Articolo 1004 Codice Civile

La questione principale che il quesito posto richiede di affrontare è quella relativa alla legittimità della pretesa del padre, usufruttuario dell’immobile, che la figlia, nuda proprietaria, provveda ad eseguire, a proprie spese, lavori di manutenzione straordinaria dello stesso immobile, ed in particolare il rifacimento del tetto.
Norma di riferimento a tale riguardo è l’art. 1004 c.c., il quale individua quelle che sono le spese che vanno poste a carico dell’usufruttuario.
In particolare, il titolare del diritto di usufrutto è obbligato ad adempiere tutti gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione della cosa oggetto di tale diritto, fatto salvo il caso di eventuali limitazioni convenzionali contenuti nello stesso atto costitutivo di usufrutto.

La manutenzione consiste nell’adozione delle misure e nel compimento di tutte le opere volte alla conservazione della cosa nella sua sostanza materiale e si articola in una serie di obblighi specifici, diversi a seconda della natura dei beni.
L’art. 1004 c.c. pone a carico dell’usufruttuario la sola manutenzione ordinaria, oltre a quelle riparazioni straordinarie che siano conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione o che siano state determinate dalla sua condotta colposa.

Pertanto, facendo applicazione dei suddetti principi al caso in esame, può dirsi che la figlia, nuda proprietaria, potrà esimersi dal sostenere le spese necessarie per la riparazione del tetto soltanto se trattasi di danni conseguenza di una mancata manutenzione da parte dell’usufruttuario (un esempio può essere il caso delle infiltrazione dovute all’intasamento degli scarichi e, dunque, al mancato deflusso dell’acqua piovana).
Le suddette spese, inoltre, dovranno farsi gravare sull’usufruttuario nel caso in cui si accerti che la presenza di muffa in casa non derivi da danni strutturali al tetto, ma da un eccesso di condensa, dovuto ad una insufficiente areazione dei locali.

In assenza di tali condizioni, invece, trattandosi di manutenzione straordinaria, le relative spese dovranno necessariamente essere sostenute dalla figlia nella sua qualità di nuda proprietaria.

Per quanto concerne la pretesa di voler imporre alla figlia l’obbligo di riconoscere in favore dell’attuale coniuge dell’usufruttuario il diritto di continuare ad abitare l’immobile anche dopo la morte dello stesso usufruttuario, trattasi di pretesa del tutto priva di alcun fondamento giuridico.
Si tenga presente, infatti, che il diritto di abitazione può nascere soltanto da contratto ovvero ex lege, nel particolare caso disciplinato dall’art. 540 del c.c..
Se costituito per contratto occorre, come sembra evidente, il consenso di due parti, consenso che in questo caso mancherebbe, non avendo la figlia alcuna intenzione di prestarlo né potendo esservi costretta.

Nel caso di costituzione ex lege, l’art. 540 c.c. richiede la sussistenza di un presupposto essenziale, ovvero che l’immobile che verrà ad essere gravato da tale diritto sia di proprietà del defunto o in comune con il coniuge superstite.
Tale presupposto, però, manca nel caso in esame, tenuto conto che il padre è soltanto usufruttuario e che, al momento della sua morte, quel diritto di usufrutto si estinguerà per ricongiungersi automaticamente alla nuda proprietà della figlia.

In conclusione, la pretesa del padre di riconoscere al coniuge superstite il diritto di continuare ad abitare nella casa di cui è usufruttuario è del tutto infondata, mentre quella relativa ai lavori da eseguire sul tetto, con spese a carico della nuda proprietaria, necessita di essere verificata sotto il profilo prettamente tecnico, onde accertare se trattasi effettivamente di manutenzione straordinaria (purchè non conseguenza di una mancata manutenzione ordinaria) ovvero di semplice manutenzione ordinaria.

La risposta alle prime domande che vengono poste, purtroppo, è negativa.
In casi come questo la norma di cui deve farsi applicazione è l’art. 1102 del c.c., in relazione alla quale la giurisprudenza, compresa quella di legittimità, si è pronunciata in diverse occasioni.
Due sono gli orientamenti che si sono venuti a delineare:

1. secondo una tesi meno recente, i comproprietari esclusi dal godimento dell’immobile hanno diritto di ottenere un’indennità di occupazione per mancata utilizzazione del bene (così Cass. n. 20934/2013).

