Articolo 720 Codice Civile

La vicenda, purtroppo, non può risolversi così semplicisticamente come è stato proposto nel quesito per le ragioni che adesso si andranno ad illustrare.
L’apertura della successione determina in capo a coloro che decidono di accettare l’eredità una situazione di comunione c.d. incidentale di tipo germanico, così definita perchè si costituisce a prescindere da una manifestazione di volontà delle parti ed ha ad oggetto tutto il patrimonio del de cuius.
Ora, principio generale in materia di comunione è quello sancito dall’art. 1103 del c.c., secondo cui “ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota”, principio della cui applicazione si discute però in tema di comunione ereditaria.
Ci si chiede, infatti, se in questo tipo di comunione, la quale, come si è detto, si configura come un’ipotesi di comunione universale avente ad oggetto l’intero compendio ereditario, il singolo coerede possa disporre sia della sua quota ereditaria (c.d. quotona) che della sua quota sul bene singolo facente parte del compendio ereditario (c.d. quotina).
Ebbene, sulla possibilità di disporre dell’intera quota (quotona) non sembrano sussistere dubbi, in tal senso tra l’altro dovendosi argomentare dalla previsione dell’art. 732 del c.c., dalla cui lettura si desume che il diritto alla quota ereditaria è disponibile, anche se con il limite della prelazione in favore degli altri coeredi.

Con riferimento, invece, alla possibilità di disporre di quella che è stata definita “quotina”, in senso nettamente contrario si è espressa la Corte di Cassazione SS.UU. con sentenza n. 5068/2016 (a cui ha aderito la giurisprudenza prevalente), nella quale la S.C., partendo dal presupposto incontestato che sia la quota sul singolo bene che la quota sull’intera eredità non entrano a far parte del patrimonio attuale del coerede prima della divisione (in quanto sottoposti alla condizione sospensiva dell’attribuzione del bene in sede divisionale), giunge alla conclusione che solo a seguito della divisione, contrattuale o giudiziale che sia, avviene il c.d. “apporzionamento”, per effetto del quale la quota ideale, spettante a tutti i condividenti, si converte in titolarità esclusiva su una porzione dei beni in comunione.

In considerazione di ciò la S.C è giunta alla conclusione che se il coerede volesse alienare ad un terzo estraneo alla comunione (ma ciò vale anche per l’alienazione in favore di un altro dei coeredi) la quota indivisa sul singolo bene facente parte della più ampia massa, il negozio dovrebbe ricondursi alla vendita di cosa altrui, e pertanto non può che configurarsi come vendita obbligatoria, senza immediata efficacia traslativa, sottoposta alla condizione sospensiva della effettiva assegnazione di quel bene in sede di divisione.
Se poi il comunista volesse non vendere ma cedere gratuitamente ad altro soggetto (sia esso un estraneo che un altro coerede) la quota indivisa sul singolo bene ereditario, si arriverebbe alla drastica conseguenza di dover considerare quella donazione come nulla, in quanto donazione di bene altrui, ma donato esplicitamente come proprio, in violazione del divieto di cui all’art. 771 del c.c. di donazione di bene futuro.

In effetti, sia dalla sentenza delle SS.UU. sopra menzionata che dalla lettura di successive pronunce della medesima S.C. su tale tema (cfr. Cass. n. 21050/2017, Cass. 76/2018, Cass. ordinanza n. 4428/2018, Cass. ordinanza n. 4831/2019) se ne può dedurre che alienazione e donazione della quotina da parte di un coerede sono certamente ammissibili, a condizione però che l’efficacia dei suddetti atti venga espressamente subordinata alla condizione sospensiva dell’esito divisionale.
Ciò comporta che l’atto, finchè non si verificherà la condizione (ossia la divisione), non potrà avere immediata efficacia traslativa, ma sarà destinato a produrre effetti meramente obbligatori.

A conferma di quanto appena detto, si vuole qui riportare la massima di una recente ordinanza della Corte di Cassazione, Sez. II civile, n. 4831 del 19.02.2019:
“La vendita, da parte di uno dei coeredi, di un bene rientrante nella comunione ereditaria ha solo effetto obbligatorio, essendo la sua efficacia reale subordinata all'assegnazione del bene medesimo al coerede-venditore attraverso la divisione, giacché, sino a tale momento, il detto bene continua a fare parte della comunione e, finché quest'ultima perdura, il compratore non può ottenere la proprietà esclusiva di una singola parte materiale della cosa né, tantomeno, la quota ideale di uno specifico bene, in proporzione alla quota di eredità che compete al coerede alienante, essendo quest'ultimo titolare esclusivamente di una quota di eredità - intesa come "universitas" e, dunque, di per sé già alienabile - al cui interno non è certo che rientri, in occasione della divisione, la proprietà della "res" alienata”.

Volendo, dunque, trarre le conclusioni di quanto fin qui detto, può affermarsi che l’operazione a cui si è pensato di fare ricorso è in linea teorica sicuramente ammissibile, ma non è in grado purtroppo di raggiungere l’effetto desiderato, in quanto la sua efficacia rimarrebbe pur sempre condizionata a quella divisione consensuale, per la quale difetta il consenso del quarto coerede.

Si vuole qui proporre, invece, un’altra soluzione, prospettabile sin da subito al quarto fratello e che potrebbe indurlo a non insistere nella sua presa di posizione, con conseguente e necessaria instaurazione di un giudizio per divisione giudiziale.
L’art. 720 c.c. dispone che se nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, questi devono essere preferibilmente compresi nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione.
Ebbene, proprio tale parte della norma consentirebbe, in sede di divisione giudiziale, ai tre fratelli, tra i quali vi è accordo, di chiedere l’attribuzione per interno dei tre immobili a cui gli stessi sono interessati, lasciando al quarto fratello il rimanente immobile.
Di tale possibilità se ne trova conferma anche nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui nel caso in cui più coeredi chiedano l'attribuzione del bene, con eventuale addebito dell’eccedenza alla porzione dell’istante, la scelta costituisce un potere-dovere del giudice ( Cass. n. 1407/197), essendo consentita l'attribuzione per l'intero non solo nella porzione del coerede con quota maggiore, ma anche nelle porzioni di più coeredi che tendano a rimanere in comunione come titolari della maggioranza delle quote (cfr. Cass. 5603/2016; Cass.. 2296/1996).
In questo modo si viene sostanzialmente ad instaurare tra i coeredi che hanno avanzato richiesta di assegnazione ex art. 720 c.c. una comunione ordinaria (fr. Cass. 1323/1978).
A seguito di una tale istanza, che consentirebbe di non dover fare ricorso alla vendita giudiziale dei beni, il giudice ha sì il potere discrezionale di derogare dal criterio della preferenziale assegnazione al condividente titolare della quota maggiore, ma per fare ciò deve necessariamente assolvere all'obbligo di fornire adeguata e logica motivazione della diversa valutazione di opportunità adottata (cfr. Cass 22663/2015).

Deve, purtroppo, rispondersi negativamente a ciò che si chiede nel quesito, ovvero alla domanda se il giudice possa, su istanza di almeno uno dei comproprietari, decidere l’assegnazione dei beni per l’intero, tenendo conto delle preferenze espresse per l’uno o l’altro bene.
Si tenga presente, infatti, che la divisione che interessa le parti in causa è una divisione di tipo giudiziale (più precisamente una divisione ereditaria, almeno per come risulta dagli atti processuali trasmessi, diversamente da ciò che viene detto nel quesito, ove si parla di “comunione ordinaria”); in genere la ragione principale per cui si ricorre alla divisione giudiziale è proprio l’assenza di accordo tra i condividenti in ordine alle modalità di scioglimento della comunione (sia essa ordinaria che ereditaria), accordo che, ove sussistente, consentirebbe ovviamente di giungere ad una divisione di tipo consensuale (con tempi e costi certamente molto più contenuti).

Trattandosi di divisione giudiziale, il giudice non ha alcun potere né dovere di indagare su quella che può essere la comune intenzione delle parti né può prospettare loro una soluzione per addivenire ad un accordo divisorio.
Del resto, sembra il caso anche di sottolineare che, ai sensi del comma 1 dell’art. 5 del D.lgs. 28 del 2010, la materia di cui ci si occupa (divisione ereditaria) rientra tra quelle per le quali è prevista la mediazione obbligatoria (costituendo condizione di procedibilità della domanda giudiziale), il che comporta che già le parti hanno avuto ampia possibilità di raggiungere un accordo dinanzi all’organismo di mediazione.

