menu
Tutti i servizi
Brocardi.it - L'avvocato in un click! CHI SIAMO   CONSULENZA LEGALE
Art. precedenteprec. Art. successivosucc.
Naviga l'articolo
Torna su ^
Dispositivo
Spiegazione
Massime
Notizie
Hai un problema legale?
Archivio Consulenze legali
Sei un avvocato?

Articolo 660 Codice di procedura civile

(R.D. 28 ottobre 1940, n. 1443)

[Aggiornato al 02/03/2024]

Forma dell'intimazione

Dispositivo dell'art. 660 Codice di procedura civile

Fonti → Codice di procedura civile → LIBRO QUARTO - Dei procedimenti speciali → Titolo I - Dei procedimenti sommari → Capo II - Del procedimento per convalida di sfratto

Le intimazioni (1) di licenza o di sfratto indicate negli articoli precedenti debbono essere notificate (2) a norma degli articoli 137 e seguenti, esclusa la notificazione (3) al domicilio eletto.

Il locatore deve dichiarare nell'atto la propria residenza o eleggere domicilio nel comune dove ha sede il giudice adito, altrimenti l'opposizione prevista nell'articolo 668 e qualsiasi altro atto del giudizio possono essergli notificati presso la cancelleria.

La citazione per la convalida, redatta a norma dell'articolo 125, in luogo dell'invito e dell'avvertimento al convenuto previsti nell'articolo 163, terzo comma, numero 7), deve contenere, con l'invito a comparire nell'udienza indicata, l'avvertimento che se non comparisce o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto ai sensi dell'articolo 663 (4).

Tra il giorno della notificazione dell'intimazione e quello dell'udienza debbono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni. Nelle cause che richiedono pronta spedizione il giudice (5) può, su istanza dell'intimante, con decreto motivato, scritto in calce all'originale e alle copie dell'intimazione, abbreviare fino alla metà i termini di comparizione (4).

Le parti si costituiscono depositando in cancelleria l'intimazione con la relazione di notificazione o la comparsa di risposta, oppure presentando tali atti al giudice in udienza (4).

Ai fini dell'opposizione e del compimento delle attività previste negli articoli da 663 a 666, è sufficiente la comparizione personale dell'intimato (4).

Se l'intimazione non è stata notificata in mani proprie, l'ufficiale giudiziario deve spedire avviso (6) all'intimato dell'effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata, e allegare all'originale dell'atto la ricevuta di spedizione.

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) L'atto di intimazione di cui alla norma deve necessariamente rivestire la forma dell'atto di citazione, e deve contenere oltre l'intimazione, gli elementi necessari per la validità dell'atto di citazione, con la peculiarità dell'avvertimento rivolto al conduttore che se non compare all'udienza indicata o se comparendo non si oppone, il giudice convaliderà la licenza o lo sfratto. La mancanza di tale avvertimento comporta la nullità della citazione.
(2) La norma in commento detta regole assai rigide per la notifica dell'atto di citazione viste le gravi conseguenze derivanti dalla mancata comparizione in udienza della parte intimata. Per questo la notifica deve avvenire ai sensi dell'art. 137 del c.p.c. e ss. per la notifica degli atti giudiziari, fatta esclusione per la notifica presso il domicilio eletto.
(3) Se l'atto di intimazione viene notificato presso il domicilio eletto la convalida dello sfratto o della licenza non può essere concessa. Tuttavia, se il conduttore ha indicato nel contratto di locazione il proprio domicilio come luogo di notifica degli atti, la notificazione dell'atto di intimazione di licenza o di sfratto può essere legittimamente eseguita presso tale domicilio ai sensi dell'art. 137 del c.p.c. e ss. poiché il divieto di cui alla norma in esame si riferisce solamente al domicilio eletto.
(4) Tale comma è stato aggiunto dall'art. 8, comma 3ter della l. 20-12-1995, n. 534 di conversione con modifiche al d.l. 18-10-1995, n. 432, rispondendo ad un'esigenza di semplificazione del presente giudizio. Infatti, entrambe la parti sono legittimate a costituirsi in udienza presentando i relativi atti, ovvero l'intimazione con la relazione di notificazione o la comparsa di risposta, al giudice investito della causa.
(5) La parola "pretore" è stata sostituita dalla parola "tribunale" dal D.lgs. 19 febbraio 1998, n. 51.

