Articolo 2922 Codice Civile

Purtroppo sia nel caso di vendita fallimentare che nel caso di vendita conseguente a procedura esecutiva individuale, per ciò che concerne gli effetti della vendita forzata e dell’assegnazione trovano applicazione le norme dettate dall’art. 2901 e ss. c.c.
Tra queste, in particolare, quella che più interessa il caso di specie è l’art. 2922 c.c., il quale dispone che nel caso di vendita forzata non soltanto non ha luogo la garanzia per vizi, ma la stessa vendita non può neppure essere impugnata per causa di lesione.
E’ proprio nel concetto di “lesione”, da intendere più propriamente come “sproporzione”, che si deve far rientrare ciò che viene lamentato nel quesito, il che comporta che, in linea generale, colui il quale si aggiudica un immobile all’asta non ha alcun diritto di far valere le normali garanzie che sono previste in favore dell’acquirente, quali risultanti dagli artt. 1460 – 1497 c.c., né può dolersi del fatto che il bene acquistato ad un determinato prezzo si rivela, nei fatti, di prezzo notevolmente inferiore.

La ragione essenziale di tale esclusione delle garanzie deve individuarsi nella stessa natura coattiva di queste forme di vendita, le quali si caratterizzano per l’assenza di qualunque consenso da parte del debitore esecutato, il cui bene vene alienato.
A ciò si aggiunga che occorre tenere conto anche della particolare funzione del prezzo ricavato dall’asta, che è quella di soddisfare i creditori procedenti, tra i quali andrà successivamente ripartito.
L’esclusione delle garanzie per i vizi della cosa, nonché dell’impugnativa della vendita per causa di lesione è, quindi, una conseguenza necessaria delle particolari condizioni in cui avviene il trasferimento della proprietà dell’immobile.

In realtà, il problema che qui viene sollevato si pone con molta frequenza nella prassi giudiziaria, tant’è che sia in dottrina che in giurisprudenza, al fine di salvaguardare in qualche modo la posizione dell’acquirente, si è ritenuto opportuno distinguere tra tre particolari tipologie di vizi, ovvero il c.d. vizio redibitorio, la mancanza di qualità promesse o essenziali e la vendita di aliud pro alio.
Le prime due tipologie di vizi presuppongono pur sempre che la cosa venduta appartenga al genere a cui si fa riferimento (ciò significa che se viene venduto un appartamento non può trattarsi di un garage o di un locale commerciale).
In particolare si ha vizio redibitorio quando il bene venduto presenta difetti inerenti al processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa (può farsi l’esempio degli infissi divelti o che si presentino in condizioni fatiscenti, o anche quello di tutti i sanitari dell’abitazione asportati).
Ricorre, invece, un’ipotesi di mancanza di qualità promesse quando viene in considerazione un difetto riferito a quelle particolari caratteristiche del bene che ne esprimono la funzionalità, l’utilità o il pregio e che influiscono sulla classificazione della cosa come appartenente ad una specie piuttosto che ad un’altra. Si fanno rientrare in questo tipo di vizi il caso di una superficie più piccola di quella risultante dalla perizia, di un terrazzo impraticabile perché munito di parapetti troppo bassi, ovvero quello di una costruzione in cemento armato anziché in pietra.
Di questa particolare tipologia di difetti si occupa l’art. 1497 c.c. e gli stessi assumono rilevanza soltanto se risultino essenziali all’uso del bene ovvero se abbiano costituito oggetto di uno specifico impegno tra le parti.

Ricorre la consegna di aliud pro alio, infine, quando la cosa trasferita appartiene ad un genere del tutto diverso ovvero presenta dei difetti talmente gravi da impedire al bene di assolvere alla sua naturale funzione, facendolo degradare in una sottospecie del tutto diversa da quella presa in considerazione nel contratto (gli esempi più ricorrenti sono quelli della mancanza di certificato di abitabilità o del terreno offerto in vendita come edificabile mentre in realtà ha destinazione agricola).

Ebbene, della suddetta distinzione la dottrina si è avvalsa per giungere a sostenere che nel campo di applicazione dell’art. 2922 c.c. possano farsi rientrare sia i vizi redibitori che la mancanza delle qualità promesse, dovendosi invece riconoscere anche a colui che acquista all’asta il diritto di contestare la consegna di un bene affetta da mancanza di qualità essenziali tali da dar luogo alla consegna di aliud pro alio.
In tale ultima circostanza, infatti, si viene a configurare un’ipotesi di nullità assoluta della vendita forzata, sia dal punto di vista sostanziale che processuale; lo stesso sistema processuale italiano non consente che si possa vendere un bene che non corrisponda esattamente a quello individuato nell’atto di pignoramento e negli altri atti preparatori della vendita.