Per quanto concerne la concreta applicazione dell’art. 720 c.c., norma in forza della quale il giudice ha disposto la messa all’asta dei beni oggetto di divisione, sembra che di essa sia stata fatta corretta applicazione, tenuto conto che, come si desume dal suo stesso tenore letterale, alla vendita all’asta deve necessariamente farsi ricorso tutte le volte in cui non sussistano le condizioni per l’assegnazione del bene o dei beni per intero ad uno dei condividenti, con addebito dell’eccedenza.
In effetti, principio generale in materia di divisione è quello sancito dall’art. 718 del c.c., norma che riconosce a ciascun condividente il diritto potestativo di ottenere una porzione in natura dei beni in comunione; tale diritto, tuttavia, non può farsi consistere nella realizzazione di un frazionamento quotistico delle singole entità appartenenti alla stessa categoria, ma nella proporzionale divisione dei beni compresi nelle tre categorie dei mobili, immobili e crediti (così Cass. n. 15105/2000; Cass. n. 3288/1999; Cass. n. 2086/1992) e può in concreto essere realizzato attraverso una pluralità di risultati che saranno rimessi alla valutazione di opportunità del giudice.

Ogni condividente potrà pertanto pretendere che il giudice applichi in materia più rigorosa possibile le regole divisorie stabilite dagli artt.718-731 c.c, ma non potrà mai considerarsi titolare di un diritto predeterminato avente ad oggetto uno specifico bene, ovvero l'attribuzione di una determinata somma.
Spetta, infatti, al giudice del merito accertare, nell'ipotesi in cui nel patrimonio comune vi siano più immobili da dividere, se il diritto preminente che ciascun coerede o condividente in genere vanta in sede di divisione ex art. 718 c.c. possa essere meglio soddisfatto attraverso il frazionamento delle singole entità immobiliari, oppure attraverso l'assegnazione di interi immobili ad ogni condividente, salvo conguaglio ( C. 15105/2000; C. 3288/1999).
A tale riguardo può richiamarsi quanto affermato dalla Corte di Cassazione, Sez. II civ. con sentenza n. 7059 del 15/05/2022, ove si legge quanto segue:
“La stima dei beni da dividere e la scelta del criterio da adottare rientrano nel potere discrezionale ed esclusivo del giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità”.

Evidentemente nel caso di specie, in assenza di un accordo tra le parti nonché di una formale richiesta avanzata nei tempi opportuni anche da una sola di esse, il giudice, con scelta si ripete insindacabile in sede di legittimità, ha ritenuto opportuno non disporre la divisione delle due masse mediante assegnazione di un immobile a ciascun condividente con conguaglio ed ha preferito disporre la messa all’asta degli stessi, come previsto dall’ultima parte dell’art. 720 c.c.

Incensurabile si ritiene che sia anche quella parte del provvedimento del giudice ove si autorizza la partecipazione all’asta degli stessi condividenti, e ciò per le seguenti ragioni:
a) l’art. 721 del c.c. attribuisce all’autorità giudiziaria il potere di determinare i patti e le condizioni della vendita, in assenza di accordo dei condividenti;
b) sebbene l’art. 788 del c.p.c., disciplinante la vendita degli immobili nell’ambito del procedimento per scioglimento di comunioni, disponga che a tale vendita si applicano gli artt. 570 e ss. dello stesso c.p.c., tale richiamo deve intendersi fatto nei limiti della compatibilità.
Sembra evidente, infatti, che quando l’art. 571 del c.p.c. dispone che “Ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile…”, tale parte della disposizione non possa trovare applicazione nel giudizio di divisione, non potendo in alcun modo la figura del condividente assimilarsi a quella del debitore.
Infatti, come rilevato sia in dottrina che in giurisprudenza, la ratio di tale divieto va individuata da taluni nel pericolo di turbativa della libertà della vendita (la quale verrebbe pregiudicata dalla presenza del debitore, per riguardo del quale alcuni partecipanti potrebbero astenersi dal formulare maggiori offerte), da altri nella mera riprovazione morale della partecipazione dell'esecutato all'acquisto del proprio bene.

In conclusione, si ritiene che il provvedimento giudiziale in forza del quale è stata disposta la vendita all’incanto dei beni da dividere non sia in alcun modo censurabile, risultando rispettoso dei criteri stabiliti dalle norme sia sostanziali che processuali.

Le questioni che si chiede di affrontare sono sostanzialmente due:
a) la prima concerne le modalità di gestione e divisione del bene in comproprietà;
b) la seconda, invece, concerne la possibilità di destinare un garage da acquistare a pertinenza di immobile in comproprietà e gli effetti che tale acquisto può avere sulla successiva divisione dell’immobile.

Per quanto concerne il primo problema, ci si lamenta del fatto che l’altra comproprietaria vorrebbe ristrutturare l’immobile ereditato al fine di far acquisire allo stesso un incremento di valore e così in qualche modo lucrarne in sede di divisione.
A tale riguardo può dirsi che nessuno dei comproprietari può vantare un diritto siffatto, in tal senso dovendosi argomentare dalle norme che il codice civile detta in tema di comunione in generale.
In particolare, dispone l’art. 1108 del c.c. che qualunque innovazione diretta “…al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento…” può essere disposta soltanto con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno i due terzi del valore complessivo della cosa comune.
Diversa è la situazione, invece, nel caso di spese necessarie per la conservazione della cosa, considerato che tali spese possono essere affrontate anche da un solo partecipante senza il consenso degli altri, con diritto al rimborso per colui che le ha sostenute.

Pertanto, finchè permane lo stato di comunione ereditaria, nessuno dei due partecipanti può pretendere l’esecuzione di opere di semplice miglioria sull’immobile senza il consenso dell’altro.
Nel momento in cui, invece, ci si deciderà a sciogliere la comunione, considerato che le parti sono comproprietarie per quote diverse, sarà possibile per colei che detiene la quota maggiore avvalersi del disposto di cui all’art. 720 c.c.
Presupposti per l’applicazione di tale norma sono i seguenti:
a) che oggetto di comunione sia un immobile non comodamente divisibile o il cui frazionamento possa recare pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene;
b) che la divisione non possa realizzarsi senza il suo frazionamento;
c) che anche uno solo dei coeredi sia titolare di una quota maggiore rispetto agli altri.
Ebbene, se sussistono le suddette condizioni, colei che detiene la quota maggiore (ovvero la sorella che è proprietaria per 11/18) avrà tutto il diritto di chiedere al giudice, investito della causa di divisione, che l’immobile le venga assegnato per intero, assumendo su di sé l’obbligo di corrispondere all’altra comproprietaria una somma di denaro pari al valore della sua quota.
Tale norma costituisce una deroga a quanto disposto dall’art. 718 del c.c., il quale sancisce il principio di carattere generale secondo cui ciascun erede ha diritto di chiedere la sua parte in natura dei beni, mobili o immobili, che compongono l’eredità, facendo salve le disposizioni dettate dagli articoli che seguono, tra i quali vi è appunto l’art. 720 c.c.

Occorre precisare, rispondendo tra l’altro a quanto chiesto, che la richiesta di attribuzione del bene proveniente dal coerede titolare della quota maggiore vincola in genere il giudice alla pronuncia di assegnazione con addebito dell’eccedenza alla porzione dell’istante, salva ovviamente la comprovata esistenza di gravi motivi, concernenti l’interesse comune dei condividenti stessi (in tal senso Cass. n. 8629/1988).
In particolare, si legge in giurisprudenza che il giudice ha il potere discrezionale di derogare dal criterio della preferenziale assegnazione al condividente titolare della quota maggiore, purché assolva all'obbligo di fornire adeguata e logica motivazione della diversa valutazione di opportunità adottata (così Cass. 22663/2015), il che può avvenire, ad esempio, in considerazione dell'interesse personale prevalente dell'assegnatario, privo di un'unità immobiliare da destinare a casa familiare, a differenza del titolare della quota maggiore (così Cass. 24053/2008)
Per quanto attiene alla determinazione del valore di tale immobile, vale il disposto di cui all’art. 726 del c.c., secondo cui la stima deve essere riferita al tempo della divisione e non a quello dell'apertura della successione, tenendo conto di ogni elemento incidente sul valore di mercato del bene (così Cass.n. 6469/1982).

