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Articolo 2645 bis Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 25/09/2024]

Trascrizione di contratti preliminari

Dispositivo dell'art. 2645 bis Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO SESTO - Della tutela dei diritti → Titolo I - Della trascrizione → Capo I - Della trascrizione degli atti relativi ai beni immobili

I contratti preliminari aventi a oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'articolo 2643, anche se sottoposti a condizione [1353] o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata [2702] con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente [2703; 214, 220 c.p.c.](1).

La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta a ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti [2932], prevale sulle trascrizioni e iscrizioni [2808, 2827] eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare [2775 bis, 2825 bis](2).

Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2)(3).

I contratti preliminari aventi a oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti, la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi.

Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso. Non appena l'edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni [1117]. L'eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti.

Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5 si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura.

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) La disposizione in esame, come originariamente formulata nel D. L. 31 dicembre 1996, n. 669, prevedeva la facoltatività della trascrizione dei contratti preliminari sanciti dal 1 comma dell'art. 2643, ma in sede di conversione, attraverso la legge 28 febbraio 1997, n. 30, si è ampliata ulteriormente la portata innovativa della norma, stabilendo l'obbligatorietà della trascrizione. L'estensione del regime di pubblicità legale a contratti ad efficacia obbligatoria, quindi oltre i già previsti contratti ad efficacia reale, ha una notevole rilevanza (v. 1376). L'obbligo di trascrizione non può prescindere da un requisito formale basilare: il preliminare deve rivestire la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente.
(2) La norma consente alla trascrizione del contratto preliminare di prevalere su tutte le trascrizioni successive relative al medesimo immobile, a condizione che il preliminare si concretizzi in un negozio definitivo. In tale situazione sono perciò evidenti gli effetti favorevoli per il promissario acquirente, in quanto, se egli trascrive un preliminare che poi ottiene realizzazione attraverso il contratto definitivo o tramite l'esecuzione giudiziale ex art. 2932, è sicuramente preferito rispetto a colui che trascrive in un momento successivo un contratto definitivo avente ad oggetto il bene in questione.
(3) I termini di decadenza qui esplicitati si sono resi necessari per evitare che il periodo utile alla trascrizione del contratto preliminare si dilatasse troppo nel tempo.

Ratio Legis

La disposizione in esame è stata introdotta recentemente (v. 2645 bis nota (1)) ed estende le garanzie del sistema della trascrizione anche ai preliminari (v. 1351) dei contratti ex art. 2643, tutelando così in modo più efficace sia il promissario acquirente, la cui trascrizione prevarrà su iscrizioni pregiudizievoli (come ad esempio l'ipoteca) successive al preliminare trascritto, sia i terzi che trarranno vantaggio dalla pubblicità legale.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 2645 bis Codice Civile

Cass. civ. n. 15879/2019

Nel sistema tavolare, l'effetto prenotativo dell'annotazione del contratto preliminare di compravendita immobiliare - previsto dall'art. 12 r.d. n. 499 del 1929, cosi come modificato dall'art. 3, comma 8 d.l. n. 669 del 1996, conv. in legge n. 30 del 1997 - viene meno in caso di accoglimento della domanda di simulazione assoluta del medesimo preliminare, anch'essa annotata agli effetti dell'art. 2645 bis c.c., con la conseguenza che le ipoteche "prenotate" dopo l'annotazione del preliminare, ma anteriormente all'intavolazione del contratto definitivo, risultano prevalenti rispetto a quest'ultimo.
(Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 15879 del 13 giugno 2019)

Cass. civ. n. 2189/2018

In tema di imposta di registro, in presenza di opere abusive, il valore del compendio immobiliare compravenduto va determinato in base al comune apprezzamento di mercato delle stesse, tenuto conto, da una parte, che la commissione di abusi edilizi non può tradursi in una ragione di trattamento di favore e, dall'altra, che il principio generale, dettato dall'art. 2645-bis, comma 6, c.c., secondo cui si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, è applicabile anche in materia fiscale.
(Cassazione civile, Sez. VI-5, ordinanza n. 2189 del 30 gennaio 2018)

