Cass. civ. n. 28613/2022
Pur dovendosi concettualmente distinguere tra pertinenze ed accessori della cosa venduta, per l'ipotesi della vendita del bene principale l'art. 1477 c.c. prevede espressamente l'obbligazione di consegnare la cosa venduta insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita, salvo diverso patto contrario, così che ove detta ultima convenzione manchi, il venditore deve ritenersi contrattualmente responsabile per la cessione del bene principale privo di pertinenze od accessori.
Cass. civ. n. 17461/2021
Quando il contratto di compravendita abbia ad oggetto un bene la cui "naturale" utilizzazione non sia condizionata dal possesso o dall'esibizione di specifici documenti o titoli, il venditore non è tenuto ad assicurarne la consegna, essendo sufficiente, ai fini del perfezionamento del negozio, la mera dazione della cosa. (Dichiara inammissibile, CORTE D'APPELLO ROMA, 24/01/2019).
Cass. civ. n. 17123/2020
Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni, sicché il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio". (Cassa con rinvio, TRIBUNALE BUSTO ARSIZIO, 07/11/2014).
Cass. civ. n. 25418/2019
Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, l'inadempimento dell'obbligo, gravante sul venditore-costruttore, di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità è "ex se" foriero di danno emergente, per il minor valore di scambio del bene che da ciò consegue; tale danno, ove accertato nell'"an", è suscettibile di essere liquidato dal giudice in via equitativa, essendo obiettivamente impossibile, o particolarmente difficile, provarne il preciso ammontare. (Rigetta, CORTE D'APPELLO PALERMO, 22/03/2017).
Cass. civ. n. 7171/2018
Il venditore deve trasferire al compratore non soltanto la proprietà ed il possesso giuridico, ma anche il possesso reale o di fatto del bene venduto, essendo la consegna dello stesso l'atto con cui il compratore è posto nella condizione non solo di disporre materialmente della cosa trasferita nella sua proprietà, ma anche di goderla secondo la funzione e destinazione in considerazione della quale l'ha comprata. Ne consegue che costituisce obbligo del venditore, tenuto ai principi di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto, adoperarsi fattivamente perché l'acquirente ottenga la materiale consegna del bene compravenduto.
Cass. civ. n. 30950/2017
In tema di compravendita immobiliare, il certificato di abitabilità integra un requisito giuridico essenziale ai fini non solo del legittimo godimento, ma anche della normale commerciabilità del bene: pertanto, mentre ove ricorrano le condizioni per il suo conseguimento ed esso non sia stato rilasciato, ciò non determina, di per sé, un inadempimento, né giustifica la risoluzione del contratto e/o il risarcimento del danno, si è, al contrario, in presenza di un inadempimento idoneo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di "aliud pro alio", se detto certificato sia stato formalmente rilasciato, ma l'immobile presenti insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore.
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La mancata consegna all'acquirente del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari.
Cass. civ. n. 29090/2017
In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata.
Cass. civ. n. 15392/2014
In tema di compravendita di immobili, qualora il contratto preliminare preveda l'obbligo del promissario acquirente di sostenere l'onere delle spese per la redazione delle tabelle millesimali, ancora da ultimare al momento della stipula dell'atto, il promittente venditore è tenuto alla consegna degli elaborati tecnici necessari alla stesura definitiva delle stesse, desumendosi tale obbligo non dall'art. 1477, terzo comma, cod. civ., il quale riguarda i soli documenti che rendano agevole la fruizione della cosa venduta, ma dall'interpretazione secondo buona fede della volontà negoziale, espressione dell'interesse del compratore ad avere a disposizione le tabelle ed a conoscerne l'intero processo formativo al fine di controllare l'esercizio dei poteri dell'assemblea e la corretta ripartizione delle spese condominiali.