Il tema della stima induce ad affrontare la seconda questione che qui viene posta, ovvero quella descritta all’inizio di questa consulenza sub lettera b).
Il primo aspetto da esaminare concerne la possibilità di acquistare in via esclusiva un box auto destinandolo a pertinenza di un immobile in comproprietà.
Occorre innanzitutto precisare che la nozione di pertinenza trova adeguata formulazione nell’art. 817 del c.c., secondo il quale sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa, purché la destinazione sia opera del proprietario o di chi abbia un diritto reale sul bene principale.

Come si desume agevolmente dalla stessa definizione civilistica, il rapporto pertinenziale consta di un elemento oggettivo e di un elemento soggettivo.
Sotto il profilo oggettivo, per aversi pertinenzialità dal punto di vista logico occorre l’autonomia dei due beni (quello principale e quello accessorio) e quindi è indispensabile la pluralità.
Per quanto attiene ai profili soggettivi, si ritiene che l’indicazione fornita dal codice circa la relazione con la cosa principale, allorché stabilisce che la destinazione debba provenire dal suo proprietario o da chi su di esso vanti un diritto reale, circoscriva la cerchia dei legittimati al proprietario, all’enfiteuta, all’usufruttuario, all’usuario, all’abitatore, escludendosi che autore di essa possa essere il creditore ipotecario così come il titolare della servitù.

La circostanza, poi, che l’art. 817 c.c. utilizzi il plurale (“pertinenze”) per le cose accessorie ed il singolare (“un’altra cosa”) per la cosa principale, ha fatto sorgere il dubbio sulla configurabilità del rapporto pertinenziale allorchè una cosa acceda ad una pluralità di cose principali, così come in un caso come quello di specie, ovvero allorchè il bene principale appartenga in comproprietà a più soggetti e quello accessorio soltanto ad uno di essi.
Ebbene, sia la dottrina che la giurisprudenza ritengono ammissibile ed utile configurare il rapporto pertinenziale tra una cosa principale e più cose principali appartenenti ad una pluralità di soggetti (in buona sostanza, si ritiene plausibile che possa aversi pertinenzialità anche qualora il bene accessorio appartenga a Tizio e Caio, ciascuno dei quali, nel contempo, sia titolare di un distinto bene principale).
Nel diverso caso in cui, invece, sia il bene principale ad appartenere a Tizio e Caio, mentre il bene accessorio appartenga solo a Tizio, si ritiene che il nesso pertinenziale debba configurarsi come unilaterale, sicchè le vicende dei due beni possano considerarsi correlate soltanto allorchè a negoziare sia Tizio, titolare nel contempo sia del bene principale che di quello accessorio.

Da quanto fin qui osservato se ne deve far conseguire che l’acquisto del box auto da parte di una sola delle comproprietarie e la sua destinazione a pertinenza dell’immobile ereditario, oltre a doversi ritenere giuridicamente ammissibile, non può in alcun modo costituire elemento di cui tener conto ai fini della valutazione dell’immobile in sede di divisione, in quanto il rapporto di pertinenzialità che viene ad instaurarsi è soltanto unilaterale, ovvero a beneficio del solo comproprietario acquirente, non potendo essere invocato a proprio favore dalla sorella rimasta estranea a tale acquisto.

Le norme che il codice civile detta in tema di divisione ereditaria sono abbastanza esplicite nel chiarire i dubbi che con il quesito in esame vengono avanzati.
Con la prima domanda si chiede se il giudice possa, di sua autonoma iniziativa, imporre l’assegnazione congiunta dell’immobile A (quello di maggior valore) a due degli eredi, in considerazione tra l’altro del fatto che entrambi rivestono la posizione di attori e che in corso di giudizio hanno manifestato l’intenzione di vedersi assegnato, pure congiuntamente, l’immobile B (quello di minor valore).
La risposta è negativa, trovandosi riscontro in tal senso in quanto disposto dall’art. 720 c.c.
In particolare, si legge in tale norma che, qualora nell’eredità vi siano immobili non comodamente divisibili (si suppone che sia tale l’immobile A) e la divisione dell’intera sostanza non possa effettuarsi senza il loro frazionamento, questi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione del coerede avente diritto alla quota maggiore.
Va a questo riguardo precisato che l’individuazione del condividente avente diritto alla quota maggiore si effettua con riferimento al momento della divisione e, quindi, della relativa pronuncia giudiziale, e non al momento dell’apertura della successione o della proposizione della domanda di divisione (così Cass. n. 14321/2007 e CCass. N. 7588/1995).
Nel caso in esame si dice che i coeredi hanno tutti diritto ad una eguale quota di 150, il che esclude che possa farsi applicazione di tale parte della norma.

La medesima norma prosegue disponendo che l’immobile non divisibile deve preferibilmente essere compreso per intero, con addebito dell’eccedenza, nelle porzioni di più coeredi (i quali raggiungerebbero così la maggioranza delle quote), a condizione, però, che questi ne richiedano congiuntamente l’attribuzione.
Risulta abbastanza evidente, anche dalla lettura del solo testo della norma, che l’inclusione di uno o più immobili non comodamente divisibili nelle porzioni di più coeredi non possa aver luogo se costoro non ne abbiano richiesta congiuntamente l’attribuzione, essendo in linea di principio vietato il c.d. raggruppamento parziale delle porzioni, salvo diverso accordo tra le parti (in tal senso di è espressa di recente la Corte di Cassazione, Sezione VI civ., con ordinanza n. 36736 del 15.12.2022).

Con la seconda domanda si chiede se il giudice possa decidere di porre all’incanto solo una parte della massa ereditaria (ovvero l’immobile A), mentre rimarrebbe da assegnare l’immobile B.
Anche a questa domanda, purtroppo, deve essere data risposta negativa.
Vale, innanzitutto, quanto poco sopra considerato, ovvero la circostanza che in sede di divisione ereditaria, a meno che le parti non facciano constare al giudice la sussistenza di uno specifico accordo tra di loro, risulta in linea di principio vietato il c.d. raggruppamento parziale delle porzioni, principio che di fatto verrebbe violato allorchè il giudice si decidesse a disporre la vendita all’incanto del solo immobile A, nulla disponendo sulla attribuzione della proprietà dell’immobile B.
In buona sostanza, verrebbe in questo modo violato il principio del favor divisionis, poiché di fatto non si scioglie la comunione, ma la si mantiene, pur se ridotta ad un solo immobile.
Semmai, versandosi in un caso di eguaglianza delle quote e potendo essere avanzate più istanze di assegnazione relativamente all’immobile B, al giudice va riconosciuto un potere prettamente discrezionale nella scelta del condividente cui assegnare quel bene, potere che trova un temperamento esclusivamente nell’obbligo di indicare i motivi in forza dei quali ha ritenuto di dover dare la preferenza all’uno piuttosto che all’altro degli aspiranti all’assegnazione (in tal senso si sono espressi Cass. n. 4013/2003 e Cass. n. 3646/2007).

L’ultima domanda, infine, attiene alla possibilità per i condividenti di evitare la vendita all’incanto proponendo loro stessi un compratore per il valore stimato con la CTU.
La risposta in questo caso è positiva, in tal senso potendosi argomentare dall’art. 721 del c.c..
Dalla lettura di tale norma, infatti, si ricava che sono i coeredi a stabilire, di comune accordo, le modalità di vendita degli immobili, quali ad esempio, la trattativa privata od il pubblico incanto.
Solo in assenza di unanime accordo tra i condividenti, la vendita dovrà essere eseguita al pubblico incanto, secondo le direttive stabilite dal giudice, anche attraverso il notaio delegato ex art. 786 del c.p.c. (in tal senso si è espressa anche la giurisprudenza di legittimità, cfr. Cass. civ. Sez. III n. 15144/2000).
In questo caso, essendovi l’accordo tra tutti i coeredi, si tratterebbe di manifestare al giudice la volontà di procedere alla vendita dell’immobile mediante trattativa privata, determinando il prezzo in misura pari al valore stimato in perizia.

