Articolo 905 Codice Civile

La norma a cui occorre fare riferimento nel caso in esame è il secondo comma dell’art. 905 c.c., norma che disciplina appunto la distanza che va osservata per l’apertura di vedute dirette e balconi, ovvero quelle vedute che permettono di guardare direttamente e verticalmente verso il fondo del vicino senza doversi sporgere.
La veduta può essere costituita da una finestra, porta finestra, balcone, loggiato, vano aperto, lastrico solare con parapetto, sporti, ecc.

Tale norma, nel disporre che la linea più esterna della veduta deve trovarsi ad almeno metri 1,5 dal confine, va messa in relazione con la norma di cui all’art. 873 del c.c., la quale prescrive una distanza non minore di tre metri (o quella maggiore stabilita dai regolamenti locali) per le costruzioni su fondi finitimi.

Ebbene, nel caso in esame si ritiene che il confinante abbia ragione di pretendere il ripristino dello stato dei luoghi e ciò essenzialmente per due ragioni:

1. innanzitutto la trasformazione della preesistente finestra in un balcone non può avere altro effetto che quello di aggravare la preesistente servitù di veduta;
2. in secondo luogo, tralasciando ciò che possono disporre i regolamenti locali in tema di distanze (i quali potrebbero anche prevedere una distanza maggiore), la distanza di metri 1,80 a cui si fa cenno nel quesito è riferibile alla preesistente finestra, il che fa inevitabilmente presumere che detta distanza non possa più sussistere una volta che, trasformata la finestra in porta, si ha adesso possibilità di accesso a quella pensilina sulla quale è stata peraltro apposta una ringhiera.

A seguito di tale trasformazione edilizia, infatti, il calcolo delle distanze andrà fatto dalla linea più esterna della veduta, ovvero dalla pensilina e non più dalla parete esterna della originaria finestra.
Peraltro, si tenga presente che per la costituzione di una servitù di veduta è sufficiente la sussistenza di opere che, pur non essendo in via esclusiva destinate all’affaccio, siano obiettivamente idonee all’inspicio e al prospiciere in alienum, ovvero che per la loro ubicazione, consistenza e struttura risultino destinate in modo normale e permanente a rendere possibile l’affaccio sul fondo del vicino e ne determino lo stabile assoggettamento al peso della veduta (così Cass. n. 17341/2003).

Sul punto la Cassazione ha peraltro statuito che qualsiasi intervento umano di modifica dello stato dei luoghi che comporti condizioni oggettive stabili per esercitare un comodo affaccio sulla proprietà confinante può dare luogo, in concorso con le altre condizioni di legge, alla creazione di una servitù di veduta, a nulla rilevando che le opere eseguite non siano destinate in via esclusiva all’esercizio della veduta, laddove comunque le stesse, per ubicazione, consistenza e struttura, in luogo di una vista precaria e fugace, consentano il comodo affaccio, permettendo ad una persona di media costituzione fisica la sosta e l’osservazione, in modo normale ed in condizioni di assoluta sicurezza, verso la proprietà sottostante (così Cass. 15885/2005).

Pertanto, l’astratta possibilità di accedere alla pensilina e l’esistenza di una ringhiera che, fungendo da protezione, consente di affacciarsi, sono tutti elementi che connotano l’esercizio di una veduta diretta sul fondo altrui, la quale, si ripete, non verrebbe più ad essere esercitata dalla finestra, ma dalla pensilina, con palese aggravamento delle preesistente servitù.
Se a tutto ciò si aggiunge che con molta probabilità non vi è più la distanza minima di un metro e mezzo prescritta dall’art. 905 c.c. (considerato che adesso tale distanza va calcolata dalla linea esterna della pensilina), sussistono valide e fondate ragioni per dover ottemperare alle richieste del vicino (ricostruzione del muretto abbattuto, rimozione della ringhiera e divieto di calpestio della pensilina).

Il quesito che si pone attiene a quella che si definisce servitù di veduta, la quale consiste nel diritto per il proprietario di un fondo (c.d. dominante) di osservare e affacciarsi sul fondo del vicino (inspicere e prospciere in alienum) a distanza inferiore di quella prescritta dagli artt. 905-907 c.c. (al cui testo si rimanda).
Tale servitù può essere costituita:
a) per contratto, nel qual caso occorre la forma scritta secondo quanto prescritto dal n. 4 dell’art. 1350 del c.c. (oltre che dal proprietario del fondo servente, tale servitù può essere convenzionalmente costituita dal nudo proprietario, dal superficiario e dall’enfiteuta);
b) per testamento: è questo l’unico modo di costituzione unilaterale delle servitù volontarie;
c) per provvedimento dell’autorità giudiziaria: la relativa sentenza avrà natura costitutiva ex art. 2932 del c.c. ed i suoi effetti sono subordinati al passaggio in giudicato;
d) per usucapione: è questo un modo di acquisto c.d. a titolo originario, il quale si perfeziona mediante il possesso continuato, pacifico e ininterrotto per venti anni e del quale ci si può avvalere soltanto nel caso di c.d. servitù apparenti, ovvero allorchè vi siano opere visibili e permanenti destinate all’esercizio della servitù.
Tali opere possono essere collocate nel fondo dominante, nel fondo servente o anche nel fondo di terzi, mentre la loro visibilità, atta a far presupporre la conoscibilità del peso da parte del proprietario del fondo servente può essere apprezzabile sia dal fondo servente che da altri punti di osservazione facilmente e liberamente accessibili dal proprietario dello stesso fondo servente;
e) per destinazione del padre di famiglia: si tratta anche in questo caso di un modo di costituzione della servitù a titolo originario, applicabile solo nel caso delle servitù apparenti.

