Articolo 2645 bis Codice Civile

Il testo dell’art. 2645 bis c.c. risulta abbastanza chiaro, disponendo esplicitamente al comma 3 che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano in ogni caso allorchè “…entro tre anni dalla trascrizione predetta non sia eseguita la trascrizione del contratto
definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto
preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2)…”.
In effetti è discussa l’ammissibilità di una proroga convenzionale del termine d’adempimento fissato dalle parti, anche nel rispetto del limite massimo triennale, ma si ritiene debba accogliersi la tesi negativa, confermata peraltro dalla Corte di Cassazione, Sez. II civile, con sentenza n. 22454 del 22.10.2014, così massimata:
“In tema di trascrizione del contratto preliminare, l’inutile decorso del termine triennale di cui all’art. 2645 bis , terzo comma, cod. civ., in quanto modalità cronologica intrinsecamente connessa all’effetto prenotativo ad essa correlato, è rilevabile d’ufficio, rispondendo a ragioni di pubblico interesse il ripristino del regime di libera disposizione e circolazione dei beni”.

E’ indiscusso, infatti, che il primo effetto della trascrizione del contratto preliminare sia quello di c.d. prenotazione, in quanto detta trascrizione non opera automaticamente rispetto al momento della pubblicità del definitivo, ma determina una sorta di prenotazione che varrà ai fini della pubblicità soltanto nel momento in cui l’intera vicenda traslativa si sarà verificata.
Ciò trova spiegazione nel fatto che, in linea di principio, la trascrizione del contratto preliminare, in quanto contratto ad effetti obbligatori, non può di per sé prevalere su alienazioni ed ipoteche, anche se trascritte o iscritte successivamente.
E’ solo la trascrizione del definitivo (o della sentenza che ne ha prodotto gli effetti ex art. 2932 del c.c.) quella realmente opponibile, la quale godrà appunto della retrodatazione degli effetti alla data di trascrizione del contratto preliminare, come dispone espressamente il secondo comma dell’art. 2645 bis c.c.

In altri termini, opponibile ai terzi non è il contratto preliminare in sé, ma la sequenza contratto preliminare-contratto definitivo.
Ora, tale effetto prenotativo ha, come dispone il citato comma 3 della norma in esame, durata limitata nel tempo (si parla di una efficacia a termine), in quanto è destinata a venire meno se non si salda con quella del definitivo o dell’altro atto che costituisce, comunque, esecuzione del preliminare o della sentenza ex art. 2932 c.c.
Peraltro, deve osservarsi che il dies a quo da cui far decorrere tale termine massimo è quello corrispondente alla data in cui si effettua la trascrizione del preliminare, il che significa che se, ad esempio, Tizio e Caio stipulano in data 31.12.2024 un contratto preliminare che viene trascritto solo in data 7 gennaio 2025, fissando la data per la stipula del contratto definitivo al 31.12.2027, l’efficacia prenotativa della trascrizione del preliminare si manterrà fino al 7 gennaio 2028 e non fino al 31.12.2025.

Al contrario, se il termine fissato dalle parti per la stipula del definitivo va oltre il triennio dalla trascrizione del preliminare (anche a seguito di un eventuale rinvio del termine originariamente pattuito, come si vorrebbe fare nel caso in esame), decorsi tre anni dalla trascrizione del preliminare cade automaticamente il c.d. effetto prenotativo (senza la necessità di alcuna ulteriore pubblicità dichiarativa), con la conseguenza che la trascrizione del definitivo non potrà più saldarsi con quella del preliminare e che, su di essa, prevarranno le trascrizioni o iscrizioni medio tempore effettuate.

La prima domanda che viene posta necessita di distinguere a seconda che si tratti di successione già aperta o meno.
Nel caso di specie, chi pone il quesito ha precisato che l’immobile che si vuole prendere in locazione non fa parte di una successione già aperta, il che consente di poter dire che non sussiste alcun impedimento giuridico ad avvalersi dell’una o dell’altra fattispecie contrattuale, pur se il conduttore o l’acquirente dell’immobile verrà individuato in colui che in futuro sarà chiamato all’eredità del concedente.
Quest’ultimo, infatti, finchè è in vita, è del tutto libero, di decidere come e con chi concludere contratti, non potendo di certo influire su tale scelta la circostanza che l’altra parte negoziale in futuro si troverà nella posizione di chiamato alla sua eredità.

