Articolo 1490 Codice Civile

A parere di chi scrive le richieste di controparte appaiono piuttosto pretestuose. L’ art. 1490 del c.c. prevede che il venditore sia tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Tale azione è tuttavia soggetta a termini decadenziali piuttosto stringenti: il successivo art. 1495 del c.c. prevede un termine di prescrizione di un anno dalla consegna del bene, anche nel caso in cui l’acquirente riscontrasse sul bene vizi occultati dal venditore.

Per quanto ci è dato capire nel caso specifico il termine annuale di prescrizione è abbondantemente decorso ed in ogni caso i vizi riscontrati non possono considerarsi occulti. In questo senso è molto interessante una recente pronuncia della Corte di cassazione: "In caso di vendita di un immobile di risalente costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante, i difetti materiali conseguenti allo stato di vetustà non integrano un vizio occulto, essendo facilmente individuabili con l'ordinaria diligenza, anche quando siano relativi a parti strutturali dell'edificio immediatamente non percepibili con il senso della vista, quali, per esempio, il tetto, i solai o le fondamenta." (Cass.Civ.Sez. 2 - , Ordinanza n. 13425 del 15/05/2024, Rv. 671132 - 01).

Posto che l’immobile in cui è ricompresa l’unità immobiliare venduta ha già una certa datazione e sicuramente tale circostanza è emersa in sede di rogito, troviamo piuttosto difficile che controparte, se mai lo farà, possa difendersi sostenendo la non conoscenza del vizio e delle infiltrazioni, fermo restando che rimarrebbe comunque per loro il problema del decorso del termine prescrizionale.

La c.d. clausola "visto e piaciuto" è assolutamente uno standard nei rogiti notarili e nei compromessi di vendita immobiliare e trova la sua ragion d’essere principalmente negli artt. 1490 e 1491 del c.c. disciplinanti la garanzia per vizi. Secondo tale garanzia il venditore nel momento in cui effettua la consegna della cosa è tenuto a garantire che il bene ceduto sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all’uso per cui esso è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore: tale garanzia tuttavia non è dovuta nel momento in cui si dimostra che l’acquirente era a conoscenza della esistenza dei vizi o essi potevano essere da egli riconosciuti utilizzando l’ordinaria diligenza. In questo contesto normativo quindi la clausola "visto e piaciuto" ha lo scopo di accertare consensualmente la presa visione, ad opera del compratore, della cosa venduta, ed esonera nel contempo il venditore dalla garanzia per i vizi di quest'ultima limitatamente a quelli riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede (Cass.Civ. 21204/2016).

Essa, quindi, non è una semplice clausola di stile, in quanto comunque ha l’effetto di andare a tutelare il venditore per quei vizi che possano essere facilmente riconoscibili dall’acquirente con un grado di diligenza media: è anche vero da un altro lato che, secondo una giurisprudenza assolutamente costante, essa non esonera il venditore dalla responsabilità per vizi occulti. In presenza di vizi occulti tuttavia l’acquirente per poter pretendere dal suo venditore la risoluzione della vendita e muovere una qualsivoglia pretesa risarcitoria nei confronti di costui, deve dimostrare in giudizio che tali vizi sono stati ignorati per colpa del venditore stesso o da lui artificiosamente e volutamente taciuti in mala fede.

Stante il quadro giurisprudenziale descritto e stante anche il fatto che non si ha motivio particolari per ritenere che gli impianti siano malfunzionanti, non si consiglia in alcun modo di andare a modificare la clausola "visto e piaciuto". Si deve infatti tener conto che ogni clausola di un qualsiasi contratto deve trovare l’accordo e l’assenso della nostra controparte contrattuale: in questo caso l’acquirente del nostro immobile. Non è detto infatti che l’inserimento di clausole deroganti a quelle solitamente utilizzate nella prassi possa trovare il consenso di colui che è fortemente interessato a ciò che stiamo vendendo: anzi, tale circostanza potrebbe far sorgere in lui ingiustificati sospetti, che lo potrebbero portare a ritirarsi dall’affare.

Viceversa, è molto più efficace in sede di rilascio dell’Attestato di Prestazione Energetica o dell’ Attestato di Regolarità Edilizia (documenti oggi necessari per procedere a cedere un immobile di nostra proprietà e che devono essere forniti da chi vende), richiedere al tecnico incaricato di rilasciare tali documenti un parere sullo stato degli impianti del nostro appartamento e magari richiedere a professionista la possibilità di rilasciare un breve parere preliminare scritto. Tale breve parere, il quale non necessariamente deve essere consegnato all’acquirente in sede di trattativa, infatti, potrebbe essere molto utile nel caso in cui si dovesse in futuro ricevere una qualche contestazione per l’esistenza di vizi occulti di ciò che è stato venduto: esso infatti proverebbe in un ipotetico contenzioso che vi era all’epoca dell’affare una totale buona fede nel venditore e non sono stati da lui volutamente taciuti vizi occulti di qualsivoglia natura.

A norma dell'art. 1490 del c.c., il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'utilizzo cui è destinata ovvero ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
L'inidoneità all'uso normale di regola dipende da difetti di costruzione; al contempo, per vizi che diminuiscono in modo apprezzabile il valore si intende quelli costituiti dalla mancanza di qualche ulteriore elemento o dalla presenza di un’imperfezione.
Di norma il compratore potrà reclamare solo i vizi occulti, definiti dalla dottrina come quelli di cui l'acquirente, al momento della stipula del contratto, non era effettivamente a conoscenza e che non avrebbe potuto rilevare utilizzando l'ordinaria diligenza.

Va segnalato, tuttavia, che l’art. 1491 del c.c. esclude la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa, o se questi erano facilmente riconoscibili, salvo, in quest’ultimo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
In tali casi l’art. 1492 del c.c. conferisce al compratore la facoltà di domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione.
Nell’eventualità si opti per la risoluzione, il venditore dovrà restituire il prezzo e rimborsare al compratore le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita; mentre il compratore dovrà restituire la cosa, se questa non è perita in conseguenza dei vizi.
In ogni caso il venditore è tenuto ai sensi dell’art. 1494 del c.c. al risarcimento del danno subito dal compratore se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa.

L'art. 1497 del c.c. dispone che la risoluzione possa essere domandata anche quando la cosa venduta non abbia le qualità promesse o quelle essenziali per l'uso a cui è destinata, sempre che il difetto di qualità vada oltre i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi.
Il termine stabilito dall’art. 1495 del c.c. per la denuncia del vizio è di 8 giorni a decorrere dalla scoperta; l'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna.

Nel caso di specie, si precisa che il termine per la denuncia del vizio va calcolato a decorrere dalla scoperta, non dalla consegna, pertanto la circostanza che siano decorsi oltre 8 giorni dalla consegna non è rilevante.