Ebbene, nel caso in esame sembra evidente che, se sono trascorsi almeno venti anni, deve ormai considerarsi costituita per usucapione, in favore dell’immobile del vicino, la servitù di esercitare il diritto di veduta da quel balcone, sebbene lo stesso non rispetti i requisiti che la legge prescrive in tema di distanze dall’altrui proprietà.
Vi è, a questo punto, da considerare quali effetti può avere sul diritto così acquisito la demolizione del balcone e la sua successiva ricostruzione in posizione diversa da quella che lo stesso aveva prima della demolizione.
A tal proposito può richiamarsi l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 14706 del 10.07.2020, con la quale la S.C., nell’affrontare un caso per certi versi analogo a quello qui in esame (si trattava nella specie di demolizione e successiva ricostruzione di un intero manufatto, per il quale era stato acquisito il diritto a mantenerlo a distanza inferiore rispetto a quella prevista dalla legge), detta alcuni principi che possono ben applicarsi anche nel caso di demolizione di un balcone.
In particolare, la S.C. afferma che la nuova opera non può porsi in continuità con la precedente, cosicchè se la prima aveva consentito di maturare l’acquisizione, per usucapione, del diritto a conservare il manufatto a distanza inferiore a quella legale, la nuova opera non può avvalersi dello stesso beneficio.

Sotto il profilo probatorio, si fa rilevare che il proprietario che lamenta la realizzazione di un manufatto su fondo limitrofo a distanza non regolamentare, deve dare prova solo del fatto della costruzione e della dedotta violazione, mentre il convenuto che affermi di avere acquisito per usucapione il diritto di mantenere il suo fabbricato a distanza inferiore a quella legale, deve dimostrare la sussistenza degli elementi costitutivi dell’acquisto a titolo originario, vale a dire la presenza per il tempo indicato dalla legge del manufatto nella stessa posizione e l’assoluta identità tra la nuova e la vecchia struttura (così Cass. sent. n. 15041/2018).

Applicando i suesposti principi al caso in esame, può dirsi che il vicino avrebbe potuto avvalersi della maturata usucapione (esercitando il conseguente diritto di veduta) solo allorchè il nuovo manufatto (ovvero il nuovo balcone) avesse costituito il prodotto di una mera ristrutturazione di quello preesistente.
Poiché, invece, l’opera si presenta come totalmente nuova rispetto alla precedente (presentando misure e posizione diverse), allora il diritto a conservare il balcone a distanza inferiore a quella legale deve considerarsi perduto con la demolizione del precedente.
Per tale ragione, il proprietario del fondo, in danno del quale viene esercitato il diritto di veduta, avrà il diritto di reagire, chiedendone la chiusura o quanto meno la messa a norma, ovvero lo spostamento alla distanza prevista dalla legge (artt. 905 e ss. c.c.).

La norma che nel caso di specie deve trovare applicazione è l’art. 905 c.c.
L’attività che il vicino sta ponendo in essere, infatti, non può costituire e non va qualificata come realizzazione di una nuova costruzione, di cui si occupa specificatamente l’art. 907 del c.c. (come si dirà in seguito), bensì quale realizzazione di una nuova veduta, mediante costruzione di un balcone che consente di affacciarsi sul fondo altrui.
Con l’art. 905 c.c., infatti, il legislatore ha voluto assoggettare a particolari cautele l’apertura delle vedute (che in maniera più incisiva, rispetto alle luci, limitano la libertà del vicino ed in particolare la sua privacy, consentono l'inspectio e la prospectio in alienum), imponendo il rispetto di determinate distanze tra le stesse vedute ed il fondo del vicino.

In tal modo, peraltro, si è inteso anche contemperare, entro giusti limiti, le esigenze della migliore utilizzazione dei propri beni con quelle di libertà e riservatezza del vicino (così Cass. N. 6594/1983).
Nel particolare caso in esame, trattandosi di edifici tra loro in parte contigui e ponendosi le esigenze di tutela della riservatezza soltanto con riferimento alla finestra del vano bagno che si affaccia sul fondo del vicino, è da tale finestra che va calcolata la distanza di un metro e mezzo fissata dall’art. 905 c.c.

