Articolo 788 Codice di procedura civile

Nel caso di specie i coniugi si trovano a dover affrontare lo scioglimento della comunione con oggetto un bene immobile.
Qualora non sia possibile accordarsi bonariamente sulle modalità di divisione dei beni in comunione o si tratti di beni per loro natura indivisibili come i beni immobili, è necessario rivolgersi al giudice che procederà con la vendita ai sensi degli articoli art. 570 del c.p.c. e seguenti come stabilito dall’art. 788 c.p.c.
In questo modo il bene viene venduto con le modalità stabilite per la vendita forzata e le operazioni vengono delegate ad un professionista.
Il ricavato della vendita verrà suddiviso tra i due coniugi comproprietari.

Per evitare questa procedura, l’unica percorribile per sciogliere la comunione su un bene immobile, le parti si devono accordare per trovare una modalità di assegnazione del bene ad uno o all’altro con compensazioni economiche.

Dalla situazione che viene descritta nel quesito sembra che si sia in presenza di una classica ipotesi di comunione (ordinaria o ereditaria) di beni immobili, qualificati, anche a seguito della CTU, come non comodamente divisibili e che siano sorte contestazioni sulla necessità o meno della vendita.
In casi come questo, oltre alle norme sostanziali dettate dal codice civile agli artt. 1100 e ss., debbono trovare necessariamente applicazione le norme dettate dal codice di procedura civile, ovvero gli artt. 784 e ss. c.p.c.

In particolare, si legge all’art. 788 cpc che, in tutti i casi in cui sorge contestazione sulla necessità della vendita, quest’ultima deve essere necessariamente disposta con sentenza, non potendo il Giudice istruttore provvedere con propria ordinanza.
Nella stessa sentenza poi, normalmente, viene dato atto che la causa verrà rimessa sul ruolo, con separata ordinanza, al fine di procedere alla vendita giudiziale.

Delineati per sommi capi la situazione ed il percorso giudiziario che si presume sia stato seguito per giungere alla sentenza di scioglimento della comunione, va detto, intanto, che, avendo il provvedimento natura di sentenza a tutti gli effetti, contro di esso non ci si potrà opporre se non attraverso gli ordinari strumenti di impugnazione, ossia a mezzo di un atto di appello; poiché si presume che ciò non sia stato fatto entro il termine di decadenza di sessanta giorni (termine lungo per impugnare), la sentenza di cui si tratta avrà indubbiamente ormai acquistato autorità di cosa giudicata, essendo così divenuta immodificabile.
Tale precisazione viene fatta sotto il profilo della possibilità di sollevare oggi eventuali censure in ordine al contrasto esistente tra quote risultanti dal catasto e misura determinata dal Giudice nella ripartizione delle somme che si ricaveranno dalla vendita giudiziale (è più che evidente, infatti, che a colui che dal catasto risulta titolare di una quota pari a 6/15 non può spettare il 49,5% del ricavato, ma spetterebbe il 40%, così come a colui a cui competono i 9/15 dell’intero dovrà attribuirsi il 60% del ricavato della vendita).

Chiarito ciò, vediamo adesso di rispondere alle specifiche domande che sono state poste.
La prima domanda riguarda la possibilità o meno di effettuare una vendita a terzi dell’immobile o degli immobili secondo le quote determinate in sentenza.
Ebbene, fin quando la sentenza non verrà trascritta, ogni cessione a terzi non potrà che esser fatta secondo le quote risultanti dal catasto (ossia D potrà alienare o cedere i 6/15, mentre E i 9/15); fino a quel momento, infatti, ciò che risulta dalla sentenza ha soltanto valore puramente interno, ossia fra le parti, non essendo stato reso pubblico con il mezzo della trascrizione (a cui dovrà seguire la successiva voltura al catasto).

Per quanto riguarda la seconda domanda, ossia quella relativa alla possibilità di chiedere una correzione dell’errore in cui è incorso il CTU, ad essa si potrà dare risposta tenendo conto della disciplina applicabile a tale fase.
E’ stato prima precisato che la disciplina della fattispecie che si esamina si rinviene nel codice civile ed in quello di procedura civile.
Infatti, con la stessa sentenza con la quale viene determinato lo scioglimento della comunione e vengono così fissate le quote da attribuirsi a ciascun comunista, si rimette contestualmente la causa sul ruolo onde procedere alla vendita giudiziale.
Costituisce questa la c.d. fase attuativa della divisione, alla quale si applicano le norme dettate in tema di vendita nell’esecuzione forzata (artt. 534 e 576 e ss. Cpc).
In particolare dispone il terzo comma dell’art. 788 c.p.c. che la vendita si svolge davanti al giudice istruttore o anche con il deferimento delle operazioni ad un notaio ex art. 730 del c.c., mentre, per quanto concerne la disciplina da seguire, troveranno applicazione gli artt. 570 e ss cpc.
Ai sensi dell’art. 576 del c.p.c., l’ordinanza con cui viene disposta la vendita deve tra l’altro stabilire il prezzo base dell’incanto determinato ex 568; quest’ultima norma, a sua volta, individua gli esatti parametri a cui l’esperto nominato dal Giudice (ossia il CTU) deve riferirsi per giungere ad una corretta determinazione di tale valore.

