Articolo 1062 Codice Civile

“Gentili avvocati,

Siamo alla ricerca di un parere legale in merito all’utilizzo di una sorgiva presente all’interno del nostro terreno.

Nello specifico, tale sorgente da sempre presente, serviva tutto il terreno di proprietà di mia nonna. Nella divisione che i figli hanno effettuato precedentemente alla sua morte, tale sorgente è ricaduta nella parte andata in a mio padre, e alla sua morte a me e mia sorella.

L’acqua della sorgiva viene utilizzata anche dai miei zii per utilizzi privati, attraverso un motore collegato ad una linea elettrica intestata ancora a mio padre. Di fatto a disposizione di tutti.

Il parere che ricerchiamo è in merito all’utilizzo di tale sorgiva, se per legge è fruibile da tutti i fratelli/zii che hanno ricevuto i terreni che originariamente facevano parte della proprietà di mia nonna, oppure, come ci auspicheremmo, ricadendo nel nostro terreno, la sorgiva è di fatto a nostro specifico utilizzo trovandosi nel nostro terreno.”

“Buonasera stiamo procedendo alla vendita di un immobile ereditato da mio suocero, con comproprietari mia moglie, mia cognata e mia suocera. Abbiamo già provveduto alla stipula del compromesso e gli acquirenti hanno avviato la procedura per la richiesta del mutuo. Il perito della banca in fase di chiusura della perizia pretende che sia rilasciata dagli attuali proprietari una dichiarazione di diritto di passaggio, in quanto per accedere alla nostra proprietà si attraversa per circa 80 metri una particella.
Andando a leggere l atto di acquisto del terreno dove è stato poi costruito l immobile ( 29 giugno 1978) fra le altre cose viene scritto:
Per la fatta vendita, il venditore trasferisce ai compratori ogni diritto di proprietà e di godimento loro spettante sull’ immobile venduto, unitamente agli accessori, alle dipendenze ed alle pertinenze e con tutte le servitù attive e passive inerenti.
Premetto che chi ha venduto il terreno è lo stesso proprietario della particella dove sussiste il passaggio.
A disposizione per l invio di ulteriori documenti”

“Salve, chiedo se la servitù art 1062 è valida anche se i 2 lotti adiacenti non sono esattamente dello stesso proprietario , ma il fondo dominante era mio come persona fisica, mentre il fondo servente era della mia srl di cui io ero l'amministratore unico, e il gestore che ha eseguito i 2 nuovi accessi autorizzati dal comune sul fondo servente, oltre all'accesso storico su altra via. Ora succede che il fondo servente va in asta ed io vorrei mantenere le 2 servitù di accesso in base art 1062, sono passati 19 anni dai lavori stradali, ed io ero l'unico titolare per i 2 fondi. Poi chiedo se il fondo servente, può anch esso utilizzare la mia servitù o meno, precisando che per giungere al fondo servente bisogna attraversare altri mappali di altre ditte, di cui il fondo servente non ha autorizzazione, ma solo quello dominante, sono trascorsi 19 anni. Il fondo servente può chiudere miei passaggi, oppure chiedo se la servitù può essersi formata "per fatti concludenti" cioè per come io ho eseguito i 2 accessi in piena titolarità sui 2 lotti adiacenti. grazie e resto in attesa”

“La mia proprietà è gravata da servitù di passaggio carrabile e pedonale a favore del mio vicino di casa. Trattasi di una villa in origine unica proprietà che in seguito è stata frazionata in tre unità.
Il mio vicino possiede un appezzamento di terreno (per 3/4 e più, in forte pendenza e agricolo) praticamente all'interno della mia proprietà, intercluso. A causa di questa servitù in passato sono nate liti sfociate un azioni legali per via dell'uso che il precedente proprietario, ci parcheggiata l'auto, questo uso però arrecava non pochi problemi ai proprietari del fondo servente (oggi ne sono io il proprietario) che da questa pratica essendo la servitù una strada in pietra di losa larga 2,70 in media, impediva il parcheggio delle loro vetture. Tutto questo accadeva fino al 2008 anno della lite legale, dopodiché avendo altri appezzamenti di terreno dalla parte opposta decidono di realizzare una nuova strada di accesso con area parcheggio dinnanzi alla loro abitazione.
Il problema è questo...a distanza di 12 anni la proprietà e cambiata e il nuovo proprietario ha deciso di utilizzare per mera comodità un ulteriore parcheggio sul terreno prima menzionato (praticamente si sta ripetendo una situazione come quella già descritta e vissuta. Ora se Io devo lasciare libertà di transito per accedere al terreno sopra descritto non saprei proprio dove mettere le macchine di proprietà mia se non spostarle quando il mio vicino decidesse di sostare o andare via.
Cosa potrei fare? Ripeto la situazione non è più la stessa di quando la servitù è stata determinata in atto.”