Il contegno del compratore porta a mostrare l’intenzione di non avvalersi del rimedio della risoluzione del contratto, scelta comunque modificabile sino alla eventuale proposizione di una domanda giudiziale.
Di certo non potrà chiedere la risoluzione per i prodotti già messi in circolazione, posto che in detta eventualità avrebbe l’obbligo di restituire la merce.

In merito alle borse restituite e riconsegnate senza vizi, sarà dovuto soltanto un risarcimento per i danni effettivamente derivanti dall’operazione, quali spese di spedizione, eventuale perdita di chances di vendita del prodotto (non rilevabili nel caso esposto, poiché si tratta di un articolo da regalo), danni a persone o cose derivanti dal vizio stesso.

Per quanto concerne la quantificazione dello sconto preteso, la riduzione del prezzo è legittima esclusivamente in relazione al materiale già distribuito, poiché la residua quota di merce è stata riconsegnata senza vizi; le ulteriori voci di danno lamentate devono, in ogni caso essere dimostrate.
La riduzione del prezzo offerta appare correttamente ponderata, se commisurata alla quantità di merce presumibilmente fallace.
Nell’eventualità in cui il cliente non dovesse corrispondere quanto dovuto, anche eventualmente ridotto di un importo pari allo sconto praticato, Lei potrà agire in via monitoria avanzando ricorso per decreto ingiuntivo.

1. se l’eventuale apposizione nell’atto di vendita della clausola di "vista e piaciuta" esoneri a prescindere il venditore dall’obbligo di garanzia;
2. se il vizio riscontrato dall’acquirente sia riconducibile ai vizi riconducibili al novero di quelli garantiti ai sensi del precitato articolo, in quanto tale da rendere inidonea l’autovettura all'uso a cui è destinata ovvero a diminuirne in modo apprezzabile il valore.

• il primo reputa che, non avendo carattere di clausola di stile, la clausola "vista e piaciuta" determina una limitazione della garanzia per vizi della cosa rep ( T. Casale Monferrato 31.7.2000);
• il secondo, e più recente, che non esonera invece il venditore dal prestare la garanzia per i vizi occulti (A. Bologna 22.4.2004; T. Catania 12.2.2018).

L’ immobile che si intende acquistare presenta un vizio che lo rende meno idoneo all’uso per cui è destinato. Il fatto che nel rogito di acquisto, o anche nel compromesso, vi sarà una clausola con la quale si prenderà atto dell’esistenza di questo vizio e si accetterà il bene nello stato in cui si trova, fa si che lei non avrà poi in futuro modo di rivalersi nei confronti del venditore, neppure se il condominio farà delle resistenze per l’esecuzione dei lavori di sistemazione di questo vizio. A maggior ragione il discorso vale per l’agenzia che ha compiuto la sua attività di intermediazione nell’affare.

Purtroppo in questa sede non si può escludere con certezza che il condominio in un prossimo futuro possa muovere contestazioni in merito alla realizzazione dell’allaccio: in linea di massima si esclude questa possibilità, ma molto dipende da come verranno realizzati i lavori e dalla voglia degli altri proprietari di mettere il bastone tra le ruote. In altre parole non vi è una norma che possa mettere al riparo da possibili future contestazioni. Sotto questo ultimo aspetto, non vi sono allo stato attuale sufficienti elementi per fornire una risposta più precisa.

Certamente, la cosa più saggia da fare, sarebbe quella di interpellare previamente il condominio, a mezzo del suo amministratore, per capire i margini di fattibilità dell'intervento desiderato.

Occorre premettere che la normativa in materia di prevenzione incendi (D.P.R. 151/2011) si applica soltanto alle “autorimesse pubbliche e private, parcheggi pluriplano e meccanizzati di superficie complessiva coperta superiore a 300 m2” (punto 75 dell’allegato 1 al predetto D.P.R.).
Laddove invece la superficie sia inferiore vi sono solo delle indicazioni tecniche non cogenti contenute nella circolare n.17496/2020 emessa dal Corpo nazionale dei Vigili del Fuoco a seguito della abrogazione del DM del 01.02.1986.

Ciò posto, in linea di principio laddove la cosa venduta ha vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (art. 1490 c.c.) è consentito al compratore di domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo (art. 1492 c.c.).
In merito a tale aspetto, vi è giurisprudenza costante di legittimità secondo cui "le disposizioni degli art. 1490 e 1492 c. c. in tema di esercizio dell'azione redibitoria vanno interpretate con riferimento al principio generale sancito dall'art. 1455 c. c. in materia di risoluzione del contratto; pertanto, l'esercizio dell'azione redibitoria è legittimato soltanto da vizi concretanti un inadempimento di non scarsa importanza, i quali non sono distinti in base a ragioni strutturali ma solo in funzione della loro capacità di rendere la cosa inidonea all'uso cui era destinata o di diminuirne in modo apprezzabile il valore, secondo un apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito" (Cfr. Cass. n.914/1986).
In materia di certificato di prevenzione incendi, la Cassazione già nella risalente pronuncia n.6882/91 aveva evidenziato che tale certificato “non può ritenersi necessario per l'uso della res venduta e non rientra, quindi, fra i documenti da consegnare all'acquirente a norma dell'art. 1477 ultimo comma”.

Nella presente vicenda, il garage in questione laddove sia in una autorimessa inferiore ai 300 mq non avrebbe alcuna difformità non essendo applicabile la normativa di cui al DPR 151/2011. In tal caso, non potrebbe richiedersi né la risoluzione né la riduzione del prezzo di acquisto non essendo il bene inidoneo all’uso cui è destinato.
Nell’ipotesi in cui invece fossimo di fronte ad una autorimessa con le caratteristiche di cui al sopra citato d.p.r., piuttosto che una risoluzione parrebbe preferibile (anche alla luce della giurisprudenza di legittimità sul punto) una richiesta di riduzione del prezzo corrispondente alle spese necessarie (comprese anche eventuali sanzioni) per adeguare il garage alla normativa in materia di antincendio.

Il rent to buy è una nuova tipologia contrattuale introdotta dall’art. 23 del Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito con Legge n 164/2014), con cui il proprietario di un bene immobile (detto concedente), concede in locazione il predetto bene dietro pagamento di un canone ad un soggetto interessato al suo acquisto (detto conduttore), e quest’ ultimo acquisisce il diritto non solo di occupare l’immobile ma anche il diritto (ma non l’obbligo) di poterlo successivamente acquistare alla scadenza del periodo di locazione (o anche prima) ad un prezzo già predeterminato. Il prezzo della futura ed eventuale vendita verrà in tutto o in parte pagato dall’ obbligato imputando parte dei canoni già medio tempore versati dal conduttore occupante.

