Il fenomeno delle infiltrazioni d'acqua è, purtroppo, piuttosto frequente in condominio, soprattutto negli edifici di vecchia costruzione.
Non sempre è facile, in queste situazioni, capire a chi spetta risarcire i danni materiali subiti da un appartamento.
In merito a tale problematica applicativa, abbastanza recentemente si è pronunciata la Corte di Cassazione con ordinanza n. 35316 del 2018.
Il caso di specie analizzato dalla giurisprudenza riguardava una terrazza a livello collocata al piano superiore dell’abitazione infiltrata, la quale, essendo posta alla sommità di alcuni vani condominiali, svolgeva una funzione similare a quella del lastrico solare, vale a dire la copertura dell'intero edificio condominiale.
Pertanto, anche alla terrazza a livello va applicata, secondo la Corte di Cassazione, la disciplina in materia di lastrico solare (indicata negli articoli 1126 e 1117 c.c., riguardanti le spese per la manutenzione del lastrico solare): così che, se il proprietario di un vano condominiale subisce un danno da infiltrazione d'acqua proveniente dalla terrazza sovrastante, a risarcire il danno devono essere tanto il condominio, quanto il proprietario o il mero usuario della terrazza stessa.
Non sempre è facile, in queste situazioni, capire a chi spetta risarcire i danni materiali subiti da un appartamento.
In merito a tale problematica applicativa, abbastanza recentemente si è pronunciata la Corte di Cassazione con ordinanza n. 35316 del 2018.
Il caso di specie analizzato dalla giurisprudenza riguardava una terrazza a livello collocata al piano superiore dell’abitazione infiltrata, la quale, essendo posta alla sommità di alcuni vani condominiali, svolgeva una funzione similare a quella del lastrico solare, vale a dire la copertura dell'intero edificio condominiale.
Pertanto, anche alla terrazza a livello va applicata, secondo la Corte di Cassazione, la disciplina in materia di lastrico solare (indicata negli articoli 1126 e 1117 c.c., riguardanti le spese per la manutenzione del lastrico solare): così che, se il proprietario di un vano condominiale subisce un danno da infiltrazione d'acqua proveniente dalla terrazza sovrastante, a risarcire il danno devono essere tanto il condominio, quanto il proprietario o il mero usuario della terrazza stessa.
Secondo la sentenza in esame, tuttavia, resta comunque necessario da parte del giudice valutare, nel caso concreto, la struttura della terrazza a livello, nel senso di comprendere se questa, in base alla funzione svolta nel plesso condominiale, possa, o meno, essere parificata ad un lastrico solare: solo in quest’ultimo caso, difatti, è applicabile la disciplina specifica prevista dal Codice civile in materia condominiale, ed è pertanto possibile per il proprietario del vano danneggiato richiedere il risarcimento sia al condominio che al proprietario o usuario esclusivo della terrazza stessa.
In caso contrario - ossia, se il giudice accerta che la terrazza a livello non è posta strutturalmente a copertura dell’intero edificio – secondo la Cassazione il risarcimento del danno da infiltrazioni d'acqua spetta solo al singolo proprietario o usuario della terrazza a livello che ha provocato il danno. Il plesso condominiale non ha così nessun obbligo di contribuire al risarcimento del danno subito dall'appartamento danneggiato.
Tuttavia, ci si chiede: come fare a comprendere se una terrazza a livello sovrastante l’intero edificio è parificabile, nella struttura e nella funzione, ad un lastrico solare?
La Cassazione sul punto è molto precisa, affermando che la terrazza a livello deve consistere in una superficie scoperta, e deve essere tale da sovrastare una parte di vani condominiali (non è, tuttavia, necessario che la stessa copra l’intero edificio condominiale). Inoltre, la terrazza deve essere ben incassata nell’asse condominiale, nel senso che deve consistere in una parte integrante dell’intero edificio: difatti, solo se questa si pone sulla verticale di edificazione della costruzione condominiale, proprio al di sopra degli altri varchi condominiali, può essere parificata ad un lastrico solare.
Si tratta di accertamenti tecnici, che possono essere eseguiti solo dinanzi al giudice attraverso una C.T.U. (consulenza tecnica d'ufficio).
In sintesi, in base alla decisione in esame della Corte di Cassazione, si evince che il condominio non è mai tenuto a risarcire i danni da infiltrazione d'acqua di uno degli appartamenti solo qualora la terrazza a livello sovrastante sia indipendente dalla costruzione condominiale.
In caso contrario, se la terrazza esplica comunque una funzione di copertura dell'edificio, similmente ad un lastrico solare, anche i singoli condomini saranno obbligati a partecipare alle spese di ristrutturazione dell'appartamento danneggiato.
In caso contrario - ossia, se il giudice accerta che la terrazza a livello non è posta strutturalmente a copertura dell’intero edificio – secondo la Cassazione il risarcimento del danno da infiltrazioni d'acqua spetta solo al singolo proprietario o usuario della terrazza a livello che ha provocato il danno. Il plesso condominiale non ha così nessun obbligo di contribuire al risarcimento del danno subito dall'appartamento danneggiato.
Tuttavia, ci si chiede: come fare a comprendere se una terrazza a livello sovrastante l’intero edificio è parificabile, nella struttura e nella funzione, ad un lastrico solare?
La Cassazione sul punto è molto precisa, affermando che la terrazza a livello deve consistere in una superficie scoperta, e deve essere tale da sovrastare una parte di vani condominiali (non è, tuttavia, necessario che la stessa copra l’intero edificio condominiale). Inoltre, la terrazza deve essere ben incassata nell’asse condominiale, nel senso che deve consistere in una parte integrante dell’intero edificio: difatti, solo se questa si pone sulla verticale di edificazione della costruzione condominiale, proprio al di sopra degli altri varchi condominiali, può essere parificata ad un lastrico solare.
Si tratta di accertamenti tecnici, che possono essere eseguiti solo dinanzi al giudice attraverso una C.T.U. (consulenza tecnica d'ufficio).
In sintesi, in base alla decisione in esame della Corte di Cassazione, si evince che il condominio non è mai tenuto a risarcire i danni da infiltrazione d'acqua di uno degli appartamenti solo qualora la terrazza a livello sovrastante sia indipendente dalla costruzione condominiale.
In caso contrario, se la terrazza esplica comunque una funzione di copertura dell'edificio, similmente ad un lastrico solare, anche i singoli condomini saranno obbligati a partecipare alle spese di ristrutturazione dell'appartamento danneggiato.