Purtroppo, il diritto che si vorrebbe far valere di continuare ad abitare nella casa familiare viene riconosciuto soltanto al coniuge superstite del defunto.
In tal senso si esprime l’art. 540 del c.c., dalla cui stessa rubrica risulta che al solo coniuge superstite sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e sui mobili che la corredano.
Escluso, dunque, che si possa avanzare una pretesa di tale tipo, non resta che doversi riportare alle norme sulla divisione ereditaria per cercare di trovare una soluzione al problema che si pone.
Intanto, costituisce principio di carattere generale quello espresso al primo comma dell’art. 713 del c.c., ove viene riconosciuto ai coeredi il diritto di pretendere in qualsiasi momento lo scioglimento della comunione.

Ora, fin quando gli immobili costituenti il patrimonio ereditario siano comodamente divisibili non si pone alcun problema, in quanto si potranno formare tante quote quanti sono gli eredi ovvero soddisfare coloro che non sono interessati alla quota in natura con conguagli in denaro.
I presupposti per accertare la comoda divisibilità di un immobile consistono, dal punto di vista strutturale, nella impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive e non richiedenti opere complesse e di notevole costo; dal punto di vista economico e funzionale nella circostanza che la divisione non incida sulla originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle porzioni rispetto al valore dell’intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso (in tal senso, da ultimo, ordinanza 24158/2017).

I problemi si pongono, come sta accadendo nel caso in esame, allorchè il patrimonio ereditario risulti composto da un solo bene immobile, il quale oltretutto non sia facilmente divisibile, o meglio allorchè un suo frazionamento determini la perdita per il bene della sua stessa destinazione urbanistica ed economica.
Il legislatore ha voluto disciplinare una situazione di questo tipo con una specifica norma del codice, ossia l’art. 720 c.c., disponendo che se nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili e la divisione dell’intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento (è proprio questo il caso di un unico immobile costituente il compendio ereditario), tali immobili devono essere preferibilmente compresi per intero nella porzione di uno dei coeredi avente diritto alla quota maggiore, il quale a sua volta sarà tenuto a versare un conguaglio in denaro in favore degli altri coeredi.

Come può notarsi, la norma riconosce un diritto di preferenza all’attribuzione in via esclusiva del bene soltanto in caso di quote diseguali, assegnando il diritto all’attribuzione in via esclusiva del bene soltanto in favore di colui che detiene la quota maggioritaria.
L’ultima parte della medesima norma, invece, nel prendere in considerazione il caso in cui non vi sia un erede avente diritto ad una maggiore quota ereditaria, attribuisce il medesimo diritto di preferenza anche a più coeredi congiuntamente tra loro, i quali, nel farne esercizio, passeranno da una situazione di comunione ereditaria ad una situazione di comunione ordinaria (così Cass. civ. Sez. II sent. n. 8599 del 06.05.2004).
In assenza di ogni tipo di accordo, invece, non resterà che dover procedere alla vendita all’incanto dell’immobile, secondo quanto disposto dall’ultima parte dell’art. 720 c.c., con tutte le conseguenze che, purtroppo, si temono, ovvero di ricavarne una somma sicuramente inferiore al reale valore di mercato del bene.

Pertanto, in considerazione di quanto detto sopra, due sono le soluzioni prospettabili per cercare di soddisfare le esigenze di chi pone il quesito:

a) raggiungere un accordo con uno dei fratelli (quello più giovane e che sembra più ragionevole), al fine di chiedere l’attribuzione per intero del bene nella quota di entrambi e corrispondendo al terzo fratello (quello più anziano) un conguaglio in denaro (secondo il valore determinato con perizia che si andrà a far redigere da un tecnico scelto di comune accordo tra le parti).
I due fratelli, rimasti in comunione ordinaria, potranno regolare come meglio credono la situazione di comproprietà, stante la descritta ed apparente maggiore disponibilità alle trattative di entrambi.

b) procedere ad una divisione dell’immobile in forza della quale alla sorella, senza famiglia e che da circa quaranta anni vive nell’immobile, assegnare il diritto di usufrutto, mentre la nuda proprietà resterebbe agli altri due fratelli.

Queste sono due semplici soluzioni che potrebbero in qualche modo soddisfare gli interessi di tutti i coeredi, evitando soprattutto di giungere ad una vendita forzata, sicuramente meno proficua sotto il profilo economico, in quanto è certo che ci si troverebbe a privarsi di un immobile ad un prezzo decisamente inferiore al suo reale valore di mercato (aspetto questo che il fratello più anziano non dovrebbe sottovalutare).
Ovviamente, non può escludersi che una più approfondita analisi degli interessi di tutte le parti coinvolte nella vicenda potrebbe portare a trovare anche delle soluzioni alternative a quelle qui prospettate, capaci di soddisfare meglio gli interessi di tutti i condividenti.

La situazione che nel quesito viene prospettata è quella dell’apertura, alla morte del padre, della successione legittima, con conseguente applicazione dell’art. 581 del c.c. (se chiamati alla successione saranno il coniuge superstite ed i figli) e dell’art. 566 del c.c. (se alla successione concorreranno solo i figli).
Prima di affrontare il tema specificatamente oggetto del quesito, ossia quello della gestione del bene comune, occorre fare la seguente precisazione:
se l’immobile di cui si discute è quello adibito a residenza familiare, occorre anche tener conto di quanto disposto dal secondo comma dell’art. 540 del c.c., norma che riserva in favore del coniuge superstite il diritto di abitazione sulla casa familiare e di uso sui beni mobili che la corredano.

Ciò posto, il problema della gestione di quel bene comune potrebbe intanto essere evitato se il padre, titolare pieno del diritto di proprietà su quell’immobile, decidesse di disporne per testamento, con attribuzione dell’usufrutto in favore della moglie e del figlio che sembra avere intenzione di utilizzarlo quale propria abitazione e con conseguente attribuzione della nuda proprietà in favore dell’altra figlia.
In questo modo il figlio potrebbe soddisfare la sua esigenza di abitarvi, anche con il consenso dell’altro usufruttuario (la madre), mentre la figlia, una volta cessato l’usufrutto, si ritroverebbe quel bene in piena proprietà e per intero nel suo patrimonio, con possibilità di trasmetterlo anche alle sue generazioni future.
Ovviamente, nel dettare una disposizione testamentaria di questo tipo, occorre valutare se possa esservi il rischio di eventuali lesioni di legittima, valutazione che in questa sede non è possibile effettuare in quanto non si ha cognizione della consistenza del patrimonio del disponente.

Qualora non vi siano i presupposti per avvalersi della soluzione sopra proposta (in particolare ci si riferisce ad una eventuale mancanza di accordo in tal senso), non resta che dover fare ricorso alle norme che il codice civile detta in tema di divisione ereditaria e di comunione in generale per la soluzione di ogni questione che possa sorgere dall’utilizzo di quel bene.
Innanzitutto va detto che, finchè perdurerà lo stato di comunione ereditaria, dovrà farsi applicazione delle norme dettate agli artt. 1100 e ss. c.c.
In particolare, tra queste viene in considerazione l’art. 1102 del c.c., norma che attribuisce a ciascun partecipante alla comunione il diritto di servirsi della cosa comune “purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il diritto.”
Ciò comporta che se le parti si accordano sulle modalità di esercizio dei rispettivi diritti di godimento, non si pongono particolari questioni, in quanto è indifferente che il bene sia utilizzato da tutti i comproprietari o da uno solo di essi.
Al contrario, se uno dei comproprietari inizia a godere in via esclusiva dell’immobile, pur essendovi il dissenso dell’altro, sorgeranno sicuramente dei problemi, in quanto risulterà violato il disposto della norma sopra citata.
Il diritto di godimento dell’altro comproprietario, infatti, risulta leso non solo perché ne viene impedito lo stesso uso, ma anche perché ne risulta impedita una qualsiasi altra forma di godimento del bene, come potrebbe essere quello di concederlo in locazione a terzi o di venderlo (proprio ciò a cui aspira colui che pone il quesito).