Da ciò se ne deve far conseguire che, tutte le volte in cui tali parametri non sono stati rispettati (per mero errore o per qualunque altra ragione), sarà in facoltà delle parti di presentare un ricorso al giudice competente per la vendita (ossia lo stesso giudice che dovrà emettere l’ordinanza ex art. 576 cpc), con il quale rappresentare che la stima dell’ausiliare risulta viziata per eccesso, spiegandone le ragioni e chiedendo di riconvocare il CTU al fine di redigere una perizia integrativa.
Sarà poi sulla base di quest’ultima che il giudice potrà emettere l’ordinanza con cui verrà disposta la vendita dell’immobile.

Questa la situazione sotto il profilo puramente teorico e tecnico.
Dal punto di vista fattuale e concreto, invece, un’altra è la strada che si suggerisce di seguire.
Considerato che, malgrado la sentenza di scioglimento della comunione risalga a circa 15 anni fa, ci si continua ancora a trovare in uno stato di indivisione, e tenuto conto che l’avvio della procedura di vendita giudiziale comporterebbe l’instaurazione di un ulteriore ed autonomo giudizio, per il quale certamente non si possono prevedere tempi celeri, la soluzione ideale sarebbe quella di trovare mediante contrattazione privata un acquirente terzo estraneo, a cui poter vendere l’immobile o gli immobili secondo il reale valore di mercato, a prescindere da quello che abbia stabilito la perizia del CTU.

La vendita andrebbe chiaramente fatta secondo le quote di cui ciascuno dei comunisti risulta titolare in catasto, mentre la ripartizione della somma ricavata dalla stessa vendita potrà effettuarsi secondo la libera e concorde volontà delle parti, e dunque anche rispettando le quote stabilite nella sentenza di scioglimento della comunione (49,5% a D e 50,5% ad E).

Una tale soluzione consentirebbe di abbandonare il giudizio in corso, il quale potrebbe semplicemente essere dichiarato estinto per intervenuta cessazione della materia del contendere.

Regola generale, applicabile ad ogni tipo di comunione, compresa quella derivante dalla successione per causa di morte, è quella contenuta nel terzo comma dell’art. 1108 c.c., norma che richiede il consenso di tutti i comproprietari per gli atti di alienazione e di costituzione di diritti reali sul fondo comune.

Una conferma di tale regola la si può indirettamente ricavare, proprio con riguardo ai beni in comunione ereditaria, dall’art. 719 c.c., il quale consente che la vendita di un bene ereditario possa essere deliberata a maggioranza esclusivamente nella particolare ipotesi in cui essa si renda necessaria per il pagamento dei debiti e dei pesi ereditari.

Al di là di tale ipotesi eccezionale, in mancanza di accordo, l’unico modo per il singolo comproprietario di liberarsi della propria quota di comproprietà, qualora l’altro o gli altri coeredi non vogliano acquistare o vendere l’intero, è quello di rivolgersi al Tribunale onde ottenere la divisione giudiziale.

Presupposti per richiedere la divisione dell’eredità sono:

1. esistenza di un’unica massa ereditaria;
2. istituzione di più eredi;
3. istituzione di eredi per quote ideali e non per beni singolarmente.

Giudice competente sarà, ex artt. 9 e 22 c.p.c., il Tribunale del luogo in cui si è aperta la successione, mentre il relativo procedimento sarà regolato dagli artt. 784 e ss. c.p.c., dettati proprio in materia di scioglimento di comunioni.

In particolare, la prima norma che viene in esame è l’art. 784 c.p.c., il quale prevede una ipotesi di c.d. litisconsorzio necessario, richiedendo che la domanda di divisione ereditaria debba proporsi nei confronti di tutti gli altri eredi.

Sarà dunque necessario che tale domanda, avente la forma dell’atto di citazione, venga notificata all’altra sorella, e ciò secondo le forme prescritte dagli artt. 137 e ss. c.p.c.

Ora, poiché non risulta nota la sua attuale residenza né, si presume, la sua attuale dimora e/o domicilio, non resta che tentare di effettuare la notifica dell’atto ex art. 138 c.p.c. direttamente in mani proprie del destinatario, qualora si sia a conoscenza di qualche luogo ove la stessa possa trovarsi.

Qualora proprio non sia possibile rinvenire la sorella in alcun luogo, neppure nel luogo ove magari presta attività lavorativa, allora purtroppo non resterà altra soluzione che quella di ricorrere alla notifica ex art. 143 c.p.c., ossia mediante deposito di copia dell’atto nella Casa Comunale dell’ultima residenza o, se questa è ignota, in quella del luogo di nascita del destinatario.

