Articolo 1455 Codice Civile

1. il contratto di compravendita dell’auto è stato effettivamente concluso in data 04/02/2022;
2. l’art. 6.1 delle condizioni generali di vendita stabilisce che “il termine di consegna è quello indicato dal venditore nell’ordine di acquisto e nel caso in cui tale termine non fosse stato indicato quello di 365 giorni dall’accettazione dell’ordine da parte del venditore” (che risulta anch’essa in data 04/02/2022);
3. ai sensi dell’art. 3.2 delle medesime condizioni generali di vendita, “l’acquirente ha facoltà di recedere dal contratto nel caso che il ritardo nella consegna del veicolo sia superiore a 60 giorni dal termine di consegna previsto dal contratto, inviando comunicazione scritta del recesso al Venditore entro il termine di 7 giorni successivi al 60° giorno di ritardo. La comunicazione di recesso deve essere spedita con lettera raccomandata a/r a [...] oppure tramite PEC [...]. È consentita la comunicazione di recesso con telegramma Fax o altro mezzo scritto nel predetto termine di 7 giorni, purché confermata con raccomandata a/r nelle 48ore successive. La data di spedizione è quella di consegna all’ufficio postale accettante e deve risultare dal timbro apposto dal medesimo. Il recesso del cliente una volta esercitato nel rispetto dei termini e delle condizioni che precedono, comporta la risoluzione del contratto per entrambi le parti. Il venditore è obbligato a restituire all’acquirente nei 30 giorni successivi al ricevimento della comunicazione di recesso, tutte le somme versate, inclusa la caparra confirmatoria”.

In materia di locazione ad uso abitativo, la valutazione in merito alla gravità dell’inadempimento è predeterminata dal legislatore negli artt. 5 e 55 della legge n.392/78.
Invece, in ipotesi di locazione commerciale (come nella presente vicenda) in caso di mancato pagamento dei canoni occorre valutare la gravità dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c.
Tale impostazione è costante nella giurisprudenza sia di legittimità che di merito.
Ad esempio, già nella risalente sentenza della Corte di Cassazione n.8076/2002 si era statuito che “la risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/o oneri accessori, può aversi solo con riferimento ad inadempimenti tali da rompere l’equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore” .
Più recentemente, con la sentenza n. 3966 del 2019 la Suprema Corte ha ribadito che: “per il tipo contrattuale della locazione per uso diverso dall'abitazione resta operante il criterio della non scarsa importanza dell'inadempimento stabilito dall'art. 1455 c.c., nulla peraltro impedendo che il mancato pagamento del canone, pur ponendosi in contrasto con una delle obbligazioni principali del conduttore, possa, per il concorso di determinate circostanze, da apprezzare discrezionalmente dal giudice di merito, essere valutato ai sensi dell'art. 1455 c.c., come un inadempimento di scarsa importanza, come tale non idoneo a provocare la risoluzione” .

Ciò posto, la procedura speciale per intimare lo sfratto per morosità è quella prevista dagli articoli 658 e seguenti del codice di procedura civile.
Ai sensi dell’art. 664 c.p.c. al giudice adito può essere richiesta contestualmente anche l’emissione di decreto ingiuntivo per l'ammontare dei canoni scaduti e da scadere fino all'esecuzione dello sfratto, e per le spese relative all'intimazione.
Per quanto riguarda le tempistiche, occorre tenere presente che tra la data di notifica dell’intimazione e quella della prima udienza devono intercorrere non meno di venti giorni liberi (art. 660 c.p.c.).
Il conduttore potrà comunque fare opposizione ai sensi dell’art. 665 c.p.c.
In tal caso, si aprirà quindi una nuova fase del procedimento cui potranno seguire svariate udienze.
Teniamo presente che se l’opposizione non è comunque fondata su prova scritta, “il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto.” In tal caso però non verrà concesso il decreto ingiuntivo e bisognerà quindi aspettare l’esito del giudizio per avere un titolo di condanna al pagamento del dovuto.

Nella attuale situazione di epidemia da Corona virus non è ancora dato sapere quale sarà la posizione della giurisprudenza in caso di mancato pagamento dei canoni a fronte di negozi chiusi per disposizioni governative.
A titolo di esempio, alcune delle possibili interpretazioni potrebbero essere:
1) impossibilità parziale sopravvenuta, prevista dall'art. 1464 c.c.;
2) eccessiva onerosità sopravvenuta ai sensi dell'art. 1467 c.c.;
3) impossibilità temporanea di adempiere alla propria obbligazione di cui all'art. 1256 c.c.

Ciò posto, in risposta al quesito possiamo affermare quanto segue.