Il rent to buy quindi si compone di due fasi: la prima è una fase certa che può tranquillamente assimilarsi ad un contratto di locazione classico in cui non vi è un passaggio di proprietà del bene dal proprietario al futuro acquirente; la seconda, è una fase del tutto eventuale in cui si concretizza la vendita, e la cessione del diritto di proprietà sul bene.

Per quanto è dato capire, nel caso specifico siamo nel pieno della prima fase in cui non vi è ancora stato il passaggio di proprietà dell’appartamento dal concedente all’utilizzatore, pertanto dal punto di vista della compagine condominiale l’unico referente deve essere l’attuale proprietario, a nulla rilevando gli accordi che intercorrono tra il proprietario e l’utilizzatore. L’amministratore, tra l’altro, ha adempiuto perfettamente ai suoi obblighi riparando la causa delle infiltrazioni, coinvolgendo con ogni probabilità l’assicurazione condominiale.
L’utilizzatore dovrà quindi rivolgere eventuali lamentele direttamente al proprietario, in particolare se egli ritiene che nell’abitazione oggetto del contratto vi siano dei vizi occulti

Anche se la prima fase del rent to buy è del tutto assimilabile ad un contratto di locazione, esso rimane comunque finalizzato ad una futura vendita anche se potenziale, motivo per cui molti interpreti ritengono già applicabile in questa fase le garanzie per la vendita ed in particolare la garanzia per vizi di cui agli artt. 1490 e ss. del c.c. e la giurisprudenza e le prassi notarili ad essa riconducibile.
Il 1° co. dell’art. 1490 del c.c. detta il contenuto di tale garanzia e ci dice: “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”. Nulla vieta, tuttavia, che tale comma possa essere derogato dalla volontà delle parti e questo accade nella stragrande maggioranza delle compravendite immobiliari con l’inserimento nei rogiti da parte del notaio della clausola comunemente denominata: “visto e piaciuto”, con la quale l’acquirente dichiara di prendere in consegna l’immobile nello stato in cui si trova e di accettarlo così come è.

Tale clausola è tranquillamente applicabile anche al contratto di rent to buy, e quello dato in visione non fa eccezione. Nel momento in cui infatti si dice che il conduttore dichiara che l’appartamento è in buono stato manutentivo e assume su di se i rischi del materiale godimento in particolare quelli per i vizi sopravvenuti, non si fa altro che dire che il conduttore accetta l’immobile nello stato in cui si trova e si assume il rischio per vizi che possano sopravvenire e dovuti al suo utilizzo del bene.
Tale clausola derogativa della responsabilità per vizi non opera però nel caso di vizi occulti, ovvero quei vizi che non possono essere scorti da chi acquista utilizzando la normale diligenza. Tra i casi più frequenti riconducibili nella categoria di vizi occulti vi è sicuramente la presenza di infiltrazioni provenienti dal piano superiore e ricadenti nell’ appartamento acquistato, ma in questo caso la garanzia per vizi non opera se il concedente prova che comunque le infiltrazioni erano riconoscibili dall’utilizzatore utilizzando la normale diligenza o che erano a lui note.

Visto che si ritiene applicabile la normativa sulla garanzia dei vizi sulla cosa venduta al rent to buy, è ben possibile per l’acquirente richiedere ai sensi dell’art. 1492 del c.c. la risoluzione del contratto con restituzione dei canoni finora pagati, quantomeno la parte di esso che si considera acconto sul futuro prezzo di vendita, o in alternativa una riduzione del prezzo sulla futura vendita. Tali pretese per i motivi che si sono già detti potranno essere fatte valere solo nei confronti dell’attuale proprietario dell’appartamento.

In risposta alla prima domanda contenuta nel quesito si osserva quanto segue.
La proposta d’acquisto è un atto che vincola soltanto il promissario acquirente ossia la parte che ha sottoscritto la proposta.
Di contro, il preliminare è un contratto con effetti obbligatori (la stipula del contratto definitivo) che vincola entrambe le parti.
Tuttavia, pur essendo cronologicamente successivo alla prima, il contratto preliminare non rende privi di efficacia gli impegni assunti nella proposta di acquisto.
Ciò posto, nella presente vicenda né la proposta di acquisto né il contratto preliminare fanno riferimento alla ASSENZA di impianto idrico nella cucina dell’immobile.
L’obbligo di adeguamento a norma dell’impianto a carico del promissario acquirente presuppone l’ESISTENZA di detto impianto.
Nel caso di specie, esso invece è risultato essere del tutto assente.
A tal proposito, occorre tenere presente che il venditore -ai sensi dell'art. 1490 c.c.- è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
La mancanza di un impianto idrico in una parte dell’immobile è evidente che se non lo rende inidoneo all’uso, costituisce di sicuro un vizio occulto che ne diminuisce in modo apprezzabile il valore.
Come ha evidenziato la Corte di Cassazione con la sentenza n.21204/2016: “In tema di compravendita, la clausola contrattuale "vista e piaciuta", che ha lo scopo di accertare consensualmente la presa visione, ad opera del compratore, della cosa venduta, esonera il venditore dalla garanzia per i vizi di quest'ultima limitatamente a quelli riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede, sicché, anche in considerazione dei principi fondamentali della buona fede e dell'equità del sinallagma contrattuale, essa non può riferirsi ai vizi occulti emersi dopo i normali controlli eseguiti anteriormente l'acquisto.”
Riteniamo dunque che la parte promissaria sarebbe stata tenuta ad un adeguamento dell’impianto laddove fosse stato presente anche se vetusto.
Essendo questo mancante si tratta di un vizio occulto di cui deve rispondere il promissario venditore.

Con riguardo la seconda domanda relativa alla opportunità di registrare o meno il contratto preliminare si osserva quanto segue.
La registrazione non è un atto facoltativo ma obbligatorio costituendo un adempimento fiscale previsto per legge (combinato disposto degli artt. 2 e 10 tariffa del T.U. 26 aprile 1986 n. 131).
Probabilmente, con il termine “registrazione” si voleva in realtà fare riferimento alla “trascrizione”. Quest’ultima (art. 2645 bis c.c.) consente di anticipare gli effetti della trascrizione del contratto definitivo in modo tale da evitare che nel frattempo possano essere costituiti diritti di terzi opponibili al promissario acquirente.
Nella presente vicenda, non appare esservi il rischio che il bene possa essere nel frattempo ceduto a terzi e, comunque, la trascrizione non fornirebbe tutela sotto il profilo degli adempimenti dovuti da parte del promissario acquirente.
Quindi, in risposta alla domanda, possiamo affermare che trascrivere il contratto è una Sua facoltà non indispensabile.