Cass. civ. n. 6893/2014
Non è ravvisabile un costituto possessorio implicito nel negozio traslativo del diritto di proprietà o di altro diritto reale, nel senso che ad esso segua automaticamente il trasferimento del possesso della cosa all'acquirente, poiché tale trasferimento rappresenta, ai sensi dell'art. 1476 cod. civ., l'oggetto di una specifica obbligazione del venditore, per la quale non sono previste forme tipiche. Ne consegue che, nell'ipotesi in cui l'alienante trattenga la cosa presso di sé, occorre accertare caso per caso, in base al comportamento delle parti ed alle clausole contrattuali che non siano di mero stile, se la continuazione, da parte dell'alienante stesso, dell'esercizio del potere di fatto sulla cosa sia accompagnata dall' "animus rem sibi habendi" ovvero configuri una detenzione "nomine alieno".
Cass. civ. n. 25427/2013
In tema di contratto preliminare, l'eccezione di inadempimento basata sulla mancanza del certificato di abitabilità dell'immobile o della presenza di difformità edilizie sanabili non può essere proposta qualora risulti che il promissario acquirente era a conoscenza di tale situazione. Del resto, il presupposto dell'obbligo che l'art. 1477, ultimo comma, c.c., pone a carico del venditore (e non del promittente venditore) di consegnare i documenti relativi all'uso della cosa venduta, è che tali documenti siano necessari all'uso della medesima e si trovino in possesso del venditore, il quale, in caso negativo, dovrà curarne la formazione al momento della conclusione del contratto, sicché, in caso di preventiva conclusione del contratto preliminare, è necessario che tali documenti siano acquisiti e consegnati al promissario acquirente all'atto della stipula del contratto definitivo di vendita.
Cass. civ. n. 23157/2013
Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, il venditore-costruttore ha l'obbligo non solo di trasferire all'acquirente un fabbricato conforme all'atto amministrativo di assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l'agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio. L'inadempimento di questa obbligazione è "ex se" foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi.
Cass. civ. n. 7957/2013
In tema di compravendita, grava sul venditore, in quanto tenuto a consegnare la cosa al compratore, ai sensi dell'art. 1476, n. 1), c.c., altresì l'obbligo strumentale di custodire la stessa fino al momento del suo effettivo trasferimento all'acquirente, conservandola nella consistenza materiale e giuridica sussistente all'epoca del contratto; ne consegue che il medesimo venditore è passivamente legittimato con riguardo all'azione proposta dal compratore per il risarcimento dei danni derivanti dal mancato godimento del bene compravenduto, quale effetto dell'alienazione della cosa a terzi operata prima della sua consegna all'originario acquirente. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, che aveva negato la pretesa risarcitoria azionata nei confronti del venditore dal compratore di un appartamento, il quale, ottenuta la declaratoria giudiziale di nullità della clausola negoziale di riserva di proprietà dell'area destinata a parcheggio condominiale, non aveva potuto fruire del diritto d'uso riconosciutogli, essendo stata detta area già trasferita ad altri soggetti).
Cass. civ. n. 16216/2008
La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza dei giudici di merito che, tenuto conto che non era stato stipulato l'atto definitivo di compravendita, non essendo stato ancora ottenuto dal costruttore il certificato di abitabilità, avevano ritenuto giustificata la sospensione da parte del promittente acquirente del pagamento dei ratei di mutuo, quale legittimo esercizio della facoltà di autotutela di cui all'art. 1460 c.c., con conseguente rigetto della domanda di risoluzione per inadempimento, e avevano pronunziato l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, pur in mancanza del predetto certificato).
Cass. civ. n. 3851/2008
In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità, non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene. Non può, pertanto, negarsi rilievo, al rilascio della certificazione predetta nel corso del giudizio relativo all'azione di risoluzione del contratto, promosso dal compratore, nonostante l'irrilevanza dell'adempimento successivo alla domanda di risoluzione stabilita dall'art. 1453 terzo comma c.c., perché si tratta di circostanza che evidenzia l'inesistenza originaria di impedimenti assoluti al rilascio della certificazione e l'effettiva conformità dell'immobile alle norme urbanistiche.