(6) Nel caso della notificazione dell'atto di intimazione di licenza o di sfratto si parla di "doppia notifica" quando l'intimazione non viene notificata in mani proprie del conduttore intimato poiché l'ufficiale giudiziario deve spedire avviso all'intimato dell'effettuata notificazione con lettera raccomandata e allegare all'originale dell'atto di citazione notificato la ricevuta della spedizione.

Spiegazione dell'art. 660 Codice di procedura civile

L'atto introduttivo del giudizio di convalida ha natura complessa, in quanto contiene sia un atto processuale (la citazione) che un atto sostanziale (l'intimazione di licenza o di sfratto).

A tale natura complessa dell'atto introduttivo si ricollegano diverse questioni.
La prima è quella relativa alla necessità che l'atto sia sottoscritto, oltre che dal difensore, anche dalla parte: prevale la tesi secondo cui non occorre che la parte sottoscriva personalmente l'atto, in quanto il conferimento della procura ad litem ha il significato inequivocabile della volontà del locatore di autorizzare il difensore ad emettere per suo nome e per suo conto la dichiarazione negoziale.

Altra questione è quella di stabilire se la citazione debba contenere la contestuale intimazione, come sembra richiedere la lettera dell' art. 657 del c.p.c.: parte della dottrina propende per la tesi positiva, mentre secondo altra tesi è sufficiente che la citazione faccia riferimento ad un'intimazione avvenuta in precedenza in via stragiudiziale.

Per quanto concerne il contenuto della citazione, deve osservarsi che la norma in esame richiama sia l’art. 125 del c.p.c. che, indirettamente, l’art. 163 del c.p.c., prevedendo che, in luogo dell'avvertimento previsto dal n. 7 di quest'ultima norma, l'intimato sia avvertito delle conseguenze della mancata comparizione o della mancata opposizione.
Pertanto, l'intimante deve esplicitare la chiara volontà di ottenere il rilascio per finita locazione o per morosità (o per cessazione del rapporto d'opera) e nel contempo deve citare l'intimato a comparire all'udienza di convalida.
La mancanza dello specifico avvertimento previsto dalla norma in esame così come la sua inadeguatezza (tale sarebbe un generico richiamo alle conseguenze dell'art. 660) determina la nullità della citazione e la necessità della sua rinnovazione.

Altro elemento peculiare dell'atto di intimazione è costituito dalla dichiarazione di residenza o dall'elezione di domicilio del locatore in luogo del comune in cui ha sede il giudice adito; in mancanza di tale dichiarazione, sia l'opposizione tardiva sia ogni altro atto del giudizio possono essergli notificati presso la cancelleria.

Le particolari cautele che la norma in commento prevede in ordine alla notificazione dell'atto introduttivo si ritiene siano state imposte dal legislatore in considerazione delle gravi conseguenze derivanti dall'assenza dell'intimato; per tale ragione si vuole che le stesse siano il frutto di una libera scelta e non causate dalla mancata conoscenza del procedimento.

In particolare, ci si riferisce alla esclusione della notificazione al domicilio eletto (la ratio di tale esclusione risiede nell'evitare che in sede di stipula del contratto di locazione il locatore imponga un domicilio eletto che possa rendere impossibile o estremamente difficile la conoscenza dell'atto) ed a quanto previsto all'ultimo comma, ossia la necessità che si dia avviso a mezzo di lettera raccomandata dell'avvenuta notificazione in tutti i casi in cui non sia possibile eseguirla a mani proprie.