Diversa, invece, è la fattispecie astratta presa in esame dal successivo art. 907 c.c., ove si fa riferimento al caso in cui sia stato acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo del vicino, imponendosi al proprietario di quest’ultimo fondo di fabbricare ad una distanza non inferiore a metri tre da quella veduta, distanza ritenuta sufficiente per non ostruire la veduta esistente.
Ciò significa che il proprietario del fondo, sul quale è esercitata la veduta, non può avvalersi delle facoltà, proprie del diritto dominicale, di costruire sul confine del proprio fondo, o di chiedere la comunione del muro contiguo per costruirvi in appoggio, ma deve invece osservare, come si è detto, la distanza di tre metri dalla veduta.

Ai fini della disposizione in esame il termine "fabbricare" non va inteso nel suo significato rigoroso e letterale di elevare manufatti in calce e mattoni, ma in quello di compiere qualsiasi opera che, indipendentemente dalla forma e dal materiale con cui è stata realizzata, determini, secondo l'apprezzamento insindacabile del giudice di merito, un ostacolo, di carattere stabile, all'esercizio della veduta.

Nel caso di specie, seppure la realizzazione della veduta mediante opere murarie possa in linea teorica ed astratta farsi rientrare nel concetto di costruzione, di fatto non si tratta di costruzione destinata a frapporre un ostacolo, di carattere stabile, all’esercizio della veduta altrui esistente, con la logica conseguenza che l’unico interesse da tutelare rimane quella preso in considerazione dal legislatore all’art. 905 c.c. (tutela della privacy), per il quale si reputa sufficiente il rispetto di una distanza pari a metri 1,5.

L’esame delle foto inviate a questa Redazione non sembra lasciare dubbi sul fatto che quell’incavo che si vede raffigurato nel muro di confine del vicino sia destinato a realizzare, a tutti gli effetti, una veduta diretta sull’immobile che si ha intenzione di acquistare.
Nel caso in esame le proprietà confinanti risultano separate da un muro divisorio, il quale si presume essere di proprietà esclusiva del vicino.
In linea generale la presenza di un muro sul confine non può dar luogo all’esercizio di una servitù di veduta, sia perché il muro per sua natura ha soltanto la funzione di demarcazione del confine e di tutela del fondo, sia perché, anche quando consente di “inspicere” e “prospicere” sul fondo altrui, è inidoneo ad assoggettare un fondo all’altro, a causa della reciproca possibilità di affaccio da entrambi i fondi confinanti (in tal senso si veda Cass. n. 6927 del 07.04.2015).

Tuttavia, un ulteriore elemento che caratterizza la situazione di specie, quale desumibile sempre dalle foto inviate, è dato dal fatto che il muro divisorio che vi è raffigurato sembra separare l’immobile del costruttore da un terrazzo del vicino.
Ebbene, in casi come questo, se il terrazzo o, comunque, il lastrico solare del vicino, presenta un accesso normale, allora per non potersi considerare costituita alcuna servitù di veduta occorre che il muro sia alto almeno due metri e che lo stesso non presenti fori, interstizi, feritoie attraverso cui si possa guardare verso l’altrui fondo.
Se, al contrario, quel terrazzo non ha un accesso normale e, pertanto, non può essere usualmente adibito a stenditoio, osservatorio, solarium, ecc. oppure è un terrazzo privo di parapetto, non si può configurare una veduta diretta verso l’altrui fondo.

Ebbene, la presenza di quel varco realizzato nel muro divisorio lascia supporre che il proprietario confinante abbia la palese intenzione di voler costituire in favore del proprio fondo una servitù di veduta, anche se, per poter asserire con certezza che sia proprio questa la sua intenzione, occorrerebbe verificare che le cd. "inspectio et prospectio in alienum", vale a dire le possibilità di "affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente", siano esercitabili in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza (si tratta, infatti, di elementi indispensabili per configurare gli estremi di una veduta ai sensi dell'art. 900 del c.c. conseguentemente soggetta alla regole di cui agli artt. 905 e 907 c.c. in tema di distanze),.
Di tale principio se ne trova conferma nella giurisprudenza della Corte di Cassazione ed, in particolare, si vuole qui citare Cass. n. 18910 del 05.11.2012, in cui la S.C. conferma la decisione del giudice di merito, la quale a sua volta aveva respinto la richiesta di arretramento del parapetto di un terrazzo risultato essere alto soltanto novanta centimetri, in quanto altezza corrispondente non a quella del “petto” ma del “basso ventre” di una persona di ordinaria statura e, quindi, insufficiente per garantire un affaccio sicuro.