Cass. civ. n. 21588/2007
In tema di compravendita, l'acquirente di un qualsiasi bene ha diritto in qualità di proprietario, ad una completa utilizzazione di esso secondo la sua destinazione contrattuale e, quindi, anche a quelle modalità di uso soltanto potenziali, posto che una restrizione in tal senso, in contrasto con il principio generale della piena esplicazione del diritto del compratore sulla cosa acquistata (fatti salvi ovviamente i limiti imposti dall'ordinamento giuridico), potrebbe avere fondamento soltanto in una eventuale pattuizione intercorsa tra le parti. (Nella fattispecie, relativa alla vendita di un trattore tosaerba, si era doluta la società acquirente che fosse stato escluso che la mancata consegna del certificato di origine — necessario per il rilascio della carta di circolazione — costituisce inadempimento contrattuale del venditore; la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della corte di merito secondo cui quel certificato era irrilevante perché, non contemplando l'oggetto sociale della acquirente le attività agricole, era soltanto eventuale lo spostamento da un fondo all'altro attraverso la via pubblica del mezzo, viceversa destinato all'uso in luoghi privati).
Cass. civ. n. 14594/2007
Nei contratti aventi ad oggetto la consegna di una quantità di merce da una parte all'altra, la prova della consegna all'acquirente è libera, nel senso che essa può essere fornita con ogni mezzo, salvo i limiti imposti dalla legge, anche quando siano state rilasciate bolle di consegna; ne consegue che, nel caso in cui la sottoscrizione apposta su tali bolle sia stata disconosciuta, la parte può scegliere se proporre istanza di verificazione di scrittura privata, affidando all'esito del relativo procedimento la dimostrazione della consegna, oppure, alternativamente, chiedere di provare la consegna con altri mezzi, ivi inclusa la prova testimoniale (nella quale è peraltro ammesso il riferimento alle bolle), non potendosi risolvere in una limitazione delle facoltà probatorie della parte la predisposizione di una prova documentale astrattamente idonea a favorirla.
Cass. civ. n. 24786/2006
Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancata consegna della licenza di abitabilità impone una indagine tendente ad accertare la causa effettiva di tale situazione, posto che il suo omesso rilascio può dipendere da molteplici cause, quali una grave violazione urbanistica, la necessità di interventi edilizi oppure dall'esistenza di meri impedimenti o ritardi burocratici che non attengono alla oggettiva attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale. Pertanto l'eventuale relativo inadempimento del venditore può assumere connotazioni di diversa gravità senza necessariamente esser tale da dare luogo a risoluzione del contratto. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ravvisato una ipotesi di consegna di
aliud pro alio in relazione alla circostanza che il rilascio del certificato, di cui l'immobile mancava, avrebbe comportato la ristrutturazione completa del tetto, con una spesa pari a trenta milioni di lire, equivalente a quasi la metà del prezzo di vendita dell'immobile).
Cass. civ. n. 18117/2006
Poiché la carta di circolazione relativa ad un autobus, a norma del C.d.S., viene revocata nel caso che esso venga trasferito e può essere rilasciata all'acquirente soltanto previa dimostrazione del possesso di determinati requisiti e condizioni, l'obbligo del venditore di consegnare al compratore i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta dev'essere messo in relazione con detta particolare disciplina amministrativa. Il venditore non può essere, pertanto, chiamato a rispondere verso il compratore della mancata consegna della carta di circolazione, tenuto conto che questa deve essere rilasciata al compratore previa verifica dei requisiti di legge. Ne consegue che la clausola contrattuale che ponga a carico del venditore l'obbligo di consegnare la carta è nulla per impossibilità giuridica dell'oggetto, mentre le parti possono pattuire che sul venditore gravino le spese per il suo rilascio.
Cass. civ. n. 9207/2004
In tema di compravendita di autoveicoli, tra gli obblighi del venditore rientra, giusto quanto disposto dall'art. 1477 c.c., anche quello della consegna dei documenti relativi all'uso della cosa venduta, tra cui il «foglio complementare» qualora si tratti di un veicolo iscritto al pubblico registro automobilistico (nel caso di specie, un carrello stradale); il venditore è pertanto responsabile se, non essendo in possesso dei documenti da consegnare insieme al bene, non si attivi per entrarne in possesso e provvedere tempestivamente alla loro consegna.