Riguardo la domanda se lei possa obbligare parte promittente venditrice a ripristinare l'impianto idrico sanitario della cucina prima dell’atto definitivo con spese a suo carico, si osserva quanto segue.
L’art. 1492 del codice civile stabilisce che nei casi indicati dall'articolo 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo.
La norma dunque non prevede un obbligo a carico del venditore di ripristinare il bene a sue spese.
Tuttavia, tale opzione potrebbe rientrare nell’ambito degli accordi tra le parti per definire la bonariamente la questione.
Nella presente vicenda dunque si può proporre al promissario acquirente tale soluzione per risolvere la controversia tenendo però presente che laddove non accetti e non si arrivi ad un accordo tale richiesta non potrà essere oggetto di domanda giudiziale non rientrando nelle opzioni previste dal predetto art. 1492 c.c.

In merito poi alla domanda “Nel caso decidessi di non concludere l'affare perchè l'immobile di fatto non è a norma potrò richiedere indietro il doppio della caparra oltre all'acconto già dato?”, possiamo rispondere quanto segue.
L’art. 1385 c.c. relativo alla caparra confirmatoria stabilisce che se inadempiente la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Come ha evidenziato la Suprema Corte con la sentenza n.5095/2015: “Il recesso previsto dal secondo comma dell'art. 1385 cod. civ. configura una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone l'inadempimento della controparte ed è destinata a divenire operante con la semplice sua comunicazione a quest'ultima, sicché la parte non inadempiente, provocata tale risoluzione mediante diffida ad adempiere, ha diritto di ritenere quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria come liquidazione convenzionale del danno da inadempimento.”.
Alla caparra confirmatoria va dunque “riconosciuta la funzione di una preventiva e convenzionale liquidazione del danno per inadempimento, e di derogare, nel contempo, sia pure in forma non definitiva, essendo sempre salva la facoltà per la parte non inadempiente di avvalersi del diverso rimedio della risoluzione, la disciplina generale in materia di inadempimento contrattuale.” (Cass.6463/2008).
Ciò premesso, se Lei non stipulasse il definitivo significherebbe in sostanza che richiede la risoluzione contrattuale.
Tuttavia, per costante giurisprudenza, pur essendo questa uno dei rimedi previsti in caso di vizi (V. il sopra citato art. 1492 c.c.) è possibile richiederla soltanto a fronte di un grave inadempimento (art. 1455 c.c.).
Nella presente vicenda, a parere di chi scrive, tale inadempimento -seppur sussistente- non appare così determinante da giustificare una risoluzione contrattuale che comporterebbe la richiesta del doppio della caparra e la restituzione dell’acconto.
Come aveva osservato la Suprema Corte con la sentenza n.24003/2004 “Ai fini della risoluzione del contratto nel caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, l'indagine circa la gravità della inadempienza deve tener conto del valore complessivo del corrispettivo pattuito in contratto, determinabile mediante il criterio di proporzionalità che la parte dell'obbligazione non adempiuta ha rispetto ad esso, e non rispetto alla sola caparra.”
Ciò non toglie comunque che in fase stragiudiziale, possa comunque essere proposto in via transattiva a parte promissaria venditrice.

Quanto all’aspetto relativo alla provvigione versata all’agenzia, occorre fare un discorso a parte.
L’art. 1755 del codice civile prevede che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Nell’interpretazione della Suprema Corte è sufficiente anche la sola accettazione della proposta per far sorgere il diritto alla provvigione.
Nell’ordinanza n.21559 del 2018 la Cassazione ha infatti ribadito che: “per "conclusione dell'affare" deve intendersi il compimento di un'operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti (Cass. n. 8676 del 2009), come quella posta in essere nella fattispecie in esame con l'accettazione della proposta.”
Da ciò ne consegue che anche laddove non si dovesse addivenire alla stipula del definitivo, non si potrà richiedere la restituzione della provvigione versata.

Da ultimo, circa la domanda su quali siano le strade migliori per avere tutela, suggeriamo in conclusione ed in sintesi quanto segue.

Come per ogni controversia, è sicuramente preferibile cercare di trovare un accordo anziché rivolgersi ad un giudice ed iniziare un lungo contenzioso dagli esiti incerti.
Chiedere la risoluzione contrattuale, seppur in linea teorica possibile, lo riteniamo un po’ “rischioso” per i motivi sopra evidenziati.
Appare dunque preferibile insistere per una riduzione del prezzo di vendita alla luce della mancanza di impianto idrico in cucina, circostanza del tutto taciuta da parte promissaria venditrice.
Suggeriamo che questa o altre proposte risultino in corrispondenza scritta (mail o pec) in modo che in caso di controversia giudiziale si abbiano dei riscontri probatori.

La garanzia del codice del consumo è applicabile anche ai beni usati come previsto espressamente dall’art. 134 che dispone che in tal caso le parti possano limitare la durata della responsabilità ad un periodo di tempo in ogni caso non inferiore ad un anno.
Nella presente vicenda, leggiamo che l’inserzione era stata fatta dalla ditta ma il contratto di vendita è stato sottoscritto tra privati.
Per come è stato formulato l’annuncio, in effetti, la pubblicità è piuttosto ingannevole dato che il nome della ditta è messo ben in evidenza.
Di contro, però, nel contratto firmato il soggetto venditore è chiaramente un privato.
Riteniamo dunque che in caso di controversia giudiziale sarebbe difficoltoso sostenere l’applicazione della normativa del codice del consumo.
Ad ogni modo, anche laddove non fosse applicabile quest’ultima che riguarda esclusivamente le transazioni commerciali tra professionisti e privati, si potrà comunque invocare la garanzia e la tutela previste dagli articoli 1490 e seguenti del codice civile.
Facendo dunque riferimento a questi ultimi, si osserva quanto segue.
Il privato che vende un oggetto usato non è tenuto a fornire una garanzia per un periodo determinato. E’ comunque responsabile per i difetti esistenti e non prevedibili al momento della vendita.
Come ha osservato la Suprema Corte sul punto con la sentenza n.8285/2017:“in ordine all'applicabilità delle norme sulla garanzia per vizi nella vendita di cose usate, il riferimento al bene come non nuovo comporta che la promessa del venditore è determinata dallo stato del bene stesso conseguente al suo uso, e che le relative qualità si intendono ridotte in ragione dell'usura, che va considerata come quella concreta che scaturisce dalla reali vicende cui il bene stesso sia stato sottoposto nel periodo precedente la vendita”.
Ciò significa appunto che il venditore deve garantire tutti i difetti, anche se venuti alla luce dopo la vendita, che dipendono da vizi dell’oggetto già presenti e non facilmente rilevabili al momento del contratto (art.1491 c.c.).
Come previsto dall’art. 1492 c.c., nei casi indicati dall'articolo 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, oltre il risarcimento del danno (art. 1494 c.c.).
Come disposto dall’art. 1495 c.c. il compratore decade dalla garanzia se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta. L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna.