Tale tesi, che darebbe ragione a chi pone il quesito, trova il suo fondamento nella considerazione secondo cui l’immobile è un bene in grado di produrre frutti civili e, pertanto, al vantaggio patrimoniale che ne riceve l’occupante in via esclusiva del bene se ne fa conseguire, in modo diretto, la potenziale perdita patrimoniale subita dagli altri comproprietari esclusi dal possesso di quel medesimo bene.

2. secondo una diversa e più recente tesi, invece, dall’utilizzazione esclusiva del bene comune da parte di uno dei comproprietari non se ne può far discendere immediatamente un pregiudizio in danno degli altri.

Si afferma, infatti, che perché possa configurarsi detto pregiudizio è necessario un ulteriore requisito, ovvero che i comproprietari esclusi abbiano manifestato il loro dissenso.
Logica conseguenza di tale tesi è che l’indennità di occupazione va corrisposta soltanto nel caso in cui i contitolari esclusi dal possesso richiedano espressamente e formalmente l’uso della cosa e detta richiesta venga negata da colui che, direttamente o indirettamente, gode del bene (così Cass. n. 2423/2015).

Quest’ultima è la tesi a cui attualmente aderisce la prevalente giurisprudenza di legittimità, la quale specifica ulteriormente che:

1. se l’immobile in comproprietà viene utilizzato per ricavarne frutti civili (è il caso della locazione), tutti coloro che ne risultano comproprietari avranno il diritto di partecipare alla ripartizione di tali frutti in proporzione alla propria quota.

In questo caso, dunque, si potrà pretendere da colui che li ha riscossi per intero la restituzione di quanto a ciascun comproprietario spettante ed è in un’ipotesi del genere che si dovrebbe eventualmente fare i conti con le norme dettate in tema di prescrizione dei diritti.
In particolare, il diritto alla restituzione di quelle somme presuppone l’esercizio di un’azione di ripetizione di indebito, la quale soggiace al termine di prescrizione decennale, anche qualora si discuta della ripetizione di somme versate a cadenza mensile e per le quali, invece, dovrebbe valere il termine di prescrizione quinquennale ex art. 2948 del c.c. (così Cass. 05.11.2019 n. 28436, Cass. 15.02.2018 n.3706).

2. se, invece, come accade nel caso di specie, l’immobile viene utilizzato in via esclusiva da uno solo dei comproprietari, il semplice godimento esclusivo non potrà considerarsi produttivo di pregiudizio in danno degli altri comproprietari, a meno che gli stessi a loro volta non dimostrino di aver provato a godere del bene e di non averlo potuto fare in quanto impediti dall’altro coerede.

La tesi suesposta risulta perfettamente aderente a quella che è la ratio dell’art. 1102 c.c., rubricato appunto “Uso della cosa comune”, nella parte in cui dispone che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè…non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto…”

Sotto un profilo meramente pratico, quanto fin qui detto comporta che finchè il comproprietario che attualmente non gode dell’immobile non farà formalmente constare il suo dissenso all’uso esclusivo che ne viene fatto dall’altro, colui che lo occupa non sarà in alcun modo tenuto ad indennizzare l’altro per il mancato godimento dello stesso.
Sarà solo dal momento della manifestazione di dissenso a detto uso esclusivo che il godimento del bene da parte di uno solo degli usufruttuari diventa privo di alcun titolo giustificativo e, come tale, fonte di danno per l’altro comproprietario sotto l’aspetto del lucro cessante, per mancata percezione dei frutti civili ritraibili dall’immobile, i quali, per costante giurisprudenza, vanno commisurati al valore figurativo di un ipotetico canone locativo di mercato (così Cass. n. 5504/2012 e Cass. n. 17876/2019).