Cass. civ. n. 4513/2001
In tema di promessa di vendita, qualora il contratto preliminare preveda espressamente che il saldo del prezzo debba essere corrisposto dal promissario acquirente (non alla stipula del definitivo ma) alla consegna dell'appartamento e tale consegna sia prevista in data anteriore rispetto a quella fissata per la redazione dell'atto pubblico, rientra tra le obbligazioni gravanti sul promittente venditore anche quella di allegare il certificato di abitabilità dell'immobile contestualmente alla consegna dell'appartamento (e non anche in sede di stipula dell'atto definitivo), stante il nesso sinallagmatico che lega le prestazioni del promissario acquirente (versamento del prezzo) e dello stesso promittente venditore (consegna della cosa con contestuale messa a disposizione dei documenti relativi alla proprietà ed all'uso della cosa negoziata, tra cui, appunto il certificato di abitabilità, indispensabile alla piena realizzazione della funzione socio-economica del contratto).
Cass. civ. n. 11756/2000
Nelle vendite a catena di autoveicoli, il principio dell'autonomia di ciascuna vendita, pur non consentendo di trasferire automaticamente nei confronti del primo venditore l'azione risarcitoria esercitata da taluno dei successivi compratori, che si ritenga danneggiato a causa dell'omessa o ritardata consegna dei documenti che consentono la circolazione dell'autoveicolo, non impedisce al rivenditore di proporre nei confronti del proprio venditore domanda di risarcimento del danno, ravvisabile anche in quello da lui risarcito al suo avente causa, quando tra l'inadempimento del venditore a monte e tale danno sussista il necessario rapporto di causalità; tale rapporto non è escluso dalla consapevolezza, da parte del primo acquirente dell'indisponibilità in tempi ragionevoli dei documenti, potendo ciò configurare soltanto un suo eventuale concorso di colpa.
Cass. civ. n. 8880/2000
Il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, in assenza di patti contrari, ha l'obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità senza della quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale, e tale requisito giuridico essenziale ai fui del legittimo godimento e della commerciabilità del bene non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e da altro, in quanto chi acquista un immobile — salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico — ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità; conseguentemente la mancata consegna di tale licenza implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile ovvero costituire il fondamento dell'
exceptio prevista dall'art. 1460 c.c., per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l'immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato.
Cass. civ. n. 2989/2000
L'acquirente di un autoveicolo — per il cui acquisto è sufficiente l'incontro anche verbale dei consensi — non ha diritto, per godere o disporre del mezzo trasferendolo a terzi, di pretendere che il venditore regolarizzi il precedente acquisto a suo favore nel Pra, se questi gli ha consegnato carta di circolazione, foglio complementare e dichiarazione autenticata di vendita, perché tali documenti sono sufficienti ai predetti fini.
Cass. civ. n. 1960/2000
In caso di vendite successive dello stesso bene, qualora uno dei venditori venga meno al proprio obbligo primario, nascente dalla disposizione dell'art. 1477 c.c., di consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà ed all'uso della cosa venduta, il danno si ripercuote su tutta la serie dei trasferimenti successivi, nonostante l'autonomia dei singoli contratti, e il contraente in buona fede è legittimato a chiedere il risarcimento nei confronti del primo venditore inadempiente, sulla base dei rapporti obbligatori di garanzia che legano a catena i vari contraenti.
Cass. civ. n. 3626/1999
L'obbligo della consegna immediata della cosa, che il promittente assuma nel contratto preliminare di vendita, non si configura come un'esecuzione anticipata del contratto definitivo, ma come una specifica ed autonoma obbligazione del preliminare stesso; sicché, ove totalmente o parzialmente inosservato, è regolato non già dalle specifiche disposizioni sulla compravendita, quali quelle riguardanti i termini e le condizioni dell'azione di garanzia per vizi (art. 1495 c.c.), bensì dalle norme generali in materia di inadempimento delle obbligazioni ed in particolare di vizi del bene consegnato, sicché l'acquirente, come qualsiasi creditore in genere, può domandare la risoluzione del contratto per inadempimento.