“La richiesta è comprendere se una tubazione dell'acqua o una tubazione che porta un cavo elettrico da un'abitazione ad un box, precedentemente di unico proprietario, poi di due proprietari distinti, è un caso di servitù per destinazione del padre di famiglia.
Riporto a seguire alcuni elementi descrittivi.
Abitazione e Box distano tra loro un centinaio di metri, circa 80 nel terreno del proprietario dell'abitazione e 20 nel terreno del proprietario del box.
Antecedentemente al frazionamento e vendita del box, dall'abitazione partiva un tubo che portava acqua al box ed un tubo che portava energia elettrica al box. Entrambi questi tubi sono rimasti invariati. Dopo alcuni anni il proprietario dell'abitazione ha ceduto l'abitazione ed il nuovo proprietario, durante una verifica con il propio elettricista ha riscontrato che l'acqua che proveniva da casa propria e quindi allacciata al proprio contatore andava attraverso una tubazione anche oltre la propria proprietà ed in egual modo anche un cavo elettrico. Il nuovo proprietario pertanto ha interrotto quello che considerava un diritto di utilizzo che il vecchio proprietario forse poteva aver concesso al proprietario del box chiudendo con un rubinetto il flusso di acqua e tagliando il cavo della propria energia elettrica.
Ad oggi il proprietario del box chiede che venga ripristinata la servitù per destinazione del padre di famiglia.
Il proprietario dell'abitazione, oltre a considerare di non aver interrotto alcuna servitù, in quanto ha interrotto solamente il fatto che il proprietario del box usufruisse senza alcuna connessione o contratto di acqua ed energia elettrica pagate dal proprietario dell'abitazione, non è certo che un cavo elettrico interrato e non di proprietà del proprietario del box possa essere a tutti gli effetti una servitù per destinazione del padre di famiglia.
Il proprietario dell'abitazione non comprende come chi prima gli rubava energia elettrica ed acqua abbia oggi il diritto di ottenere una servitù di acqua e cavo elettrico. Inoltre non comprende come possa essere eventualmente concessa la servitù, se riscontrata come corretta, poiché non vi è un tubo separato che dal box porta queste utenze verso un differente contatore, ma il tubo porta direttamente all'abitazione e da questa poi al contatore del proprietario dell'abitazione. Se veramente dovesse lasciare questo diritto di servitù dovrebbe quindi aggiungere un cavo o tubo per poi far chiedere al proprietario del box l'apertura di un nuovo contatore? Se si chi dovrebbe decidere dove far passare il nuovo tubo? E chi dovrebbe pagare?”

“Nel 1986 per successione sono diventato comproprietario di fabbricati e terreni. Successivamente nel 2012 giusto atto di divisione dei beni posseduti da entrambi gli eredi sono diventato proprietario fra le altre cose di un fabbricato di civile abitazione con annesso un piccolo fondo agricolo di mq 500 coltivato ad agrumeto. L'altro erede è diventato proprietario di un fabbricato di civile abitazione e un magazzino confinante con la mia proprietà. il magazzino dell'altro erede ha scarichi pluviali nel mio agrumeto ed inoltre esiste una tettoia abusiva che ha l'appoggio di una travatura sulla parete del mio fabbricato. Ciò premesso preciso che tutto è stato realizzato da mio padre che era unico proprietario e che nell'atto di divisione non sono state apportate particolarità e precisazioni. Visto che ci stiamo avvicinando ai 10 anni dalla data di stipula dell'atto di divisione chiedo, cortesemente, un vostro parere se posso diffidare a/m raccomandata l'altro erede affinche provveda a fare deviare gli scarichi pluviali solo sulla sua proprietà ed inoltre modificare l'appoggio della travatura della tettoia solo con pilastri sul suo fondo. Distinti saluti”

“Buongiorno,
sono proprietaria di un appartamento derivante da un frazionamento dell'ultimo piano di un palazzo. Nel mio appartamento originariamente c'era un abbaino che probabilmente era l'unico accesso al tesso prima della ristrutturazione. Dico probabilmente perchè in realtà il palazzo è dotato di un lucernario non apribile nel vano scala condominiale. Quando ho acquistato l'appartamento inoltre l'abbaino era reso inaccessibile da un contro soffitto. Con la ristrutturazione e il frazionamento dell'unità immobiliare dell'ultimo piano sono stati creati 7 appartamenti, ognuno con il proprio lucernario che è stato aperto dal direttore dei lavori dichiarando che ognuno fosse un accesso al tetto con tanto di ganci per linea vita ma poi i 6 proprietari hanno installato delle velux elettriche non a norma per l'accesso al tetto mentre la mia velux è stata installata a norma per l'accesso al tetto a mia insaputa. Ecco le domande? il palazzo ha 4 piani, il primo di una società, il terreno, il secondo e il terzo di proprietà di una signora che ha poi frazionato il secondo e il terzo vendendoli e tenendo per sè il piano terreno. Se la servitù di accesso al tetto fosse stata creata per destinazione del padre di famiglia quando la signora ha alienato il primo piano dovrebbe essere stata trascritta in qualche nota dell'atto di cessione del primo piano (fondo dominante) o del mio appartamento nei confronti dei nuovi creati anni dopo col frazionamento del secondo e terzo piano? oppure con la creazione per destinazione del padre di famiglia la servitù non va trascritta nelle note degli atti di compravendita? Poichè nella scia del frazionamento sono stati aperti altri 6 lucernari per accesso al tetto questa può essere considerata una creazione di altre servitù in aggiunta alla mia? potrei allora io chiedere che l'accesso al tetto venga fatto a girare da ciascuno dei 7 lucernari? Originariamente sul tetto non c'era niente quindi si accedeva solo per controllo delle tegole, ora sono state messe delle macchine per condizionamento dell'aria quindi la servitù è divenuta molto più gravosa di quella originaria. Il mio accesso è da considerarsi l'unica servitù per tutto il condominio oppure posso oppormi al passaggio degli altri 6 dell'ultimo piano visto che ognuno ha un proprio accesso al tetto condominiale? Posso costringere il condominio ad aprire un accesso dal lucernario del vano scale condominiale visto che sarebbe più comodo per tutti i proprietari? concludo dicendo che il mio accesso non è del tutto a norma dal punto di vista delle norme sulla sicurezza perchè non può avere una scala fissa che invece il lucernario condominiale potrebbe avere. grazie”

“Buonasera,

Vi espongo una situazione spiacevole nella quale mi sono imbattuto dopo l'acquisto del mio appartamento.