Circa le conseguenze dell’avviso all’intimato, non vi è uniformità di opinioni, in quanto mentre secondo parte della dottrina la sua omissione determina nullità della notificazione (costituendo integrazione del procedimento notificatorio), secondo altra tesi dall’omissione ne consegue la nullità della citazione.

Altra parte della dottrina, escludendo che l'avviso faccia parte della notificazione (deve considerarsi come comunicazione della già avvenuta notificazione), ne deduce che l'omissione non può determinare la nullità della notificazione, ma incide su un requisito extratestuale della domanda di convalida, con la conseguenza che il giudice dovrà ordinare la rinnovazione della citazione ex art. 663 del c.p.c..
Occorre evidenziare che l'avviso deve essere inviato anche quando il procedimento notificatorio viene completato con la spedizione di un avviso a mezzo lettera raccomandata ex art. 140 del c.p.c., in quanto quest’ultimo si pone all'interno del procedimento di notificazione, mentre l'avviso previsto dalla norma in esame è successivo alla stessa.

E’, invece, pacifica in dottrina la tesi secondo cui, ancorché non esplicitamente esclusa dall'art. 660, la forma di notificazione prevista dall'art. 143 del c.p.c. sia incompatibile con il giudizio di convalida, in quanto tale forma di notificazione si risolve in una vera e propria ficto iuris, ed il giudice non potrebbe mai essere sicuro della conoscenza dell'atto.

I termini a comparire che debbono intercorrere tra la data di notificazione e quella dell'udienza fissata in citazione sono di venti giorni.
Tuttavia, secondo quanto previsto al quarto comma, l’'intimante, può chiedere la riduzione dei termini alla metà per le cause che richiedono pronta spedizione; in questo caso il giudice provvede con decreto redatto in calce all'originale ed alle copie (si tratta di un termine libero).
Il giudizio di convalida rientra tra quelli che l'art. 92 ord. giud. esclude dalla sospensione feriale dei termini. Si precisa in dottrina che durante il periodo feriale possa svolgersi solo la fase sommaria del procedimento, mentre quella ordinaria successiva all'emanazione dell'ordinanza provvisoria di rilascio (ovvero alla sua negazione) rientrerebbe tra le cause soggette a sospensione, salva l'espressa dichiarazione d'urgenza.

Secondo quanto espressamente statuito al comma 5, sono previste forme estremamente semplificate per la costituzione in giudizio, la quale si effettua per l'intimante mediante il deposito dell'intimazione con la relata di notifica e per l'intimato mediante una comparsa di costituzione.
La costituzione può avvenire, oltre che in cancelleria, anche direttamente all'udienza.

Il comma 6° ammette la comparizione personale dell'intimato anche senza un difensore, ma si precisa che questa possibilità riguarda solo le attività della fase sommaria e non quelle della fase ordinaria.

Massime relative all'art. 660 Codice di procedura civile

Cass. civ. n. 33769/2019

Nel caso di notificazione dell'intimazione di sfratto a un'associazione non riconosciuta a mani del legale rappresentante non è necessaria la spedizione dell'avviso ai sensi dell'art. 660, ultimo comma, c.p.c., dovendo applicarsi analogicamente la disciplina della notificazione alle persone giuridiche e, quindi, il principio secondo il quale, ove tale intimazione sia consegnata a uno dei soggetti indicati dall'art. 145, comma 1, c.p.c., il predetto adempimento non deve essere compiuto, poiché esso riguarda l'ipotesi di notifica non a mani proprie del soggetto intimato, configurabile ex art. 138 c.p.c. soltanto in relazione alle persone fisiche.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 33769 del 19 dicembre 2019)

Cass. civ. n. 13963/2005

Nel procedimento per convalida di sfratto, nel quale sia stata proposta opposizione, il momento di preclusione della proposizione della domanda riconvenzionale dell'intimato non si identifica con il deposito della comparsa di risposta ai sensi dell'art. 660, quinto comma, c.p.c., ma con il deposito della memoria integrativa successiva all'ordinanza ex art. 426 c.p.c. dispositiva della prosecuzione del giudizio secondo le regole della cognizione piena. Ne consegue che la riconvenzionale ben può essere proposta dall'intimato con detta memoria.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 13963 del 30 giugno 2005)