Indubbiamente, conseguenza pratica di tale forma di notifica sarà che difficilmente il destinatario potrà venire a conoscenza del fatto di essere stato citato in giudizio e così potersi costituire regolarmente, e ciò anche onde essere messo nella condizione di decidere di evitare il giudizio stesso, proponendo concretamente alla sorella di voler acquistare quella quota ereditaria.

In ogni caso, comunque, tale forma di notifica non potrà certo costituire un ostacolo alla prosecuzione del procedimento giudiziale di divisione, il quale verrà chiaramente svolto in sua contumacia, dopo che il giudice istruttore avrà potuto constatare la regolarità della notifica per il rispetto del principio del litisconsorzio necessario.

Instauratosi il giudizio, sarà il giudice istruttore del Tribunale a dirigere le operazioni di divisione, e sarà proprio a tale giudice che si dovrà richiedere di procedere alla vendita dell’immobile ex art. 720 c.c., ossia in quanto trattasi di bene indivisibile e di cui nessuno dei condividenti ha chiesto o intende chiedere l’attribuzione per intero nella propria quota di eredità, con addebito dell’eccedenza.

Si tenga presente che tale giudizio potrà assumere la natura di procedimento di volontaria giurisdizione soltanto se esso riesca a svolgersi senza contestazioni, ipotesi questa molto probabile data la contumacia dell’altro condividente.

In ogni caso, dispone l’art. 788 c.p.c. che, se occorre procedere alla vendita dell’immobile, appunto perché indivisibile, il giudice istruttore provvederà con ordinanza emessa ex art. 569 comma terzo c.p.c., ossia con la stessa forma di provvedimento con cui viene disposta la vendita forzata dell’immobile nelle procedure di espropriazione forzata immobiliare, essendo quest’ultima la procedura che di fatto dovrà a quel punto seguirsi.

Per quanto concerne le modalità con cui determinare il valore dell’immobile da vendere, occorrerà rispettare il disposto di cui all’art. 568 c.p.c., il quale stabilisce che il valore dell’immobile è determinato dal Giudice avuto riguardo al suo valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato ex art. 569 c.p.c. (ciò induce ad escludere, dunque, che per tale valore ci si possa riferire esclusivamente al prezzo che si era verbalmente pattuito tra le sorelle).

Lo stesso art. 788 c.p.c., comunque, offre la possibilità di ottenere uno snellimento della procedura appena vista, consentendo alle parti di richiedere al Giudice istruttore che la vendita venga delegata ad un professionista, il quale vi potrà provvedere direttamente ex art. 790 e 791 c.p.c.

Occorre infine precisare che ex comma 1-bis dell'art. 5 del D.lgs. 28 del 2010, tutte le controversie in materia di divisione e successioni ereditarie sono assoggettate alla c.d. Mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali, il che comporta che, una volta presentata all’organismo prescelto la domanda di mediazione obbligatoria, questa andrà comunicata all’altra parte (la sorella) ex art. 8 comma 1 dello stesso D.lgs. 28/2010, ossia con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione.

Si avrà dunque un ulteriore momento, anticipatorio del giudizio, per tentare di far in modo che la sorella venga a conoscenza della procedura che si sta instaurando e così decidersi ad acquistare quella quota di immobile e potersi porre fine allo stato di comunione ereditaria; di tale momento si dovrà cercare di approfittare, considerato che la norma appena citata consente di portare la domanda di mediazione obbligatoria a conoscenza dell’altra parte “con ogni mezzo idoneo”, di cui ovviamente si possa dar prova (ove possibile, ci si potrebbe anche avvalere di una PEC).

Per concludere, si vuole suggerire un’ultima soluzione, che forse potrebbe soddisfare in maniera più immediata gli interessi di entrambe le parti:

tenuto conto che la sorella Valeria è disposta ad acquistare l’altra quota dell’immobile ereditario nel momento in cui riuscirà a vendere un altro immobile (di cui si presume sia proprietaria esclusiva), perché allora non pensare di raggiungere lo stesso effetto dello scioglimento della comunione ereditaria con un c.d. atto diverso dalla divisione?

In termini pratici, si potrebbe proporre alla sorella di permutare quel bene di cui è proprietaria esclusiva con la metà indivisa dell’immobile in comunione ereditaria, con la conseguenza che entrambe le sorelle diventeranno proprietarie per l’intero di un singolo bene immobile e ciascuna di esse potrà farne ciò che vuole, ossia abitarlo ovvero affidarlo ad una agenzia immobiliare per la vendita.

Trattasi di una soluzione che, se attuabile dal punto di vista pratico e dei contrapposti interessi, consentirebbe evidentemente di evitare di dover iniziare e sostenere i costi di un processo civile.