Si tratta di un attico al terzo piano di una palazzina di sette unità immobiliari con pertinente terrazzo a livello di proprietà esclusiva (stesso subalterno dell'appartamento). Al terrazzo è possibile accedere sia dall'interno dell'appartamento che da una porta situata sul pianerottolo del vano scala. Premetto che la palazzina è stata di proprietà di un'unica persona fino al momento del suo decesso e successivamente divisa tra i figli che a loro volta hanno venduto tutti gli appartamenti.

Sul mio terrazzo insiste una scala in ferro di dimensioni importanti (abusiva in quanto non indicata nelle planimetrie del titolo in sanatoria) che porta sul lastrico di copertura dove sono situate le antenne. Quindi i condomini, avendo ognuno di essi la chiave della porta che da sul mio terrazzo, devono passare attraverso la mia proprietà per accedere tramite la scala abusiva al lastrico di copertura ed effettuare le attività di manutenzione. La scala in ferro è non a norma. Il lastrico superiore è protetto lungo il suo perimetro da una ringhiera che non rispetta i requisiti di sicurezza (altezza inferiore a 1 m e distanza tra le barre verticali superiore a 10 cm). La copertura è rivestita di guaina ardesiata.

Vengo alla questione: ristrutturando l'appartamento mi è stato fatto notare dal mio tecnico che la scala, essendo abusiva, va rimossa a spese del condominio e ripristinato lo stato legittimo dei luoghi. La scala costituisce abuso sulla mia proprietà e sarei responsabile, oltre che dell'abuso, qualora, accedendo un condomino o un terzo sul mio terrazzo, si infortunasse salendo la scala.

Inoltre pongo un problema di privacy: i condomini sono in possesso delle chiavi della porta situata sul pianerottolo e, alla mia richiesta all'amministratore di consentire l'accesso sul mio terrazzo per salire sul lastrico di copertura solo dietro autorizzazione dello stesso e comunicazione a me che sono il proprietario del terrazzo, rivendicano con forza il diritto di avere le chiavi e accedere in qualsiasi momento senza nessuna forma di preavviso sulla mia proprietà privata. Io trovo questa pretesa del tutto fuori di ogni rispetto per la privacy e per la proprietà privata.

Non nego l'esistenza di una servitù di accesso alla copertura condominiale esclusivamente per la manutenzione della stessa e delle antenne, ma non per altri scopi ovviamente! Ma ciò potrebbe avvenire tranquillamente richiedendo l'accesso al mio terrazzo con preavviso e solo da parte di personale tecnico autorizzato e assicurato, il quale potrà installare una scala mobile o un trabattello e salire sul tetto per eseguire i lavori di manutenzione.

Come posso muovermi in questa delicata situazione? Posso intimare al condominio la rimozione del manufatto abusivo e il ripristino dello stato legittimo? Come si configurerebbe in questo caso la servitù? (Preciso, se può essere utile, che la servitù non è scritta da nessuna parte. In questo caso potrebbe trattarsi di destinazione del padre di famiglia)

Certo di un vostro preziosissimo aiuto Vi saluto cordialmente

Samuele G.”

“buongiorno sono proprietaria di una villetta costruita in aderenza con il mio vicino, con 2 problemi una finestra con affaccio diretto sul suo tetto e una parte del mio tetto che entra nella sua proprietà

Premesso le due villette costruite negli anni 50 da un unico proprietario, la mia costruita prima e in un secondo tempo costruita quella del mio vicino, la mia villetta più alta di un piano ha una veduta diretta sul tetto del mio vicino, (la finestra in questione è un piccolo ripostiglio) il vicino ha deciso d'innalzare la propria costruzione in aderenza, il quale mi dice che all'altezza della finestra formerà un sorta di terrazzino che non intende sfruttare
Gli è consentito farlo?
A quale distanza minima dovrà arretrare rispetto la finestra?
La mia finestra adesso è a circa 50 cm dal suo tetto, può obbligarmi come mi chiede a mettere le inferiate sulla mia finestra?
La parte di tetto con relativa gronda può obbligarmi ad arretrare a filo parete?
grazie buona giornata Marisa”