Per quanto concerne la scelta del tipo di negozio giuridico da concludere, ovvero se una locazione con opzione di acquisto ovvero un contratto di rent to buy, va detto che, in fondo, entrambe le tipologie contrattuali assolvono alla medesima funzione, trattandosi di contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di un immobile.
Tra i due contratti, comunque, si ritiene sia da preferire il contratto di rent to buy (disciplinato dall’art. 23 del D.l. 12.09.2014 n. 133, conv. Con Legge 11.11.2014 n. 164), tenuto conto che, pur in presenza di strumenti (quali la locazione, l’opzione di acquisto, la vendita con riserva di proprietà) che già avrebbero consentito di perseguire analoghi risultati, il legislatore ha avvertito la necessità di disciplinare questa nuova tipologia contrattuale in considerazione del disfavore che gli operatori del settore immobiliare hanno manifestato verso operazioni implicanti l’applicazione della disciplina vincolistica della locazione nonché per ovviare al rischio che, nel corso del contratto, il proprietario locatore potesse subire il pignoramento dell’immobile locato, così vanificando l’aspettativa di acquisto del conduttore.

In particolare, entrambe le tipologie contrattuali si caratterizzano per l’immediata concessione del godimento di un immobile con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine predeterminato.
Tuttavia, a differenza di ciò che avviene per la locazione con opzione di acquisto, nel caso del rent to buy il canone versato dal conduttore viene in parte imputato al godimento dell’immobile ed in parte al corrispettivo del trasferimento.
L’effetto positivo di tale diversa imputazione, che dovrà essere previamente determinata nel contratto, sta nel fato che se il conduttore non volesse o non potesse per qualsivoglia motivo acquistare la proprietà del bene, il concedente (o i suoi eredi, come nel caso che qui si vuole prospettare) sarà tenuto a restituire una parte del corrispettivo incassato.
Ciò perché, come si è appena detto, le prestazioni periodiche eseguite dal conduttore non compensano esclusivamente il godimento del bene, come avviene per i canoni di locazione, ma anche l’acquisto della proprietà, sicchè se l’acquisto non segue, una parte delle somme pagate deve essere restituita.

Altro aspetto che fa preferire il contratto di rent to buy alla locazione è la circostanza che il primo può essere trascritto ex art. 2645 bis c.c., ovvero secondo le modalità della trascrizione del preliminare di vendita immobiliare, con la conseguenza che tale trascrizione andrà a prevalere su quelle derivanti da qualunque atto di acquisto di diritti a favore di terzi sul medesimo bene, avvenute in data successiva (in questo modo il conduttore non corre il pericolo che, durante l’esecuzione del contratto, il concedente possa alienare o anche decidere di donare a terzi il bene o subire un pignoramento).
Si tenga presente, tuttavia, che l’efficacia della trascrizione del rent to buy è limitata nel tempo, tenuto conto che l’acquisto definitivo dovrà essere trascritto entro un termine massimo di dieci anni (si risponde così a quella parte del quesito ove si chiede dopo quanti anni dovrà essere riscattato il bene immobile locato).
Dispone, infatti, il terzo comma dell’art. 23 del D.l. 12.09.2014 n. 133 che “ll termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni”.

Altro aspetto che fa preferire l’adozione del modello contrattuale del rent to buy (a parte la circostanza che la relativa disciplina contiene un’apposita tutela a favore del conduttore per il caso di fallimento del concedente, ciò che ovviamente vale solo per alcuni particolari casi), è la possibilità di fare ricorso al disposto di cui all’art. 2932 del c.c. per il caso in cui all’esercizio del diritto di acquistare non faccia seguito l’immediato trasferimento della proprietà all’acquirente.
Pertanto, sarà possibile agire in giudizio onde ottenere una sentenza che faccia luogo della mancata prestazione del consenso da parte del concedente venditore, ipotesi questa da non sottovalutare se nel frattempo dovesse aprirsi la successione e gli altri eredi volessero accampare dei pretesti per non trasferire quel bene.

Passando alla seconda parte del quesito, si chiede sostanzialmente di prendere in considerazione se vi è possibilità di pretendere che gli altri potenziali chiamati all’eredità conferiscano in collazione tutte quelle somme di cui in vita si sono arricchiti, sia direttamente che indirettamente.
La risposta va individuata nelle norme che disciplinano proprio la collazione, e precisamente gli artt. 737 e ss. c.c.
In particolare, può di certo affermarsi che, ex art. 742 del c.c., non sono in alcun modo soggette a collazione le spese di mantenimento.
Per quanto concerne, invece, i “lasciti” (forse più che di lasciti è corretto parlare di “regalie”), può dirsi che se si tratta di piccole regalie, delle quali peraltro è difficile rinvenire traccia formale, allora anche per queste non può sorgere alcun obbligo di collazione.
Diverso è il discorso per i canoni di locazione immobiliari di cui soltanto uno dei figli ha indirettamente beneficiato, e precisamente il nudo proprietario dell’immobile relativamente al quale vengono riscossi.
Per tali somme, infatti, se si dispone di documentazione atta a provare con certezza che le stesse sono confluite gratuitamente nel patrimonio di un determinato soggetto, vi è obbligo di collazione in sede successoria (il che significa che di tali somme si dovrà tener conto in sede di ricostruzione della massa ereditaria onde determinare, ex art. 556 del c.c., il valore della quota disponibile e, per converso, il valore della quota di riserva a cui ha diritto ciascun legittimario).