Cass. civ. n. 1797/2017

Affinchè il contratto preliminare contenente una clausola di riserva di nomina in favore di terzo, non menzionata nella relativa nota di trascrizione, possa produrre comunque l’effetto prenotativo nei confronti dell’”electus”, anche quanto alle ipoteche iscritte contro il promittente alienante nel lasso di tempo che intercorre tra la trascrizione del contratto preliminare e quella del contratto definitivo, è necessario - ed, al contempo, sufficiente - che la dichiarazione di nomina venga trascritta entro il termine stabilito nello stesso preliminare e, comunque, entro quello previsto nell’art. 2645 bis, comma 3, c.c., e non occorrendo, invece, che la riserva suddetta risulti dalla nota di trascrizione del preliminare, giacché la certezza del collegamento tra questo ed il definitivo è assicurata dalla menzione, nel primo, della riserva di nomina, nonché dalla trascrizione del preliminare, del definitivo e della dichiarazione di nomina, la quale ha solo l’effetto di far acquistare “ex tunc” all’eletto la qualifica di soggetto negoziale del contratto, già perfezionato in tutti i suoi elementi.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1797 del 24 gennaio 2017)

Cass. civ. n. 26102/2016

Gli effetti della trascrizione del preliminare, ai sensi dell'art. 2645 bis, comma 1, c.c. si estendono anche alle trascrizioni di pignoramenti o sequestri ed alle iscrizioni di ipoteche giudiziali, con la conseguenza che queste, qualora siano successive alla trascrizione del preliminare, sono inopponibili al promissario acquirente, alle condizioni, per gli effetti e nei limiti di cui allo stesso art. 2645 bis c.c., commi 2 e 3, c.c..
–
La disposizione dell’art. 2645 bis c.c., secondo cui la trascrizione del preliminare non si può eseguire se non in forza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, comporta che l'interessato, quando l'atto soggetto a trascrizione sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticità, provveda all'accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo attraverso l'integrazione della scrittura con la sentenza egli potrà ottenere l'effetto della prenotazione dell'opponibilità ai terzi della (futura) trascrizione del definitivo, con decorrenza dalla data in cui è stata trascritta la domanda di accertamento.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 26102 del 19 dicembre 2016)

Cass. civ. n. 22454/2014

In tema di trascrizione del contratto preliminare, l'inutile decorso del termine triennale di cui all'art. 2645 bis, terzo comma, cod. civ., in quanto modalità cronologica intrinsecamente connessa all'effetto prenotativo ad essa correlato, è rilevabile d'ufficio, rispondendo a ragioni di pubblico interesse il ripristino del regime di libera disposizione e circolazione dei beni.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 22454 del 22 ottobre 2014)

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Consulenze legali
relative all'articolo 2645 bis Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

A. R. chiede
mercoledì 11/10/2023
“Buongiorno. E' possibile stipulare un contratto di locazione con patto di riscatto dove il conduttore sarà uno degli eredi del cespite locato? E dopo quanti anni dovrà essere riscattato il bene immobile locato? E' preferibile adottare la formula rent to buy? Grazie.

Inoltre, alcuni eredi si avvantaggiano ingiustamente di lasciti di somme liquide ed in generale, vengono favoriti perchè di fatto mantenuti, domanda: è possibile contestare tale condotta ? Se uno degli eredi percepisce di fatto una rendita provenienti da locazioni immobiliari già da 18 anni essendo nudo prorpitario dal 2015? Non si tratta di donazioni in questo caso? Quale posizione consigliate di adottare? Grazie”
Consulenza legale i 26/10/2023
La prima domanda che viene posta necessita di distinguere a seconda che si tratti di successione già aperta o meno.
Nel caso di specie, chi pone il quesito ha precisato che l’immobile che si vuole prendere in locazione non fa parte di una successione già aperta, il che consente di poter dire che non sussiste alcun impedimento giuridico ad avvalersi dell’una o dell’altra fattispecie contrattuale, pur se il conduttore o l’acquirente dell’immobile verrà individuato in colui che in futuro sarà chiamato all’eredità del concedente.
Quest’ultimo, infatti, finchè è in vita, è del tutto libero, di decidere come e con chi concludere contratti, non potendo di certo influire su tale scelta la circostanza che l’altra parte negoziale in futuro si troverà nella posizione di chiamato alla sua eredità.

Per quanto concerne la scelta del tipo di negozio giuridico da concludere, ovvero se una locazione con opzione di acquisto ovvero un contratto di rent to buy, va detto che, in fondo, entrambe le tipologie contrattuali assolvono alla medesima funzione, trattandosi di contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di un immobile.
Tra i due contratti, comunque, si ritiene sia da preferire il contratto di rent to buy (disciplinato dall’art. 23 del D.l. 12.09.2014 n. 133, conv. Con Legge 11.11.2014 n. 164), tenuto conto che, pur in presenza di strumenti (quali la locazione, l’opzione di acquisto, la vendita con riserva di proprietà) che già avrebbero consentito di perseguire analoghi risultati, il legislatore ha avvertito la necessità di disciplinare questa nuova tipologia contrattuale in considerazione del disfavore che gli operatori del settore immobiliare hanno manifestato verso operazioni implicanti l’applicazione della disciplina vincolistica della locazione nonché per ovviare al rischio che, nel corso del contratto, il proprietario locatore potesse subire il pignoramento dell’immobile locato, così vanificando l’aspettativa di acquisto del conduttore.