Stando a quanto fin qui detto, dunque, si consiglia di prestare particolare prudenza nell’acquisto di tale immobile, in quanto si ritiene che sussistano tutti i presupposti per essere o poter divenire lo stesso gravato da una servitù di veduta, esercitabile da quella sorta di varco realizzato nel muro di confine.
Peraltro, l’opinione che si ha è che alla realizzazione di tale apertura vi sia stato il concorso della volontà del costruttore, il quale potrebbe essere stato indotto a prestare il proprio consenso in considerazione del fatto che tra la medesima apertura ed il fabbricato sussiste comunque una distanza di metri tre (come prescritto dall'art. 907 del c.c., nella parte in cui è detto che, una volta acquistato il diritto di avere vedute dirette sul fondo vicino, il proprietario di questo non può costruire a distanza minore di tre metri).
Se così fosse, e sempre che tra gli stessi non sia stato stipulato un atto costitutivo di servitù (anche se non si vede come si possa pensare di tener nascosto un atto pubblico), lo stato dei luoghi sarà, dunque, in grado di consentire al vicino di acquistare il diritto di servitù di veduta per usucapione, in quanto la visibilità delle opere, a cui si fa riferimento all’art. 1061 del c.c., è tale da escludere la clandestinità del possesso e da far presumere che il proprietario del fondo servente abbia contezza dell’obiettivo asservimento della proprietà a vantaggio del fondo dominante (cfr. in tal senso Cass. n. 24401 del 17.11.2014).

Pertanto, se il costruttore che dovrà procedere alla vendita dell’immobile non ha alcuna intenzione di rendere nota all’acquirente la reale situazione dei luoghi e, soprattutto, se non si vuole acquistare un immobile gravato da servitù di veduta, ciò che può consigliarsi, se ancora non è stato fatto, è quantomeno di stipulare un preliminare di vendita subordinato alla condizione risolutiva che l’immobile non risulti gravato da alcuna servitù in favore del fondo confinante.
Se, poi, dovesse risultare che in effetti tra il vicino ed il costruttore non è stato concluso alcun atto costitutivo di servitù volontaria e che quel varco è stato realizzato dal vicino in totale autonomia, una volta acquistato l’immobile non si avrà altra scelta che quella di agire giudizialmente contro lo stesso vicino per costringerlo a ripristinare il muro di confine o comunque ad innalzarlo quanto basta per non consentirgli di esercitare una veduta sul proprio fondo.

Infine, si ritiene che non possa essere di alcun ausilio, nella risoluzione della questione in esame, la verifica del rispetto della normativa urbanistica da parte del vicino nella realizzazione di tali opere, in quanto si tratta di lavori per i quali è sufficiente una SCIA, dalla cui eventuale mancata presentazione ne può soltanto derivare l’applicazione di una sanzione pecuniaria da parte dell’Ispettorato edilizio.

La giurisprudenza ammette la possibilità di costruire nuovi balconi sulla facciata del condominio senza la preventiva autorizzazione assembleare, in quanto considera tale opera non una innovazione ai sensi dell’art. 1120 del c.c. ma un uso individuale del bene comune ai sensi dell’art. 1102 del c.c. La Cass. Civ. n. 23459 del 16.12.2004 precisa, ad esempio, che il singolo proprietario può aprire sul muro comune nuove porte, finestre o ingrandire quelle esistenti se ovviamente tali opere non vadano a pregiudicare la stabilità la sicurezza dell’edificio e non alterino il suo decoro architettonico.

In merito a questo ultimo aspetto, a parere di chi scrive, se il nuovo balcone rispetterà le linee del fabbricato e soprattutto l’estetica dei balconi preesistenti, non potranno muoversi contro l’opera che si intende realizzare valide contestazioni. È anche giusto precisare però che non è l’avvocato condominialista il professionista deputato a valutare se un intervento nuovo in condominio sia lesivo del decoro: tale valutazione deve essere lasciata al tecnico edile e in particolare al professionista chiamato a progettare l’intervento.

Il fatto stesso che la realizzazione del poggiolo possa rientrare nelle facoltà previste dall’art. 1102 del c.c., rende meno gravoso il mancato rispetto delle distanze indicate dagli artt. 905 e ss. del c.c. Con l’ordinanza n. 31412 del 02.12.2019 la Sez.II della Corte di Cassazione ha precisato, infatti, che l’opera realizzata dal condomino nel proprio appartamento coinvolgendo anche beni comuni, deve considerarsi legittima nonostante il mancato rispetto della normativa delle distanze legali, a patto che si siano utilizzate le parti comuni dell’edificio entro i precisi confini indicati dall’art.1102 del c.c.

Nel caso specifico, se la realizzazione del poggiolo non travalicherà i limiti indicati dalle norme citate e rispetterà le linee architettoniche dell’edificio dovrà considerarsi legittima alla luce della vigente normativa. Ciò però non deve fare pensare che i vicini non possano tentare una qualche azione legale alla quale tuttavia si potranno opporre solide argomentazioni difensive.

L’art. 905 del c.c. al suo 2° comma dice in maniera molto chiara che non si possono costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere. Tale norma trova la sua giustificazione nella tutela della proprietà del vicino contro le molestie derivanti dall’altrui esercizio di veduta edificate a troppa breve distanza dal confine. La giurisprudenza ha chiarito che la distanza indicata dall’art. 905 del c.c. deve intendersi come la linea che va dalla ringhiera balaustra e simile da cui è possibile esercitare la massima veduta fino alla linea di confine (si veda Cass. Civ. n.1368 del 11.04.1975 e Cass. Civ. n.3428 del 25.05.1981).