Cass. civ. n. 11702/2002

Nell'ipotesi di notificazione dell'intimazione di sfratto ad una persona giuridica mediante consegna di copia dell'atto ad uno dei soggetti indicati dall'art. 145, primo comma c.p.c. non è necessaria la spedizione dell'avviso all'ente intimato prevista dall'ultimo comma dell'art. 660 c.p.c., atteso che tale adempimento è previsto solo in caso di notifica non a mani proprie del soggetto intimato, ipotesi non configurabile nel caso di notifica a persona giuridica, in quanto l'art. 138 c.p.c. prevede la «notificazione a mani proprie» solo in relazione a persone fisiche; ne consegue che non può considerarsi nulla la notifica dell'intimazione di sfratto ad un Comune che, come nella specie, sia stata effettuata presso il palazzo municipale mediante consegna di copia al capo ufficio di segreteria e non sia stata seguita dalla spedizione dell'avviso prevista dall'ultimo comma del citato art. 660.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11702 del 5 agosto 2002)

Cass. civ. n. 2618/1995

In tema di intimazione di licenza o sfratto l'adempimento previsto nell'ultimo comma dell'art. 660 c.p.c., secondo il quale, se l'intimazione non è stata notificata a mani proprie l'ufficiale giudiziario deve spedire avviso all'intimato della effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata ed allegare all'originale dell'atto la ricevuta di spedizione, mira ad assicurare, nella maggiore misura possibile, che il conduttore abbia effettiva conoscenza dell'intimazione rivoltagli, in considerazione degli effetti che nel procedimento per convalida derivano dalla mancata comparizione dell'intimato. Tale adempimento, essendo escluso nel solo caso di notifica a mani proprie dell'intimato, va compiuto pertanto in ogni altra ipotesi, ivi compresa quella di notificazione a mezzo posta, ancorché l'agente postale, non avendo rinvenuto in loco il destinatario, abbia rilasciato a costui l'avviso previsto dall'art. 8, della L. 20 novembre 1982, n. 890, che non equivale all'ulteriore rinvio della raccomandata prescritta dall'ultimo comma dell'art. 660 c.p.c., la cui emissione costituisce valido motivo di opposizione tardiva nei sensi del successivo art. 668.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2618 del 7 marzo 1995)

Cass. civ. n. 5103/1981

Ove il conduttore, in occasione della stipula del contratto di locazione, abbia indicato per le notifiche degli atti il proprio domicilio (nella specie: luogo di lavoro), la notificazione dell'atto di intimazione di licenza o di sfratto può essere legittimamente eseguita a norma dell'art. 137 presso tale domicilio, senza che abbia incidenza il divieto posto dall'art. 660 c.p.c., il quale si riferisce esclusivamente al domicilio eletto.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5103 del 15 settembre 1981)

Cass. civ. n. 632/1978

L'intimazione di licenza per finita locazione o di sfratto può ritenersi affetta da nullità radicale per erronea indicazione dell'udienza di comparizione, con la conseguente appellabilità dell'ordinanza di convalida emessa in assenza dell'intimato, per violazione del principio del contraddittorio, solo qualora, secondo l'apprezzamento del giudice del merito, incensurabile se congruamente e logicamente motivato, l'errore medesimo si sia tradotto in effettiva incertezza sulla data di quell'udienza. (Nella specie, alla stregua del principio di cui sopra, la S.C. ha ritenuto correttamente escluso dal giudice del merito il verificarsi degli indicati effetti, con riguardo ad un'intimazione che fissava la data di comparizione con erronea indicazione dell'anno precedente a quello in corso).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 632 del 11 febbraio 1978)

