Oneri condominiali a carico dell'aggiudicatario

L'aggiudicatario all'asta di una unità immobiliare facente parte di un condominio quali spese condominiali è tenuto a pagare?

Succede abbastanza di frequente che ci si rende acquirenti all’asta di un immobile facente parte di un condominio e che, nel momento in cui si prendono i primi contatti con l’amministratore o con qualcuno degli altri condomini, si viene a conoscenza di una triste notizia: il precedente proprietario, ossia il debitore esecutato che ha perso la casa all’asta, aveva anche debiti nei confronti del condominio.

Come comportarsi di fronte a tali debiti? Vanno pagati o, se antecedenti al decreto di trasferimento, non riguardano il nuovo acquirente?
Proprio a risolvere tali dubbi è intervenuta la Corte di Cassazione, Sezione VI civile, con l’ordinanza n. 1847 del 25.01.2018, che adesso si cercherà di illustrare.

Intanto va detto che sotto il profilo normativo a tale problematica il legislatore ha dedicato un’apposita norma, ossia il comma 4 dell’art. 63 delle disp. att. c.c., norma che prevede il sorgere di un’obbligazione solidale tra il precedente condomino e chi vi subentra, ma limitatamente ai contributi condominiali relativi all’anno in corso ed a quello precedente.

Dal punto di vista temporale, chi si aggiudica un bene all’asta può dirsi che subentra al precedente condomino (e dunque diviene effettivo proprietario) solo dalla data di trascrizione del decreto di trasferimento, pertanto sarà solo da tale momento che dovranno calcolarsi i due anni antecedenti.

Ma la Corte di Cassazione, con l’ordinanza sopra citata, si è preoccupata di fissare un ulteriore criterio per una corretta ripartizione di tali spese, stabilendo che la regola di cui all’art. 63 disp. att. c.c. non può trovare applicazione per le somme dovute dall’ente condominiale nei confronti di un terzo creditore.

Classico esempio è quello del debito assunto dal condominio nei confronti dell’impresa edile per il rifacimento del prospetto dell’edificio, a cui può assimilarsi qualunque altra spesa che necessiti di una preventiva delibera dell’assemblea condominiale in quanto, pur se diretta alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposta da sopravvenienze normative (es. adeguamento per i disabili), comporta per la sua particolarità e consistenza un rilevante onere economico.

In questi casi, secondo quanto statuito dalla S.C., debitore sarà soltanto chi risulta proprietario al momento in cui l’assemblea ha deliberato quella spesa, essendo quello il momento in cui è sorto l’obbligo di partecipazione ad essa, e assumendo la delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.

Pertanto, salvo diverso accordo tra le parti (ipotesi improbabile nel caso di vendita forzata, in cui non vi è alcun contatto tra debitore esecutato e aggiudicatario), la delibera di un atto di straordinaria amministrazione da cui scaturisce un debito nei confronti di un terzo estraneo, ha natura di obbligazione solidale ma autonoma (costituita ex novo dalla legge al fine di rafforzare l’aspettativa creditoria dell’organizzazione condominiale), la quale tuttavia difetta del carattere di obbligazione propter rem, ed in quanto tale potrà farsi gravare soltanto su colui che risultava proprietario al momento in cui l’obbligazione è stata assunta.

Attenzione, però, occorre ulteriormente precisarlo, quanto detto dalla S.C. non vale per gli ordinari contributi condominiali, ma soltanto per quei debiti assunti nell’interesse del condominio e che:

1. vedono come creditore direttamente un terzo estraneo (es. appaltatore);
2. costituiscono il corrispettivo di lavori che, per la loro rilevanza economica, debbono qualificarsi come di straordinaria amministrazione;
3. richiedono una preventiva delibera assembleare, alla quale deve attribuirsi natura costitutiva dell’obbligazione assunta.