Si tenga presente che in materia di costruzione di luci e vedute il codice civile si preoccupa soprattutto di dettare le distanze per la loro costruzione rispetto ai fondi finitimi non prevedendo l’obbligo di costruire barriere per impedirne l’affaccio, di cui tra l’altro si dubita della loro legittimità anche da un punto di vista di diritto edilizio ed urbanistico. Se quindi la distanza che corre tra la ringhiera e la linea di confine rientra nei limiti indicati dal codice civile le pretese dei vicini paiono non avere alcun fondamento.
In merito invece alle distanze nelle costruzioni l’art. 873 del c.c, ci dice che esse devono essere tenute ad una distanza non minore di tre metri se non unite o aderenti, salvo diversa disposizione dei regolamenti locali. Si tenga presente che la giurisprudenza ha più volte chiarito che per calcolare la predetta distanza non devono essere prese in considerazione quei manufatti o sporgenze che comunque non sono volte ad aumentare il corpo di fabbrica dell’edificio vicino, come mensole, sporti, canalizzazioni di gronda e loro sostegni, mentre sono al contrario rilevanti tutte quelle sporgenze di particolare proporzione tese ad ampliare il fronte dell’edificio e la sua abitabilità, idonee quindi ad incidere sulla consistenza volumetrica del fabbricato (Cass.Civ. n.9646 del 29.12.1987). Nel caso di specie la scala di accesso al giardino realizzata dal vicino, non può certo farsi rientrare nella definizione indicata dalla migliore e costante giurisprudenza. oltre ad essere perfettamente entro i limiti indicati dall’art. 873 del c.c.

Quanto al terzo quesito, si chiarisce anzitutto che, in termini urbanistici, la differenza tra un lastrico solare o un solaio di copertura e un terrazzo consiste nella circostanza che il primo si configura quale parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto, o comunque una copertura di ambienti sottostanti, mentre il terrazzo è inteso come ripiano anch'esso di copertura, ma che è anche dotato di opere che consentono l’affaccio e nasce già con la ulteriore ben precisa funzione di accesso e utilizzo per gli utenti (T.A.R. L'Aquila, sez. I, 24 luglio 2018, n. 305; T.A.R. Salerno, sez. II 3 gennaio 2018, n. 24).
La trasformazione da lastrico/solaio a terrazzo, quindi, richiede il rilascio di un permesso di costruire, in quanto determina un aumento della superficie utile e di conseguenza un aumento del carico urbanistico (ex multis, T.A.R. Cagliari, sez. I, 07 dicembre 2020, n. 684; T.A.R. Salerno, sez. II, 03 gennaio 2018, n. 24).

L’art. 6, c. 1, lettera e-bis), T.U. Edilizia, inoltre, include nell’attività edilizia libera, realizzabile previa semplice comunicazione di avvio dei lavori all'amministrazione comunale, le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità.
Il termine massimo per la rimozione dei manufatti è stato recentemente raddoppiato da 90 a 180 giorni.
Allo stesso regime di edilizia libera, ma senza l’obbligo di eliminare le opere entro un certo lasso di tempo, sono soggette pure le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici, ai sensi dell’art. 6, c. 1, lettera e-quinquies), T.U. Edilizia (che appare più aderente alla fattispecie in esame).

Tanto premesso, si nota però che sia la giurisprudenza sopra richiamata, sia la norma del T.U. Edilizia, si riferiscono ad opere che possiedono intrinsecamente una certa stabilità e consistenza materiale, ossia che presentano perlomeno le caratteristiche minime per essere classificate come opere edilizie (ad es. la posa di pavimentazione, case mobili, tettoie e così via).
Peraltro, anche il glossario dell’edilizia libera approvato ex D.Lgs. n. 222/2016, quando tratta delle aree ludiche o pertinenziali di cui alla lettera e-quinquies, menziona manufatti come barbecue in muratura, fontane, gazebi, ripostigli per attrezzi e simili.
Il terzo quesito, invece, concerne meri elementi di arredo quali sedie, ombrelloni e vasi, che sono del tutto irrilevanti sotto il profilo edilizio-urbanistico e che quindi non interessano ad alcun titolo la P.A..
Vista la giurisprudenza sopra riportata, l’unico dubbio potrebbe invece sorgere per la ringhiera, che però, oltre a non essere oggetto del terzo quesito, è stata già assentita dal Comune e non dovrebbe quindi più rappresentare un problema.

Il primo problema che si ritiene opportuno affrontare è quello della legittimità o meno della installazione sul confine di un frangivento in legno, per il quale ci si pone il dubbio se possa superare o meno i tre metri di altezza, tenuto conto che il fondo del vicino è più basso di 40 cm (e, quindi, si arriverebbe ad una altezza complessiva dal lato del vicino di metri 3,40).
Un conforto positivo sulla legittima installazione di tale manufatto può trarsi dalla sentenza della Corte di Cassazione, Sez. II civile n. 12819 del 12.07.2004, in cui la S.C., essendo stata chiamata a pronunciarsi sulla sussistenza o meno dell’obbligo per il vicino di contribuire al pagamento della metà delle spese della realizzazione di un muro di cinta ex art. 886 c.c., si è soffermata sulla esatta qualificazione di muro di recinzione.