Cass. civ. n. 3166/1976

L'irregolarità della notificazione dell'intimazione di sfratto non determina, direttamente e immediatamente, la nullità del provvedimento di convalida; questo, al contrario, conserva la sua piena efficacia di titolo esecutivo, salvo il diritto della parte intimata di far valere le sue ragioni contrarie nel procedimento di opposizione alla convalida, e cioè in sede di merito, al fine di rimuovere il titolo esecutivo: la medesima irregolarità, pertanto, non può costituire motivo valido per l'opposizione all'esecuzione, in quanto la norma dell'art. 668 c.p.c. esaurisce ogni possibilità di difesa fondata sui vizi del procedimento che ha condotto alla emanazione del provvedimento di convalida nel giudizio di opposizione dopo la convalida (cosiddetta opposizione tardiva).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3166 del 24 settembre 1976)

Cass. civ. n. 2782/1964

Il locatore ha la facoltà e non già l'obbligo d'intimare la licenza per finita locazione contestualmente alla citazione per la convalida. Quest'ultima può pure riferirsi a licenza intimata precedentemente e senza le forme di cui all'art. 660 c.p.c., purché siano osservati i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2782 del 20 novembre 1964)

Notizie giuridiche correlate all'articolo

Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli 29,90 €

Nel caso si necessiti di allegare documentazione o altro materiale informativo relativo al quesito posto, basterà seguire le indicazioni che verranno fornite via email una volta effettuato il pagamento.

SEI UN AVVOCATO?
AFFIDA A NOI LE TUE RICERCHE!

Sei un professionista e necessiti di una ricerca giuridica su questo articolo? Un cliente ti ha chiesto un parere su questo argomento o devi redigere un atto riguardante la materia?
Inviaci la tua richiesta e ottieni in tempi brevissimi quanto ti serve per lo svolgimento della tua attività professionale!

Consulenze legali
relative all'articolo 660 Codice di procedura civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Mario R. chiede
domenica 25/05/2014 - Lazio
“Salve chiedo di sapere quanti giorni devono passare affinché la notifica sia ritenuta valida e non si rischi che il giudice rinvii l'udienza perché abbia ritenuto nulla la notifica, nel seguente caso:
-l'UG si reca nella sede di un'azienda il giorno 01 di aprile per notificare intimazione di sfratto per morosità.
-Egli riceve rifiuto di ritirare la notifica dagli addetti in assenza del conduttore, e quindi pone in atto lo stesso giorno le modalità di cui all'art. 660, inclusa la spedizione dell'avviso alla residenza del legale rappresentante dell'azienda.
Supponendo a priori che il legale rappresentante NON ritirerà la raccomandata con l'avviso della notifica, quale sarebbe il primo giorno utile per la data di comparizione? Sarebbe sufficiente lasciar passare i 20 giorni liberi dopo l'1 di aprile (giorno in cui l'UG si è recato in azienda ma gli è stato rifiutato il ritiro della notifica) o sarà necessario attendere 10 giorni (termine per il perfezionamento della notifica per l'intimato che non ritiri il successivo avviso via posta) dalla spedizione dell'avviso e, trascorsi questi 10 giorni, lasciare altri 20 giorni liberi?”
Consulenza legale i 02/06/2014
Nel caso proposto si è eseguita una notifica ad una persona giuridica, che viene regolata dall'art. 145 del c.p.c.
Si devono distinguere due ipotesi, in base alla qualifica di coloro che hanno rifiutato la notifica.
1. Rifiuto da parte di persone incaricate di ricevere le notificazioni o, in loro assenza, altre persone addette alla sede
Il rifiuto di ricevere la notifica, sulla base del tenore letterale del secondo comma dell'art. 138 del c.p.c., dovrebbe valere quale notificazione perfezionata solo se viene opposto dal legale rappresentante della società, che è il destinatario dell'atto.
Tuttavia, secondo la giurisprudenza, colui che si trovi presso la sede della persona giuridica destinataria non occasionalmente, ma in virtù di un particolare rapporto (non per forza deve trattarsi di prestazione lavorativa), che risulti anche dall'incarico, pur se provvisorio e precario, di ricevere le notificazioni per conto della persona giuridica, è equiparato al destinatario quando rifiuta la notifica, e quindi vale anche per lui quanto disposto dal secondo comma dell'art. 138 c.p.c. (v. sul punto Consiglio di Stato 23 aprile 2014, n. 2057).
Nel caso di specie, quindi, la notifica si dovrebbe ritenere perfezionata il 1 aprile, risultando irrilevante che l'ufficiale giudiziario abbia poi spedito l'avviso di cui all'ultimo comma dell'art. 660 del c.p.c. al legale rappresentante della società (invio che avrebbe dovuto comunque effettuare perché non ha consegnato nelle mani del destinatario).