Ora, seppure da un punto di vista prettamente teorico il difetto di cui in questo caso ci si duole deve farsi rientrare, come si è sopra detto, nella fattispecie della mancanza delle qualità promesse, si ritiene opportuno tuttavia evidenziare che, sotto un profilo pratico, non è così facile individuare le ipotesi di consegna di aliud pro alio distinguendole dai vizi per i quali nelle aste giudiziarie l’art. 2922 esclude la garanzia.
Ciò induce a suggerire di avvalersi, anche per casi come quello di specie, del rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi, al fine di far valere la nullità della vendita forzata, adducendo a giustificazione di tale invocata nullità la notevole sproporzione tra la superficie indicata in atti e quella che di fatto l’immobile presenta, tale da poter configurare la vendita di un immobile al posto di un altro.
Peraltro, tenuto conto che la nullità può essere fatta valere in ogni tempo, tale forma di opposizione non sarebbe soggetta al termine perentorio di cinque giorni previsto dall’art. 617 c.p.c.
Il risultato che, in caso di accoglimento di tale opposizione, se ne dovrebbe conseguire, sarebbe l’esonero dell’acquirente dal rispetto del termine per il versamento del saldo del prezzo ovvero, qualora la decisione arrivasse dopo la scadenza di tale termine (e dunque il prezzo fosse stato già versato), la restituzione dell’intera somma versata da parte dell’ufficio dell’esecuzione.
Infine, qualora il ricavato della vendita fosse già stato distribuito trai creditori, l’eventuale dichiarazione di nullità di quella vendita legittimerebbe l’aggiudicatario ad agire pro quota nei confronti di ciascuno dei creditori per il recupero della somma versata.

Per ciò che concerne il problema della presenza di abusi, occorre avere massima certezza del fatto che degli stessi non sia stata data adeguata pubblicità e informazione agli offerenti e, in particolare, all’aggiudicatario (si tenga presente che, secondo quanto disposto dall’art. 173 bis delle disp. att. c.p.c., l’elaborato dello stimatore deve necessariamente contenere specifiche informazioni relative alla conformità o difformità dell’immobile alla concessione edilizia, alla possibilità di ottenere la sanatoria degli eventuali abusi e i relativi costi, ad eventuali istanze di condono, ecc.).
Infatti, se degli stessi vi è traccia negli atti di vendita, allora nulla potrà opporsi, in quanto l’irregolarità edilizio urbanistica dell’immobile pignorato, edificato in assenza o in difformità dal provvedimento amministrativo abilitativo, non impedisce la sua commerciabilità nella procedura esecutiva, individuale o concorsuale.
Ciò perché l’art. 46 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), riproduttivo dell’art. 40, comma 6, Legge 28 febbraio 1985 n.47, che sanziona con la nullità la circolazione di immobili abusivi non sanati o non in corso di sanatoria, trova applicazione unicamente per i trasferimenti su base negoziale o volontaria, ma non già per i trasferimenti coattivamente eseguiti.
Qualora, invece, dell’abuso edilizio non sia stata data adeguata pubblicità e informazione, anche in questo caso potrà farsi valere la nullità della vendita per consegna di aliud pro alio, avvalendosi dello strumento giuridico di cui si è detto prima, ossia l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., svincolata anche in questo caso dal termine di 5 giorni richiesto per la sua proposizione.

Nella vendita forzata il potenziale acquirente gode di un importante vantaggio di carattere informativo, in quanto ha la possibilità di consultare con congruo anticipo la perizia di stima elaborata dal professionista nominato dal Giudice dell’esecuzione.
Tale perizia, allegata all’avviso di vendita, consente a qualunque interessato di avere un quadro aggiornato dello stato dell’immobile, della provenienza, dei vincoli trascritti su di esso, oltre che della sua regolarità edilizia ed urbanistica.

Ora, analizzando la perizia fatta pervenire insieme a questa richiesta di consulenza, deve rilevarsi che vi sono alcuni passaggi di essa che inducono ad escludere ogni forma di negligenza del CTU e, conseguentemente, la possibilità di avanzare nei confronti dello stesso una richiesta di risarcimento danni.