Leggiamo che la morosità era iniziata vari mesi prima della situazione di epidemia da Coronavirus.
Dunque il conduttore, se non altro per la pregressa morosità, non potrà argomentare di non aver pagato il canone a causa della chiusura forzata del negozio.
Se si tratta quindi di morosità per svariati canoni è molto probabile che l’inadempimento venga considerato grave dal giudice che quindi convaliderà lo sfratto o, per lo meno (in caso di opposizione), darà una ordinanza provvisoria di rilascio.
Pertanto, se la finalità è quella di riottenere anche l'immobile (oltre la condanna al pagamento dei canoni) potrà essere azionata la procedura di sfratto sopra descritta ed essere richiesto il decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e non pagati oltre a quelli in scadenza fino all’effettivo rilascio.
Teniamo comunque presente che riguardo i canoni scaduti a partire dalla chiusura forzosa del negozio a seguito dell’epidemia, il conduttore potrà sostenere una (o altre) delle sopra indicate argomentazioni al fine di ottenere una riduzione e/o sospensione del pagamento del canone fino a che perduri l’emergenza sanitaria.

Una risposta precisa e perfettamente aderente al caso di specie richiederebbe la conoscenza dell’esatto contenuto sia del contratto di locazione che del contratto di fideiussione stipulato a garanzia del primo.
Unici elementi a disposizione, desumibili dal testo del quesito, sono:

1. la presenza di una clausola del contratto di locazione che vieta la sospensione del canone per qualunque ragione;
2. l’esistenza di una garanzia fideiussoria in grado di coprire fino a sei mesi di canone non pagato.

La Corte di Cassazione in diverse occasioni si è occupata di casi in cui il conduttore decide unilateralmente di sospendere il pagamento del canone ovvero di ridurne la misura, affermando il principio secondo cui la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore può considerarsi legittima soltanto qualora venga a mancare del tutto la controprestazione da parte del locatore, ossia l’utilizzabilità integrale dell’immobile dato in locazione (così, tra le altre, Cass. 24799/2008; Cass. n. 18987 del 27/09/2016; Cass. n. 11783 del 12 maggio 2017 e nella giurisprudenza di merito Tribunale di Milano sentenza n. 10739/2016; Tribunale di Pisa sentenza n. 1340 del 2 novembre 2016).

Tale tesi, peraltro, è perfettamente aderente alla causa del contratto in oggetto, consistente nel pagamento di un corrispettivo a fronte dell’uso di un determinato bene, mobile o immobile, con la conseguenza che, finquando il locatore adempie alla sua obbligazione di tenere il bene locato a disposizione del locatario, quest’ultimo sarà obbligato ad adempiere alla prestazione che gli compete.
Si potrebbe, in effetti, discutere della piena legittimità di una clausola del tipo di quella contenuta nel contratto di specie, in quanto la stessa di certo non potrebbe essere invocata, come afferma la giurisprudenza, nel caso in cui l’immobile locato sia del tutto inutilizzabile.

D’altro canto, è anche certo che le difficoltà economiche temporanee del conduttore, da qualunque causa esse derivino, non possono costituire giusta causa per sospendere unilateralmente e temporaneamente la sua controprestazione, a meno che le parti (conduttore e locatore) non raggiungano un espresso accordo in tal senso, accompagnato da un concreto piano di rientro e risultante da una formale scrittura privata.
Potrebbe prospettarsi al locatore che una pattuizione di tale tipo non lo danneggerebbe, ma anzi potrebbe anche essere rivolta a suo vantaggio, in quanto dallo stesso utilizzabile in giudizio per dimostrare più agevolmente la morosità del conduttore e così ottenere in tempi più brevi un provvedimento di rilascio, unitamente ad una ingiunzione al pagamento dei canoni non versati.

Dall’altro lato, anche il conduttore potrebbe beneficiare del fatto di aver indirizzato al locatore una proposta di dilazione avente il contenuto sopra detto, e ciò per il caso in cui il locatore si decidesse a non prestare il suo consenso, attivando senza alcuna esitazione la procedura di rilascio per morosità.
Infatti, a differenza delle locazioni aventi ad oggetto immobili di tipo abitativo, per la locazione di immobile adibito ad uso commerciale la valutazione dell’importanza dell’inadempimento del conduttore non può prescindere da quelli che sono i comuni criteri sanciti dall’art. 1455 c.c., con la conseguenza che la risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni può aversi solo con riferimento a inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale instauratosi tra le parti, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore, nonché della durata contrattuale (in tal senso Cassazione civ. n. 8076/2002; Corte di Appello di Napoli n. 1727 del 6 maggio 2015).

Il mancato pagamento di pochi canoni di locazione, a fronte del corretto adempimento contrattuale pregresso del conduttore non può, pertanto, determinare la risoluzione contrattuale e l’intimazione del conseguente sfratto per morosità, dovendosi qualificare come lieve (e non grave) inadempimento contrattuale.
A supportare tale carattere lieve si aggiungerebbe, come detto prima, la volontà manifestata dallo stesso conduttore di non voler sfuggire al pagamento di ciò che gli compete, volontà che può farsi desumere dall’accordo che si suggerisce di concludere con il locatore, nonché dalla sussistenza di una garanzia fideiussoria in grado di coprire fino a sei mesi di canone non pagato.

