Assemblea chiede la demolizione del gazebo: preliminare risolto

Il preliminare va dichiarato risolto se il gazebo non può essere alienato.

Nel caso in cui parte dell'oggetto del contratto preliminare sia il terrazzo arredato, la circostanza che il bene da trasferire con il contratto definitivo consista esclusivamente nel lastrico solare privo degli elementi decorativi, costituisce motivo di inadempimento contrattuale.

Nel corso della trattativa immobiliare, era stato chiarito all'acquirente che il terrazzo era di proprietà condominiale ma di suo uso esclusivo, come dichiarato da delibera assembleare e che, in seguito alla ristrutturazione, era stato attrezzato con un gazebo stabilmente infisso al suolo, coperto e chiuso per tre lati con fioriere e pareti legno. Dopo la conclusione del preliminare, però, il suddetto acquirente aveva appreso dall'amministratore di condominio che l'assemblea aveva ordinato la rimessione in pristino del terrazzo e l'installazione di stenditoi ad uso comune nel caso in cui l'immobile fosse stato alienato.

La difesa del venditore chiariva che, in fase di trattative, si era invece chiarito la funzione decorativa del gazebo e che lo stesso non era stato oggetto specifico delle di disposizioni contrattuali preliminari. Richiedeva, inoltre, di trattenere la caparra e l'ottenimento del risarcimento dei danni.
Il Tribunale ha dichiarato risolto o comunque nullo il contratto disponendo la restituzione della caparra.
La Corte d'Appello, in parziale riforma, ha dichiarato la legittimità del recesso dal momento che in venditore aveva già appreso due anni prima della conclusione del preliminare che il gazebo doveva essere rimosso e sostituito con uno stenditoio. A seguito di tale decisione, era stato intimato al proprietario di ripristinare lo status quo ante. Ciò rilevava proprio in ragione della promessa di vendita di un terrazzo attrezzato, la cui superficie andava ad integrare quella dell'appartamento. Considerato, inoltre, che l'inadempimento non era di scarsa importanza (1455), la corte d'appello ha dichiarato il contratto risolto e condannato il venditore al pagamento della doppia caparra.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 6 luglio 2021, n. 19044, è intervenuta con particolare attenzione sull'oggetto del contratto. Si trattava di un monolocale di 40 mq con terrazza attrezzata ad uso esclusivo, pubblicizzata come casa vacanze. L'uso esclusivo del lastrico sarebbe derivato dalla natura del bene, che per la sua conformazione sarebbe stato utilizzabile solo da proprietario dell'appartamento avente accesso al terrazzo, rientrando quindi nella disciplina dell'art. 1226 del c.c..
La terrazza attrezzata rivestiva particolare rilevanza nell'economia dell'affare in considerazione della sua superficie e della possibilità di essere utilizzata come una estensione dell'abitazione, grazie ai lavori di ristrutturazione e ammodernamento. La circostanza che il preliminare facesse specifico riferimento ad un appartamento con terrazza anziché ad un lastrico solare ove sarebbe stato collocato uno stenditoio ha costituito un valore determinante nel valutare l'inadempimento del promittente dante causa. Nel giudizio comparativo relativo agli interessi delle parti, la Corte ha ritenuto determinante che l'assemblea avesse già da tempo ordinato al proprietario di rimuovere il manufatto posto sul lastrico solare in caso di alienazione a terzi.
La circostanza che il bene da trasferire con il contratto definitivo consistesse in un lastrico solare privo di gazebo, che non avrebbe consentito di utilizzare il terrazzo come un'estensione dell'appartamento, costituiva il fondamento dell'inadempimento contrattuale. Da ciò consegue che non si configura una falsa applicazione dell'art. 1126 del c.c. ma bensì l'inadempimento contrattuale, rilevando la circostanza che le caratteristiche dell'oggetto da trasferire erano diverse da quelle del bene promesso in vendita.

Nell'economia dell'accordo contrattuale lo stato di fatto del terrazzo era di essenziale rilevanza in ragione della delibera condominiale, taciuta al promittente acquirente, che obbligava il proprietario alla rimozione del gazebo in caso di alienazione a terzi. La Corte ha così dichiarato risolto il contratto preliminare di vendita.