In particolare, il principio affermato è quello secondo cui un muro di cinta, perché possa essere qualificato come tale e non essere computato per il calcolo della distanza di cui all’art. 873 c.c., deve essere di altezza non superiore a tre metri e deve adempiere alla funzione di separare i fondi e garantire la sicurezza delle persone e dei beni.
Un muro di natura mista, come quello del caso che ci riguarda, costituito da una parte in cemento armato alta circa cm. 50 ed un frangivento in legno (o anche un solo frangivento in legno alto più di tre metri dal piano del fondo del vicino, non essendo chiaro se il frangivento sia stato posto o meno sul muro preesistente, su cui già si trovava la rete metallica con oscurante) non può qualificarsi secondo la S.C. come muro di cinta, con obbligo, dunque, di non dover superare l’altezza di tre metri, poiché di fatto non è in grado di adempiere alla funzione di separare i fondi e garantire la sicurezza delle persone e dei beni.

Secondo la Corte, infatti, non può qualificarsi come muro di cinta un muro di recinzione realizzato con rete metallica o, può aggiungersi, con materiale diverso dalla muratura, atteso che sarebbe facilmente superabile da chiunque, risultando così insufficiente a garantire le funzioni proprie del muro di cinta; inoltre, sarebbe oggettivamente diverso da quello che è il muro propriamente inteso, ciò che ricondurrebbe all’ipotesi di una applicazione analogica dell’art. 886 c.c., non consentita dalla natura eccezionale della medesima norma.
In tal senso viene anche richiamata la sentenza della Corte di Cassazione n. 7675 del 18.12.1986, nella quale viene espressamente affermato che non possono assumere natura di muro divisorio le costruzioni a carattere non stabile e quelle che non assicurino una chiusura efficiente, quali un fabbricato in legno, una siepe, una vetrata, o una recinzione realizzata con rete metallica.
Lo stesso principio, secondo cui il manufatto deve essere integralmente in muratura per poter assumere natura di muro di cinta, è stato fatto proprio anche dalla Corte di Cassazione con successiva sentenza n. 6174 del 26.03.2015.

Ad ogni modo, anche a voler considerare il frangivento in legno come muro di cinta, deve sconfessarsi la tesi secondo cui l’altezza dei tre metri va calcolata dal piano inferiore del fondo del vicino, essendosi su tale specifica ipotesi pronunciata sempre la Corte di Cassazione (sentenze nn. 359/1959 e 1058/1966), la quale ha affermato il principio secondo cui la limitazione dell’altezza prevista dall’art. 886 c.c. è applicabile solo nell’ipotesi in cui il muro di cinta divida due fondi allo stesso livello e non è quindi estensibile al caso del muro tra fondi a dislivello, che deve anche svolgere la funzione di contenere e sorreggere la scarpata e il declivio.
Questo, pertanto, può elevarsi oltre il limite massimo previsto dall’art. 886 c.c. quando la sua concreta funzionalità e strumentalità, in stretta aderenza allo stato dei luoghi, lo esiga.

Chiariti questi aspetti, che intanto consentono di ritenere correttamente e legittimamente apposto il frangivento in legno onde tutelare la propria privacy dalla vista indiscreta del vicino, passiamo adesso ad analizzare il problema della veduta dal solarium che il confinante ha realizzato.
Norme di riferimento, in questo caso, sono gli artt. 900 e 905 c.c..
La prima di esse dà la nozione di veduta, definendo tale quelle aperture che consentono l’inspectio e la prospectio in alienum e che, in quanto limitano in maniera più incisiva rispetto alle luci la libertà del vicino ed in particolare la sua privacy, assoggetta la loro apertura a particolari cautele, che sono quelle fissate dall’art. 905 c.c. (per le vedute dirette ed i balconi, ossia il tipo di veduta che qui ci interessa), e che consistono nel rispetto di determinate distanze tra le vedute ed il fondo del vicino (un metro e mezzo).
Solo se vengono rispettate le distanze, il vicino non può vantare più alcuna pretesa giuridicamente rilevante all’adozione di ulteriori cautele atte ad impedire invasioni altrui nel suo fondo attraverso la veduta.

Nel nostro caso risulta alquanto palese che la distanza non sia stata rispettata, trovandosi il solarium a poco meno di un metro dal confine, ma la domanda a cui occorre adesso dare una risposta è questa: ci troviamo realmente di fronte ad una veduta?
Anche per rispondere a quest’ultimo interrogativo un utilissimo aiuto ci viene dato dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, in particolare da quelle sentenze che si sono occupate della servitù di veduta; sostiene la S.C. che per potersi parlare di veduta devono sussistere delle opere che, pur non essendo in via esclusiva destinate all’affaccio, siano obiettivamente idonee all’inspicere e al prospicere in alienum, ossia che risultino destinate in modo normale e permanente a rendere possibile l’affaccio sul fondo del vicino (cfr. Cass. nn.1256/1987 e 17341/2003).
Così, si avrà veduta nel caso di un terrazzo munito di parapetto che permetta di affacciarsi sull’altrui fondo per una normale inspectio e prospectio e senza pericolo, mentre lo stesso non può dirsi allorché al posto del parapetto vi sia una ringhiera con funzione divisoria.
Da ciò se ne deve dedurre che la sola presenza delle ringhiere metalliche, appoggiate a fioriere con piante ornamentali, di fatto non può ritenersi idonea a consentire il comodo affaccio, in modo normale ed in condizioni di assoluta sicurezza, verso l’altrui proprietà, potendo solo permettere una vista precaria e fugace.