Occorre, tuttavia, precisare che l’uso esclusivo da parte di uno solo dei comproprietari costituisce fonte di responsabilità soltanto se l’altro comproprietario non via abbia acconsentito in modo certo ed inequivoco.
Pertanto, nel momento in cui ci si ritiene lesi nel proprio diritto di godimento dell’immobile (ad esempio perché l’altro fratello vi fissa la residenza e vi si trasferisce con la sua famiglia), è indispensabile contestare formalmente l’abuso da parte del comproprietario che goda interamente ed in via esclusiva dell’immobile.
Da quel momento, secondo anche un ormai consolidato orientamento giurisprudenziale (si veda in particolare Cass., Sez. II civ., sent. n. 2423/2015), il comproprietario che occupa il bene comune impedendone agli altri l’utilizzo, sarà tenuto a pagare all’altro o agli altri comproprietari, quale ristoro per la privazione dell’utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti, un indennizzo (c.d. indennità di occupazione), generalmente quantificato sulla base del potenziale canone di locazione che, secondo i valori correnti, potrebbe essere percepito per l’immobile in contestazione.

Ovviamente, per avanzare una tale pretesa, occorre che alla richiesta dell’altro comproprietario di far uso dell’immobile comune ne segua il rifiuto da parte di colui che lo ha occupato in via esclusiva, non potendosi in caso contrario vantare tale diritto.
In quest’ultimo caso, allorchè cioè non venga frapposto alcun impedimento a far uso della cosa comune, non resterà altra soluzione che quella di avvalersi del diritto potestativo che l’art. 1111 del c.c. attribuisce a ciascuno dei partecipanti alla comunione, ovvero il diritto di pretendere in qualunque momento che si proceda allo scioglimento della comunione.
In tal caso troveranno applicazione, per effetto dell’espresso richiamo contenuto all’art. 1116 del c.c., le norme che il legislatore detta in tema di divisione ereditaria (artt. 713 e ss. c.c.).

Ora, di regola la divisione va fatta in natura se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.
Nel caso di specie, trattandosi di una villa (si qualifica tale, generalmente, un immobile di una certa consistenza), si potrebbe pensare a frazionarla catastalmente, in modo da ricavarne due immobili di pressoché pari valore, con conseguente attribuzione in via esclusiva di un immobile a ciascun figlio (e conguaglio in denaro al coniuge superstite se presente).
Qualora, invece, il bene, anche per ragioni urbanistiche, non potesse essere frazionato, non rimane altra soluzione che quella di procedere, preferibilmente di comune accordo, alla vendita dello stesso.
Si dice “preferibilmente” perché in assenza di accordo si dovrà necessariamente fare ricorso alla procedura di divisione giudiziale, nel qual caso, se nessuno dei coeredi è disposto ad avere assegnato il bene per intero, con addebito dell’eccedenza (ossia con conseguente diritto dell’altro o degli altri coeredi al conguaglio in denaro), si dovrà fare luogo alla vendita all’incanto (in questo caso il prezzo che si ricaverà dalla vendita non potrà mai eguagliare quello conseguibile da una libera contrattazione).
Quanto appena detto trova fondamento nel chiaro disposto dell’art. 720 c.c., dalla cui lettura si ricava che l’assegnazione in favore di uno solo dei comproprietari può essere solo frutto di una sua libera scelta, ma non essergli imposto (e ciò perfino nel caso in cui uno dei coeredi abbia diritto ad una quota maggiore del bene).

Un ulteriore consiglio che può darsi, per il caso in cui alla morte del padre dovessero rimanere quali eredi superstiti sia la madre che i figli, è quello di pensare, se la villa sarà l’unico immobile in cui succedere, ad una rinuncia all’eredità da parte della madre, poiché in tal modo si avrà un minor frazionamento di quell’immobile (si formeranno solo due quote anziché tre) e si salterà un passaggio di proprietà (con un inevitabile risparmio di imposte e tasse).

• giudiziale, nel caso non vi sia accordo tra i coeredi;
• mediante contratto tra i coeredi;
• per volontà e secondo le indicazioni de testatore (la cosiddetta divisione testamentaria).

Altra soluzione molto pratica e veloce, che però richiede un sacrificio da parte dei comunisti che intendono vendere, è quella di farsi carico del maggior valore che il condividente che non vuole allenare vorrebbe realizzare dalla vendita della sua quota.

La situazione che si presenta è quella disciplinata dall’art. 544 del c.c., il quale prevede che, nell’ipotesi in cui il de cuius non abbia figli, ma solo coniuge e ascendenti, a questi ultimi è riservato un quarto del patrimonio ereditario.
Essendo poi il patrimonio ereditario costituito soltanto dalla casa familiare, al coniuge compete ex art. 540 del c.c. comma secondo il diritto di abitazione su quella casa.
Fin qui, dunque, la fattispecie descritta risulta perfettamente aderente al testo della legge, anche in virtù degli aggiustamenti intervenuti per effetto della impugnazione del testamento e della sentenza emessa a seguito di tale evento.
Il suocero (nonno) e la nuora (zia) versano al momento in una situazione di comunione ereditaria, per la quale trovano applicazione le norme dettate agli artt. 713 e ss. c.c. in materia di divisione ereditaria.
Tra queste, quelle che qui possono maggiormente interessare sono gli artt. 713 e 732 c.c.

In particolare, il primo comma dell’art. 713 del c.c. attribuisce a ciascuno dei coeredi il diritto di chiedere in qualunque momento la divisione dell’eredità, trattandosi di un diritto c.d. di natura potestativa, ossia al cui esercizio gli altri eredi devono necessariamente soggiacere.
L’art. 732 del c.c., invece, riconosce al coerede il diritto di alienare in qualunque momento ad un estraneo la propria quota o parte di essa, attribuendo per contro agli altri coeredi un diritto di prelazione, ossia il diritto ad essere preferiti nell’acquisto di quella quota (dettando a tal fine delle regole ben precise da seguire prima che si possa perfezionare la vendita con un terzo estraneo).

Rispondendo, così, alla prima delle domande poste, può dirsi che il nonno, allo stato attuale, ha due possibilità:

1. chiedere la divisione: se la nuora si rifiuta di dividere, si dovrà necessariamente fare ricorso alla divisione giudiziale, ossia alla divisione disposta da un giudice, il quale, in casi come questo, non potrà non applicare l’art. 720 del c.c..

Dispone tale norma che, nel caso in cui un immobile non sia comodamente divisibile, esso deve essere preferibilmente compreso per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione del coerede avente diritto alla quota maggiore.
Ciò significa che alla nuora verrà assegnato l’intero bene, ed al suocero (nonno) la medesima sarà tenuta a versare il valore in denaro corrispondente alla quota ceduta.
Ovviamente tale valore non sarà determinato secondo la stima che ne vuol fare la nuora, ma secondo il prezzo corrente di mercato.
Per raggiungere tale risultato il giudice non potrà fare a meno di avvalersi dell’ausilio di un consulente tecnico di ufficio (di solito un ingegnere, architetto o un geometra), il quale nella sua valutazione dovrà tener conto del fatto che si tratta di bene in comunione e che la quota di proprietà è gravata dal diritto di abitazione, il cui valore (determinato sulla base dell’età dell’avente diritto) andrà necessariamente detratto dal valore della piena proprietà.

Purtroppo, le considerazioni espresse nel quesito in ordine alla circostanza che nel caso specifico è la zia medesima in fondo a godere del diritto di abitazione, non possono avere alcun valore, in quanto l’eventuale consulente tecnico dovrà guardare alla situazione giuridica in sé, rappresentata da una quota di proprietà gravata da diritto di abitazione, a prescindere dai soggetti che ne risultano titolari.

2. manifestare la volontà di alienare la propria quota offrendola in prelazione all’altro erede: si tratta di un’ipotesi più teorica che pratica, in quanto è evidente che difficilmente un terzo estraneo sarà disposto ad acquistare quella quota indivisa di immobile, per di più corrispondente a solo un quarto dell’intero e di cui non può subito disporre per la sussistenza del diritto di abitazione altrui.

Alla luce delle considerazioni sopra svolte, dunque, ciò che si consiglia prima di muoversi verso la soluzione sub a), ossia la divisione (eventualmente giudiziale) dell’immobile (ritenendosi impraticabile la soluzione della vendita), è di rivolgersi ad un tecnico di propria fiducia per avere una stima reale approssimativa di quella quota di proprietà (anche una agenzia immobiliare andrebbe bene a tale scopo).
Qualora ci si dovesse rendere conto che il valore che si potrebbe ricavare da quella divisione sarebbe irrisorio rispetto al valore dell’intero bene, non resterà altra scelta che rimanere nello stato di comunione ereditaria in cui ci si trova, almeno finché non continuerà a sussistere il diritto di abitazione.