“IL CASO:
A seguito di un acquisto effettuato nel 1966 i coniugi Salvatore e Giuseppina divenivano proprietari di un piccolo fabbricato composto da:
1) n. tre locali a piano terra con i civici 19, 21, 23-25 il locale al civico 23-25, tramite una porta interna accede all’androne del fabbricato posto al civico 27, da cui si diparte una scala coperta, per raggiungere il piano superiore
2) appartamento al primo piano composto da n. tre stanze e accessori con annesso e pertinente terreno agrumeto, di are … comprensivo di androne e scale che forma corpo unico con l’appartamento, il tutto così come pervenuto, per conformazione della zona i terreni sono posti a terrazzamenti.
A seguito di lavori eseguiti nel 1973 in difformità di licenza edilizia, detto fabbricato risulta essere composto:
1) da tre locali a piano terra con i civici 19,21,23-25 così come prima descritti, NCEU folio 6 part.28 sub1, sub2, sub3,
2) appartamento al primo piano di tre stanze ed accessori NCEU foglio 6 part.28 sub 4 cat. A/4 con annesso e pertinente terreno agrumeto di are … NCT foglio 6 part. 27 che forma corpo unico con l’appartamento,
3) appartamento al secondo piano completamente abusivo di tre camere ed accessori NCEU foglio 6 part. 28 sub. 5 cat. A/3, per il quale nel 1986 fu presentata domanda di condono 47/85 al momento non ancora valutata né approvata e senza alcun titolo abitativo.
A seguito di morte di Salvatore e Giuseppina i figli Savenino e Lucia nel 1990 procedono alla divisione di detto immobile decidendo che:
1) al figlio Savenino andavano:
- i tre locali a piano terra ai civici 19, 21, 23-25 con porta interna che accede all’androne del fabbricato del civico 27,
2) alla figlia Lucia andavano:
- l’appartamento al primo piano con tre stanze e accessori, con annesso e pertinente terreno agrumeto di are … e che formano corpo unico,
- e appartamento al secondo piano di tre camere ed accessori completamente abusivo con condono 47/85 non ancora approvato mancante di abitabilità con scala esterna che nasce dalla quota del primo piano ovvero su terreno agrumeto annesso e pertinente l’abitazione del primo piano, per raggiungere il piano superiore.

Al fratello viene offerta in atto, servitù di passaggio limitata al solo androne e per il solo locale al civico 23-25 che tramite porta interna accede al civico 27, ingresso del fabbricato, vietando quindi l’accesso e l’uso delle scale coperte e del terreno agrumeto. Nulla si indica per l’appartamento del secondo piano con scala esterna facente parte della stessa quota ereditaria di Lucia.

Il notaio si limita ad indicare con formule di rito, la provenienza, lo stato, e generiche servitù attive e passive allegando però, le schede catastali di ogni bene così come in catasto, nonché la domanda di condono per il secondo piano presentato nel 1986, con annessi grafici e descrizione abuso, ma ben definisce i confini delle unita immobiliari. In particolare il terreno agrumeto annesso e pertinente confina con beni XXX beni YYY e con “fabbricati degli stessi condividenti”, ovvero il civico 23-25 a piano terra con costituita servitù e l’appartamento del secondo piano, completamente abusivo costruito nel 1973 con scala esterna che si diparte dalla quota del primo piano, e per raggiungerla bisogna attraversare l’androne, le scale coperte e piccola parte del terreno agrumeto, foglio 6 part. 28.

Nel 1991 Lucia vende a Umberto l’appartamento al secondo piano con formule di rito, nello stato di fatto e di diritto, con servitù attive e passive, così come pervenuto e allegato domanda di condono e relativi grafici e metrature.
Nel 1994 Lucia vende a Umberto anche l’appartamento al primo piano con annesso e pertinente terreno agrumeto, che forma corpo unico con detto appartamento, anche questo con solite formule di rito, nello stato di fatto e di diritto,con servitù attive e passive, così come pervenuto, e allegando copia del condono e relativi grafici.
Nel 1995 Umberto vende a Gennaro l’appartamento al secondo piano con formule di rito, nello stato di fatto e di diritto così come pervenuto, delineando e tratteggiando però in rosso la parte ceduta in esclusiva proprietà, ovvero dalla scala esterna che nasce dal primo piano per raggiungere il secondo piano, come da condono presentato nel 1986, intendendo concedere così, solo servitù coattiva di passaggio su androne, scale e una parte del terreno annesso e pertinente all’appartamento del primo piano, così come inteso al tempo del suo acquisto e secondo i titoli di provenienza.
Nel 2003 Gennaro vende a Ubaldo l’appartamento al secondo piano con formule di rito, nello stato di fatto e di diritto, così come pervenuto, allegando domanda di condono, omettendo di allegare pur facendone riferimento, la piantina che delineava e tratteggiava in rosso la parte acquistata in esclusiva ed ora ceduta, ovvero dalla scala esterna che diparte dal primo piano per raggiungere il piano superiore.
Nel 2008 anche Ubaldo vende a Valerio l’appartamento al secondo piano con formule di rito, nello stato di fatto e di diritto, così come pervenuto, omettendo di allegare in atto anzi non facendo alcun riferimento, alla piantina che delineava e tratteggiava in rosso, ma si limitava ad una descrizione fantasiosa della scala esterna che diparte dal primo piano per raggiungere il piano superiore definendo il terreno annesso e pertinente all’appartamento del primo piano, “cortile del fabbricato” allegando copia del condono.
Ora Valerio ha citato in giudizio Umberto ritenendo che l’androne del fabbricato e la scala coperta che conduce al primo piano siano di carattere condominiale non riconoscendo la servitù di passaggio coattiva in danno del terreno agrumeto annesso e pertinente formante corpo unico con l’appartamento del primo piano rimasto di proprietà di Umberto.
Si chiede:,
come ci si può tutelare per la difesa della proprietà del terreno agrumeto annesso e pertinente all’appartamento del primo piano con confini definiti in atto di divisione che raggiunge i fabbricati degli altri condividenti, ovvero il civico 23-25 a piano terra, per uno e l’altro, scala esterna che parte dal primo piano per raggiungere il secondo,
se è possibile che non si vedano impedimenti affinché androne (dove già esiste servitù di passaggio per il civico 23-25 che tramite porta interna arriva al civico 27) e scale coperte che portano al primo piano siano ritenute condominiali, per poi attraversare in servitù coattiva parte del terreno annesso e pertinente all’appartamento del primo piano e da questi poi prendere altre scale esterne di esclusiva proprietà che portano al secondo piano completamento abusivo e ad oggi senza abitabilità.”

