassative (cfr. in tal senso Trib. Genova 23 ottobre 2014 n. 3350).
Tale norma, infatti, prevede quali necessarie forme di comunicazione:
a) posta raccomandata (è indifferente la presenza o meno dell’avviso di ricevimento);
b) posta elettronica certificata (è fondamentale che la comunicazione avvenga tra due indirizzi p.e.c.);
c) fax;
d) consegna a mano (è indispensabile la firma del destinatario per attestazione di consegna).

Quanto al luogo di riunione, la giurisprudenza, chiamata a pronunciarsi sull’argomento (si veda App. di Firenze 6 settembre 2005 n. 1249), si è limitata ad affermare che l’assemblea condominiale deve tenersi nello stesso comune in cui è ubicato l’immobile, argomentando ciò sulla base del criterio di ragionevolezza (sarebbe irragionevole pretendere che i condomini siano costretti a spostarsi in un diverso comune).

Si ritiene utile, tuttavia, evidenziare che sempre l’art. 66 disp. Att. C.c. prevede una ipotesi residuale in cui, pur in presenza di un amministratore in carica, l’assemblea di condominio possa essere convocata direttamente dai condomini; si tratta del caso in cui due condomini, che rappresentino un sesto del valore dell’edificio, abbiano richiesto all’amministratore di convocare l’assemblea e quest’ultimo, decorsi dieci giorni dalla richiesta, non vi abbia provveduto.
In tale ipotesi la norma riconosce ai singoli condomini il potere di provvedere direttamente alla convocazione dell’assemblea, ma ciò non esclude che debbano pur sempre rispettarsi le forme tassative di convocazione dalla medesima norma previste (ciò potrebbe dare una spiegazione del comportamento tenuto dai due condomini nella mattinata del 27.10.2017, i quali davano comunicazione verbale della assemblea condominiale convocata per il giorno 03.10.2017, ore 18.30, nella taverna di uno di essi, comunicazione senza alcun dubbio invalida e priva di alcuna valenza giuridica).

Da quanto detto ne consegue che, non sussistendo nel caso di specie neppure una minima parvenza di regolarità e rispetto circa le forme da adottare per la convocazione assembleare, qualunque delibera adottata in quella sede sarà da ritenere annullabile ex art. 66 comma 3 ultima parte disp. Att. C.c.

Dispone tale norma, infatti, che l’omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, rende la deliberazione assembleare annullabile ex art. 1137 c.c. e che l‘istanza di annullamento può essere proposta dai dissenzienti o da coloro che siano risultati assenti perché non ritualmente convocati.
Nel caso precipuo degli assenti, il termine previsto di 30 gg. per impugnare la delibera si farà decorrere dalla comunicazione del verbale; ciò significa che, fin quando il relativo verbale non venga fatto formalmente entrare nella sfera di conoscibilità del condomino assente, il relativo termine di 30 gg. non potrà in alcun modo decorrere.
L’omessa impugnazione sana ogni vizio e consente di affermare che la delibera sia divenuta inoppugnabile.

Passando adesso a trattare della adozione del regolamento condominiale, va detto innanzitutto che trattasi della deliberazione con la quale l’assemblea dota il condominio del proprio statuto e che la sua adozione è obbligatoria nei condominii con più di dieci partecipanti.

In ordine ai requisiti richiesti dalla legge per la sua approvazione, il riferimento normativo lo si rinviene nell’art. 1138 c.c., il quale dispone espressamente che il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Ciò vale, però, finché il suo contenuto non esorbiti dal contenuto indicato dall’art. 1138 c.c., ossia finché non vengano in alcun modo menomati i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, né vengano in alcun modo derogate le disposizioni analiticamente citate dal medesimo art. 1138 c.c.

A questo punto rimane da chiarire il dubbio circa la legittimità o meno della pretesa avanzata dagli altri condomini di accedere alla proprietà esclusiva di uno dei condomini per effettuare delle ispezioni e/o controlli su parti di impianti a servizio dell’intero edificio (ci si riferisce al pozzetto posizionato nel proprio giardino ove si raccolgono le reti di scarico delle cucine, nonchè al sottotetto a cui si può accedere solo dal proprio appartamento).

A tal riguardo si ritiene che, pur in assenza di una espressa costituzione di servitù, contenuta nell’atto di acquisto dell’immobile, debba comunque consentirsi agli altri condomini l’esercizio del preteso diritto, e ciò in quanto una servitù sarà comunque da ritenere sussistente per destinazione del padre di famiglia.

Infatti, ai fini della configurazione di tale modalità di acquisto del diritto reale occorre la sua apparenza e cioè l’esistenza di segni visibili rivelatori dell’esistenza della servitù (può essere tale, oltre allo stato dei luoghi, anche una planimetria o lo stesso progetto dell’edificio).

