Il comma 10 dell’art. 1129 del c.c. dispone che: "L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.” Rispetto quindi alla normativa antecedente alla riforma del 2012, viene introdotta una formula “1+1”, in virtù della quale se alla scadenza del primo periodo annuale non intervengono le dimissioni del professionista, o la revoca del mandato da parte dell'assemblea condominiale, l’incarico amministrativo viene tacitamente prorogato per un altro anno: quindi l’amministratore può rimanere potenzialmente in carica per due anni, e solo alla scadenza di detto periodo si dovrà obbligatoriamente ridiscutere tra i proprietari del rinnovo o meno dell’incarico, durante la consueta riunione annuale di approvazione del bilancio.
Qualora tuttavia vi sia malcontento tra i proprietari circa l’operato del professionista, è sempre possibile sfiduciare l’amministratore in carica in qualsiasi momento, anche prima della scadenza biennale prevista dal Codice Civile; ma in questo caso, quali sono i passi che devono seguire i condomini per giungere alla nomina di un nuovo amministratore?
Prima di dare risposta a questa domanda, è opportuno analizzare le maggioranze richieste dal codice civile affinché l’assemblea possa revocare il mandato all’amministratore in carica e nominarne uno nuovo. Al fine di avere la sicurezza di raggiungere l’obiettivo di cambiare l’organo amministrativo del condominio, è infatti necessario verificare informalmente (quindi prima di convocare l’assemblea), se tra i vari proprietari serpeggi un malcontento tale da garantire il raggiungimento delle maggioranze richieste dalla legge: anzi, al fine di evitare la sorpresa di qualche “franco tiratore”, è sempre meglio convocare l’assise che dovrà rimettere il mandato all’attuale amministratore con la certezza di avere dalla nostra parte la quasi totalità dei condomini.
I commi 2 e 4 dell’art. 1136 del c.c. ci dicono che le deliberazioni concernenti la nomina e la revoca dell’amministratore devono essere approvati con un numero di voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti alla riunione e almeno la metà del valore dell’edificio. Come si può notare, il Codice Civile, affinché si possa ottenere la revoca dell’amministratore, richiede una doppia maggioranza per teste e millesimi: non è quindi sufficiente che la maggioranza degli intervenuti alla assise sia favorevole al cambio amministrativo del condominio, ma è anche necessario che i favorevoli rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
Prima di procedere alla convocazione della assemblea, è inoltre necessario rivolgersi ad altri amministratori interessati ad assumere la guida del condominio al fine di raccogliere uno o più preventivi da presentare all’assise: il comma 10 dell’art. 1129 del c.c. ci dice infatti che l’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni, delibera inoltre sulla nomina del nuovo amministratore. In altre parole, il legislatore impone alla assemblea che ha dato il benservito all’amministratore in carica di nominarne immediatamente uno nuovo al fine di evitare una eccessiva vacanza dell’ufficio.
È quindi assolutamente consigliabile che il giorno della riunione, dopo aver raggiunto le maggioranze per revocare l’incarico al precedente professionista, si prendano in esame i preventivi di nuovi amministratori al fine di conferire un nuovo mandato a quello che ha presentato un preventivo di spesa attorno al quale si è raggiunto il maggior consenso all’interno della compagine condominiale.
Verificate le maggioranze necessarie e raccolti i preventivi di nuovi amministratori, il secondo passo necessario è quello di procedere alla convocazione della assise.
L’art. 66 delle disp. att. c.c. ci dice che l’assemblea di condominio oltre che annualmente in via ordinaria, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore di condominio, quando questi lo ritiene necessario, oppure se ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio (166 millesimi).
È necessario, quindi, che almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio, sottoscrivano ed inviino all’amministratore in carica per mezzo di una raccomandata con avviso di ricevimento una comunicazione in cui viene fatta formale richiesta di convocare una assemblea straordinaria: tale assemblea dovrà avere, ovviamente, tra gli argomenti all’ordine del giorno, la revoca dell’attuale amministratore e la sua pedissequa sostituzione.