Si ritiene possa essere utile aggiungere che, nel caso in cui chi occupa in maniera esclusiva l’immobile dovesse pure rifiutarsi, dopo formale richiesta, di rilasciarlo, il co-usufruttuario escluso, oltre alla suddetta tutela risarcitoria, sarebbe anche legittimato ad esperire le azioni volte al recupero del possesso del bene.

Nella seconda parte del quesito vengono chiesti chiarimenti in ordine ai criteri da seguire nella ripartizione delle spese tra nudo proprietario ed usufruttuario.
Anche di tale aspetto il codice civile si occupa in maniera espressa e lo fa agli artt. 1004 e 1005 c.c.
In estrema sintesi, ciò che dalla lettura di tali norme si ricava è che tutte le spese ordinarie gravano sull’usufruttuario (in quanto è colui che gode ogni giorno del bene ed è tenuto ad averne cura), mentre le spese straordinarie incombono in capo al nudo proprietario.
Se però si generano spese straordinarie legate alla mancata manutenzione da parte dell’usufruttuario, tenuto a conservare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia, il nudo proprietario potrà rivalersi su quest’ultimo.
Nel caso di specie, poiché è soltanto uno degli usufruttuari che fino a questo momento ha goduto del bene, se di ciò si sarà in grado di fornire prova, sarà questi tenuto a rispondere in via esclusiva delle eventuali spese straordinarie causate dalla mancata o inadeguata manutenzione dell’immobile.

In caso di disputa sulla natura della necessità di intervenire con lavori di manutenzione straordinaria, ovvero se per normale deterioramento o per incuria/negligenza, la decisione su chi debba pagare spetta al giudice di merito.

Sotto il profilo fiscale il riferimento va fatto alle due imposte principali che riguardano un immobile, ovvero IMU e TARI. In particolare:

1. il pagamento dell’IMU su un’abitazione concessa in usufrutto spetta alla persona che realmente gode dell’abitazione, ovvero l’usufruttuario. Tale norma è valida anche qualora il titolare dell’usufrutto utilizzi o meno fisicamente l’abitazione a lui concessa;
2. per quanto riguarda la TARI, anch’essa è dovuta dall’usufruttuario dell’immobile. Nel caso in cui vi siano più usufruttuari, il comune potrà rivolgersi ad uno soltanto di loro, chiedendo il pagamento il solido dell’intero importo. Spetterà a lui, poi, pretendere il pagamento dagli altri, per la quota a loro spettante.

A parere di chi scrive tale tipo di manutenzione deve considerarsi assolutamente di natura straordinaria e pertanto deve essere accollata al nudo proprietario.
Tale affermazione trova conforto negli artt. 1104 e 1105 del c.c. In sostanza la normativa citata pone a carico dell’usufruttuario le spese inerenti la manutenzione ordinaria del bene oggetto di usufrutto e a carico del nudo proprietario le spese attinenti alla manutenzione straordinaria del cespite, specificando che rientrano nella manutenzione straordinaria quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

Gli interventi appena indicati sono elencati al 2° co. dell’art. 1105 del c.c.: come ha ben chiarito a giurisprudenza, tale elenco non ha un carattere tassativo, ben potendo essere attribuite al nudo proprietario altre tipologie di interventi straordinari non espressamente indicati in tale norma. Per stabilire infatti se una riparazione non suscettibile di essere ricompresa nell’elenco di cui all’art. 1105 del c.c. debba essere considerata straordinaria oppure ordinaria occorre considerare le caratteristiche dell’intervento e dei suoi costi: la riparazione è straordinaria tutte le volte in cui si tratti di sostituzione o ripristino di parti essenziali della cosa e, in generale, di opere che incidono sulla sua struttura, sostanza e destinazione.

Come ben prevede l’ultimo comma dell’art. 1105 del c.c., l’usufruttuario, se non dispensato dal nudo proprietario, dovrà corrispondere a quest’ultimo gli interessi sulla somma spesa per la manutenzione straordinaria, in questo caso per la sostituzione della caldaia.
Su questa parte della norma in commento il contenzioso è piuttosto scarno e non si sono reperite pronunce di rilievo: ad ogni modo al fine della determinazione della somma e della sua corresponsione si dovrà applicare all’ammontare della spesa corrisposta dal nudo proprietario il saggio di interesse legale ultimo vigente ai sensi dell'art. 1284 del c.c., il quale al momento in cui si sta scrivendo è pari al 5% in ragione annua: la somma così risultante dovrà essere poi corrisposta dall’usufruttuario alla scadenza di ciascun anno solare.