Ciò premesso, nel caso che ci occupa, leggiamo che i vizi sono stati fatti immediatamente presenti al venditore al quale sono state inviate ben sei raccomandate.
Pertanto, il termine di otto giorni per la denuncia dei vizi appare pienamente rispettato.
La consegna del bene era avvenuta nel giugno 2020 e quindi anche l’eventuale azione legale non è ancora decaduta.
Da quello che leggiamo la situazione rappresentata nella scheda dell’annuncio e nel contratto di vendita non corrispondeva alle reali condizioni del natante.
Considerato anche i che i vizi sono stati scoperti il giorno stesso del ritiro dell’imbarcazione a seguito di un giro di prova nel canale, sicuramente non possono essere attribuiti all’usura del bene usato (secondo l’interpretazione giurisprudenziale sopra riportata).

Alla luce quindi delle predette considerazioni, rispondendo quindi in via definitiva alle domande contenute nel quesito possiamo affermare che:
1) Il venditore non è stato molto corretto ( o comunque ambiguo) ad inserzionare una barca con la pubblicità della sua azienda e poi venderla come privato. Tuttavia, dal momento che il contratto è stato sottoscritto chiaramente tra privati in un eventuale giudizio sarà difficoltoso invocare la tutela del codice del consumo. In ogni caso, come sopra già evidenziato, sarà possibile l’applicazione della garanzia prevista dagli articoli 1490 e seguenti del codice civile;
2) Al venditore si potrà chiedere o la risoluzione del contratto (restituzione del bene e dei soldi versati) oppure la riduzione del prezzo.
Considerato che la spesa preventivata in sede di acquisto per la sistemazione era pari ad euro 10mila soltanto per la carena e la tappezzeria mentre sono emersi vizi ai motori e ai piedi per euro quindicimila (V. preventivo del meccanico), riteniamo preferibile chiedere direttamente la risoluzione del contratto; a meno che non si voglia comunque tenere il natante e chiedere il risarcimento per il danno emergente pari al costo che si dovrà sostenere per le riparazioni ai motori.
La richiesta di riparazione diretta a carico del venditore può aversi soltanto in caso di tutela del codice del consumo che nella presente vicenda, come sopra specificato, appare di incerta applicazione.

È buona norma, prima di acquistare casa, che la stessa venga visionata dal potenziale compratore in modo da determinare non soltanto se il prezzo d’acquisto richiesto dal venditore corrisponda realmente al valore dell’immobile, ma anche per verificare che l’immobile risulti costruito a norma e senza difetti strutturali.
Tuttavia, per quanta attenzione si possa prestare in questa fase preliminare all’acquisto, accade abbastanza di frequente che ci si accorga di alcuni vizi e difetti solo dopo la stipula dell’atto pubblico di compravendita, possibilmente quando si inizia ad abitare l’immobile.

Questo è proprio ciò che è accaduto nel caso di specie, ed è per situazioni di tale tipo che il legislatore ha disciplinato agli artt. 1490 e ss. c.c. la c.d. “garanzia per vizi della cosa venduta”, garanzia che il venditore è tenuto a prestare al compratore in quanto rientrante nelle obbligazioni principali che sullo stesso incombono, quali risultanti dall’art. 1476 del c.c. (in particolare al n. 3 di tale norma).

Tuttavia, malgrado il carattere estremamente generico dell’espressione usata dal legislatore nelle norme sopra citate, vi sono delle condizioni ben precise che occorre rispettare perché possa farsi valere tale garanzia.
In particolare, deve trattarsi di vizi che:

1. rendono inidoneo il bene all’uso per il quale è stato acquistato (è questo il caso della presenza di vizi strutturali tali da renderlo inabitabile);
2. devono comportare una notevole diminuzione del valore dell’immobile.

Il ricorrere di una sola di tali condizioni legittima il compratore a chiedere la risoluzione del contratto di compravendita e la restituzione del prezzo, oltre al rimborso delle spese e dei pagamenti legittimamente fatti per la vendita.

Al contrario, se si tratta di difetti dell’immobile di lieve entità e facilmente eliminabili, senza che ciò comprometta il valore dello stesso immobile, il compratore avrà soltanto il diritto ad agire in giudizio per pretendere la riduzione del prezzo, come previsto dal primo comma dell’art. 1492 del c.c..

Il problema che si pone, a questo punto, è quello di capire quali difetti o vizi dell’immobile devono essere considerati di tale entità da legittimare il compratore a chiedere la risoluzione dell’intero contratto e la restituzione del prezzo, ed a tal fine la giurisprudenza ha generalmente fatto ricorso a quanto disposto dall’art. 1669 del c.c. in tema di appalto.
Dalla lettura di tale norma, infatti, si evince che possono considerarsi tali i difetti derivanti dall’uso di materiali non idonei o, meglio, tutti quei difetti che vengono definiti strutturali, in quanto nascosti nella struttura e non visibili all’occhio nudo.

In particolare, attingendo alla casistica giunta al vaglio della Corte di Cassazione, sono stati qualificati come vizi gravi quelli che riguardano:

1. gli impianti idrici, se ad esempio risultano sotto dimensionati e tali da creare infiltrazioni che, con il passare del tempo, possono anche causare cedimenti strutturali dell’immobile;
2. gli impianti di riscaldamento non a norma o non isolati correttamente;
3. gli impianti fognari.

In tutti i casi in cui, invece, il difetto di cui si è venuti successivamente a conoscenza non può essere in grado di intaccare la struttura dell’immobile ovvero può essere facilmente eliminato, il compratore avrà soltanto diritto a pretendere dal venditore la riduzione del prezzo di acquisto (o il suo rimborso parziale se il prezzo è già stata interamente corrisposto).

Affinché ci si possa avvalere di tale forma di tutela, è altresì necessario non soltanto, come sicuramente può essere evidente, che i vizi siano preesistenti al momento dell’acquisto (o della stipula del preliminare), ma anche che si tratti di vizi non evidenti o non facilmente individuabili da parte del compratore con l’uso della normale diligenza.
Una volta scoperti, devono essere denunciati entro il termine di otto giorni, pena la decadenza dal diritto di garanzia come disposto dall’art. 1495 del c.c..

Ebbene, applicando adesso i principi giuridici sopra visti al caso di specie, si ritiene, intanto, che sussistano i presupposti per poter dimostrare che si tratti di vizi non facilmente individuabili dal compratore, neppure con l’uso dell’ordinaria diligenza, e per di più taciuti in mala fede dal venditore.
La mala fede si ritiene che possa intravedersi nella circostanza che sia lo stesso venditore che l’agenzia immobiliare si sono premurati di denunciare in sede di atto pubblico la presenza di un solo pozzo, possibilmente nella speranza di distogliere l’acquirente dall’effettuare ulteriori indagini su quanto si potesse realmente trovare al di sotto della pavimentazione della corte interna.
La non facile individuabilità, invece, si ritiene che possa evincersi dalla circostanza che pozzo in disuso, pozzo perdente e vasca d'acqua naturale sono stati scoperti al di sotto della pavimentazione della corticina e, di certo, non si può addossare su chi compra il non aver ispezionato al di sotto della pavimentazione alla ricerca di possibili vizi occulti.