In particolare, entrambe le tipologie contrattuali si caratterizzano per l’immediata concessione del godimento di un immobile con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine predeterminato.
Tuttavia, a differenza di ciò che avviene per la locazione con opzione di acquisto, nel caso del rent to buy il canone versato dal conduttore viene in parte imputato al godimento dell’immobile ed in parte al corrispettivo del trasferimento.
L’effetto positivo di tale diversa imputazione, che dovrà essere previamente determinata nel contratto, sta nel fato che se il conduttore non volesse o non potesse per qualsivoglia motivo acquistare la proprietà del bene, il concedente (o i suoi eredi, come nel caso che qui si vuole prospettare) sarà tenuto a restituire una parte del corrispettivo incassato.
Ciò perché, come si è appena detto, le prestazioni periodiche eseguite dal conduttore non compensano esclusivamente il godimento del bene, come avviene per i canoni di locazione, ma anche l’acquisto della proprietà, sicchè se l’acquisto non segue, una parte delle somme pagate deve essere restituita.

Altro aspetto che fa preferire il contratto di rent to buy alla locazione è la circostanza che il primo può essere trascritto ex art. 2645 bis c.c., ovvero secondo le modalità della trascrizione del preliminare di vendita immobiliare, con la conseguenza che tale trascrizione andrà a prevalere su quelle derivanti da qualunque atto di acquisto di diritti a favore di terzi sul medesimo bene, avvenute in data successiva (in questo modo il conduttore non corre il pericolo che, durante l’esecuzione del contratto, il concedente possa alienare o anche decidere di donare a terzi il bene o subire un pignoramento).
Si tenga presente, tuttavia, che l’efficacia della trascrizione del rent to buy è limitata nel tempo, tenuto conto che l’acquisto definitivo dovrà essere trascritto entro un termine massimo di dieci anni (si risponde così a quella parte del quesito ove si chiede dopo quanti anni dovrà essere riscattato il bene immobile locato).
Dispone, infatti, il terzo comma dell’art. 23 del D.l. 12.09.2014 n. 133 che “ll termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni”.

Altro aspetto che fa preferire l’adozione del modello contrattuale del rent to buy (a parte la circostanza che la relativa disciplina contiene un’apposita tutela a favore del conduttore per il caso di fallimento del concedente, ciò che ovviamente vale solo per alcuni particolari casi), è la possibilità di fare ricorso al disposto di cui all’art. 2932 del c.c. per il caso in cui all’esercizio del diritto di acquistare non faccia seguito l’immediato trasferimento della proprietà all’acquirente.
Pertanto, sarà possibile agire in giudizio onde ottenere una sentenza che faccia luogo della mancata prestazione del consenso da parte del concedente venditore, ipotesi questa da non sottovalutare se nel frattempo dovesse aprirsi la successione e gli altri eredi volessero accampare dei pretesti per non trasferire quel bene.

Passando alla seconda parte del quesito, si chiede sostanzialmente di prendere in considerazione se vi è possibilità di pretendere che gli altri potenziali chiamati all’eredità conferiscano in collazione tutte quelle somme di cui in vita si sono arricchiti, sia direttamente che indirettamente.
La risposta va individuata nelle norme che disciplinano proprio la collazione, e precisamente gli artt. 737 e ss. c.c.
In particolare, può di certo affermarsi che, ex art. 742 del c.c., non sono in alcun modo soggette a collazione le spese di mantenimento.
Per quanto concerne, invece, i “lasciti” (forse più che di lasciti è corretto parlare di “regalie”), può dirsi che se si tratta di piccole regalie, delle quali peraltro è difficile rinvenire traccia formale, allora anche per queste non può sorgere alcun obbligo di collazione.
Diverso è il discorso per i canoni di locazione immobiliari di cui soltanto uno dei figli ha indirettamente beneficiato, e precisamente il nudo proprietario dell’immobile relativamente al quale vengono riscossi.
Per tali somme, infatti, se si dispone di documentazione atta a provare con certezza che le stesse sono confluite gratuitamente nel patrimonio di un determinato soggetto, vi è obbligo di collazione in sede successoria (il che significa che di tali somme si dovrà tener conto in sede di ricostruzione della massa ereditaria onde determinare, ex art. 556 del c.c., il valore della quota disponibile e, per converso, il valore della quota di riserva a cui ha diritto ciascun legittimario).
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Rosalba A. chiede
domenica 02/05/2021 - Piemonte
“Buongiorno,
la mia domanda è la seguente:

l'agenzia delle entrate ha fatto richiesta di ipoteca su un bene immobiliare a causa di cartelle impagate senza specificarne però di dati catastali.
La proprietà ha fatto opposizione ed il giudice ha rinviato l'udienza di circa tre mesi chiedendo che gli venisse fornito l'elenco di tutti i beni di cui è proprietario.
Tra gli immobili ve ne è uno che è stato promesso in vendita e per il quale l'acquirente ha già pagato il prezzo ma il rogito non è stato ancora fatto e sarà comunque a breve molto probabilmente prima della data in cui è stata fissata l'udienza .
Nell'elenco che la proprietà dovrà fornire al giudice, dovrà anche inserire questo immobile oggetto di compravendita o può ometterlo in quanto già pagato? Preciso che comunque non ne ha il possesso perchè occupato da tempo dal futuro proprietario.
In attesa di risposta, porgo distinti saluti.”
Consulenza legale i 14/05/2021
Prima di rispondere alla domanda posta, occorre fare una breve premessa sull’istituto della trascrizione, che appare dirimente ai fini del caso che ci occupa.
L’art 2645 bis c.c. consente di trascrivere i preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai nn. 1, 2, 3, 4 dell’art 2643 c.c. e dunque anche del preliminare di compravendita immobiliare.
Grazie all’introduzione dell’art. 2645 bis c.c., la trascrizione del successivo contratto definitivo o di altro atto che costituisca esecuzione del preliminare trascritto, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del preliminare stesso.
La norma attribuisce alla suddetta trascrizione del preliminare un’efficacia “prenotativa” analoga a quella prevista per le domande giudiziali.
La trascrizione del preliminare, infatti, consente di anticipare gli effetti della trascrizione del definitivo in modo tale da evitare che, nel tempo intercorrente fra le due trascrizioni, possano essere costituiti diritti di terzi opponibili al promissario acquirente, conseguentemente, nei rapporti con i terzi, è come se l’atto fosse stato trascritto nel momento in cui si è operata la trascrizione del preliminare.
L’effetto prenotativo della trascrizione non è tuttavia illimitato nel tempo.
La norma prevede infatti che “Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2)”

Se, infatti, il suddetto vincolo fosse illimitato l’effetto prenotativo del promittente alienante toglierebbe inderogabilmente il bene facente dal patrimonio ai creditori e ciò sarebbe in contrasto con l’art. 2740 c.c.

Alla luce di quanto sopra, e nel rispondere alla domanda posta, è possibile affermare che se il contratto preliminare è stato trascritto antecedentemente all’iscrizione dell’ipoteca ed il contratto definitivo di compravendita verrà stipulato entro tre anni dalla data di trascrizione del preliminare, il contratto definitivo di compravendita avrà prevalenza nei confronti dell’ipoteca che sarà così inefficace nei confronti del promissario acquirente.
Nel caso di omessa trascrizione del preliminare, invece, l’ipoteca iscritta sarà prevalente ed avrà efficacia anche nei confronti del promissario acquirente-

Più specificatamente dunque il bene immobile oggetto di preliminare, essendo ancora formalemente di proprietà del debitore ipotecato, andrà comunque indicato nell’elenco dei beni del debitore ipotecato.

Tuttavia, nel caso di trascrizione del preliminare antecedentemente all’iscrizione dell’ipoteca andrà sottoposta al giudice la documentazione attestante l’avvenuta trascrizione del preliminare in data antecedente all’iscrizione dell’ipoteca, ai fini di una corretta valutazione dell'efficacia di quest'ultima nei confronti del terzo.

Nel caso di omessa trascrizione, trattandosi di bene sul quale non grava un vincolo di prenotazione opponibile a terzi (perché non pubblicizzato con regolare trascrizione) il bene andrà indicato nell’elenco. Si ritiene che sia comunque opportuno evidenziare la sussistenza del preliminare di acquisto, ma con scarsa possibilità che lo stesso venga considerato ai fini della prevalenza rispetto all’ipoteca.


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