Cass. civ. n. 5963/1996
In tema di vendita di autoveicoli, ricorre l'ipotesi di vendita di
aliud pro alio, che legittima l'esperimento dell'azione generale di risoluzione
ex art. 1453 c.c., quando l'autoveicolo non possa assolvere alla funzione economico-sociale sua propria della circolazione sulle pubbliche vie a causa della contraffazione dei documenti di cui per legge deve essere dotato.
Cass. civ. n. 5786/1996
L'art. 1477 comma terzo c.c., applicabile anche alla vendita di autoveicoli impone al venditore l'obbligo di consegnare al compratore insieme con la cosa venduta non solo il libretto di circolazione ed il foglio complementare ma altresì la dichiarazione di vendita autenticata la quale, ove non siano trascritti i trapassi intermedi, deve provenire dal soggetto che risulti proprietario dell'automezzo in base all'intestazione del P.R.A., in modo che il compratore sia in grado di provvedere al formale trasferimento a proprio nome ed abbia cosa (pur non essendo necessaria la trascrizione per la validità del trasferimento) la possibilità di godimento e di scambio del veicolo. L'inadempimento di tale obbligo, lesivo di un aspetto importante del diritto di proprietà, può comportare la risoluzione del contratto in danno al venditore.
Cass. civ. n. 953/1995
Nella negoziazione di beni immobili con destinazione residenziale, fra i documenti relativi alla proprietà ed all'uso della cosa negoziata che il promittente o l'alienante deve mettere a disposizione del promissario o dell'acquirente, a norma dell'art. 1477, comma 3, c.c., è compreso il certificato di abitabilità, in quanto, di massima, il possesso di tale documento è indispensabile ai fini della piena realizzazione della funzione socio-economica del contratto. L'introduzione nel sistema legislativo della licenza di abitabilità per gli edifici a destinazione residenziale non risale al R.D. 27 luglio 1934, n. 1265 (artt. 220 e 221), ma, almeno, alla L. 22 dicembre 1898, n. 5849, la quale, nell'art. 39, in seguito trasfuso nell'art. 69 del R.D. 1 agosto 1907, n. 636, prescrisse che «le case di nuova costruzione, od in parte rifatte, non possono essere abitate se non dopo autorizzazione del sindaco» e predeterminò le condizioni per il rilascio di tale provvedimento.
Cass. civ. n. 3826/1994
L'obbligo del venditore di un autoveicolo di consegnare all'acquirente ai sensi dell'art. 1477 c.c. i documenti necessari per l'uso e la circolazione del veicolo comporta, qualora siano stati trasmessi soltanto dei documenti con efficacia provvisoria (nella specie, foglio di via), che il venditore debba provvedere, salvo patto contrario, al loro rinnovo, fino a quando non avvenga la consegna dei documenti definitivi (carta di circolazione) alla quale egli è comunque tenuto, costituendo i primi una surrogazione temporanea dei secondi. (Nella specie, la Corte Suprema nell'enunciare l'esposto principia ha annullato la sentenza del merito, per avere omesso di accertare la configurabilità, o meno, della violazione del dovere di correttezza agli effetti del secondo comma dell'art. 1227 c.c. con riguardo al comportamento del compratore, che aveva omesso di avvisare il venditore della scadenza del documento provvisorio senza il rilascio di quello definitivo).
Cass. civ. n. 1981/1983
Il compratore ha il dovere di ricevere la cosa acquistata e di mettere così il venditore in grado di liberarsi dalla relativa obbligazione della consegna, ma una
mora accipiendi del compratore può configurarsi solo dopo la scadenza del termine contrattuale all'uopo stabilito dalle parti o altrimenti determinato dalla legge e sempre che la consegna della cosa sia stata offerta dal venditore al compratore nei modi di legge, ovvero quest'ultimo non abbia compiuto quanto necessario per mettere il venditore in condizione di adempiere la suindicata obbligazione.
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