“Trattasi di un ragguardevole appezzamento di terreno, in zona periferica dell'abitato, di natura uliveto, confinante a valle con stradella comunale. Detto terreno venne successivamente frazionato e venduto a più acquirenti, con atto legale e conseguente accatastamento, e di conseguenza siti a più livelli. Sulla parte a monte, venne edificato un grosso fabbrica, e altro adiacente, con rimanente terreno limitrofo.Trattandosi all'epoca di unico proprietario, la regimazione delle acque, scolavano naturalmente e defluivano sulla stradetta comunale. Trattandosi di modifica del terreno, non più olivetano, ma a produzione orticola, le acque piovane ed altre si riversano di conseguenza negli orti sottostanti, adducendo, nonostante diffide a modificare la regimazione delle acque, trattenendole nei propri terreni, i proprietari in risposta" che le acque seguono il corso naturale della pendenza del terreno". A questo punto, essendo i terreni sottostanti, e retro casa, unico diversivo e passatempo, non più coltivabili ad orticole varie, se non intervengono iniziative energiche debbono di conseguenza essere abbandonati. Come comportarsi di conseguenza.Grazie.”

“Buongiorno, Secondo voi posso costruire in aderenza con queste condizioni?
Anno 1953 viene eretto un villino piano rialzato + primo piano dal proprietario “A”
Anno 1973 lo stesso proprietario “A” chiede la costruzione in aderenza di un secondo villino con la sola altezza del piano rialzato. Il comune nega la costruzione, chiedendo la divisione del lotto.
Anno 1974 chiesta è ottenuta la divisione del lotto, chiede nuovamente la costruzione in aderenza di un villino con piano rialzato, viene concessa la costruzione.
Negli anni a seguire i vari immobili vengono venduti a famigliari.
Anno 2003 compro il villino più basso costruito nel 1974
Posso rialzare il fabbricato anche se è presente veduta diretta del vicino sulla falda del mio tetto A distanza di circa 50 cm, anche se costruita antecedente alla divisione del lotto ? Posso obbligare a far chiuder l’affaccio diretto sul mio tetto visto che non ci sono distanze regolari?
La finestra in questione è di un locale sgabuzzino
Ringrazio Luca”

“CONSULENZA PER UTENZE

Chiedo consulenza in merito alla necessità o meno di costituzione servitù per utenze gas, acqua fognature in complesso immobiliare.

ANTEFATTO
In un contratto di permuta di immobile bifamiliare da costruire è stato ceduto un terreno su cui l’impresa costruttrice ha edificato 5 unità abitative denominate blocchi A/B/C/D/E delle quali 4 hanno formato con le successive vendite un unico condominio, mentre la quinta unità denominata blocco E, costituiva l’oggetto della permuta con il terreno. Questa unità è dotata di accesso autonomo e in virtù delle clausole apposte in contratto , è stata considerata esclusa dal complesso condominiale e priva di parti comuni.

Segue il riepilogo clausole apposte nei vari contratti, riguardanti le utenze gas luce fognatura

CONTRATTO DI PERMUTA(Terreno in cambio immobile da costruire identificato in complesse E ):
pag. 3.. si cedono e trasferiscono a titolo di permutale unità immobiliari meglio descritte che fanno parte di un complesso edilizio che la società costruirà...
pag. 6.. le due porzioni cedute in permuta ed area pertinenziale finite ed ultimate come da capitolato e progetto allegati
pag. 7 … le suddette porzioni , andranno ad occupare tutta la superficie della particella 883…e risultano meglio identificate nell’elaborato del progetto, in base al quale è stato chiesto il permesso di costruire, e che si allega al presente atto
pag. 15 PATTI CONDIZIONI E DISPOSIZIONI COMUNI
quanto precedentemente descritto viene permutato, sia per quanto riguarda il terreno che per quanto riguarda dette porzioni di fabbricato con
le annesse corti, con tutti gli annessi e connessi, accessori, accessioni, pertinenze, aderenze, cui le porzioni precedentemente descritte fanno parte così come individuate dall’art. 1117 cc, e con le servitù attive e passive se ed in quanto esistenti.
Si precisa che l’immobile permutato non verrà trasferito con la proporzionale quota di diritti di comproprietà sulle parti comuni del fabbricato destinate a passaggi, strade, a viabilità interna,
sulle fognature e su tutti gli impianti a servizio del complesso edilizio
suddetto;
Tutti i suddetti beni vengono permutati con tutti i loro usi ,diritti e ragioni, servitù attive e passive che vi sono e come sono, e come dovranno effettuarsi a seguito della realizzazione di detto complesso edilizio.
pag. 24..” le spese per gli allacci dei contatori di acqua, luce e gas fino al confine della proprietà del bene ceduto come corrispettivo della permuta, faranno carico alla società, mentre le richieste per la posa dei contatori e dell’allaccio ai punti di erogazione saranno inoltrate dai singoli utenti e le spese relative saranno a loro carico.
Se la sig. ....... decidesse di usufruire degli allacciamenti comuni a tutti gli altri immobili del progetto , le stesse corrisponderanno una cifra di 15.000,00 per entrambi gli immobili comprensiva delle richieste agli enti erogatori e relativi costi di allaccio.
CAPITOLATO ALLEGATO
Sono compresi i lavori atti a rendere l'impianto funzionante interno lotto, sono esclusi gli oneri da versare agli enti erogatori per allacciamenti inerenti l'erogazione Sistema allaccio fognario sino alla conduttura pubblica se esistenze oppure fossa Imoff:

