Articolo 817 Codice Civile

Il regime delle pertinenze, intese come le “cose destinate in modo durevole a servizio od ornamento di un’altra cosa” ai sensi dell’art. 817 c.c., è disciplinato dall’art. 818 del c.c. che stabilisce che gli atti e i rapporti giuridici con oggetto il bene principale comprendono anche le pertinenze a meno che sia stato disposto diversamente.

Nel caso di specie non risulta che il posto auto, di pertinenza dell’immobile oggetto di decreto di trasferimento, sia stato escluso dalla vendita forzata.
È principio consolidato in giurisprudenza che la trascrizione di atti relativi a beni immobili produca i suoi effetti anche per le pertinenze anche se non espressamente indicate nell’atto (Cass. civ. n. 2278/1990).

Poiché però non si sono esaminati gli atti di riferimento, si consiglia di rivolgersi al delegato alla vendita e porre la medesima domanda chiedendo eventualmente, se fosse ancora possibile, la modifica del decreto di trasferimento sul punto.

In base all’art. 817 del c.c. costituiscono pertinenze “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.

Due sono gli elementi richiesti al fine di qualificare un bene come pertinenza:
- un elemento oggettivo, consistente nella destinazione di un bene al servizio o all’ornamento di un altro;
- e un elemento soggettivo, costituito dalla rispondenza di tale destinazione all’effettiva volontà dell’avente diritto (proprietario o titolare di diritto reale) di creare il predetto vincolo di strumentalità e complementarità funzionale.

La giurisprudenza è abbastanza concorde nel considerare che la distinzione tra cose principali e pertinenze si fonda su un criterio non economico ma funzionale. A tal proposito, la Cassazione (sentenza n. 4242 del 19/7/82), ha affermato che la natura agricola di un terreno sul quale insista un fabbricato non può essere esclusa in base al semplice rilievo che il valore del fabbricato sia superiore a quello del terreno; pertanto, poco conta l’ampiezza dell’ambiente o il valore dello stesso in rapporto all’ampiezza o al valore del bene di cui lo stesso costituirà una pertinenza.

Il successivo art. 818 del c.c. prevede, poi, che gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è stato diversamente disposto, anche se, comunque, le pertinenze possono pure formare oggetto di separati atti e rapporti giuridici.
Sussiste pertanto, una presunzione legale per cui, salvo prova contraria, i rapporti relativi alla cosa principale si intendono estesi alle pertinenze.

Le predette disposizioni vengono richiamate anche sotto il profilo fiscale.
Con la risoluzione n. 149 dell’11 aprile 2008, l'Amministrazione finanziaria ha, infatti, affermato che:
- non esiste una definizione tributaria di pertinenza e, pertanto, anche in ambito fiscale occorre fare riferimento all’art. 817 del c.c.;
- affinché sussista il vincolo pertinenziale devono ricorrere i due elementi, quello soggettivo, rappresentato dalla volontà effettiva di creare un vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale tra due beni e quello oggettivo, consistente nel rapporto funzionale corrente tra la cosa principale e quelle accessorie, di cui abbiamo parlato prima trattando della disciplina civilistica.

Anche sotto il profilo tributario vale, inoltre, la regola generale secondo cui ai beni pertinenziali si applica il medesimo regime fiscale dettato per il bene principale.
Ai fini dell’imposta di registro, invero, l’articolo 22 del Dpr n. 634/72, stabilisce che le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate.
Inoltre, relativamente ai trasferimenti immobiliari, il Testo unico delle disposizioni in materia di imposta di registro, d.P.R. n. 131/86, all’24, dispone che le pertinenze si presumono trasferite all’acquirente dell’immobile, a meno che siano escluse espressamente dalla vendita o si provi, che appartengono a un terzo, o sono state cedute all’acquirente da un terzo.
In tema di agevolazioni prima casa, il comma 3 della nota II-bis, dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, del Testo unico del registro, dispone che l’agevolazione “prima casa”, ricorrendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del comma 1, spetta pure per l’acquisto “anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile di cui alla lettera a).
Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente a una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (cantine, soffitte, magazzini), C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), che siano destinate di fatto in modo durevole a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato”.

L’agevolazione, quindi, si applica anche se detta pertinenza è situata in prossimità dell’abitazione principale, purchè la stessa risulti destinata in modo durevole al servizio della casa di abitazione.
L’agevolazione non si applica, invece, qualora la pertinenza non possa essere oggettivamente destinata in modo durevole a servizio o ornamento dell’abitazione principale, circostanza, quest’ultima, che normalmente ricorre, ad esempio, qualora il bene pertinenziale sia ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un Comune diverso da quello dove è situata la “prima casa”.

