Il godimento di un immobile in locazione non esaurisce i propri effetti nel mero versamento del canone pattuito, ma comprende un preciso dovere di diligenza e di civile convivenza che, se violato, può condurre alla risoluzione del rapporto per grave inadempimento. Una recente pronuncia della Corte d’Appello di Brescia (sentenza n. 1173 del 16 dicembre 2025) ha disposto che le clausole contrattuali che impongono il rispetto delle regole di buon vicinato non sono mere clausole di stile, ma obbligazioni primarie la cui inosservanza legittima lo sfratto immediato.
La controversia trae origine da una condotta reiterata e lesiva della pacifica convivenza condominiale, posta in essere dalla conduttrice di un immobile sito nella provincia di Bergamo. Nello specifico, la donna aveva proceduto a una vera e propria occupazione arbitraria delle aree comuni, trasformando il giardino condominiale in uno spazio ad uso esclusivo mediante l'installazione di una piscina gonfiabile, tavoli, sedie e attrezzature da barbecue. Tale condotta era aggravata dall'indebito prelievo di acqua condominiale per il riempimento della piscina.
Tuttavia, il profilo di maggiore gravità è emerso sul piano della sicurezza: i locatori hanno prodotto filmati in cui il convivente della donna è stato ritratto mentre sferrava calci e pugni contro l'abitazione dei vicini di casa, impugnando un oggetto contundente. La conduttrice, inoltre, non solo ha ignorato cinque raccomandate di diffida, ma ha depositato in atti una querela in cui dichiarava esplicitamente l'impossibilità di instaurare “buoni rapporti” con i vicini a causa della loro origine africana. Tale ammissione di incompatibilità relazionale, unita alle prove video delle aggressioni, ha indotto i giudici a ritenere che il limite della tollerabilità fosse stato ampiamente superato, rendendo la risoluzione del contratto l'unica soluzione possibile.
La Corte bresciana ha chiarito che, qualora il contratto di locazione richiami espressamente l'obbligo di osservare le regole del corretto vivere civile (nel caso di specie attraverso l'art. 19 del disciplinare), tale dovere trova la sua fonte diretta nel negozio giuridico tra locatore e conduttore. Ciò significa che l'obbligazione diventa parte integrante del sinallagma contrattuale, per cui la violazione di tali precetti non configura solo una molestia verso terzi, ma un vero e proprio inadempimento contrattuale ai sensi dell'art. 1587 del c.c., che impone al locatario di servirsi della cosa locata con la diligenza del buon padre di famiglia.
Sotto il profilo processuale, la sentenza assume un rilievo fondamentale per quanto concerne l'onere della prova (ex art. 2697 del c.c.). La risoluzione è stata confermata non su semplici congetture, ma su una solida base documentale costituita da materiale video e fotografico e corrispondenza intercorsa tra le parti.
Un passaggio tecnico cruciale riguarda l'applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c.: la conduttrice, nel corso del giudizio di primo grado, non ha contestato specificamente gli addebiti mossi (occupazione di spazi comuni con piscine gonfiabili, arredi e attrezzature da barbecue). Tale comportamento processuale ha fatto scattare il principio di non contestazione, rendendo i fatti allegati dalle locatrici come “provati” agli occhi del giudice. La Corte ha, inoltre, ribadito che un'eventuale autorizzazione verbale all'uso esclusivo di parti comuni è giuridicamente irrilevante di fronte a contestazioni scritte e alla natura stessa del bene condominiale.
Affinché possa dichiararsi la risoluzione del contratto, l'inadempimento deve avere il carattere della “non scarsa importanza”, come previsto dall'art. 1455 del c.c.. Nella fattispecie analizzata, la gravità è stata desunta da una pluralità di elementi:
La controversia trae origine da una condotta reiterata e lesiva della pacifica convivenza condominiale, posta in essere dalla conduttrice di un immobile sito nella provincia di Bergamo. Nello specifico, la donna aveva proceduto a una vera e propria occupazione arbitraria delle aree comuni, trasformando il giardino condominiale in uno spazio ad uso esclusivo mediante l'installazione di una piscina gonfiabile, tavoli, sedie e attrezzature da barbecue. Tale condotta era aggravata dall'indebito prelievo di acqua condominiale per il riempimento della piscina.