SCRITTURA PRIVATA
E’ stata stipulata una successiva SCRITTURA PRIVATA NON TRASCRITTA, concordando che la ditta costruttrice per una cifra forfettaria di 15.000 € , avrebbe fatto passare le tubature (relative a tutte le utenze di gas acqua e fognatura della bifamiliare permutata ), su parte del terreno permutato che successivamente è andato a costituire il viale di accesso condominiale e parzialmente in un giardino privato di altro immobile condominiale.
Nella stessa scrittura si è anche concordato che la ditta avrebbe sostituito, sempre nel solito terreno delle tubazioni preesistenti , a servizio un vecchio immobile sempre di proprietà delle permutanti.
PS: In merito alle utenze della vecchio immobile, da segnalare che in sede di una causa già sorta con l’impresa riguardante il pagamento di alcuni lavori extra - capitolato, il giudice ha già espresso con sentenza la mancata esistenza di servitù relativa alle utenze dei vecchi immobili.
Tale scrittura erroneamente non è stata trascritta nei registri immobiliari in quanto il costruttore si era impegnato verbalmente a citare la presenza di tali tubazioni negli atti di vendita degli immobili condominiali.


CONTRATTI DI ACQUISTO IMMOBILI ( stipulato da ditta costruttrice e acquirenti dei complessi A- B- C e redatti da unico notaio)
ES. contratto relativo Blocco A
“ gli immobili venduti fanno parte del complesso c.d. Blocco A … ,e sono trasferiti con tutte le servitù se esistenti e con la proporzionale quota di diritti di comproprietà sulle parti comuni del complesso cui fanno parte così come individuato dall’art.1117. Segue poi elenco delle parti comuni condominiali intestate esclusivamente ai soli condomini , parti che vengono ulteriormente specificate nello spazio di manovra, canale di deflusso, piazza e scalette, vialetto pedonale.
A TUTTE LE UNITA’ IMMOBILIARI COSTITUENTI IL COMPLESSO (ma quale complesso solo quello relativo al blocco di riferimento o al complesso edilizio di cui gli stessi 5 blocchi fanno parte? ) SONO ALTRESÌ COMUNI: GLI IMPIANTI DI FOGNATURA SINO AL POZZETTO DI ALLACCIO COMUNALE.”

CONTRATTO CONDOMINIO COMPLESSO D, redatto da altro notaio
Questo atto più correttamente dichiara che il complesso acquistato è facente parte di un complesso più grande, formato appunto da 5 blocchi A/B/C/D/E…..…A TUTTE LE UNITA’ IMMOBILIARI COSTITUENTI IL COMPLESSO SONO ALTRESÌ COMUNI: GLI IMPIANTI DI FOGNATURA SINO AL POZZETTO DI ALLACCIO COMUNALE.”

PROBLEMA E QUESITO
Presa successivamente visione dei contratti relativi agli immobili venduti dal costruttore, ci si è reso conto che la presenza di tali tubazioni non era stata menzionata. Alle nostre rimostranze l’impresa ha detto che non era necessario in quanto le stesse servitù si erano costituite per diligenza del “pater familias” (unico segno visibile ai fini pater familias sono i contatori acqua e gas posti in una cassetta assieme a quelli condominiali, ma cassetta posta in terreno ceduto poi dall’impresa in scomputo oneri di urbanizzazione). Per la fognatura esistono tombini posti nel giardino complesso D e nel vialetto di accesso condominiale, una tavola allegata al progetto di costruzione che li raffigura e il richiamo nei contratti di vendita (anche se non è ben specificato se la comunione degli stessi sia riferita a tutto il complesso edificato. (chiarito solo dal notaio che ha redatto la vendita del complesso D)

Consultato il notaio che ha redatto sia l’atto di permuta che quello degli altri immobili (eccetto blocco D), ha dichiarato che non era necessaria la costituzione di alcuna servitù dal momento che si poteva stipulare un atto ricognitivo nel quale in base all’art. 1117 si sarebbero dichiarate le servitù venute a crearsi in seguito alla costruzione.
Mi è però sorto il dubbio sulla giustezza del ragionamento del notaio per i seguenti motivi:
1. il tenore delle clausole di permuta che mi escludono a priori dalla comproprietà delle parti condominiali comprese fognature, e dei contratti di acquisto delle altre unità. Clausole nebulose e contraddittorie.
2. per il fatto che le trascrizioni del contratto degli immobili condominiali sono antecedenti a quello dell’atto ricognitivo;
3. che la scrittura di accordo per le utenze non è stata trascritta.