Ai fini Iva, qualora ricorrano le condizioni di cui alla citata nota II-bis, della tariffa, parte prima, d.P.R. n. 131/86, le agevolazioni per la prima casa vengono estese anche alle pertinenze di un immobile abitativo che sia stato precedentemente acquistato, purchè le stesse siano classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, limitatamente a una sola pertinenza per ciascuna categoria.
Il regime agevolato consiste nell’applicare l’aliquota Iva del 4 per cento al fabbricato strumentale che risulti imponibile al tributo, qualora esso sia destinato al servizio di un’abitazione acquistata in regime Iva con la medesima agevolazione, anche se acquistato con atto separato rispetto alla abitazione.
Tuttavia, come precisato con le circolari n. 19/E del 2001 e n. 12/E del 2007, qualora la pertinenza risulti esente da Iva, la relativa cessione usufruirà dell’agevolazione “prima casa” prevista ai fini dell’imposta di registro, anche se l’immobile principale abbia fruito del regime agevolato ai fini Iva in quanto imponibile.

In conclusione, quindi, l’acquisto, con atto separato, di un bene pertinenziale da parte dell’usufruttuario del bene principale non è preclusivo della destinazione dello stesso a pertinenza del bene principale se susistono le condizioni soggettive ed oggettive in precedenza indicate e, in relazione alle agevolazioni prima casa, a patto che si tratti di un bene riconducibile nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.

La "proprietà" è un diritto, la pertinenza è una caratteristica di un bene che è destinato al servizio di un alto bene (detto principale).

Le questioni che si chiede di affrontare sono sostanzialmente due:
a) la prima concerne le modalità di gestione e divisione del bene in comproprietà;
b) la seconda, invece, concerne la possibilità di destinare un garage da acquistare a pertinenza di immobile in comproprietà e gli effetti che tale acquisto può avere sulla successiva divisione dell’immobile.

Per quanto concerne il primo problema, ci si lamenta del fatto che l’altra comproprietaria vorrebbe ristrutturare l’immobile ereditato al fine di far acquisire allo stesso un incremento di valore e così in qualche modo lucrarne in sede di divisione.
A tale riguardo può dirsi che nessuno dei comproprietari può vantare un diritto siffatto, in tal senso dovendosi argomentare dalle norme che il codice civile detta in tema di comunione in generale.
In particolare, dispone l’art. 1108 del c.c. che qualunque innovazione diretta “…al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento…” può essere disposta soltanto con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno i due terzi del valore complessivo della cosa comune.
Diversa è la situazione, invece, nel caso di spese necessarie per la conservazione della cosa, considerato che tali spese possono essere affrontate anche da un solo partecipante senza il consenso degli altri, con diritto al rimborso per colui che le ha sostenute.

Pertanto, finchè permane lo stato di comunione ereditaria, nessuno dei due partecipanti può pretendere l’esecuzione di opere di semplice miglioria sull’immobile senza il consenso dell’altro.
Nel momento in cui, invece, ci si deciderà a sciogliere la comunione, considerato che le parti sono comproprietarie per quote diverse, sarà possibile per colei che detiene la quota maggiore avvalersi del disposto di cui all’art. 720 c.c.
Presupposti per l’applicazione di tale norma sono i seguenti:
a) che oggetto di comunione sia un immobile non comodamente divisibile o il cui frazionamento possa recare pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene;
b) che la divisione non possa realizzarsi senza il suo frazionamento;
c) che anche uno solo dei coeredi sia titolare di una quota maggiore rispetto agli altri.
Ebbene, se sussistono le suddette condizioni, colei che detiene la quota maggiore (ovvero la sorella che è proprietaria per 11/18) avrà tutto il diritto di chiedere al giudice, investito della causa di divisione, che l’immobile le venga assegnato per intero, assumendo su di sé l’obbligo di corrispondere all’altra comproprietaria una somma di denaro pari al valore della sua quota.
Tale norma costituisce una deroga a quanto disposto dall’art. 718 del c.c., il quale sancisce il principio di carattere generale secondo cui ciascun erede ha diritto di chiedere la sua parte in natura dei beni, mobili o immobili, che compongono l’eredità, facendo salve le disposizioni dettate dagli articoli che seguono, tra i quali vi è appunto l’art. 720 c.c.