Stando così le cose, dunque, ciò che si consiglia nell’immediato è di denunziare formalmente al venditore la presenza di tali vizi, per non incorrere nella decadenza prevista dal primo comma dell’art. 1495 c.c., tenendosi conto che, una volta effettuata la denuncia, si dispone di un termine di un anno dalla consegna per agire in giudizio.
Per denunciare correttamente i vizi è necessario utilizzare la forma scritta e in particolare una raccomandata con ricevuta di ritorno oppure la PEC (Posta Elettronica Certificata).

Il passo successivo che si consiglia di compiere è quello di chiedere l’intervento di un tecnico (un ingegnere o un architetto) al fine di munirsi di una perizia attestante non solo la presenza di tali vizi nascosti, ma anche una valutazione sulle conseguenze strutturali che la presenza di tali opere può avere sull’immobile nel corso del tempo.
Una volta in possesso di tale perizia e qualora soprattutto la stessa sia in grado di accertare che da quei pozzi ne può derivare un danno alla struttura dell’immobile (che si è cercato di camuffare con le contropareti), sarà il momento di prendere nuovamente contatti con la parte venditrice.
Ciò che andrà chiesto a quest’ultima dipende essenzialmente dalle proprie intenzioni, ossia se continuare ad abitare l’immobile o meno.
Se non si ha più alcuna intenzione di viverci, allora si potrà manifestare al venditore la propria volontà di avvalersi della risoluzione del contratto, con conseguente restituzione del prezzo e delle spese sostenute per effettuare l’acquisto.
Se, al contrario, si ha intenzione di continuare ad abitarlo, perché si tratta di una casa bella ed antica, allora ci si potrà avvalere del rimedio della riduzione del prezzo, per la cui rideterminazione si dovrà tener conto del costo che si renderà necessario sopportare per eseguire le opere volte ad eliminare quei vizi.

Se a tali richieste, avanzate in un primo momento in via bonaria, non dovesse seguire alcun riscontro da parte del venditore, non resta altra scelta, purtroppo, che quella di procedere per le vie legali, instaurando una vera e propria azione giudiziaria.

Il parere sul caso descritto deve essere reso partendo da un principio molto importante previsto dall’art. 1337 del c.c., secondo il quale le parti nello svolgimento delle trattative e nella conclusione del contratto devono comportarsi secondo buona fede. Visto l’importanza che tale norma riveste nel nostro sistema codicistico e la frequenza con la quale la stessa trova applicazione nella vita quotidiana, la Corte di Cassazione si è trovata più volte ad occuparsi di tale importante principio, pubblicando sul tema diverse pronunce. Riassumendo in poche righe la copiosa giurisprudenza sul tema, possiamo dire che l’obbligo di comportarsi secondo buona fede durante le trattative contrattuali viene adempiuto dal venditore di un immobile quando egli si astiene da comportamenti maliziosi o anche solo reticenti e fornendo alla controparte ogni dato rilevante, conosciuto o anche solo conoscibile con l’ordinaria diligenza, ai fini della stipulazione del contratto (si veda ad esempio Cass. Civ., Sez. I, n.19024 del 29.09.2005).

Gli obblighi previsti dall’art. 1337 del c.c. devono essere tenuti ben presenti nel momento in cui si svolgono le trattative per la vendita-acquisto di un immobile, in quanto la loro violazione giustifica la possibilità di richiedere un risarcimento innanzi al giudice. Sempre la sentenza che si è sopra citata, ha precisato che la violazione del suddetto obbligo di comportarsi, nel corso delle trattative, secondo buona fede, assume rilevanza anche nel caso in cui il contratto, ancorché concluso validamente, “risulti pregiudizievole per la parte rimasta vittima” della condotta scorretta. In tale ipotesi, il risarcimento viene ragguagliato “al minor vantaggio o al maggior aggravio economico” determinato da tale comportamento. Ciò, salvo la prova dell’esistenza di ulteriori danni che risultino collegati alla condotta in questione “da un rapporto rigorosamente consequenziale e diretto”.

Applicando tali importanti principi al caso prospettato è evidente che il venditore avesse l’obbligo di informare l’acquirente circa l’esistenza nello stabile condominiale di difetti costruttivi tali da comportare episodi di infiltrazioni nel box auto che sarebbe stato oggetto di vendita. Sul punto però è anche importante citare la giurisprudenza che si è formata in merito ai vizi della cosa venduta. Secondo tali pronunce, per far sì che l’acquirente di un immobile possa ottenere, a causa di vizi strutturali, la riduzione del prezzo di compravendita di un vecchio immobile ai sensi degli artt. 1492 e 1494 del c.c., tali vizi non devono essere riconoscibili attraverso l’uso dell’ordinaria diligenza, a nulla rilevando se essi siano visibili (si veda in questo senso Cass.Civ., Sez. II, n. 3348 del 12.02.2018).

Tentando di coordinare quanto detto dalle pronunce in tema di responsabilità ex art 1337 del c.c., con quanto detto dalle pronunce in tema di azione di riduzione del prezzo (anche detta redibitoria), si può concludere che in caso di presenza di vizi sulla cosa che ci si appresta a porre sul mercato, è opportuno rendere edotto il potenziale acquirente dalla esistenza degli stessi, se essi non sono immediatamente percepibili ed evidenti allo sguardo di un individuo di media diligenza; tale obbligo informativo è, senza dubbio, molto più attenuato se il vizio è facilmente percepibile e se non è stato celato ad arte dal venditore in fase di trattative.
Tornando ad esaminare gli obblighi informativi scaturenti dall’art. 1337 del c.c. nel caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, è importante che il venditore informi il potenziale acquirente sia dello stato dei pagamenti dei contributi condominiali inerenti all’immobile oggetto di trattativa, sia della esistenza di eventuali contenziosi di natura condominiale che potenzialmente possono essere ereditati dal nuovo proprietario.

In merito alle liti condominiali è giusto ricordare come Cass. Civ. Sez.II, n.12013 del 01.07.2004, abbia sottolineato come il condomino creditore che intenda agire in executivis contro il singolo partecipante al condominio per il recupero delle spese di conservazione dell'immobile accertato con sentenza, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per il credito relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato. A fronte di questa giurisprudenza, la mancata informativa circa l’esistenza di liti condominiali in corso diventa meno pregiudizievole per il futuro acquirente, dal momento che ogni conseguenza in caso di soccombenza nel giudizio rimarrebbe in capo al precedente proprietario.