Vengo quindi a chiedervi quale potrebbe essere una soluzione possibile:
1. ritenete comunque che le servitù si siano costituite per diligenza pater familias, come sostiene la ditta costruttrice, nel momento in cui l’originario ed unico proprietario dell’immobile, che aveva dato luogo (con la predisposizione della tubatura) alla situazione di fatto, ha venduto i singoli appartamenti. (sentenza n. 14292/2017 - n.4439 del 7/8/1982 - 3105 del 11/5/1981 - 3787 del 22/6/1982
2. se così non fosse, si potrebbe considerare la clausola inserita in permuta (trascritta), come clausola condizionale e farla seguire da un atto ricognitivo nel quale si attesti la presenza di tali tubature, e per applicazione dell’art. 1360 con effetti retroattivi alla venuta ad esistenza dell’immobile (e quindi antecedente alle vendite condominiali?)
3. Ritenerle esistenti secondo il principio di accessorietà e costituito un condominio di fatto secondo il principio principio accessorietà ( accessorietà impedita solo da un atto contrario che regola diversamente tale effetto dichiarativo costitutivo e le clausole di non condominialità sono antecedenti alla posa delle tubazioni), senza pertanto la necessità di atto formale. (Cass. sez II 11/5/81 n.3105).
4. Si potrebbe sostenere, poiché per la giurisprudenza Il condominio nasce nel momento in cui l’originario costruttore aliena terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata (e non con la deliberazione da parte dell’assemblea dell’atto costitutivo del condominio (cass. sez. lav. 18/12/78 n. 6073). In tal momento il costruttore smette di essere unico proprietario delle pertinenze e cose comuni. Quindi da questo momento il costruttore non potrà più disporre come proprietario unico di detti beni ne concedere o creare su di essi diritti reali come servitù, neppure per destinazione del padre di famiglia (cass. sez II 4/10/2004 n. 19829) Di conseguenza, applicandolo al mio caso, ritenere l’immobile oggetto di permuta come il primo immobile venduto, e per gli effetti della trascrizione verso terzi, che iniziano dal momento della venuta ad esistenza dello stesso, costituito il condominio non al momento della vendita degli altri immobili ma antecedente appunto alla venuta ad esistenza, e quindi avendo il costruttore steso già le tubature, in base all’art. 1117, si è costituito un condominio di fatto, (Cass. sez.II 7/8/1982 n. 4439)


Per la documentazione relativa già inviata in merito al quesito posto in precedenza n. Q201822405.”

“Buongiorno,

ho un problema legale legato al condominio.
Si tratta di una ala di condominio di 4 piani che un tempo apparteneva tutto ad una unica famiglia (mia madre), composto da 4 appartamenti e connesso con un'altra ala di condominio di 6 piani

Poi da più di 10 anni due degli appartamenti sono stati venduti ad altri.

Il problema riguarda l'autoclave che portava acqua ai 4 appartamenti. Questa autoclave era posizionata all'interno di una nostra cantina (quindi nella nostra proprietà) (Gli appartamenti dell'altra ala del condominio hanno un'autoclave diversa)

Un tecnico, probabilmente della società che gestisce l'acquedotto, in seguito a dei lavori forse sul contatore (anch'esso inserito nella nostra proprietà anche se serviva tutti e 4 gli appartamenti) ha tolto l'autoclave asserendo che non serviva più. Mia zia, presente al momento dei lavori poiché ha aperto la cantina per poterli far eseguire, non ha obiettato niente.

L'autoclave è stata così tolta e lasciata nell'area comune delle cantine per un certo periodo di tempo.

Successivamente mia zia ha chiamato la discarica per farla buttar via, convinta che l'autoclave fosse nostra poiché in origine tutti gli appartamenti erano nostri.

Ora i condomini (quello del 3° piano in particolare) ci accusano di furto dell'autoclave che sostengono esser stata del condominio e pretendono che paghiamo una autoclave nuova.

Vorrei sapere se possono effettivamente avanzare questa pretesa considerando che:

- l'amministratore del condominio non ha più la fattura di acquisto dell'autoclave

- un tempo anche il contatore era intestato alla mia famiglia e dovevamo andare a chiedere i soldi dell'acqua agli altri 2 condomini. Solo successivamente è stata modificata l'intestazione del contatore da noi al condominio ma non si sa in che anno
- nessuno ha la certezza di quando sia stata rimossa l'autoclave e da chi (tecnico dell'acquedotto o tecnico venuto per sistemare la pompa?)

- purtroppo la società che gestisce l'acqua è cambiata e quindi non è possibile risalire ai lavori che hanno eseguito. In teoria non potrebbero eseguire lavori su componenti successivi al contatore

- l'unico dato che ci ha fornito la società dell'acqua è che gli ultimi lavori eseguiti sul contatore risalgono al 2011, quando probabilmente hanno rimosso l'autoclave anche se non si ha la certezza

- non c'è nessuno scritto che ci affida la custodia dell'autoclave

- non si sa quando e da chi è stata comprata l'autoclave (certamente da più di 10 anni)

- l'acqua c'è e arriva bene fino all'ultimo piano (ancora nostro). Tutto questo disguido nasce dal fatto che l'inquilino del 3° piano dice di avere poca acqua ma l'inquilino precedente non aveva problemi

- l'eventuale incauta custodia dovrebbe essere prescritta visto che è da più di 10 anni che l'autoclave è stata comprata

Fermo restando che comunque sia mia zia ha agito in buona fede e comunque non c'era presente nessuno oltre a lei quando è stata rimossa l'autoclave, purtroppo non ha chiamato l'amministratore quando è stata tolta e l'amministratore del condominio non ha mai chiesto di venire a vedere l'autoclave


Vi sarei grata se poteste darmi un consiglio di come procedere, se hanno ragione di voler l'autoclave nuova


”