Tuttavia, il profilo di maggiore gravità è emerso sul piano della sicurezza: i locatori hanno prodotto filmati in cui il convivente della donna è stato ritratto mentre sferrava calci e pugni contro l'abitazione dei vicini di casa, impugnando un oggetto contundente. La conduttrice, inoltre, non solo ha ignorato cinque raccomandate di diffida, ma ha depositato in atti una querela in cui dichiarava esplicitamente l'impossibilità di instaurare “buoni rapporti” con i vicini a causa della loro origine africana. Tale ammissione di incompatibilità relazionale, unita alle prove video delle aggressioni, ha indotto i giudici a ritenere che il limite della tollerabilità fosse stato ampiamente superato, rendendo la risoluzione del contratto l'unica soluzione possibile.
La Corte bresciana ha chiarito che, qualora il contratto di locazione richiami espressamente l'obbligo di osservare le regole del corretto vivere civile (nel caso di specie attraverso l'art. 19 del disciplinare), tale dovere trova la sua fonte diretta nel negozio giuridico tra locatore e conduttore. Ciò significa che l'obbligazione diventa parte integrante del sinallagma contrattuale, per cui la violazione di tali precetti non configura solo una molestia verso terzi, ma un vero e proprio inadempimento contrattuale ai sensi dell'art. 1587 del c.c., che impone al locatario di servirsi della cosa locata con la diligenza del buon padre di famiglia.
Sotto il profilo processuale, la sentenza assume un rilievo fondamentale per quanto concerne l'onere della prova (ex art. 2697 del c.c.). La risoluzione è stata confermata non su semplici congetture, ma su una solida base documentale costituita da materiale video e fotografico e corrispondenza intercorsa tra le parti.
Un passaggio tecnico cruciale riguarda l'applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c.: la conduttrice, nel corso del giudizio di primo grado, non ha contestato specificamente gli addebiti mossi (occupazione di spazi comuni con piscine gonfiabili, arredi e attrezzature da barbecue). Tale comportamento processuale ha fatto scattare il principio di non contestazione, rendendo i fatti allegati dalle locatrici come “provati” agli occhi del giudice. La Corte ha, inoltre, ribadito che un'eventuale autorizzazione verbale all'uso esclusivo di parti comuni è giuridicamente irrilevante di fronte a contestazioni scritte e alla natura stessa del bene condominiale.
Affinché possa dichiararsi la risoluzione del contratto, l'inadempimento deve avere il carattere della “non scarsa importanza”, come previsto dall'art. 1455 del c.c.. Nella fattispecie analizzata, la gravità è stata desunta da una pluralità di elementi:
- reiterazione delle condotte: nonostante l'invio di cinque raccomandate di diffida, la conduttrice ha proseguito nelle violazioni, ignorando deliberatamente le comunicazioni;
- condotte violente e minacciose: l'acquisizione di prove video ritraenti il convivente della conduttrice nell'atto di colpire con oggetti contundenti le pareti dell'immobile ha integrato una violazione dei doveri di sicurezza e rispetto verso il vicinato;
- incompatibilità relazionale: la Corte ha valorizzato le dichiarazioni rese dalla conduttrice in sede di querela, dalle quali emergeva la volontà di non instaurare rapporti civili, confermando un atteggiamento psicologico di totale disprezzo dei doveri di vicinato.
In conclusione, per i proprietari di immobili dati in locazione, l'inserimento di clausole specifiche che richiamino i doveri di buon vicinato e il regolamento condominiale costituisce una tutela preventiva ed essenziale per rientrare in possesso dell'immobile in presenza di inquilini molesti.
Per i conduttori, invece, è chiaro che la protezione fornita dal contratto di locazione non è assoluta, in quanto la condotta dei propri familiari o conviventi ricade direttamente sulla stabilità del rapporto contrattuale. Il superamento del limite del minimo etico e della civile convivenza può comportare non solo sanzioni amministrative o condominiali, ma anche la risoluzione del contratto di locazione.