2. Rifiuto da parte di persone che non appartenevano a nessuna delle categorie di cui all'art. 145 c.p.c.
La notifica si perfezionerà solo quando sarà ricevuta dal legale rappresentante della società presso la propria residenza, domicilio o dimora abituale (notifica, si noti, che può essere eseguita anche ai sensi dell'art. 140 del c.p.c. e cioè per irreperibilità o assenza del destinatario).
Nel caso di specie, l'ufficiale giudiziario non avrebbe dovuto limitarsi ad inviare l'avviso di cui all'art. 660 c.p.c., ma avrebbe dovuto eseguire una vera e propria notifica di una copia autentica dell'intimazione di sfratto presso il legale rappresentante. Dal perfezionamento di quella notifica, sarebbero decorsi i 20 giorni liberi che devono essere lasciati tra la data della notificazione e l'udienza.

Si ritiene che nel caso esposto, sulla base degli elementi di fatto forniti, si sia con probabilità verificata la fattispecie n. 1. Quindi, la notifica si sarebbe perfezionata il 1 aprile e l'udienza avrebbe potuto essere fissata dal 22 aprile in poi.

Si noti in ogni caso che, come già ricordato anche dal Consiglio di Stato nella sentenza sopra citata, la giurisprudenza di legittimità sostiene che la legittimazione alla ricezione si presume per il solo fatto della presenza del soggetto nella sede sociale e dell'avvenuta accettazione dell'atto, mentre incombe sul destinatario l'onere della prova contraria ("[...] ai fini della regolarità della notificazione di atti a persona giuridica presso la sede legale o quella effettiva [...] è sufficiente che il consegnatario sia legato alla persona giuridica stessa da un particolare rapporto che, non dovendo necessariamente essere di prestazione lavorativa, può risultare anche dell'incarico, pure provvisorio o precario, di ricevere la corrispondenza di tal che qualora dalla relazione dell'ufficiale giudiziario o postale risulti, in alcune delle predette sedi, la presenza di una persona che si trovava nei locali della sede stessa, è da presumere che tale persona fosse addetta alla ricezione degli atti diretti alla persona giuridica, anche se da questa non dipendente, laddove la società, per vincere la presunzione in parola, ha l'onere di provare che la stessa persona, oltre a non essere suo dipendente, non era addetta neppure alla sede per non averne mai ricevuto incarico alcuno", Cass. civ., sez. trib., 12 novembre 2010, n. 22993).
Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
Fabio C. chiede
martedì 09/10/2012 - Sicilia
“sono in attesa di ricevere atto di precetto per sfratto per morosità di immobile per uso non abitativo.mi dicono che il precetto deve contenere gli estremi della registrazione ,che l immobile deve essere stato denunciato ai fini dell ici e dell irpef.la registrazione è stata pagata solo per il primo anno mentre per quelli successivi al primo non è stata pagata l imposta dovuta.nel corso del giudizio il locatore mi fa pervenire richiesta di rilascio alla scadenza ,mi dicono anche che la risoluzione deve essere sottoposta alla registrazione.mi chiedo e vi chiedo posso oppormi al precetto in mancanza degli elementi soporadetti?PUò la richiesta di risoluzione chiesta in corso di giudizio prima quindi della sentenza pemettermi di chiedere l indennizzo per l avviamento? cosa in ultima istanza posso fare”
Consulenza legale i 15/10/2012

