La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 1517 del 19 gennaio 2022, è tornata sul tema della c.d. azione estimatoria, svolgendo un interessante ragionamento relativo alla funzione di questa azione e fornendo un’importante indicazione operativa utile per determinare il quantum della riduzione.
Al fine di comprendere quanto recentemente affermato, va però ricordato in via preliminare in cosa consiste l’azione estimatoria e quando essa sia esperibile.
Ebbene, tale azione, conosciuta anche come “actio quanti minoris”, è una delle c.d. azioni edilizie, cioè dei rimedi previsti dall’art. 1492 c.c. per tutelare l’acquirente che, solo dopo la stipula del contratto di compravendita, si accorge dell’esistenza di vizi della cosa, cioè di preesistenti imperfezioni materiali che rendono la cosa inidonea all’uso cui è destinata (c.d. vizi funzionali) oppure che ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore (c.d. vizi strutturali).
Ai fini dell’esperibilità di siffatta azione è necessario che i vizi non fossero preventivamente conosciuti dal compratore e che non fossero comunque facilmente riconoscibili (oppure che il venditore abbia espressamente dichiarato il bene esente da vizi anche se riconoscibili): se il compratore conosce i vizi, infatti, la garanzia non ha ragione di esistere in quanto si presume che egli abbia inteso acquistare il bene nello stato in cui si trovava, quindi viziato.
Altra condizione di esperibilità dell’azione è che non sia stata già esercitata l’azione redibitoria, cioè quella volta alla risoluzione del contratto.
Infine, al fine di ottenere la riduzione del prezzo, il compratore rispettare i termini di decadenza e prescrizione, denunciando i vizi entro otto giorni dalla scoperta e agendo in giudizio entro un anno dalla consegna del bene.
Tanto ricordato, è possibile chiedersi di quanto possa essere ridotto il prezzo per l’acquirente di un bene viziato.
A tali riguardi, la Suprema Corte – in ossequio ad un risalente orientamento giurisprudenziale (cfr. Cass., n. 2231/1966 e Cass., n. 767/1957) – ha di recente precisato che il “il compratore che sceglie questo rimedio ha diritto alla differenza di valore determinata dai vizi stessi, riferita non al valore obiettivo della cosa, ma al prezzo convenuto”.
Tale conclusione discende dalla funzione dell’azione estimatoria: essa infatti mira a ristabilire il rapporto di corrispettività economica tra prestazione e controprestazione, in funzione ei vizi della cosa venduta e del prezzo pattuito, sicchè è a quest’ultimo che va riferita la differenza di valore.
Lo specifico caso giunto al vaglio della Suprema Corte riguardava l’acquisto di un’unità immobiliare. Solo a seguito del rogito, nello specifico, gli acquirenti avevano appreso della necessità di effettuare alcuni importanti lavori di manutenzione straordinaria delle strutture portanti dell’edificio condominiale e avevano pertanto agito in giudizio per ottenere la riduzione del prezzo.
Il Tribunale aveva tuttavia rigettato la domanda e gli acquirenti ne avevano impugnato la sentenza.
La Corte d’appello, in seguito, aveva accolto il gravame, riconoscendo agli appellanti, a titolo di riduzione del prezzo, la somma di oltre 21.000 euro, corrispondente alla quota a carico degli acquirenti in relazione ai lavori fatti per il ripristino della normale fruibilità dell’immobile nel suo complesso.
La venditrice dell’immobile, dunque, aveva proposto ricorso, dolendosi – per quanto ora pertinente – del quantum della somma riconosciuta agli acquirenti a titolo di riduzione del prezzo: secondo la prospettazione della ricorrente, infatti, la misura della riduzione doveva corrispondere alla differenza di valore determinata dal vizio rispetto al valore oggettivo dell’immobile.
La Cassazione, nel ritenere tale censura infondata, ha precisato quanto sintetizzato supra.
La differenza di valore determinata dai vizi va riferita non al valore obiettivo della cosa ma al prezzo convenuto.