In considerazione delle superiori osservazioni, dunque, deve escludersi che nel caso di specie possa parlarsi di una vera e propria veduta, dovendosi ritenere corretto quanto asserito dal vicino, ossia che la presenza delle ringhiere metalliche e delle piante ornamentali devono ritenersi elementi sufficienti a garantire il rispetto della privacy invocato.
Peraltro, il diritto alla privacy viene ad essere garantito anche dalla presenza sul confine del frangivento in legno, per il quale, come detto nella prima parte della risposta, non può farsi valere il principio secondo cui i tre metri debbono misurarsi dal piano del fondo del vicino, inferiore rispetto al proprio di 40 cm.

Costituisce principio di recente affermato dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 4967 del 12.03.2015) quello secondo cui, mentre la disciplina delle distanze tra fabbricati, poiché diretta a tutelare interessi generali di igiene, decoro e sicurezza degli abitati, risulta dettata in via generale dall'art. 873 C. C. (che richiede una distanza non minore di tre metri), ma può essere resa più rigorosa dalle disposizioni dei regolamenti locali, ciò non sempre vale per la disciplina della distanza delle vedute dal confine.

Infatti, quest’ultima disciplina, in quanto finalizzata alla tutela del mero interesse privato alla salvaguardia del fondo vicino dalle indiscrezioni dipendenti dalla loro apertura, trova ordinariamente la sua fonte esclusivamente nell'art. 905 C. C. (che richiede una distanza di un metro e mezzo); soltanto nell’ipotesi in cui, invece, la maggiore distanza delle costruzioni, prevista dai regolamenti locali, non sia imposta in assoluto, ossia indipendentemente dalla dislocazione delle costruzioni nei rispettivi fondi, ma sia riferita specificamente al confine, allora in questo caso le norme regolamentari varranno a disciplinare anche la distanza delle vedute dal confine.

Va poi chiarito che, in tema di distanze legali fra edifici, mentre non sono a tal fine computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria di limitata entità, come la mensole, i cornicioni, le grondaie e simili, rientrano nel concetto civilistico di "costruzione" quelle parti dell'edificio, quali “scale”, terrazze e corpi avanzati (cosiddetti "aggettanti") che, seppure non corrispondono a volumi abitativi coperti, sono destinate ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato.

Per quanto riguarda il concetto di veduta, invece, va detto in generale che questa può essere costituita non solo da una finestra, ma anche da una porta finestra, balcone, loggiato, lastrico solare con parapetto, sporti, ecc., e che, ai sensi dell’art. 9, D.M. 2 aprile 1968 n. 1444 (e di tutti i regolamenti edilizi locali che ad esso si richiamano), devono intendersi per “pareti finestrate”, non solo le pareti munite di “vedute”, ma più in generale tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l’esterno, quali “porte”, balconi, finestre di ogni tipo (così TAR Abruzzo, Sez. I, 20 novembre 2012, n. 788; TAR Puglia, Lecce, Sez. III, 28 settembre 2012, n. 162).

Da quanto sopra riportato, dunque, se ne deduce che la porta in cui si vuole trasformare l’originaria finestra manterrà pur sempre la sua natura di veduta (per la quale sussiste l’obbligo del rispetto delle distanze legali), mentre la gradinata che si intende realizzare ex novo deve farsi rientrare nel concetto di costruzione, con obbligo anche per essa di rispetto delle distanze legali.
Tuttavia, poiché una veduta già era esistente, seppure come finestra, si ritiene che sia pienamente legittima la sua trasformazione in porta, non venendosi di fatto a realizzare una nuova veduta.

Allorché, però, dovessero insorgere delle contestazioni al riguardo, occorre prestare attenzione a quanto stabilito dal regolamento edilizio, ossia occorrerà verificare se le distanze ivi fissate valgano anche per le vedute o soltanto per le costruzioni, poiché soltanto nel primo caso sussisterà l’obbligo di osservarle, mentre nel secondo caso varrà la norma generale di cui al sopracitato art. 905 c.c. (che richiede la minor distanza di un metro e mezzo).

Altra verifica che occorrerà svolgere è quella di esaminare la disciplina dettata dal Piano regolatore vigente del Comune interessato, essendo possibile che questo preveda che gli edifici edificati prima di una certa data possano essere risanati e/o ristrutturati nel rispetto dei caratteri tradizionali, e quindi nel rispetto delle distanze all’epoca previste.
Ciò, tuttavia, non può valere per la realizzazione della gradinata che, come visto prima, rientra nel concetto di nuova costruzione, per la quale dunque dovrà rispettarsi la distanza fissata dal vigente regolamento comunale.