Questa lunga premessa si è resa necessaria affinché l’autore del quesito possa essere correttamente informato degli orientamenti rilevanti della giurisprudenza in merito al caso prospettato, e possa capire in autonomia se è il caso o meno di aderire all’invito di negoziazione assistita che gli è stato rivolto dalla controparte.
Sulla base di quanto riferito, ci si sente di dire che nel caso in cui si decidesse di andare in giudizio rifiutando qualsiasi tentativo conciliatorio antecedente allo stesso l’autore del quesito abbia buone possibilità di ottenere un esito favorevole.
Tale considerazione, però, rimane valida se si abbia la ragionevole certezza di riuscire a raggiungere in giudizio la prova che: l’acquirente sia stato informato in sede di trattativa della esistenza di vizi di infiltrazioni nel box auto venduto; la lettera dell’amministratore datata 14.03.2018 sia giunta a conoscenza dell’acquirente prima della stipula del rogito definitivo di acquisto.

In merito al contenzioso ancora pendente, si ritiene che l’acquirente non possa accampare la sussistenza di danni o comunque di pregiudizi di qualsiasi natura per non essere stato informato della sua esistenza: sulla base della giurisprudenza che si è citato, eventuali esiti pregiudizievoli derivanti dalla soccombenza del condominio in Appello o in Cassazione rimarranno comunque in capo alla parte venditrice. Tale circostanza viene, tra l’altro, puntualmente precisata nella lettera dell’amministratore che si è dato in visione.
Concludendo il parere, è giusto ricordare come anche se si abbia delle buone chance di vittoria, un contenzioso giudiziario reca sempre in sé un certo rischio di soccombenza, rischio che si deve accettare e si deve tenere ben presente nel momento in cui si rifiutano a priori ipotesi transattive: sta alle prove che abbiamo in mano, e all’avvocato che ci assiste fare in modo che tale rischio rimanga calcolato e non si trasformi in un pericoloso azzardo.

Sulla base di quanto descritto nel quesito parrebbe di trovarsi di fronte ad una terrazza a livello che funge da copertura di alcune unità sottostanti. Così come il lastrico solare anche la terrazza a livello, se non risulta diversamente dal titolo di acquisto, deve considerarsi pertinenza dell’appartamento alla quale accede e quindi parte dell’edificio in proprietà esclusiva.
Proprio perché tale parte dell’edificio ha una doppia natura condominiale e di bene esclusivo in quanto assolve sia ad una funzione di copertura delle unità ad esse sottostanti, rimanendo comunque un bene privato del singolo condomino, i lavori di rifacimento e di ricostruzione sono ripartiti secondo l’art. 1126 del c.c. Tale norma, come noto, attribuisce le spese di riparazione del lastrico solare per un 1/3 al suo proprietario o a chi ne ha l’uso esclusivo, i restanti 2/3 devono essere suddivisi tra i condomini che usufruiscono della copertura di tale parte dell’edificio.

Tuttavia è opportuno segnalare che tale criterio di suddivisione non è applicabile ad ogni tipo di riparazione: tutti i lavori di rifacimento della zona di calpestio o ricollegati alla sua sicurezza (ad. es. rifacimento delle ringhiere o dei parapetti), proprio perché non ricollegati alla funzione tipica di copertura sfuggono al criterio di ripartizione sopra descritto, rimanendo completamente a carico del proprietario o utilizzatore esclusivo della terrazza a livello o del lastrico solare (si veda Cass.Civ. sez.II, n.2726 del 25.02.2002). Per quello che viene riferito nel quesito, quindi, non essendo coinvolta la funzione di copertura della terrazza, i lavori di rifacimento della pavimentazione sono a totale carico della sua utilizzatrice esclusiva.
Fatta tale doverosa precisazione, è assolutamente opportuno che venga chiarita per mezzo di una perizia la causa dei danni derivanti alla zona di calpestio della terrazza, in quanto se essi sono derivati o da una non corretta manutenzione delle terrazze sovrastanti o dei canali di scolo condominiali, potrebbero essere chiamati a rispondere di tali danni o i proprietari delle terrazze sovrastanti o il condominio.

Veniamo ora a trattare eventuali profili di responsabilità del venditore dell’appartamento. Generalmente, nel momento in cui si acquista un appartamento da privato e, quindi, non direttamente dal costruttore, viene inserita nel rogito di acquisto la clausola definita:” visto e piaciuto”, in forza del quale l’acquirente acquista l’unità immobiliare nello stato in cui si trova accettando di fatto e facendosene quindi carico, dei vizi che lo stesso può presentare sia relativi alle parti in proprietà esclusiva, sia alle parti più propriamente condominiali.
L’unico caso in cui il venditore privato può rispondere dei difetti dell’appartamento ceduto è nel caso in cui i vizi siano occulti. Si definiscono occulti quei vizi di cui il compratore non solo non ne aveva conoscenza durante la stipula del rogito di vendita, ma non avrebbe potuto neppure rilevarli utilizzando l'ordinaria diligenza. Tuttavia se il venditore nel rogito di vendita ha dichiarato che l’immobile è immune da qualsiasi difetto, ai sensi dell’art.1490 del c.c. la garanzia è comunque dovuta anche se i vizi erano facilmente riconoscibili.
Secondo quanto riferito nel quesito sarebbe piuttosto arduo muovere al precedente proprietario dell’appartamento una qualche contestazione, in quanto i difetti che caratterizzano la pavimentazione della terrazza erano comunque facilmente rilevabili anche da un occhio non esperto, salvo che, direi piuttosto incautamente, il venditore non abbia espressamente garantito nel rogito che l’abitazione era completamente esente da difetti.

La questione da lei posta concerne la possibilità per il promissario acquirente di un immobile, che abbia stipulato un contratto preliminare di compravendita, di far valere la garanzia per i vizi della cosa venduta, di cui agli artt. 1490 e s.s. c.c.

L'art. 1495 c.c. stabilisce, in particolare, che il compratore (il quale, dunque, sia già divenuto titolare del diritto di proprietà) ha la possibilità di esercitare il suo diritto alla garanzia per i vizi, purché ne denunci l'esistenza entro il termine di decadenza di 8 giorni dalla scoperta. L'azione, poi, si prescrive in un anno dalla consegna.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha analizzato la questione relativa alla possibilità per il soggetto che abbia stipulato un contratto preliminare (e che, pertanto, non sia ancora divenuto proprietario del bene) di esercitare ugualmente il diritto alla garanzia summenzionato.

In particolare, con la sentenza n. 23162 del 2013, la Cassazione ha precisato che nel caso in cui venga stipulato un contratto preliminare e l'immobile oggetto di contratto venga consegnato al promissario acquirente prima della stipula del contratto definitivo (come nel caso di specie), la consegna del bene non determina la decorrenza né del termine di decadenza per denunciare i vizi, di cui all'art. 1495 c.c., né del termine di prescrizione, in quanto "l'onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto".