Tale situazione, infatti, non potrà ingenerare alcuna pretesa da parte della zia di voler usucapire l’intero bene, in quanto il possesso che ha di quell’immobile è un possesso qualificato dalla sussistenza in suo favore del diritto di abitazione.
In questo senso può richiamarsi il disposto dell’art. 1164 c.c. secondo cui, se su un bene si ha il possesso corrispondente all’esercizio di un diritto reale su cosa altrui (tale è il diritto di abitazione), non è possibile usucapire la proprietà della cosa stessa, almeno fin quando non muta il titolo di quel possesso.
Viene, dunque, sancito il c.d. divieto di usucapire contro il proprio titolo, ritenendosi a tal fine necessario il mutamento di animus e corpus possidendi (ciò che dà luogo a quella che viene definita interversio possessionis).

Il mutamento del possesso non può farsi discendere da un semplice atto di volizione interna (cioè non può dipendere solo dalla volontà di chi intende usucapire), ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale sia consentito desumere che il detentore ha cessato di esercitare il potere di fatto sulla cosa nomine alieno ed ha iniziato ad esercitarlo nomine proprio.
Con particolare riferimento all’usucapione da parte del coerede o del condomino, è stato affermato che sarà necessario il compimento di atti dai quali risulti un comportamento che sia un'univoca espressione dell'intenzione di possedere in via esclusiva ovvero uti dominus (o animo domini) e non più uti condominus, senza che intervengano opposizioni durante il tempo utile al compimento dell'usucapione.
E ancora, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5310 del 1984, ha disposto espressamente che l'esercizio del diritto di abitazione non può condurre all'usucapione, senza che muti il titolo del possesso, ai sensi proprio dell'art. 1164.

Per le suesposte ragioni, dunque, può concludersi dicendo che non si corre alcun rischio che la zia possa usucapire l’intera proprietà di quella casa di abitazione, avendone un possesso qualificato dalla sussistenza del diritto di abitazione ex art. 540 c.c.

Nel caso di specie, la figlia del de cuius ha diritto a chiedere la divisione dell'immobile ex art. 713 del c.c., esercitando apposita azione giudiziale.
Poiché l'immobile descritto non è facilmente divisibile, le possibili soluzioni saranno: uno dei comproprietari ne assume la titolarità per intero, con l'obbligo di versare all'altro un conguaglio in denaro; oppure, il bene dovrà essere venduto all'incanto per ripartire il ricavato tra i due coeredi.

Dalla lettura dell' art. 1112 del c.c., rubricato "cose non soggette a divisione", l'appezzamento di terreno non sembrerebbe doversi considerare come bene indivisibile. Infatti, affinché possa applicarsi l'art. 1112 c.c. la cosa comune deve essere utile non in sè stessa, ma in relazione ad altre cose (ad es. l'atrio o il cortile che serve a due appartamenti propri di ciascuno dei compartecipi) oppure la cosa comune deve fornire utilità personali per i soli comunisti, mentre se attribuita ad un terzo estraneo non avrebbe più valore (ad es. il registro familiare...).

Da quanto detto risulta applicabile l'art. 1111 del c.c. rubricato "Scioglimento della comunione", il quale prevede che "ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione; l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri".

Lo scioglimento della comunione che ciascun partecipante può domandare al giudice altro non è se non la divisione giudiziale. La comunione, però, può cessare anche per cause diverse dalla divisione: così avviene nell'ipotesi di usucapione del diritto esclusivo ad opera di uno dei partecipanti o di un estraneo, ovvero nell'ipotesi di vendita separata delle quote ad un partecipante della comunione o di rinuncia al diritto di uno dei partecipanti, quando, come in questo caso, si tratti di comunione tra due soggetti. A ciò si aggiunga la possibilità di addivenire alla divisione in via consensuale.

Si dicono indivisibili i beni che, se divisi in più parti, perdono in tutto o in parte la loro utilità.

Si veda in proposito Cass. civ. Sez. II, 30-07-2004, n. 14540
Il concetto di comoda divisibilità di un immobile a cui fa riferimento l'art. 720 c.c. postula, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso.

Una conseguenza ricollegabile alla distinzione tra beni divisibili ed indivisibili: se uno stesso bene divisibile appartiene a più persone, e queste intendono sciogliere la comunione, possono prendersi ciascuna una parte di esso; mentre se oggetto della comunione è un bene indivisibile, questo andrà ad uno dei comproprietari, con obbligo di versare agli altri un conguaglio in denaro; oppure - altra ipotesi - sarà venduto per ripartire il ricavato fra gli aventi diritto.

Il primo aspetto della vicenda descritta sul quale occorre soffermarsi è quello relativo alla parte in cui si dice:
“L’immobile attualmente è occupato da mia sorella, la quale non pagando i canoni di locazione ha estinto la sua quota maturando ulteriori debiti nei confronti dei coeredi.”
In realtà non è così automatico che l’occupazione in via esclusiva dell’immobile da parte di uno dei comproprietari determini il maturare di un diritto di credito nei confronti dell’occupante e, ancor di più, che lo stesso possa configurarsi come un debito da portare in detrazione al valore della quota ereditaria spettante a quest’ultimo.
Infatti, principio generale valevole nel sistema della comunione del diritto di proprietà per quote ideali, è quello secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (art. 1102 c.c.).
Ciò deve intendersi nel senso che è consentito al comproprietario l’utilizzazione ed il godimento della cosa comune anche in modo particolare e più intenso, ovvero nella sua interezza (in solidum), essendo posto solo il divieto di alterare la destinazione della cosa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Così, da ultimo, Cass., Sez. II, 12 marzo 2019, n. 7019).

Essendo l’utilizzo esclusivo della cosa comune ricompreso tra le facoltà spettanti al comproprietario, ne deriva che non potrà riconoscersi agli altri comproprietari una indennità per il solo fatto dell’occupazione dell’intero bene ad opera di uno soltanto di essi, in quanto tale occupazione si presume legittima, trovando comunque titolo giustificativo nella comproprietà che investe tutta la cosa comune.
Di contro, è solo la mancanza di un titolo giustificativo che fa sorgere, in capo al comproprietario di un bene fruttifero che ne abbia goduto per l’intero, l’obbligo di corrispondere agli altri, quale ristoro per la privazione dell’utilizzazione pro quota del bene comune, i frutti civili, che, identificandosi con il corrispettivo del godimento dell’immobile che si sarebbe potuto concedere a terzi secondo i correnti prezzi di mercato, possono essere individuati, in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione, nei canoni di locazione percepibili per il cespite (in tal senso si vedano Cass., Sez. II, 6 aprile 2011, n. 7881 e Cass., Sez. II, 19 marzo 2019, n. 7681.)

Ora, nessuna questione può sorgere se le parti si accordano sulle modalità di esercizio dei rispettivi diritti di godimento, in quanto la circostanza che il bene sia utilizzato da tutti i comproprietari oppure solo da uno o alcuni di essi non è altro che il riflesso di un’intesa tra le stesse.
La situazione è ben diversa, invece, se uno dei comproprietari inizia a godere in via esclusiva dell’immobile pur essendovi il dissenso degli altri.
Infatti, come sostenuto in diverse occasioni dalla stessa giurisprudenza di legittimità, l’uso esclusivo è fonte di responsabilità sole se gli altri comproprietari non abbiano acconsentito in modo certo ed inequivoco ad esso (deve quindi sussistere, in concreto, un loro interesse all’esercizio del diritto di godimento).
Il comproprietario che si ritenga leso nel suo diritto di godimento sarà, pertanto, tenuto a contestare formalmente l’abuso da parte dell’altro comproprietario che goda interamente ed in via esclusiva dell’immobile, potendo solo da tale momento vantare il diritto a ricevere un’indennità di occupazione (così Cass. Civ., sent. n. 2423/2015, nella quale espressamente si legge che l’indennità di occupazione è dovuta, ma soltanto se l’uso della cosa comune sia espressamente richiesto dai contitolari di fatto esclusi dal possesso).
Se alla richiesta segue il rifiuto del comproprietario che ha occupato la cosa comune, allora i contitolari estromessi potranno chiedere il pagamento dell’indennità di occupazione la quale va commisurata al valore di mercato e, per la precisazione, al potenziale canone di locazione che, secondo i valori correnti, potrebbe essere percepito per l’immobile in contestazione (così Cass. civ. Sez. II, sentenza n. 20394/13).