Occorre precisare, rispondendo tra l’altro a quanto chiesto, che la richiesta di attribuzione del bene proveniente dal coerede titolare della quota maggiore vincola in genere il giudice alla pronuncia di assegnazione con addebito dell’eccedenza alla porzione dell’istante, salva ovviamente la comprovata esistenza di gravi motivi, concernenti l’interesse comune dei condividenti stessi (in tal senso Cass. n. 8629/1988).
In particolare, si legge in giurisprudenza che il giudice ha il potere discrezionale di derogare dal criterio della preferenziale assegnazione al condividente titolare della quota maggiore, purché assolva all'obbligo di fornire adeguata e logica motivazione della diversa valutazione di opportunità adottata (così Cass. 22663/2015), il che può avvenire, ad esempio, in considerazione dell'interesse personale prevalente dell'assegnatario, privo di un'unità immobiliare da destinare a casa familiare, a differenza del titolare della quota maggiore (così Cass. 24053/2008)
Per quanto attiene alla determinazione del valore di tale immobile, vale il disposto di cui all’art. 726 del c.c., secondo cui la stima deve essere riferita al tempo della divisione e non a quello dell'apertura della successione, tenendo conto di ogni elemento incidente sul valore di mercato del bene (così Cass.n. 6469/1982).

Il tema della stima induce ad affrontare la seconda questione che qui viene posta, ovvero quella descritta all’inizio di questa consulenza sub lettera b).
Il primo aspetto da esaminare concerne la possibilità di acquistare in via esclusiva un box auto destinandolo a pertinenza di un immobile in comproprietà.
Occorre innanzitutto precisare che la nozione di pertinenza trova adeguata formulazione nell’art. 817 del c.c., secondo il quale sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa, purché la destinazione sia opera del proprietario o di chi abbia un diritto reale sul bene principale.

Come si desume agevolmente dalla stessa definizione civilistica, il rapporto pertinenziale consta di un elemento oggettivo e di un elemento soggettivo.
Sotto il profilo oggettivo, per aversi pertinenzialità dal punto di vista logico occorre l’autonomia dei due beni (quello principale e quello accessorio) e quindi è indispensabile la pluralità.
Per quanto attiene ai profili soggettivi, si ritiene che l’indicazione fornita dal codice circa la relazione con la cosa principale, allorché stabilisce che la destinazione debba provenire dal suo proprietario o da chi su di esso vanti un diritto reale, circoscriva la cerchia dei legittimati al proprietario, all’enfiteuta, all’usufruttuario, all’usuario, all’abitatore, escludendosi che autore di essa possa essere il creditore ipotecario così come il titolare della servitù.

La circostanza, poi, che l’art. 817 c.c. utilizzi il plurale (“pertinenze”) per le cose accessorie ed il singolare (“un’altra cosa”) per la cosa principale, ha fatto sorgere il dubbio sulla configurabilità del rapporto pertinenziale allorchè una cosa acceda ad una pluralità di cose principali, così come in un caso come quello di specie, ovvero allorchè il bene principale appartenga in comproprietà a più soggetti e quello accessorio soltanto ad uno di essi.
Ebbene, sia la dottrina che la giurisprudenza ritengono ammissibile ed utile configurare il rapporto pertinenziale tra una cosa principale e più cose principali appartenenti ad una pluralità di soggetti (in buona sostanza, si ritiene plausibile che possa aversi pertinenzialità anche qualora il bene accessorio appartenga a Tizio e Caio, ciascuno dei quali, nel contempo, sia titolare di un distinto bene principale).
Nel diverso caso in cui, invece, sia il bene principale ad appartenere a Tizio e Caio, mentre il bene accessorio appartenga solo a Tizio, si ritiene che il nesso pertinenziale debba configurarsi come unilaterale, sicchè le vicende dei due beni possano considerarsi correlate soltanto allorchè a negoziare sia Tizio, titolare nel contempo sia del bene principale che di quello accessorio.

Da quanto fin qui osservato se ne deve far conseguire che l’acquisto del box auto da parte di una sola delle comproprietarie e la sua destinazione a pertinenza dell’immobile ereditario, oltre a doversi ritenere giuridicamente ammissibile, non può in alcun modo costituire elemento di cui tener conto ai fini della valutazione dell’immobile in sede di divisione, in quanto il rapporto di pertinenzialità che viene ad instaurarsi è soltanto unilaterale, ovvero a beneficio del solo comproprietario acquirente, non potendo essere invocato a proprio favore dalla sorella rimasta estranea a tale acquisto.