Ci si intende riferire alle seguenti parti della perizia:

1. quella relativa alla identificazione catastale dei beni, ove viene specificata con estrema chiarezza la destinazione catastale degli immobili posti in vendita, risultando questi identificati con le categorie C/2- C/6 ed A/2 (pag. 5 della perizia);
2. quella relativa alle menzioni sulla regolarità urbanistica (pag. 8): in tale parte viene espressamente precisato che:

- il mappale 324 ricade in zona agricola;
- per i fabbricati è stata presentata domanda di concessione in sanatoria (di cui vengono riportati gli estremi esatti) e la concessione non è stata rilasciata per mancato versamento degli oneri concessori.
Circa la quantificazione di questi ultimi, si precisa che erano stati determinati nel lontano 2007 in una somma pari a circa € 5.000,00, dandosi altresì atto che si trattava di somma determinata in via approssimativa.

3. quella relativa alla stima del valore del lotto posto in vendita (pag. 10 della consulenza), da cui risulta che nella determinazione di tale valore si è tenuto conto di un abbattimento per definizione sanatoria e di un ulteriore abbattimento per assenza di garanzia di vizi della cosa venduta.

La precisa indicazione della classificazione catastale degli immobili esclude che l’aggiudicatario possa dolersi del fatto che non vi sia coincidenza tra il bene oggetto dell’ordinanza di vendita e quello oggetto di aggiudicazione.

In effetti, la giurisprudenza (in particolare si veda Cass. sent. n. 21840/2016) ha affermato che la mancanza per l’aggiudicatario della ordinaria garanzia per i vizi della cosa, inapplicabile alla vendita forzata ai sensi dell’art. 2922 del c.c., non possa estendersi alle ipotesi più gravi di c.d. aliud pro alio, ammettendo pacificamente tale forma di garanzia anche nel caso di vendita forzata.
Tuttavia, perché possa configurarsi una tale ipotesi si richiede che la cosa consegnata sia completamente difforme da quella oggetto di vendita (appartenendo ad un genere del tutto diverso), ovvero che sia assolutamente priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente, che abbia difetti che la rendano inservibile, ovvero, infine, che risulti compromessa la destinazione del bene all’uso che abbia costituito elemento determinante per l’offerta di acquisto (così Cass. sent. n. 2858/2014).

Nulla di tutto ciò si ritiene che possa dirsi verificato nel caso di specie, sia perché, come già detto, l’offerente è stato posto in condizione di prendere preventivamente visione della perizia (ciò che secondo la giurisprudenza di legittimità costituisce, oltre che un diritto, un vero e proprio onere degli interessati), sia perché la classificazione catastale dell’immobile principale (indicata come A/2) è quella propria di un immobile destinato a civile abitazione (di cui gli altri, aventi categoria C/2 e C/6, costituiscono indubbiamente pertinenze).
Sulla destinazione agricola della particella su cui gli immobili ricadono si ritiene che non via sia neppure nulla da eccepire, considerato che il perito dà chiaramente atto di tale destinazione a pag. 8 della perizia.

Nulla può obiettarsi in relazione all’esatto ammontare degli oneri concessori da versare, in quanto nella perizia si attesta che la loro quantificazione in misura pari a circa euro 5.000,00 risale al 2007 e che la stessa, comunque, era stata effettuata in via approssimativa.
Certamente, proprio in considerazione di tale determinazione approssimativa, ben avrebbe potuto il potenziale acquirente, prima di rendersi aggiudicatario, verificare presso il competente ufficio tecnico comunale quale somma sarebbe stato necessario versare con esattezza a titolo di oneri concessori per conseguire la concessione edilizia in sanatoria.
A ciò si aggiunga l’ulteriore considerazione che, proprio per la definizione della sanatoria e per costi di eventuali lavori, il prezzo a base d’asta è stato abbattuto del 5%.

L’ultimo aspetto da considerare è quello relativo al fatto che una porzione di muro perimetrale della casa e relativi impianti tecnologici risultano realizzati su una striscia di terreno di proprietà comunale e che, pertanto, si renderebbe necessario acquistarne la proprietà.
Trattasi di ipotesi sicuramente non infrequente nella prassi, sia in caso di vendita negoziale che forzata, tant’è che lo stesso legislatore ha voluto fornire adeguate garanzie al compratore anche nelle ipotesi di vendita forzata o assegnazione.
Infatti, dispone l’art. 2921 del c.c. che l’acquirente della cosa espropriata che ne subisce l’evizione, anche parziale, ha diritto di ripetere una parte proporzionale del prezzo, anche nel caso in cui per evitare l’evizione sia stato costretto a pagare una somma di denaro.
La norma, tuttavia, presuppone che il terzo proprietario (in questo caso il comune) agisca in rivendica nei confronti dell’acquirente, distinguendosi a seconda che tale azione venga esercitata prima o dopo la distribuzione del prezzo ricavato dalla vendita.
In questo secondo caso, ossia qualora il prezzo sia stato già riscosso dai creditori della procedura, l’acquirente potrà rivalersi su questi ultimi, salvo che gli stessi non vantino ipoteca o privilegio e che la causa di evizione non sia loro opponibile.

