La Corte di Cassazione, con sentenza n. 1992/2020, si è pronunciata in relazione ai criteri di votazione che l’assemblea dei condomini deve applicare per votare una modifica dei criteri di riparto delle spese per interventi sul lastrico solare.
Nel caso di specie il proprietario di due unità immobiliari, poste rispettivamente al quinto e al sesto piano dell’edificio, citava in giudizio il condominio per veder dichiarare la nullità o pronunciare l’annullamento della delibera assunta dall’assemblea condominiale nel 2014, la quale aveva modificato i criteri di riparto delle spese senza il consenso unanime dei condomini. Con la deliberazione impugnata, infatti, l’assemblea condominiale, seppur non all’unanimità, aveva disposto che le spese di manutenzione straordinaria del lastrico solare, posto ad uso esclusivo dell’attore, venissero ripartite ai sensi dell’art. 1126 del c.c., anziché su base millesimale, come era invece previsto nel regolamento condominiale predisposto dal costruttore originario e richiamato nei singoli atti di acquisto delle unità abitative.
Il Giudice di Pace, pur ritendo che si trattasse di una mera annullabilità, rigettava la domanda attorea perché proposta oltre il termine di cui all’art. 1137 del c.c..
Il Tribunale, adito in grado di appello, rigettava i motivi di gravame ritenendo che, in realtà, la decisione di applicare i criteri di riparto ex art. 1126 del c.c. fosse stata assunta con delibera mai impugnata del 2013. In quella del 2014, invece, era stata semplicemente approvata la concreta operazione di calcolo per la suddivisione delle spese.
L’attore ricorreva, dunque, dinanzi alla Corte di Cassazione che, tuttavia, ha rigettato il ricorso.
La Suprema Corte ha preliminarmente evidenziato che, in ossequio ad un suo orientamento consolidato (cfr. Cass. Civ., SSUU, n.943/1999), si possono distinguere due diverse tipologie di clausole all’interno dei regolamenti condominiali: quelle di natura contrattuale e quelle di natura regolamentare. Hanno natura contrattuale e sono modificabili solo all’unanimità dei condomini le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, nonché quelle che attribuiscono ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto agli altri. Le clausole che, invece, si limitano a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare e possono essere modificate anche con una deliberazione adottata con la maggioranza richiesta dall’art. 1136 del c.c..
Alla luce di tale distinzione i Giudici di legittimità, riprendendo un loro precedente orientamento (Cass. Civ., n. 2888/1987), hanno osservato che, quando la parte attrice ha acconsentito a che nel proprio atto di acquisto fosse recepito il regolamento predisposto dall'originario costruttore-venditore, essa “ha accettato, incondizionatamente, che il regolamento, pur nella parte in cui, a suo vantaggio, deroga alla regola legale di cui all'art. 1126 del c.c., fosse suscettibile di modifica a maggioranza e non già all'unanimità. Ha accettato anche ed incondizionatamente, cioè, che il suo diritto disponibile alla più - per lui - favorevole ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico solare in uso alla sua proprietà fosse suscettibile di affievolimento a maggioranza e non già all'unanimità, sicché la degradazione del suo diritto, ovvero l'operatività del - per lui - più oneroso criterio di cui all'art. 1126 del c.c. è espressione della sua volontà o, quanto meno, non è avvenuta in contrasto con la sua volontà”.
In materia di spese condominiali, non serve l’unanimità dei condomini per l’approvazione dei criteri di riparto delle spese per il lastrico solare, essendo sufficiente il voto favorevole della maggioranza assoluta degli aventi diritto.