A sua volta, il diritto di credito che i comproprietari dissenzienti verrebbero a maturare nei confronti di colui o colei che occupa in via esclusiva l’immobile non può di certo andare a ridurre automaticamente il valore della quota ereditaria spettante a quest’ultimo.
L’unico modo per raggiungere legittimamente tale risultato potrebbe essere quello di fare ricorso alle fattispecie negoziali previste dagli artt. 477 e 478 c.c., norme che disciplinano la vendita, cessione o rinunzia ai diritti di successione verso corrispettivo, arricchendo tali fattispecie con la previsione di una compensazione volontaria (il corrispettivo a cui avrebbe diritto il cedente potrebbe compensarsi con la somma di cui lo stesso è debitore nei confronti dei cessionari per occupazione dell’immobile).
Si tratta, però, di un meccanismo negoziale che si fonda esclusivamente sul raggiungimento di un accordo tra le parti interessate, accordo che si dubita possa qui concretizzarsi.

Per quanto concerne l’altro aspetto della vicenda che si chiede di analizzare, ossia l’intenzione di acquistare le quote degli altri tre fratelli con la precipua finalità di chiedere il rilascio dell’immobile nella sua interezza, da quanto viene riferito nel quesito si intuisce che allo stato attuale delle cose anche la sorella partecipa alla comunione ereditaria dell’immobile in oggetto in misura pari ad un quinto.
Ciò comporta che tutto quanto detto sopra deve di riflesso valere per ciascuno dei comproprietari, a prescindere che si tratti di comproprietario avente diritto ad una maggiore o minore quota dell’intero.
Pertanto, solo con il consenso della sorella sarebbe possibile conseguire il diritto di utilizzare in via esclusiva l’immobile, mentre in assenza di tale presupposto sarebbe illegittimo qualunque atto volto ad impedirne il pari uso, seppure limitato alla consistenza della propria quota.

L’acquisto delle quote degli altri tre fratelli, può semmai risultare vantaggioso al fine di far valere, in sede di divisione, il disposto di cui all’art. 720 del c.c., norma che, nell’ipotesi di immobili non comodamente divisibili, attribuisce a colui che è titolare della quota maggiore il diritto di ottenerne l’attribuzione per intero con addebito dell’eccedenza, ossia liquidando agli altri comproprietari il valore della loro quota.

La situazione in cui ci si trova è presa in considerazione e tutelata dal codice civile sotto diversi profili.
Innanzitutto occorre precisare che per alienare la propria quota di quell’immobile non occorre che l’altro chiamato abbia accettato l’eredità, seppure tacitamente, in quanto tale vendita deve intendersi limitata esclusivamente alla quota di cui è titolare l’alienante, rimanendone esclusa la rimanente quota.
Occorre, invece, prestare particolare attenzione a quanto disposto dall’art. 732 c.c., norma che riconosce in favore dell’altro coerede, rimasto escluso dalla vendita, il diritto di prelazione e riscatto nei confronti di eventuali terzi acquirenti.
La prelazione, infatti, comporta il diritto in capo a ciascun coerede di essere preferito, a parità di condizioni, rispetto ad un estraneo alla comunione ereditaria nel caso in cui uno dei coeredi intenda alienare la propria quota.

Per tale ragione, prima di procedere a tale trasferimento, si rende necessario adempiere a quanto disposto dal detto art. 732, ovvero notificare all’altro coerede (non necessariamente a mezzo di ufficiale giudiziario, purchè con modalità idonee a documentare esattamente il giorno della ricezione) la proposta di alienazione, la quale equivale ad ogni effetto a proposta contrattuale in favore del coerede estraneo alla vendita.
A quest’ultimo viene così concesso, a pena di decadenza, uno spatium deliberandi di due mesi dalla notifica o trasmissione di quella proposta di alienazione, entro cui dovrà decidere se esercitare o meno il diritto di prelazione.
In assenza di denuntiatio il trasferimento immobiliare in favore del terzo estraneo alla comunione non può considerarsi inefficace, ma soggetto al potere di riscatto o retratto degli altri coeredi.

Pertanto, alla domanda che viene posta va data risposta positiva (ossia è possibile alienare ad un estraneo la propria quota di eredità sull’immobile), ma avendo cura di rispettare le formalità prescritte dall’art. 732 c.c.
Deve anche precisarsi che quanto fin qui detto vale soltanto per il caso in cui la comunione ereditaria sia costituita esclusivamente da quell’appartamento, in quanto si presume che l’alienazione della quota di cui si è titolari su quell’immobile debba intendersi come porzione ideale dell’universum ius defunti.
Al contrario, se nell’eredità sono compresi altri beni, mobili ed immobili, la vendita della propria quota di quell’appartamento sarà in grado di produrre esclusivamente effetti obbligatori, dovendosi intendere subordinata alla condizione della assegnazione di quel bene (o della sua quota parte) al coerede alienante in sede di divisione ereditaria (cfr. Cass. ord. N. 4831/2019, n. 4428/2018, n. 76/2018, n. 21050/2017).

Al di là della ammissibilità di una vendita della quota di propria pertinenza su quell’immobile, il codice civile si preoccupa in altri modi di tutelare la posizione di colui che si viene a trovare in uno stato di comunione forzosa (è tale la situazione che si genera a seguito dell’apertura di una successione, considerato che ci si trova in comunione con gli altri coeredi a prescindere dalla propria volontà).
In particolare ci si intende riferire a quanto disposto dall’art. 713 del c.c., norma che riconosce a ciascun coerede di domandare in qualunque momento lo scioglimento della comunione ereditaria.
Si tratta di un diritto definito di natura potestativa ed imprescrittibile, il quale tuttavia postula la qualità di erede e, pertanto, l’accettazione di eredità.
Nel caso di specie sembrerebbe difettare, stando a quanto viene detto nel quesito, quest’ultima condizione (ossia l’accettazione, anche in forma tacita, dell’eredità da parte della sorella), ma alla mancanza di tale elemento è facile sopperire avvalendosi di quanto disposto dall’ art. 481 del c.c., norma che disciplina la cd. actio interrogatoria.
Quest’ultima norma, infatti, prevede che chiunque ne abbia interesse possa rivolgersi all’autorità giudiziaria (Tribunale del luogo in cui si è aperta la successione), chiedendo che venga fissato un termine all’altro o agli altri eredi, entro cui dichiarare formalmente se accettare o rinunciare all’eredità, trascorso inutilmente il quale si perde il diritto di accettare.

Ciò comporta che, se la sorella dovesse entro quel termine accettare l’eredità, sarebbe costretta a soggiacere al diritto potestativo dell’altro coerede di sciogliere la comunione ereditaria, mentre se dovesse rinunciare o non manifestare alcuna volontà, fatto salvo il diritto di rappresentazione, per quella quota ereditaria finirebbe per aprirsi la successione legittima, con conseguente attribuzione in favore dell’altra sorella (cioè colei che pone il quesito), trattandosi dell’unico erede per legge.
Non può, infatti, trovare applicazione l’istituto giuridico del diritto di accrescimento, il quale presuppone, nel caso di successione testamentaria, che più eredi siano stati istituiti nello stesso testamento e che l'istituzione nella quota avvenga senza determinazione di parti o, se vi è determinazione, che questa sia fatta in parti uguali (in questo caso si è di fronte a quote diverse).
E’ più corretto, invece, inquadrare la fattispecie nell’ipotesi di c.d. espansione della quota ex art. 522 del c.c., norma per effetto della quale la parte della sorella che rinunzia va ad accrescere quella dell’altra sorella (cioè di colei che pone il quesito), la quale a quel punto sarà libera di alienare l’immobile nella sua interezza.

Nel caso in cui, poi, dovesse giungersi allo scioglimento della comunione ereditaria (in forza di divisione consensuale o giudiziale), altra norma di cui si può invocare l’applicazione è l’art. 720 del c.c., il quale dispone che se nell'eredità vi sono immobili non comodamente divisibili e se la divisione non può effettuarsi senza il loro frazionamento, gli stessi devono essere preferibilmente compresi per intero nella porzione del coerede che ha diritto alla quota maggiore, il quale a sua volta sarà tenuto a soddisfare in denaro la quota del coerede non assegnatario.