In giurisprudenza è stato chiarito che l’art. 2921 c.c. pone in essere una fattispecie astratta , in cui la vendita forzata e l'espropriazione costituiscono esclusivamente il presupposto o anche l'elemento iniziale e originario, mentre l'elemento costitutivo è dato dall'evizione, poiché in questo momento l'acquisto e la ripetizione della somma diventano indebito e nasce il diritto dell'aggiudicatario evitto alla ripetizione dell'indebito (così Cass. n. 655/1964).

Occorre anche evidenziare che, sia in dottrina che in giurisprudenza, si afferma che la tutela dell'aggiudicatario evitto diverge dalla garanzia per l’evizione che lo stesso codice civile disciplina in tema di vendita volontaria, non potendosi ritenere applicabili l’art. 1481 del c.c. (che prevede la sospensione del pagamento del prezzo in caso di pericolo di rivendica), né l’art. 1482 del c.c. (che riguarda il caso in cui la cosa sia gravata da vincoli), né, infine, l’art. 1489 del c.c. (relativa alla risoluzione della vendita in caso di scoperta di vincoli sulla cosa acquistata).

Ciò da conferma del fatto che, finché non si subirà l’evizione di quella striscia di terreno, non potrà reclamarsi alcun diritto nei confronti della procedura esecutiva, né tantomeno potrà sospendersi il pagamento del prezzo per inapplicabilità dell’art. 1481 c.c. appena citato.
In tal senso si è di recente espresso il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere con provvedimento del 23.12.2019, affermando che, in tema di vendita forzata, l’aggiudicatario che, attraverso l’opposizione agli atti esecutivi, lamenti vizi quantitativi dell’immobile, non può invocare la riduzione del prezzo di vendita ex art. 2921 comma 2 c.c. (si richiama Cass. 13.05.2003 n. 7294).

Sulla scorta di quanto sopra dedotto, si sconsiglia, in definitiva, di intraprendere qualsiasi azione giudiziaria per far valere i lamentati vizi.

Nel caso di specie sembra applicabile la disciplina della responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 del c.c.: l'edificio in questione, infatti, ha meno di dieci anni di vita. Ai sensi di tale disposizione, per ottenere il risarcimento del danno, entro un anno dalla scoperta del vizio (giugno 2012) va comunicata all'impresa costruttrice denunzia di tale fatto. La denunzia può essere proposta sia dal committente dell'opera che dai suoi aventi causa.

L'aggiudicatario in un procedimento di espropriazione forzata immobiliare non gode della garanzia per i vizi sulla cosa acquisita ai sensi dell'art. 2922 del c.c.. Egli non può quindi agire contro il precedente proprietario. Tuttavia, potrà proporre azione di responsabilità nei confronti dell'impresa appaltatrice ai sensi del citato art. 1669 c.c., in qualità di avente causa del committente.

Non sembra, invece, legittimato ad agire nei confronti del proprietario del lastrico solare, il quale non deve alcuna garanzia nei confronti del titolare dell'appartamento o negozio sottostante, con cui non ha alcun rapporto contrattuale. Può essere configurabile in astratto una responsabilità extracontrattuale: in tal caso, però, il danneggiato dovrà dare piena prova della colpa del proprietario della terrazza da cui provengono le infiltrazioni (si dovrebbe dimostrare che i danni sono stati causati da incuria o negligenze del medesimo). Colpa che, nel caso di specie, non sembra sussistere, in quanto questi non ha mai potuto nemmeno avvedersi dell'esistenza del vizio, in quanto il negozio è sempre rimasto chiuso e inaccessibile agli occhi di chi non ne era proprietario.

E' consigliabile anche per il proprietario della terrazza da cui provengono le infiltrazioni denunciare il difetto di costruzione, non essendo ancora scaduto il termine di decadenza ex lege, e chiedere conseguentemente la sistemazione della stessa all'impresa costruttrice (che nel caso proposto si dice già pronta ad effettuare i lavori).