Su quanto sopra osservato, poi, nessuna influenza può avere il fatto che tra le costruzioni frontiste vi si trovi una strada privata di proprietà di terzi, non potendo trovare applicazione l’ultimo comma dell’art. 905 c.c.
Costituisce orientamento consolidato, infatti, quello secondo cui, ai fini dell'obbligo delle distanze per l'apertura di vedute dirette e balconi, è del tutto ininfluente l'esistenza tra i due fondi vicini di una strada privata, non essendo questa in alcun modo equiparabile alla via pubblica cui fa riferimento l'ultimo comma dell'art. 905 c.c (così Cass. 7.4.87, n. 3356; Cass. 9.6.99, n. 5672).
E’ stata più volte affermato in giurisprudenza che, pur se l'esenzione dall'obbligo del rispetto della distanza stabilita dall'ultimo comma dell'art. 905 c.c. per l'apertura di vedute dirette verso il fondo del vicino non debba intendersi limitato al solo caso dell'inserimento tra i due fondi di una via pubblica, essa è stata al più estesa anche al caso in cui tra le due proprietà fronteggiantisi esista una strada privata soggetta a servitù pubblica di passaggio.

Quindi, ciò che rileva ai fini della esenzione, non è l'appartenenza del suolo, su cui il passaggio si esercita, ad un ente pubblico o ad un privato, ma la pubblicità dell'uso al quale quel passaggio è destinato, e ciò si giustifica in virtù della considerazione che la disciplina delle distanze legali fra edifici trova la propria "ratio" nella finalità di proteggere la riservatezza del proprietario frontistante, esigenza che non può più ritenersi meritevole di tutela ove sussista una strada soggetta ad uso pubblico, pur rimanendo essa privata (Cass. n. 13485 del 10.10.2000).

A questo punto, sulla base di quanto finora dedotto, volendo dare risposta alle prime due domande poste nel quesito, può dirsi che:

1. sulla trasformazione della finestra in porta nulla possono obiettare i vicini, trattandosi, in ambedue i casi, di una veduta già esistente.

Legittime potrebbero essere, invece, le doglianze per la realizzazione della gradinata, trattandosi di nuova costruzione, per la quale va rispettata la distanza stabilita dal regolamento edilizio (5 metri dal confine con la strada privata e 10 metri dalla costruzione frontista).

2. La data di costruzione della villa potrà avere il suo rilievo solo per quanto riguarda un eventuale intervento di risanamento e/o ristrutturazione (ed in ciò vi si può far rientrare la trasformazione della finestra in porta), ma non per la realizzazione di nuovi elementi strutturali, quale può essere la gradinata.

In ogni caso, per avere certezza di ciò, occorrerebbe esaminare il Piano regolatore generale del Comune ove la villa si trova ubicata.

Passando adesso ad occuparci della domanda n. 3, ossia quella relativa ad un eventuale accordo derogatorio con i confinanti, va precisato che purtroppo le norme integrative, ossia quelle contenute nel regolamento edilizio, sono dettate a tutela sia dell’interesse del privato proprietario del fondo finitimo sia, ed in modo ancora più pregnante, dell’interesse pubblico, che trascende quello dei privati, essendo espressione del potere che è dato all’Ente locale di adottare, nell’interesse generale, norme preordinate all’ordinato sviluppo urbanistico del territorio comunale.
La conseguenza di ciò è che una eventuale convenzione tra i privati per la costruzione dei loro edifici in deroga alle distanze prescritte dalle norme integrative contenute nei regolamenti edilizi o piani urbanistici, essendo invalida perché in contrasto con norme imperative, non può comportare l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata da norme inderogabili, non potendo l’ordinamento accordare tutela ad una situazione che, attraverso l’inerzia del vicino, finisce per aggirare l’interesse pubblico, rendendo legittima la permanenza di un manufatto edificato in maniera da contrastare tale interesse.

In ogni caso, qualora via sia il consenso delle parti e si voglia egualmente correre il rischio di consacrare in una scrittura privata un accordo di tal tipo, va detto che per la strada privata, di proprietà della S.P.A., legittimato alla sottoscrizione sarà il suo legale rappresentante, che potrà coincidere con l’amministratore delegato qualora dichiari di avere il relativo potere di firma.

Giungendo, infine, alla richiesta contenuta nell’ultima domanda del quesito, può dirsi che, in virtù di quanto già più sopra esposto, gli unici inconvenienti potrebbero sussistere soltanto per realizzare la gradinata da porre a servizio della porta, la quale, ovviamente, senza la gradinata non avrebbe alcuna ragione di essere realizzata.

Ora, onde evitare anche di concludere un accordo invalido con i vicini, ciò che ci si sente di suggerire (ma è solo uno spunto di riflessione da approfondire) è di realizzare l’accesso con gradini alla porta mediante una pregevole, leggera, struttura prefabbricata amovibile, la quale, non costituendo nuova costruzione, non sarà soggetta al rispetto di alcuna distanza legale.