L'art.3 del D. Legis. 23/2011 stabilisce che per i contratti di locazione ad uso abitativo che non siano stati registrati entro i termini di legge o che indichino un importo inferiore a quanto in realtà versato dall'inquilino, sia applicato un regime che prevede sostanzialmente quanto segue:

  • la durata del contratto viene ope legis fissata in quattro anni a decorrere dal momento della registrazione, con modalità di rinnovo prevista dall'articolo 2 della Legge 431/1998;
  • viene determinato un canone pari a 3 volte la rendita catastale dell'immobile, cifra questa che, generalmente, è di gran lunga inferiore all'importo dell'affitto richiesto normalmente.

Tutto questo, evidentemente, con il noncelato scopo di porre un severo argine al fenomeno dell'evasione fiscale che molto da vicino interessa il settore locatizio abitativo.

Il caso posto all'attenzione, però, riguarda un immobile non abitativo, per il quale non è prevista uguale disciplina.

E' utile qui ricordare che per "non abitativa" si intende una locazione dove l'immobile viene adibito a:
  • attività industriali, commerciali e artigianali;
  • ad attività di interesse turistico;
  • attività di lavoro autonomo;
  • attività alberghiere (art. 27 legge 392/1978);
  • attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche;
  • a sedi di partiti e sindacati (articolo 42 legge 392/78).
  • contratti di locazione stipulati dallo Stato e da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori (articolo 42 legge 392/1978).


Indennità di avviamento
L’art. 34 della legge 392/78 stabilisce che, in caso di cessazione della locazione relativa agli immobili a destinazione commerciale a causa di disdetta del locatore, spetta al conduttore il diritto ad una indennità (detta in gergo volgare anche "buona uscita") pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.
Questo importo deve essere addirittura raddoppiato se
a) l'immobile viene adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica di quella già esercitata dal conduttore uscente e
b) il nuovo esercizio viene iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente

L'indennità di avviamento non è però dovuta in tutti i seguenti casi:
- risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore
- risoluzione del contratto per disdetta del conduttore
- risoluzione del contratto per recesso del conduttore
- risoluzione del contratto a seguito dell'apertura di procedura fallimentare del proprietario.

In particolare, essendo questo il caso relativo al quesito sottopostoci, se il locatore promuove un giudizio di sfratto per morosità ed ottiene la risoluzione del rapporto perchè il conduttore ha smesso di pagare, questi non avrà più alcun diritto alla corresponsione dell'indennità di avviamento alla scadenza, poiché il contratto si sarà risolto a causa di una condotta a lui addebitabile (Cassazione, sent. 29.08.2011, n.17681).

Peraltro, se il pagamento dei canoni viene immediatamente regolarizzato, in sede di procedimento per convalida di sfratto per morosità al locatore sarà preclusa la possibilità di vedere confermata in udienza la persistenza della morosità come richiesto dall'art. 663 del c.p.c. comma terzo, e quindi il giudice non potrà convalidare lo sfratto intimato.

Occorre, infine, precisare che la richiesta di rilascio alla scadenza non fa venire meno in capo al conduttore l'obbligo di pagare regolarmente i canoni fino alla ... scadenza, e pertanto non costituisce una "copertura" riguardo il rischio di vedersi dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento.

L'unica via che risulta efficacemente percorribile nel caso di specie è quella di pagare immediatamente tutti i canoni scaduti e non pagati bloccando così il progresso dell'azione esecutiva di sfratto e mantenendo quindi in vita il contatto di locazione e con il esso il diritto a ricevere la "buona uscita" (che altrimenti verrebbe inevitabilmente compromesso).

Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
Marcello C. chiede
lunedì 23/01/2012 - Lazio
“Chiedo gentilmente una delucidazione:
Il data 23/01/2012 ritiro una notifica di atto giudiziario all'Ufficio Postale. Contiene un Avviso di Notificazione di Atto, ART.660 C.P.C., dove mi si comunica che in data 13/01/2012 mi viene notificato un atto di convalida di sfratto e precetto ad istanza di ATLANTICO SAS. Assumendomi pienamente le mie responsabilità (mesi arretrati di affitto) le mie domande sono queste...
1) ho a disposizione del tempo per liberare l'appartamento? quanto tempo?
2) cosa si intende per precetto?
3) potrebbe servire a qualcosa versare del denaro?
4) un legale potrebbe permettermi di rimanere ancora un poco a vivere qui? (non ho dove andare).
Ringraziando anticipatamente porgo distinti saluti.
Marcello Canale”
Consulenza legale i 26/01/2012

Nel momento in cui il giudice convalida lo sfratto, in genere concede un rinvio da sei mesi ad un anno rispetto alla scadenza contrattuale. Durante il periodo di rinvio dell'esecuzione il canone aumenta per legge del 20%. Se l'inquilino non paga la maggiorazione, diventando di conseguenza moroso, rischia di accelerare i tempi del rilascio. Dopo il primo rinvio, il proprietario notifica l'atto di precetto nel quale si chiede all'inquilino di liberare l'immobile entro 10 giorni. Nell'atto di precetto devono risultare:

-gli estremi della registrazione del contratto di locazione;

- gli estremi dell'ultima denuncia Ici;

- gli estremi dell'ultima dichiarazione dei redditi nella quale il redito derivante dal contratto di locazione è stato dichiarato;

Qualora l'atto di precetto non fosse in regola, l'inquilino può opporsi allo sfratto.

Trascorsi dieci giorni il legale della proprietà deposita la richiesta di esecuzione dello sfratto presso gli ufficiali giudiziari. L'inquilino dello sfratto può però chiedere un ultimo rinvio al giudice che decide tenendo conto della situazione specifica. Di norma la proroga non può superare i sei mesi, che diventano 18 nei casi di disagio tutelati dalla legge: famiglie con più di 5 figli, anziani con più di 65 anni, disoccupati, cassaintegrati, lavoratori in mobilità; malati terminali o portatori di handicap; se l'inquilino prova di essere in attesa di un appartamento in costruzione o di un alloggio formalmente assegnato di edilizia residenziale pubblica o di enti previdenziali o assicurativi.

Nella domanda, che va presentata alla cancelleria dell'ufficio delle esecuzioni immobiliari, si deve chiedere la fissazione di una nuova data dell'esecuzione del rilascio ex art. 6 l. 431/1998.

Alla domanda dovranno essere allegati i seguenti certificati:

- provvedimento di sfratto;

- stato di famiglia;

- redditi di tutti i componenti del nucleo famigliare;

- documentazione comprovante lo stato di necessità.

Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica
Paolo chiede
lunedì 18/04/2011 - Lazio
“Vorrei sapere se nell'imtimazione di sfratto per morosità è necessario menzionare l'avvertimento di cui all'art 163 cpc 3° comma n° 7, in riferimento all'art 38 cpc. Grazie”
Consulenza legale i 19/04/2011

Si legga attentamente il terzo comma dell’art. 660 del c.p.c.: “La citazione per la convalida, redatta a norma dell'art. 125 del c.p.c., in luogo dell'invito e dell'avvertimento al convenuto previsti nell'art. 163 del c.p.c., terzo comma, numero 7, deve contenere, con l'invito a comparire nell'udienza indicata, l'avvertimento che se non comparisce o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto ai sensi dell'art. 663 del c.p.c.”.

Hai anche tu un problema legale su questo argomento?
Fai subito la tua domanda alla
nostra redazione giuridica

Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli 29,90 €

Nel caso si necessiti di allegare documentazione o altro materiale informativo relativo al quesito posto, basterà seguire le indicazioni che verranno fornite via email una volta effettuato il pagamento.