La Corte di Cassazione si è recentemente pronunciata in tema di condominio, affrontando un tema relativo alle parti comuni ed esclusive dell’edificio condominiale (Corte di Cassazione, sentenza n. 118164 del 25 agosto 2014).
Nel caso esaminato dalla Corte, un condomino aveva agito in giudizio al fine di ottenere il risarcimento dei danni derivanti dalle infiltrazioni che provenivano dalla terrazza posta al piano superiore, di proprietà esclusiva di un altro condomino. Oltre al risarcimento, il condomino chiedeva che il condomino provvedesse, a sue spese, alle opere di manutenzione necessarie ad evitare il prodursi di simili danni in futuro.
In particolare, la questione posta all’esame della Corte riguardava la ripartizione delle spese per la manutenzione delle terrazze poste all’ultimo piano dell’edificio e che fungono da copertura dell’intero fabbricato.
In questo caso, infatti, le spese vanno ripartite fra tutti i condomini o devono essere sostenute solo dai condomini che utilizzano le terrazze?
In primo grado, il giudice condannava il condomino proprietario della terrazza al risarcimento del danno e all’esecuzione delle opere di manutenzione, mentre in secondo grado, la Corte d’Appello si pronunciava in senso contrario, dando applicazione al criterio di ripartizione di cui all’art. 1126 c.c., il quale prevede che le spese di manutenzione di tale tipologia di terrazze andasse ripartita in ragione di un terzo a carico di tutti i condomini e due terzi a carico del condomino titolare del diritto di proprietà esclusiva.
Va osservato, infatti, che l’art. 1126 del c.c.. (che disciplina il lastrico solare, ma che si applica anche per quanto riguarda questo tipo di le terrazze) prevede espressamente che quando l’uso della terrazza o del lastrico solare “non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni”, mentre i restanti due terzi della spesa “sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Deve ritenersi, quindi, che nel caso in cui la terrazza svolga la funzione di copertura dell’intero edificio condominiale, la relativa spesa non deve essere posta a carico del solo condomino proprietario della medesima ma deve essere ripartita fra tutti i condomini secondo le modalità appena indicate.
Tale principio è stato recentemente ribadito anche dalla Corte di Cassazione, la quale, con la sentenza n. 18164 del 25 agosto 2014, ha precisato come la ripartizione della spesa fra tutti i condomini sia motivata dal principio secondo cui “i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti”.
Di conseguenza, dal momento che la terrazza posta a copertura dell’edificio condominiale serve in pari misura a tutti i condomini, è evidente che la relativa spesa deve essere ripartita fra tutti i condomini, in base al criterio di cui all’art. 1126 c.c. sopra citato.
La Corte di Cassazione, nella pronuncia sopra citata, precisa, inoltre, come dei “danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorate per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati, inadempienti alla funzione di conservazione”.
Conseguentemente, la Cassazione conclude nel senso di rigettare il ricorso del condomino danneggiato, in quanto il risarcimento del danno e le spese di riparazione della terrazza non possono essere poste a carico del singolo condomino proprietario della terrazza ma devono essere ripartite fra tutti i condomini in base al criterio stabilito dall’art. 1126 c.c.