Trattasi di elementi che, considerati nel loro insieme, dovrebbero essere valutati da un giudice quale manifestazione di buona fede contrattuale, inducendolo a non pronunciare un provvedimento di sfratto per morosità, in considerazione anche del fatto che intimare uno sfratto per morosità a fronte di un lieve inadempimento, potrebbe avere l’effetto riflesso di produrre gravi danni economici all’intimato, il quale si troverebbe costretto a dover lasciare l’immobile commerciale locato subendo gravi perdite economiche (aspetto questo che, se necessario, si suggerisce di evidenziare in un eventuale giudizio).

Per quanto concerne l’idea di invitare il locatore ad avvalersi della garanzia fideiussoria per il tempo occorrente ad ottenere lo sblocco del conto bancario, va detto che, per poter rispondere a tale domanda, è necessario verificare se nel contratto di fideiussione è presente quella clausola che prevede la c.d.escussione a prima richiesta (trattasi di clausola normalmente presente nelle assicurazioni bancarie).
Infatti, se tale clausola è presente nel contratto, il fideiussore sarà obbligato a pagare il canone di locazione non appena il locatore ne fa richiesta scritta (in tal caso, dunque, quell’idea potrebbe trovare attuazione); se, al contrario, non è presente una clausola di tale tipo, il terzo fideiussore non sarà tenuto a risarcire il locatore prima dell’avvio di un procedimento di rilascio forzato nei confronti del conduttore (al quale, dunque, non può sfuggirsi).

Un’ultima considerazione si vuole a questo punto fare: considerato che si ha intenzione di estinguere il debito per il quale è stato eseguito un pignoramento presso terzi, con blocco del conto corrente (sul quale è stata però rinvenuta una somma inferiore a quella che si aveva richiesto di pignorare) e considerato che chi pone il quesito sembra avere intenzione di soddisfare il debito, forse la soluzione migliore per godere in breve tempo della disponibilità economica del conto corrente sarebbe quella di estinguere transattivamente il debito per il quale si è proceduto a pegno, eseguendo il pagamento mediante remissione al creditore di un assegno circolare dell’importo di 5000 euro.
A quel punto il creditore potrebbe rinunciare al pignoramento, notificando tale rinuncia alla banca, la quale potrà così provvedere allo sblocco del conto corrente.

Se il pagamento dei canoni viene immediatamente regolarizzato, in sede di procedimento per convalida di sfratto per morosità, eventualmente esperito dal locatore ai fini di ottenere un titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile, a questi sarà preclusa la possibilità di confermare in udienza la persistenza della morosità come richiesto dall'art. 663 del c.c. comma terzo, e quindi il giudice non potrà convalidare lo sfratto intimato.

Il locatore potrebbe tuttavia tentare un'azione ordinaria per ottenere la dichiarazione giudiziale della presunta risoluzione del contratto, avvalendosi della clausola risolutiva espressa inserita nel contratto (art. 1453 del c.c.). In tal caso, il conduttore potrebbe tentare di difendersi eccependo la decadenza del locatore dalla facoltà di risolvere il contratto, per aver egli posto in essere nel corso del rapporto comportamenti incompatibili con la volontà di avvalersi della clausola, quali ad esempio la persistente tolleranza nel ricevere il pagamento dei canoni con un costante ritardo: così facendo, infatti, egli avrebbe ingenerato nel conduttore l'affidamento sul fatto di poter eseguire la propria obbligazione con le modalità instauratesi ex facto. Non tutta la giurisprudenza accoglie, tuttavia, questa posizione interpretativa.
Si tenga comunque in considerazione che i lunghi tempi della giustizia civile ordinaria potrebbero indurre il locatore, non particolarmente motivato ad ottenere il rilascio dell'immobile, a non perseguire questa via legale e ad attendere piuttosto la naturale conclusione del contratto.

Nel contratto di locazione, il pagamento del canone costituisce l'obbligazione principale del conduttore.
Circa l'applicabilità del rimedio della risoluzione in caso di morosità o di mancato pagamento del canone, va ritenuta prevalente l'opinione dottrinale che richiede l'indagine sulla gravità dell'inadempimento ex art. 1455 del c.c..

Quanto alle locazioni di immobili urbani ad uso abitativo, la disciplina della risoluzione è contenuta nell'art. 5 della legge 27 luglio 1978, n. 392, il quale stabilisce che "Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile".
Quindi, il richiamo alla risoluzione per la scadenza di termine essenziale ex art. 1457 del c.c. appare inutile oltre che non corretta per mancanza di presupposti.