L’assemblea condominiale è sicuramente uno dei momenti più importanti della vita condominiale. Per mezzo di essa non solo i proprietari sono chiamati a prendere le decisioni più importanti peri le loro proprietà, ma è il mezzo per giungere all'approvazione del documento più importante per l’amministrazione dello stabile: il rendiconto.
Alla chiusura dell’esercizio di bilancio l’amministratore di condominio, ai sensi del n.10) dell’art. 1130 del c.c., ha l’obbligo di redigere il rendiconto e convocare l’assemblea condominiale entro 180 giorni per la sua approvazione: in attuazione di tale obbligo, l’art. 66 disp.att. del c.c. dispone che l’assemblea di condominio deve essere convocata annualmente in via ordinaria su iniziativa dell’amministratore.
In questi tempi di emergenza sanitaria dovuta al virus COVID-19, è giusto chiedersi se è possibile che le riunioni condominiali abbiano luogo e, se si, con quali modalità.
Tra le prime misure disposte dall'autorità governativa con il DPCM del 04.03.2020, vi è la sospensione di ogni manifestazione svolta anche in luoghi privati che comportano affollamento di persone tali da non consentire il rispetto della distanza di sicurezza di almeno un metro previsto dalle autorità sanitarie.
Tale misura investe inevitabilmente anche lo svolgimento delle riunioni condominiali: non è facile, infatti, trovare la disponibilità di locali che, in rapporto ai numeri dei partecipanti, possa garantire il rispetto delle misure imposte dal decreto governativo. Ciò, di fatto, porta, nella stragrande maggioranza dei casi, alla impossibilità che le assemblee condominiali possano avere luogo: quale amministratore di condominio, infatti, si accollerebbe la responsabilità civile e penale di tenere una riunione senza avere la garanzia del rispetto delle distanze di sicurezza, con il rischio che la riunione da lui convocata possa trasformarsi in una occasione per la proliferazione del contagio?
Come è facile intuire, l’impossibilità per i condomini di svolgere regolarmente le assemblee, porta come naturale conseguenza la paralisi dell’amministrazione del palazzo, in particolare per quelle gestioni che vanno in chiusura di esercizio proprio in questo periodo.
Solo, infatti, l’approvazione del rendiconto da parte dell’assise, fa sorgere in capo ai singoli proprietari l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali. La mancata approvazione del bilancio porta, quindi, con sé il rischio concreto che l’amministrazione dello stabile non abbia a disposizione i fondi necessari per far fronte all'ordinaria amministrazione o alle urgenze che potrebbero presentarsi durante l’anno.
Vi è da dire che gli innumerevoli interventi normativi che si sono affastellati in questi giorni in maniera frenetica e spesso confusa, non hanno in alcun modo preso in considerazioni i problemi che ogni buon amministratore di condominio è chiamato ad affrontare durante questo grave momento per il Paese.
Il D.L. n. 18 del 17.03.2020 (il c.d. decreto Cura Italia), in corso di conversione alle Camere, al co.4° dell’art. 73, rubricato:” Semplificazioni in materia di organi collegiali” dispone che gli organi assembleari delle associazioni e fondazionidi diritto privato, disciplinate nel Libro I, Titolo II del c.c., possono riunirsi attraverso strumenti di videoconferenza che assicurino comunque la pubblicità delle sedute e l’individuazione dei partecipanti. La norma specifica che tale modalità di svolgimento dell’assise è consentito anche se non previsto dallo statuto dell’ente di diritto privato e fino quando perdura il momento emergenziale.
Una soluzione del tutto analoga viene prevista all’art. 106 del D.L. Cura Italia per le assemblee delle società di capitali, nel quale, anche in deroga alle disposizioni statutarie, viene ammesso l’intervento in videoconferenza o con altro mezzo di telecomunicazione durante la riunione e l’espressione del voto per via elettronica o comunque a distanza.
Non esiste nel Decreto una analoga norma che riguardi le assemblee condominiali, e non se ne capisce la ratio, anche perché il rischio che il condominio possa rimanere privo di fondi durante l’emergenza e quanto mai concreto. E, per assurdo, è proprio durante questa emergenza che quantomeno i servizi essenziali del palazzo - si pensi alla luce delle scale o al servizio idrico - devono essere mantenuti in piena efficienza.
Ma cosa si può concretamente fare per ovviare al problema? Sicuramente il consiglio che ci si sente di dare a qualsiasi amministratore è quello di non avventurarsi in improbabili riunioni di condominio con mezzi telematici o comunque a distanza. La normativa generale del codice civile non contempla nella maniera più assoluta tale modalità di svolgimento dell’assise, né tantomeno, come si è visto, lo fa la normativa emergenziale. Quest’ultima, poi, in quanto straordinaria, non può essere neppure interpretatain maniera analogica per farvi rientrare l’assemblea di condominio. L’amministratore che per assurdo volesse avventurarsi nello svolgimento di una riunione di condominio con mezzi telematici, rischierebbe che quanto deciso dai condomini possa essere considerato nullo in un ipotetico contenzioso. Come è noto, il verbale nullo può essere impugnato in ogni tempo, anche oltre i rigidi termini impugnatori di cui all’art. 1137del c.c., da chiunque vi abbia interesse; anche, paradossalmente, dal condominio che con il suo voto favorevole ha contribuito a far adottare alla assise la delibera condominiale. L’azione di nullità è imprescrittibile, quindi il rischio è quello di vedersi rimesso completamente in discussione tra due o tre anni, o anche più in là nel tempo, quanto l’assemblea condominiale va a decidere oggi; e ciò vale anche per l’approvazione del rendiconto!
Nel caso di quei condomini composti da un numero contenuto di proprietari in cui vi è la forte urgenza di raccogliere qualche contributo condominiale, l’unica soluzione sarebbe di predisporre un accordo firmato da tutti i proprietari, nel quale ciascuno si obbliga nei confronti degli altri, stante l’urgenza, a versare nel conto corrente del condominio una determinata somma, magari rateizzata in 3 o 4 tranche, per far fronte alle spese ordinarie e urgenti. L’amministratore potrebbe anche raccogliere la firma di ciascun proprietario, a distanza, inviando la bozza dell’accordo alla mail di ciascun amministrato, che poi gli dovrà essere restituito debitamente firmato, sempre per mezzo mail.
Un accordo di questo tipo, essendo firmato da tutti i condomini, vincolerebbe contrattualmentel’intera compagine condominiale, e in caso di mancato pagamento legittimerebbe l’amministratore, che rimane un esecutore degli accordi dei condomini in quanto loro mandatario, a procedere giudizialmente per recuperare la somma che ogni proprietario si è obbligato nei confronti degli altri a corrispondere.
Al momento in cui si scrive non vi sono altre soluzioni che possono essere giuridicamente accettabili: ci si augura che il legislatore in sede di conversione del D.L. Cura Italia, possa tenere conto delle difficoltà che è chiamato ad affrontare chi amministra edifici e di riflesso i condomini amministrati.
In tempo di pandemia è possibile tenere la riunione di condominio con mezzi telematici in videoconferenza?