La sua costituzione presuppone che l’originario unico proprietario abbia posto in essere tra due fondi o due parti dello stesso fondo a lui appartenenti una situazione soggettiva di subordinazione o servizio, corrispondente al contenuto di una servitù, situazione che non rileva come tale finché i fondi siano nella titolarità dell’unico soggetto proprietario (in base al principio nemini res sua servit. Nel nostro caso è chiaro che il riferimento deve intendersi fatto alle diverse parti dell’edificio condominiale).

Nel momento in cui i due fondi o le due parti del fondo vengono divise, ossia vengono ad appartenere a diversi soggetti, proprietari ciascuno di una parte, tale situazione soggettiva si pone di per sé come fatto costitutivo di una servitù, avente contenuto corrispondente all’utilità già garantita di fatto a uno dei due fondi o delle due parti dello stesso fondo.

La costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia non si ricollega, quindi, ad una specifica manifestazione di volontà diretta al sorgere della servitù (quale potrebbe essere la sua specifica previsione nell’atto di compravendita del singolo appartamento), bensì ad un comportamento costitutivo od omissivo dell’originario proprietario, da cui sia derivata una situazione di fatto corrispondente al contenuto della servitù.

Ciò che si richiede per il suo insorgere è soltanto che non risulti una espressa volontà contraria del proprietario dei fondi al momento della loro separazione; difatti il c.d. silentium si configura come elemento della fattispecie costitutiva.

Una contraria manifestazione di volontà può essere contenuta in una specifica clausola negoziale, con cui si esclude espressamente il sorgere della servitù, ovvero può essere desunta indirettamente da altra clausola, il cui contenuto sia incompatibile con la volontà di lasciare immutata la situazione di fatto che verrebbe a determinare la nascita della servitù.

In assenza di ciò, si dovrà riconoscere la sussistenza di un tale tipo di servitù, trovando conseguentemente applicazione la norma di cui all’art. 1064 c.c., rubricata proprio “Estensione del diritto di servitù”, la quale, dopo aver genericamente precisato che il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne, riconosce al titolare della servitù il diritto di passare per il fondo servente per esercitare la servitù di cui è titolare.

La delibera del febbraio 2017 e i successivi accordi che ne sono scaturiti non sono opponibili all’attuale proprietario del subalterno 4. Affinché fosse possibile una opponibilità dell’uso esclusivo della intercapedine ai successivi proprietari, ed in particolare al futuro acquirente del subalterno 4, sarebbe stato necessario che l’accordo di uso esclusivo fosse racchiuso in un rogito notarile sottoscritto da tutti i proprietari, ed in particolare dall’allora proprietaria dell’attuale suo appartamento, per poi essere trascritto presso la Conservatoria dei RR.II.

In assenza di tutto questo, ai sensi dell’art. 1372 del c.c., quanto deciso in assemblea nel febbraio del 2017 non può essere opponibile ai futuri acquirenti degli appartamenti e tale delibera può tuttalpiù vincolare solo coloro che hanno sottoscritto le autorizzazioni emesse successivamente alla assemblea del febbraio del 2017: inoltre, in che termini poi questo vincolo possa esplicarsi nei confronti dei firmatari è tutto da chiarire e comunque ciò non riguarda l’oggetto del presente parere.

Quanto detto è un principio assolutamente granitico del diritto condominiale e del diritto contrattuale. La sua vicina di casa ne sembra ben consapevole: essa infatti è subito scesa a più “miti consigli”, salvo poi porre in essere un maldestro tentativo per imbrigliarla con accordi assolutamente inutili per farla diventare debitore di una somma che in realtà non in alcun modo dovuta.

La verità è che lei in virtù del regolamento condominiale di natura contrattuale ha pieno diritto, al pari della sua vicina, di utilizzare l’intercapedine per l’installazione di apparecchi elettronici di piccole dimensioni, e questo può essere fatto ovviamente a titolo gratuito senza dover riconoscere una qualsivoglia somma a chicchessia. Ogni tentativo di senso contrario da parte della sua vicina molto difficilmente avrebbe un seguito giudiziario.
Per tale motivo, allo stato attuale del contenzioso (molto embrionale), si consiglia di far presente per iscritto per mezzo di raccomandata inviata alla proprietaria del sub 9, e per conoscenza anche alla sua inquilina e all’amministrazione di condominio, che non sussiste alcun diritto di uso esclusivo della intercapedine a lei direttamente opponibile, né tantomeno un obbligo da parte sua di riconoscere una qualsivoglia somma alla proprietà. Per tale motivo si procederà alla installazione della climatizzazione nella intercapedine in conformità con le norme del regolamento di condominio. Starà poi alla proprietà del sub. 9 valutare l’opportunità di proseguire nelle sue pretese che paiono sulla base di quanto riferito assolutamente infondate.