Le ragioni dell'atteggiamento che l'altra comproprietaria ha assunto si ritiene siano abbastanza evidenti, avendo questa ricevuto dal padre defunto soltanto la quota che la legge riserva in suo favore.
Indubbiamente la scelta del testatore non può che essere stata dettata da ciò che in vita ha ricevuto da ciascuna delle figlie, in termini sia di affetto che di cure ed assistenza, aspetto di cui, tuttavia, non sembra voler tenere conto l'altra sorella.

Ora, tralasciando queste considerazioni di carattere prettamente sociale e familiare, si tratta adesso di capire in che modo è possibile sciogliere la comunione forzosa che si è venuta a creare e, soprattutto, di comprendere se, nel frattempo, l'agire della sorella può ritenersi o meno legittimo.

La prima domanda a cui viene chiesto di rispondere è se l'altra comproprietaria può bloccare l'acquisto dell'intero chiedendo una cifra al di sopra del valore di mercato.
La risposta, purtroppo, è positiva, in quanto, in forza del principio di carattere generale della libertà di iniziativa economica privata, principio su cui si fonda il nostro ordinamento giuridico ed in cui si intende ricompresa anche l’autonoma contrattuale delle parti, ciascuno è libero di vendere a chicchessia i propri beni ed al prezzo che ritiene più opportuno (ovviamente sarà l'altra parte, poi, a decidere se accettare o meno le condizioni di vendita che gli vengono proposte).
In forza di tale principio deve anche rispondersi negativamente alla seconda delle domande poste, ossia se esiste un modo per obbligare l’altra comproprietaria a vendere la sua quota al giusto valore di mercato.

Ciò, di certo, non significa che si devono continuare a sopportare gli atteggiamenti prevaricatori della sorella, la quale mostra totale disinteresse per la gestione di quell’immobile comune, né vuol dire che non vi è soluzione per uscire da tale situazione di comunione.
Per risolvere problemi di questo tipo, infatti, il codice civile prevede norme e strumenti ben precisi, che adesso si cercherà di illustrare.
Innanzitutto, per ciò che concerne il profilo della gestione della cosa comune e delle modalità di ripartizione delle spese che la stessa richiede di affrontare, si ritiene che sia corretto fare applicazione delle norme che il codice civile detta in tema di comodato.
Infatti, in assenza di corrispettivo e di un formale contratto di locazione a cui poter ricondurre la detenzione esclusiva dell’immobile da parte di una sola delle comproprietarie, non può che presumersi la sussistenza tra le medesime parti di un rapporto di comodato, figura contrattuale per la quale non è richiesto il rispetto di alcuna forma scritta (è sufficiente la consegna della cosa) e che viene solitamente impiegata tra amici e parenti per dare in prestito un'abitazione o altro, consentendo ad altri il godimento del bene, in virtù della relazione affettiva intercorrente tra le parti.

L’aspetto negativo della riconduzione a tale figura contrattuale del rapporto sussistente tra le due sorelle comproprietarie deve individuarsi proprio in quella che costituisce l’obbligazione principale posta a carico del comodatario, ossia la restituzione del bene a semplice richiesta del comodante, che potrebbe essere avanzata in qualsiasi momento, non essendo stato pattuito alcun termine per tale restituzione.
In un caso del genere, ritornerebbero a trovare applicazione le norme sulla comunione ordinaria, ed in particolare l’art. 1102 del c.c., per effetto del quale ciascun comproprietario non può impedire il pari uso della cosa comune da parte degli altri partecipanti secondo il loro diritto.

Sotto il profilo delle spese, invece, è ingiustificabile la posizione assunta dall’altra sorella, ossia il suo rifiuto di partecipare alle stesse.
Infatti, in un caso del genere si ritiene corretto fare applicazione di quanto disposto dall’art. 1808 del c.c., in forza del quale devono farsi gravare sul comodatario (ossia sulla sorella che di fatto usufruisce del bene) le spese relative all’uso ed alla gestione ordinaria dell’immobile, mentre graveranno sulla parte comodante tutte le spese straordinarie occorrenti per la conservazione del bene.
Ovviamente, trattandosi di immobile di cui è comproprietaria anche la parte che ne ha la detenzione esclusiva, peraltro in misura maggiore, la suddivisione di tali spese dovrà essere effettuata in proporzione alla quota di cui ciascuna delle sorelle è comproprietaria (ossia in ragione di 2/3 e di 1/3).

Quanto fin qui detto, con cui si intende rispondere alla terza delle domande poste, vale per ciò che concerne il regime di ripartizione delle spese finchè perdura la situazione in cui attualmente ci si trova.
Ritornando, adesso, alla seconda delle domande che vengono formulate, si è detto nella parte iniziale di questa consulenza che, in virtù del principio dell’autonomia contrattuale, il nostro ordinamento non consente, salvo i casi imposti dalla legge, di imporre ad un soggetto di vendere un bene di cui è comproprietario, in via esclusiva o pro quota, né di venderlo ad un prezzo determinato (valore di mercato).

Di contro, sempre il nostro ordinamento giuridico stabilisce un altro principio di carattere generale, ossia quello secondo cui ciascun erede ha il diritto di chiedere in qualunque momento la divisione della cosa comune.
Si tratta di un diritto definito di natura potestativa, ossia all’esercizio del quale gli altri coeredi non possono che soggiacere, ed imprescrittibile.
Ciò che si suggerisce, dunque, per raggiungere l’effetto desiderato, è di manifestare alla sorella la propria volontà di procedere a scioglimento della comunione ereditaria, chiedendo l’attribuzione in via esclusiva dell’immobile ed il soddisfacimento delle ragioni della sorella con un conguaglio in denaro.
A tal fine si potrà fare applicazione di quanto disposto dall’art. 720 del c.c., nella parte in cui è detto che “se nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili….essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore…”.

Considerato che, con molta probabilità, una tale richiesta non sarà bonariamente accolta dall’altra sorella coerede o, quantomeno, non si raggiungerà tra i coeredi un accordo circa la misura del conguaglio in denaro, non si potrà fare a meno di fare ricorso ad un divisione giudiziale.
In questo caso, la proposta di fare applicazione dell’art. 720 c.c. (con attribuzione dell’intero immobile alla porzione del coerede che ha diritto alla quota maggiore) dovrà avanzarsi al giudice che si occuperà della divisione, il quale, per ciò che concerne la stima del bene (e, dunque, la determinazione del conguaglio in denaro da versare all’altra sorella) non potrà non fare applicazione di quanto disposto dall’art. 726 del c.c., ossia attenersi a quello che è il valore venale dei singoli oggetti.
Va al riguardo precisato che la stima dei beni, cioè la riduzione del valore di un bene in danaro, deve essere riferita al tempo della divisione ( cfr. Cass. civ. 27.11.1982 n. 6469) e non a quello dell'apertura della successione e che il termine "valore venale" richiama inequivocabilmente il valore di mercato dei beni stessi con riferimento alla loro natura, ubicazione e consistenza.
Per tale stima l’autorità giudiziaria sarà indispensabile fare ricorso all’ausilio di un CTU (consulente tecnico di ufficio), il quale a sua volta dovrà necessariamente attenersi a criteri obiettivi e non soggettivi, come pretenderebbe di imporre la sorella.

Ovviamente tutte le operazioni sopra suggerite potranno essere condotte da un legale di propria fiducia, a cui dovrà sostanzialmente conferirsi mandato per procedere allo scioglimento della comunione ereditaria (si raccomanda vivamente di pretendere un preventivo scritto e ben dettagliato per tutte le attività da svolgere; meglio, se possibile, chiederne più di uno, rivolgendosi a diversi professionisti).
Qualora le parti dovessero accordarsi in via bonaria, senza ricorso all’autorità giudiziaria, il loro accordo dovrà essere formalizzato innanzi ad un notaio, comportando il trasferimento di un diritto reale, per la cui pubblicità (trascrizione nei Registri immobiliari e volture catastali) è richiesto il rispetto della forma dell’atto pubblico o della scrittura privata con sottoscrizione autenticata ex c.c.art. 2643 del c.c..
Dinanzi al notaio, ovviamente, dovranno comparire le parti personalmente, salvo il conferimento di una procura speciale a qualunque altra persona di propria fiducia (non necessariamente un legale).