Si presti attenzione.
Dando per scontato che il cespite oggetto di usufrutto sia un appartamento in condominio, la somma capitale su cui dovrà essere applicato il saggio di interesse non è ovviamente l’ammontare complessivamente speso dall'intera compagine condominiale per installare la nuova caldaia centralizzata, ma quella parte di spesa direttamente attribuita al nudo proprietario sulla base dei millesimi di proprietà nel bilancio consuntivo condominiale.

Il quesito trova la sua risposta negli artt. 1004 e 1005 del c.c. In sostanza la normativa citata pone a carico dell’usufruttuario le spese inerenti la manutenzione ordinaria del bene oggetto di usufrutto e a carico del nudo proprietario le spese attinenti alla manutenzione straordinaria del cespite, specificando che rientrano nella manutenzione straordinaria quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

Gli interventi appena indicati sono elencati al 2° co. dell’art. 1105 del c.c.: come ha ben chiarito a giurisprudenza, tale elenco non ha un carattere tassativo, ben potendo essere attribuite al nudo proprietario altre tipologie di interventi straordinari non espressamente indicati in tale norma. Per stabilire infatti se una riparazione non suscettibile di essere ricompresa nell’elenco di cui all’art. 1105 del c.c. debba essere considerata straordinaria oppure ordinaria occorre considerare le caratteristiche dell’intervento e dei suoi costi: la riparazione è straordinaria tutte le volte in cui si tratti di sostituzione o ripristino di parti essenziali della cosa e, in generale, di opere che incidono sulla sua struttura, sostanza e destinazione.
Per tutti questi motivi, stante l’importanza degli interventi che richiede l’immobile si ritiene che la gran parte delle opere indicate nel quesito debbano essere sopportate dal nudo proprietario.

Anche la giurisprudenza purtroppo sotto questo aspetto è molto favorevole alle ragioni dell’usufruttuario: per esempio Cass.Civ., Sez.II, n.4426 del 24.02.2009 ha precisato come quest’ultimo sia tenuto solo a provvedere agli interventi di manutenzione ordinaria e non a quelli più profondi di restauro sul bene; l’usufruttuario secondo tale pronuncia non sarebbe neppure tenuto ad avvisare il nudo proprietario della necessità di eseguire i lavori.

A dire la verità l’art. 1004 del c.c., indica un modo per imputare tutti o parte dei lavori straordinari necessari all’usufruttuario: la norma in commento ci dice infatti che sono imputati all’usufruttario tutti quei lavori straordinari resi necessari dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. Strettamente collegata a tale norma è inoltre il successivo art. 1015 del c.c., il quale prevede che il giudice possa disporre la cessazione dell’usufrutto qualora il suo titolare ne faccia abuso lasciando andare in perimento il bene per mancata esecuzione delle manutenzioni ordinarie.
Il percorso indicato dalla normativa citata non è però facile da percorrere in quanto sarebbe innanzitutto necessario dare incarico ad un perito affinché predisponga un elaborato ove si attesti come la situazione di manutenzione in cui versa l’immobile non sia dovuta al naturale scorrere del tempo, ma al contrario sia imputabile alla negligenza dell’usufruttuario il quale non ha eseguito puntualmente la manutenzione ordinaria da lui dovuta. Se si ottenesse una perizia di tale tenore, rivolgendosi poi ad un legale si potrebbe adire il giudice affinché accolli sull’usufruttuario l’esecuzione dei lavori straordinari normalmente attribuiti in capo al nudo proprietario, o addirittura si potrebbe arrivare a richiedere la cessazione dell’usufrutto ai sensi dell’art. 1015 del c.c..
Purtroppo in assenza di tutto ciò il nudo proprietario è tenuto a provvedere puntualmente alle riparazioni straordinarie a lui accollate dalla normativa che si è esaminata: il codice civile non offre infatti ulteriori scappatoie.