La Cassazione, inoltre, ha precisato che il promissario acquirente ha, comunque, la possibilità di denunciare i vizi che abbia riscontrato sull'immobile che ha già preso in consegna, così come può opporre al promissario venditore la c.d. "eccezione di inadempimento" (art. 1460 c.c.), rifiutandosi di procedere alla stipula del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo.

In alternativa, secondo la Cassazione, il promissario acquirente che abbia scoperto la sussistenza di vizi della cosa promessa in vendita può chiedere anche la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento (art. 1453 c.c.) del promittente venditore, o la condanna di quest'ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa.

Ebbene, nel caso di specie, siamo in presenza proprio della fattispecie presa in esame dalla citata sentenza della Suprema Corte, in quanto:
- è stato stipulato un contratto preliminare di compravendita;
- il bene è già stato consegnato al promittente acquirente, in attesa della stipula del contratto definitivo;
- il promittente acquirente ha scoperto la sussistenza di vizi occulti (non conosciuti né conoscibili al momento della stipula del contratto) del bene oggetto di preliminare.

Di conseguenza, lei avrà due possibilità:
a) potrà esercitare il proprio diritto alla garanzia per i vizi della cosa venduta, di cui all'art. 1490 c.c., chiedendo, in alternativa, la risoluzione del contratto di compravendita o la condanna del venditore a rimuovere, a proprie spese, i vizi della cosa (con la precisazione che non si applicano i termini di decadenza e prescrizione di cui all'art. 1495 c.c., che presuppongono l'intervenuto trasferimento del diritto di proprietà, che si verifica solo con la stipula del contratto definitivo);

b) potrà opporre al promittente venditore l'eccezione di inadempimento, di cui all'art. 1460 c.c., rifiutandosi di stipulare il contratto definitivo e di corrispondere il saldo del prezzo della compravendita.

Da ciò che emerge dal quesito, parrebbe sussistere la responsabilità del venditore per aver venduto un immobile con dei vizi tali da renderlo inidoneo all’uso cui è destinato. Ciò configura la garanzia per vizi, che, ai sensi degli artt. 1490 e 1492 c.c., consentono al compratore di richiedere larisoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.
Si badi però che l’art. 1495 c.c. sottopone a brevi termini di decadenza e prescrizione tale tipo di responsabilità: il compratore decade dall’azione se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, e l’azione si prescrive entro un anno dalla denuncia. Resta salvo il caso in cui il venditore abbia dolosamente occultato i vizi – come pare essere accaduto nel caso di specie – poiché in tal caso non è necessaria la denuncia.
In altre parole, entro un anno dal giorno in cui il compratore ha scoperto la mancanza delle licenze/autorizzazioni il compratore potrà decidere se risolvere il contratto o richiedere una riduzione del prezzo, fatto salvo il diritto al risarcimento del danno.

Per ciò che concerne, invece, l’amministratore di condominio, è prassi consolidata che il rapporto fiduciario che si genera tra l’amministratore e il condominio possa essere inquadrato nella fattispecie del contratto di mandato: pertanto, ogniqualvolta l’amministratore non adempia con la diligenza al suo incarico, potrà essere chiamato a risarcire i danni provocati al condominio, sol che si dimostri l’esistenza di una omissione da parte sua.
Nel caso di specie, appare palese la sussistenza di un’omissione e conseguente danno subito dal condominio e dai singoli condomini: essi ben potranno agire per chiedere la revoca dell’amministratore e il risarcimento del danno da egli provocato nei loro confronti.

La garanzia sulle auto anche usate, per qualsiasi difetto di conformità esistente alla consegna, è un diritto del consumatore che trova fondamento nel Decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206 conosciuto come Codice del consumo, agli artt. 130 e ss.

Nel nostro ordinamento esiste, inoltre, una norma che regola la vendita delle macchine e stabilisce che il venditore può garantire, per un determinato periodo di tempo, il buon funzionamento del mezzo (art. 1512 del c.c.).

Nel caso delle autovetture si precisa che certe Case Costruttrici offrono la c.d. Garanzia della Casa. Essa inerisce all’auto stessa, quando è nuova e segue l’auto per un determinato periodo di tempo, per tutelare l'acquirente su qualsiasi difetto di fabbricazione. Se l’auto viene alienata, tuttavia, subentra la garanzia legale detta anche Garanzia Europea perché recepita dagli stati membri sulla spinta della normativa della Comunità Europea. Dunque per eventuali anomalie presentatesi dopo l’acquisto ne risponde inderogabilmente il venditore di auto usate (professionista), trattandosi di un obbligo di legge non sostituibile ed irrinunciabile che lega un qualsiasi venditore al consumatore.

Ciò che dice l’amministratore è purtroppo corretto. L’ obbligo di corrispondere gli oneri condominiali sussiste nel momento in cui ricorrono due presupposti:

1. uno è quello di essere proprietari di una unità immobiliare in condominio;
2. l’altro è la presenza di un rendiconto condominiale regolarmente approvato dalla assemblea.

Per ovvie ragioni temporali, la spesa attinente ad un conguaglio straordinario di acqua dovrà essere inserita nel bilancio di condominio che verrà approvato nella prossima riunione annuale, oppure in un riparto straordinario approvato da una riunione appositamente convocata dall’amministratore. In tutti i modi, il rendiconto verrà approvato in un momento successivo al perfezionamento dell’acquisto da parte del nuovo proprietario e quindi sarà lui, in quanto attuale condomino, il soggetto obbligato a corrispondere le somme in esso ripartite: sotto questo aspetto non ha alcuna rilevanza la circostanza che il consumo conguagliato dalla società idrica sia riferibile in un periodo in cui l’autore del quesito non era ancora proprietario del bene. Nel caso specifico non può trovare applicazione neppure quanto previsto dal terzo comma dell’art. 63 disp. att. del c.c.: a quanto pare la spesa inerente al conguaglio straordinario di acqua, infatti, non era mai stata in precedenza preventivata e quindi deliberata dalla assemblea in un’epoca in cui rivestiva la qualifica di condomino il precedente proprietario.
È molto difficile inoltre pretendere che sia il precedente proprietario a far fronte a tale spesa imprevista: come già detto infatti l’obbligo di corrispondere il conguaglio straordinario di acqua è sorto solo successivamente alla cessione dell’appartamento, in un momento in cui il venditore già non rivestiva più la qualifica di condomino. In un ipotetico giudizio sarebbe anche molto complicato sostenere che un conguaglio straordinario di acqua come quello descritto possa integrare ai sensi dell’art. 1490 del c.c. un vizio della cosa venduta, in quanto comunque non vi è un apprezzabile diminuzione del valore di quanto acquistato e certamente una spesa straordinaria per quanto non preventivata non rende il bene inidoneo all’ uso per cui esso è stato destinato.