“Io e la mia unica sorella abbiamo ereditato dai nostri genitori una casa. A mia sorella il piano terra ed a me il primo piano. La casa era servita, tutta, da un unico servizio idrico, con l'unico contatore posizionato sul terreno diventato di proprietà di mia sorella. A suo tempo avevamo fatto un atto notarile per stabilire le esatte proprietà tra le due eredi allorquando l'usufrutto di mia madre (sopravvissuta a mio padre) si sarebbe unito alla nuda proprietà di ciascuna di noi. Con detto atto notarile, tra l'altro, io mi impegnavo, nel caso di vendita della mia proprietà, a portare le utenze nuove nel mio terreno, cosa che ho fatto perché la mia proprietà dopo ristrutturazione è ora già in vendita. Riguardo l'utenza idrica ho portato tutte le tubazioni nuove che dal giardino con nuovo contatore vanno in casa, tagliando l'acqua di mia sorella come da atto notarile. La vecchia conduttura d'acqua arrivava al mio appartamento dal muro maestro della cucina e li il tubo è stato tranciato. La vecchia linea portava acqua fin alla veranda del mio piano sfociando in una fontanella per la presa d'acqua al servizio di una lavatrice. Questa fontanella è ora intercettata, giustamente, dall'acqua a me intestata ma, prima dei lavori, dalla fontanella della veranda posta al piano superiore scendeva un tubo per portare l'acqua anche al piano inferiore. Ora mia sorella sostiene che le ho tolto una servitù e che devo fare una linea nuova per ripristinare il servizio. Lei sostiene che devo intercettare il vecchio tubo che portava la sua acqua nel mio appartamento e con una linea nuova e parallela passando dalla cucina fare un foro nel muro maestro, arrivare in veranda, forare soffitto/pavimento e portare giù il servizio idrico della sua acqua. Tengo a precisare che nell'atto notarile io potevo usare la sua acqua finché non avessi venduto l'appartamento ma non c'è scritto che io devo fornire a lei la mia acqua. Quindi considerato che dalla fontanella e di conseguenza dal tubo che scendeva a fornire acqua nella veranda sottostante o era acqua mia o era acqua di mia sorella, perché dallo stesso tubo non possono passare acque diverse, ho tolto una servitù a mia sorella come sostiene lei oppure no? Se mia sorella avesse ragione dovrei fare la linea nuova e parallela che mi richiede? Grazie per la risposta.”

“la mia casa è stata costruita al piano terra, in epoca 1930, poi ampliata nel tempo, con 1 primo piano.
Non so esattamente gli anni dell' ampliamento, perché io vivo in questa casa dal 1979, e la casa era già come è adesso.
Mi risulta che un Regio Decreto del 1936, escluda le costruzioni, fatte prima di quella data 1936, dal fatto di avere l'obbligo della Agibilità o Abitabilità.
il problema è il seguente: la mia casa, ha l'obbligo di chiedere questa agibilità, o posso tranquillamente rispondere al Comune, che io sono in regola così come sto. Senza il certificato di agibilità?
Se dovessi avere ragione, avrei piacere eventualmente di leggere anche qualche sentenza della Cassazione.”

“Dal lato numeri dispari della strada, c'è una collina, l'acqua piovana che scende dalla collina (fondo superiore) trasborda il fosso lato strada, attraversa la strada e arriva un mare di acqua a casa mia (mi sono allagato casa più volte). Io abito lato numeri pari che è un fondo inferiore. Mi allago perché sul lato "collina" i proprietari hanno tombinato i fossi con dei tubi (per crearsi dei passaggi carrabili), di diametro troppo piccolo, anche il fosso in questione è troppo piccolo; un proprietario addirittura ha chiuso il fosso con una soletta in cemento lunga diversi metri.
Credo che questo stillicidio delle acque non mi spetti. Come posso fare in base a quale legge (ordinanza del Giudice, del Sindaco?), posso imporre ai proprietari di tombinare i passaggi carrabili con tubi più grandi, e fare allargare il fosso? e far togliere la soletta in cemento. O posso fare intervenire il Comune, la Protezione Civile o quant'altro?”

“ho acquistato una casa in campagna, negli anni 80. l'accesso alla mia casa sia pedonale che con auto è sempre avvenuto tramite una stradina vicinale comunale. nel 2011 il comune decide di declassare la stradina con affissione ad opponendum, nessuno si è opposto. dunque la stradina è diventata privata, metà ciascuno metà mia, metà del mio vicino.
domanda: può il mio vicino chiedere di separare la stradina in 2 parti,i o in quel caso non potrei più entrare in casa mia, non ho acquisito una sorta di servitù di passaggio in tutti questi anni?”

“Nell’androne del condominio A c’è una nicchia con un contatore dell’acqua generale che serve i condominii A e B, il contratto della fornitura è intestata al condominio B da oltre 40 anni, poiché è subentrata scarsità di acqua per la moltiplicazione dei B&B, i condomini di A vorrebbero il condominio B facesse una nicchia con relativo contatore nel loro androne, rimanendo il contatore attuale solo a disposizione di A. Si precisa che il condominio B non ha mai pagato alcuna somma a favore dell’uso dell’androne di A e anticamente entrambi i condomini erano di un unico proprietario, i due edifici sono contigui ma hanno accesso su differenti strade, e infine il condominio B ( 18 unità immobiliari) ha la presa d’acqua più in basso di A (11 unità immobiliari), e ciò provoca cadute di pressione dell’acqua ad A, che quindi talvoltà rimane senza l’erogazione.
Quesito: alla luce dei fatti esposti il condominio A ha diritto di richiedere, anche giudizialmente, se necessario, al condominio B di lasciare libero l’androne di A e costringerlo a farsi un proprio impianto idrico nel proprio androne?”