Per rispondere a quanto richiesto nel quesito, occorre valutare l’interpretazione giurisprudenziale di legittimità degli articoli 1004 e 1005 del codice civile in merito alla ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario.

Nella sentenza n.22703/2015 (che segue un orientamento costante nel tempo, a partire dalla sentenza n.10/1969) la Suprema Corte ha evidenziato che: “ciò che rileva, ai fini della distinzione tra gli interventi gravanti a carico dell'usufruttuario e del nudo proprietario, non è la maggiore o minore attualità del danno da riparare, ma la essenza e la natura dell'opera, e cioè il suo carattere di ordinarietà o straordinarietà, poiché solo tale caratterizzazione incide sul diritto di cui l'uno o l'altro dei due soggetti sono titolari: spettando all'usufruttuario l'uso e il godimento della cosa, salva rerum substantia, si deve a lui lasciare la responsabilità e l'onere di provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione e il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva; si devono, invece, riservare al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa, perché afferiscono alla nuda proprietà”.

Pertanto, si deve ritenere che siano a carico dell'usufruttuario le spese necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa; mentre sono a carico del nudo proprietario tutte quegli interventi che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa.
In sintesi, ciò che rileva ai fini della distinzione fra gli interventi a carico dell’usufruttuario e del nudo proprietario è la natura dell’intervento da realizzare.

Ciò premesso, la sostituzione delle valvole termostatiche deriva da un preciso obbligo di legge: la direttiva 2012/27/ UE recepita nei decreti legislativi 141/2016 e 102/2016.
In quest’ultimo testo normativo, tra l’altro, si dispone espressamente all’art. 5 un miglioramento della prestazione energetica proprio negli edifici di proprietà della pubblica amministrazione, come è il caso in esame trattandosi di immobile di proprietà di un ente pubblico.

Dunque, appare pacifico che le spese per la sostituzione di dette valvole debbano essere a carico del nudo proprietario sia perché si tratta di un intervento straordinario relativo alla “sostanza e destinazione della cosa” sia perché ciò è previsto dalla legge (direttiva e decreti legislativi sopra citati).

Da ultimo, per inciso, precisiamo che come sottolineato dalla Corte di Cassazione (sentenza n.24752/2013) le disposizioni degli articoli 1004 e seguenti del codice civile concernenti gli obblighi a carico dell'usufruttuario, regolano i rapporti interni tra questo ed il nudo proprietario, e non sono opponibili al terzo creditore.

Si deve rispondere al quesito facendo applicazione degli artt.1004 e 1005 del c.c. Secondo tali articoli competono all’usufruttuario il pagamento dei lavori che attengono alla manutenzione ordinaria del bene in usufrutto; viceversa, il nudo proprietario deve sopportare il pagamento dei lavori straordinari sul bene.
Il comma 2° dell’art.1005 del c.c. indica in maniera non tassativa quali sono questi lavori straordinari, precisando che sono riparazioni straordinarie: "quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta".

In applicazione della normativa citata, una recente pronuncia della Corte di Cassazione n.11839 del 06.05.2021 ha precisato che non compete all’usufruttuario pagare le riparazioni sulle parti dell’edificio che vanno mantenute funzionali con interventi conservativi o rinnovativi. Esse competono esclusivamente al nudo proprietario.
Per tale motivo, le spese di rifacimento e rinnovazione di una parte comune dell’impianto idrico del palazzo devono essere poste a carico degli attuali proprietari (un tempo nudi proprietari) a nulla centrando gli eredi dell’usufruttuario deceduto.

Inoltre, vi è da dire, che sulla base della comunicazione che è stata inviata dai nipoti dell’usufruttuaria non è detto che questi ultimi possano considerarsi eredi della loro zia: se così fosse essi non sarebbero obbligati al pagamento della spesa richiesta neppure se in teoria si possa considerare detta spesa ai sensi dell’art. 1004 del c.c. come un debito ereditario della de cuius.