Qualora tale richiesta sia supportata da almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio, il professionista in carica, per quanto comprensibilmente contrariato, non potrà rifiutarsi di convocare una assemblea straordinaria con l’ordine del giorno richiesto. Il 1 comma dell’art. 66 delle disp. att. c.c. ci dice, infatti, che qualora la richiesta di convocazione sia fatta con la modalità dette, l’amministratore ha l’obbligo di convocare l’assise entro 10 giorni dalla sua ricezione, e se non vi provvede entro tale termine, l’assemblea può essere convocata direttamente dai condomini richiedenti.
Nel caso in cui l’amministratore rimanga inerte e non adempia ad un suo preciso obbligo, saranno quindi i condomini a provvedere alla convocazione dell’assise. L’avviso di convocazione della assemblea dovrà indicare il luogo, l’ora della riunione e il giorno di prima e seconda convocazione. Secondo il 4 comma dell’art. 66 disp. att. del c.c. l’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima e comunque, secondo il 3 comma dell’art. 1136 del c.c., non può tenersi oltre 10 giorni dal giorno di prima convocazione. L’avviso di convocazione dovrà obbligatoriamente indicare anche gli argomenti che si dovranno trattare il giorno della riunione (il c.d. ordine del giorno), e tra essi ovviamente dovranno specificatamente essere indicati: revoca o riconferma dell’attuale amministratore e nomina di un nuovo amministratore in sua sostituzione.
Secondo il 3 comma dell’art. 66 disp.att. del c.c. l'avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione a tutti i soggetti legittimati a partecipare all’assise (quindi i soli condomini, non gli eventuali inquilini che semplicemente abitano nel palazzo), a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.
È molto importante rispettare le modalità di convocazione prescritte dalle disposizioni di attuazione al codice civile, e in particolare dall’art. 66, in quanto in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
Una volta regolarmente convocata l’assise, la quale avrà luogo, come di prassi oramai consolidatissima, il giorno di seconda convocazione, in quanto nel giorno di prima convocazione la riunione va deserta e nessuno si presenta, essa dovrà eleggere nel suo seno un segretario, che dovrà provvedere a redigere materialmente il processo verbale della riunione, e un presidente. Tale ultima figura avrà il compito di verificare la regolarità delle deleghe depositate in assemblea per quei condomini non presenti fisicamente alla riunione, ma che intervengono alla stessa per mezzo di un altro soggetto, e verificare la sussistenza dei quorum costitutivi affinché l’assemblea possa validamente deliberare. A tal fine, si precisa che, secondo il 3 comma dell’art. 1136 del c.c., in seconda convocazione l’assise è validamente costituita con l’intervento, personalmente o per delega, di tanti condomini che rappresentino 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio.
Una volta che il presidente ha adempiuto alle formalità preliminari, dichiarerà aperta la riunione, si affronterà la questione della revoca dell’amministratore e della sua sostituzione e si metteranno entrambi gli argomenti ai voti: se si raggiungeranno le maggioranze che si sono sopra descritte, i proprietari riusciranno a revocare l’amministratore in carica e a nominarne uno nuovo. Qualora si sia raggiunta la maggioranza per revocare l’attuale professionista, si procederà a mettere ai voti quale sarà colui che dovrà sostituirlo, e nel verbale della riunione sarà opportuno indicare con chiarezza il preventivo del nuovo amministratore scelto dalla assise e allegarlo al verbale della riunione.
Una volta nominato il nuovo amministratore, è opportuno che un condomino diligente dia notizia al nuovo professionista dell’incarico ricevuto, con comunicazione scritta allegando il verbale di nomina (sempre il tutto inviato con raccomandata con avviso di ricevimento), affinché lo stesso prenda contatto con l’amministratore uscente al fine di procedere alle opportune operazioni per il passaggio di consegne.
Ecco tutti i passaggi che è necessario seguire per poter revocare il mandato dell'amministratore di condominio.